不動産売買で気になるのは家がいくらで売れるかでしょう。しかし、売れる一方でかかる手数料も相当な額の出費になります。例えば3,000万円で売却できたとしても、手元に3,000万円残るわけではありません。不動産売買にはどのような手数料がかかるでしょうか。
もっとも多くかかるのは不動産会社に依頼したときの仲介手数料です。その他にも司法書士手数料や税金などが発生します。ここでは不動産売買にかかる手数料の種類やその相場を紹介していきます。また、節約方法も解説しているため、不動産売買を検討している人は参考にしてください。
不動産売買にかかる4種類の手数料
不動産売買にかかる手数料には、仲介手数料、ローン事務取扱手数料、繰上げ返済事務手数料、司法書士手数料などがあります。ここではそれぞれの手数料の内容について詳しく紹介していきます。
不動産売買では売るにしても買うにしても資金計画を立てるときに手数料は無視できない金額です。それぞれの手数料の意味を把握して、対応していきましょう。
不動産の売買成立で仲介手数料
不動産の売買では不動産会社を仲介して取引を行うと、仲介手数料が発生します。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。そのため、物件価格が決まれば手数料がいくらになるのかは計算で求められます。
不動産売買仲介手数料の上限は下の表にならって計算されます。
| 売買価格? | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売買価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格の3%＋消費税 |
仲介手数料の上限額は積み上げ方式で計算します。ただし、不動産の売買価格が400万円以下の場合には売主から最大で18万円、買主から14万円の仲介手数料がかかります。これは2018年1月1日より宅地建物取引業法が改正されたことによるものです。法改正以前に取引きをしたことがある場合には変わっている点に注意しましょう。
また中古の不動産売買で売主から買主が購入する場合には、物件価格に消費税はかかりません。しかし、仲介手数料には消費税が10%かかるので注意しましょう。
不動産の売買額ごとの仲介手数料
売買価格の目安ごとに仲介手数料をまとめると以下のようになります。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 （消費税10％を含む） |
|---|---|
| 300万円 | 売却時/19万8,000円 購入時/15万4,000円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 6,000万円 | 204万6,000円 |
| 7,000万円 | 237万6,000円 |
| 8,000万円 | 270万6,000円 |
| 9,000万円 | 303万6,000円 |
| 1億円 | 336万6,000円 |
ローンを組むための事務取扱手数料
買主が住宅ローンを組む場合には借り入れ金額の金利とは別に事務取扱手数料がかかります。
住宅ローンの事務取扱手数料は金融機関によってさまざまです。定額のところもあれば、借入額に掛け率をかけた金額がかかるところもあります。事務手数料が無料でも金利が高ければ、総額では損をする場合もあります。
また、別途保証料が必要なケースもあるため、各金融機関の説明をよく理解しておきます。売主も買い替えなどで新しく住宅ローンを組む場合には、どこの住宅ローンが得なのか調べたうえで金融機関を決めましょう。
ローンが残っている不動産の繰り上げ返済事務手数料
住宅ローンを組んでいる物件で返済途中に不動産売却をする場合には、ローンの残高に加えて繰上げ返済事務手数料が発生します。これは金融機関によって条件はさまざまです。不動産売買を検討する際には、住宅ローンを組んでいる金融機関に事務手数料について確認をしておきましょう。
不動産を売却する場合、住宅ローンを完済して、金融機関が設定している抵当権を外さないと売買はできません。不動産の売却額が住宅ローンの残金に足りない場合には、自己資金を充てるなどしてローンの返済をしましょう。事情があってローンが返済できない場合には、不動産売却に金融機関の同意が必要になるので、まずは不動産会社に相談して方策を練りましょう。
抵当権抹消を依頼したときの司法書士への手数料
売却する不動産に住宅ローンが残っていて、金融機関の抵当権が設定されている場合には、買主からの購入金で住宅ローンを完済し、抵当権を外して所有権の移転を行います。
一般的には不動産売買の契約書などとともに司法書士が書類の作成や手続きを担ってくれます。司法書士への報酬は仲介手数料とは別にかかります。また報酬とは別に登記から抵当権を抹消する不動産につき1,000円の手数料がかかります。土地と建物なら合計2,000円です。
不動産売買にかかる手数料を節約する方法
不動産売買には多くの手数料がかかります。取引をするうえで重要なものの、節約できるなら安くなるのにこしたことはありません。特に堅実に節約できるのは現金で不動産を購入することです。ローンの事務取扱手数料も月々の金利も、繰上げ返済手数料も関係なくなるのです。現金で払うだけで数十万円から数百万円の節約になります。
