【土地売買の基礎知識】売買の流れ・必要書類・費用を解説

土地の売買は、大きな金額が動く一大イベントです。どのような流れで売買をするのか、是非とも知っておきたいですよね。

また、不動産会社とどのようなやり取りを行うのか、不安に感じている方も少なくないと思います。

この記事では土地売買の流れとともに、準備しなければならない必要書類について説明しています。また、売買に必要な費用についても解説しています。

土地売買の流れ

土地売買の流れを①土地の売り出し前、②売り出し中、③売買交渉、④売買契約締結、⑤決済・引渡しの5つの段階に分けてみました。
それぞれの段階で、売主と買主がすることを簡単にまとめた表が、以下になります。

更に具体的な内容を、この章では解説していきます。

（1）売り出し前

【売主】不動産会社に土地の査定を依頼する

土地はいくらで売ってもよいものですが、相場に合った価格を知るには、不動産会社の査定を受けましょう。

不動産会社の査定は通常、今売りに出して、おおよそ3ヶ月以内に売却の見込める金額を算定してくれます。

土地の査定を依頼する際には、まずはオンラインの不動産一括査定を利用すると便利です。
同時に複数社に見積もりを依頼することで、査定結果を比較し、より良い条件での売却を目指せるからです。

簡易査定の結果から、実際に現地の調査をしてもらう不動産会社を何社か選び、日程を決めます。

現地調査による査定結果を受け取った後は、売却を任せる不動産会社を決めることになります。

土地の売却は長い時間がかかるものです。契約する不動産会社を選ぶ際には、査定の金額だけでなく、査定結果への説明がしっかりしているかどうかや、担当者の人柄や応対の仕方も鑑みて決めましょう。
査定の結果を受け取る際に、質問したいポイントをあらかじめ用意しておくとよいでしょう。

【売主】不動産会社と契約を結ぶ

土地の売却を任せる不動産会社を決めたら、契約を結びます。

売主が不動産会社と結ぶ契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

契約期間のある契約形態の場合、期間が過ぎると、再度契約するかどうか決めることになります。

それぞれメリットとデメリットがあるため、念頭に置いたうえで契約を行いましょう。

媒介契約とは？契約の種類や手数料、注意点までわかりやすく解説

（2）売り出し中

【売主】販売価格を決めて土地を売り出す

不動産会社の査定をもとに、土地の販売価格（売り出し価格）を決めます。

必ずしも、査定額通りに売りに出さなければいけない訳ではありません。
早く売りたい場合は価格を下げて売り出す選択もできますし、この金額で売れてほしいという希望価格に設定することもできます。
ただし、査定額よりも高値に設定するほど、売却は難しくなり、期間も長くなりがちです。

また、不動産の売買には値下げ交渉はつきものです。
あらかじめ『この金額以下には値引きしない』という最低ラインを定めておくと、交渉に臨みやすいでしょう。

その後は不動産会社の担当者が売却活動を行います。活動の報告を待ちましょう。

【買主】物件探しを不動産会社に依頼する

買主の場合は、物件探しを専属で不動産会社に依頼する必要はありません。

紹介してくれる土地について、良い面だけでなく、悪い面も正直に伝えてくれる人は真摯な担当者です。
ほかにもこちらからの質問にどう答えてくれるかも重要視したいところです。積極的にコミュニケーションを図ってみましょう。

不動産会社の紹介を受けながら、購入したい物件を探します。
各社の広告を見比べたり、物件近辺の地域の情報収集を行って、検討を深めていきましょう。

【買主】土地の現況を見学する

希望に適う物件が見つかったら、不動産会社の人ともに、現地に訪問して土地の現況を見学します。

写真や広告だけではわからない、周辺の状況をチェックできるほか、売主側の担当者に質問することもできます。
聞いておくべきことを、不動産会社の人と相談しつつ事前にまとめておきましょう。

（3）売買交渉

【買主】売主側に購入を申し込む

購入したい土地が見つかったら、売主側に「買付申込書」を送付して、購入を申し込みます。
不動産会社に用紙を用意してもらえることがほとんどなので、記入と捺印を行います。（認印で可）

