貸すと儲かる分譲マンションは?賃貸の流れから節税方法まで解説

新居の購入や急な転勤。
今あなたに、住んでいるマイホームを手放すときが近づいているのでしょう。

思い出のある家だからこそ、そう簡単に売ったり放置したりできませんよね。

では、今住んでいる分譲マンションを賃貸にできたらどうでしょう。家賃収入も入るし、家も維持できる一石二鳥です!
しかし、話はそう簡単なものではありません。果たして実際に賃貸収入はでるのでしょうか。

本当に賃貸にするどうか、決断の参考になれば幸いです。

この記事の内容

  1. 分譲マンションを貸すメリットデメリット
  2. 儲かる物件の特徴・儲からない物件の特徴
  3. 賃貸にするまでの方法や流れ、費用や節税の方法
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分譲マンションを貸すメリット・デメリット

購入した分譲マンションを貸す。
いわゆる分譲マンション賃貸経営は、不労収入を得る手段として人気が高く節税の観点からも多くの人に支持されています

ただし、いいことだけではありません。
賃貸経営を失敗し大きな借金を負う方も少なくありません。

分譲マンションの賃貸経営には、起こりうるリスクを知り回避していく能力が必要不可欠です。
まずは、分譲マンション賃貸経営のメリット・デメリットからを知りましょう!

自宅を賃貸するメリット

賃貸経営には多くのメリットがあります。
そこには今よりも生活を豊かにする可能性が広がっています。

1.大きな不労所得を生み出す

入居者から毎月支払われる家賃はあなたの不労所得となります。
文字通り働かなくても稼げるお金です!
寝ている間にもお金を作りだすことができれば、将来の幸福度は何倍にも跳ね上がるでしょう。

分譲マンションの場合、通常の賃貸用マンションに比べ高い家賃で貸し出すことができます。
長期間住むことを想定して作られている分譲マンションは、壁も厚く設備が充実しているため、賃貸用に設計されたマンションより2割ほど高い家賃を提示することができるのです。

2.節税の効果が大きい

家賃収入は不動産所得に該当し、その家の固定資産税やローンは経費とすることができます。
経費として計上すれば、課税される所得額を少なくさせることができので節税することができるのです。

ほかにも相続税の節税対策として広く知られています。
不動産の相続税は購入した金額でなく、その時の不動産の評価額をもとに計算します。
要するに、評価額が安ければ相続税も安くなるのです。

居住用の不動産に比べ、賃貸(投資用)に利用した不動産は評価額が安くなるので、もちろん相続税が安くなります。

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3.家を手放さずに済む

長い時間を共にしたマイホームをそう簡単に売却するのはなかなかできません。
多くの思いでがあり、あわよくばまたここに住みたいと考えている人もいるかもしれません。

収益を生み出しながら、思い出のマイホームを維持していくことができるのは最大のメリットとも言えますね。

人が住んでいる家は劣化も遅く、家賃をもとに修繕していくことが可能です。

賃貸するデメリット

賃貸経営は決してノーリスクではありませんし、場合によっては人に貸す前に修繕やリノベーションなどの手を加える必要があります。
そこにはお金だけでなく、時間や労力を伴うこともあります。

ほかにも考えられるデメリットをまとめていきます。

1.集客に悩まされる

立地や条件、状態が悪い物件ではなかなか入居者が見つかりません。
不動産が広告を打ってはくれますが、それだけですぐに入居者が見つかる保証はないのです。

その場合、料金を引き下げたり、リノベーションを考えたりと手間とコストを要します。

家賃収入が発生しない間は、固定資産税やローンは負債です。

2.020年現在-賃貸経営は儲からない

率直に言うと、これからの賃貸経営は以前にもましてリスクが高く儲かりにくいでしょう。

例えば、少子高齢化や人口の減少。
人口の増減は住宅の需要に大きくかかわります。

全国的に2020年、東京や神奈川は2025年から本格的な人口減少が始まるとされています。
2050年には人口約3,000万人減少との予測もたてられていることから、住宅需要も今後減少していくでしょう。

需要がなくなれば空き室を持つ大家が増え、家賃の引き下げがおこなわれます。

3.売却する時安くなる

現在の分譲マンションを賃貸として活用すると収益物件として扱われます。

収益物件の主な購入者は投資家です。その物件の利回りなどが考慮されるため、居住用の物件に比べ安価で取引される傾向にあります。

先ほどの住宅需要や物件の老朽化も考えると、賃貸がうまくいかず「さあ売ろう」と思ったタイミングではほとんど価値がなかったり、買い手が見つからないことが考えられます。

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分譲マンションは貸して儲かるの?

