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土地売却の流れを基礎から解説!【図解でわかる】

初めて土地を売却することになったものの、『何から始めればいいのかわからない』とお悩みの方は多いのではないでしょうか。
また、土地の売却について、よく知らないまま不動産会社に任せっきりにして、『損をしてしまわないだろうか』と、心配な方もいるかもしれません。

本記事では土地の売却の流れを6つのステップに分けて解説しています。
土地を売却する時の流れと共に、「いつ、何をすればよいのか」がわかります。

土地売却の基本の流れ【図解】

以下の画像は、土地売却の基本的な流れを図解したものです。わかりやすくするために、一連の流れを6つのステップに分けました。

土地売却の流れ

土地の売却では、まず不動産会社に「土地の査定依頼をします。
査定結果を受け取った後、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めて、不動産会社と媒介契約を結びます。

売却活動に関しては、基本的には不動産会社に販売活動を任せ、購入希望の申し込みに対して条件交渉に臨みます。
購入希望者に売却することを決めたら、売買契約を結びます。

後日、「決済と引き渡しをします。買主から入金をしてもらうのと同じ日に、土地の所有権を移す手続きをします。
売却で利益が出た場合などには、翌年の2月~3月に「確定申告をします。

以降の章からは、ステップごとに、土地の売却でどのようなことをするのか、より詳しく解説していきます。

【Step1】売却する土地の査定を依頼する

土地売却の流れ【Step1】土地の査定依頼

まずは、不動産会社に土地を査定してもらいます。

土地の査定とは、「土地を売りに出した時に買い手がつく見込みのある金額」の見積もりをしてもらうことです。

土地の査定を受ける目的は、2つあります。

1つ目は、土地の売り出し価格を決めるためです。
不動産会社の査定では、一般的に「おおよそ3ヶ月以内に売却が見込める金額」を提示してくれます。

すまリス
査定額通りに売りに出さなければいけない訳ではないけど、できれば高値で売りたいし、相場より高すぎると売れなくなっちゃうから、目安を知れるのは大事!

不動産会社による査定額が、土地の売り出し価格をいくらにするか決める、重要な手がかりになるのです。

土地の査定を受ける2つ目の目的は、売却を「仲介」してもらう不動産会社を探すためです。

「仲介」と「買取」

不動産会社による売却は、「仲介」という方法が一般的です。
不動産を売りたい人(売主)と不動産を買いたい人(買主)の間を「不動産会社が取り持つ(仲介する)」ため、「仲介」といいます。
この記事では、不動産会社の仲介による売却の流れを解説しています。

一方、「買取」といって、不動産会社自体が買主となる売却方法もあります。
「買取」は不動産会社が買い上げるため、不動産をすぐに売却できますが、価格は仲介で売却する相場の7~8割程度になります。
早く売りたい事情がある場合や、仲介で売却しづらい土地の場合に、買取での売却を検討するとよいでしょう。

土地の査定の方法には、土地の面積や立地条件などの情報を元に算出する「机上査定」と、担当者が現地に出向いて査定を行う「訪問査定」があります。
土地の売却を積極的に検討している場合は、より正確な金額を見積もってもらえる「訪問査定」をしてもらいましょう。

すまリス
複数の不動産会社に査定を依頼して、金額を見比べるのがオススメ!

また、不動産会社に土地の金額を見積もってもらうだけでなく、自分でも周辺の土地の相場を調べておくとよいでしょう。

相場の調べ方は、周辺地域の過去の成約価格と、現在売り出し中の他の土地の価格を調べるのが、手軽でオススメです。

過去の成約価格を調べる土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」で、近隣地域の成立した取引を見る。
売り出し中の他の土地の価格を調べる不動産広告のチラシや、不動産ポータルサイト(SUUMOやHOME’S、アットホームなど)で周辺地域の土地を検索する。

訪問査定の結果は、不動産会社によりますが、約1週間程で送られてきます。
自分で調べた相場や、他の会社の査定結果と見比べて、わからないことは遠慮なく質問しましょう。

