中古マンションを購入する流れを知りあわせてリフォームも検討

中古マンションが人気な理由は、家族構成にあった家を、そのタイミングに合わせて一軒家より比較的安く購入できます。また、リノベーションによって内装や、間取りを変更できる点でもあります。質の良い中古マンションであれば、購入してすぐにはリノベーションもリフォームも必要なく、年数の経過に応じてリフォームする方法もあります。

そこで物件購入と同時にリフォームする場合の購入の流れや、物件を購入してからリフォームする場合の流れ、双方について紹介します。購入にかかるお金や、検討時の注意点についても解説します。よりよい中古マンションを購入して、自分らしい生活をスタートさせましょう。

1.中古マンション購入と同時にリフォームをしたい

中古マンションを買い、そのままリフォームをスタートさせ、綺麗になった状態で入居したい。そんなときは、ちょっと大変ですが「中古マンション購入」と「リフォーム見積もり」「ローンの借り入れ」を同時進行する必要があります。

1.1 中古マンション購入とリフォーム見積もり

まずは中古マンション購入とリフォーム見積もりが同時に進みます。そのため、中古マンションに対してはリフォームを前提としていることに加え、希望した立地や部屋数などを込みで探していく必要があります。

リフォームについては、その部屋に対してどのようなリフォームを行いたいのか、その後どう住みたいのかがポイントです。もしくは本当に中古マンションを格安で購入し、リノベーション工事を行って新居のようにして住む方法もあります。

  • 購入の相談を行う
  • 候補物件を紹介してもらう
  • 現地調査とリフォームの基本設計を行う
  • 購入物件の確定
  • 資金計画と基本設計の確定

この段階まで来たら、リフォームと中古マンション双方の金額をまとめたローンの申し込みが行えます。両方をまとめたローンについては、その時々で金利も違うため、物件の相談と並行して住宅ローンの比較も検討していきましょう。

  • 融資審査承認
  • 物件売買・リフォーム請負契約
  • リフォーム詳細設計・着工準備
  • 物件残代金支払い・引き渡し

ここまで来て、ようやく着工が行えます。中古マンションが購入され次第リフォーム工事を行うことが可能になるため、物件購入が長引けばそれだけリフォーム工事も先になります。またリフォーム工事中のトラブルの対応など、細かな部分もしっかり相談し合いましょう。リフォーム中、仮住まいに暮らす必要があれば、その契約も同時に進めましょう。

1.2 リフォーム工事着工とアフターサービス

購入後はリフォームがスタートし、計画書通りに仕上がっているかきちんと確認しつつ、また工事の進み具合を見ていきましょう。リフォームの場合も、リノベーションの場合も、進展具合を施工主が確認することはとても大切です。ただリフォームは数週間で終わることもありますが、リノベーションは数か月単位でかかることもあるため、待つ時間が長い場合もあります。

また工事会社によっては、リフォーム後に内容に応じてアフターサービスを設けていることも多くあります。水回りなどトラブルの多い箇所をリフォームしたい場合は、アフターサービスの内容で工事会社を選ぶのも1つの方法です。リフォームが完了したら、引っ越しを済ませて、晴れて新居での生活がスタートします。

リフォーム工事を請け負う会社と仲介業者は違うのか

リフォーム工事を請け負う会社と仲介業者は、基本的には異なります。そのため「リフォームを前提として物件を探してくれる仲介業者」と「中古マンションのリフォームに長けた業者」を探す必要があるのです。探し方は2通りあります。

先に決めるメリットデメリット
物件と仲介業者・物件が決まっているため、同じリフォーム内容でもよりお得にしてくれる業者を相見積もりで探せる。
・物件の内容を見てもらうため、より具体的な見積もりがもらえる。
・リフォーム業者を探す手間と時間を家を探す時間にあてることができる。
・リフォーム業者が決まっていなかった場合、すぐに引っ越せないことがある。
・リフォーム業者に相見積もりを行う手間がかかる。
リフォーム業者・物件の選び方に対し、希望のリフォームを前提としたアドバイスがもらえる。
・信頼できる業者をじっくりと探せる。
・工事までの着工が比較的早い。
・物件選びに狭さが出る可能性がある
・リフォームをしなくても良いという選択肢がなくなるリスクがある。

リフォーム業者も、千差万別です。自分の希望とする形を叶えてくれる業者を探すようにしましょう。また中古マンションのリフォームに特化した、それなりに長く経営している業者を選ぶことをおすすめします。