賃貸を検討している今、結局のところ知りのは「自分の物件が儲かるのか儲からないのか」ですよね。
せっかくのマイホームが維持費や税金を発生させる負債の温床になってしまっては本末転倒です。

そこで、儲かる分譲マンションと儲からない分譲マンションの特徴をまとめました。
この特徴を参考にあなたの家が賃貸に適しているのかを確認してみましょう。

万が一儲かる分譲マンションと思えないなら、売却を検討したほうがよっぽど現実的でしょう。

貸して儲かる分譲マンションの特徴

貸して儲かる分譲マンションの大きな特徴は常に入居者がいるかです。
賃貸経営において空き室を作らないのは一番にコミットすべきこと。収益の流れを途絶えさせてはいけません。

この特徴を細分化していきましょう。

1.ファミリー向けの物件

大学生や単身社会人、転勤の多い夫婦など、入居期間が短いと想定されるユーザーをターゲットにするのは危険です。
2年、4年おきに人がいなくなり新たに募集して、入れ替えのたびに修繕やクリーニングも必要になります。

安定した収益を生みだす物件には常に人がいる必要があります。
ファミリー向けの物件は入居期間が長いのが特徴です。子供の学校もあるためほとんどの人が長い期間その家で過ごすため、安定した家賃収入を生み出すことができるのです。

2.駅徒歩10分以内の物件

あなたは物件を探す際どんな条件で探すでしょうか。

例えばSUUMOなどのポータルサイトで検索する際、場所を指定して条件を決めます。
築年数や大きさ、駅からの距離を指定して決めるのではないでしょうか?

同様に、最近の多くのユーザーは「駅から徒歩10分以内」を指定して検索しています。
要するに、徒歩10分を超える物件は検索結果にすら表示されないのです。

逆に徒歩10分以内の物件は多くの人の目に留まるため、入居応募の可能性が高まります。

3.資産価値の高い土地にある

土地の資産価値が高いということは需要があるということです。
土地の資産価値の高さは立地で決まり、立地がいい物件は人気も高いのが常です。

資産価値の高い土地の最大のメリットは、価値が下がらない点です。
建物は朽ちていきますが、土地はその場に残り続けます。
万が一売却を考えだしたとき、土地の資産価値が高いという点はいつまでも強みになり続けるのです。

貸して儲からない分譲マンションの特徴

反対に貸して儲からない分譲マンションはどのようなものでしょう。

それは儲かる分譲マンションの逆、空き室状態が長い物件です
となれば考えるべきは入居者が入りやすいかどうかですね。

1.古い物件(特に1981年より前)

新築需要の高い日本では、築年数の古い物件の需要は極めて低くなります。
ましてや分譲マンションともなると、自室はともかく外壁や共用部を勝手に修繕することもできません。
クラック(ひび割れ)や傾きがあるマンションに好んで住みたい人はいないでしょう。

中でも1981年以前に建てられた物件には要注意です。
その年は新耐震基準が適用された年なので、それ以前の建物は耐震基準の甘い建物とも言えるのです。

いくら室内のリノベーションが施されていたとしても、地震で倒れる可能性がある家と思われれば借り手はなかなか見つかりません。

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2.一人向けワンルーム

前述したファミリー向けの物件の反対にあたります。
期間が短く入退去の多いワンルームの物件は空き室リスクが非常に高くあります。

資産価値が高く需要の高い土地であれば儲かる可能性はありますが、初めての賃貸経営としては非常にリスキーです。

3.大学付近など周りに依存した物件

近所にある大学や工場の影響で需要がある土地は危険です。
こうした周囲の環境に依存した物件は「依存物件」と俗されています。

依存物件の何が危険かというと、例えば大学。
少子高齢化や人口減少がすすむ日本で大学はあまりにも増えすぎました。それらは今後近いうちに淘汰されていくでしょう。

工場や会社もおなじ、これからの不況のあおりで倒産や撤退を余儀なくされる企業は後を絶たないでしょう。
従業員の入居に頼っていた物件はそれと同時に大打撃を受けるでしょう。