査定結果や担当者の応対を見た上で、仲介を依頼する不動産会社を決めます。

【Step2】不動産会社と媒介契約を結ぶ

土地売却の流れ【Step2】媒介契約

売却の仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約を、「媒介契約といいます。

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの違いについて、見ていきましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約××
自分でも買主を探してよいか×

専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、契約期間中は1社のみとの契約になります。

また、専属専任媒介契約の場合は、買主を自分で見つけて契約することができません。

すまリス
土地の買い手の「あて」がある場合は、一般媒介契約か専任媒介契約がよいでしょう。
一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
活動報告の義務なし(任意)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務なし(任意)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内

活動報告」とは、不動産会社の担当者が売主に対して行う、売却活動の状況についての報告です。

レインズ」とは、不動産取引の仲介会社が利用する、不動産情報のネットワークシステムです。
レインズに物件情報が登録されることで、購入検討者側の不動産会社に、物件を見つけてもらいやすくなります

すまリス
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、本腰を入れて土地の販売に臨んでもらいやすい傾向があります。
一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約期間指定なし
(通常3ヶ月)
3ヶ月3ヶ月

不動産会社との契約期間は、3ヶ月が基本です。
3ヶ月で売却が完了しなかった場合は、契約を更新するかどうかを決めることになります。

なお、媒介契約を結んだ時点で費用は発生しません
不動産会社への報酬は「成功報酬」です。売買契約が成立してから、「仲介手数料」という名目で報酬を支払います。

【Step3】土地の売却活動を開始する

土地売却の流れ【Step3】売却活動

契約形態を決めて媒介契約を結んだら、不動産会社の査定額を参考に、土地の売り出し価格を決めます

売り出し価格を決定したら、自分でも売主を探さない場合は、基本的に不動産会社に販売を任せることになります。

不動産会社からは、定期的に売却についての活動報告が送られてきます。
報告のフォーマットは不動産会社ごとに様々ですが、主に以下のような内容が記載されています。

  • どのような販売活動を行ったか(広告や営業など)
  • 何件の問い合わせがあったか(または問い合わせがなかったか)
  • 何件見学を行ったか
  • 問い合わせや見学の感触はどうだったか

活動報告の内容から、売却の現在の状況を知ることができるだけではなく、担当者がどれくらい熱心に売却に取り組んでくれているかを測れるため、是非とも入念に目を通しましょう

一般媒介契約の場合は、活動報告は義務づけられてはいませんが、提出を求めることはできます。

すまリス
定期的に報告をしてくれるかどうか、どれくらいの頻度で報告してくれるのか、予め確認しておきましょう。

土地の購入希望者が現れると、不動産会社を介して、土地の価格や、引き渡し時期、手付金の金額など、具体的な条件の交渉をします

【Step4】売買契約を結ぶ

土地売却の流れ【Step4】売買契約

土地の売買についての交渉がまとまったら、売主、買主、両者の不動産会社の担当者が一堂に会して契約書を締結します

不動産会社の宅地建物取引士から、改めて契約の説明が行われ、双方が契約に合意できれば、売買契約書に署名と捺印をして、売買契約を締結します

無事に売買契約を締結できたら、買主から「手付金」を受け取ります

また、不動産会社に報酬(仲介手数料)の半額をこの時点で支払います

【Step5】決済・土地の引き渡しをする

土地売却の流れ【Step5】決済・引き渡し

土地の残代金の決済と引き渡しは、同日に行います。
長かった土地売却も、いよいよ大詰めです。

決済は、買主側の利用する金融機関や不動産会社で、平日の午前中に手続きを行うのが一般的です。

土地の代金から、売買契約時に支払われた手付金の金額を差し引いた残代金を受け取ります
口座に振り込んでもらう場合には、通帳を記帳するか、オンライン上の電子通帳などで着金を確認できれば決済完了です。

また、同じ日に固定資産税や都市計画税の精算もします
決済日以降の土地の税金は、買主側が負担するものですが、12月31日までの分は売主が納税をしなければなりません。
そのため、買主の負担額を決済日に支払ってもらいます。

また、売買契約時に支払った仲介手数料の残りの半額分の代金を、不動産会社に支払います。
登記申請を依頼する司法書士への報酬も、この場で支払います。

最後に、土地の名義人を、売主から買主に変更します。
土地の所有者が変わったことを法務局に申請して登録する手続きを、「所有権移転登記」といいます

所有権移転登記の申請を司法書士に依頼していると、申請作業を代理で行ってくれるため、売主本人が登記所等に行く必要はありません。

すまリス
これで、「土地の引き渡し」が完了です!

