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家の売却にかかる税金をシミュレーション!計算方法を徹底解説

  • 更新日:2024年6月13日
監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
家の売却にかかる税金をシミュレーション!計算方法を徹底解説

家を売却して利益が生じた場合は譲渡所得税が課税されます。家の売却では譲渡所得税がメインの税金として知られていますが、実は別の箇所で税金が発生することもあることを知っておきましょう。

この記事では家の売却にかかる税金をシミュレーションします。計算方法についても徹底解説しますので参考にしてください。

簡単に家の売却でかかる税金の額を知りたい方は、不動産売却の税金シミュレーションで算出できます。

もくじ

家売却のシミュレーションをしてみましょう

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

家の売却にかかる税金の種類

家の売却にかかる税金は主に次のような種類があります。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

それぞれの特徴について詳しく解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、家の売却で利益を得たときに課せられる税金です。家を売却した翌年の2月中旬から3月中旬にかけて確定申告を行うことで納税します。譲渡所得税には所得税・住民税・復興特別所得税が含まれている点にも注目しておきましょう。

さらに家の所有期間に応じた税率がかけられる点も注意点です。具体的には所有期間5年が境目になります。譲渡所得税は所有期間5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられています。5年を過ぎると税率が変動するため売却のタイミングをよく検討する必要が出てきます。税率については次のとおりです。

  • 短期譲渡所得:所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%
  • 長期譲渡所得:所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%

こうしてみると、短期譲渡所得と長期譲渡所得を比較すると税率が2倍近く異なることがわかります。5年を迎えそうなタイミングで売却を検討している場合には、少し待って5年を過ぎてから売却することも検討してみるとよいでしょう。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書にかかる税金です。契約金額に応じた税額が課せられるため、いくらの税額になるかは次の表を参考にしてください。

契約金額印紙税額
1万円未満非課税
10万円以下200円
50万円以下200円
100万円以下500円
500万円以下1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円
5億円以下60,000円

印紙税は売買契約の金額によって変動するため表を参考に事前に確認しておきましょう。

参考:国税庁

登録免許税

家を売却する際にまだ住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンを完済する必要があります。なぜなら、住宅ローンを利用している間は抵当権が金融機関にあるからです。抵当権がある状態では勝手に家を売却することはできません。抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済して登記を変更する必要があります。

この抵当権抹消登記に必要なのが登録免許税です。ひとつの不動産に対しての税額は1,000円とされています。

消費税

家の売却で消費税が発生するのは疑問に感じる人もいるでしょう。消費税は家の価格に課せられるのではなく、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に手続きを依頼した場合の報酬に課せられるものです。たとえば仲介手数料であれば次のような計算で上限が算出されます。

仲介手数料=売却金額×3%+6万円+消費税

税率はいずれも10%です。思わぬところにも税金が課税されるため売却の際には見落とさないようにしておきましょう。

家の売却にかかる譲渡所得税の計算方法

家の売却で課税される大きな税金といえば譲渡所得税です。譲渡所得税は、以下の式で求めることができます。

譲渡所得税の計算方法の図

それでは、それぞれの項目について見ていきましょう。

①売却価格

売却価格は、家売却によって得られる金額のことです。

②取得費用

取得費用は、家を手に入れた時にかかった金額に設備費や改良費を足した合計の金額のことです。取得費には、以下の項目を含むことができます。

  • 家の購入費
  • 購入時にかかった印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 仲介手数料
  • 設備費
  • 改良費

相続した家などで、購入価格や改良費などがわからず、取得費用が正確にわからない場合は、売却価格の5%を取得費用として計算されます。

③譲渡費用

譲渡費用は、家を売却するためにかかった費用のことです。譲渡費用には、主に以下の項目が含まれます。

  • 仲介手数料
  • 土地の測量にかかった費用
  • 建物の解体費用

※修繕費や固定資産税など家の維持、管理のためにかかった費用は、含むことができないので注意しましょう。

④特別控除額

特別控除額は、国が設けている特別控除の特例の条件を満たすことで、譲渡所得税を軽減できる金額のことです。

マイホームや相続した空き家の売却時に税金の負担を軽減できる3,000万円の特別控除の特例があります。

詳しい適用要件の詳細は以下に掲載していますので、ご自身が該当しないか確認してみてください。

▼2つの3,000万円控除

種類適用要件(一部)
相続空き家の3,000万円控除
  • 被相続人が生前1人で住んでいた土地である
  • 被相続人から相続した家屋を取り壊した土地である
  • 令和5年12月31日までに売る
  • 相続開始から3年を経過する日の属する12月31日までに売却
マイホームの3,000万円控除
  • 自分が住んでいた土地を売る
  • 家屋の取り壊しから1年以内に売却
  • 取り壊しから売却までに事業用(駐車場など)に使用していない
  • 売った年の前年・前々年にその他の特例を利用していない

