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家を売却したら税金はいくら?計算方法から特別控除までお金について解説

  • / 更新日:2022年7月26日
家を売却したら税金はいくら?計算方法から特別控除までお金について解説

家を売却した際には税金の支払いが発生します。

「税金」と聞くと難しいイメージがあるかもしれませんが、家の売却に伴う税金は自分で計算することが可能です。

また、控除の特例が適用されれば、支払う税金を大きく抑制できる可能性もあります。

本記事では、家の売却に伴う税金の計算方法や、控除の特例について詳しく解説します。

家売却時にかかる税金はいくら?税金対策や計算方法を解説!

家の売却には税金が発生する

家を売却した際には、売却利益が発生した場合も、発生しない場合も含め、さまざまな税金が課されます

家の売却に伴う税金は下記の表の通りです。

譲渡所得に伴う税金
(売却で利益が発生した場合に課される)
所得税
復興特別所得税
住民税
売買契約時の契約書に伴う税金印紙税
売買に携わった方に支払う報酬の税金
(仲介手数料など)
消費税
登記に伴う税金登録免許税

家の所有期間や状態によって、税率が異なることなど、さまざまな注意点もあります。

以下で、それぞれ順に解説します。

譲渡所得に伴う税金と計算式

まず、譲渡所得に伴う税率の特徴や、税金の計算方法について詳しく解説します。

譲渡所得とは、家の売却金(譲渡金額)から、その物件の取得費や取得にかかった費用を差し引いた所得のことで、利益が発生した時には「譲渡所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つの税金が課されます。

この3つを合わせた税率によって、具体的な課税額が算出されます。

売却によって利益が発生しなければ、これらの税金は課税されません。

そのため、譲渡所得に伴う税金は、全ての家の売却に課されるわけではない点に注意しましょう。

なお、復興特別所得税とは、東日本大震災の復興のための財源確保を目的とし、令和19年12月31日まで所得税に課される税金です。

家の所有期間「5年」で税率が異なる

譲渡所得の税率は、家の所有期間によって「5年」を境に、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれ、それぞれに課される税率が異なります

下記の表は、各税率を表したものです。

譲渡所得税復興特別所得税住民税3つの合計
短期譲渡所得
(5年以下)
30%0.63%9%39.63%
長期譲渡所得
(5年超)
15%0.315%5%20.315%

短期譲渡所得の税率は39.63%となっており、長期譲渡所得の税率の20.315%の2倍近い税率となっています。

つまり、5年以内に家を売却すると税率が高く、支払う税金も高額となります。

そのため、所有期間が5年を超えてから家を売却する方が、売却利益を得た場合に節税となるでしょう。

なお、復興特別所得税の税率(0.63%と0.315%)は下記計算式によって出されたものです。

復興特別所得税額=基準所得税額x2.1%
短期譲渡所得30×2.1%=0.63
長期譲渡所得15×2.1%=0.315

譲渡所得に伴う税金の計算方法

譲渡所得に伴う税額は、家の売却時に発生した利益(課税譲渡所得金額)に、上述した税率(短期譲渡所得39.63%・長期譲渡所得20.315%)を掛けることで求められます

例えば、家の売却利益(課税譲渡所得金額)が700万円だった場合のシミュレーションは下記の通りです。

課税譲渡所得金額x税率=譲渡所得に課税される税額
短期譲渡所得(39.63%)700万円x39.63%=277万4,100円
長期譲渡所得(20.315%)700万円x20.315%=142万2,050円

税率によって、支払う税額に大きな差があることが分かります。

課税譲渡所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額とは、家を売却して得た利益のことで、ご自身で計算できます

課税譲渡所得金額=譲渡金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額
譲渡金額家を売却した際に得られる金額
取得費家の購入時に支払った代金や、手数料を含めた金額
※取得費が不明なときや、譲渡金額の5%以下のときは、譲渡金額の5%(概算取得費)として計算
譲渡費用家の売買に伴う仲介手数料や代金
特別控除額特別控除の特例が適用された場合、最大3,000万円の控除を得られる

家の購入時に支払った費用(取得費)と、家の売却にかかった費用(譲渡費用)の合計が、家を売却して得た金額(譲渡金額)より低い場合、利益(課税譲渡所得金額)が発生します。

税金額をシミュレート

下記の売却例で、支払う税金額をシミュレーションしてみましょう。

なお、下記の3,000万円の特別控除とは、「マイホームを売ったときの特例」で、マイホーム(居住用財産)を売ったときに、所定の要件を満たしていた場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除される税制上の特例です。

譲渡金額3,000万円
取得費2500万円
譲渡費用107万円(仲介手数料105万円+印紙代2万円)
特別控除3,000万円
家の所有期間7年(長期譲渡所得)

前項で紹介した計算式を使い、課税譲渡所得金額を求めた後、所有年数に応じた税率を掛けて税金額を求めます。

3,000万円の特別控除(マイホームを売ったときの特例)がない場合
課税譲渡所得金額3,000万円ー(2500万円+107万円)=393万円
税額393万円x20.315%=79万8,379円
3,000万円の特別控除(マイホームを売ったときの特例)がある場合
課税譲渡所得金額3,000万円ー(2500万円+107万円)ー3,000万円=0円
税額0円

