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東京都内の戸建て売却相場は?市場動向と高く売却するための方法

東京都内の中古戸建ての売却を検討しているものの、「いくらで売れるか心配」「できるだけ高く売却する方法が知りたい」「戸建て売却にいくらかかるのか」など、多くの疑問を抱えている人もいるかもしれません。

東京都内の戸建ては高額売却できる傾向がありますが、所有物件の相場感をつかんだり、売却のタイミングを計ったりするためにも、市場動向のチェックが必要不可欠です。

ここでは、都内戸建て売却の最新の動向や売却相場をはじめ、高く売るためのコツや売却の流れ、また戸建ての売却にかかる費用や税金など、売却前に知っておきたい基礎情報をわかりやすく紹介します。

都内戸建て売却の動向と相場

不動産の売却相場は常に変動しているため、売却を成功させるために、市場動向を常にチェックする必要があります。最新の動向と都内の売却相場を確認しておきましょう。

最新の動向

2022年の東日本不動産流通機構の月例マーケットウォッチによると、1月から3月期の中古戸建住宅の成約件数は、首都圏全体で3,503件と、前年同期から-16.7%の2桁減となっています。

成約件数は全域で3四半期連続して減少しており、東京以外の地域は前年同期比で10%減、東京都区部と多摩地域は共に20%減少という結果でした。

一方、成約価格は、前年同期と比べると8.7%上昇して全域でプラスが続いています。東京都区部は7期連続、多摩地区は5期連続で前年同期を上回る結果がでています。

また、成約物件の築年数を見てみると、築31年以上の場合、成約比率は23.7%で前年よりも-1.9%縮小しました。

一方、築21年から25年は13.7%、築6年から10年は14.9%比率が拡大しており、新築から年月が経過するにつれ、成約価格は低下する傾向が見て取れます。

参考:すまいステップ

売却相場

1月から3月期の、東京都内の戸建て平均成約件数は1,089件で、東京都区部が前年同期比から-21.9%、多摩地区が-21.6%減少しています。

一方、都内の平均成約価格は5,182万円で、東京都区部は前年同期から+9.8%、多摩地区が+4.8%と、こちらは7半期連続で上昇しています。

なお、首都圏の成約土地面積は、平均141.26平方メートルと前年同期から-4.2%、建物面積の平均は103.62平方メートルで-1.2%と、双方とも4半期連続で縮小しています。

また、中古成約物件の平均築年数は20.82年で、前年同期から-0.36年でした。

【都内中古戸建住宅の成約件数・価格】

中古戸建住宅成約件数成約価格
東京都平均1,089件
前年期比:-21.8%
前期比:-7.7%
5,182万円
前年期比:+8.1%
前期比:+3.9%
 (東京都区部)605件
前年期比:-21.9%
前期比:-10.4%
6,373万円
前年期比:+9.8%
前期比:+5.4%
 (東京多摩)484件
前年期比:-21.6%
前期比:-4.2%
3,693万円
前年期比:+4.8%
前期比:+3.3%

※2022年1月から3月期

【首都圏の成約土地・建物面積と成約築年数】

中古建物住宅2022年1月から3月期
成約土地面積141.26平方メートル
前年同期比:-4.2%
前期比:-0.4%
成約建物面積103.62平方メートル
前年同期比:-1.2%
前期比:-0.0%
成約平均築年数20.82年

※参考:すまいステップ

戸建て売却の流れ

売却の手続きをスムーズに進めるために、戸建て売却の流れを事前に確認しておきましょう。

  1. 不動産会社に査定を依頼する
  2. 媒介契約締結
  3. 売却活動
  4. 売買契約締結
  5. 決済と引き渡し

1.不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に、どの程度の価格で売却できるか査定してもらいましょう。査定額は会社によって異なるため、査定を依頼する際は、複数の会社に頼むのがポイントです。

不動産会社の査定には、類似物件の成約価格や市場状況などのデータを用いる「机上査定」と、実際に物件を見て査定する「訪問査定」があります。

大まかな相場を知りたい場合は机上査定、精度の高い査定額を知りたい場合は訪問査定というように、目的に合った査定方法を選択しましょう。

また戸建ての売却には、本人確認書類や登記済権利書など、さまざまな書類が必要です。手続きを滞りなく進めるためにも、前もって準備しておくことが大切です。

2.媒介契約締結

査定依頼の結果、自分に合った不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産売買のための売却活動から契約に至るまでの手続きを会社に依頼することです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴は異なります。

