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土地売却の流れを図解で解説!基本の7ステップと相続した土地と古家つき土地の場合

  • 更新日:2024年6月13日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
土地売却の流れを図解で解説!基本の7ステップと相続した土地と古家つき土地の場合

初めて土地を売却することになったものの、『何から始めればいいのかわからない』とお悩みの方は多いのではないでしょうか。

土地売却の流れを知っておくと「どのタイミングで・何をするのか」を把握でき売却準備に役立ちます。

本記事では、土地の売却の流れを7つのステップに分けて解説しています。

もくじ

【図解】土地売却の流れ

土地売却にかかる期間は約3カ月~6カ月といわれていますが、その一連の流れをわかりやすくするために、次の7ステップに分けました。

▼土地売却の基本の流れ【7STEPS】

Stepやること所要期間
1必要書類と税金費用を把握する1~4週間
2土地の査定を依頼する
3媒介契約を結ぶ
4売却活動する1~3カ月
5売買契約を結ぶ1~2カ月
6決済・土地の引き渡しをする
7確定申告をする1か月
※売却の翌年の2月~3月に実施
すまリス
次の章からはステップごと、詳しく解説していくね!

土地売却の全体を分かりやすく解説!流れ・費用・高く売るコツなど

【Step1】必要書類と税金費用を把握する

売却を始めるにあたって、まず必要な書類や税金、費用を準備しましょう。

この期間にやること!

  1. 必要書類を準備する
  2. 必要な税金費用を把握する

必要書類を準備する

書類のなかには役所に行って申請が必要なものもあり、早めに準備をしないと契約成立直前に慌てることになります。

下記に、いつまで・どんな必要書類がいるのかをまとめました。

いつまでに必要か必要書類取得場所
査定時まで登記済み権利証または登記識別情報自宅に保管
固定資産税納付通知書自宅に保管・もしくは市町村役場で再取得
確定測量図または境界線確認書自宅に保管
引き渡し時まで実印、印鑑証明書、住民票、身分証明書自宅に保管・もしくは市町村役場で再取得
口座情報のわかる通帳・キャッシュカード自宅に保管

最初は査定時までに必要な書類が家にあるか確認してみましょう。

不動産売却に必要な書類はこれで全部!重要度や入手方法などわかりやすく解説

必要な税金費用を把握する

土地を売るには税金や費用がかかります。どのような支出があるのか、支払いタイミングと金額を大まかに把握しておきましょう。

いつまでに支払うか種類(必要となるケース)概要相場
売り出し時測量費用
(境界線が確定されてない場合)
境界線の確定にかかる費用60万円~80万円
登録免許税
(相続前の場合)
相続登記の手続きにかかる税金固定資産税評価額(※)×0.4%約4万~12万。司法書士に代行依頼する場合、報酬の約6万~8万円が加わる
地盤調査費用
(住宅用地として売り出す場合)
地盤の強度が新しく家を建てるのに問題ないかを調べる費用約5万円
土壌汚染調査費用
(過去に工場やガソリンスタンドが建っていた土地の場合)
土地が汚染されていないか調べるための費用約15万円
抵当権抹消費用
(住宅ローンが残っている場合)
抵当権の抹消手続きにかかる費用不動産あたり1千円、司法書士へ依頼する場合は報酬約1.5万円
売買契約時印紙税(必須)売買契約手続きにかかる税金売却価格に応じて決まる(1千円~6万円)
仲介手数料(必須)不動産会社に支払う仲介業務の報酬売却価格×3%+6万+消費税
(売却価格400万超えの場合)
解体費用(古家を解体する場合)建物の解体にかかる費用建物の大きさと構造による
例:40坪木造戸建てで約150万円
整地費用(更地にして売り出す場合)土地を整地にする際にかかる1㎡当たり3百円~6百円
例:30坪で3万円~6万円
売却の翌年以降所得税・住民税(売却益が出た場合)売却益にかかる所得税と住民税売却益の約20%~約40%

土地売却の費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介

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費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

【Step2】土地の査定を依頼する

書類の準備ができたら、不動産会社に査定を依頼します。

査定とは「おおよそ3カ月以内に売却が見込める金額」を不動産会社にプロの視点から見積もってもらうことです。

見積は「査定価格」と呼ばれ、不動産会社から提出される「査定書」から金額を確認できます。

この期間にやること!

