相続や贈与、離婚などで家に住む人が変わっても、家の名義は手続きを行わない限り変わりません。
家の名義変更を怠っていると、万が一トラブルがあった時に、家の所有権を主張することが難しくなります。
本記事では、家の名義変更が必要なケースから手続きの方法、注意点、必要書類などの基礎知識を解説します。
家の名義変更について疑問点のある方は、是非この記事をお役立てください。
家の名義変更とは
家の名義変更とは、登記簿（登記記録）に記載されている家の所有者（名義人）を変更する手続きのことです。
法務局に必要な書類を提出して登記の変更を申請をすることで、家の名義人を変えられます。
司法書士への報酬がかかる分、費用はかさみますが、簡単に名義変更を済ませられます。
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家の名義変更はどんな時に必要？
家の名義変更は、家の所有者が変わった時に行う必要があります。
具体的には、以下のケースに当てはまる場合に、法務局に家の名義変更手続きをします。
ここからは、それぞれのケースについて解説します。
家を売買した時
家を売買して、所有者が自分から他人に変わった時は「所有権移転登記」を行います。
通常、不動産会社を介して家を売却する場合、売却代金の決済と所有権移転登記は同日に行われます。
家の売買による所有権移転登記は、不動産会社に紹介された司法書士が手続きを代行してくれるのが一般的です。そのため、特に意識をしていなくても、登記をしそびれてしまうということは少ないでしょう。
家を相続した時
親の所有している家は、親の死亡後も登記簿上の所有者は親の名義のままになっています。そのため、被相続人から相続人へ所有者を変更しなければなりません。
所有権移転登記の一種ですが、相続にあたって行われる登記であるため「相続登記」と呼ばれています。
相続登記をしないままでも住むことはできますが、相続した家を売却したい場合には、売主と登記簿上の所有者が一致していなければなりません。
また、きょうだいがいるなどして相続人が複数いる場合、登記をしないでいると、家がきょうだい全員の共有状態になっています。遺言や遺産分割協議に従って、早めに家を相続する人の名義に変更しましょう。
離婚後どちらかが家に住み続ける時
夫婦が離婚すると、住んでいた家は財産分与の対象となります。
財産分与後、家の名義が共有名義であったり、譲り受ける人の名義でない場合には、財産分与によって家を譲り受ける人の名義に変更（所有権移転登記）する必要があります。
法律で定められた期限や義務はありませんが、財産分与した家の名義をそのままにしておくと以下のようなリスクがあるため、名義を変更しておくのが望ましいです。
- 自分の意志だけで家を売買できない
- 名義人に家を勝手に売却される恐れがある
- 固定資産税の納税義務は名義人に残り続ける
（実際の金額を居住者が負担するとしても、連絡を取り続けなければならない）
親から子など親族間で譲る時
親から子、祖父母から孫、きょうだい間など、代金の授受をせずに家を譲り渡した場合にも所有権移転登記が必要です。
「贈与」に伴う登記なので「贈与登記」と呼ばれています。
贈与登記に関しては期限の定めはありませんが、たとえば名義変更しないまま贈与した人が亡くなってしまうと、贈与された家が遺産分割の対象として扱われ、所有権が奪われてしまうなどのトラブルが起きる可能性があります。
家の名義変更の基本の流れ
家の名義変更は、大まかに以下の流れで進めます。
- 現在の家の登記情報を確認する
- 必要書類を集める
- 登記申請書を作成する
- 法務局に書類を提出する
家の名義変更にかかる費用
家の名義変更には、以下のような費用がかかります。
名義変更のケースに応じて金額が異なる費用もあるため、予め確認しておきましょう。
登録免許税
登録免許税とは、法務局に登記を申請する時にかかる税金のことです。
家の名義変更を申請する時は、家・土地の固定資産税評価額に所定の税率をかけ合わせた金額を登録免許税として納付します。
税率は、名義変更するケースごとに異なります。
| ケース | 税率 |
|---|---|
| 家の売買時 |
|
| 相続 | 0.4％（※2） |
| 財産分与 | 2％ |
| 贈与 | 2％ |
（※1）住宅と土地の軽減税率をそれぞれ適用した税率
（※2）評価額が100万円以下のと土地の登録免許税は免税される
登録免許税の支払いは、「新しく家の名義人になる人」が負担するのが一般的です。
たとえば、家を売買した時は買主、相続・贈与の場合は相続人や受贈者が登録免許税を支払います。財産分与の場合は、両者の話し合いで負担額を決めることも多いです。
必要書類の取得費用
家の名義変更のために提出する書類には、役場・役所に請求して取得しなければならないものが多くあります。
書類の取得には、それぞれ1通300～600円程かかります。
ケースに応じて必要な書類は変わりますが、全体で数千円程度かかると見込んでおくとよいでしょう。
司法書士への報酬
家の名義変更を司法書士に依頼する場合には、司法書士に報酬を支払います。
