【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

分譲マンションを貸すために必要な流れやメリット・デメリットを紹介!

新居の購入や急な転勤。
今あなたに、住んでいるマイホームを手放すときが近づいているのでしょう。

思い出のある家だからこそ、そう簡単に売ったり放置したりできませんよね。

では、今住んでいる分譲マンションを賃貸にできたらどうでしょう。家賃収入も入るし、家も維持できる一石二鳥です!
しかし、話はそう簡単なものではありません。果たして実際に賃貸収入はでるのでしょうか。

本当に賃貸にするどうか、決断の参考になれば幸いです。

監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル

分譲マンションを貸すメリット

いわゆる分譲マンション賃貸経営は、不労収入を得る手段として人気が高く、節税の観点からも多くの人に支持されています

分譲マンションの賃貸経営には、起こりうるリスクを知り、回避していく能力が必要不可欠です。
まずは、分譲マンション賃貸経営のメリットを知りましょう!

  • 大きな不労所得を生み出す
  • 節税の効果が大きい
  • マンションを手放さずに済む

大きな不労所得を生み出す

入居者から毎月支払われる家賃はあなたの不労所得となります。
文字通り働かなくても稼げるお金です!
寝ている間にもお金を作りだすことができれば、将来の幸福度は何倍にも跳ね上がるでしょう。

分譲マンションの場合、通常の賃貸用マンションに比べ高い家賃で貸し出すことができます。
長期間住むことを想定して作られている分譲マンションは、壁も厚く設備が充実しているため、賃貸用に設計されたマンションより1割~2割ほど高い家賃を提示することができるのです。

節税の効果が大きい

家賃収入は不動産所得に該当し、その家の固定資産税やローンの利息は経費とすることができます。
経費として計上すれば、課税される所得額を少なくすることができるので、節税することができるのです。

ほかにも相続税の節税対策として広く知られています。
不動産の相続税は購入した金額でなく、その時の不動産の評価額をもとに計算します。
要するに、評価額が安ければ相続税も安くなるのです。

居住用の不動産に比べ、賃貸(投資用)に利用した不動産は評価額が安くなるので、もちろん相続税が安くなります。

マンションを手放さずに済む

長い時間を共にしたマイホームをそう簡単に売却するのはなかなかできません。
たくさんの思い出があり、あわよくばまたここに住みたいと考えている人もいるかもしれません。

収益を生み出しながら、思い出のマイホームを維持していくことができるのは最大のメリットとも言えますね。

人が住んでいる家は劣化も遅く、家賃をもとに修繕していくことが可能です。

分譲マンションを貸すデメリット

賃貸経営は決してノーリスクではありませんし、場合によっては人に貸す前に修繕やリノベーションなどの手を加える必要があります。
そこにはお金だけでなく、時間や労力を伴うこともあります。

この章では、分譲マンションを貸すことで考えられるデメリットをまとめていきます。

  • 集客に悩ませる
  • 管理の手間がかかる
  • 売却する時に安くなる

集客に悩まされる

立地や条件、状態が悪い物件ではなかなか入居者が見つかりません。
不動産が広告を打ってはくれますが、それだけですぐに入居者が見つかる保証はないのです。

その場合、料金を引き下げたり、リノベーションを考えたりと手間とコストを要します。

家賃収入が発生しない間は、固定資産税やローンは負債です。

管理の手間がかかる

まず分譲マンションを貸し出すにあたってリフォームやクリーニングをする必要があり、お金がかかります。

またマンションに入居してくれたとしても、騒音や家賃の滞納問題などを管理していく場合、ストレスに感じるオーナーは少なくないです。

他にも、入居者が見つからないと家賃収入は得られません。そのため、長期間空き家にならないようにするための再度募集をかけたり、設備の点検など手間が多くかかってしまいます。

