家の売却にかかる税金の計算方法を解説！特例や控除を上手に使おう

家を売却した際には税金の支払いが発生します。

「税金」と聞くと難しいイメージがあるかもしれませんが、家の売却に伴う税金は自分で計算することが可能です。

また、控除の特例が適用されれば、支払う税金を大きく抑制できる可能性もあります。

本記事では、家の売却に伴う税金の計算方法や、控除の特例について詳しく解説します。

家の売却にかかる税金の種類

家を売却すると、以下の4つの税金がかかります。

それぞれ解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、家を売却して利益（譲渡所得）が出た時に、その利益に対して発生する税金です。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの文書に対して課される税金で、収入印紙を貼って納めます。

国税庁によれば、不動産譲渡の契約書に対しては印紙税の軽減措置が適用され、以下に該当する場合が対象です。

なお、下記表では印紙税の軽減税率を記載しています。

（引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）

登録免許税

家の売却には建物や土地だけではなく、所有権移転登記や抵当権抹消登記といった「登記」の手続きもしなくてはいけません。

これら登記手続きに課される税金を「登録免許税」と言います。

なお、所有権移転登記は買主側の負担が一般的です。

ここでは、所有権移転登記や抵当権抹消登記に関する登録免許税や、計算方法について解説します。

建物と土地それぞれの所有権移転登記にともなって発生する登録免許税は、下記の計算式で求められます。

なお、固定資産税評価額は、毎年届く「固定資産課税明細書」で確認できます。

なお、所有権移転登記の際には、登録免許税とともに、司法書士への報酬（4万円〜6万円ほど）も伴います。

司法書士への報酬額に関しては、地域や担当司法書士によって異なるため、事前に見積もりを依頼しておきましょう。

抵当権が設定されている家は、一般的には売却できないため、この登記手続が必要となります。

抵当権抹消登記に伴う登録免許税は、1つの不動産につき1,000円です。なお、戸建ての場合は土地と建物のそれぞれに登録免許税が発生するため、2,000円となります。

ただし、複数の土地の上に家がある場合、全ての土地が登録免許税の対象となるため注意が必要です。例えば2筆（筆は土地の単位）のケースでは、土地だけで2,000円となるため、家と合わせると、登録免許税は3,000円です。

なお、司法書士への報酬は1万5,000円ほどになります。

（参考：国税庁「登録免許税の税額表」）

消費税

家売却の際に発生する消費税とは、不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士に支払う報酬に対して発生する消費税のことです。

家の売却に伴う広告活動や買主の仲介、内覧や契約の準備など、さまざまな部分でサポートしてくれるのが不動産会社です。その活動報酬として支払うのが仲介手数料となります。

一方、司法書士への報酬は、所有権移転登記や抵当権抹消登記など、登記手続きに対する報酬です。

これらの報酬にかかる消費税は、家の売却利益に関係なく発生します。

家の売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

まず、譲渡所得に伴う税率の特徴や、税金の計算方法について詳しく解説します。

譲渡所得とは、家の売却金（譲渡金額）から、その物件の取得費や取得にかかった費用を差し引いた所得のことで、利益が発生した時には「譲渡所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つの税金が課されます。

この3つを合わせた税率によって、具体的な課税額が算出されます。

売却によって利益が発生しなければ、これらの税金は課税されません。

そのため、譲渡所得に伴う税金は、全ての家の売却に課されるわけではない点に注意しましょう。

なお、復興特別所得税とは、東日本大震災の復興のための財源確保を目的とし、令和19年12月31日まで所得税に課される税金です。

家の所有期間「5年」で税率が異なる

譲渡所得の税率は、家の所有期間によって「5年」を境に、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれ、それぞれに課される税率が異なります。

下記の表は、各税率を表したものです。

短期譲渡所得の税率は39.63％となっており、長期譲渡所得の税率の20.315％の2倍近い税率となっています。

つまり、5年以内に家を売却すると税率が高く、支払う税金も高額となります。

そのため、所有期間が5年を超えてから家を売却する方が、売却利益を得た場合に節税となるでしょう。

なお、復興特別所得税の税率（0.63%と0.315%）は下記計算式によって出されたものです。

譲渡所得に伴う税金の計算方法

譲渡所得に伴う税額は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得に伴う税額は、家の売却時に発生した利益（課税譲渡所得金額）に、上述した税率（短期譲渡所得39.63%・長期譲渡所得20.315%）を掛けることで求められます。

例えば、家の売却利益（課税譲渡所得金額）が700万円だった場合のシミュレーションは下記の通りです。

税率によって、支払う税額に大きな差があることが分かります。

課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡所得とは、家を売却して得た利益のことです。

課税対象となる譲渡所得の金額は、以下の計算式を用いればご自身でも計算できます。

家の購入時に支払った費用（取得費）と、家の売却にかかった費用（譲渡費用）の合計が、家を売却して得た金額（譲渡金額）より低い場合、利益（課税譲渡所得金額）が発生します。

税金額をシミュレーション

下記の売却例で、支払う税金額をシミュレーションしてみましょう。

なお、下記の3,000万円の特別控除とは、「マイホームを売ったときの特例」で、マイホーム（居住用財産）を売ったときに、所定の要件を満たしていた場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除される税制上の特例です。

前項で紹介した計算式を使い、課税譲渡所得金額を求めた後、所有年数に応じた税率を掛けて税金額を求めます。

この場合の譲渡所得に伴う税金額は、特例が適用されない場合には約79万円、特例が適用されると0円（非課税）という結果になりました。

ご覧のように、3,000万円の特別控除が適用されると、大きく税金額を抑えられます。

そのため、売却の際には控除が適用されるかを確認しておきましょう。

家売却の際に適用される特別控除

上述のように、家の売却時に控除の特例を受けることによって、税金の支払いを大きく軽減できます。

ここでは、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例を含め、2つの特例をご紹介します。

それぞれ詳しく解説します。

マイホームを売ったときの特例

国税庁によれば、マイホームを売却した際に適用要件を満たしていれば、最大3,000万円の控除を受けられます。

この適用を受けられれば、譲渡所得に伴う税金が軽減されます。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」（マイホームを売ったときの特例）と言います。特例の適用要件は下記の通りです。

（参考：国税庁「マイホームを売った時の特例」）

申請には、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）（土地・建物用）を用意した上で、税務署で確定申告が必要です。

内訳書は国税庁のHP「所得税（確定申告書等作成コーナー）」からダウンロードができます。

10年以上所有した家を売却した際の軽減税率の特例

所有期間が10年以上のマイホームを売却した際に、要件を満たしていれば、譲渡所得にかかる税金の税率を、長期譲渡所得（20.315%）よりも低い14.21%にできる特例があります。

（参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」）

適用要件は、家の所有期間が10年を超えていることや、家の売却相手が親族でなく他人であることなど、5つの要件があります。

なお、申請には、前項の特例と同様に確定申告が必要です。

家の売却前に税金がいくらかかるか正しく計算しよう

家を売却する際には、売却利益の発生に関わらず税金が課されます。

印紙代に伴う印紙税や、不動産会社や司法書士に支払う報酬への消費税、そして、登録免許税と譲渡所得に伴う税金です。

ですが、大きな部分を占める譲渡所得に伴う税金は、控除や軽減措置を受けることで、支払いが抑えられます。

とはいえ、申請には適用要件を満たす必要があるほか、書類等の準備も必要となるため、よく確認しましょう。

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