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土地売却の流れ|基本の8ステップと相続・古家付き土地の場合

  • 更新日:2022年7月26日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
土地売却の流れ|基本の8ステップと相続・古家付き土地の場合

初めて土地を売却することになったものの、『何から始めればいいのかわからない』とお悩みの方は多いのではないでしょうか。本記事では、土地の売却の流れを8つのステップに分けて解説しています。
売却の流れとともに「いつ、何をすればよいのか」をチェックして、スムーズな売却を目指しましょう。

土地売却が初めでも大丈夫!田舎の古家付き土地を売る流れや高く売るコツを解説

もくじ

【図解】土地売却の基本の流れ

土地売却にかかる期間は約3カ月~6カ月といわれていますが、その一連の流れをわかりやすくするために、次の8つのステップに分けました。

▼土地売却の基本の流れ【8STEPS】

土地売却流れ

すまリス
次の章からはステップごと、詳しく解説していくね!

【Step1】必要書類を準備する

売却を始めるにあたって、まず必要書類を準備しましょう。

▼書類準備のポイント

  • 書類の数は多いため、早めに取り揃えておく
  • 特に「登記識別情報」は査定、売買契約、引き渡しの全てで必要なので忘れずに準備
  • 売却スケジュールに影響が出る「確定測量図」の有無は早めに確認

上の「確定測量図」とは、土地の境界線が確定されているかがわかる書類です。土地を売却する際は、境界線を確定することが決まりとなっているため、測量図がない場合は、確定作業を行う必要がでてきます。作業には長くて半年以上かかる場合もあるため、売却のスケジュールがずれこまないためにも、早めに確認をしておきましょう。

用意したい必要書類の詳細は、以降の章「土地売却に必要な書類」で解説しています。

【Step2】土地の査定を依頼する

書類の準備ができたら、不動産会社に査定を依頼します。査定とは「おおよそ3カ月以内に売却が見込める金額」を不動産会社にプロの視点から見積もってもらうことです。

▼土地査定の流れ

土地査定の流れ

2-1.不動産会社に査定依頼

まずは不動産会社に査定を依頼します。ポイントは複数の不動産会社に査定を依頼することです。不動産売却の力量や専門性、対応の良さは不動産会社によって異なります。複数社に依頼することで、仲介を任せたい不動産会社を比較して選ぶことができます。

また、不動産の査定価格は不動産会社によって異なります複数社の査定価格を比べることで、売却相場をより正しく把握できます。すまいステップなどの一括査定サイトでは最大5社の不動産会社に一度に査定依頼できますので、ぜひご利用ください。

2-2. 訪問日時を決める

査定を依頼したら、各社で訪問日時を決めましょう。査定するために、不動産会社は現地に赴いて、周辺環境や立地条件、土地の状態を調べます。

内覧を行うため建物がある場合は立ち合いが必要ですが、土地のみの場合は不要です。
いずれにしても、立ち合う場合は不動産会社と日程を調整し、付き添う時間を確保しておきましょう。
査定にはおおよそ2時間かかります。遠方の場合は交通時間も考慮しておきましょう。

売却を具体的に検討してるなら「訪問査定」
査定方法には「訪問査定」と「机上査定」があります。訪問査定は不動産会社が現地で調査しますが、机上査定は書類や物件情報を基に査定します。しっかり調査するぶん訪問査定のほうが精度は高く、より市況にあった査定価格を知ることができます。

2-3. 不動産会社による現地調査をうける

指定した訪問日時で、不動産会社の担当者による現地調査が行われます。

この際担当者から査定依頼した不動産の状況について質問されることがあります。
質問への回答が査定額に影響する場合もあるので、質問には正直に答えるようにしましょう。

2-4. 査定結果の報告をうける

現地調査からおおよそ1週間後に査定結果が届きます

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまで聞いてください。
納得ができる答えが返ってくるかで調査結果の妥当性や担当者の力量を判断でき、仲介を依頼する不動産会社を選ぶことができます。
土地の売却相場を自分で調べておくと、査定結果の妥当性を判断しやすくなるのでおススメです。

土地査定の方法は?査定の流れと査定前の準備についてわかりやすく解説!