【Step6】確定申告をする

土地売却の流れ【Step6】確定申告

土地の売却によって「売却益」が出た場合は、確定申告が必要です。
また、売却で出た損失を、他の所得と「損益通算」したい場合も確定申告します。

確定申告は、売却をした日の翌年2月16日から、3月15日までに行います
申告の結果、納税がある場合は、同じく3月15日までに納付します。
(口座振替で納付する場合は、4月下旬に引き落としされます。)

サラリーマンでも、確定申告をしなければなりません
申告のために取得しなければならない書類も多いため、早めに準備を始めましょう。

土地の売却にかかる費用

土地を売却する時には、税金や各種費用がかかります

主な税金・費用について、金額と支払い時期を表にまとめました。
予め資金の計画を立てたい場合などにご活用ください。

費用名費用支払時期
仲介手数料売却額×3%+6万円+消費税売買契約時・決済日
印紙税1,000円~6万円
*売買価格1億円以下までの場合
売買契約時
抵当権抹消費用1,000円
(司法書士に依頼する場合、報酬として1万~5万円)
決済日
(抵当権抹消登記を所有権移転登記と同時にする場合)
登録免許税1,000円決済日
(住所変更の登記をを所有権移転登記同時にする場合)
ローン返済手数料5,000円~3万円ローンを繰上返済した時
所得税【所有期間5年以下の土地】
売却益×30.63%
【所有期間5年超の土地】
売却益×15.315%
売却した日の翌年の2/16~3/15
住民税【所有期間5年以下の土地】
売却益×9%
【所有期間5年超の土地】
売却益×5%
売却した日の翌年の6月以降
測量費用35万円~確定測量をした場合
解体費用100万円~家屋の解体をした場合
地質調査費用5万円前後地盤調査をした場合

土地売却にかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

土地売却に必要な書類

土地の売却には、査定や手続きのために必要な書類がいくつかありますが、いつ、どんな書類が必要かについては、不動産会社が教えてくれます

すまリス
まずは査定を申し込んでから、書類を用意するのでも大丈夫!

しかし、「予め必要な書類を知って、準備しておきたい」と考える方も少なくないでしょう。
ここでは「多くの場合に必要な書類」をリストアップしました。

書類何に使うかいつ使うか
登記識別情報
(登記済証)
所有権の確認、名義人の変更査定時・引渡し時
固定資産税納税通知書
(課税明細書)
査定、固定資産税の精算査定時・引渡し時
土地購入時の売買契約書
(あれば)
査定、確定申告査定時・確定申告時
確定測量図・境界確認書査定など査定時など
実印と印鑑証明書売買契約、名義人の変更売買契約時・引渡し時
固定資産評価証明書買主の支払う登録免許税の計算引き渡し時
住民票の写し名義人の変更(登記簿上の住所と現住所が異なる場合)引き渡し時

印鑑証明書と住民票の写し以外は、ご自宅に保管されているものを準備します。
お手元に揃えられるかどうか、確認しておきましょう。

書類の取得・再取得方法や、紛失時の対処法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてください。

土地売却の流れを事前に押さえてスムーズな売却を目指そう

この記事では、土地売却の流れを説明してきました。
土地の売却をする上では、やらなければならないことがたくさんあるように見えますが、媒介契約の締結以降は、不動産会社が売却のサポートをしてくれます

土地売却の初めの一歩は、不動産会社に査定を依頼することです。
土地の売却を検討している方は、早めに不動産会社に相談してみましょう。

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