土地を売るコツが知りたい|できるだけ高く・早く売却する方法

相続で土地を受け継いだものの、別の場所で暮らしているために活用できない土地は、毎年固定資産税を支払い続ける必要があり、売却が最良の選択でしょう。空き地は、不法投棄のリスクがあり、近隣からの苦情が発生する場合もあります。

現在日本では、空き家の増加が問題になっています。勧告対象になると、固定資産税の特例対象から除外される「空家等対策の推進に関する特別措置法」も施行されました。また空き家と同じく、空き地や放棄地の増加も懸念されています。

2022年には、生産緑地法の猶予期限切れになることから、一部地域においては、大量の土地が市場に出回るのではと噂されています。したがって、土地の売却を検討しているのであれば、早めに動いたほうがよいでしょう。また有利に取引をすすめるためにも、最低限の知識を持つことも重要です。

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土地売却を効率的に進めるために事前準備は重要

土地に限らず、不動産の売却を計画している場合、事前に確認しておくことや準備しておくことが多々あります。売却をスムーズに進めるためにも、重要な作業です。

売却予定の土地情報を確認する

土地売却を考えている場合、売却予定地の情報を事前に確認しておく必要があります。とくに相続などで得た土地や、長期に渡って放置されていた土地の場合、境界などがあやふやになっているケースも見られます。

土地の情報として、面積や境界、用途地域、地盤や土壌、さらに権利関係などについて確認が必要です。最初に、不動産登記簿などで所在地や地番、土地の用途区分、面積を確認します。また、登記簿に記載された面積と、実際の面積が異なるケースはよくあります。

この場合、土地の境界が不正確なことが多く、土地測量や地積校正手続きが必要です。境界について不安な場合は、売却を依頼する不動産会社に相談をして、必要な場合は測量を行ってください。

事前に確認すべきこと
・登記識別情報(登記済権利証)
・不動産登記簿(登記事項証明書)
・所在や地番
・土地の用途区分(地目)
・土地の広さ(地積)
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土地の相場を確認する

売却予定地の査定価格は、不動産会社に依頼をすればすぐに確認できます。ただし、その価格が適正価格かどうかを判断するために、売主自身が事前に相場価格を調べることも大切です。

土地の価格は、広さや形、接地道路の状況によって異なりますが、最寄り駅からの距離が同じくらいの近隣の土地の価格を、参考にします。国土交通省が公表している公示地価や、実際の取引価格などを参考にし、おおよその坪単価など相場を把握します。

土地売却に必要な書類を準備する

土地売却に必要な書類も、事前に準備を行いましょう。取引をスムーズに行うために、重要な書類です。

売主の確認書類・実印
・印鑑証明書(3カ月以内に発行)
・住民票(3カ月以内に発行、登記上の住所と売主の住所が異なる場合必要)
・身分証明書
登記に関する書類・登記済権利書または登記識別情報
固定資産税に関する書類・固定資産税納税通知書
・固定資産税評価証明書
土地に関する書類・土地測量図
・境界確認書
買主にとって有益な情報・地盤調査報告書
建物がある場合・建築確認済証および検査済証
・建築設計図書
・工事記録書等
・耐震診断報告書
・アスベスト使用調査報告書等
買主にとっての判断材料・購入時の契約書
・重要事項説明書
・パンフレット等

不動産取引において、欠かせない書類でもある印鑑証明などは、有効期限があります。売買が決まってからの取得で問題ありませんが、いつでも取得できる状態にしておきましょう。

地盤調査報告書は、必須ではありませんが、買主にとっては有益な情報です。土地を購入した際の契約書や重要事項説明書、パンフレットなども買主の購入判断材料として有効です。

また建物がある場合、建築確認済証や検査済証、建築設計図書や工事記録書、住宅性能評価書や既存住宅性能評価書等なども、購入者にとっては貴重な情報なので、きちんと整理をしておきましょう。

