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戸建ての売却相場は?調べ方やできるだけ高く売る方法を解説

一生のうちに、何度も戸建てを売却する機会はあまりありません。そのため「戸建てを売りたいけれど、何からはじめたらいいのかわからない」と悩む方は多いようです。

不動産の売却額は高額なため、売り方しだいでは売却額に数百万の違いが出ます。何も知らないと不動産会社の担当者の言いなりになってしまい、後悔するかもしれません。そのため情報収集はとても重要です。

この記事では戸建ての売却相場を知るメリットや、売却額を左右する要因、相場の調べ方、戸建てを少しでも高く売却する方法などをお伝えしています。

戸建て売却を始める際に必要な情報をたくさん網羅しているので、家を売りたいと考えたらぜひ参考にしてみてください。

戸建て売却についての基礎知識はこちらをご覧ください。

戸建ての売却相場に影響を及ぼすもの

売却相場には次のようなものが影響します。

都道府県・エリア

戸建ての売却相場は、都道府県やエリアによって異なります。高く売れる地域もあれば、同じ条件でも安い場合があります。

県ごとに住宅地の地価がどのくらい違うのか調べたい場合は、国土交通省が公表している都道府県地価調査をみると良いでしょう。住宅地の地価1位は東京で、1㎡あたりの平均価格が378,100円と地価の高さが特出しています。それに2位の神奈川(179,300円/㎡)、3位の大阪府(150,700円/㎡)が続きます。

逆に住宅地の地価が安いほうをみてみると、45位は鳥取県で地価は1㎡あたり19,200円、46位の青森県(16,100円/㎡)、そして最安値は秋田県(13,200円/㎡)です。

地価が高い東京は、秋田県の約28倍の金額で宅地が売買されています。このように売却額は県やエリアによって大きく異なることを、売却する際には頭に入れておくとよいでしょう。

参考:国土交通省|令和3年都道府県地価調査

築年数

築年数は、戸建ての売却額を左右する大きな要因となります。誰でも新しい家に住みたいと思います。そのため入居後1年から2年の新築同様の家ならば高く売れますし、逆に築30年以上経過していれば取り壊し費用を考えると建物の価値はマイナスかもしれません。

東日本不動産流通機構(REINS TOWER)の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」の資料をみてみると、中古戸建て住宅の成約状況は以下の通りです。

築年数平均成約価格
築0年から5年4,557万円
築6年から10年4,155万円
築11年から15年3,955万円
築16年から20年3,810万円
築21年から25年3,421万円
築26年から30年2,917万円
築31年以降2,355万円

この表のように、築年数が経過するごとに売却価格は下がっていきます。

また売り出したときの成約率の高さにも、注目する必要があります。同資料の対新規登録成約率をみると、最も成約率が高いのは築6年から10年の物件で40.8%と高い値です。これに対し、築30年を超えてくると成約率は23.1%で、安く売りだしてもなかなか買主が見つからないようです。

このデータから中古戸建て購入予定者の多くが、「築10年以下」の条件で物件を探している可能性が高いとわかります。売却を考え始めたら、少しでも早いうちに売却準備に入るとよいでしょう。

参考:東日本不動産流通機構(REINS TOWER)「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」(pdf)

市場動向

不動産価格は、政治や経済などによって影響を受ける市場の動向によっても変わります。例えばオリンピックや新型コロナウイルス感染症により、不動産価格は影響を少なからず受けます。

市場動向による不動産価格の変化をみるためには、国土交通省が毎月公表している不動産価格指数や、公示地価がわかりやすいかもしれません。資料によると、全体的に不動産価格は上昇傾向です。2020年6月から7月にかけて、一時的に住宅総合価格が下落していますが、これは新型コロナウイルス感染症拡大による影響です。