コロナショックしかり、終身雇用の崩壊しかり、これからは何が起こるかわからない時代なのです。
何かに依存した物件は早期に売却することをおすすめします。

賃貸は儲かるのかシミュレーションしよう

実際にあなたの所有する分譲マンションが儲かるのか計算してみましょう。
ここでは利回りを求めて儲かるのかの判断をしていきます。

利回りとは

投資した金額に対し、収益となるお金の割合を利回りといいます。
この場合、賃貸に出すことによって1年間にどれほどの利益が見込めるかという指標になります。

簡単な計算によって3通りの利回りを求めることができます。

  • 表面利回り(信憑性弱)
  • 想定利回り(信憑性中)
  • 実質利回り(信憑性高)
表面利回り(アバウトな計算)
=年間収入÷購入価格×100
想定利回り(地域の相場を考慮して計算)
=年間想定収入÷購入価格×100
実質利回り(運営に実際にかかっているコストを考慮して計算)
=(年間収入ー年間支出)÷購入価格×100

step1:計算に必要な数値を知る

まずは自宅の基礎情報を書き出しましょう。

  • 物件の価格
  • 家賃(相場を加味し年間でいくらぐらいか)
  • 管理費・修繕積立金(年間)
  • 固定資産税や都市計画税(年間)

さらに、賃貸に出すと任意で生じる支出もざっと計算します。
ほとんどの賃貸オーナーはこの支払いも発生します。

  • 管理委託会社への手数料(家賃の3~10%を毎月支払います)
  • 火災・地震保険などの年間保険料

保険料などは物件の築年数や構造などで変動します。
「火災保険 シミュレーション」で検索するとおおよその金額を知ることができます。

step2:自宅の情報と当てはめる

実際に上記の支出をあなたの自宅に置き換えて計算してみましょう。

説明がわかりやすいよう、物件価格3,000万円のマンションに当てはめてシミュレーションしていきます。

  • 物件価格 3,000万円
  • 家賃 13万円(年間156万円)
支出金額
管理費・修繕積立金2万8,000円(年間33万6,000円)
固定資産税・都市計画税年間10万円
管理委託会社への手数料8,000円(年間9万6,000円)
火災・地震保険9万8,000円

step3:年間収入から年間支出を引く

年間収入(年間の賃料)から年間支出を引き、年間実質収入を割り出します。

156万円ー63万円=93万円

step4:実質利回りを計算する

先ほどの年間実質収入と物件価格をもとに実質利回りを計算します。

93万円÷3,000万円×100=3.1%
利回り5%の以下の物件は平均値を下回るので、賃貸にはあまり向かないでしょう
ちなみに、この場合表面利回りは5.2%になります。
表面利回りだけ計算して5%を超えているからと賃貸に踏み切るのは危険です。
できる限り実質利回りに近づけるよう、わかる限り支出を洗い出してみましょう。
賃貸をするかしないかの判断の際、売却金額と比較するのが得策です。
不動産会社に査定を依頼し自宅の売却価格を調べてみましょう。
ただし、不動産会社の査定だからといってその数字が確実であるとは限りません。
不動産会社によっては、契約をしてもらいたいがために根拠のない高額な数字を出してくることもあります。
不動産会社からの査定は複数社からうけ、担当者に査定結果の根拠を聞いてみましょう。
より根拠があり、信頼ができる不動産の査定結果を参考にするとよいです。
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分譲マンションを貸す流れ

では分譲マンションを貸すまでの5ステップを解説していきます。

  1. 不動産会社へ依頼
  2. 契約の種類を選ぶ
  3. 家賃相場を調べ家賃を決める
  4. 入居者の募集を開始する
  5. 賃貸借契約を結ぶ

実際は、不動産会社に頼まず自分で管理・経営していく方法もあるのですが、相当な知識と労力を要します。初めての賃貸経営にはあまりにも向かないため今回は省いて解説していきます。

1.不動産会社を選ぶ

まずは信頼のおける不動産会社を選びましょう。
今後長く付き合っていくパートナーとなるため慎重に信頼できる会社に決めましょう。
それでは、選ぶポイントをまとめておきますね。

  • 賃貸の取り扱いがある不動産会社
  • 集客力のある不動産会社
  • 管理の事務手数料が低い
  • 賃貸経営について親身なって相談・説明してくれる担当者か

