築20年の不動産売却で後悔しない！相場を調べて適切な値付け

不動産は築20年が経過すると売却価格が購入時と比較して大きく変動する可能性があります。築20年の不動産を売却したいと考えている人にとって、売却価格を少しでも高くしたいというのが本音でしょう。

この記事では、築20年の不動産の売却を検討している場合、引き渡してから後悔しない具体的なコツを解説します。基礎知識や注意点についても紹介しますので参考にしてください。

築20年の不動産売却の基礎知識

築20年の不動産を売却する際、事前に知っておきたい基礎知識がいくつかあります。ここでは特にお金にまつわる基本的な知識について解説しますので参考にしてください。

資産価値は購入時の半額以下の可能性

築20年の不動産は徐々に資産価値が下がりはじめます。

不動産の構造によって資産価値の低下には多少の差がありますが、木造の場合は購入時の20％程度まで資産価値が下がるとされています。鉄筋コンクリート構造のマンションの場合は耐用年数が長いため、資産価値の低下は緩やかです。

いずれの構造でも、資産価値は購入時の半額以下になる可能性が高いという点は理解しておいたほうがよいでしょう。

不動産売却で得るお金で住宅ローンは完済

不動産を売却する際に気になるのが住宅ローンが残っているのに売却できるのかという点です。基本的に、住宅ローンが残っていると抵当権が金融機関にあるため、勝手に売却できません。抵当権を抹消することで売却が可能となります。

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があります。自己資金で完済できない場合には、不動産の売却価格を返済に充てて完済することが可能です。そのため、住宅ローンの残債がいくらあって、不動産の査定額で完済できるのかは事前に確認しておきましょう。

築20年の不動産は買主の住宅ローンで不利

中古住宅の購入でも住宅ローンを利用する人が多くいます。住宅ローンを利用する際には、月の負担を少しでも軽減するために借入期間を長く取りたいと考えるでしょう。ここで理解しておきたいのが、築年数が経過している不動産の購入では借入期間に制限がかかるという点です。

住宅ローンを利用する際には審査が行われますが、この際には不動産の評価も審査対象となるため築20年の不動産となると耐久性の部分で審査が厳しくなる可能性があります。35年ローンを希望する人が多いですが、築20年で耐久性が下がっている場合には25年までなど制限がかかる可能性は理解しておきましょう。

さらに築20年以上の木造建築の場合には住宅ローン控除も利用できません。これらの点は売主ではなく買主側のデメリットとなるため、売却が不利になる原因のひとつとなるということです。

築20年の不動産売却で後悔しない5つのコツ

築20年の不動産売却は、築浅の不動産を売却するよりもデメリットが多くなるのは理解できるでしょう。ここでは築20年の不動産売却で後悔しないための5つのコツを紹介します。うまくコツを理解して納得いく売却ができるようにしましょう。

事前に最新の相場を調査

築年数が経過すると資産価値が下がるのは当然です。ただし、築年数で資産価値が下がっていても、実際にいくらで売却できるかはその時の相場で決まります。もしも土地価格などが値上がりしていれば建物自体の価値が下がっていても土地価格で利益を得られる可能性もあるでしょう。

ここで重要なのが、事前の査定です。自分が所有している不動産の資産価値がどの程度なのかを事前に知ることは不動産売却で損をしないためにも重要です。

すまいステップでは、独自の基準を設けることで全国の優良な不動産会社とのみ提携しています。一度で複数の不動産会社に一括で査定を依頼することが可能です。複数の査定額を比較することで自分が所有している不動産の価値を正しく理解することが不動産売却で失敗しないコツとなります。

売却実績がある不動産会社へ仲介を依頼

不動産の売却では、仲介を利用する人が大半でしょう。この場合、仲介を依頼する不動産会社をきちんと選ぶことも築20年の不動産を売却するためのコツとなります。

不動産会社を選択するポイントとしては、売却実績を調べることをおすすめします。売却実績が豊富な不動産会社は顧客をおおく抱えている可能性があるため、売却先を紹介してもらえる可能性が高くなるでしょう。