参考:「マイホームを売ったときの特例」、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

⑤税率

税率は、家の所有期間に応じて変わるため、譲渡所得税を算出する際には以下の表を参考にしてください。

所有期間
5年以下5年超
所得税30%15%
復興特別所得税0.63%0.315%
住民税9%5%
合計39.63%20.315%

課税譲渡所得に対し、5年以下の家の場合は39.63%、5年超の家の場合は20.315%をかけることで、譲渡所得税を算出することができます。

みんなの不動産売却体験談

male

静岡県静岡市駿河区 / 30代

査定価格50万円売却価格50万円

不動産会社の決め手
査定金額に関しては、売買件数の多さから常識から大きく外れた金額にはならないと予測できたので、担当者の対応の良さが一番大きかったです。物件の近くに住んでいて地域をよく知っており、対応も早かったのが大きかったです。
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male

山口県下関市 / 60代

査定価格180万円売却価格180万円

不動産会社の決め手
一般の方の買い手がつかない場合には、不動産会社に買い取っていただくことを条件として選定し、一年を超えるようであれば不動産会社による買取に移行していただく旨、了承していただいていたから。
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大分県大分市 / 50代

査定価格3,000万円売却価格3,000万円

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岩手県花巻市 / 30代

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譲渡所得税のシミュレーション例

これまで譲渡所得税の計算方法や、使える特例を紹介してきました。そこで実際に譲渡所得税はいくらになるのか、以下の3つのケースでシミュレーションをしてみます。

① 300万円で買った土地を500万円で売却したケース

1つ目のシミュレーションは、300万円で購入した土地を500万円で売却したケース。所有期間を7年、譲渡費用を30万円として計算しました。

譲渡所得=500万円-300万円-30万円=160万円

譲渡所得税=190万円×0.20315 =32.504万円

よって譲渡所得税は、約32万円となります。

② 1,500万円で買った土地を2,000万円で売却したケース

2つ目のシミュレーションは、1,500万円で購入した土地を2,000万円で売却したケース。所有期間を3年、譲渡費用を200万円として計算しました。

譲渡所得=2,000万円-1,500万円-200万円=250万円

譲渡所得税=250万円×0.3963 =99.075万円

よって譲渡所得税は、約99万円となります。

③ 2,000万円で買った家を3,000万円で売却したケース

3つ目のシミュレーションは、2,000万円で買った家を3,000万円で売却したケースです。所有期間を11年、譲渡費用を500万円として、「3,000万円の特別控除」を使い計算しました。

課税譲渡所得=3,000万円-2,000万円-500万円-3,000万円=-2,500万円

譲渡所得税=-2,500万円×0.1421 < 0

この場合は、譲渡所得税がマイナスになったので、この場合の譲渡所得税は0円です。

④ 購入代金不明の相続した家を1,000万円で売却したケース

4つ目のシミュレーションは、購入代金不明の相続した家を1,000万円で売却したケースです。購入代金が不明の場合、売却額の5%を取得費として計算し、所有期間を9年、譲渡費用を100万円として、「3,000万円の特別控除」を使い計算しました。

課税譲渡所得=1,000万円-1,000万円×0.05-100万円-3,000万円=-2,250万円

譲渡所得税=-2,250万円×0.20315 <0

この場合は、譲渡所得税がマイナスになったので、この場合の譲渡所得税は0円です。

※厳密にシミュレーションしたい場合は減価償却費も加味する

減価償却費は、経年劣化により下がった家の価値を表す金額のことです。減価償却費は、以下の計算式により算出することができます。

減価償却費=家の購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の構造によって異なるため、以下の表を参考にしてください。

建物の構造木造木骨モルタル鉄筋(鉄骨)コンクリート3mm以下の骨格材を用いた軽量鉄構造3mm超4mm以下の骨格材を用いた軽量鉄構造
償却率0.0310.0340.0150.0360.025

参考:国税庁「減価償却費の計算について」

経過年数は、6か月以上の端数は1年とし、6か月未満は切り捨てて計算します。

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家売却時に使える特例

3,000万円の特別控除のほかに、売却益が出た場合に税金の負担を軽減できる特例や、損失が出た場合に使える特例があります。

売却益が出た場合に使える特例

売却益が出た場合に適用できる特例は、以下の3つです。

① 10年超のマイホームを売却した時の軽減税率の特例

10年を超える居住用住宅を売却する際に、軽減税率を適用することができる特例です。この場合の軽減税率は以下の通りです。

課税譲渡所得
6,000万円以下の部分6,000万円超の部分
所得税10%15%
復興特別所得税0.21%0.315%
住民税4%5%
合計14.21%20.315%

課税譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に関しては14.21%、6,000万円を超える部分に関して20.315%の税率がかかります。この特例は、3,000万円の特別控除の特例と併用することができます。

② 10年超マイホームを買い替えた時の特例

10年を超える居住用住宅を買い替えた際に、譲渡所得税を将来に繰り延べることができる特例です。この特例は、3,000万円の特別控除の特例や、①の軽減税率の特例と併用できないので注意しましょう。詳しい適用条件は「特定のマイホームを買い替えたときの特例」を参照してください。

③ 相続財産を譲渡した時の特例

相続により取得した家を相続した日から3年以内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を取得費として譲渡所得税を算出できる特例です。細かい計算方法などは「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を参照してください。

