住み替えや急な転勤で住まなくなったとしても、思い入れのあるマンションを簡単には手放せませんよね。
マンションを賃貸に出せば我が家を手放すことなく、家賃収入も得られます。
実際に東急リースの調査では、転勤した人のうち3分の1が住まいを「賃貸として第三者に貸した」と答えています。
しかしはじめてマンションを貸す場合、どうやってマンションを貸すのか、デメリットはないのか不安に思う方も多いのではないでしょうか？
この記事では、マンションを貸す方法やかかる費用、注意点を分かりやすく解説します。
マンションを貸すメリット・デメリット
マンションを貸す具体的な方法を見ていく前に、まずはマンションを貸すことによるメリットとデメリットを知りましょう。
メリット・デメリットを把握せずにマンションを貸し出すと、赤字が膨らみすぎてマンションを手放さなければなくなる可能性も。
「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、メリット・デメリットを把握しておきましょう。
- 家賃収入でローンの返済額を賄える
- マンションを所有しているとかかる費用を節約できる
- 住宅ローンが適用されず金利が上がる
- 売主都合で途中で解約できない
メリット①：家賃収入でローンの返済額を賄える
マンションを貸すことで家賃収入が得られます。家賃収入でローンを払えれば、家計からの持ち出しなくマンションを所有し続けられる点がメリットです。
毎月、決まった日に決まった額が得られることで家計の支えとなるでしょう。実際に、資産運用としてマンションを貸し出し、第二の収入の柱としている人も少なくありません。
マンションは所有しているだけで管理費・修繕費・固定資産税などのコストが発生します。
こうしたコストも家賃収入で支払えるため、マンションを貸すことで経済的な負担も軽減することができます。
メリット②：マンションを所有しているとかかる費用を節約できる
マンションを所有しているだけでも固定資産税やローンの利息、管理費などの費用がかかります。
マンションを貸すと、これらの費用を「経費」として計上し、家賃収入に対する課税を節税できます。
つまり、経費計上することによって所有しているだけでかかる費用を少なくできるのです。
他にも、以下のような費用が経費として計上で来ます。
- 固定資産税
- ローンの利息
- 管理費
- 修繕費
- 入居者の募集にかかった費用
ほかにも、マンションを貸し出すことで相続税の節税対策ができることも広く知られています。
不動産の相続税は「評価額」を元に決まりますが、マンションの評価額はそのマンションの市場価値の7割程度に換算されるためです。
デメリット①：住宅ローンが適用されず金利が上がる
マンションを貸し出すと、住宅ローンの適用外となることには注意が必要です。
住宅ローンは通常、金利が低く設定されているのですが、マンションを貸し出し住宅ローンの適用外になると他のローンへの切り替えが必要になり金利が上がってしまいます。
例えば、三井住友信託銀行の住宅ローンとアパートローン（マンションを貸す際などに使えるローン）の金利を比較すると以下のようになります。
| ローンの種類 | 金利 |
|---|---|
| 住宅ローン（変動金利） | 0.445% |
| アパートローン（変動金利） | 2.575% |
※2022年6月24日閲覧
3,000万円のローンが残っているとすると、アパートローンは住宅ローンに比べて年間約60万円も支払金額が多くなる計算です。
また、住宅ローン控除も適用されなくなる点にも注意が必要です。
住宅ローンが残っている方は、マンションを売却してローンを完済することも選択肢の一つです。
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デメリット②：貸主都合で途中で解約できない
一度マンションを貸してしまうと、余程のことがない限り貸主の都合で途中で賃貸借契約を解除できません。
もし貸主の都合で借主にマンションを出て行ってもらうには、正当な事由を以て6カ月前までに借主に通知し、立ち退き料を支払って認められるケースが多いです。
普通借家契約では更新のタイミングを定めますが、貸主が「住み続けたい」との意向を示した場合には原則として賃貸借契約を続けなければいけません。
また、期間を定めてマンションを貸す定期借家契約でも定められた期間の間は貸主からの契約解除は基本的にできません。
分譲マンションを貸す際にかかる費用
マンションを貸すと言っても、家賃の全額がそのまま収入になる訳ではありません。
かかる費用を把握せずにマンションを貸し出すと、思ったよりランニングコストがかかり赤字になってしまうことも。
ランニングコストコストは年間の家賃収入の6%が目安です。
この章では、どんな費用がかかるのか解説していきます。
分譲マンションを貸すと必ずかかる費用
分譲マンションを貸すと必ずかかる費用は、下記の3つです。
- 仲介手数料
- 固定資産税・都市計画税
- マンションの管理組合に払う管理費・修繕費
マンションの入居者が見つかったら、入居者を紹介してくれた不動産会社に「仲介手数料」を支払います。
宅地建物取引業法によると、貸主が家賃の50％を、貸主が家賃の50%を負担し、計1カ月分までが仲介手数料の上限です。
借主が承諾すれば、借主に仲介手数料を支払ってもらい貸主は負担しない場合もあります。
分譲マンションを貸すと場合によってかかる費用
上記の費用に加えて、場合によっては下記の費用もかかることがあります。
- 所得税・住民税
- 管理会社への委託費用
- リフォーム費用・設備の修繕費