さらに実績が多いということは売却のためのノウハウも豊富に持ち合わせていると考えることができます。築年数が経過している不動産をどうすれば損せずに売却できるかを考えてくれる不動産会社を選ぶことが重要なポイントとなります。

値引き交渉を想定した価格で売り出し

築20年の不動産を売却する場合、売り出し価格の設定も重要なポイントです。資産価値が低いからといってあまりに低い価格で売り出すと損をすることもあります。まずは的確な相場を調査し、そこから売り出し価格を検討するようにしましょう。

相場、住宅ローンの残債、値引きに対応できるのか、この3つのポイントを押さえて売り出し価格を決定します。相場よりも極端に高額に設定してしまうといつまでも売れない可能性が高くなります。適正価格は、相場に近く、住宅ローンも完済できて、ある程度の値引き交渉にも対応できる価格です。

不動産の魅力を積極的に伝える

築20年の不動産でも、魅力をしっかりと伝えることで早い段階で売れるということもあります。立地条件が良ければ買い手がリフォームをして生活するというケースも考えられます。たとえば、次のような点をアピールできると魅力づけとなるでしょう。

• 間取り
• 動線のよさ
• 日当たりのよさ
• 公共交通機関の利便性
• 駐車場の有無
• 学校区
• スーパーなど買い物のしやすさ

立地だけでなく、生活していた人だからわかる魅力を伝えることもうまく売却するためのコツです。

瑕疵保険で契約不適合責任のリスク軽減

不動産の売買契約のなかでも、戸建ての売買契約では契約不適合責任を負うことになります。契約不適合責任とは、不動産を引き渡したあとで、買い手に伝えていなかった不具合がみつかった場合に売主が対処しなければならないというものです。

売却の際に売主が把握していないことであっても契約不適合責任の対象となります。築20年以上の不動産となると不具合も多くなるため契約不適合責任のリスクが高くなることを理解しておきましょう。

リスクを軽減するためには、瑕疵保険に加入するのもひとつの方法です。瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度で、住宅専門の保険会社が保険を引き受けます。

瑕疵保険で補償されるのは次の内容です。

• 構造耐力上主要な部分
• 雨水の侵入を防ぐ部分
• オプション特約で対象となる工事（特約の内容は保険法人によって異なります）?
• 給排水管路（水漏れや逆勾配など）
• 給排水設備、電気・ガス設備（設備機能の故障）
• シロアリ被害

瑕疵保険で契約不適合責任のリスクを軽減することも検討してみましょう。

築20年の不動産を売却する注意点

ここからは注意しておきたい点について解説します。売却で損をしないために参考にしてください。

リフォームをしても売却できる保証はない

築年数が経過した不動産を売却する場合、リフォームをしたほうが売れやすくなるのではと考える人もいるでしょう。買主が購入する際に設備が新しいほうが購買意欲を高めると考える人も多いからです。

しかし、リフォームについては慎重に検討することをおすすめします。リフォームをするにはそれなりのお金が必要です。そのため売却価格にリフォーム費用を上乗せして売り出すことになるケースが大半です。リフォームにかけた費用を売り出し価格に上乗せすると、売れにくくなる可能性が高くなる点に注意しましょう。

売り出し価格にリフォーム費用を上乗せすると相場よりも価格が高額なることもあります。リフォームされていても築年数が20年という点は変わりないため、あまり高額な売り出し価格にすると買い手も躊躇する可能性があるからです。

さらに相場にあった価格で売り出しても売れないケースもあります。築20年以上の不動産の購入を検討する人のなかには、安く購入して自分が住みやすいようにリフォームしたいと考える人も少なくありません。そのため、すでにリフォームされている不動産は避けられてしまう可能性が高くなります。

