不動産の売却を行う場合には、事前に全体の流れを把握しておくことが大切です。ひとつ一つの過程をしっかりと確認しながら進めることで不動産売却を成功に導くことができるでしょう。
基本的には不動産会社に仲介を依頼して売却を行うことが多いため、売主が行うことは少ないですが、どのタイミングで何が行われるのか、自分は何をすればよいのかはきちんと把握しておくことが大切です。
この記事では不動産の売却を行う際の流れを9つのステップにわけて図解を含めて解説します。不動産売却を成功させるための参考にしてください。
図で分かる【一戸建て売却の流れ】8のステップで売却の全体像をつかもう
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不動産売却の流れ
不動産売却の流れを9つのステップにわけて解説します。具体的には次のような図解で考えるとわかりやすいでしょう。
ステップ1.相場を調べる
まずは不動産の相場を調べることからはじめましょう。このステップを飛ばしてしまう人もいますが、不動産売却でもっとも大切なのは最終的に不動産がいくらで売却できるかです。できるだけ高額で売却できれば次の住まいの資金にしたり生活資金にあてたりとさまざまなプランを計画することができるでしょう。
不動産の相場を調べる方法にはいくつかあります。まずは国土交通省が運営しているレインズと呼ばれる全国の不動産価格が公開されているサイトで売り出し価格を調べたり、土地総合情報システムなどで成約価格を調べたりする方法があります。
さらに手軽な方法としては、新聞の折り込みチラシなどで周辺エリアの不動産情報を確認する方法もあります。自分が売却したい不動産と似たような条件で売り出している物件がどのような価格帯になっているかを確認して相場を自分なりにチェックしておきましょう。
ステップ2.必要書類を準備する
相場を確認したら、次に売却に必要となる書類を準備しておきましょう。不動産の売却で必要となる書類は次のとおりです。
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民票
- 登記済権利書または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
- ローン残高証明書またはローン返済予定表
- 銀行口座書類
- 土地測量図・境界確認図
- 建築設計図書・工事記録書など
- マンションの管理規約、使用催促など
- マンションの維持費確認書類
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
- 地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など
- パンフレット
戸建て、マンション、土地の売却で必要になるのは、身分証明書、実印、印鑑証明書、登記済権利書または登記識別情報、固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書です。
身分証明書は、保険証、運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなどになります。名義人の身分が証明できて可能であれば顔写真がついている物を用意しておくとよいでしょう。実印は売却主本人のものが必要となりますが、共有名義の場合には全員の実印が必要となります。
印鑑証明書は発行から３カ月以内のものが必要です。こちらも共有名義の場合には名義人全員の印鑑証明書が必要となる点に注意が必要となります。
登記済権利書または登記識別情報は、売却する不動産の詳細情報を確認したり登記手続きを行う際に必要となる書類です。固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書は、税額を確認するために必要となります。
登記上の住所と売主の現住所が異なる場合には住民票も必要になります。これも不動産の種類に関わらず必要となり、発行から３カ月以内のものが必要です。
住宅ローンの残債がある場合にはローン残高証明書またはローン返済予定表が必要になります。これも不動産の種類に関わらず必要です。銀行口座書類は、売却金額を振り込みで支払ってもらう場合に必要となります。
マンション以外の不動産であるとよい書類は、土地測量図・境界線図・建築設計図書・工事記録などが必要です。これらは物件の土地範囲や工事の経緯などを証明するものとなります。