  1. 不動産会社に土地査定を依頼
  2. 査定の日程を調整する
  3. 査定をうける

不動産会社に土地査定を依頼

まずは不動産会社に土地の査定を依頼します。

売りたい土地の周辺に営業所をかまえる不動産会社を探して査定を依頼しましょう。

ポイントは必ず複数の不動産会社に依頼することです。不動産売却の力量や専門性、対応の良さは不動産会社によって異なります。複数社に依頼することで、仲介を任せたい不動産会社を比較して選ぶことができます。

また、不動産の査定価格は不動産会社によって異なります複数社の査定価格を比べることで、売却相場をより正しく把握できます。すまいステップなどの一括査定サイトでは最大4社の不動産会社に一度に査定が依頼できますので、ぜひご利用ください。

査定の日程を調整する

査定を依頼したら、各社で査定日の日程を調整しましょう

査定方法には「訪問査定」と「机上査定があります。訪問査定は不動産会社が現地で調査しますが、机上査定は書類や物件情報を基に査定します。しっかり調査するぶん訪問査定のほうが精度は高く、より市況にあった査定価格を知ることができます。

訪問査定では内覧を行うため建物がある場合は立ち合いが必要ですが、土地のみの場合は不要です。
査定にはおおよそ2時間かかりますが、遠方の場合は交通時間も考慮しておきましょう。

査定をうける

指定した訪問日時で、不動産会社の担当者による現地調査が行われます。

この際担当者から査定依頼した不動産の状況について質問されることがあります。
質問への回答が査定額に影響する場合もあるので、質問には正直に答えるようにしましょう。

査定結果の報告をうける

現地調査からおおよそ1週間後に査定結果が届きます

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまで聞いてください。
納得ができる答えが返ってくるかで調査結果の妥当性や担当者の力量を判断でき、仲介を依頼する不動産会社を選ぶことができます。
土地の売却相場を自分で調べておくと、査定結果の妥当性を判断しやすくなるのでおススメです。

みんなの不動産売却体験談

male

東京都大田区 / 40代

査定価格5,480万円売却価格5,480万円

不動産会社の決め手
担当者が女性で、妻が内覧対応を主にすることになるので、安心できた。また、買い手の要望にあわせて値下げや安売りはしないと、はっきりと約束してくれた
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male

東京都千代田区 / 50代

査定価格5,800万円売却価格5,700万円

不動産会社の決め手
不動産会社の信頼度と担当者の姿勢や実績が重要だと考えました。あとは売却に至るまでのメニューが自身に合っているかも大切で例えばいつまでに売れない場合は買取るシステムなどです。
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male

愛知県名古屋市熱田区 / 50代

査定価格3,400万円売却価格2,800万円

不動産会社の決め手
何よりも決め手になったのは、担当者の人柄でした。次いで、確定要素となったのは、細やかなホウレンソウの実行、そのスピード感、情報内容の精度です。
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male

東京都練馬区 / 60代

査定価格5,600万円売却価格5,600万円

不動産会社の決め手
地元で信頼される実績と査定額。会社としての信頼も大事で、担当者と上司の人を訪ねてよく話を聞いた。大手の会社と迷ったが、査定額の差もあり、高く販売してもらえると思った。
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female

埼玉県川口市 / 30代

査定価格3,480万円売却価格3,480万円

不動産会社の決め手
連絡のレスポンスなど、対応がいろいろと早い人を探していたのでドンピシャでした。そして謙虚さや身だしなみも気にしていたのですがとても良かった。
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【Step3】媒介契約を結ぶ

査定結果をうけとったら、仲介を依頼する不動産会社を決めて「媒介契約」を結びます。

この期間にやること!

  1. 査定結果を比較し不動産会社を選ぶ
  2. 媒介契約の種類を決めて結ぶ

査定結果を比較し不動産会社を選ぶ

不動売却の成否は不動産会社の実力や相性の良さで決まるところが大きいです。

査定価格の大きさだけでなく、査定期間中の対応の良さまで考慮して、最も信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

すまリス

不動産会社を選んだら、媒介契約を結ぶよ!

媒介契約を決めて結ぶ

不動産会社を選んだら、「媒介契約」を結びます。
媒介契約」とは、売却の仲介を依頼する契約を不動産会社と結ぶことです。

媒介契約には以下の3種類があります。

媒介契約の種類

契約内容は種類に応じて異なり、次の違いがあります。

比較項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社と契約できるできる
できない
×
できない
×
自分で買主と直接取引できるできる
できる
できない
×
不動産会社からの活動報告なし
(任意)
2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録(※)なし
(任意)
媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
レインズとは、不動産会社が利用する不動産売買情報のプラットフォームです。レインズに不動産の情報を登録すると、不動産会社への露出が広まり、買主側を仲介する不動産会社から問い合わせが受けやすくなります。

それぞれメリット・デメリットがありますが、はじめての土地売却で不安な場合はサポートが手厚い専属専任媒介契約」がおすすめです。

売買契約書の準備は不動産会社が行ってくれます。

どの会社とどんな媒介契約を結ぶかが売却の成否を左右すると言っても過言ではないため慎重に選びましょう。

すまリス
不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動を始めるよ!

【Step4】売却活動をする

売却活動では、売り出し価格を決め、不動産会社から活動報告を受け取り、購入希望者との売買交渉に対応します。

この期間にやること!

