使っていない土地を売却したいとお考えの方のなかには
- 何から始めていいか分からない
- 誰に相談していいんだろう
といった不安を抱え売却への一歩が踏み出せていない方もいらっしゃるでしょう。
土地は所持しているだけで維持費や固定資産税がかかるので、活用していない土地を早く手放したいと考えるのは普通のことです。
ここでは、土地売却の流れ、高く売るコツ、費用や税金など、土地を売却するために必要な情報を解説していきます。
この記事を読めば、土地売却が初めての方でも安心して売却に踏み切ることができるでしょう。
- 監修逆瀬川 勇造
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。
【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ
土地売却の流れと期間
土地を売却する際は主に6つのステップがあり、売り出してから売却完了まで6カ月程度かかります。
それでは各ステップについて詳しく解説していきます。
Step1：情報と書類を集める
相続して入手して入手したような比較的古い土地では、権利関係などの情報集めから始める必要があります。
また、隣地との境界線が確定されていないことがあるため、それらの確認も必要です。
境界線が定まっていない場合は、境界線を確定させる測量を行ってから売却を始めるのが一般的です。
土地売却に必要な書類
- 身分証明書、印鑑証明、実印、住民票
⇒本人確認書類（住民票は発行から3ヶ月以内のものを使用） - 登記済権利書（または、登記識別情報）
土地の真の所有者を証明する書類 - 固定資産税納税通知書、固定資産税評価額証明書
固定資産税の納税額を確認するために必要（最新のものが必要） - 土地測量図、境界確認書
境界線の確認、売買価格の算出に必要 - 建築確認済証、検査済証
建築基準法に適合した物件である証明
下記ページの2章では、それぞれの書類の優先度や入手方法を細かく解説しています。
不動産売却の必要書類を準備せずに不動産売却を開始してしまうと売却がスムーズに進まなかったり、買主の方とトラブルになりかねません。この記事では不動産売却に必要な書類から各書類の使用用途、使用タイミング、さらには不動産売却後に必要な手続[…]
相続で入手した土地は相続登記が必須
相続で入手した土地の所有者はなくなった被相続人のままです。
そのため、売却前には所有権をあなたに変更するための相続登記が必要です。
- 被相続人の住民票（除票）・戸籍謄本
- 相続人の住民票
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明
- 登記事項証明書
- 固定資産税評価額証明書
相続登記の際は、固定資産税評価額の0.4％が登録免許税として徴収されます。
Step2：査定依頼
まずはご自身の土地がいくらで売れそうか目安を立てるために、不動産会社から土地の査定を受けましょう。
査定とは、不動産会社が土地の立地、形状、市場の動向などをもとに売却価格の目安を算出する作業のことです。
査定で算出した価格を査定額といい「その価格で市場に出した場合、概ね3カ月以内に成約するであろう価格」と定義されています。
土地をスムーズに売るには売却価格が相場と見合っていることが大切です。そのために必ず不動産のプロである不動産会社から査定を受けましょう。
※土地の査定方法や査定ポイントに関しては以下の記事もご覧ください。
「土地売却を検討しているけどまずは査定したほうがいいんだよな」土地売却を検討しだすと、必ずといっていいほど必要になるのが不動産のプロによる査定。とはいえ、実際その必要性や実態はつかめていないのではないでしょうか。どんな査[…]
Step3：媒介契約の締結
査定を受けた不動産会社の中から、売却をサポートしてくれる会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶ事は、不動産会社が依頼者に「売却に向けての努力」を約束する意味合いがあり、不動産会社はその土地に対して営業活動を始められます。
媒介契約の形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つあります。
| 媒介契約種別 | 複数社との契約 | 売却活動の報告 |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ○ | 無期限 （通常3ヶ月） |
| 専属専任媒介契約 | ☓ | 3ヶ月 |
| 専任媒介契約 | ☓ | 3ヶ月 |
一般媒介契約は複数の会社に依頼できる契約です。また、依頼者は不動産会社を通さずに自分で取引相手を探す「自己発見取引」もできます。他の媒介契約に比べると制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。
専任媒介契約は1社だけに任せるタイプの契約です。また、自己発見取引も可能です。専属専任媒介契約は1社だけに任せるタイプで自己発見取引が禁止されている契約です。専任契約は「どうしてもこの会社に依頼したい！」という会社がいるならオススメです。不動産会社としては自社だけに頼ってくれているので、気持ちの上で頑張って成約させようとしてくれるでしょう。
媒介契約を結んだ時点で費用は発生しません。あくまで売買契約が成立してから成果費用という形で支払いが発生します。
ここで媒介契約を締結した不動産会社が契約期間内で売却をサポートしてくれるので、契約を結ぶ不動産会社は慎重に選びましょう。
※媒介契約の種類や種類ごとのメリットデメリットは以下の記事もご覧ください。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]
Step4：売却活動開始
売却活動で必要な書類を記入し、売り出し価格を決めれば土地を売り出していきます。
売り出し価格が決まったら、不動産会社がREINSと呼ばれる不動産会社のみが使えるポータルサイトに土地の情報を公開します。
REINSの情報は全国の不動産会社が閲覧できるので、全国の購入希望者を抱えている不動産会社から、あなたが依頼している不動産会社に連絡があり、土地の見学へとつながっていきます。
Step5：売買条件の交渉
購入希望者が現れると、土地をいくらで売買するか条件を決めていきます。
一般的には買主側から価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を詰めていくことが必要です。