このときに、販売価格を下回る価格を購入希望価格として記入して、値下げ交渉をすることができます。
極端な値下げは断られてしまうことが多いため、担当者と相談しながら行いましょう。

その他には手付金をいくら払うか、融資特約の有無、引き渡しの希望日、この買付申込書の有効期限などを記入します。

なお買付申込みには費用はかからず、途中で取りやめてもキャンセル料などのペナルティはありません。

【売主】購入希望条件を確認し、交渉に臨む

売り出している土地に購入希望者が現れると、「買付申込書（買付証明書）」が不動産会社に送られてきます。

買付申込書には、購入価格や手付金の金額、融資特約の有無、契約日や引き渡し日などの希望条件が記されています。
買付申込書の有効期限までに、希望者に売却するかどうかを決めます。

売却することを決めたら、「売渡承諾書」を買主側に送付します。

ここから不動産会社を介して、具体的な契約条件について交渉を開始します。

なお、買付申込書と売渡承諾書は、どちらも法的拘束力があるものではありません。
しかし買付申込書と売渡承諾書によって、事前に希望の条件を提示したり、売買の意思を双方で確認しあうことで、売買契約までの交渉をスムーズに行えるのです。

【買主】住宅ローンの仮審査を受ける

住宅ローンを組んで土地を購入する場合は、金融機関の仮審査（事前審査）を受けます。

住宅を建てる目的で土地を購入し、住宅ローンを利用したい場合は、「土地先行融資」や「つなぎ融資」を利用することになります。
申し込み時に建物の建築計画を提出するため、事前にハウスメーカーや建築会社に、見積もりや図面を作ってもらう必要があります。

買付申込みから売買契約までは通常2週間ほどの期間しかないため、早くから準備をしておきましょう。

（4）売買契約締結

【売主・買主】売買契約を結ぶ

売買条件の交渉が煮詰まったら、いよいよ売買契約を行います。

売主と買主の双方が集まって、不動産会社担当者と宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
売買する土地の情報について、最終確認をここで行います。

契約書に押印をしてから契約内容を反故にすると、違約金が発生する恐れもあります。
双方ともに、わからないことはこの場できちんと確認をしましょう。

土地の売買契約とは？契約書や締結時の注意点を解説

【買主】売主に手付金を支払う

買主は、このタイミングで売主に手付金を支払います。

手付金は、土地の購入金額に充てられます。
決済時には、土地の代金から手付金の金額を差し引いた、残りの代金（残代金）を決済します。

手付金の金額は、購入価格の5～10％であるのが一般的です。売買交渉の際に決めた金額を、現金で支払いましょう。

【売主・買主】不動産会社に仲介手数料を支払う

不動産会社へ支払う報酬を、仲介手数料といいます。

仲介手数料は成功報酬で、売買契約が成立したタイミングで、仲介手数料の「支払約定書」を締結します。

一般的に、売買契約時に、仲介手数料の半額を支払います。残りの半額は決済日（引渡し日）に支払うことが多いです。
実際の支払いタイミングは担当者に確認しましょう。

また基本的に現金での支払いが求められます。
ATMでの引き出し上限額には注意し、余裕をもって準備をしましょう。

【買主】住宅ローンの本審査を受ける

住宅ローンを利用する買主は、売買契約締結後に金融機関の本審査を受けます。

本審査では、ローン保証会社による審査も実施されるため、1週間から2週間ほど時間がかかります。

本審査に通ると、晴れて住宅ローンの契約（金消契約）を結ぶことができます。
住宅ローンを無事契約できると、決済日が確定します。

（5）決済・引き渡し

【買主】残りの代金の支払いと税金の精算をする

決済日には、購入金額から手付金を差し引いた残代金を、売主に支払います。

ローン利用の場合は融資が実行され、売主が入金を確認できたら決済完了です。

また、固定資産税や都市計画税の精算を行います。

その年の1月1日から決済前日までは売主、決算日から12月31日までは買主の負担になるように、税額を日割りで計算し、買主側の負担分を売主に支払って精算します。

【売主】残りの代金の入金を確認する

入金を受ける口座の通帳や、オンライン上の電子通帳などで、買主からの着金を確認します。

決済と税金の精算を済ませた後、土地を引き渡すことになります。

【売主・買主】所有権を移す手続きをする

代金の受け渡しと同時に、法的にも土地の所有権を売主から買主に移す必要があります。
土地の所有権が移ったのを法務局に申請して登録することを、「所有権移転登記」といいます。

