マンションを賃貸に出す方法|賃貸経営のリスクや注意点を解説

マンションを購入したのに、急に転勤などやむを得ない理由で住み替えなければならない人は多くいらっしゃいます。

使わないマンションは売却するだけでなく賃貸に出すことができます。

購入したマンションから引っ越さなければならないとき、マンションを賃貸に出すにはどうすれば良いのか、また、賃貸に出すにはどれくらいの費用がかかるのか気になりますよね。

ここでは、マンションを賃貸に出すときのすメリットやデメリット、費用や注意点を見ていきます。マンション活用を考える際の参考にしてください。

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マンションを貸すメリットとデメリット

マンションをを貸したいと思ったら、まず賃貸のメリットとデメリットを把握しておくことが大切です。

マンションを賃貸にするメリット

マンションを貸すメリットは、主に3つあります。

  • 家賃収入を得れる
  • 今後戻ることが可能(マンションを手放さなくてすむ)
  • マンションの劣化を防げる

家賃収入を得れる

マンションを貸す最大のメリットは家賃収入があることです。

マンションにローンが残っている場合でも家賃収入をローンの返済に回すことができますし、余った分は貯蓄に回すことができます。

管理会社を利用すれば、マンションの維持管理の手間はほとんどかからないので、何もせず不労所得が得られるのは大きなメリットです。

マンションを手放さなくて済む

せっかく手に入れたマンションを手放すのに抵抗がある人もいらっしゃるでしょう。

賃貸に出せば、家賃収入を得ながらマンションを所有し続けることができ、将来自分がそのマンションに戻ることもできます。

マンションの劣化を防げる

マンションは使わないと傷みが早くなりますが、誰かが住んでいることで換気や掃除など管理をしてもらえます。

将来戻る予定があるといっても1~2年空き家にしておけばいたるところで劣化が目立ち、戻ることろには大規模なリフォームが必要になる場合もあるでしょう。

マンションを賃貸にするデメリット

マンションを貸すデメリットは、主に3つあります。

  • 借主を見つけるのが難しい
  • 貸し続けるためには費用がかかる

借主を見つけるのが難しい

どんなマンションでも借り手が見つかるわけではありません。

立地がよいマンションなら借主を見つけることもできますが、利便性が悪い場所では空き室になるリスクが高くなります。

当たり前ですが、肝心の入居者が決まらなければその間の収入はゼロです。

さらに、固定資産税や都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金の支払いは毎月あります。そのため、維持費だけがかかり続けることになります。

空室中はローンの返済も自身の貯金を切り崩したり、給与から直接返済に充てなくてはなりません。

一度入居者が決まっても3割以上の方が3年以内に退去するというデータもあり、常に家賃収入が入るわけではありません。

参照:「賃貸住宅市場の現況と中長期見通し」に関する調査研究

貸し続けるには費用がかかる

賃貸物件として人にマンションを貸す場合、設備に不具合は基本貸主の費用を負担して修繕しなければいけません。

入居者が入れ替わるたびにハウスクリーニングや設備の故障個所を確認し修繕することになりこれらの費用がかかります

賃貸マンションの管理を業者に委託する場合は家賃の10%程度の費用がかかります。

よって家賃で得た収入が全て手元に残るわけではありません。

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マンションを貸した方が良い方の特徴は?

以上のようなメリットとデメリットを考慮すると、次の条件を満たしている場合はマンションを賃貸するのがオススメでしょう。

賃貸にすべき方の条件
・将来マンションに戻る予定がある
・賃貸の需要がある恵まれた立地の一軒家

戻ってくる時期が分かっており将来自宅に戻りたい方は、まず賃貸できないか検討しましょう。

空き家のまま所有しておく手もありますが、人が住んでいない家は老朽化が急速に進むためオススメできません。借り手が見つからない人は身内に無料で貸し出す方もいらっしゃるほどです。

ただ、マンションの借り手を見つけるのは簡単ではありません。

「駅に近い」「周辺にスーパーなど施設が充実してる」「人口が増え続けて」といった立地にあるマンションであれば賃貸の需要も高いでしょう。

マンションを貸す手順

次に、一軒家を貸す手順を紹介します。貸すまでのステップは次の5つです。

  1. 賃貸物件を扱う不動産会社を探す
  2. 貸出方法を選ぶ
  3. 不動産会社と契約を結ぶ
  4. 入居者の募集を開始
  5. 内覧後に賃貸契約を結ぶ

1つずつ見ていきましょう。

ステップ①:賃貸物件を扱う不動産会社を探す

マンションを賃貸に出すときには、まず、仲介をしてくれる不動産会社を探します

不動産会社を選ぶときには、賃貸の取り扱いがある不動産会社を選びましょう。そのときに、賃貸に出すときには、空き家になると家賃が入ってきません。そのようなことが起こらないように、集客力のある不動産会社を選ぶことがポイントになります。

