マンション大規模修繕を知る|費用と内容を理解し価値を下げない

マンションを所有していると、必ずやってくるのが大規模な修繕工事です。マンションの価値を下げないためと、入居者の安全性を守るためには数十年に一度の工事を行うのですが、どのような取り組みをすればよいのかわからない人も多いでしょう。

マンションの修繕工事はどのくらい期間がかかり、どのくらい費用がかかってくるかを学びます。修繕工事をスムーズに完了させるために、ある程度の知識を持っておきましょう。

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どのくらいの年月でマンション大規模修繕工事を行うのか

一般的にはマンションの修繕工事は、12年周期で行うほうが良いと言われています。しかし、実際に工事が行われるのは、15年〜17年周期となっているマンションも多いです。

修繕工事は12年周期に行ったほうが良いのか

マンションの大規模修繕工事には、莫大な修繕費用がかかってきます。その上2013年以降から修繕費用が3割増しになったと言われ、マンション経営にも入居者にもかなりの負担がかかってきます。

12周期ごとに修繕を行ったほうが良いといわれたのは、築後10年経過したあとに外壁のタイルの劣化が関係してきます。通行人の安全を守るため、外壁の全面打診調査を行わなくてはいけないのです。そのため、12年周期に修繕工事をしたほうがよいとされてきました。

マンションに使用されている材質の保証が基本10年

マンションにはタイルや、塗装材などさまざまな材質が使用されています。メーカーにより保証が効くのが10年程度というところが多く、この期間中に不具合があった場合はメーカー側が無料か格安で修繕してくれます。10年以上経てば劣化も目立ってきますので、12年〜15年の間に修繕工事を行うマンションが多いです。

マンション修繕費が貯まるまで

マンション入居者に修繕工事費を負担することが定められていますが、空き部屋が多いマンションでは修繕費積立金が貯まりません。本来積立金は理事会により修繕工事のために、費用をプールしておくことが前提とされています。

修繕する周期の年に費用が足りずローンを組むか、修繕を先送りにするかの選択肢となってしまいます。修繕費の費用が貯まるのは12年〜17年程度と言われていますので、費用が貯まったときに修繕を開始するマンションが多いです。

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・なぜ12年周期か
・修繕費用を貯める
・劣化してしまう

大規模修繕工事はどのようなことを行うのか

修繕工事を行うには、信頼のおける業者選びが必要となってきます。一社だけではなく、複数の業者の見積もりを取るようにしましょう。そうすることで業者同士の見積もりが比較でき、損をしてしまったということがなくなります。業者が決まったあとは、工事が着々と進んでいきます。

工事前の準備

工事となると修繕するのに数年かかるため、事前に行うべきことがあります。

入居者に対して説明会を開く

マンションの大規模な修繕工事は、入居者の協力があってこそ行えます。日常生活に支障をきたしてしまうということも説明をし、入居者とのトラブル回避やマンション工事がスムーズに行われるために必要なことです。

説明会の内容は工事の日程やスケジュールだけではなく、工事期間中の安全対策や防犯、洗濯物や掃除など幅広く問題点を改善するために説明を行っていきます。

業者用の事務所やトイレを仮設する

作業員用の休憩場所やトイレ、現場用の事務所が必要となってきます。事務所には電話やパソコン、コピー機などを搬入しておきます。

足場を設置する

マンションの外壁を修繕するために、建物の外周に足場を設置していきます。マンションの周囲にホコリや、塗料の飛散を防ぐ養生シートを全体的に覆います。

タイル補修のための工事を行う

外壁は長年雨や風に野ざらしになっていますので、劣化も早く進んでしまう箇所です。タイル貼りのマンションの場合、タイルがはがれてしまう可能性があります。

タイル浮き補修

長年の使用でタイルに浮きが出てしまっている場合は、その箇所にエポキシ樹脂の接着を塗ります。その際には、タイル浮きに見落としがないかの事前調査もしっかり行います。

タイルのひび割れ補修や貼り替え補修とUカットシーリング

メーカーによっては破損しやすいタイルだったりする場合がありますので、ひび割れてしまった箇所は部分的に貼り替え作業を行っていきます。その際は、タイルの色を合わせるように注意しなくてはいけません。

