マンション購入で後悔しないために|失敗を減らす選び方

「マンションを購入したいが、後悔なく選ぶ方法を知りたい。」多様化している住環境に伴い、マンション選びも複雑になっています。その中で、マンション選びに失敗してしまった方も数多く存在します。ここでは、一般的に後悔が多い理由と、マンションの購入後の対策をまとめました。

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マンション購入で後悔する理由

マイホームの購入は、多くの方にとって人生はじめての大きな買い物で、誰もが後悔をしたいとは思っていません。ですが、マンションはある程度仕様が決まっているため、全てにおいて満足いく物件を選ぶことは難しいかもしれません。

購入を後悔する理由は、大まかに分けて2つのタイプに分けられます。気を付けても回避できない失敗と気をつけたら回避できたかも知れない失敗です。

マンションの維持費が高額

マンション購入時に、住宅ローンを組む方は多いです。ですが、毎月のローン支払いだけでなく、別途維持費が必要になります。収入に見合わないローンを組んでいる場合、維持費の支払いができず、家計が破綻してしまうこともあります。

都心のタワーマンションを購入した場合、住居に対する維持費だけで、年間100万円以上かかることも少なくありません。仮に30年間住んだ場合、単純計算で3,000万円かかるということになります。

管理費と修繕費

最近人気のタワーマンションでは、毎月の管理費と修繕積立金だけで、平均4~5万円かかると言われています。例えば、5万円とした場合、年間60万円になります。

修繕積立金は、約10年スパンで値上げがされたり、一時金の支払いが必要になることもあります。そのため、実際の額はさらに高くなる可能性が高いです。

固定資産税

また、マンションのメリットである資産価値は、固定資産税にも影響します。固定資産税とは、土地や建物などの固定資産に対する税金で、マンションを購入した場合も、所有面積に応じて土地の持ち分があります。一等地に建つ高級マンションの場合、固定資産税だけで40万円以上かかってしまうこともあります。

生活コスト

他にも、子供がいれば教育費もかかります。マンションは、似たような世帯収入の方が集まりやすいです。周囲と比較し「近所の子供が塾に入れるから」「私立中学を受験するから」と、知らず知らずのうちに、生活水準が押し上げられてしまうこともあります。

マンションの間取りに対する不満

新築マンションの場合、モデルルームのみで購入を決める方が圧倒的に多いです。そのため、なかなか間取りや階数に関する確認ができないのが現状です。特に、風通しや日当たりは、住んでみないと分からない部分が多いため、後悔をしてしまう方は非常に多いです。

階数

マンションの階数も後悔の要因になり得ます。眺望が良い最上階は人気がありますが、外気の影響を受けやすいです。他の階に比べ、夏は暑く、冬は寒い。また、結露がひどく、湿気やカビの原因になることもあります。

タワーマンションの高層階は、エレベーターの台数が少ないと待ち時間が長くなってしまいます。朝の通勤時など急いでいるときは、不便に感じることも少なくありません。1階の庭付のマンションの場合も、防犯や害虫などに悩まされることがあります。

家族構成

家族構成が変わることで、間取りが窮屈に感じることも多いです。家族の人数が増えると、収納スペースも必要です。また、子どもが大きくなる頃には、一人部屋が欲しいと言われるかもしれません。

マンションの騒音や住民トラブル

閑静なマンションを購入したのに、騒音や住民トラブルで落ち着いて生活ができないと感じる場合もあります。上の階の住民の騒音だったり、苦情やクレームを言われたり、管理組合の活動が多く面倒だったりと、暮らしていく中で不満に感じることも少なくありません。

小さな子供がいる家庭が多いのか、年配の夫婦が住んでいるのかなど、どのような世代が暮らしているのかも重要です。年配の夫婦が多い場合、小さな子連れの夫婦は騒音などを指摘され、肩身の狭い生活になることもあります。

さらに、マンション内だけでなく、近隣の騒音トラブルもあります。電車の音、国道など大きな道路の騒音や消防署や病院が近くにあるとサイレンの騒音に悩まされることもあります。

中古マンションを購入して後悔

新築マンションに比べ、価格メリットが大きい中古マンション。実際の住環境も確認ができるため、暮らしのイメージが付きやすいです。ですが、中古マンションを購入して、後悔することもあります。

配管などの工事費を考慮していなかった

中古マンションはリフォーム後に売り出されていることも多いです。目に見える内装部分のみ、リフォームされて、配管や給湯器は新築当初のままの場合もあります。

築10年を超えている物件の場合、住宅設備の状態や、メンテナンスの頻度などを確認しておくと安心です。配管の交換費用は、一般的に30万円程度が目安です。ですが、内装を取り外さなくてはいけないため、合計で50~100万円程度かかることが多いです。