売却する時安くなる

現在の分譲マンションを賃貸として活用すると収益物件として扱われます。

収益物件の主な購入者は投資家です。その物件の利回りなどが考慮されるため、居住用の物件に比べ安価で取引される傾向にあります。

先ほどの住宅需要や物件の老朽化も考えると、賃貸がうまくいかず「さあ売ろう」と思ったタイミングではほとんど価値がなかったり、買い手が見つからないことが考えられます。

分譲マンションを貸す流れ

では分譲マンションを貸すまでの5ステップを解説していきます。

  1. 不動産会社へ依頼
  2. 契約の種類を選ぶ
  3. 家賃相場を調べ家賃を決める
  4. 入居者の募集を開始する
  5. 賃貸借契約を結ぶ

実際は、不動産会社に頼まず自分で管理・経営していく方法もあるのですが、相当な知識と労力を要します。初めての賃貸経営にはあまりにも向かないため今回は省いて解説していきます。

1.不動産会社を選ぶ

まずは信頼のおける不動産会社を選びましょう。
今後長く付き合っていくパートナーとなるため慎重に信頼できる会社に決めましょう。
それでは、選ぶポイントをまとめておきますね。

  • 賃貸の取り扱いがある不動産会社
  • 集客力のある不動産会社
  • 管理の事務手数料が低い
  • 賃貸経営について親身なって相談・説明してくれる担当者か

決して一社のみで検討せず、複数社を比較して選びましょう。

2.契約の種類を選ぶ

不動産会社が決まったら、次にどんな契約をするのか次から選びましょう。

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約
  • サブリース契約

普通借家契約とは

この方法では、契約期間を1年以上に設定できますが、基本的には2年の契約とすることがほとんどです。
借主(入居者)が契約の更新を希望する限り、貸主から解約や更新の拒否することは基本できません。

なので、その家にまた戻ろうという考えがあるのならこの契約はおすすめしません。

定期借家契約

この契約は更新をすることができません。なので契約期間が終了するとそのまま明け渡してもらうこととなります。

この契約期間は自由に設定ができるので、その家に戻る予定がある場合は定期借家契約を利用しましょう。

サブリース契約

サブリース契約は不動産会社があなたのマンションを借り上げ、それを入居者にまた貸しする方法です。
そのため、契約条件やサブリースする不動産会社によっては、入居者がいない間もサブリース会社から家賃をもらうことができます。

ただし、サブリース契約で保障される賃料は通常の家賃相場より10~20%ほど安いことがあるので注意が必要です。

3.家賃相場を調べ家賃を決める

不動産会社や賃料査定サービスを利用して賃料を決定することはできますが、自分で周辺の家賃相場を調べて、見当を立てていくことも必要です。

「もっと高く貸し出せた物件だったのに…」と後悔しないようにしましょう。
不動産の担当者が言っていることが正解ではないことを覚えておきましょう。

とはいえ欲張りすぎて高い値段にしたところで、入居者が入らなければ逆効果です。

4.入居者の募集を開始する

いよいよ入居者の募集を開始します。
ここでは不動産会社が作成してくれる広告が重要になってきます。あなたの目で確認し不備がないか、物件の魅力は伝えられているか再考しましょう。

SUUMOなどのポータルサイトへの広告掲載はもちろん広告料が発生するので、不動産の担当者と話しあいながら慎重に決めましょう。

5.契約を結ぶ

無事に入居者が見つかったら、不動産会社や保証会社の審査が行われます。あくまでも最終判断はあなたになるので書類にはしっかりと目を通しましょう。

できるだけ空き室を避けるために審査のレベルある程度低くすることも可能ですが、その分リスクも増えるので不動産会社と事前に相談しておきましょう。

分譲マンションを貸すのにかかる費用

分譲マンションを貸すに至るまでに様々な費用が発生します。
そういった意味ではある程度の初期費用は覚悟しなければなりません。

以下では、分譲マンションを貸すまでにかかる費用や不動産会社への費用、貸している最中にも発生する費用を紹介します。

分譲マンションを貸す前にかかる費用

物件の状態によっては部分的なリフォームも視野に入れる必要があります。
特に水回りは入居者のチェックも厳しいため、キッチンや浴室のリフォームをされる方が多くいます。
相場はキッチン交換が25~100万円、浴室交換が30~150万円と、商品や設備によって大きく変わります。