マンションの売却で必要となるのがマンションの管理規約、使用催促、マンションの維持費確認書類などになります。買主がマンションで生活していく上で必要となる条件などが記載されている書類であるためできる限り用意しておきましょう。
そのほか、あるとよい書類としては耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書・地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書・パンフレットなどです。これらは住宅の性能を証明するための書類となるためよい安心して不動産を購入してもらうためにも用意しておくとよい書類となります。
ステップ3.不動産会社に査定を依頼する
相場を把握して売却に必要な書類が用意できたら、いよいよ売却予定の不動産の査定を行います。査定を行う場合には、不動産会社に依頼するのが一般的です。まずは不動産会社のサイトで不動産情報を入力してインターネット上で査定してもらう簡易査定を行いましょう。簡易査定はあくまでも目安と考えましょう。
ここで重要になるのがステップ1で行った相場価格の把握です。ここで自分が売却したい不動産の相場を把握していれば不動産会社が提示してきた査定額が適正であるかどうかをある程度判断することができます。
簡易査定で、気になった不動産会社に連絡して実際に不動産を見て査定してもらう訪問査定を行います。訪問査定を行えばある程度正確な査定額を出してもらうことができます。
おすすめは一括査定サイト
不動産の査定は1社のみで終わらずに複数社に依頼するのがおすすめです。複数社に依頼することで査定額を比較することができます。自分が把握していた相場を目安にして査定額が適正だと感じる不動産会社に訪問査定を依頼するとよいでしょう。
ただ複数の不動産会社とやりとりをすることが面倒だったり時間がなかったりする人もいるでしょう。この場合には一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップの不動産一括査定サイトは、1度情報を入力するだけでまとめて複数社に査定依頼をすることができます。
すまいステップでは独自の厳しい審査基準を設けているため全国の優良な不動産会社のみが登録しています。不動産売却では信頼できる不動産会社をみつけることも重要なポイントです。信頼できる不動産会社をみつけたい場合にはすまいステップの利用がおすすめになります。
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ステップ4.媒介契約を結ぶ
査定が完了したら不動産会社と売却のための契約を結びます。不動産会社との契約を媒介契約と呼びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専任専属媒介契約の3種類があります。どの契約を選択するかで売却にかかる条件が変動するため、媒介契約の内容をしっかり確認してから選択することをおすすめします。
媒介契約の種類
3種類の媒介契約の具体的な内容について解説します。
一般媒介契約は、もっとも自由度が高い契約内容となります。契約の有効期間は３カ月で、売主が自分で買主を探すことも可能です。さらに複数の不動産会社と同時に契約を交わすことが可能な点が特徴になります。ただし、自由度が高い反面、売却活動が積極的に行われない可能性がある点を理解しておくことも必要です。
一般媒介契約では他社が売却を決めてしまうと、売却活動にかけた費用はマイナスになってしまうため他社と同時に契約しているような不動産の場合はあまり費用をかけずに売却活動をしようとする不動産会社も多くあります。売却活動の進捗情報を報告する義務もないため現状確認がしにくという点も注意点です。
専任媒介契約は、一般媒介契約よりも自由度は下がります。契約の有効期間は３カ月です。他社との同時契約もできず1社とのみの契約が条件です。1社のみと契約を交わすため売却活動を積極的に行ってもらえるというメリットはあります。
また、2週間に1回の頻度で売却活動の状況を報告することが義務付けられているため不動産の状況が確認しやすい点も特徴です。
専属専任媒介契約は、3つの契約の中ではもっとも制約が多い契約となります。契約の有効期間は３カ月で、売主が自分で買主を探すことはできません。ただし、どうしても個人でみつけた買主と契約したい場合には仲介手数料を支払えば契約を交わすことが可能です。