マンションの価格はこの10年間右肩上がりで、大きく上昇しています。しかし戸建てに関しては大きな変動はありません。堅調に横ばい傾向が続いています

今後不動産価格に影響を与えると考えられる市場動向には、新型コロナウイルス感染症の他に、2025年大阪万博、国内の少子高齢化などが考えられます。

参考:国土交通省

周辺施設や環境などの立地条件

不動産価格は、需要と供給の関係で決まります。つまり「ほしい」と思う人が多くいれば価格は上がり、逆に興味を持たれなければ価格は下がります。

最寄り駅まで近い、商業施設が近く買い物に便利、病院や学校が近いといった、利便性や環境のよい場所は多くの人が「ほしい」と考えるでしょう。そのため価格が高くなります。日当たりや土地の形状、隣地があるかないかなどを気にする人もいるでしょう。

逆に窓からお墓が見える、海抜が低く津波の危険性がある、治安が悪いといったマイナス要因がある場合には、不動産の価値も下がります。また地方で車を必要とする環境なのに駐車スペースがないと、買主は購入を躊躇してしまいます。

買主にとっては、一生に一度の家の購入となるかもしれません。自分がその戸建てに住んでいる姿をイメージして、シビアな目線で比較検討しています。売却を考えている戸建ての、売り出しポイントはなにか再度見直してみましょう。

家や設備の状態

築年数がそれほど経っていなくても、雑な扱いや様々な要因により老朽化が進んでいれば、不動産価値は下がります。新築や築浅として売り出さない限り、多少の壁や床に傷があるくらいなら、売却価格に大きな影響はありません。買主も中古だと理解したうえで、生活上ついた傷を受け入れられるからです。

また昨今では入居前にリフォームやリノベーションをする方が増えています。自分の好きな壁紙に張り替えようと考えている方にとっては、壁紙や床の多少の傷は気にならないでしょう。

しかし新築や、築浅物件の購入を考えている場合は別です。新築よりも価格が1割以上安いといっても、かなり高額の中古物件です。値段に見合った物件を手に入れたいと思っているため、あまりに汚れやキズが目立つ場合、補修したほうが買主に好印象を与えられます。

また壁や床の小さな傷ではなく、生活に支障があるシロアリ被害や雨漏りといった問題を抱えている場合、売却額は低くなります。シロアリ被害にあった事実を隠して売却すると、住宅の瑕疵に関する告知義務違反として後々責任を問われます。特に家の躯体に被害が出てしまった場合、建物としての価値はほぼゼロになりますが、売却時には必ず報告しましょう。

建築制限の有無

土地によっては、建築制限がかかっている場合があります。建築制限がある家は、買うのを躊躇する買主も多く、相場よりも低い価格で取引されます

建築制限には、例えば以下のような例があります。

  • 前面道路の幅が4m未満で、セットバックが必要
  • 旗竿地で道路に接している通路部分の間口が2m未満なので、建て替えができない
  • 都市計画や市街化調整区域による建築制限がある

セットバックというのは、建築基準法上のルールです。前面道路の幅が4m未満の際に、敷地を後退させて4m以上の幅を設けなければなりません。制約がなかった頃に建てられた家の場合、建て替えの時点でセットバックが必要です。

また注意しなければならないのは、旗竿地です。家に挟まれていて、道路に出るためにほかの家の土地を通らせてもらっている場合、所有する土地が道路に接していないため一度取り壊すと再建築不可になります。

また道路に出るための通路があっても、道路に接している通路の面が2m未満だと再建築不可です。両方とも自由に建物が建てられないため、買主が見つけづらく価格は低くなります。

また都市計画や市街化調整区域では、一定の条件をクリアしないと建物が建てられません。

戸建ての売却相場を自分で調べる方法

戸建ての売却相場は、さまざまな方法を使って自分で調べられます。ここでは5つの方法について解説します。

土地総合情報システムを活用する

相場を知る方法の一つに、土地総合情報システムがあります。土地総合情報システムとは不動産成約価格の取引情報がわかるサイトのことで、国土交通省が情報開示をしています。住宅街の土地単価の把握には便利で、事例を参照に大まかな相場を把握できるでしょう。