マンションのリフォームは制約も多く、マンションごとの決まりもあります。中古マンションのリフォームに慣れた業者であれば、そうした決まり事への対応も柔軟で、相談しやすいと言えるでしょう。

{
・3つの見積もり
・同時進行で進める
・夢を一緒に叶える
}

2.中古マンション購入後にリフォームをしたい

中古マンション購入が先となる場合、流れの違いは「ローンが1つにまとまらない」こと、そして「同時進行で業者を探さなくても良い」ということです。

  • 中古マンションの売買・ローン契約
  • リフォームの見積もり
  • リフォームローンの融資審査(必要に応じて)・承認
  • リフォーム詳細契約・着工準備
  • 工事完了・引き渡し

このように、物件の購入が完了次第、リフォームに取り掛かるという流れは変わりません。しかし特に規模の大きいリフォームを検討している場合は、同時進行する大変さはあっても、住宅ローンとして融資してもらえるように審査・融資を受けた方が得になることがあります。

このメリットは、総支払額の減額です。リフォーム向けのローンは、住宅ローンより借入期間も短く、金利が高い傾向にあります。たとえ同じ金額がそれぞれかかったとしても、一括にまとめて支払える場合、総支払額を抑えられる場合があります。

もちろん借り方やリフォームの範囲、依頼する業者によっても異なるため、一概に支払額が抑えられるとは限りません。しかしリフォームの範囲が大幅に増えるような物件をもともと視野に入れていたり、リフォームの範囲自体が広い場合は、検討してみる価値があります。

3.一般的な中古マンション購入でかかるお金

中古マンション購入でかかるお金は、基本的にはそのマンションの価格によって変わるため一概に相場を言い切ることはできません。しかし、タイミング別にかかるお金について知っておくと、目安になります。

3.1 中古マンションを見つけるまでにかかるお金

基本的には、中古マンションを探すこと自体に費用はかかりません。相場や立地条件などからネット検索も可能ですし、住みたい街や条件が詳しく決まっているのであれば、不動産会社に相談することで見つけてもらう方法もあります。

また、マンション購入に当たり、完全な第三者の意見を聞きたい場合には、ネットで無料相談を受けるほか、不動産コンサルタントに依頼する方法もあります。不動産コンサルタントの場合は1時間1万円ほど料金がかかりますが、フラットな目線で中古マンション購入について答えてくれるため、マンション自体の質やローンの内容など、住宅購入に関わる様々な疑問を解決してもらえる側面もあります。

3.2 売買契約を結ぶときにかかるお金

売買契約を結ぶ際には、次のようなお金がかかります。

諸費用の詳細どんな費用なのか
印紙税(売買契約書に貼るためのもの)売買契約書が正しいものであると法律で証明してくれていることに対する税金を納めるためのもの。物件価格に応じて変動する。(例:1,000万超5,000万円以下:1万円)
仲介手数料の半金売却代金の3.24%+64,800円が上限金額。契約時に半金を支払い、残金決済時に残りを支払う。
ただし、不動産会社が扱う中古マンションは売買代金のみ。

なお印紙税については、2014年4月1日~2020年3月31日の期間に作成された、不動産売買契約書については、軽減税率が適応されています。住宅ローンを結ぶ場合も住宅ローンの契約に対してかかりますが、その際は不動産売買契約書ではないため同じ売買額でも、住宅ローンの印紙税には軽減税率が適応されないことに注意しましょう。

3.3 引き渡しの前後で支払うお金

物件の引き渡しの前後で支払うお金は、リフォームや残金によって異なります

引渡し前

まず、引渡し前には「購入諸費用」と「売買代金-手付金」がかかります。大まかな目安は、トータルで物件の代金の6~13%ほどと言われており、実際には物件の代金の安さやマンションの規約に応じて大きく異なります。特に大きいのが、仲介手数料です。

諸費用の詳細どんな費用なのか
印紙税引き渡しに当たり、ローン契約をする場合にローン契約書に貼る。これも借入金の額に応じて変わる(例:借入額が1,000万超5,000万円以下の場合:2万円)
登記費用所有権の移転登記、ローン契約をするなら抵当権設定登記の際に必要な登録免許税、登記を行う司法書士の報酬が必要
ローン借入費用ローンを借りる場合にかかる。事務手数料や保証料など。内容・金額ともに借入先の金融機関およびローンの種類によって大きく異なる
仲介手数料の半金仲介してくれた不動産業者へ支払う。
不動産会社から買った中古マンションならかからない。
税金清算金固定資産税や、都市計画税がかかるマンションにおいて支払う必要が出ます。
マンション管理費用などの日割り清算金マンションの契約に応じてかかります。
修繕積立基金新築マンションを購入する場合