担当者が専属でついて売却活動をしてくれるため、丁寧な売却活動をしてもらえる可能性が高いのが専任専属媒介契約です。売却活動の報告は1週間に1回の頻度で行われます。売れにくいエリアの不動産の売却を検討している場合などは専任専属売却契約がおすすめです。
ステップ5.不動産会社が売却活動を行う
媒介契約を結ぶと不動産会社が売却活動をスタートします。まずは売り出し価格を決定し、広告宣伝活動を行います。インターネットに情報を公開したりチラシに掲載したりしてできるだけよい条件で早く売却できるように進めてくれるでしょう。
この際に重要となるのは、売り出しスタートの前に自分の希望をしっかり伝えておくことです。売り出し価格はもちろん、値下げ交渉された場合の最低ラインの金額や売却の目標時期なども伝えておきましょう。
ステップ6.購入希望者に内覧対応
不動産会社が行う売却活動のひとつに内覧対応があります。内覧とは、売り出し中の物件を見学したいという購入希望者に不動産を案内する業務のひとつです。売却したい物件がマンションや戸建ての場合には家のなかを見学する内覧が行われるということになります。
購入希望者は不動産を購入した後に解体して更地にしたりリフォームを検討していたりするケースもあるため内覧は売却活動のなかでも特に重要な工程です。
戸建てやマンションの場合、売却を前提に大規模リフォームを行う人もいますが、場合によってはリフォームせずに低い価格で売却したほうがよいケースもあります。大規模リフォームを行うとそれだけ売り出し価格に金額を上乗せすることになります。
購入希望者によっては安く不動産を購入して自分の希望とおりに変更したいという希望を持っている人もいます。そのため、まずはリフオームせずに売り出して内覧対応をするというのもひとつです。
内覧でよい印象を持ってもらえれば売れる可能性が高くなるため内覧の前には家のなかをある程度片付けておくことが必要となります。居住中の場合でも最低限の掃除をしておくことをおすすめします。
内覧前のチェックポイント
内覧の際に購入希望者がどのような点をチェックするかを理解しておくことも大切です。内覧前にチェックされそうな箇所はきちんと整備しておくようにしましょう。内覧前にチェックしておきたいポイントは次のとおりです。
- 浴室・洗面台
- 台所
- トイレ
- リビング・ダイニング
- 玄関
- ベランダ・バルコニー
- 窓ガラス
- クローゼット・ロフト
内覧でよくチェックされるのが水回りです。水回りに清潔感がないと印象が悪くなってしまうといってもよいほど水回りの清潔感は重要とないます。
浴室・洗面台は、カビや水垢、鏡の汚れなどはきれいに掃除しておきましょう。湿った感じのままだと印象が悪くなるため、内覧しやすくするためにも乾いた状態にしておくこともおすすめです。
台所も重要なポイントになります。コンロやシンク周りはきれいに磨いておきましょう。居住中の場合には生ゴミの臭いなどにも注意を払うことが必要です。生活感が出るのは仕方ないとしても清潔感を保つことは求められます。
トイレも同じく、臭いやカビ、水垢、ほこりなどがないように掃除しておきましょう。天井などもよくチェツクして汚れがないようにしておくとよいでしょう。
リビング・ダイニングはできるだけ広い印象を持ってもらうことが必要です。居住中であれば不要なものは処分して新しい生活がイメージしやすい状態にしておくとよいでしょう。
玄関は第一印象を決める重要なポイントです。玄関が物で溢れていたり汚れていると印象が悪くなってしまいます。収納できる物は収納して不要な物は処分しておきましょう。土間の部分は水拭きしておくときれいな印相を与えることができます。
ベランダ・バルコニーは、物を撤去して広くしておきましょう。洗濯物などは干さず、床もみがいておく必要があります。バルコニーは枯れ葉やゴミが溜まりやすので丁寧に掃除しておくようにしましょう。
窓ガラスは、基本的な拭き掃除が必要です。忘れがちなのが網戸の掃除です。網戸は思いの外汚れていることが多いので忘れずに掃除して日光がよく入るようにしておきましょう。
クローゼット・ロフトは、中を見られる可能性を考えて整理しておく必要があります。見た目だけをきれいにするために荷物を詰め込んでしまうと、いざというときに困ったことになるでしょう。クローゼットやロフトはサイズを知りたいという内覧希望者がいる可能性を考慮しておく必要があります。