一般媒介契約は、複数社との契約が可能なことに加え、自分が買主を見つけて取引できるなど、ほかの契約形態に比べると、自由度の高さが大きな特徴です。

一方、専任媒介契約は、1社のみの契約ですが自己発見取引が可能です。また一般媒介契約とは異なり、不動産流通機構が運営する「レインズ」への登録義務や販売活動の報告が義務化されています。

専属専任媒介契約の場合、1社のみの契約で自己発見取引もできませんが、レインズの契約は契約日から5日以内、また販売活動の報告は7日に1回以上と、3つの契約に中で最も制限の多い契約です。

媒介契約する際は、契約形態の特徴からメリット・デメリットを見極めて、自分に合った契約を選択しましょう。

【媒介契約の種類と特徴】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約可能1社のみ1社のみ
自己発見取引可能可能不可
契約期間規定なし(3ヵ月が一般的)最長3ヵ月最長3ヵ月
レインズ登録義務規定なし契約日から7日以内契約日から5日以内
販売活動の報告規定なし14日に1回以上7日に1回以上

3.売却活動

媒介契約を締結した後、不動産会社主導でいよいよ売却活動がスタートします。会社は、不動産掲載サイトやチラシ、新聞広告などを活用し購入希望者を募るのが一般的です。

売買活動によって内覧希望者が現れると、通常、売主も物件の案内や説明に立ち会う必要があります。

内覧の準備として、いつ希望者が現れても良いように、部屋の掃除や整理整頓を行っておきましょう。汚れが気になる水回りの掃除や、いらないものを処分するだけでも部屋の印象は大きく変わります。

中には、インテリアや小物などで部屋の見栄えを良くする「ホームステージング」のサービスを提供する不動産会社もあるので、上手く利用するのもひとつの方法です。

4.売買契約締結

売買活動で見つかった買主と、売買契約の締結を行います。契約日には、売主と買主、不動産会社の三者が顔を合わせ、重要事項の説明や売買契約書の読み合わせが行われます。

売買価格や引き渡し日など、売主と買主の間で条件の折り合いがつけば、双方が売買契約書へ署名・捺印し、売主は買主から、契約成立の証拠金である手付金(売買価格の10%)を受け取る流れです。

また契約の締結日には、売主、買主の双方が、不動産会社に仲介手数料の2分の1を支払います。

5.決済と引き渡し

売買契約で決定した引き渡し日に、売主、買主、不動産会社のほか、司法書士や金融機関の担当者など立ち会いのもと、決済と物件の引き渡しが行われます。

売主は買主から手付金を除く残金を受け取り、決済と同時に、物件の移転登記申請を行って家の引き渡しを行います。買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関で決済を行うのが一般的です。

また当日は、売主、買主双方が不動産会社に仲介手数料の残金、売主は司法書士に登記費用を支払います。

加えて、引き渡し日には、本人確認書類や登記済権利証、固定資産税等納付通知書等の書類が不可欠です。スムーズに手続きを進めるためにも、前もって必要な書類をそろえておきましょう。

都内戸建てを高く売却するための方法

全国的に見ても、都内の戸建ては高額で売れる傾向にありますが、近年、東京都の一戸建ての取引は緩やかに減少傾向にあります。都内の戸建てをできるだけ高く売却するポイントをいくつか確認しておきましょう。

査定は必ず複数の不動産会社に依頼する

不動産会社に査定依頼する際は、必ず複数社に依頼しましょう。

最初から1社に絞ると、その査定額が適正であるかどうか判断がつきません。複数の会社が算出した査定額を比較検討することで、適正な売却価格を確認することが可能です。

複数の不動産会社に足を運ぶ時間がない、手間をかけたくないという場合は、一括査定サイトを利用するのもひとつの方法でしょう。家に居ながらにして、一度にまとめて複数社に査定依頼できるのが大きな特徴です。