すまリス

不動産会社を絞り込んだら、媒介契約を結ぶよ!

【Step3】媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、売却の仲介を依頼する契約を不動産会社と結ぶことです。

3-1.3種類の媒介契約から1つを選ぶ

媒介契約には以下の3種類があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

契約内容は種類に応じて異なり、次の違いがあります。

比較項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社と契約できるできる
できない
×
できない
×
自分で買主と直接取引できるできる
できる
できない
×
不動産会社からの活動報告なし
(任意)
2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録(※)なし
(任意)
媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
レインズとは、不動産会社が利用する不動産売買情報のプラットフォームです。レインズに不動産の情報を登録すると、不動産会社への露出が広まり、買主側を仲介する不動産会社から問い合わせが受けやすくなります。

一般媒介契約の特徴

「一般媒介契約」では、複数の不動産会社に仲介を依頼できる他、自分で見つけた買主とも直接取引できます。需要がある土地なら複数の不動産会社が競い合うため、好条件での売却が期待できます。ただし、需要が低い場合、どの不動産会社も販促に責任を負わず、支援が手薄になりやすいのが特徴です。

  • 一般媒介契約がおススメのケース
    • 都心部や駅チカ、都市開発エリアに位置する等、好立地で需要が高い土地を売る場合

>一般媒介契約についてもっと詳しく


専任媒介契約の特徴

専任媒介契約」では、不動産会社1社に広告費や宣伝費をかけてしっかりとした販促活動を依頼でき自分でも買主と直接取引できます。不動産会社にしっかりとサポートしてもらいたいけれど、親戚や隣人など、自分でも探すあてがあるひとにはおススメです。

  • 専任媒介契約がおススメのケース
    • 不動産会社に基本的に任せたいが、自分でも探すあてがある場合

>専任媒介契約についてもっと詳しく


専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約」は、1社に仲介を任せきります。売主自らが買主と直接取引することはできません。
ただし、1社に任せきるぶん、活動報告頻度が多かったりと、手厚い支援が受けられます。

  • 専属専任媒介契約がおススメのケース
    • 田舎の土地など、立地が悪く、需要が低い土地を売る場合

>専属専任媒介契約についてもっと詳しく

すまリス
不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動を始めるよ!

【Step4】測量を開始する

境界線が未確定の場合は、売却活動前に測量を開始しましょう。原則として、土地の売り主は境界線を確定させることが義務付けられています。境界線が曖昧な土地は、購入後に隣地トラブルが発生しやすいため買主からも嫌がれやすいです。

確定が必要な場合は、土地家屋調査士に「確定測量」を依頼をします。土地の所有者、調査士、隣人が立ち合い、行政の図面をもとに土地の境界を全て確定させます。隣接地が多い場合は、隣人全員から合意を得ることになります。引き渡しまでに完了できるように、余裕をもって開始し、売却活動と並行して行うことがおススメです。

>確定測量についてもっと詳しく

【Step5】売却活動をする

売却活動では、売り出し価格を決め、不動産会社から活動報告を受け取り、購入希望者との売買交渉に対応します。

▼売却活動の流れ

売却活動の流れ

5-1.売り出し価格を決める

売り出し価格は査定価格を参考に決めます。

査定価格は「売り出して3カ月以内に売れる価格」なので、売却期限を3カ月程度と考えていれば、査定価格通りか、査定価格よりも少し高めに設定しましょう。

少し高めにするのは、値引き交渉の可能性があるためです。買主もできるだけ安く購入したいと必死のため、相場よりも大幅に金額を値引いてくる購入希望者がいることは珍しくありません。売り出し価格を少し高めに設定しておけば、値引かれても想定通りの価格で売ることができます。

5-2.不動産会社から活動報告をうける

売り出し価格を決めたら、不動産会社はチラシやネット広告を通じて、買主募集のために販促活動を行います。
販促活動はすべて不動産会社に任せることができ、不動産会社からの活動報告で進捗を確認できます。