売れやすくするためにリフォームしたのに、実は売れない要素を作り出してしまっていたということにならないように売却時のリフォームは慎重に検討しましょう。

戸建ての解体は不動産会社と相談してから

戸建ての状態で売却しても売れないのではないかと考えて、更地にすることを検討している人もいるでしょう。戸建ての解体には高額な費用がかかります。そのため売却してもあまり手元にお金が残らないというケースも出てきます。

戸建てを解体せずにそのままの状態で売却する方法として、古家付き土地として売却する方法があります。古家付き土地は、古い建物が建ったままの土地という意味で、「廃屋付き土地」「上物付き土地」「土地※現況古家あり」などとも表記されることもあります。

このケースは、建物に資産価値はないためあくまでも土地だけの価格として、土地を探している人に対して訴求する売り方です。

戸建てを解体するかどうかについては、素人ではなかなか判断がつきにくい場合が多いでしょう。解体するかどうかについては、信頼できる不動産会社とよく相談して、周辺環境なども考慮したうえでどちらが売れやすいかを考えて決定するようにしましょう。

周囲の過疎化で不動産売却の難易度は上昇

所有している不動産の現在の周辺環境は売却に大きく影響します。20年前はかなり栄えていて人口も多かった地域でも、20年が経過すると過疎化が進んでしまっていることもあります。こうなると不動産売却の難易度が上昇します。

過疎化が進行した地域は開発が行われる可能性が低いため、公共交通機関の利便性や買い物の利便性低下、学校・病院などの施設の統廃合などで生活エリアとしての魅力が激減するでしょう。過疎化が進む地域は、子育て世代もシニア世代も避ける可能性が高くなります。

過疎化が進みつつあるエリアの不動産はできるだけ早く売却を進めておくことが必要です。

築20年の不動産が仲介で売却できないときの対処法

いろいろな手段を使っても築20年の不動産が売却できないこともあるでしょう。いくら待っても売れない場合、どんどんと価格を下げてしまうケースもあります。ただ、価格を下げる以外にも対処方法はあります。ここでは築20年の不動産が仲介で売却できないときの対処法について解説します。

不動産業者へ買取を依頼

仲介で築20年の不動産が売却できない場合、不動産業者への買取依頼がひとつの対処方法となります。仲介と買取ではどのような点が異なるのでしょうか。具体的には次のとおりになります。

仲介は、不動産会社に不動産の買主を探してもらう方法です。不動産会社が持つ独自のネットワークを利用して売主が希望する売却価格で売却できるように売却活動を行います。希望額に近い価格で売れる可能性はありますが、売却までに時間がかかることが多い点はデメリットになるでしょう。

仲介でなかなか不動産が売却できない場合、売り出し価格からの値下げを提案されることもあります。とくに築年数が経過している不動産は、売却に時間がかかり、当初の希望額より下がった額での売却になる可能性も考えておく必要があります。仲介では買い手がみつかった場合には、不動産会社に仲介手数料を支払います。

これに対して買取は、売却までの時間がかなり短縮されるのがメリットです。なぜ時間が短縮できるのかというと、不動産業者が直接不動産を買い取るため、買い手を探す必要がないからです。時間は短縮できますが、価格が仲介よりも低くなる点には注意が必要です。

買取価格は相場の7割程度が一般的とされています。ただし、仲介手数料が必要ない点はメリットです。さらに築年数が経過している不動産では、仲介でも結果的に値下げして希望価格で売却できないということもあるため、買取を利用した場合とあまり価格が変わらなくなるケースも少なくありません。

仲介で売却していてなかなか売れない場合には買取に切り替えるという方法もあることを覚えておくとよいでしょう。

不動産がある自治体で空き家バンクへの登録

時代とともに空き家問題が社会問題化しています。そこで各自治体が展開しているのが空き家バンクです。空き家バンクは、所有している空き家を貸したい人、売りたい人が登録します。登録した情報は自治体が空き家バンクのサイトなどを通じて公開します。