かかる金額は依頼する司法書士によって異なりますが、日本司法書士会連合会のアンケート結果によると、報酬の平均額は4～5万円（相続の場合は6～7万円）のようです。
権利書をなくしてしまっていたり、相続人の数が多い場合には、報酬金額が増額します。
実際に支払う金額には、報酬の他に登録免許税等や書類取得等の実費が含まれます。
その他の税金
家の名義変更に伴って、その他にも税金が発生するケースがあります。
たとえば贈与の場合は、受贈者に贈与税と不動産取得税が課せられます。
また、住宅ローンを借入して購入した家には、抵当権が設定されています。家の抵当権抹消登記を済ませていない場合は、名義変更前に抵当権抹消登記が必要です。
抵当権抹消登記には、不動産1件につき1,000円が登録免許税としてかかります。
家の名義変更に必要な書類
家の名義変更には、様々な書類が必要です。
以下は、ケースごとに必要となる書類をまとめた表です。
| 書類 | 売買 | 相続 | 財産分与 | 贈与 |
|---|---|---|---|---|
| 登記申請書 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 登記済証（または登記識別情報） | ○ | ○ | ○ | |
| 固定資産評価証明書 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 住民票 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 印鑑証明書 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 委任状（司法書士に依頼する場合） | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 売買契約書 | ○ | |||
| 戸籍謄本 | ○ | ○ | ||
| 除籍謄本・改製原戸籍謄本 | ○ | |||
| 被相続人の住民票の除票 | ○ | |||
| 相続関係説明図 | ○ | |||
| 遺産分割協議書 | ○ | |||
| 財産分与契約書 | ○ | |||
| 贈与契約書・贈与証書 | ○ |
この章では、各ケースで共通して必要となる書類や、それぞれのケースごとに必要な書類について解説します。
登記申請書
家の名義変更を行う旨を申請する書類です。所定の様式に従って申請者（または委任された司法書士）が作成します。
登記を変更する理由によって、申請書の様式（ひな形）は異なります。
それぞれの様式（ひな形）は法務局のHPからダウンロードできます。
登記済証または登記識別情報
登記済証とは、「所持している者が不動産の登記名義人であること」を証明する書類のことです。不動産を購入したり新築したりして、不動産登記が行われた後に交付されていました。
2005年以降は登記済証の交付は廃止され、代わりに12桁の英数字からなる登記識別情報の番号が発行・通知されています。
家の名義変更では、登記申請する人が家の登記名義人本人であることを証明するために、登記済証または登記識別情報を提出します。
ただし、相続の場合は、家の前所有者であった被相続人が既に死亡していて、他の書類で被相続人が家を所有していた事実を確認するため、登記済証（登記識別情報）は提出不要です。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書とは、家の固定資産税評価額を表す書類のことです。
家の名義変更をする時は、名義変更する年分の固定資産評価証明書を提出する必要があります。
住民票
家の名義変更では、元の名義人と新たに名義人になる人の双方の住民票が必要です。（相続の場合は、被相続人の住民票の除票または戸籍の徐附票が必要です。）
元の名義人の現住所と登記簿上の住所が異なる場合には、戸籍の附票も必要となります。
印鑑証明書
印鑑証明書は、3ヶ月以内に発行されたものが有効です。
| ケース | 印鑑証明書を用意する人 |
|---|---|
| 売買 | 売主・買主 |
| 相続 | 相続人（法定相続人全員分） |
| 財産分与 | 財産を分与する人 |
| 贈与 | 贈与者 |
印鑑証明書を提出することで、申請書に捺印されている印鑑が本人の物であることを証明します。
売買による名義変更で必要な書類
家の売買による所有者変更登記の申請には、更に売買契約書が必要です。
家を売買したことが原因で登記申請を行うことを証明します。
相続よる名義変更で必要な書類
相続登記の申請には、更に以下の書類が必要です。
被相続人に関する書類
- 戸籍謄本
- 除籍謄本
- 改製原戸籍
- 住民票の除票または戸籍の徐附票
相続人に関する書類
- 戸籍謄本（相続人全員分）
- 相続関係説明図
- 遺産分割協議書
被相続人の戸籍に関する書類は、出生から死亡までの全ての戸籍書類が必要です。集めた戸籍謄本に記載されている日付が連続していなければなりません。