リノベーションに向かないマンションだった

中古マンションを購入して、暮らしに合わせてカスタマイズするリノベーション。骨組み以外、間取りや内装を丸ごと変えるスケルトンリフォームが人気です。

ですが、マンションの構造によっては水回りや配管が移動できなかったり、壁が撤去できなかったりすることもあります。また、移動できても費用が高額になる可能性もあります。

玄関ドアや窓のサッシなど、共有部分に関しては自由にリフォームできません。住空間はキレイでも、共有部分のエントランスや廊下が古臭いままということも考えらます。

・維持費が高額で後悔
・暮らしに合わず後悔
・中古マンションで後悔

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マンション買い替え時の基礎知識

マンション選びに失敗してしまった場合も、資産価値が高いマンションであれば、買い手はつきやすいです。ここでは、マンションを買い替える際に必要な期間や費用を説明します。

マンション売却までの期間は半年

一般的にマンション売却が完了するまでの期間は半年程度かかります。大きく分けて3つの時期があります。

  • 不動産探しの期間1~2カ月
  • 売り出し期間3カ月
  • 売買契約や引き渡しの手続き期間1~2カ月

売り出し期間は物件によって大きく違います。人気のエリアであればすぐに売れる場合もありますし、似たようなマンションが多く売りに出ているエリアだと、1年以上かかってしまう場合もあります。

不動産業者に購入者を仲介してもらうのか、不動産業者に直接買い取ってもらうのかによっても、かかる期間は異なります。もしも、引越し時期が決まっているのであれば、半年以上前に動きだしておいた方が良いでしょう。

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買い替えの方法は3種類

マンションを買い替えるには、売却と購入の2つの作業を行ないます。今住んでいるマンションを売却するタイミングで、新しいマンションに入居できるのがベストですが、現状はなかなか難しいです。そこで、売却をするのか、購入をするのか、どちらを優先させるのか決めて進めていきます。

売り先行型で売却

「売り先行型」は、新居の購入よりも、旧居の売却を優先するパターンで、リスクが少ない買い替え方法です。旧居を先に売却することで、新居の予算が明確になり、資金計画が立てやすくなります。また、売却期限もないので、無理に価格を下げなくても済みます。

ただし、旧居を売却後、仮住まいが必要になることもあります。仮住まいに敷金や礼金が必要であったり、引越しを二度行わなくていけないというデメリットもあります。

買い先行型で売却

「買い先行型」は、旧居の売却よりも、新居の購入を優先するパターンです。新築マンションなどが建つタイミングに合わせて入居できたり、仮住まいが必要なかったりすることが魅力です。

ですが、資金計画は立てにくく、ローンが残っている場合、新居と旧居の支払いが二重になる可能性があります。売り出し期間が長くなるにつれ、ローンの支払いもかさむため、価格に妥協して売却しなくてはいけないこともあります。そのような理由から、買い先行型の場合、「買い替え特約」や「つなぎ融資」のサービスを用意している不動産会社もあります。

「買い替え特約」とは、旧居が売却できない場合、新居の契約を破棄できる特約です。特約をつけておくと、マンションが売れない場合、新居の契約を違約金なしでキャンセルができます。買い先行型にする場合は、もしものために、利用しておくと安心です。

「つなぎ融資」は、マンションが売れるまでの期間、新居の購入資金を一時的に借りるローンのことを言います。とても便利なサービスに思えますが、通常よりも金利が高めだったり、期間が半年以内だったりと、制約があります。

業者に売却する

マンションは、個人への仲介だけでなく、不動産会社に買い取ってもらうこともできます。売却価格は、相場の7~8割程度になりますが、期間のリミットもなく、内覧などの対応も必要ないため、迅速にマンションを手放せます。

売却時期がずらせない場合や、立地条件や築年数の問題で買い手がつきにくい場合、業者売却を利用すると良いでしょう。売却先の不動産業者によっては、「仲介手数料不要」や「瑕疵担保責任なし」などのメリットもあります。

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マンション買い替えの費用

諸経費や税金は、売却する物件と購入する物件の両方にかかります。まとまった額が必要になりますが、減税処置もあるので、上手に活用しましょう。

買い替えの諸費用

マンションの買い替えには、売却と購入の仲介手数料がダブルでかかってしまうため、まとまった諸経費が必要です。もしも、売却するマンションと購入するマンションが3,000円の場合、諸経費だけで300万円以上かかることが多いです。

