マンションを購入したのに、急に転勤などやむを得ない理由で住み替えなければならない人は多くいらっしゃいます。
使わないマンションは売却するだけでなく賃貸に出すことができます。
購入したマンションから引っ越さなければならないとき、マンションを賃貸に出すにはどうすれば良いのか、また、賃貸に出すにはどれくらいの費用がかかるのか気になりますよね。
ここでは、マンションを賃貸に出すときのすメリットやデメリット、費用や注意点を見ていきます。マンション活用を考える際の参考にしてください。
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マンションを賃貸に出すメリット
マンションをを貸したいと思ったら、まず賃貸のメリットとデメリットを把握しておくことが大切です。
マンションを貸すメリットは、主に3つあります。
- 家賃収入を得れる
- マンションを手放さなくてすむ
- マンションの劣化を防げる
家賃収入を得れる
マンションを貸す最大のメリットは家賃収入があることです。
売却をする場合は、1度に大きな収入が入ることになりますが、賃貸煮出した場合は定期的に家賃収入が入ります。
マンションの管理を賃貸会社に委託すれば、管理や経営に手間をかけることなく不要所得を得られます。
マンションにローンが残っている場合でも家賃収入をローンの返済に回すことができますし、余った分は貯蓄に回すことができます。
マンションを手放さなくて済む
せっかく手に入れたマンションを手放すのに抵抗がある人もいらっしゃるでしょう。
短期間の転勤であれば、手放してしまうにはもったいないですよね。
賃貸に出せば、家賃収入を得ながらマンションを所有し続けることができ、将来自分がそのマンションに戻ることもできます。
マンションは空き家状態になってしまうと、居住時と比較して劣化が早くなります。
しかし代わりの居住人がいれば掃除や管理をしてくれたりときれいな状態を保つことができます。
マンションの管理にかかる費用は経費として計上できる
賃貸に出す場合、入居者の切り替わり時の清掃や、マンションに不具合があった場合の修理費用など、案外お金がかかると懸念もあるでしょう。
しかし、マンションの管理にかかる費用は、以下の条件を満たしていれば経費として計上することができます。
- 1回の修理でかかる費用が20万円未満であること
- 1回の修理や改修にかかる期間が3年以内であること
また、管理費用に加え、以下の税金も経費として計上することができます。
- 住宅ローンの利息
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険など
税金は、収入からこれらの経費を差し引いた価格を総所得として課税額が決まることになります。
経費として計上することで節税することができるのです。
マンションを賃貸にするリスクやデメリット
マンションを貸すデメリットは、主に以下の2つあります。
- 借主を見つけるのが難しい
- 貸し続けるためには費用がかかる
借主を見つけるのが難しい
どんなマンションでも借り手が見つかるわけではありません。
立地がよいマンションなら借主を見つけることもできますが、利便性が悪い場所では空き室になるリスクが高くなります。
当たり前ですが、肝心の入居者が決まらなければその間の収入はゼロです。
さらに、固定資産税や都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金の支払いは毎月あります。そのため、維持費だけがかかり続けることになります。
空室中はローンの返済も自身の貯金を切り崩したり、給与から直接返済に充てなくてはなりません。
一度入居者が決まっても3割以上の方が3年以内に退去するというデータもあり、常に家賃収入が入るわけではありません。
（参照：「賃貸住宅市場の現況と中長期見通し」に関する調査研究）
貸し続けるには費用がかかる
賃貸物件として人にマンションを貸す場合、設備に不具合は基本貸主の費用を負担して修繕しなければいけません。
入居者が入れ替わるたびにハウスクリーニングや設備の故障個所を確認し修繕することになりこれらの費用がかかります。
賃貸マンションの管理を業者に委託する場合は家賃の10%程度の費用がかかります。