▼不動産会社による活動報告の内容

  • どのような販売活動を行ったか(広告や営業など)
  • 何件の問い合わせがあったか(または問い合わせがなかったか)
  • 何件見学を行ったか
  • 問い合わせや見学の感触はどうだったか

5-3.購入希望者と売買交渉をする

購入希望者が現れると、不動産会社を介して、土地の価格や、引き渡し時期、手付金の金額など、具体的な条件の交渉をします。

交渉は、購入希望者が買付申込書(購入申込書)という書面で不動産会社に差し入れます。不動産会社は購入希望者から受け取った買付申込書を売主に提示し、具体的な売却価格や支払い方法、引き渡し時期など、売買契約に関連した条件を調整します。

価格交渉の場合、納得がいく価格でなければ交渉を受け入れる必要はありません。ただし、売れ残ってしまう可能性もあるので慎重に検討しましょう。

すまリス
交渉がまとまったら、いよいよ売買契約を結ぶよ!

【Step6】売買契約を結ぶ

売買契約を結ぶ流れは次のとおりです。

▼売買契約の流れ

売買契約の流れ

6-1.売買契約の日程を調整する

売買契約は売主と買主の対面で行います売買契約を結ぶ際は不動産会社が同席するため、売主・買主の都合がよい日程を、不動産会社が調整します。
契約を結ぶ場所は不動産会社のオフィスになることが一般的です。

6-2.売買契約書に署名・捺印する

売買契約の当日は、不動産会社の宅地建物建築取引士が重要事項説明書の内容を確認しながら進行を進めます。
重要事項説明書には売買代金の支払い方法や契約解除の規定、違約金発生の条件などが記載されているため、しっかりと確認しましょう。

>土地の売買契約に関する詳細はこちら

6-3.買主から手付け金を受け取る

無事に売買契約を締結できたら、買主から「手付金」を受け取ります。手付け金とは、契約成立の証明や、契約解除になった場合の違約金として買主が売主に対して支払うお金のことです。手付金は売主と買主の合意次第で自由に設定できますが、売却価格の5~10%とする場合が一般的で、売却価格から差し引くことができます。

すまリス
契約を結んだ後は決済と引き渡しを行うよ!

【Step7】決済・土地の引き渡しをする

決済・引き渡しの流れは以下の通りです。

▼決済・引き渡しの流れ

決済・引き渡しの流れ

7-1.買主から売却代金を受け取る

決済では、土地の代金から、売買契約時に支払われた手付金の金額を差し引いた残代金を受け取ります。
口座に振り込んでもらう場合には、通帳を記帳するか、オンライン上の電子通帳などで着金を確認できれば完了です。
買主が住宅ローンで購入する場合は、住宅ローンの承認を待って残金決済をします。

7-2.仲介手数料の残額支払う

不動産会社に仲介手数料の残代金の支払いも行いましょう。
売買契約のステップでも解説しましたが、売買契約締結時、決済・引き渡し時で半額ずつわけて支払います。

7-3.所有権移転登記を行う

最後に、土地の名義人を売主から買主に変更する「所有権移転登記」を行います。
「所有権移転登記」では、土地の所有者が変わったことを法務局に申請して登録する手続きを実施します。

所有権移転登記は司法書士に代理を依頼できます。
司法書士に代理を依頼する場合、売主は申請手続きを行う必要がありません。司法書士に対する報酬の支払いは手続き完了後に行います。

すまリス
引き渡し後は、税金の申告と納税までしっかり行おう!