司法書士に依頼している場合、決済に立ち会っていた司法書士がその場で登記申請の可否を確認します。
申請作業は司法書士が代理で行うため、登記所等に赴く必要はありません。

これで、土地の売買取引は完了となります。

土地売買でかかる費用や税金

土地の売買には、土地の代金以外にも費用がかかります。また、納めなければならない税金もあります。

特に売主は、土地の代金が支払われる前に負担しなければならない費用があることを念頭に置いておきましょう。
事前にどのような費用が、どれだけかかるかを把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

【売主】土地売買の費用と税金

売主が支払う費用や税金は、以下の通りです。

1つずつ、詳しく見ていきましょう。

不動産会社への仲介手数料

土地の売買を不動産会社に依頼したときに支払う報酬を、仲介手数料といいます。

宅地建物取引業法により、不動産会社から顧客に請求できる仲介手数料の上限額は決まっています。
ほとんどの不動産会社は上限額で報酬を請求するため、上限額を計算すると、かかる金額の目安がわかります。

仲介手数料の上限金額は、以下の表で計算できます。

販売活動や書類作成の事務作業、広告にかかる費用はこの手数料の中に含まれます。
（ただし、特別な広告等を売主自身が依頼したなどの場合は、実費が請求されることもあります。）

不動産売却時の仲介手数料はいくらが妥当？安すぎる手数料に注意

司法書士への報酬

登記申請を司法書士に依頼した場合には、登記にかかる費用以外に報酬を支払う必要があります。

依頼する司法書士や、登記の種類によって金額は異なりますが、数万～十数万円かかります。

なお、売却に必要な登記済証（登記識別情報）を紛失している場合には、司法書士に本人確認のための書類作成をしてもらう必要があり、報酬が追加でかかります。

譲渡所得税

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税を納める必要があります。

国に納める所得税と、自治体に納める住民税を、まとめて譲渡所得税と一般的に呼びます。
（令和19年12月31日までは、所得税に追加で復興特別所得税が課されています。）

税率は、「長期譲渡所得（土地の所有期間が5年を超える）」、「短期譲渡所得（土地の所有期間が5年以下）」で異なります。所有期間は土地を売却する年の1月1日時点の年数を基準とします。

売却した日の翌年2～3月に確定申告して納付します。
給与所得者の場合も確定申告が必要です。

印紙税

印紙税は、売買契約書を作成する際に課される税金です。
収入印紙を契約書に貼り付けて納税します。

不動産売買契約書に記載された契約金額によって印紙税額は変わります。
平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間は軽減税率が適用されるため、一番右の欄の税額をご参照ください。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

収入印紙は売買契約時に不動産会社が用意してくれていることが多いため、支払う金額を事前に確認しておき、売買契約当日に金額相当の現金を持参しましょう。

登録免許税（登記の費用）

登録免許税とは、法務局に登記を申請する時に課される税金です。

売主の場合、一般的には、所有権移転登記の登録免許税については負担しません。

しかし、土地に抵当権が設定されたままになっている場合には「抵当権抹消登記」を、売主の住所と登記簿上の住所が違う場合には、「住所変更登記」を、それぞれ所有権移転登記の前に行う必要があります。

抵当権抹消登記と住所変更登記は、どちらも不動産1つにつき1,000円が課税されます。

売却する土地の整備費用

長く放置されていた土地を売りに出す場合、雑草やゴミを撤去したり、整地するための費用がかかります。
またそのほかに、土地の売却前に以下のような費用がかかる場合があります。