  1. 売り出し価格を決める
  2. 不動産会社から活動報告を受ける
  3. 購入希望者と売買交渉をする

売り出し価格を決める

売り出し価格は査定価格を参考に決めます。

査定価格は「売り出して3カ月以内に売れる価格」なので、売却期限を3カ月程度と考えていれば、査定価格通りか、査定価格よりも少し高めに設定しましょう。

少し高めにするのは、値引き交渉の可能性があるためです。買主もできるだけ安く購入したいと必死のため、相場よりも大幅に金額を値引いてくる購入希望者がいることは珍しくありません。売り出し価格を少し高めに設定しておけば、値引かれても想定通りの価格で売ることができます。

不動産会社から活動報告をうける

売り出し価格を決めたら、不動産会社はチラシやネット広告を通じて、買主募集のために販促活動を行います。
販促活動はすべて不動産会社に任せることができ、不動産会社からの活動報告で進捗を確認できます。

▼不動産会社による活動報告の内容

  • どのような販売活動を行ったか(広告や営業など)
  • 何件の問い合わせがあったか(または問い合わせがなかったか)
  • 何件見学を行ったか
  • 問い合わせや見学の感触はどうだったか

購入希望者と売買交渉をする

購入希望者が現れると、不動産会社を介して、土地の価格や、引き渡し時期、手付金の金額など、具体的な条件の交渉をします。

交渉は、購入希望者が買付証明書(購入申込書)という書面で不動産会社に差し入れます。不動産会社は購入希望者から受け取った買付申込書を売主に提示し、具体的な売却価格や支払い方法、引き渡し時期など、売買契約に関連した条件を調整します。

価格交渉の場合、納得がいく価格でなければ交渉を受け入れる必要はありません。ただし、売れ残ってしまう可能性もあるので慎重に検討しましょう。

すまリス
交渉がまとまったら、いよいよ売買契約を結ぶよ!

【Step5】売買契約を結ぶ

売買契約を結ぶ流れは次のとおりです。

この期間にやること!

  1. 売買契約の日程を調整する
  2. 売買契約書に署名・捺印する
  3. 買主から手付金を受け取る

売買契約の日程を調整する

土地の売買契約売主と買主の対面で行います売買契約を結ぶ際は不動産会社が同席するため、売主・買主の都合がよい日程を、不動産会社が調整します。
契約を結ぶ場所は不動産会社のオフィスになることが一般的です。

売買契約書に署名・捺印する

売買契約の当日は、不動産会社の宅地建物建築取引士が重要事項説明書の内容を確認しながら進行を進めます。
重要事項説明書には売買代金の支払い方法や契約解除の規定、違約金発生の条件などが記載されているため、しっかりと確認しましょう。

買主から手付け金を受け取る

無事に売買契約を締結できたら、買主から「手付金」を受け取ります。手付け金とは、契約成立の証明や、契約解除になった場合の違約金として買主が売主に対して支払うお金のことです。手付金は売主と買主の合意次第で自由に設定できますが、売却価格の5~10%とする場合が一般的で、売却価格から差し引くことができます。

すまリス
契約を結んだ後は決済と引き渡しを行うよ!

【Step6】決済・土地の引き渡しをする

決済・引き渡しの流れは以下の通りです。

この期間にやること!

  1. 買主から売却代金を受け取る
  2. 所有権移転登記を行う

買主から売却代金を受け取る

不動産売却の決済では、土地の代金から、売買契約時に支払われた手付金の金額を差し引いた残代金を受け取ります。口座に振り込んでもらう場合には、通帳を記帳するか、オンライン上の電子通帳などで着金を確認できれば完了です。
買主が住宅ローンで購入する場合は、住宅ローンの承認を待って残金決済をします。

所有権移転登記を行う

最後に、土地の名義人を売主から買主に変更する「所有権移転登記」を行います。
「所有権移転登記」では、土地の所有者が変わったことを法務局に申請して登録する手続きを実施します。

所有権移転登記は司法書士に代理を依頼できます。
司法書士に代理を依頼する場合、売主は申請手続きを行う必要がありません。司法書士に対する報酬の支払いは手続き完了後に行います。

【Step7】確定申告をする

税金の申告や損益通算(売却損が発生した場合、他の所得をその支払いに充てる)のために、確定申告を行います。

この期間にやること!