一括査定サイトのすまいステップは、厳選審査を通過した全国の不動産会社の中から、最大4社に無料で一括査定依頼できる上、入力時間は2分から3分と手続きも簡単です。

経験豊富な実績のある担当者に出会えることで、短期売却も期待できます。また、売却経験者の口コミも観覧できるため、評判を参考に不動産会社を選ぶことも可能です。

参考:すまいステップ

都内の戸建て売却が強みな不動産会社に依頼する

都内の戸建てを高く売却するには、不動産会社の強みを見極めることが大切です。

不動産会社にはそれぞれ得意、不得意分野があります。マンション売却に強い会社、土地の売買を得意とする会社、あるいは賃貸に強い会社などさまざまです。

できる限り高く売却するためにも、都内の戸建て売却に強みを持つ会社に依頼しましょう。

また、都心の一戸建ては高額で売却される可能性が高い傾向にあります。そのため、不動産会社を選定する際は、高額物件の取引実積が豊富であるかも念頭に置いて検討するのがポイントです。

査定前には相場を調べる

不動産会社に査定依頼する前に、所有物件のおおよその相場を調べておきましょう。相場観を掴むことで、不動産会社の査定額が妥当であるか判断がつきやすくなります。

自分で相場を調べるには、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケットインフォメーション」などを利用するのがおすすめです。

レインズを利用すると、不動産の成約価格など直近1年の取引情報を、一般の消費者でも確認することができます。

駅からの距離や面積、間取り、築年数などの項目を絞り込むことで、条件が似通った一戸建てがどの程度の価格で売却できるのか、所有物件の大まかな相場を把握することが可能です。

参考:レインズ・マーケットインフォメーション

査定額の根拠を聞く

不動産会社の査定結果が出たら、担当者にその根拠を必ず聞くようにしましょう。相場よりも高い場合や安い場合は、検討し直す必要があります。

不動産会社は、エリアの成約事例をもとに査定額を算出するのが一般的ですが、中には仲介手数料を確保するために、相場よりも極端に高い査定額を提示する会社もあるので注意が必要です。

売出価格が相場より高いと買い手の足が遠のき、結局価格を下げて売却せざるをえないケースも少なくありません。

売却で失敗しないためにも、不動産会社を選ぶ際は、成約実績に基づいた具体的な根拠を説明できる不動産会社を選ぶのがポイントです。

売却には時間の余裕を持つ

一戸建ての売却にはトータルで6ヵ月程度かかります。売却は余裕をもって臨むのが売却成功への近道です。

不動産会社による売却活動がスタートして買主と売買契約を締結するまでに、少なくとも3ヵ月から6ヵ月はかかります。

また、不動産会社の査定を受ける前に、自分で相場を調べたり複数社の査定結果を比較検討したりするなど、不動産会社と契約する前準備に1週間から4週間ほど時間が必要です。

さらに売却後には、物件の引き渡し準備や、買主のローン本審査期間などもスケジュールに組み込まなければなりません。

スケジュールに十分な余裕がないと、売り急ぎで値下げに追い込まれ損害が出る可能性もあるため、売却には時間のゆとりを確保することが大切です。

戸建て売却でかかる費用と税金

戸建ての売却には、さまざまな費用や税金が発生します。売却価格の4%から6%程度と言われる、これらの費用や税金を、事前に把握して資金計画を立てると安心です。

かかる費用

戸建ての売却にかかる費用には、不動産会社に支払う仲介手数料のほか、引越し費用、必要に応じてクリーニング費用や抵当権抹消費用などが発生します。

仲介手数料

仲介手数料は物件が売却できた場合に、売主や買主が不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料は消費者の不利益をさけるために、宅建業法で上限が定められています。

支払いのタイミングは、売買契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。なお、仲介手数料の相場は、不動産の売買価格によって変動します。

【仲介手数料の上限】

売買価格仲介手数料
400万円超(売却価格×3%+6万円)+消費税
200万円超から400万円以下(売却価格×4%+2万円)+消費税
200万円以下(売却価格×5%)+消費税

引越し費用

住んでいた自宅を売却する場合は、引越し費用が必要です。引越し費用は、荷物の量や距離、また時期にもよりますが、10万円から30万円程度を目安に見ておく必要があるでしょう。

2月から4月は、就職や入学などが重なる繁忙期のため、引越し費用は比較的高めです。一方、5月から1月の通常期は、繁忙期に比べて予約が取りやすく費用も比較的低い傾向にあります。