また、賃貸物件の管理を依頼するのなら管理の事務手数料が安いところを選ぶと良いでしょう。そして、賃貸に出すことが初めてなら、丁寧に説明をしてもらえる担当者だと、その後の手続きやトラブルの際にもスムーズに解決することができます。

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ステップ②:貸出方法を選ぶ

賃貸に出す時には普通賃貸契約サブリース定期借家契約の3種類の貸し出し方法のなかから1つを選ぶことになります。

普通借家契約

通常の賃貸とは、一般的な賃貸借契約の契約期間は、1年以上で設定できますが、通常は2年に一度の更新となることが多いようです。原則的に、貸主が借主の更新希望を拒むことはできません。

この契約でマンションを貸し出すと、借主から『「解約したい」と申し出があるまで基本的にはマンションに戻ることができません。

サブリース

サブリースは、不動産会社にマンションを借して不動産会社がまた貸しをする方法です。不動産会社が一括で借り上げてもらい、不動産会社から一定の賃料をもらいます。
入居者は、不動産会社と賃貸借契約を結ぶため、管理や維持は不動産会社に任せることができます。手数料は、不動産会社が賃借カ月分の家賃の10%程度を支払いますが、通常の賃貸と比べると、毎月の家賃収入は少なくなります。基本的には2~5年の契約更新となり、賃料の改定が行われます。

定期借家契約

定期借家契約は、自分たちで契約期間を決めることができる契約です。たとえ一年未満でも、契約期間が満了すれば自分達で住むことができます。

したがって、転勤などで決まった期間、賃貸に出す際に適した契約です。ただし、借り手としては、契約期間が短期間の場合、借りるのに躊躇してしまう方もいるでしょう。
そのため、『なかなか借り手が見つからない』といったデメリットがあるので、買い手をなんとしても探したい方は普通借家契約がおすすめです。

ステップ③:不動産会社と契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社が見つかったら、業者と契約を結んで賃貸物件の広告を出します。契約は媒介契約と代理契約の2つがあり、それぞれ次のように異なります。

契約の種類特徴
媒介契約・不動産会社が入居者を募集する
・誰を入居されるかは貸主自身が決める
代理契約・不動産会社が入居者を募集する
・入居者の決定も不動産会社が行う

入居者を募集するのは、不動産会社という点はどちらも同じですが、誰を入居させるかの決定権が契約によって異なります。自分で入居者を選び、信頼できると判断してから貸したいなら「媒介契約」がおすすめです。不動産会社に全てを委託したい、あるいは遠くにいて入居者の判断が難しいという場合は「代理契約」がよいでしょう。

代理契約のほうが不動産会社の裁量が大きい分募集活動に力を入れてもらいやすいというメリットもあります。入居者への条件が特になく、すぐに決めてもらいたいなら代理契約が向いているでしょう。

ステップ④:入居者の募集を開始

契約の形態を決めたあとは、賃料や入居の条件など、具体的なことを決めていきます。賃料設定は、入居者を獲得するためには重要なポイントで、高く設定するほど利益は大きくなりますが、反面入居者の獲得が難しくなります。反対に安くすると入居者は獲得しやすいですが、利益が小さくなり、貸しても損失が出てしまうこともあるでしょう。

このように、賃料の設定はバランスを取ることが難しいため、不動産会社に相談するか、周辺の物件の賃料を参考にして決めることがおすすめです。また、入居者を選定するうえでは条件も重要で、どのような条件を付けるかによって、希望者の数は増減します。基本的には、条件が多いほど入居者には不利になるため希望者は少なくなると考えましょう。

ペット禁止の有無や室内での喫煙の可否、その他細かい条件は多数ありますが、入居者のスムーズな獲得を考えると、本当に必要な条件だけを設定することをおすすめします。

ステップ⑤:内覧後に賃貸契約を結ぶ

入居希望者が現れた場合は内覧をしてもらい、その後、各種条件にも納得できたら契約となります。内覧で契約の合意に至らなかった場合は、次の入居希望者に来てもらい、契約が結べるまでこのステップを繰り返します。内覧の際は立ち会いは不要で、すでに別の住居に住んでいる場合は、不動産会社との書類をやり取りするだけで構いません。賃貸契約を結んで入居が決まることで、ようやく家賃収入を得られます。

