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マンション売却経費を事前に知っておくメリットと経費の内訳

マンションを売却する際に重要となるのは売却にかかる経費です。

マンションを売却する際にはさまざまな経費がかかります。これらの経費を事前に確認しておくことで得られるメリットもあります。

この記事ではマンション売却でかかる経費を事前に知っておくメリットについて解説します。あわせてマンション売却にかかる具体的な経費について紹介しますので参考にして下さい。

マンション売却経費を事前に知っておくメリット

マンション売却経費を事前に知っておくとどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的には次の2つをあげることができます。

  • マンション売却は多額の費用がかかるから
  • 資金繰りがしやすくなるから

これらの理由からマンション売却にかかる費用について事前に理解しておくことが大切です。

マンション売却は多額の費用がかかるから

マンションの売却には多額な費用がかかります。人によっては、売却にかかる経費は売却額から支払えばいいと思っている人もいるかもしれません。しかし、売却する前に費用がかかることも実は多くあります。

マンションの売却方法によってもかかる費用が異なるため、どのような方法で売却するのかも重要なポイントになります。マンションの売却には仲介と買取りがあります。仲介と買取りでは売却経費が異なるので事前に、それぞれ費用の違いとおおよその金額を知っておくことが大切です。

事前にどの程度の費用がかかるかを知っておくことは、次のプランを計画するためにも必要です。

資金繰りがしやすくなるから

不動産売却はローンを完済しないと実行することができません。住宅ローンを完済していないマンションには抵当権がついている状態です。抵当権は住宅ローンを完済することでしか抹消することができません。

住宅ローン返済中でも売却額でローンを完済し売却することは可能です。ただし、売却額が予定より安くなった場合は自己資金をプラスして完済しなくてはなりません。マンション売却経費を知っていれば、マンションを売却する際にどれぐらいの費用を準備しておけばよいか明確になり資金繰りもしやすくなります。

マンション売却経費の内訳

次にマンション売却経費にはどのようなものが含まれるかについてみていきましょう。マンション売却経費の内訳については次のとおりです。

  • 不動産仲介手数料
  • 税金
  • その他のマンション売却経費

これらの経費について詳しく解説します。

不動産仲介手数料

不動産会社の仲介を利用してマンションを売却した場合には、仲介手数料が発生します。仲介手数料は仲介で不動産売却をした際に不動産会社に支払う手数料のことです。仲介手数料の上限額は法律で定められているため法外な金額を請求されることはありません。

仲介手数料の上限は、売却金額×3%+6万円+消費税で算出されます。マンションを不動産買取で売却した場合には仲介手数料はかかりません。

税金

不動産売却では、多くの税金が必要となります。具体的には印紙税、登録免許税、譲渡所得税、消費税などが必要となります。税金の額については、不動産売却額によって決まることが多いため、売却する前にどのぐらいで売却できるか知っておくと税金の計算がしやすいでしょう。

その他のマンション売却経費

仲介手数料や税金が主な経費となりますが、それ以外にかかる経費として住み替えであれば引っ越し費用、家が壊れているところがあれば修繕費用などがかかると考えておきましょう。また、名義変更の手続きの代行を司法書士に依頼した場合には司法書士への報酬も支払う必要があります。

マンションの売却でかかった費用をしっかりと認識しておくことで譲渡所得税を節税することも可能になります。

不動産仲介手数料の計算方法

不動産仲介手数料はマンション売却経費のうちで多くの割合を占める経費です。
仲介手数料には法律で上限額が定められているため、法外な仲介手数料を取られないようにきちんとした計算方法を知っておくとよいでしょう。

およその目安を知るには早見表の利用もおすすめです。

仲介手数料の上限は、

売却額×3%+6万円+消費税

で計算できます。

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査定の段階で仲介手数料を試算したい場合には、「査定金額×3%+6万円」で計算してみましょう。

これから不動産会社の査定を受ける予定の方は、インターネットで一括査定サイトを利用するのが便利でオススメです。
一括査定では、サイトに必要な情報を1度入力するだけで、複数社にまとめて査定を依頼することができるため、忙しい人でも気軽に利用できます。

不動産一括査定サイトのすまいステップでは、独自の厳しい審査基準をクリアした不動産会社のみ、査定に参加しています。
仲介手数料を法外に請求するような悪徳不動産会社は排除されているため、安心して利用できます。

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不動産売却で課税される税金の内訳

不動産売却で課税される税金は1種類ではありません。具体的には次のような税金が課税されます。

  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 消費税

これらの税金について具体的にみていきましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義変更にかかる費用です。住宅ローンを組んでいた人が住宅ローンを完済した場合には、抵当権抹消手続きが必要となります。抵当権が抹消されてはじめてマンションを売却することが可能になります。