【Step8】確定申告をする

税金の申告や損益通算(売却損が発生した場合、他の所得をその支払いに充てる)のために、確定申告を行います。

▼確定申告の流れ

確定申告の流れ

8-1.売却後に利益や損失が出たかを確認する

売却によって発生した利益や損失は、次のように計算できます。

▼売却益の計算式

売却益=売却代金-売却費用-取得費用
売却費用とは、土地の売却にかかった費用のことです。(詳しくは次章で解説しています)
取得費用とは、土地の入手にかかった費用のことで、土地を購入している場合は購入代金、相続で引き継いだ場合は相続税を指します。売却益がプラスになる場合は利益が発生したことになり、マイナスになる場合は損失が発生したことになります。

8-2.売却した翌年の2月~3月に申告と納税

サラリーマンでも、確定申告をしなければなりません
申告は、売却をした日の翌年2月16日から、3月15日までに行います。納税がある場合は、同じく3月15日までに納付します。(口座振替で納付する場合は、4月下旬に引き落としされます。)
>不動産売却の確定申告についての詳細はこちら

申告のために取得しなければならない書類も多いため、早めに準備を始めましょう。
>土地売却後の確定申告に必要な書類についての詳細はこちら

すまリス
売却活動は晴れて完了だよ!おつかれさまでした!

相続した土地を売却する流れ

相続した土地を売却する場合、相続登記と呼ばれる名義変更が必要になります。

▼相続した土地を売却する流れ

相続した土地を売却する流れ

step1:遺産分割協議

相続人全員で、遺産をどう分配するかを協議します。これを遺産分割協議といいます。
土地のような不動産は、遺産分配が公平になるように調整したうえで一人が取得するパターンと、不動産を売却し現金化して分配する方法があります。

後者の方法を換価分割と呼びますが、以降ではこの方法での手順を解説しています。

step2:相続登記

相続された土地は名義人が故人のままになっています。そのため、遺産分割協議の段階で、一度誰の名義とするか決定し、名義変更の手続きである相続登記を進めていきます。

相続登記をしなければ売却できない

相続した土地を売却する場合、相続登記は必須です。不動産の売却は名義人が売主本人でなければ行うことができないためです。相続登記は、法務局に所有権移転の登記申請書を提出し行います。
登記申請書は、法務局ホームページから様式及び記載例を確認しながら、A4の紙で自作することができます。

>土地の相続についてもっと詳しく

また、2024年4月1日以降は相続登記が義務化され、相続開始から3年以内に相続登記を申請することになります。

step3:相続した土地を売却

通常の土地の売却と同様に、不動産会社に査定を依頼しましょう。
すまいステップのような不動産一括査定依頼サービスを利用すれば、手間なく、あなたの情報に合った不動産会社をピックアップしてくれます。

step4:売却金額を分配する

無事土地の売却ができたら、売却金額を分配します。分配は遺産分割協議の取り決めに則り行います。

土地を売却すると金銭を受け取ることになるので当然税金が発生します。この税金についても、相続人全員で公平に支払うようにします。

相続した土地をすぐ売却すべき理由!税金と節税対策から解説

古家つき土地を売却する流れ

古家つき土地は、「更地にすべきか」、するなら「いつ解体するのか」決める必要があります。

▼古家つき土地を売る流れ

古家つき土地売却の流れ

step1:不動産会社と解体業者に見積もりを依頼

まずは不動産会社と解体業者に見積もりを依頼しましょう。不動産会社からは査定価格、解体業者から解体費用を提示してもらいます。不動産会社による査定はより精緻に見積もりがわかる訪問査定がおススメです。

両者から見積もりをとるのは、解体費用が査定価格より高くならないかを確認するためです。築20年超えの古家つき土地の場合、建物自体にはほとんど値段がつかないことが多いです。解体費用の相場は200万~300万と高額なので、土地によっては解体費用を売却価格で補えず、赤字になる恐れがあります。

査定価格と解体費用は各社によって異なるため、複数社から見積もりをとり、一番条件がよい業者に任せましょう。

戸建て38坪の解体費用は200万~300万が相場となります。高額は支出となるため、売却代金でまかなえるか、見積もりからめどをつけておきましょう。
>土地売却の解体費用についてもっと詳しく

step2:古家つき土地か更地かどちらで売るか決める

見積もりが揃ったら、古家付き土地と更地のメリット・デメリットを踏まえたうえで、どちらで売るのか決めましょう。

古家つき土地の場合

  • メリット
    • 解体費用を節約できる
    • 固定資産税が上昇しない
  • デメリット
    • 更地と比べて需要が下がる
  • おススメのケース
    • 立地や建物に価値があり、古家つきでも売れる
    • 費用をかけずに売りたい