- 引っ越し費用・ハウスクリーニング費用
マンションを貸して利益が出ると、その利益に対して税金がかかる点には注意が必要です。
所得税は累進課税であるため、利益が大きくなるほど税率も高くなります。一方、住民税は一律で10%です。
税金以外にも、リフォーム代や設備の修繕費、管理会社に物件の管理や家賃の回収を依頼するならそのための費用もかかります。
かかる費用を考えても黒字になるよう家賃を設定しましょう。
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マンションを貸すと得られる収入
- 家賃収入
- 敷金・礼金
①家賃収入
マンションを貸すと、平均的には年間でマンション購入価格の3~10%の家賃収入が得られます。
下のグラフは、一般社団法人 住宅改良開発公社が賃貸経営を行っているオーナー845人（※）に対し「投資総額に対する年間総家賃収入の割合」を尋ねたものです。
※引用：一般社団法人 住宅改良開発公社「賃貸住宅市場の動向と将来予測（展望）調査」（令和2年12月）
※持ち家を賃貸化するケースを除きます。
総投資額（貸し出している物件の購入費用やリフォーム費用）の「3~6%未満」「6~10%未満」と答えた人を合わせると半数を超えることが分かります。
つまり5,000万円で購入したマンションを貸したら、年間150万円～500万円の収入を得られるということです。
築年数や月々のローンによって利益率は変わりますが、一つの目安とすると良いでしょう。
②敷金・礼金
家賃収入以外にも、入居者に支払われる敷金や礼金も収入となります。
しかし敷金は、入居者が退去する際の現状復帰費用の一部を支払い、余った分は入居者へ返却します。
最近は敷金の返還に対するガイドラインが厳しくなってきているため、使い込んだりせずに適切に管理しましょう。
また礼金も入居時に支払われます。直近では、不動産会社への仲介手数料としてそのまま渡す大家さんも多いです。
敷金・礼金ともに一時的に手元には入ってきますがそのまま残るものではないため、敷金や礼金を宛に大きな出費をしないことをオススメします。
マンションを貸す流れ
この章では、マンションを貸し出すまでの大まかな流れを見てきましょう。
分譲マンションを貸すまでの流れは、大きく5つのステップに分かれます。
- 賃貸契約の種類を選ぶ
- 契約の種類を選ぶ
- 家賃相場を調べ家賃を決める
- 入居者の募集を開始する
- 賃貸借契約を結ぶ
それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。
1．契約の種類を選ぶ
まずは、どの契約方法でマンションを貸し出すか考えましょう。
なぜなら、契約の種類によっては依頼できる不動産会社が限られるからです。
マンションの賃貸契約には、下記の3つの種類があります。
- 普通借家契約
双方が合意していれば自動的に契約期間が更新される賃貸借契約。契約更新のタイミングでも、貸主からの契約解除は貸主解除は基本的にできない。 - 定期借家契約
定期借家契約とは、契約期間が終わったら賃貸借契約を終了する賃貸借契約。一時的な転勤などで数カ月～数年のみマンションを貸し出したい方におすす。 - サブリース契約
不動産会社があなたのマンションを借り上げ、それを入居者にまた貸しする方法。入居者がいない間も家賃が補償されるため安定した家賃収入が得られる。
決められない場合は不動産会社の担当者と相談して決めましょう。
2．不動産会社を選ぶ
契約方法が決まったら、不動産会社を探します。
不動産会社の腕次第で空室期間は短くできるため、信頼できる業者を見つけましょう。
マンションを賃貸に出す場合は、下記を委託する業者をそれぞれ探します。
- 入居者の仲介
空室時に、借主を探し仲介してくれる不動産会社 - 賃貸中の管理委託
家賃回収や設備の不具合への対応など、賃貸中の管理業務を委託する会社。
両方の業務を委託できる不動産会社もあるため、1つの会社にまとめて依頼することもできます。
3．相場に合った家賃を設定する
マンションから得られる収入を最大化するために、適切な家賃を設定することは重要です。
マンションの家賃は大家さんが自由に決められます。
しかし周辺相場と比べて高すぎる家賃を設定すると、割高感が出て入居者が見つかりにくく空室が続く原因に。
周辺エリアや同じマンションで賃貸に出ている物件の家賃相場を自分でも調べ、相場感を掴んでおきましょう。
4．入居者の募集を開始する
家賃が決まれば、マンションの入居者の募集が始まります。
入居前に内見をする入居希望者がほとんどなので、この時期までにマンションを空室にできると理想的です。
入居者を募るにあたって、不動産会社は物件情報をSUUMOやホームズなどのポータルサイトに掲載します。
写真の撮り方や、入力されている情報の多さによって入居希望者の集まり方には大きな差が出ます。
物件情報が掲載された連絡をもらったら、魅力的な訴求になっているか確認しましょう。
5．契約を結ぶ
無事に入居者が見つかったら、家賃の保証会社の審査が行われます。
その後、入居者に関する書類が不動産会社から届くのでマンションを貸して問題ないか審査します。
あくまでも最終判断はあなたになるので書類にはしっかりと目を通しましょう。
審査が通れば、借主とあなたの間で賃貸契約を結びマンションの貸し出しが始まります。
マンションを貸す際の注意点
大事な我が家を貸すからこそ、トラブルなく綺麗な状態で戻ってきて欲しいですよね。
この章では、マンションを貸し出す際の注意点を5つ紹介します。
- 収支をシミュレーションしておく
- 金融機関に連絡を入れる