損失が出た場合に使える特例

損失が出た場合に使える特例は、以下の2つです。

  1. マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  2. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

① マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

5年を超える居住用住宅を売却し、3年以内に代わりの居住用住宅を取得した場合で、取得費と譲渡費用の合計が売却額を超えた場合に、所得から控除することができる特例です。詳しい条件等は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を参照してください。

② 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っている居住用住宅を住宅ローンの残高を下回る金額で売却し、損失が出た場に所得から控除することができる特例です。詳細は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を参照してください。

家の売却で発生する税金の注意点

家の売却で発生する税金にはいくつかの種類があり、控除や特例が利用できることが理解できたでしょう。ここでは家の売却で発生する税金に関する注意点について3つ解説します。ポイントをしっかり押さえて損をしないようにうまく節税しましょう。合

取得日と売却日の判定にはルールがある

家を売却した場合に発生する税金を節税するポイントとして、家の所有期間が関係していることはすでに解説しました。5年を境に税率が下がるため売却は5年を超えてからのほうが節税になるという点がポイントです。

ここで注意しておきたいのが、売却日と取得日の判定です。売却日は売却した年の1月1日時点で判定されます。つまり2022年5月に売却した家でも売却日は2022年の1月1日ということになります。

取得日が2017年の5月だった家の場合、2022年5月に売却すれば5年間所有したことになると考えて売却したとします。この場合、正確な売却日は2022年1月1日となるため、実際に所有していた期間は4年と8カ月となり5年を超えないことになります。

つまりこのケースでは長期譲渡所得が適用されそうにみえて、実際には短期譲渡所得が適用されることになるというわけです。こうなると4カ月の差で税金が2倍近くになってしまいます。そのため売却の際には不動産会社にしっかり相談して取得日と売却日をきちんと確認しておくことをおススメします。

税金を納めるタイミングは異なる

家を売却した際に発生する税金は種類によって納税のタイミングが異なる点には注意が必要です。家の売却時に発生する税金には次のような種類があります。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

譲渡所得税はすべての契約が成立して支払いや受け取りなども完了した後に納税します。納税方法は、売却した年の翌年の2月中旬から3月中旬の確定申告時に納税するようになっています。

印紙税は売買契約書に貼り付ける印紙代であるため、売買契約書を取り交わす際に支払う必要があります。売却額によっては数万円の費用が必要になることもあるため手元に現金を用意しておいたほうがよいでしょう。

登録免許税は引き渡しのタイミングで抵当権を抹消し登記を行う際に必要となる税金です。こちらも現金での支払いになるため事前の準備が必要です。

消費税は、仲介手数料や司法書士に支払う報酬にかかる税金であるため、それぞれの支払いの際に支払い金額に含めて納めることになります。こちらも現金払いとなる点には注意が必要です。

投資目的で消費税の課税業者に該当する場合は建物にも消費税がかかる

もしも投資目的で家やマンションを売却し、消費税の業者に該当する場合には、売却した建物の価格に消費税が課税されます。消費税が課税されるのは建物だけで、土地には消費税がかからない点はポイントです。

個人所有の不動産であっても、以下の2つのいずれかに該当する場合は消費税の課税事業者となります。

・事業の前々年の課税売り上げが1,000万円を超えていた場合
・前年の1から6月の間の課税売り上げが1,000万円を超え、かつ給料支払額の合計が1,000万円を超えた場合。

これらの場合には、消費税が余分に必要となる点には注意しておきましょう。

シミュレーションとすまいステップをうまく利用しよう

家の売却で発生する税金の計算方法について解説してきました。税金のシミュレーションをしておくことで事前にどの程度の金額が手元に残るのかを算出することもできます。もしも住み替えを計画している場合には、手元に残る金額の目安がわかれば資金計画をより正確にたてることができるでしょう。

シミュレーションを利用する際には、実際に不動産会社に査定を依頼して家がどの程度の価格で売却できるかを提示してもらっておくとより売却価格が現実に近い金額で入力できるでしょう。

不動産査定は1社だけでなくできるだけ複数社に依頼することをおすすめします。提示された査定額を比較して信頼できそうな不動産会社が提示している金額をもとにシミュレーションを進めてみましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する場合には不動産一括査定サイトの利用がおススメです。すまいステップは、複数の不動産会社に不動産査定を一括で依頼できるサイトです。すまいステップは、無料一括査定を提供しており、独自の厳選審査を通過した不動産会社のみが参画しているため安心して利用することが可能です。

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家の売却にかかる税金をシミュレーションしておこう

家の売却にかかる税金をシミュレーションしておくことで、家を売却した後に手元に残る金額の目安を算出することが可能となります。売却額で住み替えなどを検討している場合には、より正確な資金額がわかっていたほうがプランがたてやすくなります。

シミュレーションを利用する際には、自分の希望の売却額を入力しても問題ありませんができるだけ正確な数字を出したい場合には、不動産会社に査定してもらった金額を入力することをおススメします。

不動産会社に査定を依頼する場合は、すまいステップの利用が便利です。一度情報を入力することでまとめて4社に査定が依頼できるため手間がかからない点がメリットになります。

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