このように内覧を行う際には家全体を見せることになるため、できる限りの範囲で掃除をしておく必要があります。とくに水回りは重要視する人が多いため最低限、水回りだけでもきれいにしておくとよいでしょう。
ステップ7.売買契約を結ぶ
売却活動を経て、購入希望者と条件交渉を行い、折り合いがついたら売買契約を結ぶことになります。売買契約では、売買契約書に売主・買主の双方が署名・捺印し、買主から手付金を受け取ることで契約が締結します。
大きなお金が動く契約になるため契約は慎重に行う必要があります。
売買契約書のチェックポイント
売買契約書を交わす際に、チェックしておきたいポイントがいくつかあります。契約後にトラブルにならないためにも、売買契約書でチェックしておきたいポイントを抑えておきましょう。具体的には次のような項目があげられます。
- 売買物件の表示
- 代金や手付金などの支払い日
- 土地の実測・土地代金の精算
- 所有権の移転・引き渡し
- 付帯設備の引き継ぎについての詳細
- 税金の精算
- 手付の解除について
- 引き渡し後に自然災害などがあった場合の取り決め
- 契約違反時のペナルティ
- ローン特約について
契約書には多くの項目が記載されています。もちろんすべてを確認してから署名・捺印を行うことが重要ですがとくに注意しておきたい点は上記の項目です。一度契約を結んでから解除する際のリスクは大きいため契約前に買い手に問題がないかを確認しておくことも重要です。
ステップ8.決済・引き渡し
売買契約書が問題なく締結されたら、あとは決済・引き渡しとなります。決済・引き渡しは、契約を結んでから2週間?1カ月後の平日午前中に行われるのが一般的です。引き渡しまでに引越しは済ませておきましょう。それ以外にも住宅ローンの完済や物件の最終確認なども済ませておく必要があります。
今タイミングで、買主から手付金を除いた残金を受領し、仲介手数料の残りを業者に支払うなど、諸費用の支払いを済ませましょう。決済が完了すれば当日中に司法書士が法務局に行き、売主から買主への所有権移転登記を申請してくれます。
所有権が買主に移れば、不動産売却取引は完了となります。
ステップ9.確定申告
不動産を売却して売却額を受け取ったら売却は完了となります。ただし、不動産を売却すると基本的に翌年の毎年2月16日から3月15日に確定申告と税金の納付を行う必要が出てくる点には注意が必要です。ただし、確定申告が不要なケースもあります。
まず確定申告が必要となるのは、不動産を売却して利益がでた場合です。不動産を購入した金額よりも不動産が売れたときの金額が高額だった場合に利益が出たと考えることになります。売却益に税率を乗じることで譲渡所得税の金額が算出されます。
確定申告が不要なケースは、不動産を売却した際に利益が出なかった場合です。たとえば3,000万円で購入した不動産を1,500万円で売却した場合には1,500万円のマイナスとなるため利益がなかったと考えることになります。この場合には確定申告は不要です。
不動産売却の流れを把握してスムーズに売却しよう
不動産を売却する場合には、いきなり不動産会社に連絡するのではなくまず自分で近隣不動産の売り出し価格と比較して相場を把握するところからスタートしましょう。できるだけ高額で不動産を売却した場合にはとくに慎重な行動を取ることをおすすめします。
相場を把握したあとは、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社のみに依頼すると査定額を比較することができないため損をしてしまう可能性も出てきます。相場に見合った金額の査定額を適切に提示してくれる不動産会社に訪問見積もりを依頼して具体的な売り出し価格を決定するようにしましょう。
信頼できる不動産会社をみつけることが不動産売却を成功させる鍵を握るといっても過言ではないといえます。複数の不動産会社を比較して担当者との相性なども確認したうえで媒介契約を結びましょう。媒介契約にも種類があるため、自分が売却したい不動産の種類や売却条件にあわせた契約を結ぶことが必要です。
信頼できる不動産会社を手軽にみつけたい場合には、すまいステップの無料一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップは独自の厳しい審査基準を設けているため、この審査をクリアした優良な不動産会社のみが登録されています。
そのため全国各地の優良な不動産会社にまとめて査定を依頼することができるため便利に活用することが可能です。