抵当権抹消の手続きにかかるのが登録免許税です。登録免許税の算出方法は次のとおりになります。

登録免許税=固定資産税評価額×税率

税率については、相続・合併が0.4%、遺贈・贈与が2%、売買が2%が原則とされています。

印紙税

印紙は、マンションを売却する際に作成する不動産売却契約書に貼り付けるものです。この印紙を購入する費用が印紙税となります。印紙税の金額は不動産売買価格によって決まるため一律ではありません。具体的には次のような金額となります。

売買金額印紙税額
1万円未満非課税
10万円以下200円
50万円以下200円
100万円以下500円
500万円以下1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円
5億円以下60,000円

印紙税はこのようにマンションがいくらで売れたかによって変動する経費です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合にその利益に課税される税金です。マンションを売却しても利益が出なければ支払う必要はありません。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり5年を境に税率が下がるため売却のタイミングをよく考える必要もあります。

譲渡所得税は3つの税金をまとめたものを指すことも特徴として覚えておきましょう。具体的には住民税、所得税、復興特別所得税の3つを合わせて譲渡所得税と呼びます。

税率は5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。5年で税率が変動することになります。税率については次のとおりです。

  • 短期譲渡所得:所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%
  • 長期譲渡所得:所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が2倍近く異なる点に注目し、5年よりも短いタイミングでマンションの売却を検討している場合には、税率についても考えながら売却のタイミングを考えることをおすすめします。

消費税

マンションの売却でなぜ消費税が必要になるのかと不思議に思う人もいるでしょう。土地や個人が所有していた不動産を売却した場合は消費税はかかりません。つまりマンションに消費税がかかるというわけではないということです。

簡単に説明すると不動産仲介手数料や司法書士に支払う報酬などにかかるのが消費税がかかることになります。消費税といっても大きな金額に付随してくると、それだけでかなりの高額になることもあるためほかの税金と同様に事前にきちんと金額の目安を把握しておくことが必要となります。

その他のマンション売却にかかる主な経費

ここまでみてきたマンション売却にかかる費用以外にもさまざまな経費がかかることも理解しておきましょう。マンション売却にかかる主な経費は次のとおりです。

  • 書類の準備にかかる手数料
  • 内覧を受け入れる準備費用
  • 手続き代行の報酬
  • 住宅ローンに関わる手数料
  • 仮住まいと引っ越し費用

これらの経費について具体的にみていきましょう。

書類の準備にかかる手数料

不動産売買には、さまざまな書類が必要となります。身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票などが主な書類ですが、これ以外にも必要書類は多数あります。具体的には次のとおりです。

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
  • ローン残高証明書またはローン返済予定表
  • 銀行口座書類
  • 土地測量図・境界確認図
  • 建築設計図書・工事記録書など
  • マンションの管理規約、使用催促など
  • マンションの維持費確認書類
  • 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
  • 地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など
  • パンフレット

これらの書類の中で取得するのに費用がかかるのは、印鑑証明書、住民票、ローン残高証明書またはローン返済予定表、土地測量図・境界確認図耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など、地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書などになります。

それぞれの取得費用は高額ではありませんが合計するとそれなりの金額になるため注意が必要です。

内覧を受け入れる準備費用

不動産売却の場合、内覧を希望した人に対応する必要があります。引っ越し済みの場合には家具などもない場合が多いため内覧は不動産会社の担当者が行うケースも多くあります。居住中の場合には自分も一緒に対応する必要があるケースもあるでしょう。

内覧で必要となる経費は、内覧希望者にとって少しでも印象を良くするための清掃費用などになります。リフォームをする必要はありませんが、室内をよく見せる工夫は売却をスムーズに行う場合には必要となります。たとえば簡単な修理やホームステージング、ハウスクリーニングはリフォームよりも安くて効果的です。

内覧でよい印象を与えることができれば売却に一歩近くことができるでしょう。ここは手を抜かずに少し費用をかけたとしてもきちんとしておくことが大切です。

手続き代行の報酬

不動産を売却すると名義変更や抵当権抹消手続きが必要となります。手続きは自分することも可能です。ただし書類が複雑であったり何度も窓口に足を運ばなくてはならいないなど手間がかかることも多くあります。

そこで、司法書士に代行を依頼することも可能であることを知っておきましょう。司法書士に依頼すでば手続きに必要な書類を作成してるだけでなく法務局の申請も行ってくれます。平日は仕事で窓口が開いている時間になかなか出向けないという人は司法書士に依頼すると安心です。