中でも、仲介手数料が占める割合が大きいです。マンションの売却や購入を、不動産業者に依頼した場合、それぞれに対して手数料がかかります。

売却3,000万円x3%+6万円=96万円
購入3,000万円x3%+6万円=96万円

仲介手数料だけで、192万円もかかってしまいます。それに加え、印紙代、火災保険料、ローンの残債がある場合は登記費用、ローン手数料がかかります。

買い替え時の税金

マンションの買い替えには、売却と購入に関する税金が必要になります。まず購入時の税金から見ていきましょう。

不動産を購入する場合には、必ず「不動産所得税」がかかります。不動産所得税の計算方法は、固定資産税の評価格が使われます。現在は、税率4%です。(平成30年3月31日までは、税率3%に軽減されています。)

次に、売却時には、譲渡所得に対する税金がかかります。譲渡所得とは、売却した際にでた利益のことです。譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

譲渡所得に対して、所得税と住民税がそれぞれ課税されます。税率は物件の所有期間によって異なります。

5年以下の場合所得税30%・住民税9%
5年以上の場合所得税15%・住民税5%

所有期間が10年のマンションを売却し、譲渡所得が1,000万円の場合、所得税が150万円、住民税が50万円です。合計で200万円の税金がかかることになります。

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居住用マンションについては、以下のような減税措置が受けられる可能性があります。いずれも、住んでいる住居を手放す場合のみ、適用されます。納付に関しては、マンション購入後に納税通知書が届きます。

  • 居住用財産の3,000万円特別控除
  • 居住用財産売却による軽減税率の特例
  • 居住用財産の買換え特例
  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの減税措置は、確定申告をしなくては利用できません。条件に合う場合は、忘れずに確定申告を行なってくださいね。

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家の査定
・売却期間は半年
・買い替え方法は三種類
・高額な諸経費や税金が必要

後悔しないマンションの選び方

マンションの買い替えには、手間とお金がかかります。後悔による買い替えはできるだけ避けたいです。ここでは、後悔しないマンション選びのポイントをご説明します。

実物を確認する

不動産は平面図だけで判断すると危険が多いです。建設途中の新築マンションの場合は、モデルルームをしっかりと確認しましょう。

天井の高さは、特に注意が必要です。天井が低いと、想像以上に圧迫感を感じることがあります。また、マンションでは配管スペースをとるために、天井に段差があることが多いです。

現地調査をする

マンションの周辺に行って雰囲気を確認することも大事です。見学に行くのは、朝、昼、夜、休日、平日など、さまざまな時間帯でチェックすると良いです。

特に、お子さんがいる家庭では、夜道の電灯などの明るさ、学校までのルートは徒歩で確認すると安心です。車で通っただけでは分かりにく危険な場所もたくさんあります。毎日のことになるので、注意しておいて損はありません。

「重要事項説明書」にしっかりと目を通す

不動産を購入する際は、宅地建物取引士の資格を持った人から「重要事項説明書」を受けなくてはいけないという決まりがあります。ですが、重要事項説明書は、読み上げるだけで1時間前後かかってしまうことがあります。また専門用語も多く、分かりにくい場合があります。

「よく分からないけど、大丈夫だろう」と安易に契約してしまうと、トラブルになる可能性があります。そのため、自分自身でもしっかりと目を通しておくことが重要です。

資金計画に注意する

住宅ローンを組むときに、最も重要なのが資金計画です。住宅を購入する前には、ライフプランを作成し、将来のシミュレーションをしましょう。

マンションの維持費には、住宅ローン以外にも、管理費や修繕積立費、駐車場代、固定資産税などが必要です。キャッシュフロー表を作成し、無理のない返済ができるか確認をしておくと安心です。

現在の収入はもちろんのこと、教育資金や老後資金に関する予算もしっかりと考えておかなくてはいけません。無理なローンを組んで、支払えないという事態だけは絶対に避けましょう。

・仕様や立地条件を確認
・重要事項説明書を確認
・無理な資金計画は立てない

暮らしに合ったマンションを選ぼう

マンションの魅力は、ライフスタイルに応じての住み替えがしやすいことです。資産価値が下がりにくいマンションを選ぶことで、買い替えもしやすく、生活環境に合わせた暮らしが実現できます。

結婚した、子供が産まれた、子供が巣立ったなど、暮らしは常に変化しています。現状と向き合い、あなたにとってなにが一番大事かを考え、理想の住まい選びをしましょう。


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不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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