  1. 売却後に利益や損失が出たかを確認する
  2. 売却した翌年2月~3月に申告と納税

売却後に利益や損失が出たかを確認する

売却によって発生した利益や損失は、次のように計算できます。

▼売却益の計算式

売却益
=売却代金-売却費用-取得費用
売却費用とは、土地の売却にかかった費用のことです。
取得費用とは、土地の入手にかかった費用のことで、土地を購入している場合は購入代金、相続で引き継いだ場合は相続税を指します。売却益がプラスになる場合は利益が発生したことになり、マイナスになる場合は損失が発生したことになります。

売却した翌年の2月~3月に確定申告と納税

サラリーマンでも、確定申告をしなければなりません
申告は、売却をした日の翌年2月16日から、3月15日までに行います。

納税がある場合は、同じく3月15日までに納付します。(口座振替で納付する場合は、4月下旬に引き落としされます。)

確定申告のために用意する書類も多いため、早めに準備を始めましょう。

すまリス
売却活動は晴れて完了だよ!おつかれさまでした!

相続した土地を売却する流れ

相続した土地を売却する場合、相続登記と呼ばれる名義変更が必要になります。

Stepやること
1遺産分割協議
2相続登記
3相続した土地を売却する
4売却金額を分配する

step1:遺産分割協議

相続人全員で、遺産をどう分配するかを協議します。これを遺産分割協議といいます。
土地のような不動産は、遺産分配が公平になるように調整したうえで一人が取得するパターンと、不動産を売却し現金化して分配する方法があります。

後者の方法を換価分割と呼びますが、以降ではこの方法での手順を解説しています。

step2:相続登記

相続された土地は名義人が故人のままになっています。そのため、遺産分割協議の段階で、一度誰の名義とするか決定し、名義変更の手続きである相続登記を進めていきます。

相続した土地を売却する場合、相続登記は必須です。不動産の売却は名義人が売主本人でなければ行うことができないためです。相続登記は、法務局に所有権移転の登記申請書を提出し行います。

また、2024年4月1日以降は相続登記が義務化され、相続開始から3年以内に相続登記を申請することになります。

step3:相続した土地を売却

通常の土地の売却と同様に、不動産会社に査定を依頼しましょう。
すまいステップのような不動産一括査定依頼サービスを利用すれば、手間なく、あなたの情報に合った不動産会社をピックアップしてくれます。

step4:売却金額を分配する

無事土地の売却ができたら、売却金額を分配します。分配は遺産分割協議の取り決めに則り行います。

土地を売却すると金銭を受け取ることになるので当然税金が発生します。この税金についても、相続人全員で公平に支払うようにします。

古家つき土地を売却する流れ

土地に古家が建っている場合、古家を解体すべきかどうかや、いつ解体するのかについて迷う方は多いです。本章では古家つき土地を売却する流れを解説しています。

Stepやること
1古家を解体するかどうかを決める
2(解体する場合)解体スケジュールを決める
3古家つき土地または更地を売却

step1:建物を解体するかどうかを決める

古家つき土地と更地は、それぞれ売却においてメリット・デメリットがあります。
どちらがよいかは状況によって異なるため、メリット・デメリットを理解したうえで、適切な方法を選ぶことが大切です。

古家つき土地で売るメリット・デメリット

  • メリット
    • 解体費用がかからない
    • 固定資産税が上昇しない
  • デメリット
    • 更地と比べて需要が下がる

更地で売るメリット・デメリット

  • メリット
    • 古家つき土地よりも高く・早く売れやすい
  • デメリット
    • 解体費用がかかる
    • 再建築不可(※)の場合、売れなくなる可能性がある
    • 売却期間が長引くと、固定資産税を余計に支払うことになる
すまリス
土地売却にかかる解体費用は100万~200万が相場といわれているよ!
※土地には「再建築不可」とよばれる、一度取り壊すとその後新しく建物が建てられない土地があります。この場合、更地にすると用途が限定され、かえって売れづらくなってしまいうため、解体前に必ず確認しましょう。

▽再建築不可の土地の条件

  • 都市計画区域と準都市計画区域に属する
  • 土地の接道義務を満たしていない(幅員4m以上道路に対し間口が2m以下)
  • 昭和25年(1960年)以前に建築された

step2:(解体する場合)解体スケジュールを決める

古家を解体する場合は解体のタイミングを決めましょう。おススメは、「売り出し後」(売買契約成立後)に解体することです。解体後に売り出すと、売り出し期間中に固定産税が上昇するリスクがありますが、契約成立後に解体すれば防げます。
解体することを条件に契約すれば、解体費用を負担しなくてよいので、買主にとってもメリットが大きいです。

step3:古家付き土地または更地を売却

解体する場合は、決めたタイミングで実施をしましょう。
解体と並行しつつ、基本ステップと同様の流れで土地を売却します。

土地売却の流れをおさえて売却しよう

この記事では、土地売却の流れを説明してきました。
土地の売却をする上では、やらなければならないことがたくさんあるように見えますが、媒介契約の締結以降は、不動産会社が売却のサポートをしてくれます

土地売却の初めの一歩は、不動産会社に査定を依頼することです。
土地の売却を検討している方は、早めに不動産会社に相談してみましょう。

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