しかし戸建ての場合「土地と建物」の総額しか掲載されていないため、土地がいくらで建物がいくらだったのか内訳がわかりません。また最寄り駅までの近さ、取引総額、坪単価などの記載はありますが、事例の築年数や、物件場所の詳細な情報はありません。

土地総合情報システムは国土交通省が、不動産の取引当事者に対するアンケート結果をもとにしています。集計されている事例は数が決して多くないため、あくまで住宅街の土地単価把握程度に使い、データを過信しないように注意が必要です。

レインズマーケットインフォメーションを活用する

レインズマーケットインフォメーションは、不動産売買の成約価格が登録されているサイトです。売却予定の戸建てと似た条件で検索すると、似た条件の戸建てがいくらで売却できているか調べられます。

媒介契約を締結して売主から売却を任された不動産会社は、不動産売却時にレインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構)に情報提供しなければなりません。これは義務であるため、常に最新の不動産成約情報を確認できます。

土地総合情報システムよりも絞り込み機能が秀逸で、地域詳細、沿線、最寄り駅、駅からの距離、価格、土地面積、建物面積、間取り、築年数、成約時期などで検索できます

正確で詳細な物件の価格情報を知りたいのなら、レインズマーケットインフォメーションを活用しましょう。

路線価から算出する

事例検索できるレインズマーケットインフォメーションは便利ですが、成約事例で検索するため事例が少ないとあまり参考にできません。そのため事例が少ない田舎の土地や、築20年以上の不動産売却相場を知りたいならば、国土交通省が情報提供している「路線価図・評価倍率表」を調べるとよいでしょう。

サイトにアクセスして売却予定の戸建ての住所で調べると、地図があらわれます。道路に小さく数字が書かれていますが、これは道路に面した土地の1㎡あたりの相続税評価額です。

相続税評価額からおよその売却額を調べるには、下記の計算式を使います。

「およその売却価格=相続税路線価×土地面積÷0.7」

路線価図では売却事例が少ない場所のおよその売却価格がわかりますが、わかるのは土地だけで建物の売却相場は調べられません。

不動産会社のポータルサイトを利用する

ポータルサイトとは、利用者の便宜を図るために情報提供サービスを行っているウェブサイトです。不動産業界のポータルサイトも最近ではよくみられ、膨大な量の物件情報を見られます。

売却予定の戸建てと似た条件で検索をかければ、現在売りに出ている物件情報が確認できます。戸建ての売却価格を調べることで、おおよその相場がつかめるでしょう。

ポータルサイトによってマンション情報が多いサイト、戸建てが多く掲載されているサイトなど特徴が異なるので、民間のポータルサイトを参考にする際には、戸建てを多く掲載しているサイトを活用するとよいです。

不動産一括査定サイトを利用する

複数の不動産会社に査定してもらうことで、相場を調べられます。しかしいくつもの不動産会社を回って査定依頼をするのは手間も時間もかかってしまいます。

「手間も時間も減らしたい」、そんな時には不動産一括査定サイトを活用しましょう。インターネットのサイト上に戸建てや売主の情報を入力すれば、複数の不動産会社の机上査定結果を簡単に得られます

また正確な査定額が知りたければ、訪問査定を依頼して不動産会社に直接来てもらうことも可能です。

一括査定ならすまいステップがおすすめ

無料の不動産一括査定サービスは、さまざまなサイトが行っています。それぞれ特徴がありますが、おすすめは「すまいステップ」です。約2分から3分の情報入力で、最大4社から査定結果が届きます。

加盟企業はすまいステップの厳しい審査に通った優良企業ばかりなので、安心できます。また営業担当者も宅地建物取引士の資格保有者や、売買仲介営業を5年以上経験しているエース級の担当者ばかりです。