引き渡し後

引き渡しをした後にかかる費用は、引っ越し代が代表的なものです。リフォームをする場合は、内容に応じてリフォーム代金がかかります。これについては上記で見積もりや手続きを行う流れを解説してあるため、参考にしてください。

半年から1年半後に不動産取得税

不動産取得税とは、都道府県より納税通知書が送られる「新たに土地や建物を取得したときにかかる税金」のことです。条件を満たすと軽減措置の対象となりますが、手続き内容が建物や土地のある都道府県ごとに異なっており、指定の期日までに申告しないと受けられない場合もあります。購入後も気を抜かず、お得にできる制度は徹底的に活用しましょう。

3.4 購入後は維持費や住宅ローン返済がかかる

購入した後も、中古マンションは継続して修繕積立金がかかります。また住宅ローンの返済がある場合は、完済まで滞らないように支払う必要があります。リフォームが後々必要になれば、またその都度手入れしていく必要があります。住み心地の良さを保つための費用は、継続してかかるものと考えましょう。

{
・1番は仲介手数料
・税金もかかる
・購入後は維持費
}

4.中古マンション購入の注意点

中古マンション購入にあたり、気を付けておくべきポイントはたくさんあります。その中でも、最低限押さえておきたい3つの注意点を紹介します。

4.1 物件の市場価格と資産価値を知ろう

中古マンションと一口に言っても、価格はさまざまです。だからといって、その中古マンションの相場から離れたような金額で購入したら、損になる可能性が高まります。しかし現在では、様々なサイトで中古マンションの市場価格を簡単に知ることができます。購入したい物件の似たような取引事例を参考に、市場価値を知っておきましょう。

もう一つ気にしておきたいのが、資産価値です。もし「家族が増えたから広いマンションに住もう」と思ったとしても、十数年後も同じ場所に暮らしていくとは限りません。違う場所へ引っ越す場合、資産価値の高いマンションであれば、中古マンションとしては高く売れる可能性があります。

高く売れれば、住宅ローンの残額を支払った上で次の住居を購入する元手や、生活資金にもなります。世帯数が下がりにくい、人気の高いエリアの中古マンションは価値が下がりにくくねらい目です。

4.2 内覧時に住環境と管理体制を知ろう

今後売却を検討しているのであれば、内覧時に住環境とマンションの管理体制を必ず確認しておきましょう。住環境は、住み心地の良さだけでなく、治安や学校のエリア、買い物のしやすさなどです。内覧時に周辺を歩いてみるだけでも、立地の違いが分かりやすくなります。

管理体制を見極めるには、駐輪場など共有部分の状態をチェックしておきましょう。手入れが行き届いていれば、管理組合できちんとリフォームや手入れをしてくれている可能性が高いです。その場合、マンション全体の価値も下がりにくく、今後売却する際の価格の下がり幅を小さくすることができます。

4.3 内覧を妥協しない

内覧とは、マンションの内部を実際に見せてもらうことです。数カ所しか見ずに決めてしまうと「あのマンションも見ておけばよかったかな」と後悔してしまう場合があります。新築マンションと比べて、中古マンションは千差万別、たとえ同じマンション内でも部屋ごと状態がそれぞれ違います。

同じような間取りであっても、こっちのマンションの方が収納が多い、水回りが綺麗など有利な点があるかもしれません。内覧は妥協せず「ここが良くないと嫌」な点についてチェックリストを作り、見落としがないようにしましょう。

{
・相場を知っておこう
・資産価値を考える
・内覧を妥協しない
}

5.中古マンション購入は資産価値をポイントに

中古マンション購入は、リフォームやリノベーションなどで、自分らしい住環境にし、より良いマンションにしていくことも可能です。しかし安いから良い、リフォームしやすいから良い、というだけでは、損をする可能性もあります。

資産価値として今後の生活のプラスになる物件を選び、そしてリフォームで住み良い状態に変えていきましょう。また住環境を一緒に守っていくために、管理組合の仕組みについて聞いておくのもおすすめです。住み心地の良さは、家の中だけでなく外の環境にも左右されます。妥協せずに、中古マンション購入を行っていきましょう。


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