決して一社のみで検討せず、複数社を比較して選びましょう。

2.契約の種類を選ぶ

不動産会社が決まったら、次にどんな契約をするのか次から選びましょう。

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約
  • サブリース契約

普通借家契約とは

この方法では、契約期間を1年以上に設定できますが、基本的には2年の契約とすることがほとんどです。
借主(入居者)が契約の更新を希望する限り、貸主から解約や更新の拒否することは基本できません。

なので、その家にまた戻ろうという考えがあるのならこの契約はおすすめしません。

定期借家契約

この契約は更新をすることができません。なので契約期間が終了するとそのまま明け渡してもらうこととなります。

この契約期間は自由に設定ができるので、その家に戻る予定がある場合は定期借家契約を利用しましょう。

サブリース契約

サブリース契約は不動産があなたのマンションを借り上げ、それを入居者にまた貸しする方法です。
そのため入居者がいない間もサブリース会社から家賃をもらうことができます。

ただし、サブリース契約で保障される賃料は通常の家賃相場より10~20%ほど安いことがあるので注意が必要です。

3.家賃相場を調べ家賃を決める

不動産会社や賃料査定サービスを利用して賃料を決定することはできますが、自分で周辺の家賃相場を調べ見当を立てていくことも必要です。

「もっと高く貸し出せた物件だったのに…」と後悔しないようにしましょう。
不動産の担当者が言っていることが正解ではないことを覚えておきましょう。

とはいえ欲張りすぎて高い値段にしたところで、入居者が入らなければ逆効果です。

4.入居者の募集を開始する

いよいよ入居者の募集を開始します。
ここでは不動産会社が作成してくれる広告が重要になってきます。あなたの目で確認し不備がないか、物件の魅力は伝えられているか再考しましょう。

SUUMOなどのポータルサイトへの広告掲載はもちろん広告料が発生するので、不動産の担当者と話しあいながら慎重に決めましょう。

5.契約を結ぶ

無事に入居者が見つかったら、不動産会社や保証会社の審査が行われます。あくまでも最終判断はあなたになるので書類にはしっかりと目を通しましょう。

できるだけ空き室を避けるために審査のレベルある程度低くすることも可能ですが、その分リスクも増えるので不動産会社と事前に相談しておきましょう。

分譲マンションを貸すのにかかる費用

分譲マンションを貸すに至るまでに様々な費用が発生します。
そういった意味ではある程度の初期費用は覚悟しなければなりません。

以下では、分譲マンションを貸すまでにかかる費用や業者への手数料、貸している最中にも発生するコストを紹介します。

リフォーム・クリーニング代

物件の状態によっては部分的なリフォームも視野に入れる必要があります。
特に水回りは入居者のチェックも厳しいため、キッチンや浴室のリフォームをされる方が多くいます。
相場はキッチンが28~100万円、浴室が10~75万円と、設備によって大きく変わります。

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自分で掃除して相当にきれいならばよいのですが、部屋のクリーニングは行っておいた方がいいでしょう。
こちらはファミリー向けの分譲マンションでは5万円~が相場になります。

業者への手数料

  • 管理会社への委託手数料 家賃の3~10%
  • 不動産会社への仲介手数料 家賃の1か月分以内

管理会社への管理委託手数料

管理会社への委託手数料は、管理委託契約の内容により変わり毎月家賃の3~10%ほどです。
そのほかにも契約時にいくつかの手数料が発生します。

・管理委託費用 およそ1万円
・事務手数料 家賃1か月分
・保証料 家賃1か月分

不動産会社への仲介手数料

不動産会社への仲介手数料の上限は宅地建物取引業法第46条により定められています。
そのため不動産会社が請求できる手数料は1か月分の家賃以内の額になります。

例えば、家賃10万円のマンションでしたら、10万円+消費税が仲介手数料の上限額となります。

この仲介手数料は原則、貸主・借主から半分づつを上限として徴収します。
ただ借主の承諾がある場合は、どちらか一方から最大家賃1か月分の仲介手数料を受け取ることができます。

マンション管理費・修繕積立金

マンションを所有していると、毎月の管理費や修繕積立金を払わなければいけません。
これらは所有しているマンションを誰かに貸したとしても、オーナーであるあなたが払い続けなければなりません。