そしてもしも不動産会社選びに迷ったときには、売却経験者の口コミが大変参考になります。査定自体は無料なので、もしも気になったらすまいステップの一括査定サービスを受けてみましょう。

戸建てを高く売却する方法

ポイントを押さえて売却活動をすることで、戸建ての売却金額は大きく変わります。ここでは戸建てを高く売る方法について解説します。

戸建ての売却に強い不動産会社に依頼する

不動産会社は、その会社ごとに強みもあれば独自のサービスを提供しているところもあります。戸建てを高く売りたいなら、戸建ての売却が得意な不動産会社に依頼する必要があります。

また高い査定額を出したからといって、優良な不動産会社であるとは限りません。相場からかけ離れた高い価格だった場合、なかなか買い手が見つからず、結局売り出し価格を下げるケースがあります。自分自身でも相場を調べ、不動産会社が妥当な提案をしているか見極めてください。

不動産会社の良し悪しは、自分自身で判断する必要があります。ホームページで実績やエリアを確認しましょう。また査定依頼を出して、不動産会社の提案する査定額やサービス、担当者との相性で判断するのもよいです。

信頼できる担当者と手を組む

優良な不動産会社は、優良な担当者を抱えている場合が多いです。担当者の役割は重要で、売り出し価格の設定、買主を探すための広告準備、購入価格の交渉、必要書類の準備などをサポートしてくれます。

担当者の技術や経験、力量によって売却成功までのスピードや精度が変わります

例えば築40年以上の戸建て売却を、不動産会社の担当者に相談したとします。担当者によって「古家付き土地として売る」「更地にして売る」「古い家をリフォームして売る」「買い取ります」など提案が異なるかもしれません。

不動産売却が成功するまで、長ければ1年以上かかります。その間信頼して物件を任せられる、信頼できる担当者と手を組みましょう。また問題があると感じたら、不動産会社に担当の変更を交渉するとよいです。

戸建ての相場が高くなる時期に売る

同じ条件の戸建てでも、売り出し時期によって相場は変わります。不動産業界の繁忙期に売り出せるように、余裕をもってスケジュールを組む必要があります。

戸建てが高く売れる繁忙期は1月から3月と、9月から10月です。1月から3月は、4月の新年度のために多くの人が転勤や引っ越しをします。また9月から10月は、企業からの辞令や、ボーナス後の転職による人の移動が多い時期です。

繁忙期が来たときに慌てて準備を始めても、間に合いません。売却活動をするためには、事前準備が必要です。戸建ての売却を考えたら、まず自分自身で相場を調べましょう。それから複数の不動産会社に査定依頼を出して、不動産会社を決定します。

担当者とともに売り出し価格を決め、広告を掲載してようやく販売活動がスタートします。そのため不動産業界の繁忙期の少なくとも約2か月前から準備を開始してください。

また広告掲載が始まったら、すぐに内覧希望者が戸建てを訪れる可能性があります。購入希望者に物件を気に入ってもらうためにも、売り出し前に戸建ての清掃を行い、内覧受け入れ準備も併せて進めましょう。

戸建ての売却相場を事前に把握しておこう

不動産の売却成功の秘訣は、自ら能動的に動くことです。「相場はいくらか」「どこの不動産会社にするか」「担当者は信頼できるか」など、自分自身で判断して動かなければなりません。

特に不動産会社選びで失敗すると、相場以下の価格で売り出されたり、売却がスムーズでなかったりすることがあります。必ず複数の不動産会社に査定依頼を出し、優良な不動産会社と担当者を見極めましょう。

もしもいくつも不動産会社を回る手間や時間がないならば、自宅で簡単に行える不動産無料一括査定サービスが便利です。

不動産会社によって査定額や、提案するサービス内容が異なります。どの不動産会社の提案が優れているか自分自身で判断するためにも、戸建ての売却相場を事前に把握しておきましょう。

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