自分で掃除して相当にきれいならばよいのですが、部屋のクリーニングは行っておいた方がいいでしょう。
こちらはファミリー向けの分譲マンションでは5万円~が相場になります。

不動産会社への依頼でかかる費用

管理会社への管理委託手数料

管理会社への委託手数料は、管理委託契約の内容により変わり、毎月家賃の3~10%ほどです。
そのほかにも契約時にいくつかの手数料が発生します。

  • 管理会社への委託手数料 家賃の3~10%
  • 不動産会社への仲介手数料 家賃の1か月分以内

不動産会社への仲介手数料

不動産会社への仲介手数料の上限は宅地建物取引業法第46条により定められています。
そのため不動産会社が請求できる手数料は1か月分の家賃以内の額になります。

例えば、家賃10万円のマンションでしたら、10万円+消費税が仲介手数料の上限額となります。

この仲介手数料は原則、貸主・借主から半分づつを上限として徴収します。
ただ借主の承諾がある場合は、どちらか一方から最大家賃1か月分の仲介手数料を受け取ることができます。

分譲マンションを貸してる間にかかる費用

分譲マンションを貸してる間にも費用がかかります。それは以下の通りです。

マンション管理費・修繕積立金

マンションを所有していると、毎月の管理費や修繕積立金を払わなければいけません。
これらは所有しているマンションを誰かに貸したとしても、オーナーであるあなたが払い続けなければなりません。

支払いはオーナーでも、その料金分を家賃として上乗せすることもよくあります。

固定資産税・都市計画税

今まで払っていた固定資産税や場合によっては都市計画税は、不動産を人に貸したとしても持ち主のあなたに支払いの義務があります。
これまでと同様に必ず支払う税金です。

都市計画税とは
都市計画区域内の土地や建物に、市町村が条例で課すことのできる税金です。
固定資産税と合わせて徴収されます。

分譲マンションを貸して発生した税金の節税方法

ほとんどの方は今まで自分で確定申告をしてこなかったのではないでしょうか?
それは勤め先の会社が代わりにやってくれているからです。

賃貸経営を始めるとなると話は別で、自ら確定申告をして納税をしなくてはいけません。

ですがその代わり、節税対策を講じることもできます。
以下で節税の方法を解説していきます。

経費申告する

経費を計上することで、先ほど紹介した課税額を減らすことができます。
課税額が減るということは当然所得税も少なくなります。

賃貸としてマンションを貸し出すうえで経費として計上できるものを紹介します。
まずは税金です

税金系

  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 事業税
  • 印紙税

不動産の維持、あるいは購入時にかかるような税金は経費として計上することができます。

費用系

  • 修繕費(リフォーム、クリーニング)
  • 仲介手数料・管理委託料
  • 広告宣伝費
  • 火災保険等保険料
  • 不動産ローンの利息分
  • 接待交際費(業者への手土産や、他オーナーとの食事会など)
  • 宣伝物を自作する際の消耗品(上限10万円)
  • 新聞図書費(不動産の勉強をするための書籍など)

賃貸物件を10室以上持っている方にのみ適用される経費など、他にもいくつかあります。

経費は多く計上した分だけ税率は下がります。
例えば200万円総収入金額があるのに経費を1円も計上しなかった場合の所得税は

200万円 - 9万7,500円(所得税の控除額) × 10% = 19万250円

経費が300万円あった場合は、課税所得がマイナスになるので所得税が発生しません。

実質赤字ということになりますが、ここにも節税措置があるのです。次の項目で説明します。

マイナスをカバーする損益通算

もし、不動産の総収入金額から経費を引いた額がマイナスだった場合、そのマイナス分を本業の所得と相殺することができる仕組みです。

例を紹介します。

サラリーマンのAさん
・本業年収は500万円
・不動産の総収入は200万円
・計上した経費は300万円
この場合賃貸経営での所得額はマイナス100万円となりますね。
本業の年収は500万円なのでそれに対し所得税がかかっているのですが、不動産のマイナス100万円を本業年収から引くことができます。
すると、サラリーマンとしての所得は400万円となり、かかる所得税も安くなります。