- 入居前に物件確認をする
- 禁止事項を決めておく
- 売る場合は特例の適用期限を意識する
注意点①：収支をシミュレーションしておく
マンションを貸している間は収支を把握しましょう。
マンションを貸して得られる家賃は、その全てが収入となるわけではありません。
マンションを貸している間に、入ってくるお金と出ていくお金にどんなものがあり、いくらかかるのか知っておきましょう。
| 収入 | 支出 |
|---|---|
|
|
中長期的に見て黒字でマンションを貸し出せるよう、綿密にシミュレーションをし定期的に見直しましょう。
注意点②：金融機関に連絡を入れる
住宅ローンを組んでいるマンションを貸し出す場合は、金融機関への連絡が必要です。
多くの金融機関が「本人またはその家族が住む」ことを貸付要件に住宅ローンを融資しています。
マンションを第三者に貸し出すとこの条件を満たせなくなるため、速やかに金融機関へ連絡する必要があります。
もし金融機関に連絡を入れず後になって第三者に貸し出していることがばれたら、住宅ローンの残債の一括返済を求められる可能性もあり、大きなトラブルに繋がります。
多くの場合は住宅ローンから不動産投資用のローンへの切り替えが必要になり、金利も高くなる点も留意しましょう。
注意点③：入居前に物件確認をする
退去時の原状回復を貸主・借主どちらが負担するかでトラブルになることは、マンションを貸す際にありがちな失敗です。
現状回復とは、床の傷や壁紙の汚れを元通りに修復することを指します。
引っ越し時の傷など、借主の「故意・過失、善管注意義務違反等による損耗」に対しては買主負担で現状回復が行われます。
しかし、買主に現状回復を要求すると「もともと傷があった」などと言われて揉めるケースも。
トラブルを避けるために、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」などを参考に貸し出し時に物件確認を行い、傷の有無などを確認しておきましょう。
注意点④：禁止事項を決めておく
マンションが良い状態で戻ってくるように、予め禁止事項を決めておきましょう。
室内での喫煙やペットの飼育によってニオイがつくと、原状回復の費用が多くかかるだけでなくマンションを売る場合にも物件の価値を下げてしまいます。
あまり厳しいルールを設けると借主が見つからない恐れもあるため、不動産会社と相談して禁止事項を考えましょう。
注意点⑤：売る場合は控除の特例の適用期限を意識する
一時的にマンションを貸し出し将来的に売る可能性のある方は、節税に使える控除の特例の適用期限を知っておきましょう。
住まなくなってからマンションを売却するまでに一定の期間を過ぎると、控除の特例が適用されなくなってしまいます。
マンション売却時によく使われる控除の特例と、住まなくなってからの適用期限を下記の表にまとめました。
| 控除の特例 | 内容 | 適用期限 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | マンションの譲渡所得（＝売却による利益）から3,0000万円を課税対象額から控除できる | 3年を経過する日が属する年の12月31日 |
| 特定居住用財産の買換え特例 | マンションを買い替えたら譲渡所得にかかる課税を繰り延べできる | 3年を経過する日が属する年の12月31日 |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 譲渡所得税の税率が最大約10%軽減される | 3年を経過する日が属する年の12月31日 |
※特例や控除を利用するための適用条件は他にもあるため、詳しくは国税庁のホームページで確認してください。
売却するなら上記の期間内にマンションを売却し、賢く節税しましょう。
まとめ
マンションを貸す方法を見てきました。
この記事のポイントは下記の通りです。
- マンションを貸すと家賃収入が得られ節税の効果もあるが、貸主都合で途中で賃貸契約を解約できない。
- マンションを貸すと年間の家賃収入の6%ほどの費用がかかる。
- マンションを貸すと年間で物件購入価格の3~10%の家賃収入が得られる。
- マンションを貸すにはまずどの方法でマンションを貸すか考える。決められない場合は不動産会社に相談する。
マンションを貸すと我が家を手放すことなく家賃収入が得られますが、空室になったとしてもローンの支払いや維持管理の費用がかかります。
また、数年後に帰ってくる場合は定期借家契約を結ぶことが一般的ですが定期借家契約は普通借家契約に比べて賃料が安くなるデメリットもあります。
なるべく損をしたくないなら、マンションの売却も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
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記事のおさらい
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分譲マンションを貸すデメリッは？
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詳しくは分譲マンションを貸すデメリットをご覧ください。
分譲マンションを貸す流れは？
分譲マンションを貸す流れは以下の通りです。
- 不動産会社へ依頼
- 契約の種類を選ぶ
- 家賃相場を調べ家賃を決める
- 入居者の募集を開始する
- 賃貸借契約を結ぶ
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