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マンションを貸す際に失敗しがちな注意点

いずれ戻るなら普通借家契約を選んではいけない

マンションを貸す場合、賃貸借契約には普通借家契約定期借家契約サブリースの3種類があります。

普通借家契約は、契約期間が満了しても「正当な事由」がない限り貸主側から更新を拒絶することはできない契約です。

一方、定期借家契約やサブリースであれば期間満了とともに契約終了となる契約です。

普通借家契約だと自分が戻りたいタイミングで自宅に戻ることができません。

そのため、賃貸契約をする際は、締結する契約の種類をきちんと確認して、戻る予定があるなら定期借家契約サブリースで契約を結びましょう。

住宅ローンが残っているなら金融機関へ相談しよう

住宅ローンを借りるには、融資を受けた本人または、親族が居住することが条件となるので住宅ローン返済中に、物件を賃貸に出すことは規約違反となります。

よって、住宅ローンが残っているマンションを賃貸にするには融資している金融機関の承諾が必要です。

一般的にはマンションを貸すには金利の高い事業用ローンに切り替えを求められることが多いです。

例外的に転勤期間だけという条件付きで住宅ローンのままで賃貸することを認めてくれる金融機関もあるので、まずはローンを借りている金融機関に相談しましょう。

また、賃貸期間中もローンの支払が必要です。「住宅ローンの返済が月10万円、家賃10万円で貸せれば住宅ローンの返済分をカバーできる。」と考える方もいらっしゃいますが、これでは空室リスク、固定資産税、建物の修繕費などを考慮できていません。今後住宅ローンを返済していくなかで、あらゆるリスクを想定しなければいけないので住宅ローン残債がある家の賃貸を検討している方は、ローンの返済計画を見直す必要があります。

賃貸期間中も管理義務がある

マンションは貸し手終わりではなく、賃貸期間中も借り手にマンションの管理義務があります。

入居後には家賃の集金(滞納対応)、借主からのクレームや設備トラブルへの対応などの管理業務が発生します。
こうした管理業務は負担が大きいため管理会社へ委託するのが一般的です。サービス内容によって管理委託料は異なりますが、家賃の5~10%程度が相場です。

また、マンション経営をごと委託したい場合は前章で紹介したサブリースも有効です。

入居者は慎重に選ぶ

賃貸で一番困るのが家賃の滞納や家を手荒に使われるといった入居者のマナートラブルです。

マナーの悪い方に家を貸してしまうと退去してもらう面倒が増えます。例えば、滞納分の家賃を強制的に徴収するためにも裁判沙汰になり弁護士費用や裁判の手間がかかります。

素行の良くない入居者と契約すると、入居したとたん、家賃物件を乱雑に扱ったり、近隣の住民とトラブルを起こしか寝ないので優良な入居者かを事前に判別することが大切です。

家賃の滞納を防ぐためにも家賃保証会社を利用することも検討しましょう。

貸し出し前のクリーニングや修繕を怠らない

居住していたマンションを賃貸に出すときには、部屋の中をきれいに掃除する必要があります。自分で念入りに掃除をしても良いですが、通常の賃貸物件ならば、入居者が退去するとクリーニングを行って、次の人に貸し出します。また、部屋をきれいにしていた方が、入居者が決まる確率が高くなります

3LDKのマンションなら5万円から12万円くらいで、ハウスクリーニングを行える業者もあります。時間がなく賃貸前に掃除ができないようであれば、業者に依頼することもできます。

また、賃貸に出す前には、不具合箇所がないか確かめて、故障や不具合がある場合にはきちんと修理しておきましょう。古すぎる設備などの場合は、入居者が決まりにくい場合があります。極端に古い設備などの場合は、新しいものに入れ替えておくことで入居者が決まりやすくなります。

部屋の傷み具合によってはリフォームを考える

入居者の募集をすると、希望者が内覧をしにマンションを訪れ、内覧で気に入ったら契約することになります。

内覧時に室内が古く感じられる場合や、畳や壁紙、フローリングなどに傷みが目立つときには、リフォームを行うことで部屋は見違えるようにきれいになります。

賃貸に出すときには、室内はきれいにすっきりとさせることで、入居者を確保しやすくなります。高額なものは必要ありませんが、比較的安価でできるものもあるので、室内に傷みがある場合には簡単なリフォームを行うと良いでしょう