【更地にする費用】

現在、土地に建物が残っていて、更地にして売却する場合には解体費用（＋整地費用）がかかります。

建物の大きさや構造、使われている建材によってかかる費用は大きく変わります。
例えば、38坪の平均的な戸建ての費用の相場は、200万円程度です。

なお、建物を残したまま「土地」として売却することもできます。詳しくは以下の記事をご覧ください。

【測量費用】

土地の確定測量図や境界確認書がない場合、売却前に「確定測量」を行う必要があります。

費用の相場は35万円～80万円です。
隣地の数や、行政の立ち会いの有無で、かかる費用が変わってきます。

期間は1ヶ月半～3ヶ月かかります。
隣地所有者が多かったり、行政に立ち会ってもらう場合は期間が長くなることもあるため、売却を決めたら早めに測量の必要の有無を調べましょう。

土地売却で測量費用はどちらが払う？費用の相場や節約方法を解説

【地盤調査費用】

土地の売却前の地盤調査は、義務づけられているものではありません。

ただし、売却後に問題が発覚して瑕疵担保責任を負うリスクを回避するためや、物件に「地盤調査済み」という箔をつけるために、売主側の実施が増えています。

地盤が弱い土地など、地域によって必要性が変わってくるため、地盤調査をするかどうかは契約した不動産会社と相談しましょう。

一般的な宅地には、「スクリューウエイト貫入試験」という方法での地盤調査が主流です。家が建っている状態でも調査できます。
費用は5～6万円程度で、半日ほどで行えます。

【土壌調査費用】

有害物質が使用されていた工場の跡地や、市町村の条例や土壌汚染対策法によって調査を命じられた土地でなければ、土地の売却前の土壌調査は義務ではありません。

土地の経歴から土壌汚染が疑われる場合や、かつて庭先で焼却炉を利用していた場合には、自主的に行うとよいでしょう。

また、買主から土壌調査を求められることもあります。その場合の実施の有無や、費用負担については、交渉によって決めましょう。

土壌汚染の可能性がある土地の調査については100㎡あたり20万円～30万円、土壌汚染の可能性が少ない場合は900㎡あたり20万円～30万円が一般的な費用です。

【買主】土地売買の費用と税金

買主が支払う費用や税金は以下の通りです。

不動産会社への仲介手数料

購入する土地を紹介してくれた不動産会社に、売買契約を結ぶ日と決済日の2回に分けて仲介手数料を支払います。

仲介手数料は成功報酬なので、購入を決めなかった不動産会社には支払わなくてもよいです。

仲介手数料の上限金額は、契約金額に応じて変わります。
計算の仕方は、売主側と同様です。

司法書士への報酬

登記を司法書士に依頼していた場合、引き渡し日に司法書士への報酬を支払います。

印紙税

印紙税は、売買契約書を作成する際に課される税金です。
収入印紙を貼り付けることで納付します。

売主が納めるものと同様に、契約金額によって税額が異なります。

登録免許税（登記の費用）

土地の売買で行われる「所有権移転登記」にかかる登録免許税は、一般的には買主が負担します。

所有権移転登記にかかる登録免許税の金額は、以下の計算式で求められます。

原則税率は2%ですが、令和5年3月31日までに取得された土地に関しては1.5%の軽減税率が適用できます。

不動産取得税

土地を購入した時にかかる税金です。都道府県に納付します。
土地を購入してから、4ヶ月～半年後に納税通知書が届きます。

原則税率は4%ですが、令和6年3月31日までに取得された土地に関しては3%の軽減税率が適用できます。
また、住宅を建てる目的で取得した土地で「住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下」などの条件を満たす場合は、税額の軽減措置を受けられます（※令和6年3月31日まで）

固定資産税などの精算費用

固定資産税や都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に1年分を納税する義務が課されます。

決済日以降の税金は売主に代わりに支払ってもらうため、売主と買主の両者が最後に立ち会うタイミングである「引渡し日」に精算します。

決済日以降から12月31日までの分の固定資産税・都市計画税を売主に支払います。

土地売買に必要な書類

土地売買において、契約書類は不動産会社などが用意してくれます。
一方で、手続きのために売主や買主が自ら用意しなければならないものも多数あります。

【売主】土地売買の必要書類

ここでは、「査定時」「売買契約時」「決済・引渡し日」の3つのタイミングで、それぞれ必要になる書類をご紹介します。

査定時

本人確認のための公的証明書の他に、土地の査定のための資料として、以上のような書類の貸し出しを不動産会社から求められます。

「代々相続してきた土地で、売買契約書が見つからない」
「権利書を紛失してしまった」
「境界確認書がない」
……といったことがあるかもしれませんが、不動産会社に相談しつつ、用意できるものを用意しましょう。

