あなたの持ち物のマンションですから、全く知らない他人に貸すより、ある程度人物が解る知人に貸すことを考えると思います。ただ知人に貸すと言っても全くトラブルが無い訳ではありません。
知人にマンションを貸す際に気をつけておきたいことを考えてみると、やるべきことが見えてきます。知人だからと言って、適当なことをすると後悔することになってしまいます。しっかりやるべきことをやり、契約なども注意するべきです。
1.知人であっても契約書を交わすこと
知人にマンションの貸す際には、契約書などを交わさないで口頭で済ませる場合も多いようです。それは果たして正しいことなのでしょうか？
1.1 甘えや暗黙の了解がトラブルになる
甘えや暗黙の了解と言う曖昧な契約は、大抵トラブルと言う形で帰ってきます。住んでいるとどうしてもその住人の色に染まりやすいのは、マンションを含め全ての住宅に言えることです。知人の場合にはその甘えに住人が乗ってしまうことが多く、それによっていろいろなトラブルの種をばらまいているようなものです。甘えや暗黙の了解は、果たして知人の住民は理解している事なのでしょうか？
この答えはほぼ「NO」です。大抵は知人住人の好き勝手にされ、後々揉める可能性が高くなります。
1.2 知人に貸し出す場合も賃貸契約書を交わす
したがって知人に貸し出す場合にも賃貸契約書を交わしておくべきです。細かい規約や賃料、期間などを明記するようにし、なるべくしっかりとした契約をするようにしましょう。相手側の甘えを抑えることができますし、いざとなった時に契約書を交わしておくと強制力が生まれます。中には知人とそんな契約書を交わしてまでと思う人も居るかも知れません。ただ実際にこの手のトラブルは多く、心無い知人に自分の大事な財産であるマンションを台無しにされたというケースはあります。
貸した側には管理などの責任がかかり、トラブルになった場合には貸した側にも責任が付きまといます。つまり知人とは言え、しっかりと生活をしてくれない住人にマンションを貸し出すと、あとあと自分が被害を受けることになります。
1.3 賃料の滞納や騒音問題も含めて考えておく
賃料は住民の知人がしっかりと働いているのなら、しっかりと払ってもらうようにしましょう。形式上だけでも良いので、しっかりと契約書に明記しておくことをおすすめします。
その他に騒音問題など問題になりそうなことは、契約書に盛り込んでおき、印鑑を貰うようにしておきたい点です。規則を破った場合には、退去するなどの契約書を交わしておくことが大事です。
{
・契約書を交わす
・トラブルの予防に
・金銭問題を解決する
}
2.賃貸契約の形体は定期借家契約にすること
賃貸契約の形態は2種類あって、それぞれメリットとデメリットがあります。知人へ最初に貸し出す場合には定期借家契約にすることがおすすめです。なぜなのか詳しく見てみて、それぞれ契約の特徴を知りましょう。
2.1 賃貸契約には2種類ある
賃貸契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。普通借家契約とは、契約期間1年以上で設定して正当な事由が無い限りは更新できる契約。借りる側から考えると、自己都合によって、引っ越すことが決めることができ、それまで住むことができるのが特徴です。
定期借家契約とは、契約期間は自由に定められるが、契約の期間を過ぎての契約は基本的に行えません。借りる側から考えると、期限が決まっているので、時期が来たら次の住処を探さないといけないことになります。
2.2 普通借家契約のメリット
普通借家契約のメリットは、賃料を相場ぐらいでも借りる相手が見つけやすい点です。その住居を賃貸専用に使っているなどの場合には、こちらの契約のほうがメリットが大きいです。契約期間は2年などと一定に定められますが、大家の都合により退去することが基本できないので、借りる側は安心して借りることができます。
契約期間を過ぎても、住居を転居するしないは基本住人に左右されることになります。独身者を中心に家族構成がまだ決まっていないような人にも、メリットが大きい契約です。
2.3 普通借家契約のデメリット
デメリットは大家が解約したいと思っても、契約書に書かれているような重大な契約違反が無い限り、退去を迫ることができない点です。したがって、転勤などにより一定期間経ったらマンションに戻ってくる場合には、大家の都合によって住人に退去を迫ることはできません。