しかし、なかなか1,000万円以上の買い物を現金で購入できる人はいません。となると不動産会社にかける費用を節約できないかとなってきます。ここではそんな不動産売買にかかる手数料の節約方法について見ていきましょう。
仲介手数料が安い不動産会社で売買
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっていると説明しました。上限は決まっているけど下限は定めがありません。下限については不動産会社に裁量が任されています。そのため、不動産会社の中には仲介手数料が半額であったり、無料で売買している業者もあります。
3%が1.5%になるだけでも、物件価格によっては大きな節約ができます。ただし、不動産会社は仲介手数料で自社の利益を上げているので、あまりに安すぎる業者には注意が必要です。不動産会社を選ぶ際には、査定価格だけではなく、仲介手数料についてもよく確認しておきましょう。
仲介手数料の値引き交渉
仲介手数料が安い不動産業者を選ぶ以外にも、担当する営業さんに仲介手数料の値引き交渉をするのも節約方法としてはあります。不動産売買は定価販売とは違い、双方の交渉で価格が決まります。これは売主と買主の関係だけではなく、売主と不動産会社との間でも言えます。
売主は不動産会社に家の売却を依頼するとき媒介契約を結びます。媒介契約の時点で仲介手数料は決まるので、媒介契約前に仲介手数料の値下げ交渉はしましょう。買主は売買契約前に仲介手数料の値下げ交渉を行います。契約書が出来上がった段階で値下げ交渉をするのは避けましょう。
また安易に無理な値下げ交渉をするのはおすすめできません。仲介手数料は不動産会社の営業活動に対する報酬です。売主であれば仲介手数料を下げるよりもより高く売ってもらうように働きかける方がよいです。買主であれば、より安く売ってもらえるよう間に立ってもらうことが大切です。
無理な値下げ交渉で逆に損をするよりは、不動産会社には頑張ってもらい、売買価格で交渉をする方が得策だといえます。
仲介なしで不動産の売買
家の売買は不動産会社を仲介しなくても取引可能です。個人売買で契約できるなら仲介手数料は不要です。近年は各自治体で空き家対策「空き家バンク」を整備しているところも多くあります。売却希望者はバンクに登録し、購入希望者はバンクの物件を選んでマッチングします。
空き家バンクは基本的に自治体が運営しているため、信頼できる機関です。自治体のサポートを受けながら物件の売買ができます。しかし、不動産の知識がある程度ないと、トラブルが起きたときに対処に困ります。特に契約書の作成ではトラブルが起きやすいので、不動産会社に仲介してもらった方が保証の面では安心できます。
ローンなしで不動産の購入
買主が手数料を節約するには、金額が高いほど現金一括で購入する方が節約度は高いです。金融機関のローン事務取扱手数料や返済期間に毎月かかる金利を考えると現金で払ってしまえばその分の手数料はかかりません。手元の現金に余裕があるならば、ローンで購入した場合と現金で購入した場合とどちらが得か計算してもらいましょう。
物件価格によっては、現金で買うよりもローンを組んだ方が安く購入できる場合もあるからです。不動産購入で適用できる住宅ローン控除やすまい給付金には住宅ローンを組むことが条件で3,000万円分の利益については税金が控除される特例などもあります。
資金計画については不動産会社だけでなく、ファイナンシャルプランナーに相談してもよいでしょう。リスクとリターンを正しく評価して物件購入に臨みましょう。
自分で登記の手続き
不動産売買は取引額が大きいので、書類に不備があると損害を被ることもあります。そのため多くの場合で司法書士が間に入って書類の作成を担ってくれます。なかでも不動産登記については、不動産の所有者が移転した情報を法務局に登録する作業です。不動産登記は司法書士でなくても自分で登記手続きは可能です。
基本的な流れは、次の通りです。
1.申請書類を用意する
2.担当の法務局に申請書類を提出する
3.審査
4.登記簿へ記載
5.登記識別情報通知書（権利証）の発行
6.登記識別情報通知書（権利証）の受け取り
権利証は発行されてから3カ月以内に受け取る必要があり、再発行はされません。保管に注意しましょう。
不動産売買で知っておきたい手数料以外にかかる費用
不動産売買では百万円単位で手数料がかかることも珍しくありません。つい金額の大きな項目に目がいきがちですが、手数料以外にも割と金額が大きくかかる費用があります。それは、税金、引っ越し費用、測量費、解体費です。
これらは全ての人が必要な費用ではありませんが、発生すると数十万円単位で、積み重なることもあるので、注意しておきましょう。
不動産売買の手続きや利益に税金
不動産売買では引き渡しが終わったら精算も済んで一安心するところです。
しかし、そこで不動産売買は終わりません。売主が売却して利益が出た分には譲渡所得税がかかります。不動産購入時よりも高く売れたら、差額が利益です。利益の金額に応じて税率をかけた金額が税金として納める額です。
一方で買主は不動産取得税がかかります。固定資産税とは別に、不動産の購入金額に応じた税率をかけた金額を税金として納める必要があります。譲渡所得税も不動産取得税もそれぞれ3,000万円までの利益については確定申告をすることで差し引かれる特例があります。利益から3,000万円を引いたらマイナスになる場合には、税金はかかりません。
| 売却 | 購入 |
|---|---|
|
|