更地の場合

  • メリット
    • 古家つき土地よりも需要が高い
    • 高く・早く売れやすい
  • デメリット
    • 解体費用がかかる
    • 再建築不可の場合、売れなくなる可能性がある
    • 売却期間が長引くと、固定資産税を余計に支払うことになる
  • おススメのケース
    • 解体しても赤字にならない
    • 土地に建築制限がない
    • できるだけ高く・早く売りたい

解体を決める前に「再建築不可」でないか確認

土地には「再建築不可」とよばれる、一度取り壊すとその後新しく建物が建てられない土地があります。この場合、更地にすると用途が限定され、かえって売れづらくなってしまいうため、解体前に必ず確認しましょう。

▽再建築不可の土地の条件

  • 都市計画区域と準都市計画区域に属する
  • 土地の接道義務を満たしていない(幅員4m以上道路に対し間口が2m以下)
  • 昭和25年(1960年)以前に建築されている

 

step3:(更地の場合)いつ解体するか決める

更地にする場合は解体のタイミングを決めましょう。おススメは、「売り出し後」(売買契約成立後)に解体することです。解体後に売り出すと、売り出し期間中に固定産税が上昇するリスクがありますが、契約成立後に解体すれば防げます。
解体することを条件に契約すれば、解体費用を負担しなくてよいので、買主にとってもメリットが大きいです。

step4:古家付き土地または更地を売却

更地にする場合は、決めたタイミングで解体を実施しましょう。
解体手続きと並行しつつ、基本ステップと同様の流れで売却しましょう。

古家付き土地を売却する場合、更地にすべき?そのまま売った方がよい?

土地売却にかかる費用

土地を売却する時には、税金や各種費用がかかります

主な税金・費用について、金額と支払い時期を表にまとめました。予め資金の計画を立てたい場合などにご活用ください。

費用名費用支払時期
仲介手数料売却額×3%+6万円+消費税売買契約時・決済日
印紙税1,000円~6万円
*売買価格1億円以下までの場合
売買契約時
抵当権抹消費用1,000円
(司法書士に依頼する場合、報酬として1万~5万円)
決済日
登録免許税1,000円~

※固定資産税評価額に基づいて決まる

決済日
ローン返済手数料5,000円~3万円ローンを繰上返済した時
所得税【所有期間5年以下の土地】売却益×30.63%
【所有期間5年超の土地】売却益×15.315%
売却した日の翌年の2/16~3/15
住民税【所有期間5年以下の土地】売却益×9%
【所有期間5年超の土地】
売却益×5%
売却した日の翌年の6月以降
測量費用35万円~確定測量をした場合
解体費用100万円~家屋の解体をした場合
地質調査費用5万円前後地盤調査をした場合

仲介手数料

仲介手数料とは、土地売却の仲介を依頼する不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料は売却価格に応じて以下のように決まります。

売却価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金です。売買契約書に「収入印紙」を張り付けて消印をすることで、納税を果たしたことになります。

印紙税額は売買金額の価格に応じて次のように異なります。

契約金額本則税率軽減税率
100万円を超え 500万円以下2000円1000円
500万円を超え 1,000万円以下1万円5000円
1,000万円を超え 5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え 1億円以下6万円3万円
1億円を超え 5億円以下10万円6万円

平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された契約書は軽減措置が適用されます。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、土地に設定されている抵当権を抹消する際にかかる費用となります。家を売却するとき、住宅ローンが残っていると、金融機関が抵当権を設定したままになっていて、売却することができません。売主は住宅ローンの残債務を全額繰上返済し、抵当権を抹消してから売却することができます。

この抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円となります。

登録免許税

土地を売却するときには、所有者移転登記をしなければならないのですが、この際、現住所と登記簿上の住所が異なると所有者移転登記をすることができません。

そのため、売主は現住所が登記簿上の住所と違うときには、住所の変更登記をする必要があります。この際の登録免許税は不動産1件につき、1,000円かかります。因みに所有権移転登記の費用は買主が負担します。

所得税と住民税

土地売却で利益がでると、譲渡所得に所得税と住民税がかかります(まとめて譲渡所得税とも呼びます)。

課税の対象となる譲渡所得は、「土地の売却価格」から「土地の購入時にかかった費用(取得費)」と「土地売却にかかった費用(譲渡費用)」を差し引けば求められます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
不動産の売却価格 – (取得費用 + 譲渡費用)
また、譲渡所得にかかる税率は物件の所有期間が5年を超えているか否かで次のように変わります。
種類対象期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下所得税 30.63% 、住民税 9%
長期譲渡所得所有期間5年を超え所得税 15.315% 、住民税 5%

土地売却にかかる税金とは?節税対策も紹介

測量費用

土地境界の測定量は、隣接している土地が官有地のケースや広さ、形によって変わります。100平方メートル程度で官民立ち合いが不要の現況測量では35万∼45万円、立ち合いが必要な境界確定測量では、60万∼80万円を目安です。

古家の解体費用

解体費用は解体する家の構造や建材によって変わります。木造、鉄骨、鉄筋コンクリートと頑丈さが異なり廃棄しづらい建材になればなるほど解体する費用は高額になります。

主な坪数ごとの解体費用は以下の通りです。

構造木造鉄筋コンクリート
30坪75万~180万105万~210万円
50坪125万~300万175万~350万円
100坪250万~600万350万~700万円

地盤調査費用

地盤調査には種類がありますが、個人が建てる住居の土地の場合「スクリューウエイト貫入試験」が一般的で、費用は5万円前後となります。調査は半日程度で終わります。
※スクリューウエイト貫入試験とは、地下10mまで調査できる戸建て用地の地盤調査です

土地売却の費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介

土地売却に必要な書類

土地の売却には、査定や手続きのために必要な書類がいくつかありますが、いつ、どんな書類が必要かについては、不動産会社が教えてくれます

すまリス
査定を申し込んでから、書類を用意するのでも大丈夫!

ここでは「多くの場合に必要な書類」をリストアップしました。

書類何に使うかいつ使うか
登記識別情報(登記済証)所有権の確認、名義人の変更査定時・引渡し時
固定資産税納税通知書(課税明細書)査定、固定資産税の精算査定時・引渡し時
土地購入時の売買契約書(あれば)
査定、確定申告査定時・確定申告時
確定測量図・境界確認書査定など査定時・引渡し時
実印と印鑑証明書売買契約、名義人の変更売買契約時・引渡し時
固定資産評価証明書買主の支払う登録免許税の計算引き渡し時
住民票の写し名義人の変更(登記簿上の住所と現住所が異なる場合)引き渡し時

印鑑証明書と住民票の写し以外は、ご自宅に保管されているものを準備します。お手元に揃えられるかどうか、確認しておきましょう。

不動産売却の必要書類とは?取得方法まで解説

登記識別情報または登記済証

登記識別情報または登記済証とは不動産の所有者が誰であるかを証明するための書類です。

売却する不動産が平成17年以前に取得されている場合は「登記済み権利書」を、平成17年以降に取得されている場合は「登記識別情報」を用意しましょう。いずれも法務局から名義人本人に公布されており、紛失してしまった場合は法務局に申請が可能です。

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書とは、不動産を所有する人に課される「固定資産税」の金額が記されている書類です。固定資産税納税通知書は、納税する年の1月1日時点の不動産所有者に対して、毎年3月~6月に納税先の自治体から郵送されています。

確定測量図・境界線確認書

確定測量図または境界線確認書とは、その土地の面積や隣接地との境界線を明らかにした公的な書類のことです。不動産の面積や形状を理解するのに参考にされたり、隣地トラブルを未然に防ぐ安心材料として必須になります。土地の権利関係を明らかにし、売却後の隣地トラブルを未然に防ぐためにも重要な書類です。