条件によっては数万円の差がつく場合もあるため、できるだけ費用を抑えたい場合は、通常期に引越しをずらすのもひとつの方法でしょう。

参考:全日本トラック協会

クリーニング費用や処分費

状況によっては、クリーニング費用や不用品の処分費なども必要です。内覧に備えて、購入希望者の印象を良くする戦略として、クリーニングを依頼することもあるでしょう。

義務ではありませんが、自力で掃除をするのが難しい場合や、掃除に時間や手間をかけられない場合に利用すると便利です。

クリーニング費用は部屋の広さや数、またクリーニングの内容によって異なりますが、物の多い居住中の家は掃除しやすい空き家よりも費用が割高な傾向があります。

また、キッチンやバスルームなどの水回りのみをクリーニングすることも可能です。水回りがセットになった「水回りパック」などを利用すれば、個別に依頼するよりも1ヵ所の料金が安くなります。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用は、住宅ローンを組む際、金融機関に設定した抵当権を抹消するための費用です。抵当権とは、万が一返済が滞った場合に金融機関が家を担保にできる権利を指します。

抵当権のついた不動産は売却できないため、物件から抵当権を外し登記情報を変更する必要があります。この登記抹消には、司法書士に支払う報酬や新居購入にかかる登録免許税が必要です。

個人で抵当権抹消を行う場合は、不動産1個に対し1,000円の登録免許税のみですが、司法書士に依頼した場合は、登録免許税に加えて手数料が必要となります。

支払う税金

家を売却すると、売買契約書の作成時に必要な印紙税や、売却で利益が出た場合には、譲渡所得税などが発生します。

印紙税

印紙税は、売買契約書の作成時に売買代金に応じた印紙を貼って納付する税のことです。税額は不動産の売買代金よって異なりますが、令和4年3月31日まで軽減措置の適用が可能です。

印紙税を納めない場合、過怠税として通常の3倍額を支払う必要があるため注意しましょう。軽減措置適用後の、売買代金に応じた印紙税の税額は次の通りです。

【印紙税】

売買代金税額(軽減税率)
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下10,000円
5,000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円

譲渡所得税

不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合は、譲渡所得税が発生します。譲渡所得には、所得税・住民税・復興特別所得税が合わせて課せられますが、売却で利益が出なかった場合は支払う必要はありません。

譲渡所得は、不動産の譲渡価格から、不動産の取得にかかった取得費と売却にかかった売却費用を差し引いて算出するのが一般的です。

  • 譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

また譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によっても変動します。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、比較すると長期譲渡所得の方が税率が低いのが特徴です。

【長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率】

項目長期譲渡所得短期譲渡所得
所有期間 5年超 5年以下
税率・所得税:15.315%
・住民税:5%
合計20.315%
・所得税:30.63%
・住民税:9%
合計39.63%

※所得税税率に復興特別所得税(所得税×2.1%)を上乗せ

戻ってくる費用や税金もある

物件の売却によって、固定資産税の清算金や住宅ローンの保証料、また火災保険料や所得税など、戻る可能性のある費用や税金もあります。

【戻る可能性のある費用や税金】

  • 固定資産税・都市計画税の清算金
  • 住宅ローン保証料
  • 火災保険料
  • 所得税

毎年1月1日時点の不動産所有者は、1年分の税金を先に納付する仕組みになっています。

しかし、年の途中で物件を売却し引き渡しが行われた場合、売主は残りの期間に応じた固定資産税や都市計画税の清算金を、決済時に買主から受け取ることができます。

同様に、住宅ローンや火災保険料も、未経過の部分の保証料や保険料を返してもらうことが可能です。

また、売却で譲渡益が出なかった場合は、確定申告の際、所得からマイナス分を差し引いて所得税の負担を減らすこともできます。

都内の戸建て売却の相場や動向を把握してより高く売却しよう

2022年1月から3月期の市場動向を見ると、東京都内の戸建住宅の成約件数は、前年同期比で約20%減少しています。一方、成約価格は東京都区部で7期、多摩地区は5期連続で前年同期を上回わっています。

市場の動向は常に変動しているため、できるだけ高く売却するためにも、最新の動向を注視する必要があります。また、売却にかかる費用や税金をあらかじめ確認し余裕をもって売却計画を立てましょう。

また、不動産会社選びも売却の成否を決める大きな要素と言えます。自分に合った会社を選ぶには、複数社に査定依頼して比較検討するのがポイントです。

市場動向や相場を把握して、より高額での売却を成功させましょう。

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