ただし、売買した翌年に税務署へ確定申告しないと特例は受けられないので注意が必要です。その他に不動産を登記する登録免許税や契約書などに貼る印紙税、仲介手数料の消費税などが税金として主にかかります。ケースによっては取得税も所得税も高額になる場合があるので注意しましょう。
家の売買で引っ越し費用
家の売買では引っ越しが必要です。1度の引っ越しで済む場合もあれば、2度必要な場合もあります。これは家を先に手放したが、新居が決まらない場合に、仮住まいが必要となるためです。日本の引っ越し費用は季節に大きく左右されます。年度が変わる前の2、3月は新生活を迎える人が多く、特に高くなります。
また、引っ越し費用は運ぶものの量に比例して高くなります。とくに冷蔵庫や洗濯機などの大型家電は場所をとり、重さもあるので引っ越し費用が高くなります。もし、長く使っているようなら、思い切って処分し、新しい家には購入した店舗から直接運んでもらったほうが引っ越し代金を節約できるかもしれません。
境界がわからない不動産の売却で測量費
戸建ての不動産売買では、しばし境界確定でトラブルになるケースがあります。市街地などはほぼ土地境界の確定はされていて目印が埋めてあります。しかし、地方に行くと境界が確定されていないケースもあります。
また、災害などで境界がズレていたのに売却を進める段階で気づくということもあります。不動産売却で境界確定の義務はありません。しかし、将来近隣住民とトラブルが生まれるリスクを嫌って境界は確定しておいた方がよいでしょう。境界の確定には測量と近隣住民同席での確定、登記など時間がかかる作業です。
境界未確定がわかった時点で対応しておくと、急に不動産売却が必要な場合に時間のロスがありません。
土地だけで売却するときの解体費
最近ではリノベーション人気で古家付き物件でも売れる傾向にあります。しかし、物件が古すぎて傷みが激しい場合などは売却後のトラブルを避けて解体しています。土地だけの方が早く売れる場所では、売主が解体して土地として売却する方が買主の目に付きやすいこともあります。
解体費用は建物が広く、頑丈になるほど高額なのです。古家の解体は流行にも左右される部分があるので、解体するかしないかは不動産会社の営業担当とよく相談しながら進めましょう。
【Q&A】不動産売買の手数料
不動産売買においてとくに気になる質問事項について回答していきます。仲介手数料を支払うタイミングやキャンセルによる返金、仲介手数料無料のデメリットと気になることを解消しておきましょう。
仲介手数料を支払うタイミングは？
仲介手数料を支払うタイミングは売買契約を結んで手付金を交わす際に半額を売主買主が不動産会社へ支払います。その後引き渡しの際に売買代金の残っている金額と合わせて仲介手数料の残金を支払います。まとまった金額が移動するので、その中身がどうなっているのか把握しながら契約を進めましょう。
買主のローンが通らず契約破棄になった場合には、契約時に特約を結んでいれば手付金と仲介手数料は返金されます。それ以外の売主、買主どちらかによる契約キャンセルについては原則として仲介手数料は返金されません。
仲介手数料が安い不動産会社にデメリットは？
賃貸契約では仲介手数料無料が増えてきました。一方で、不動産売買で仲介手数料を無料にしている業者はまだ少ない分、見つけるのに苦労します。仲介手数料で利益を得ている不動産会社ですので、売主、買主どちらかの仲介手数料が無料ならば、無料にならなかった側から手数料を受け取ります。
それでも仲介手数料の上限は決まっていますので、どちらかの仲介手数料を無料にすると単純に利益は半分になってしまいます。不動産会社はその分を広告費の削減や、業務の効率化で埋めようとします。結果、売却に時間がかかったり、極端に安い金額で買取を提案されたり、安く売ってしまうなどのケースもみられます。
また、悪質な業者や経験の浅い業者が顧客を獲得するためにキャンペーンを出している場合もあります。不動産売買は相対取引なので、仲介手数料の安さよりも営業担当者の力量で選んだほうが結果的に得をします。
優良な不動産会社に出会うならすまいステップ
不動産会社を選ぶのには優良なことがわかっている業者の中から選ぶのが安心です。そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイト「すまいステップ」です。
すまいステップは全国の不動産会社の中から独自の厳しい審査基準に合格した優良企業のみにエントリーできます。
申込みは簡単で、入力フォームに従って情報を入力するだけで、依頼物件に合わせて最適な不動産会社最大4社に査定を依頼してくれます。担当するのは有資格者でエース級の人材が選ばれるので、初心者でも安心して相談できます。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
不動産売買は事前にかかる手数料を把握しておこう
不動産売買ではいくつか手数料が発生します。売買の条件や相手によっても変わってきます。主な手数料としては、不動産会社の仲介手数料、金融機関のローン事務取扱手数料、繰り上げ返済事務手数料、登記に関する司法書士報酬です。基本的にはこの4つは多くの取引でかかります。
その他に、測量費や引っ越し費用、解体費などが必要に応じてかかります。また、売却して利益が出れば譲渡所得税、購入すれば不動産取得税が税金としてかかります。事前に不動産売買にかかる手数料をしっかり把握して、成約価格からいくらが手数料としてかかるのか確認しておきましょう。