・土地の情報を確認する
・相場価格を把握する
・必要書類を準備する

土地売却の完了までの流れを把握する

土地の相場を調べる
複数業者に査定を依頼
不動産会社と媒介契約
売却活動開始
価格・条件交渉
売買契約締結
代金決済・土地引渡し

事前準備ができたら、不動産会社へ売却を依頼しますが、ここで決済・引き渡し完了までの流れを把握しておきましょう。

価格査定は複数の業者に

不動産会社に売却依頼を伝え、査定を受けます。このとき、一社に依頼するのではなく、複数の業者に査定をかけ、価格を比べてください。不動産会社が提示する査定価格は、約3カ月で売れるであろうと予想した金額です。

事前に調べた相場価格と、大きく変わることはありませんが、不動産会社の対応などもよく確認し、信頼のできる不動産会社を選択しましょう。

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不動産会社と媒介契約を結ぶ

信頼のできる業者を選択したら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、一社に専任して依頼する方法と、複数の業者に委任する方法があります。

専属専任媒介専任媒介一般媒介
複数の不動産会社に売却を依頼××
売主自身が買主を直接見つけた場合×〇(直接取引が可能)〇(直接取引が可能)

媒介契約は3通りの方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。土地売却が成功するかどうかは、販売を担当する不動産会社にかかっています。妥協することなく、できるだけ信頼のできる業者と契約することが最も大切です。

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価格決定から販売開始

不動産会社が決定したら、物件の確認、広告用の資料の作成や販売価格の決定を行います。物件の測量や境界確定が必要な場合は、物件調査を行います。この際に、既存の測量図や境界確定図等があれば、作業がスムーズに進みますが、物件調査が必要な場合は調査費用がかかります。

古家がある、整地の必要があるなど、土地の状況によって値引き交渉が入る可能性がある場合は、多少の値引き分を考慮して、販売価格を決定することもあります。販売準備が完了したら、いよいよ販売開始です。

価格・条件交渉

購入希望者が現れたら、契約に向けて交渉を行います。購入希望者から、価格や引渡し時期等の条件が提示されます。購入希望者の条件に関しては、売主が決めることができますが、不動産会社の担当者と相談し、売主の要望と受け入れ可能な条件を担当者に伝え、交渉を依頼します。

売買契約締結から引き渡し

買主との条件が合意に至ったら、売買契約締結に進みます。その際、売買契約書や重要事項説明書は、不動産会社が用意します。契約時には、売買代金の一部を手付金として受け取ります。そして引き渡し日に、売買代金の残額を受け取り、売却が完了します。

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・査定は複数の業者に依頼
・媒介契約は3通りの方法
・信頼のできる業者と契約

土地売却に必要な諸費用とは

不動産の売却時には、仲介手数料や税金などの諸経費についても、事前に把握しておいたほうが良いでしょう。

仲介手数料

不動産会社に売却を依頼した場合、仲介手数料が必要です。ただし仲介手数料は、売買契約が成立した時点で発生するため、売買に至らなかった場合は不要です。仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められており、多くの不動産会社は法律上限の金額を使用しています。

売却価格仲介手数料の上限
200万円未満売却価格×5.4%
200万以上~400万円未満売却価格×4.32%+21,600円
400万円以上売却価格×3.24%+64,800円

また、通常営業で行われる広告費等は不動産会社の負担ですが、売主が広告等を特別に依頼した場合は、売主の承諾を得た広告とされ、実費請求になる場合があります。

土地売却にかかる税金

印紙税

不動産を売却する際に作成する、不動産売買契約書に貼付する収入印紙が「印紙税」にあたります。印紙税額は、不動産売買契約書に記載された契約金額により変わります。なお、2020年3月31日までは、軽減の措置が受けることができます。

契約書に記載された
契約金額
税額軽減の措置後の税額
500万~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万~1億円以下60,000円30,000円
1億円~5億円以下100,000円60,000円

登録免許税

登録免許税は、不動産登記の変更時に必要な税金です。住所変更登記やローンを完済して、不動産を売却する場合は、抵当権抹消登記に必要です。また、相続などで名義が変更されていないと、売却自体ができないので、事前に登記の変更手続きが必要です。