売買契約時

買主と立ち会いのもと、契約を交わしますが、売主本人であるという確認のために顔写真付きの公的証明書が必要です。

また、売買契約書に捺印する印鑑（実印が望ましい）が必要となります。

決済日

固定資産税評価証明書は、固定資産税の精算や買主が支払う登録免許税の計算のために求められます。

登記済証（登記識別情報）は、登記申請書類と合わせて提出します。
紛失している・手元に見つからない場合は別途手続きが必要です。詳しくは以下の記事をご覧ください。

転居などで登記簿上の住所と現住所が異なる場合には、住民票も必要になります。

【買主】土地売買の必要書類

ここでは、「住宅ローンの審査時」「売買契約時」「決済・引渡し日」の3つのタイミングで必要になる書類を、それぞれご紹介します。

住宅ローンの審査時

住宅ローンの審査には、本人確認書類、ローンを返済できるだけの安定した収入があるかどうかを確認するために所得の証明書類、担保評価をするために物件（土地と建設する家）の資料が必要とされます。
事前審査の際には、写しでも可能です。
本審査には、世帯全員が記載された住民票と、実印、印鑑証明書が必要になります。

所得を証明する書類は源泉徴収票や所得証明書、納税証明書などがあたりますが、お勤めの形態によって提出を求められる書類が異なります。

提出する資料の詳細は、申し込みをする金融機関の書類やHPなどで、よく確認しましょう。

売買契約時

売買契約において、代金を支払う側である買主が捺印する印鑑は、認印でもよいとされています。

ただし、住宅ローンの契約には実印を使用します。同じ印鑑で捺印をした方が、銀行が照合しやすくなります。
また、契約行為の重要性と安全性を高めるため、実印の使用を求められることが一般的です。

決済・引渡し日

住民票は所有権移転登記に必要です。
印鑑証明書と氏名・住所が一致していれば、いつ発行したものでも構いません。

住宅ローンを利用する場合には、実印・印鑑証明書も当日必要になります。

不動産売却に必要な書類はこれで全部！重要度や入手方法などわかりやすく解説

みんなの不動産売却体験談

秋田県秋田市 / 40代

査定価格1,400万円売却価格1,800万円

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決めてはやはり、査定価格と担当者だと思います。査定価格も大事ですが、やはり担当者が信頼できないと進めていけないと思います。査定価格があまりにも違えば高い方が良いですが、そんなに変わらないなら担当者で決めます。

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兵庫県三田市 / 30代

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査定価格120万円売却価格115万円

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査定額はほとんど変わらないと思うので今回の件であれば、早く動いてくれて説明が丁寧であることを重視した。知名度はあまり気にしないのでその場の相性が大事

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東京都大田区 / 20代

査定価格3,700万円売却価格3,700万円

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東京都足立区 / 50代

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査定額が高かったの対して、高く売却出来る根拠を分かりやすく、説明をしてくれたため、不安を感じることなく、託すことができた。また、販売戦略も他社より魅力を感じた。

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 土地売買は不動産会社探しから始めよう

土地の売却にかかる期間は、平均して3ヶ月～6ヶ月です（査定依頼から引き渡し完了まで）。

あらかじめ必要なものや費用がわかっていれば、事務的な手続きをスムーズに進められます。

また土地の売買が完了するまで、短くはない期間、不動産会社と連携を取り続けなければならないこともお分かりいただけたでしょうか。

もしも土地の売却を検討していて、安心して売却を任せられる不動産会社を探したいけれど、探し方がわからない……という場合には、不動産一括査定サイトのすまいステップの利用がおすすめです。厳選された優良企業にのみ、査定依頼を行うことができます。

まずは複数社から査定を受けて、査定結果や担当者の応対から契約する不動産会社を選びましょう。信頼できる不動産会社を見つけることが、土地の売買成功の出発点になります。