青色申告する

あなたの不動産業が事業規模として認められると青色申告特例控除を利用することができます。

これにより65万円の控除が効いたり、家族へ給料を払いその分を経費とすることができるようになったり。節税の可能性が大きく広がります。

しかし、事業規模として認められるにはおおよそ10室ほどの賃貸経営をする必要が出てきます。
おおよそといったのは判断の基準は税務署により異なるからです。

分譲マンションの売却も一緒に検討しよう

分譲マンションを賃貸に出して、入居者がなかなか来なかったら心配になりますよね。

そこで、「貸す」だけではなく分譲マンションの「売却」も一緒に検討しましょう。

現在のマンションは売り時

以下の画像はレインズが発行してるマンションの成約価格をグラフ化したものです。

分譲マンション貸す

参考:レインズ「月例速報マーケットウォッチ」2022年2月発行

上記の画像のように、現在のマンション価格は右肩上がりの上昇中です。

このことから、現在のマンションは売り時と考えています。「まとまったお金が欲しい」や「買い替えするからその資金が欲しい」などと考えている方はマンション売却を検討してみましょう。

マンションの価格推移を詳しく知りたい方はこちら

今のマンションに戻る予定がない人におすすめ

今のマンションに今後戻る予定がない人は売却することをおすすめします。

賃貸の場合、家賃収入が毎月入ってきたとしても家の管理費や管理会社への手数料等が差し引かれるので手元に残るお金は少なくなりやすいです。
もし借主が見つからない場合でも住宅ローンや固定資産税、都市計画税が発生し支払いし続けます。

今住んでるマンションに戻る予定がなければ、コストの方がかかってしまう可能性があるので売却をした方が良いです。

マンションの価格を把握しておこう

マンションの価格を知りたいのであれば、まず不動産会社への査定依頼が必要です。

また査定を行うときには、複数社に査定依頼をしましょう。複数社の査定額を比較することで価格の幅がわかるようになり相場観を掴めます。

複数社に査定依頼を出す際には、3社以上が目安です。

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先述した通り、複数社に査定依頼は出した方がいいのですが1社ずつ依頼してると時間と手間がかかります。

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マンションの売却に後悔を残さないためには、いくつかの注意点を把握しておく必要があります。
マンション売却で失敗しないための注意点』も合わせてご覧ください。

記事のおさらい

分譲マンションを貸すメリットは?

分譲マンションを貸すメリットは以下の通りです。

  • 大きな不労所得を生み出す
  • 節税の効果が大きい
  • マンションを手放さずに済む

詳しく知りたい方は分譲マンションを貸すメリットをご覧ください。

分譲マンションを貸すデメリッは?

分譲マンションを貸すメリットは以下の通りです。

  • 集客に悩ませる
  • 管理の手間がかかる
  • 売却する時に安くなる

詳しくは分譲マンションを貸すデメリットをご覧ください。

分譲マンションを貸す流れは?

分譲マンションを貸す流れは以下の通りです。

  • 不動産会社へ依頼
  • 契約の種類を選ぶ
  • 家賃相場を調べ家賃を決める
  • 入居者の募集を開始する
  • 賃貸借契約を結ぶ

詳しく知りたい方は分譲マンションを貸す流れをご覧下さい。

分譲マンションを貸して発生した税金の節税方法は?

分譲マンションを貸して発生した税金の節税方法は以下の通りです。

  • 経費申告する
  • マイナスをカバーする損益通算
  • 青色申告する

詳しくは分譲マンションを貸して発生した税金の節税方法をご覧ください。

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