よって家賃で得た収入が全て手元に残るわけではありません。
賃貸に出すのがおすすめのマンションの特徴
以上のようなメリットとデメリットを考慮すると、次の条件を満たしている場合はマンションを賃貸するのがオススメでしょう。
・将来マンションに戻る予定がある
・賃貸の需要がある恵まれた立地の一軒家
戻ってくる時期が分かっており将来自宅に戻りたい方は、まず賃貸できないか検討しましょう。
空き家のまま所有しておく手もありますが、人が住んでいない家は老朽化が急速に進むためオススメできません。借り手が見つからない人は身内に無料で貸し出す方もいらっしゃるほどです。
「駅に近い」「周辺にスーパーなど施設が充実してる」「人口が増え続けて」といった立地にあるマンションであれば賃貸の需要も高いでしょう。
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千葉県船橋市 / 40代 査定価格2,900万円売却価格3,100万円 福岡県福岡市博多区 / 50代 査定価格1,270万円売却価格1,290万円 宮城県黒川郡大和町 / 50代 査定価格2,800万円売却価格2,600万円 京都府京都市上京区 / 60代 査定価格580万円売却価格550万円 宮城県柴田郡柴田町 / 50代 査定価格800万円売却価格1,000万円 
マンションを賃貸に出す手順
次に、一軒家を貸す手順を紹介します。貸すまでのステップは次の5つです。
- 賃貸物件を扱う不動産会社を探す
- 貸出方法を選ぶ
- 不動産会社と契約を結ぶ
- 入居者の募集を開始
- 内覧後に賃貸契約を結ぶ
1つずつ見ていきましょう。
ステップ①賃貸物件を扱う不動産会社を探す
マンションを賃貸に出すときには、まず、仲介をしてくれる不動産会社を探します。
不動産会社を選ぶときには、賃貸の取り扱いがある不動産会社を選びましょう。そのときに、賃貸に出すときには、空き家になると家賃が入ってきません。そのようなことが起こらないように、集客力のある不動産会社を選ぶことがポイントになります。
また、賃貸物件の管理を依頼するのなら管理の事務手数料が安いところを選ぶと良いでしょう。そして、賃貸に出すことが初めてなら、丁寧に説明をしてもらえる担当者だと、その後の手続きやトラブルの際にもスムーズに解決することができます。
ステップ②貸出方法を選ぶ
賃貸に出す時には普通賃貸契約、サブリース、定期借家契約の3種類の貸し出し方法のなかから1つを選ぶことになります。
普通借家契約
通常の賃貸とは、一般的な賃貸借契約の契約期間は、1年以上で設定できますが、通常は2年に一度の更新となることが多いようです。
原則的に、貸主が借主の更新希望を拒むことはできません。
この契約でマンションを貸し出すと、借主から『「解約したい」と申し出があるまで基本的にはマンションに戻ることができません。
サブリース
サブリースは、不動産会社にマンションを借して不動産会社がまた貸しをする方法です。
不動産会社が一括で借り上げてもらい、不動産会社から一定の賃料をもらいます。
入居者は、不動産会社と賃貸借契約を結ぶため、管理や維持は不動産会社に任せることができます。
手数料は、不動産会社が賃借カ月分の家賃の10％程度を支払いますが、通常の賃貸と比べると、毎月の家賃収入は少なくなります。
基本的には2～5年の契約更新となり、賃料の改定が行われます。
定期借家契約
定期借家契約は、自分たちで契約期間を決めることができる契約です。
たとえ一年未満でも、契約期間が満了すれば自分達で住むことができます。
したがって、転勤などで決まった期間、賃貸に出す際に適した契約です。
ただし、借り手としては、契約期間が短期間の場合、借りるのに躊躇してしまう方もいるでしょう。
そのため、『なかなか借り手が見つからない』といったデメリットがあるので、買い手をなんとしても探したい方は普通借家契約がおすすめです。
ステップ③不動産会社と契約を結ぶ
仲介を依頼する不動産会社が見つかったら、業者と契約を結んで賃貸物件の広告を出します。
契約は媒介契約と代理契約の2つがあり、それぞれ次のように異なります。
| 契約の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 媒介契約 | ・不動産会社が入居者を募集する ・誰を入居されるかは貸主自身が決める |