本籍地で取得できる戸籍謄本の入籍日が出生時でない場合には、かつて籍のあった自治体に請求して戸籍謄本や改製原戸籍謄本を取得します。
なお、相続に関連した手続きが他にもある方は「法定相続情報一覧図」を取得して提出することもおすすめです。手続きの度に戸籍謄本等の束を提出して返還してもらう手間が省けます。
また、被相続人が亡くなってから日にちが経っているなどして、どうしても戸籍に関する書類を揃えられない場合には、以下の書類を用意します。
- 不在籍証明書
- 不在住証明書
- 登記済証
- 上申書
以上の書類で被相続人が亡くなっていることを証明できれば、戸籍謄本を集め切れなくても登記申請が可能です。
財産分与による名義変更で必要な書類
財産分与登記に必要な書類は、協議離婚の場合と裁判による離婚の場合とで異なります。
協議離婚が原因で財産分与登記を申請する場合には、財産分与する人の戸籍謄本（離婚の記載があるもの）が必要です。
裁判による離婚の場合は、裁判で離婚が決まったことを証明する調停調書や審判書、和解調書等が必要です。
また、財産分与ではトラブルが起こりがちなので、財産分与契約書を交わしておくことがおすすめです。
贈与による名義変更で必要な書類
贈与で家の名義変更をする時には、更に贈与契約書や贈与証書を用意しておくとよいでしょう。
贈与契約書や贈与証書は、贈与者から受贈者に家を贈与する事実や条件を書面に表したものです。
必ず作成しなければならないものではありませんが、贈与が原因で名義変更を行うことを証明できるほかに、口約束で後からトラブルが起こることを防げます。
家の名義を変更する時の注意点
ここからは、家の名義変更を申請する上での注意点について解説します。
家の名義変更には1ヶ月程度かかる
家の名義変更には時間がかかることに留意しておきましょう。
まず、完成した書類を法務局に提出してから、登記が完了した通知が手元に届くまでに1～2週間程度かかります。
書類を集めて申請書を作成する時間を含めると、1ヶ月程度はかかるでしょう。
相続の場合は、相続人がそれぞれ書類を取得しなければならないため、更に時間がかかります。
また、役所の窓口で書類の請求や提出を行うには、平日の日中に出向かなければならないことにも注意が必要です。
司法書士への報酬額は依頼先や依頼内容で変わる
司法書士へ支払う報酬は、一律料金ではなく、依頼する司法書士事務所によって異なります。
また、家の名義変更のために必要な手続きが増えれば、その分金額も上乗せされます。
具体的には、登記済証（または登記識別情報）を紛失していて本人確認書類の作成が必要なケースや、法定相続人の人数がとても多いケース、数次相続が発生しているケースは報酬額がかさみます。
初回相談や費用の見積もりは無料である司法書士事務所は多いです。事前に具体的な費用を確認しておくとよいでしょう。
【相続の場合】共有名義への変更は避けた方がよい
不動産は、複数の名義人を登記できます。1つの不動産に1人の名義人がいる状態を単独名義、複数の名義人がいる状態を共有名義といいます。
相続の場合、相続人が複数人いると、相続発生から遺産分割までは相続財産は共有状態となっています。
そのまま「とりあえず共有名義で」相続登記の手続きをしてしまう方も多いのですが、相続した家の売買を考えているなら共有名義への変更はおすすめしません。
なぜなら、共有名義の家の売買には、名義人全員の同意と立ち会いが必要になるからです。
また、後から1人の単独名義にしようと思った場合、贈与扱いとなり、余計なお金がかかります。
相続時の不動産取得税は免除されますが、相続登記後に改めて名義をまとめようとすると、贈与登記の登録免許税、贈与税、譲渡所得税、不動産取得税がかかってくるのです。
相続した家の名義変更は、「誰が家を所有するのか、あるいは家を売却して分け合うか」を相続人の間でしっかり話し合って決めてから手続きするのがおすすめです。
家の名義変更は義務ではないが早めに済ませたほうが良い
家の名義変更には費用も手間もかかるため、手続きしないまま置いておいてしまっている方も少なくないでしょう。
相続に伴う名義変更は2024年から義務化されますが、その他の事由による名義変更には法的な義務がないことも、理由としてあるかもしれません。
しかしながら、家の実質的な所有者が変わったら名義変更は早めに済ませておくのがおすすめです。名義が他人のままだと、表向きは問題がないように見えてもいざという時に困ったことが起こりかねません。
特に、家を売却したい場合には、売主と登記簿上の名義人が一致している必要があります。家の売却を考えている方は、並行して家の名義も確認しておきましょう。
時間や手間をかけずに家を売却したい方は、インターネットの不動産一括査定サイトを利用して査定を受けるのがおすすめです。
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家の名義変更が終わる前にも家の査定は受けられるため、先に査定を受けておけば、売却までスムーズに進められます。
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