家賃がやや高く設定できる反面、こういったデメリットがあるため、場合によっては住人がずっとそのマンションに居座られてしまう可能性もあります。
2.4 定期借家契約のメリット
定期借家契約のメリットは、期限が決まっているため、時期が来たら自動的に退去を迫ることができる点です。予め定めた契約に基づいて、住み替えを求めます。もし大家がその住人に続けて住んでもらいたい場合には契約を更新することで継続して住むことができます。
普通借家契約が借りた側の目線になっている契約であるのと違い、定期借家契約は大家の目線になっている契約です。
2.5 定期借家契約のデメリット
定期借家契約のデメリットは、家賃を下げないと住人が見つからないことです。未来と言うのは非常に予測することが困難で、どうなるか分かりません。それに定期的な引っ越しと言うリスクがある家を借りたいと思う人は少ないでしょう。
2.6 理由や自身の状況により使い分けるが知人なら定期借家契約を選択
どちらの契約も使い分けると良いです。しかし、知人に貸すと決まっているなら、定期借家契約を結んだほうがメリットが大きいでしょう。場合によって、追い出すことも可能ですし、一定の住んでいる緊張感が生まれ、それは大事に家を扱って住んでくれる証拠です。
定期借家契約は知人なら住人を探す手間も省けますし、家賃を下げる正当な理由にもなります。
{
・2種類の契約がある
・利点と欠点を知る
・定期借家契約を選択
}
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3.賃料の設定は根拠のある相場
賃料の相場の決めかたや、適正な根拠ある相場にすることのメリットを取り上げます。
3.1 賃料の相場の決め方
立地などを相談して、不動産会社にいろいろ聞いてみて周囲の相場と相応しい価格を提示することをお勧めします。不動産会社を探す場合には一括査定サイトなどを利用し、いろいろな不動産会社と出会ってみると楽になります。また賃料相場が簡単にわかるデータベース（WEB）を活用してみてはいかがでしょうか。
周辺の相場と合わせて、契約の形態や設備の多さなどを価格に反映させます。少なくてもマンションの管理費を賃料に反映させるようにしたい所です。マンションの価値や住み心地などは、立地などを加味して、不動産会社に相談してみると良いでしょう。
3.2 知人であっても適正な相場を
例え貸す相手が知人であっても、適正な相場にすることが重要です。理由はそのマンションをいつまでも貸すとは限らないからで、相場より安いマンションの生活に慣れてしまった相手は次の引っ越し先を見つけることが困難になります。
3.3 適正な相場にすることのメリット
メリットは先ほども言ったように相場慣れをしないで、次の引っ越し先を見つけることができることです。相手の家族環境は2年で変わる可能性が高く、その家族環境が変わったままでズルズルとマンションに住み続けられても困ります。
また適正な価格を取ることで、マンションに価値が生まれ、あなたの生活も潤います。マンションの維持管理費や、固定資産税などは大家の支払いになりますので、その点も留意するべき部分です。
適正な相場にして、周囲とあまり差をつけない生活を送ってもらうことは、住人にとってもメリットがあります。
{
・適性な相場にする
・相手のことも考えて
・メリットは多い
}
4.できれば管理会社を入れて公平な対応をすること
できれば管理会社を入れて公平な対応をすると良いです。知人であるならなおさら管理会社を入れて、公正な対応をしてもらうとよりトラブルなどの予防になります。
4.1 管理会社に契約から任せるとよい
知人にマンションを貸す場合には、最初から全てを管理会社に任せているという旨を伝えておき、他の賃貸契約と同様に扱うほうが良いです。賃貸借契約の締結や緊急対応の受付、解約したときに敷金の清算などあえて直接やり取りをせずに管理会社に任せるのも1つの手段です。
冷たいと思われるかも知れませんが、このように管理会社を入れたほうが的確なサービスと、正しい金銭の流れやトラブル対応をしてくれます。あなたが知人住人の全てを面倒見れるのなら良いですが、実際には自分の生活を健全に送ることが一番大事です。