| 代理契約 | ・不動産会社が入居者を募集する ・入居者の決定も不動産会社が行う |
入居者を募集するのは、不動産会社という点はどちらも同じですが、誰を入居させるかの決定権が契約によって異なります。
自分で入居者を選び、信頼できると判断してから貸したいなら「媒介契約」がおすすめです。
不動産会社に全てを委託したい、あるいは遠くにいて入居者の判断が難しいという場合は「代理契約」がよいでしょう。
代理契約のほうが不動産会社の裁量が大きい分募集活動に力を入れてもらいやすいというメリットもあります。
入居者への条件が特になく、すぐに決めてもらいたいなら代理契約が向いているでしょう。
ステップ④入居者の募集を開始
契約の形態を決めたあとは、賃料や入居の条件など、具体的なことを決めていきます。
賃料設定は、入居者を獲得するためには重要なポイントで、高く設定するほど利益は大きくなりますが、反面入居者の獲得が難しくなります。
反対に安くすると入居者は獲得しやすいですが、利益が小さくなり、貸しても損失が出てしまうこともあるでしょう。
このように、賃料の設定はバランスを取ることが難しいため、不動産会社に相談するか、周辺の物件の賃料を参考にして決めることがおすすめです。
また、入居者を選定するうえでは条件も重要で、どのような条件を付けるかによって、希望者の数は増減します。
基本的には、条件が多いほど入居者には不利になるため希望者は少なくなると考えましょう。
ペット禁止の有無や室内での喫煙の可否、その他細かい条件は多数ありますが、入居者のスムーズな獲得を考えると、本当に必要な条件だけを設定することをおすすめします。
ステップ⑤内覧後に賃貸契約を結ぶ
入居希望者が現れた場合は内覧をしてもらい、その後、各種条件にも納得できたら契約となります。
内覧で契約の合意に至らなかった場合は、次の入居希望者に来てもらい、契約が結べるまでこのステップを繰り返します。
内覧の際は立ち会いは不要で、すでに別の住居に住んでいる場合は、不動産会社との書類をやり取りするだけで構いません。
賃貸契約を結んで入居が決まることで、ようやく家賃収入を得られます。
マンションを貸す際の注意点
大事な我が家を貸すからこそ、トラブルなく綺麗な状態で戻ってきて欲しいですよね。
この章では、マンションを貸し出す際の注意点を5つ紹介します。
収支をシミュレーションしておく
マンションを貸している間は収支を把握しましょう。
マンションを貸して得られる家賃は、その全てが収入となるわけではありません。
マンションを貸している間に、入ってくるお金と出ていくお金にどんなものがあり、いくらかかるのか知っておきましょう。
| 収入 | 支出 |
|---|---|
|
|
中長期的に見て黒字でマンションを貸し出せるよう、綿密にシミュレーションをして定期的に見直しましょう。
外観や室内の写真を撮っておく
貸し出す前に、建物の外観や室内状況を写真で撮っておきましょう。
これは、借主の「原状回復義務」のトラブルを避けるためです。
原状回復義務とは、賃貸借契約終了後に借主が借りた当初の状況に戻してから返還する義務をいいます。
もし、借主が原状回復義務を行わずに返還した場合は、貸主は借主に対して責任追及できます。
しかし、この原状回復義務では多々トラブルが発生しており、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でもルールの詳細が記載されています。
契約終了後のトラブルを避けるためにも、室内の各箇所の写真を撮り、劣化状況を証明できる準備をしておきましょう。
禁止事項を決めておく
マンションが良い状態で戻ってくるように、予め禁止事項を決めておきましょう。
室内での喫煙やペットの飼育によってニオイがつくと、原状回復の費用が多くかかるだけでなくマンションを売る場合にも物件の価値を下げてしまいます。
あまり厳しいルールを設けると借主が見つからない恐れもあるため、不動産会社と相談して禁止事項を考えましょう。
売る場合は控除の特例の適用期限を意識する
一時的にマンションを貸し出し将来的に売る可能性のある方は、節税に使える控除の特例の適用期限を知っておきましょう。