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マンションを貸すときの費用・税金

マンションを賃貸に出すときには、様々な費用や税金がかかります。

マンションを貸す時に必要な費用

不動産会社に管理を委託する

不動産会社に管理を委託すると、契約のときに管理委託費用がかかります。これはおよそ1万円くらいになります。そして、事務手数料が家賃1カ月分と保証料も家賃1カ月かかります。その後、管理業務も委託すると、毎月、管理手数料として家賃の5%から10%の費用がかかります。また、管理委託料は経費として計上し、所得税から控除することができます。

クリーニング費用やリフォーム費用

マンションを賃貸に出す前に、クリーニングやリフォームを行うとその費用がかかります。これは、依頼する業者やその作業内容によって金額は変わります。リフォームとしてよく行われるのが、壁紙の張替えで6畳の部屋で壁と天井で30平方メートルある場合には、3万円から4万円程度。フローリングの張替えなら6畳で上張り防音なしなら10万円程度になります。また、畳の張替えなら安いものなら1枚6,000円くらいからあります。

マンションの管理費と修繕積立金

マンションでは、毎月、管理費と修繕積立金の支払いをしなければなりません。賃貸に出して、本人が居住していなくても区分所有者であるオーナーにその支払い義務があります。管理費と修繕積立金は確定申告のときに、経費として計上し所得税から控除することができます。

設備に関する修理代

故意に壊したとき以外の不具合や故障は、基本的にはオーナーが設備の修理費用を負担することになります。この修理代も所得税から控除することができます。洗面所の蛇口やトイレ、浴室、給湯器などはあらかじめチェックしておくと良いでしょう。

マンションを貸す時に発生する税金

所得税・住民税

マンションを貸して得た利益に対して所得税(復興特別所得税含む)と住民税が発生します。

固定資産税・都市計画税

所有しているマンション自体に係る固定資産税や都市計画税もマンションの所有者に支払い義務があります

賃貸に出しているマンションのこれらの税金は、経費として計上することができるので、所得税から控除することができます。

この様に賃貸経営のためにも多くの費用がかかります。思っていたより収入が少なく家賃収入でローンの返済ができない。という事も起こりえます。

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確定申告で節税できる

マンションを賃貸にする場合は、賃料収入は「不動産所得」になるので確定申告をして納税する義務が発生します。

申告を忘れてしまうと、ペナルティが課せられる可能性もあるため、必ず確定申告は忘れずに行いましょう。

確定申告について

確定申告は所得があった翌年の2月16日から3月15日の間までに行います。e-taxというWebサービスを使って申告をする場合は1月4日から3月15日までとスタートが早いため申告期間が長くなります。

税務署などで申告する場合は申告書類を入手する必要がありので国税庁のホームページでダウンロードするか申告会場で直接入手しましょう。

期限内に申告をしないと追徴課税のペナルティがあるため、注意しなければなりません。

参考:所得税の確定申告
参考:国税庁 確定申告書等作成コーナー

節税の対象になる不動産所得とは

不動産所得の計算方法は「年間賃料収入-年間経費」になります。経費として換算できるのは、マンションを貸すためにかかった費用を基本的にすべて含めることができます。

代表的な経費はクリーニング費用、修繕費用、固定資産税、減価償却費、住宅ローン利子部分等が含まれます。

節税には青色申告がオススメ

確定申告には大きく分けて手続きがシンプルな白色申告と、手続き複雑な代わりに控除が受けられる青色申告があります。

青色申告を利用すれば、マンションを1件だけ貸す場合は10万円の控除を使うことができるので、なるべく青色申告をオススメします。

手順としては、まず青色申告承認申請書を3月15日までに税務署に提出する必要があります。提出する書類は「確定申告書B」「不動産収支内訳書」「所得税青色申告決算書」が必要です。また、必要経費に関する領収書や納税証明書も用意しておきましょう。

青色申請

マンションを賃貸に出す前には需要があるかの確認が大事

一度手に入れたマンションを手放すことは、勇気がいるものです。できれば、将来住むために残しておきたいと考える人が多いでしょう。しかし、マンションを賃貸するには、その場所での賃貸の需要があるかどうかが重要となります。需要がなければ空き家となるリスクがあります。

また、マンションを賃貸すると手間や費用がかかります。また、賃貸の契約の種類によっては、賃貸契約を簡単には解除することができません。そのため、いざ、戻って住みたいと思ってもすぐに賃貸契約を解除して住めるわけではありません。これらのリスクや手間、費用などを考えて、マンションを賃貸にだすかどうかを考えると良いでしょう


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