コンクリート自体が収縮してしまい、タイルがひび割れてしまったり建物の構造上の問題でひび割れてしまった可能性もあります。建物の構造上の問題で起こってしまったらさらにヒビが大きくなってしまうため、割れた部分に溝を作りシーリング材を使用し壁を補修します。

手すりとコンクリート内部の補修

バルコニーの手すりも雨風にさらされやすいため、手すりの根元が腐食している可能性もあります。その場合は、支柱周辺のコンクリートを持ち上げて、腐食がひどいときはバルコニーを撤去して新設します。バルコニーは、入居者との距離が近いため慎重に作業を行います。

鉄筋コンクリート造の場合は、コンクリートの芯の部分にあたる鉄筋の腐食で誇張してしまう可能性があります。中心部の鉄筋が誇張することにより、コンクリートが膨れ上がりひび割れの原因となってしまいます。 そのため鉄筋のサビを除去して、防錆剤を塗り埋めもどす作業となります。

シーリング作業

マンション自体の目地や、サッシまわりのシーリング工事です。シーリング材は建造物の防水性、気密性を上げるために目地やサッシの隙間に充填していきます。シーリング材の打ち替えの際には、マンションやコンクリートに適したシーリング材を使用していきます。

洗浄工事に取り掛かる

マンションの外壁についた汚れを除去するために洗浄をしていきます。洗浄方法は、汚れ具合で変更していき温水洗浄や超高圧洗浄を選択して汚れを落としていきます。

屋上からの漏水防止のために、防水工事も同時に行います。その際にはアスファルト防水シートを重ねて、保護塗装の漏れが起こらないかを徹底的に施工します。

塗装工事に取り掛かる

鉄はどうしてもサビやすく、長年使用いていると劣化が生じます。サビ止め塗装や上塗りを行うことで、サビや腐食の進行を遅らせる作業をします。また、マンションの外壁の中性化防止のために塗膜で保護をします。この作業ではマンション自体の色のイメージを変えられますが、塗装期間は入居者はバルコニーに出られなくなります

防水工事に取り掛かる

入居者がバルコニーの出入りができなくなる期間となりますが、バルコニーに雨水が侵入しないように塩化ビニールシートを覆います。防水工事は天候や湿度に左右されやすいため、 時期によっては雨天中止となることも多いでしょう。

廊下防水

廊下は、入居者の共有の場としてデザイン性も重要視されます。配色など考えるのですが、最近では塩化ビニールシートを貼り付けることが多いです。入居者が通行するため慎重に行います。

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・大規模修繕の流れ
・入居者への配慮
・劣化の進行を防ぐ

修繕工事はどのくらいの期間がかかるのか

修繕工事が大規模となると、どのくらいの工事期間が必要なのか想像がつきません。すぐに着工という形ではなく、準備を含めた期間を見て見ましょう。

着工前の準備期間

マンションの大規模修繕の計画を立ててから、およそ1年〜1年半ほど事前準備がかかってきます。まずはマンション修繕委員会を立ち上げ、修繕するための工事計画や業者への見積もり依頼などから始まります。

信頼のおける業者が見つかったら、今後の計画をふまえて修繕委員会で承認を得て業者と工事夫妻契約を交わします。そのあとは業者との念密な打ち合わせを行い、どのような工事内容となるか、スケジュールを組んでいきます。

労働基準監督署に足場の設置を行うという届出

大規模な修繕には、足場の設置が必要となってきます。足場は勝手に設置してはいけなく、労働基準監督署に届出を出すことを義務付けられています。届出を出すのは、工事を開始する30日前までと定められています。

しかし、例外があり小規模マンションで張り出し足場以外の高さが10mに満たない場合と、修繕工事期間が60日に満たない場合は労働基準監督署に届出をしなくても良いです。

着工からの工事期間

ようやく着工となりますが、マンションの規模や条件により工事期間は変わってきます。大まかな目安としては、部屋数が50戸以下の場合は工事期間が2〜3カ月程度で、大規模となると半年以上かかることもあります。

仮設工事や足場の設置

仮設工事の設置などは修繕前の準備段階となりますが、資材置き場や洗い場の設置は2〜3日かかります。さらに、足場の設置は約1週間前後を見ておくと良いです。

下地の補修工事やシーリング作業

マンション自体の、劣化進行を遅らせるために重要な工事となります。コンクリートのひび割れを補修するため時間がかかり、早くても2週間〜1カ月前後かかってきます。

防水工事や外壁塗装作業

仕上げ段階となりますので、最終的に付着強度が弱くなっている所などを徹底的に確認して補修していきます。そのため、この作業には時間を要し2カ月〜3カ月以上かかってしまいます。

