住み替えや急な転勤で住まなくなったとしても、思い入れのあるマンションは簡単に手放せませんよね。
マンションを賃貸に出せば我が家を手放すことなく、家賃収入も得られます。
しかし、マンションを貸すのが初めての場合、どうやってマンションを貸すのか、注意点はないのか不安に思う方も多いのではないでしょうか。
この記事では、マンションを貸すメリット、費用、注意点などをわかりやすく解説します。
住宅ローンが残っているマンションを貸すことはできる！
マンションを貸すメリットとデメリットをお伝えしましたが、そもそも住宅ローンがまだ残っている方も多いのではないでしょうか。
結論としては、住宅ローンが残っていてもマンションは貸せます。
ただし、貸す際はローンを借りている金融機関への相談が必要です。
相談せずに無断で貸し出してしまうと金融機関から契約違反とみなされ、ローン残債の一括返済を求められてしまう可能性があるからです。
金融機関のローン商品には資金使途が定められています。
住宅ローンの借入金は「居住用の住宅の購入」に利用することを条件に利率が低く設定されているため、返済中に賃貸に出すことは原則として認められません。
住宅ローンを借りる際は資金使途（資金の使い道）が定められており、賃貸に出すことは一般的に認められていません。
また、金融機関は、民間金融機関と住宅金融支援機構の２種類に分かれ、それぞれで賃貸の対応が異なります。
多くの方が民間金融機関から融資を受けていると思われますが、この場合は「賃貸住宅向けのローン」への借り換えが必要です。
フラット35などを始めとする長期、固定金利のローンを扱っている金融機関で、基本的に賃貸できません。
それでも、特別な事情がある場合に限り、住宅の管理者を専任して居住不可の期間を3年以内とすれば貸し出せます。
住まなくなったマンションを貸すメリット
所有しているマンションに住まなくなれば売却するのが一般的ですが、転勤などで一時的に住まなくなった場合は賃貸に出すのもよいでしょう。
ここでは、住まなくなったマンションを貸すことで得られるメリットを解説します。
メリット①：家賃収入でローンの返済額を賄える
マンションを貸すことで家賃収入が得られます。
家賃収入でローンを払えれば、家計からの持ち出しなくマンションを所有し続けられる点がメリットです。
毎月、決まった日に決まった額が得られることで家計の支えとなるでしょう。
実際に、資産運用としてマンションを貸し出し、第二の収入の柱としている人も少なくありません。
マンションは所有しているだけで管理費・修繕費・固定資産税などのコストが発生します。
こうしたコストも家賃収入で支払えるため、マンションを貸すことで経済的な負担も軽減できます。
このように、マンションを貸すことで毎月安定して家賃収入を得られる点がメリットといえるでしょう。
メリット②：マンションを所有しているとかかる費用を節約できる
マンションを所有しているだけでも固定資産税やローンの利息、管理費などの費用がかかります。
マンションを貸すと、これらの費用を「経費」として計上し、家賃収入に対する課税を節税できます。
つまり、経費計上することによって所有しているだけでかかる費用を少なくできるのです。
他にも、以下のような費用が経費として計上できます。
- 固定資産税
- ローンの利息
- 管理費
- 修繕費
- 入居者の募集にかかった費用
ほかにも、マンションを貸し出すことで相続税の節税対策ができることも広く知られています。
不動産の相続税は「評価額」を元に決まりますが、マンションの評価額はそのマンションの市場価値の7割程度に換算されるためです。
メリット③：資産を保持できる
マンションを賃貸することで、所有権を手放さずに自分の資産として保持できるメリットもあります。
また、空き家として放置してしまうと誰も住まないため、空気の入れ替えや手入れなどをせずに劣化しやすくなります。
しかし、貸し出して入居者に利用してもらうことで、部屋の劣化を抑えることも可能です。
メリット④：分譲マンションは賃貸マンションより高額で貸せる
分譲マンションを貸し出す場合は、賃貸マンションよりも高く貸し出せるメリットがあります。
賃貸マンションは、一人暮らしなどの状況を想定して設計されているケースが多く、入居者が頻繁に入れ替わることを前提に貸し出されています。
一方で分譲マンションは、購入者が長期間住み続けることを前提として作られているため、専有部分や共有部分などが充実している場合が多いです。
メリット⑤：賃貸借契約終了後は再び住める
賃貸借契約が終了すれば再度住みなおせるのもメリットのひとつです。
現在住んでいるマンションに愛着があったり、引っ越したくなかったりする人も多いでしょう。
そんな方は一定期間のみ貸し出すことで、家賃収入を得られるだけでなく再度住める魅力もあります。
また、賃貸借契約時に「定期賃貸借契約」を結べば、契約期間が満了すれば確実に契約終了できるので検討しておきましょう。
住まなくなったマンションを貸すデメリット
マンションを貸すメリットについてご紹介しました。
次にデメリットも確認しましょう。
デメリット①：住宅ローンが適用されず金利が上がる
マンションを貸し出すと、住宅ローンの適用外となることには注意が必要です。
住宅ローンは基本的に金利が低く設定されていますが、マンションを貸し出して住宅ローンの適用外になると、他のローンへの切り替えが必要になり金利が上がってしまいます。
例えば、三井住友信託銀行の住宅ローンとアパートローン（マンションを貸す際などに使えるローン）の金利を比較すると以下のようになります。