空き家を買いたい人や借りたい人は、登録された情報のなかから物件を見つけて申し込みを行います。互いの条件が一致して合意した場合には空き家を購入、賃貸ができるのが空き家バンクの仕組みです。

築20年以上の不動産を売却したい場合には、仲介での売却だけでなく空き家バンクを利用することもひとつの方法です。とくに長期間売れない場合には対処法として空き家バンクへの登録を検討してみるのもよいでしょう。

空き家バンクは売り手と買い手の両方にメリットがあります。買い手としては安い価格で空き家を購入したり借りたりすることができます。

売り手としては、自治体が主体であるサービスを利用することでさまざまな制度を利用することが可能な点がメリットです。自治体によっては、建物の改修費用などを一部補助してくれる制度などもあります。こうした制度をうまく利用することで初期費用を抑えることが可能です。

築20年の不動産でビジネス

築20年の不動産がなかなか売れない場合、そのまま生かしてビジネスを行うという方法もあります。建物を残したまま生かす方法としては、賃貸経営やシェアハウス、民泊、カフェ、ギャラリーがあげられます。

自分で店舗経営することが難しければ貸店舗にするというのもひとつです。ただし、この場合はクリーニングやリフォームなどが必要となる可能性は高くなるでしょう。

築20年の不動産売却で気になる疑問

築20年の不動産を売却する際にいくつか気になる疑問点が生じる場合もあるでしょう。ここでは耐震性と不動産売却にかかる費用について詳しく解説します。疑問点は事前にクリアにしてから売却するようにしましょう。

耐震性に問題はないか

築年数が経過した不動産の場合、耐震性の問題が生じます。1981年に耐震基準が変更され、新耐震基準となっています。この条件はクリアしていても、最新の法改正の内容には適合できていない可能性があるのではという疑問を持つ人もいるでしょう。

最新の法改正は、2000年に行われた建築基準法の改正と、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」の施行です。2000年を境に住宅建築時の地盤調査が事実上義務化され、さらに柱の足元・頭部分などの引き抜き防止や、耐力壁のバランス計算などが必要となりました。

このような背景があるため、築20年以上の不動産を売却する場合には、事前に耐震性について専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。売却後のトラブルを回避するためにも事前にできることは行っておくほうがよいでしょう。

不動産売却にいくら費用が必要か

不動産の売却は売却額が手元に入ります。ただし、出ていくお金もあることをきちんと理解しておくことが大切です。不動産売却で必要となる費用は次のとおりです。

• 仲介手数料：（売却額×3％）+6万円+消費税
• 印紙税：5,000円?2万円
• 登記費用：1,000円?6万円
• 住宅ローン手数料
• 測量
• 解体
• 廃棄物処理
• ハウスクリーニング

これらの費用は売却する不動産の状態や価値によって変動します。ただしいずれにしてもそれなりの金額が必要となる点は理解しておくことが大切です。

築20年でもコツをおさえ不動産を売却

築20年の不動産を売却する際、なかなか売れずに困ることもあるでしょう。ただ、しっかりとコツをおさえて売却することで希望額で売却することも可能です。そのためには事前の調査や不動産会社の選び方など売る側も知識を身につけておきたい項目がいくつかあります。

大切なのは、自分が所有している不動産の相場を知ることと、信頼できる不動産会社を選択することです。加えて、仲介での売却以外の方法もあることを知っておくことも必要でしょう。

不動産の売却では自分ではなかなか調べられない情報や得にくい知識も出てきます。そこで求められるのが不動産会社の力量です。売却実績が豊富で信頼できる不動産会社と仲介契約を結んでおけば安心して売却活動を任せることができます。

信頼できる不動産会社をみつけるには複数の会社を比較するとよいでしょう。ただ、忙しい人にとっては実際に店舗に足を運ぶことが難しいというケースもあるでしょう。そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトの利用です。

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