譲渡所得

土地を売却して売却益があった場合、譲渡所得として所得税と住民税が課せられます。また、東日本大震災復興の財源確保が目的の「復興特別所得税」も加算されます。譲渡所得は、売却代金から取得費と売却にかかった諸経費を差し引いた金額です。売却益がない、もしくは売却損が出た場合は課税されません。

譲渡所得に対する税率は、土地の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」と、5年以下の「短期譲渡所得」によって異なります。土地を売却した年の1月1日時点で、5年を超えたかどうかで判断します。

長期譲渡所得
(所有期間が5年超)
短期譲渡所得
(所有期間が5年以下)
所得税
*復興特別所得税(所得税×2.1%)を加算
15.315%30.63%
住民税5%9%

なお、長期譲渡所得に該当する場合で、マイホームとして使用していた不動産の売却損については、一定の条件を満たす場合、給与所得などの他の所得と損益通算が可能です。また、居住用の土地を売却するときは、3,000万円の特別控除が適用される場合もあります。

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その他解体費用など

売却予定地に建物などがある場合、更地にして売却する場合は、当然解体費用が必要です。建物の構造や広さで、費用は大きく異なります。また、長く放置している更地の場合、雑草が生い茂っていたり、不法投棄によるゴミが散乱していたりした場合、清掃や整地に費用が必要です。

また古家が建っている場合、買主により撤去が必要な場合と不要な場合が考えられます。不動産会社と相談のうえで、必要な処置を行ってください。

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・仲介手数料は契約成立時に
・売却益には税金がかかる
・解体費用が必要な場合も

より高く土地を売却する3つのコツ

大切な資産である土地を売却する場合、できるだけ高く売却できればと考えますが、地域によって売却が困難なケースもあります。地域の相場価格よりも安く売却しないために、土地売却のコツを解説します。

地元に強く土地売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社にもそれぞれ特性があり、戸建てに強い業者や、マンション販売に強い業者などがあります。できれば、土地売却に強い不動産会社を選択することも一つの方法です。

また、売却予定地の場所や広さによって、買主が法人か個人かの予想ができます。個人の購入が予想できる土地の場合は、地元に強い不動産会社をおすすめします。地域での実績も多く、情報も多く所有しています。地域密着型の不動産会社であれば、有効な営業方法も理解しているでしょう。

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できるだけきれいな状態にする

長年手入れをしていない土地の場合、雑草やゴミが放置されたままでは景観も悪く、購入者は良い印象は受けません。購入者が草刈りや清掃の必要性を感じた場合、値引きの理由を売主自身で与えていると言えるでしょう。

また、状態があまりにひどい場合は、購入に至らないケースも考えられます。できることなら、定期的な手入れや管理を行うことがベストです。仲介を依頼した不動産会社に、現地確認のうえアドバイスを受けましょう。

地質や土壌について調査を行う

近年は、多くの災害からハザードマップの確認も常識となり、地盤調査を済ませた物件しか受け入れられない地域も増えています。地質調査の情報提供は、買主にとっても大きなメリットであり、販売価格にも影響します。

また、過去にガソリンスタンドや工場、病院、焼却施設などがあった土地については、土壌についての調査も必要でしょう。

地盤調査土壌調査
・地盤の強度
・液状化リスク
・地下水の位置
・地質の状況
・頑丈な地盤が地下何mの位置にあるか
・地中埋設物の有無
・汚染の可能性
・実際の汚染の有無
・汚染の広がり
・深さ
・地下水の汚染

事前の調査を行わずに、売却後に問題が出た場合は、損害賠償を請求される可能性もあります。したがって、売主自らが事前に調査することをおすすめします。

・地元に強い業者を選択
・更地はきれいにしておく
・地質や土壌の調査を行う

土地を売るときに注意すべきポイント

不動産売却では大きなお金が動くため、注意を怠ると大きな損失につながります。注意すべきポイントについて、しっかり把握しておきましょう。

土地の境界線について

登記された時期が古い土地の場合、物件の現況が異なることはよく見られます。「地積」と呼ばれる土地の面積が異なる場合が多く、隣接する土地との境界線が不明確になっています。この状態での売却はトラブルになりやすく、売却が困難と言えます。