| ローンの種類 | 金利 |
| 住宅ローン（変動金利） | 0.445% |
| アパートローン（変動金利） | 2.575% |
※2022年6月24日閲覧
3,000万円のローンが残っているとすると、アパートローンは住宅ローンに比べて年間約60万円も支払金額が多くなる計算です。
また、住宅ローン控除も適用されなくなる点にも注意が必要です。
住宅ローンが残っている方は、マンションを売却してローンを完済することも選択肢の一つです。
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デメリット②：貸主都合で途中で解約できない
一度マンションを貸してしまうと、余程のことがない限り貸主都合の途中解除はできません。
貸主都合で途中解約するには正当事由を以て6カ月前までに借主に通知し、立ち退き料を支払う必要があります。
また、貸主が「住み続けたい」との意向を示した場合には原則として賃貸借契約を続けなければいけません。
期間を定めてマンションを貸す「定期借家契約」においても、定められた期間の間は貸主からの契約解除は基本的にできません。
デメリット③：空室リスクがある
マンションを貸すことで家賃収入を得られるメリットがあります。
しかし、入居者が退去すれば空室となり、家賃収入を得られないリスクを考えなければなりません。
また、家賃収入の有無にかかわらず、マンションを所有している限り「管理手数料」や「修繕積立費」などを支払う必要があるため、収支がマイナスとなる恐れもあります。
デメリット④：リフォームなどの費用や管理の手間がかかる
室内をキレイにして貸し出したいのであればリフォーム費用も追加で準備しなければなりません。
また、部屋の設備が故障した場合などにも対応しなければならないため、手間がかかるデメリットがあります。
管理に関しては、管理会社へ委託料を払えば委託できるため、手間を省きたい場合は活用しましょう。
デメリット⑤：確定申告が必要になる
家賃収入が年間20万円以上の場合は確定申告が必要です。
確定申告は、年間の所得から必要経費を差し引き、税率を掛けた金額を納めなければなりません。
確定申告しないと、無申告加算税や延滞税などのペナルティを課せられる場合があるため、忘れずに申告しましょう。
詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
マンションを貸す流れ
マンションを貸し出すまでの大まかな流れを解説します。
分譲マンションを貸すまでの流れは、大きく5つのステップに分かれます。
それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。
1.不動産会社を選ぶ
契約方法が決まったら、不動産会社を探します。
不動産会社次第で空室期間は短くできるため、信頼できる企業を見つけましょう。
マンションを賃貸に出す場合は、下記を委託する企業をそれぞれ探します。
- 入居者の仲介
空室時に、借主を探し仲介してくれる不動産会社 - 賃貸中の管理委託
家賃回収や設備の不具合への対応など、賃貸中の管理業務を委託する会社。
両方の業務を委託できる不動産会社もあるため、1つの会社にまとめて依頼することもできます。
2．契約の種類を選ぶ
まずは、どの契約方法でマンションを貸し出すか考えましょう。
契約の種類によっては依頼できる不動産会社が限られるからです。
マンションの賃貸契約には、下記3つの種類があります。
- 普通借家契約
双方が合意していれば自動的に契約期間が更新される賃貸借契約。貸主からの契約解除は基本的にできない。 - 定期借家契約
契約期間が終わったら賃貸借契約を終了する賃貸借契約。一時的な転勤などで数カ月～数年のみマンションを貸し出したい方におすす。 - サブリース契約
不動産会社があなたのマンションを借り上げ、それを入居者にまた貸しする方法。入居者がいない間も家賃が補償されるため安定した家賃収入が得られる。
決められない場合は不動産会社の担当者と相談して決めましょう。
3．相場に合った家賃を設定する
マンションから得られる収入を最大化するために、適切な家賃を設定することは重要です。
周辺相場と比べて高すぎる家賃を設定すると、割高感が出て入居者が見つかりにくく空室が続く原因となります。
周辺エリアや同じマンションで賃貸に出ている物件の家賃相場を自分でも調べ、相場感を掴んでおきましょう。
4．入居者の募集を開始する
家賃が決まれば、マンション入居者の募集が始まります。
入居前に内見をする入居希望者がほとんどなので、この時期までにマンションを空室にできると理想的です。
入居者を募るにあたって、不動産会社は物件情報をSUUMOやホームズなどのポータルサイトに掲載します。
写真の撮り方や、入力されている情報の多さによって入居希望者の集まり方には大きな差が出ます。
物件情報が掲載された連絡をもらったら、魅力的な訴求になっているか確認しましょう。
5．契約を結ぶ
無事に入居者が見つかったら、家賃の保証会社の審査が行われます。
その後、入居者に関する書類が不動産会社から届くのでマンションを貸して問題ないか審査します。
審査が通れば、借主との間で賃貸契約を結びマンションの貸し出しが始まります。
分譲マンションを貸す際にかかる費用
マンションを貸す際にはいくつかの費用が発生します。
家賃収入が得られる一方で支出があることも理解しておきましょう。
仲介手数料
マンションの入居者が見つかったら、入居者を紹介してくれた不動産会社に「仲介手数料」を支払います。