住まなくなってからマンションを売却するまでに一定の期間を過ぎると、控除の特例が適用されなくなってしまいます。
マンション売却時によく使われる控除の特例と、住まなくなってからの適用期限を下記の表にまとめました。
| 控除の特例 | 内容 | 適用期限 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | マンションの譲渡所得（＝売却による利益）から3,0000万円を課税対象額から控除できる | 3年を経過する日が属する年の12月31日 |
| 特定居住用財産の買換え特例 | マンションを買い替えたら譲渡所得にかかる課税を繰り延べできる | 3年を経過する日が属する年の12月31日 |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 譲渡所得税の税率が最大約10%軽減される | 3年を経過する日が属する年の12月31日 |
※特例や控除を利用するための適用条件は他にもあるため、詳しくは国税庁のホームページで確認してください。
売却するなら上記の期間内にマンションを売却し、賢く節税しましょう。
マンションを貸すときの費用・税金
マンションを賃貸に出すときには、様々な費用や税金がかかります。
マンションを貸す時に必要な費用
不動産会社に管理を委託する
不動産会社に管理を委託すると、契約のときに管理委託費用がかかります。これはおよそ1万円くらいになります。
そして、事務手数料が家賃1カ月分と保証料も家賃1カ月分かかります。その後、管理業務も委託すると、毎月、管理手数料として家賃の5%から10%の費用がかかります。
また、管理委託料は経費として計上し、所得税から控除することができます。
クリーニング費用やリフォーム費用
マンションを賃貸に出す前に、クリーニングやリフォームを行うとその費用がかかります。
これは、依頼する業者やその作業内容によって金額は変わります。リフォームとしてよく行われるのが、壁紙の張替えで6畳の部屋で壁と天井で30平方メートルある場合には、3万円から4万円程度です。
フローリングの張替えなら6畳で上張り防音なしなら10万円程度になります。また、畳の張替えなら安いものなら1枚6,000円くらいからあります。
マンションの管理費と修繕積立金
マンションでは、毎月、管理費と修繕積立金の支払いをしなければなりません。賃貸に出して、本人が居住していなくても区分所有者であるオーナーにその支払い義務があります。
管理費と修繕積立金は確定申告のときに、経費として計上し所得税から控除することができます。
設備に関する修理代
故意に壊したとき以外の不具合や故障は、基本的にはオーナーが設備の修理費用を負担することになります。
この修理代も所得税から控除することができます。洗面所の蛇口やトイレ、浴室、給湯器などはあらかじめチェックしておくと良いでしょう。
マンションを貸す時に発生する税金
所得税・住民税
マンションを貸して得た利益に対して所得税（復興特別所得税含む）と住民税が発生します。
固定資産税・都市計画税
所有しているマンション自体に係る固定資産税や都市計画税もマンションの所有者に支払い義務があります。
賃貸に出しているマンションのこれらの税金は、経費として計上することができるので、所得税から控除することができます。
この様に賃貸経営のためにも多くの費用がかかります。思っていたより収入が少なく家賃収入でローンの返済ができない。という事も起こりえます。
マンションを賃貸に出す前には需要があるかの確認が大事
一度手に入れたマンションを手放すことは勇気がいるものです。
できれば、将来住むために残しておきたいと考える人が多いでしょう。
しかし、マンションを賃貸するには、その場所での賃貸の需要があるかどうかが重要となります。需要がなければ空き家となるリスクがあります。
また、マンションを賃貸すると手間や費用がかかります。
また、賃貸の契約の種類によっては、賃貸契約を簡単には解除することができません。
そのため、いざ、戻って住みたいと思ってもすぐに賃貸契約を解除して住めるわけではありません。
これらのリスクや手間、費用などを考えて、マンションを賃貸に出すかどうかを考えると良いでしょう。