その場合、法務局で公図を取得して、境界と土地の形状を確認します。現況と公図を照らし合わせて、確認を行います。

土地の境界には「境界標」が、本来設置されています。「境界標」は境界を表す標識で、この「境界標」と、隣接地との正しい境界が記載された「境界確定図」の作成や、土地の境界をはっきりさせるために「境界確定測量」を行います。「境界標」や「境界確定図」「境界確定測量」については、土地家屋調査士へ依頼します。

境界を確定するためには、隣接する土地の持ち主と共に現場で立会い、境界確定を承諾する書面に、署名捺印が必要です。隣接する土地の持ち主が、一人でも承諾に応じない場合は確定できません

相続した土地には相続登記が必要

相続で得た土地を売却する場合は、相続登記を行って、名義を現在の所有者に変更する必要があります。自らが所有者として登記されている物件でないと、不動産の売却はできません。

相続後にすぐ売却する場合であっても、名義の変更は必要です。また、登記に登録された住所と現住所が違う場合も、住所変更登記が必要になります。

契約の解除について

売買契約の締結時に買主から手付金が支払われ、引き渡し日に残額を受け取ります。契約時に支払われる手付金は「解約手付」の性質を持っており、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。売主が契約の解除を申し出た場合は、手付額の2倍の額を買主に提供する必要があります。

また、買主が土地購入で金融機関のローンを組む場合、契約書に「ローン特約」が設けられることが一般的です。もしローン審査に通らなかった場合は、売買契約は白紙に戻ります。その場合、契約時に受け取った手付金は、全額返金が必要です。

建物つきの土地の場合

売却予定の土地に高築年の古家が建っている場合、「土地(現況古家あり)」での売却であれば、売買の対象は土地になります。建物を売却する場合、瑕疵担保責任が義務付けられていますが、「土地(現況古家あり)」として売却すれば、瑕疵担保責任を免除できます。築20年以上の物件については、瑕疵担保責任が免責になることが多くあります。

また、購入者がローンでの購入を検討している場合、住宅ローンは、住宅を購入するためのローンなので、更地の購入に利用できません。古家つきの土地の場合は、古家があることで住宅扱いとされ、住宅ローンの利用が可能になります。

ただし、新築を予定している場合は、古家を取り壊す必要があります。購入後に建物を取り壊す際の費用は、買主の負担になりますが、価格交渉の段階で、解体費用分の値引きを要求される可能性が高いでしょう。よって、解体に必要な費用を事前に調べておき、値引き前提の販売価格を設定しておくことも検討してください。

地域によって、買い手を見つけることが難しい場合、売却まで時間がかかることが考えられます。200m2までの住宅地については、「小規模住宅用地」の特例として、固定資産税が6分の1になる減額制度があります。建物が建っている土地が対象で、更地には適用されません。売却まで時間がかかりそうな場合は、慌てて更地にするよりも、固定資産税を抑えることが可能です。

・境界は確実に確認しておく
・古家付で住宅ローン利用可
・解体費用の値引きの可能性

買うよりも売るほうが難しい土地売却を成功するために

マンションなどに比べ土地の売却は、事前に確認すべきことや注意点が多くあり、売却を依頼する不動産会社との信頼関係が大きく影響します。売却予定地と住まいが離れている場合なども、多くのことを不動産会社に任せる必要があり、不信感を抱いた状態での売却では、ストレスになってしまうでしょう。

また、できるだけ高く売却するためには、売主自身の努力も必要です。田舎の土地の場合であれば、購入希望者は少なく、なかなか契約までは至らないケースが考えられます。そういったケースでは、地域に暮らす親せきや、土地に隣接する住民に声をかけることも必要になるでしょう。


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不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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