今は余裕があるかも知れませんが、2年後、5年後そのまま続いているかと言うと解りません。そのときに後悔しないように管理会社をはじめから入れておけば、適切な金額を月々得られます。
4.2 トラブルがあったときにも楽
大家として知人として相談を受け付けるスタンスは見せておいても良いですが、管理会社を入れておいたほうが、のちのちトラブルに起きたときにも対処をしやすくなります。特に生活の癖というのは、個人差があり、住宅の使い方にも住人に少しでも気を使ってもらわないといけません。
住んでいるといろいろなトラブルが発生しやすくなります。隣人トラブルや騒音トラブルなど管理会社を入れておいたほうがはるかに楽です。マンションはある程度共用部分の使い方も見られますから、貸しているなら信頼できる管理会社に任せておくと、いろいろなトラブルを解決しやすくなります。
いろいろなトラブルは直接注意してしまうと知人との関係が悪くなり、あとあとトラブルの火種にもなり兼ねません。それによって大事な財産を傷つけられてしまうこともあるので注意しましょう。
4.3 賃貸管理会社に支払う管理委託料の相場は
賃貸管理会社に支払う管理委託料は賃料の3％～10％が目安です。管理会社を入れることで賃料を徴収することも容易になります。維持管理費や固定資産税の支払い、税金の支払いだけを考えておけば良いので、細かい計算をする必要もありません。
4.4 管理会社の選び方
管理会社の選びかたは、良く話を聞いてくれて、こまめに起こったことを報告してくれる会社が良いです。加えて表向きは管理をしていますと言うことで、交渉の矢面に立ってくれる担当者がいる会社を選びましょう。
管理会社によってスタンスはかなり違いますが、いろいろな不動産会社と話をして、その管理会社の評判を聞いておくことも大事です。賃料を調べる際に、不動産会社に良い管理会社は無いかと相談すると良いでしょう。
{
・管理会社を入れる
・トラブルの予防になる
・良く話をしてみよう
}
5.マンションを貸す前に準備すること
知人にマンションを貸すことが決まったら以下のような準備を行いましょう。決して疎かにしてはいけません。
5.1 カギの変更
カギの変更は入居者の安心材料となります。特に以前貸していた物件の場合には、このカギの交換は必ず行いましょう。概ね10,000円から15,000円かかると言われており、オートロックや最新式のロック方式にした場合にはこれ以上かかります。
5.2 クリーニング
知人であっても綺麗に清掃して気持ちよく利用してもらうことと、原状回復の重要性やきれいに使用してもらうというメッセージを含めて、クリーニングをします。費用は20,000円から10万円程度が相場です。
5.3 設備交換
電気やガス、水道、空調などの設備を新しくして、気持ちよく使ってもらいます。マンションの場合には、定期的に管理会社によって行っている場合もあります。電気やガスなどの設備を整えることは、その住居への信頼と重要性を高める上で重要です。
5.4 火災保険の加入
もし仮に、借主が火事を起こして焼失した部分の原状回復の請求が可能なため、火災保険への加入も行っておきましょう。期間の短いものでも構わないので、契約期間に合わせて加入しておくと良いです。10,000円程度で加入できる火災保険を利用すると良いでしょう。
5.5 管理会社に任せておいた方がよい
これらの業務を管理会社に任せることもできます。費用はその分かかるかも知れませんが、的確にメンテナンスを行ってくれます。
{
・適切な準備を
・費用をかけても行う
・管理会社に任せる
}
6.知人にマンション貸す場合には赤の他人よりも慎重に行うこと
知人にマンションの貸すには、契約書を少なくても交わしておくこと、契約の形態を考えることが大事です。家賃の設定は低すぎることなく、相場に相応した価格を提示します。
またそれらの全てを管理会社に任せてしまうこともできます。あなたの大事な財産であるマンションを少しでもきれいに使ってもらい、知人との金銭トラブルなども起こさないためにあえて、管理会社を入れる手があります。知人とは言えマンションを貸す際には赤の他人より慎重に行うことが大事です。
いろいろ原状回復なども考えて、気持ちよく貸して、気持ちよく返してもらうほうが良いです。なあなあになることがないように注意し、しっかりと契約を結びましょう。