この場合の譲渡所得に伴う税金額は、特例が適用されない場合には約79万円、特例が適用されると0円(非課税)という結果になりました。

ご覧のように、3,000万円の特例控除が適用されると、大きく税金額を抑えられます。

そのため、売却の際には控除が適用されるかを確認しておきましょう。

なお、特別控除に関しては、「マイホームを売ったときの特例」で詳しく後述します。

家売却に伴う税金「印紙税」

画像:3.jpg

印紙税とは”契約書や領収書などの文書”に対して課される税金で、収入印紙を貼って納めます。

国税庁によれば、不動産譲渡の契約書に対しては印紙税の軽減措置が適用され、下記に該当する場合が対象となります。つまり、印紙税を節税できます。

  • 記載されている金額が10万円を超える契約書
  • 平成26年4月1日〜令和6年3月31日までに作成されるもの

なお、下記表では印紙税の軽減税率を記載しています。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

引用:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

家売却に伴う税金「消費税」

家売却の際に発生する消費税とは、不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士に支払う報酬に対して発生する消費税のことです。

家の売却に伴う広告活動や買主の仲介、内覧や契約の準備など、さまざまな部分でサポートしてくれるのが不動産会社です。その活動報酬として支払うのが仲介手数料となります。

一方、司法書士への報酬は、所有権移転登記や抵当権抹消登記など、登記手続きに対する報酬です。

これらの報酬にかかる消費税は、家の売却利益に関係なく発生します。

家売却に伴う税金「登録免許税」

家の売却には建物や土地だけではなく、所有権移転登記や抵当権抹消登記といった「登記」の手続きもしなくてはいけません。

これら登記手続きに課される税金を「登録免許税」と言います。

なお、所有権移転登記は買主側の負担が一般的です。

ここでは、所有権移転登記や抵当権抹消登記に関する登録免許税や、計算について解説します。

所有権移転登記とは

所有権移転登記とは、該当する土地や建物の所有者が変更される時に必要な登記手続きです。

建物と土地それぞれの所有権移転登記にともなって発生する登録免許税は、下記の計算式で求められます。

登録免許税=固定資産税評価額x税率
税率登記の種類本則軽減措置
土地2.0%1.5%
(令和5年3月31日まで)
2.0%0.3%
(令和6年3月31日まで)

例えば、土地の固定資産税評価額が4,000万円、家の評価額が700万円だった場合の登録免許税は62万1,000円となり、計算式は次の通りです。

なお、固定資産税評価額は、毎年届く「固定資産課税明細書」で確認できます。

土地の登録免許税4,000万円x1.5%=60万円
家の登録免許税700万円x0.3%=2万1,000円
合計62万1,000円

なお、所有権移転登記の際には、登録免許税とともに、司法書士への報酬(4万円〜6万円ほど)も伴います。

司法書士への報酬額に関しては、地域や担当司法書士によって異なるため、事前に見積もりを依頼しておきましょう。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、不動産を売却したり、家の住宅ローンを完済したりする際に、登記簿から抵当権を抹消する登記手続です。

抵当権が設定されている家は、一般的には売却できないため、この登記手続が必要となります。

抵当権抹消登記に伴う登録免許税は、1つの不動産につき1,000円です。なお、土地と家のそれぞれに登録免許税が発生するため、2,000円となります。

ただし、複数の土地の上に家がある場合、全ての土地が登録免許税の対象となるため注意が必要です。例えば2筆(筆は土地の単位)のケースでは、土地だけで2,000円となるため、家と合わせると、登録免許税は3,000円です。

なお、司法書士への報酬は1万5,000円ほどになります。

家売却の際に適用される特例控除

上述のように、家の売却時に控除の特例を受けることによって、税金の支払いを大きく軽減できます。

ここでは、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例を含め、2つの特例をご紹介します。

  • マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例
  • 10年以上所有した家を売却した際の軽減税率の特例

それぞれ詳しく解説します。

マイホームを売ったときの特例

国税庁によれば、マイホームを売却した際に適用要件を満たしていれば、最大3,000万円の控除を受けられます。

この適用を受けられれば、譲渡所得に伴う税金が軽減されます。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」(マイホームを売ったときの特例)と言います。特例の適用要件は下記の通りです。

  1. 住んでいた家であること
  2. 住まなくなってから3年以内に売却すること
  3. 家屋を取り壊してから譲渡するまでの間、駐車場などに利用していないこと
  4. 売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除や居住用財産の買換えに伴う特例措置、マイホーム譲渡損失に伴う損益通算や繰越控除の特例を受けていないこと
  5. マイホーム購入に伴う住宅ローン等の控除を受けていないこと
  6. 売り手と買い手が他人であること(親族は不可)

申請には、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)(土地・建物用)を用意した上で、税務署で確定申告が必要です。

内訳書は国税庁のHP「所得税(確定申告書等作成コーナー)」からダウンロードができます。

10年以上所有した家を売却した際の軽減税率の特例

所有期間が10年以上のマイホームを売却した際に、要件を満たしていれば、譲渡所得にかかる税金の税率を、長期譲渡所得(20.315%)よりも低い14.21%にできる特例があります。

長期譲渡所得の6,000万円以下の部分14.21%
(所得税10%+住民税4%+復興特別所得税0.21%)
長期譲渡所得の6,000万円以上の部分20.315%
(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)

適用要件は、家の所有期間が10年を超えていることや、家の売却相手が親族でなく他人であることなど、5つの要件があります。

適用要件の詳細については、国税庁ホームページの「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご確認ください。なお、申請には、前項の特例と同様に確定申告が必要です。

家の売却には特例を活用して節税しよう

家を売却する際には、売却利益の発生に関わらず税金が課されます。

印紙代に伴う印紙税や、不動産会社や司法書士に支払う報酬への消費税、そして、登録免許税と譲渡所得に伴う税金です。

ですが、大きな部分を占める譲渡所得に伴う税金は、控除や軽減措置を受けることで、支払いが抑えられます。

とはいえ、申請には適用要件を満たす必要があるほか、書類等の準備も必要となるため、よく確認しましょう。

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