不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は家賃の1ヶ月分と定められており、貸主と借主の双方、もしくはどちらか一方から受け取ります。
各種税金
マンションを貸して家賃収入を得ると、その利益に対して所得税がかかります。
ほかにも、マンションを所有していることによる固定資産税や都市計画税なども発生します。
所得税は、所得の額によって異なりますが、住民税は一律で10%かかります。
管理費・修繕積立金
マンションを貸しても所有することに変わりはないため、管理費と修繕費なども支払わなければなりません。
管理費とは、マンションの管理人にかかる人件費や共用部分の管理・清掃費などが含まれます。
また、マンションは10～15年に1度に大型修繕を行うため、修繕積立金として毎月支払う必要があります。
管理費、修繕積立金は共に月額1～2万円程度かかることを理解しておきましょう。
リフォーム費
マンションを貸す際は、状況によってはリフォームしてから貸すケースも考えられます。
室内が汚れていたり、壁に傷が入っていたりすれば入居者にマイナスは印象を与えかねません。
リフォームする際はその規模にもよりますが数十万円見積もっておくとよいでしょう。
ランニングコスト
マンションを貸すと言っても、家賃の全額がそのまま収入になる訳ではありません。
かかる費用を把握せずにマンションを貸し出すと、思ったよりランニングコストがかかり赤字になってしまうことも。
ランニングコストコストは年間の家賃収入の6%が目安です。
マンションを貸す前にしておくべきこと
大事な我が家を貸すからこそ、トラブルなく綺麗な状態で戻ってきて欲しいですよね。
この章では、マンションを貸し出す際の注意点を5つ紹介します。
収支をシミュレーションしておく
マンションを貸している間は収支を把握しましょう。
マンションを貸して得られる家賃は、その全てが収入となるわけではありません。
マンションを貸している間に、入ってくるお金と出ていくお金にどんなものがあり、いくらかかるのか知っておきましょう。
| 収入 | 支出 |
|---|---|
|
|
中長期的に見て黒字でマンションを貸し出せるよう、綿密にシミュレーションをして定期的に見直しましょう。
外観や室内の写真を撮っておく
貸し出す前に、建物の外観や室内状況を写真で撮っておきましょう。
これは、借主の「原状回復義務」のトラブルを避けるためです。
原状回復義務とは、賃貸借契約終了後に借主が借りた当初の状況に戻してから返還する義務をいいます。
もし、借主が原状回復義務を行わずに返還した場合は、貸主は借主に対して責任追及できます。
しかし、この原状回復義務では多々トラブルが発生しており、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でもルールの詳細が記載されています。
契約終了後のトラブルを避けるためにも、室内の各箇所の写真を撮り、劣化状況を証明できる準備をしておきましょう。
禁止事項を決めておく
マンションが良い状態で戻ってくるように、予め禁止事項を決めておきましょう。
室内での喫煙やペットの飼育によってニオイがつくと、原状回復の費用が多くかかるだけでなくマンションを売る場合にも物件の価値を下げてしまいます。
あまり厳しいルールを設けると借主が見つからない恐れもあるため、不動産会社と相談して禁止事項を考えましょう。
売る場合は控除の特例の適用期限を意識する
一時的にマンションを貸し出し将来的に売る可能性のある方は、節税に使える控除の特例の適用期限を知っておきましょう。
住まなくなってからマンションを売却するまでに一定の期間を過ぎると、控除の特例が適用されなくなってしまいます。
マンション売却時によく使われる控除の特例と、住まなくなってからの適用期限を下記の表にまとめました。
| 控除の特例 | 内容 | 適用期限 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | マンションの譲渡所得（＝売却による利益）から3,0000万円を課税対象額から控除できる | 3年を経過する日が属する年の12月31日 |
| 特定居住用財産の買換え特例 | マンションを買い替えたら譲渡所得にかかる課税を繰り延べできる | 3年を経過する日が属する年の12月31日 |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 譲渡所得税の税率が最大約10%軽減される | 3年を経過する日が属する年の12月31日 |
※特例や控除を利用するための適用条件は他にもあるため、詳しくは国税庁のホームページで確認してください。
売却するなら上記の期間内にマンションを売却し、賢く節税しましょう。
まとめ
マンションを貸すことのメリットや注意点などを解説しました。
転勤などにより一時的に部屋を開けるときは、マンションの賃貸がおすすめです
借主に貸せれば家賃収入として毎月安定した収入を得られるだけでなく、節税にもつながります。
空室として放置しておいても固定資産税や都市計画税などが発生するため、どうせなら貸し出して収入を得た方が有効活用できるといえます。
売却の選択肢もありますが、「また住みたい」「数年後に戻ってくる」などの状況であれば、マンションを貸す選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。
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