ただし、依頼する場合は司法書士への報酬が必要となる点には注意が必要です。

住宅ローンに関わる手数料

不動産の売却では住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。住宅ローンを繰り上げ返済する際には繰上げ返済手数料が必要となります。さらに、住み替えで住宅ローンを乗り換える場合には乗り換え手数料がかかる点も覚えておきましょう。

仮住まいと引っ越し費用

現在居住している不動産を売却して新居に住み替える場合には、引っ越し費用が必要となります。引っ越しエリアが遠いほど費用が高くなるため引っ越し費用も事前に見積もりを取っておくことをおすすめします。

さらに、新居が決まる前にとにかく先に不動産を売却したいという場合には、購入者が引っ越してくる前に引っ越しをしなければならないため仮住まい先をみつける必要も出てきます。このばあ、仮住まいへの引っ越し費用とそこから新居に引っ越すための引っ越しで2回分の引っ越し費用が必要となります。

マンション売却経費を安く済ませるためのコツ

マンション売却時にかかる経費をできるだけ安く済ませたいという人もいるでしょう。こうした場合には次のような方法を利用することも検討してみましょう。

  • 不動産会社に不動産買取を依頼する
  • 仲介手数料の割引があるところを選ぶ
  • 特別控除を活用して税額を減らす

このようにマンション売却経費を安く済ませるためのコツはいくつかあります。ここではそれぞれについて詳しくみていきましょう。

不動産会社に不動産買取を依頼する

不動産売却では主に不動産仲介と不動産買取の2種類から売却方法を選択するのが一般的です。仲介を利用すれば仲介手数料が必要経費に含まれることになるでしょう。一方で不動産買取は仲介を行うのではなく、不動産業者に不動産を直接買い取ってもらうサービスです。

不動産会社は買い取った不動産のリフォーム・リノベーションして新たに売り出すことで利益を得るため仲介手数料がなくても利益にはなるということです。

買取で売却する場合に注意しておきたいのが買取価格です。買取は比較的短期間で売買契約が成立するため早い段階で現金を手にすることができます。ただし、市場価格より売却額安くなってしまうというデメリットもあります。

仲介手数料の割引があるところを選ぶ

マンションの売却経費で比較的大きな金額になるのが仲介手数料です。仲介手数料は法律で上限が決まっていますが、必ずしも請求しなくてはならないものではありません。

たとえば、買主と売主を両方仲介する両手取引をしている不動産会社の場合は、どちらからか仲介手数料をもらえればよいため、場合によっては仲介手数料を無料にしてもらえることもあります。無料とは行かなくても仲介手数料を割引してもらえる可能性がある不動産会社を選ぶのも経費を安く抑えるポイントです。

ただし、他の名目で手数料を請求される可能性もあるので注意が必要な点はあります。

特別控除を活用して税額を減らす

マンション売却では、特別控除を活用することができます。特別控除を活用できれば譲渡所得税の金額を減らすことができるため経費の軽減につながります。具体的には次のような控除を利用できる可能性があります。

  • 3000万円の特別控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • マイホームの買い替えの特例

3,000万円の特別控除はマイホームを売却した際に適用される特別控除です。所有期間関係なく活用できるため税金を大幅に減らすことができる制度になります。

10年超所有軽減税率の特例は、売却予定の不動産の所有期間が10年を超えている場合に適用されます。具体的には、6,000万円以下の税率が下がることで税金を減額することが可能となります。

住み替えのためにマンションを売却した場合、マンションを売却して利益が出てもその額よりも高い家を買えば税金がかからないのが、マイホーム買い替えの特例です。

特別控除を適用するためには必要要件を満たす必要があるため事前に控除の対象に当てはまるかを確認しておくことを必要です。また、複数の特別控除がありますが併用できないものもあるため確認しておきましょう。

マンションの売却にはさまざまな経費が必要になる

ここまでみてきたようにマンションの売却にはさまざまな経費が必要となります。経費を少しでも安く抑えたい場合にはまずどのような経費が必要となるのかを事前に知っておくことが大切です。事前に確認することで削減できる経費をしっかりと削減して経費節約ができるようにしましょう。

とくに仲介手数料は大きな金額になることもあるため、事前に確認できていると安心です。仲介手数料を確認するためには売却予定のマンションの査定額があると計算できます。マンションの査定額は不動産会社に依頼すれば目安の査定額を提示してもらうことが可能です。

ここで注意したいのは、不動産の査定は1社のみに依頼するのではなく、複数社に依頼するという点です。複数社に依頼することで査定額を比較することができます。自分が把握していた相場を目安にして査定額が適正だと感じる不動産会社に訪問査定を依頼するとよいでしょう。
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