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・着工前の準備期間
・着工からの準備期間
・大規模は時間が必要

マンションの大規模修繕費はいくら

マンションが大規模な場合は、修繕費もかなりかかってくることが予想されます。どのくらいなのかかるかの費用を知っておくことで、将来的にもどのくらいの積立金が必要となるのかがわかってきます。

大規模な修繕工事の場合かかってくる費用

都内の場合、マンション大規模修繕には1,000万円〜3,000万円が相場となっています。マンションの部屋の戸数別にみてみると、1戸あたり60万円〜100万円を目安に考えると良いでしょう。

修繕積立金はどのくらい必要か

国土交通省によると、専有床面積あたりいくらという計算で出していきます。例えば、1㎡あたり200円とし、部屋の専有床面積が70㎡だとすると14,000円となりますので、その分を毎月の積立修繕費として集めます。

これらの計算方法は目安ですので、管理組合がどのくらいの修繕費用が必要とするかで修繕積立金の費用が変わってきます。修繕費はギリギリで行うのではなく、少しゆとりを持って行うことがベストと言えるでしょう。

修繕費が高くなるケース

修繕費の中には、マンションの形状や複雑な外観の場合は、相場よりも膨大な費用がかかってくることがあります。タワーマンションといわれている超高層マンションは、特別な修繕方法を取らなくてはいけなくなり仮説足場やゴンドラの設置が必要となり費用がかさみます。

最近のタワーマンションはデザイン性もあり、セキュリティーシステムや生活の利便性を考えたものが多く、修繕するのに時間と費用がかなりかかってきます。中でもマンション修繕費が高いのは、機械式駐車場となっています。毎月のメンテナンス費が高いため、修繕のタイミングで撤去する方法をとるケースも多いです。

50年先のことを考えて、メンテナンスが高くなってしまうものは修繕のタイミングでメンテナンス費が高くないものに変更をするのも良いでしょう。

修繕の回数が増えるごとに費用が高くつく

マンションを一度修繕したからといって、この先は修繕しなくてもよいとはなりません。時間が経つとまた劣化してくるのは当然のことで、震災や災害が起こる可能性もありマンション自体にダメージを受けます。1回目の修繕工事の場合は、劣化がないところは特に修繕しなくてもよいため、そのままにすることもあります。

そのため、前回は修繕しなかった箇所が劣化している可能性があり、修繕する箇所がどんどん増えて行くのです。建築基準法の基準が厳しくなり「竣工・改修から10年経過している建物は、3年以内に外壁の全面打診検査を行うこと」が義務付けられています。

12年〜17年周期で修繕を行うのですが、工事のたびに修繕費が増えていくと予想されます。修繕費を周期ごとにしたいのであれば今回の修繕時に少しの劣化でも済ませておくことをおすすめします。

この先も万が一大規模な災害が発生した場合、それをきっかけに法改正が行われる可能性が高くなります。法改正が成立すればそれに合わせた修繕をしなくてはいけませんので、さらに修繕費用が増えるということもあり得るでしょう。

・大規模修繕費用
・修繕の相場を知る
・積立金の目安

大規模修繕の前に売却

マンションを売却するとなると、タイミングが重要となってきます。そのためには、自分のマンションんがどのくらいの金額で売却できるのかを調べておきます。また、修繕の前か、修繕のあとに売却をするのはどちらが良いのかを考えてみると、修繕が始まって内見者がきてマンションを見学しても工事中ですのであまり良い印象を与えられません。

マンションを修繕前に売却をすることで、負担金を支払わなくてもよいため修繕前のタイミングがすすめです。マンションを売却するには、見積もりを業者に依頼をします。一社だけではなく、複数の修繕業者に依頼をすることで大体の修繕費用の相場がわかってきます。

複数の業者に一括見積もりができるサイトがありますので、上手く活用をしてマンションを少しでも高く売却するのもひとつの手です。大規模な修繕には時間と労力が必要のため、自分のマンション価値が高いときに売却をしましょう。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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