実印・印鑑証明書・住民票

実印と印鑑証明書は不動産の売買契約書に押印するために必要です。共有名義の場合は、名義人全員分が必要ですので注意してください。住民票と印鑑証明書は発行から3カ月以内のものに限定されますので、区役所で新しく手配しましょう。なお、住民票は土地の登記簿上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要です。

土地をスムーズに売却するための注意点

本章では土地をスムーズに売却するための注意点を解説しています。

注意点①ローンは完済させておく

引き渡しまでに住宅ローンは完済させておきましょう。住宅ローンが残っている場合、金融機関による抵当権が設定されています。土地を売却するためには抵当権を解除する必要がありますが、ローン残っている場合、抵当権を解除することができません。

売却前にローンが完済できない場合は、売却金額を受け取ったタイミングでローンを完済し、抵当権を解除した後で、土地の所有権移転の手続きを進めていくことになります。売却金額で残債を満たない場合は、別で返済資金を調達する必要があります。

注意点②個人間での取引はできるだけ避ける

親戚や近隣の人など、個人間で取引する場合も、不動産会社にサポートを依頼することが望ましいです。

不動産の取引は確認すべき事項や用意すべき書類が想像以上に多いです。個人で行うと、なにかしらの形でトラブルが発生することがたびたびあります。よって、個人間で取引をするのであれば、売主、買主の両方がしっかりと知識を付けて、確認も抜け漏れのない様に念入りに行えることが前提となります。不動産取引について知識がなく、書類の確認や作成に自信がない人は、少しお金をかけててでも不動産会社にサポートを依頼するのがおススメです。

注意点③土地に瑕疵がないか把握しておく

土地に何等かに不具合(=瑕疵)がないかを売り出し前に把握し、可能性がある場合は不動産会社に相談しましょう。瑕疵の例として、土壌汚染地中埋設物地盤沈下などがあげられます。

瑕疵が成約後に発覚した場合、「契約不適合責任」(=買主からの損害賠償請求に応じる義務)が発生します。例えば、引き渡し後に土壌汚染が発覚した場合は、除去費用だけでなく、新築が遅れることに対する損害賠償費用の支払いが要求されるケースもあります。売却後に予期せぬトラブルが発生するのを防ぐために、問題がありそうな場合は、不動産会社に必ず相談して売り出し方を決めましょう。

土地売却の流れを押さえて売却しよう

この記事では、土地売却の流れを説明してきました。
土地の売却をする上では、やらなければならないことがたくさんあるように見えますが、媒介契約の締結以降は、不動産会社が売却のサポートをしてくれます

土地売却の初めの一歩は、不動産会社に査定を依頼することです。
土地の売却を検討している方は、早めに不動産会社に相談してみましょう。

記事のおさらい

土地売却の基本の流れは?

土地の売却では、まず不動産会社に「査定依頼」をします。査定結果を受け取った後、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めて「不動産会社と媒介契約」を結びます。「売却活動」に関しては、基本的には不動産会社に販売活動を任せ、購入希望の申し込みに対して条件交渉に臨みます。購入希望者に売却することを決めたら、「売買契約」を結びます。後日「決済と引き渡し」をします。買主から入金をしてもらうのと同じ日に、土地の所有権を移す手続きをします。売却で利益が出た場合などには、翌年の2月~3月に「確定申告」をします。詳しく知りたい方は土地売却の基本の流れ【図解】をご覧ください。

相続した土地を売却する流れは?

相続した土地を売却する場合、通常の土地の売却とは流れが異なります。大きく変わる点は、まず相続登記と呼ばれる名義変更が必要になる点です。詳しくは相続した土地を売却する流れをご覧ください。

古家つき土地を売却する流れは?

古家つき土地を売却する場合、「更地と古家つき土地のどちらで売るか」、更地にするなら「いつ解体するのか」を決める必要があります。詳しく知りたい方は古家つき土地を売却する流れをご覧下さい。

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