支払いはオーナーでも、その料金分を家賃として上乗せすることもよくあります。

各種税金

賃貸経営をしていくうえで発生する税金を解説します。

固定資産税・都市計画税

今まで払っていた固定資産税や場合によっては都市計画税は、不動産を人に貸したとしても持ち主のあなたに支払いの義務があります。
これまでと同様に必ず支払う税金です。

〇都市計画税とは
都市計画区域内の土地や建物に、市町村が条例で課すことのできる税金です。
固定資産税と合わせて徴収されます。

所得税

不動産所得が発生するということは、また所得税がかかるのも必然です。

所得税額 = 課税所得 × 税率

課税所得 = 総収入金額 - 経費

まずは総収入金額から経費を引いて課税所得を算出します。(経費については次の章で解説します)
例えば総収入金額200万円で経費100万円の場合、課税所得は100万円になります。
次に課税所得に所得税率を掛けます。
日本は累進課税制度が適用されているので、税率は所得により異なります。
課税所得税率控除額
195万円未満5%0円
195万円以上、330万円未満10%9万7,500円
330万円以上、695万円未満20%42万7,500円
695万円以上、900万円未満23%63万6,000円
900万円以上、1,800万円未満33%153万6,000円
1,800万円以上、4,000万円未満40%279万6,000円
4,000万円以上45%479万6,000円

課税所得を100万円とすると、税率は5%ということになります。
税率が10%20%と高くなる場合は、課税所得から控除額を引いたうえで計算します。

賃貸経営の節税方法

ほとんどの方は今まで自分で確定申告をしてこなかったんではないでしょうか?
それは勤め先の会社が代わりにやってくれているからです。

賃貸経営を始めるとなると話は別で、自ら確定申告をして納税をしなくてはいけません。

ですがその代わり、節税対策を講じることもできます。
以下で節税の方法を解説していきます。

経費申告する

経費を計上することで、先ほど紹介した課税額を減らすことができます。
課税額が減るということは当然所得税も少なくなります。

賃貸としてマンションを貸し出すうえで経費として計上できるものを紹介します。
まずは税金です

税金系

  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 事業税
  • 印紙税

不動産の維持、あるいは購入時にかかるような税金は経費として計上することができます。

費用系

  • 修繕費(リフォーム、クリーニング)
  • 仲介手数料・管理委託料
  • 広告宣伝費
  • 火災保険等保険料
  • 不動産ローンの利息分
  • 接待交際費(業者への手土産や、他オーナーとの食事会など)
  • 宣伝物を自作する際のの消耗品(上限10万円)
  • 新聞図書費(不動産の勉強をするための書籍など)

賃貸物件を10室以上持っている方にのみ適用される経費など、他にもいくつかあります。

経費は多く計上した分だけ税率は下がります。
例えば200万円総収入金額があるのに経費を1円も計上しなかった場合の所得税は

200万円 - 9万7,500円(所得税の控除額) × 10% = 19万250円

経費が300万円あった場合は、課税所得がマイナスになるので所得税が発生しません。

実質赤字ということになりますが、ここにも節税措置があるのです。次の項目で説明します。

マイナスをカバーする損益通算

もし、不動産の総収入金額から経費を引いた額がマイナスだった場合、そのマイナス分を本業の所得と相殺することができる仕組みです。

例を紹介します。

サラリーマンのAさん
・本業年収は500万円
・不動産の総収入は200万円
・計上した経費は300万円
この場合賃貸経営での所得額はマイナス100万円となりますね。
本業の年収は500万円なのでそれに対し所得税がかかっているのですが、不動産のマイナス100万円を本業年収から引くことができます。
すると、サラリーマンとしての所得は400万円となり、かかる所得税も安くなります。

青色申告する

あなたの不動産業が事業規模として認められると青色申告特別控除を利用することができます。

これにより65万円の控除が効いたり、家族へ給料を払いその分を経費とすることができるようになったり。節税の可能性が大きく広がります。

しかし、事業規模として認められるにはおおよそ10室ほどの賃貸経営をする必要が出てきます。
おおよそといったのは判断の基準は税務署により異なるからです。

貸すのに向かない分譲マンションは早期売却

この記事では分譲をマンションを貸したら儲かるのか。また、貸すための必要知識を中心に解説しました。

中には自分の物件は賃貸には向かないと思われた方もいると思います。
正直私も、これからの賃貸経営は今以上に難しいのではないかと考えています。

若者が減り人口が減り、住宅需要が下がっていく。家の価値は今がピークなのかもしれません。

勝算のない賃貸経営を続け資産価値を低下させていくくらいなら、売却の手段を考えるのも手だと考えます。
我々すまいステップは、売却したいあなたと信頼のおける不動産とをつなぐ仕事をさせていただいてます。

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不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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