交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同時で話し合うことは控えましょう。
Step6：売買契約の締結
売買契約の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。
また、売買契約のタイミングで手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の10%程度です。
※売買契約書の書き方や書くときの注意点に関しては以下の記事もご覧ください。
土地を売却するためには、売買契約書が必須ですが、なぜそうなのかご存じでしょうか。このページでは、売買契約書が売却時に必要な理由や売買契約書に記載されている内容とチェックポイント、締結する時の注意点などについて解説します。土地売買契約書の内容[…]
Step7：土地の引渡し
買主から手付金を除いた代金を支払ってもらえば、土地の引き渡しを行います。代金決済日は法務局で登記変更を行います。
登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、晴れて引渡しが完了です。
※土地の引き渡しの手続きや流れに関しては以下の記事もご覧ください。
不動産を売却する際には、引き渡し時期に注意が必要です。引き渡し時期は売主と買主で相談して決めますが、期日に関する決まりは多く、お互いに正しく理解できていないとトラブルに発展することもあります。不動産売却は無事に引き渡しまでできて完了するため[…]
土地売却でかかる費用・税金
古家がついた土地では、必要に応じて解体費用。古い土地では、場合によって測量費用などがかかります。
ローンを払い終えても抵当権はついたままなので、売却前には抹消手続きが必要です。
| カテゴリー | 項目 | 費用の解説 |
|---|---|---|
| 売却費用 | 仲介手数料 | 売却を仲介してもらった不動産会社に支払う手数料 目安：（売却価格×3％＋6万円）＋消費税 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンによる抵当権が残っている場合に抹消するための費用 目安：2万円程度 | |
| 繰り上げ返済手数料 | ローンの一括返済にかかる手数料 目安：1~3万円 | |
| 解体費用 | 古家の解体にかかる費用 目安：100万円前後 | |
| 測量費用 | 境界線を確定させるための測量費用 目安：35万円～45万円 | |
| 税金 | 譲渡所得税 | 売却で得た利益分にかかる税金 ※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315% |
| 印紙税 | 売買契約書の作成にかかる税金 1000円∼6万円 | |
| 登録免許税 | 相続後、所有権を移転させる手続き（相続登記）時にかかる税金 固定資産税評価額×0.4％ |
「不動産売却時に支払う税金を安く抑えたい！」「税金対策のためにどんな手続きが必要なの？」不動産を売却して得た譲渡所得に対して税金がかかりますが、税金の控除特例を利用すれば税金を安く抑えることができます。しかし、どんな特例[…]
土地の売却方法は2パターン
土地の売却方法は大きく分けて以下の2つです。
- 古家付き土地での売却
- 更地での売却
例えば木造の住宅であれば、20年ほどで建物の価値がほとんどなくなります。
そのため、家を解体してから更地の状態で販売したほうが有利な場合があります。
ただし、更地化はいくつかのデメリットもあるため、臨機応変に判断する必要があります。
古家付き土地で売却するメリット
- 解体費用の負担がない
- 更地の場合と比較して固定資産税が高くならない
古家付き土地で売却するデメリット
- 更地よりも使い勝手が悪く売却しづらい
- 買い主から建物の解体費用を請求される場合がある
更地で売却するメリット
- 使用用途が多い為売却しやすい
- 売却価格が古家付きの場合より高い
更地で売却するデメリット
- 解体費用がかかる
- 更地の状態でおいておくと固定資産税が高くなる場合がある
最近は、古家を安価で購入して自分好みにリフォーム、DIYを施したいというニーズが増えています。
そのため、安易に解体をせず、古家の良さをアピールして売り出す方がリスクが少ない場合が多いです。
更地になった土地には、家が建っていた時の6倍の固定資産税がかかるようになります。
これは、住宅地に適用される固定資産税の軽減特例が外れるためです。
加えて解体費用も掛かるため、極力古家付きで売り出すことを推奨しています。
信頼できる不動産会社と相談しながら決めていきましょう。
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売る前に注意が必要な土地
あなたが所有している土地がそもそも売りにくい土地だった。
そういったことはよく起こりえます。
買主が見つかりにくかったり、売却までに必要な手続きがいくつかあったり。
下記の特徴に当てはまる土地を所有している方はチェックしておきましょう。
- 境界線が定まっていない土地
- 相続した土地
- ローンが残っている土地
- 接道義務を満たさない土地
- 市街化調整区域内の土地
- 共有名義の土地
- 住宅需要のない田舎の土地
境界線がさだまっていない土地
相続で取得したような古い土地には、隣地との境界線が定まっていないことがよくあります。
この場合は、売却前に境界線確定測量を行う必要があります。
境界線が定まっていない土地は、正確な土地面積を測ることができないので、土地の価格にも直結します。
さらに、隣地とのトラブルの原因になったりと、様々なデメリットがあるので購入希望者が現れません。
相続後の土地
相続した土地は、相続登記という手続きをしないと所有者が被相続人のままです。
無論、被相続人所有の土地を勝手に売却することはできません。
この場合は、売却前に相続登記を行い名義変更をする必要があります。
相続してから何十年たったとしても、所有者名義が勝手に変わることはなく、相続登記を自主的にするほかありません。
ローンが残っている土地
土地にローンが残っている場合の状況は以下の3パターンに分かれます。
- ローンの残債はあるが、自己資金で完済できる
- ローンの残債はあるが、不動産の売却金額（＋自己資金）で完済できる
- 住宅ローンに残債があり不動産の売却金額（＋自己資金）で完済できない
ローンで購入した土地には、抵当権があるため、ローンを完済してから抵当権を外さないと売却できません。
（厳密にいえば、抵当権付きの土地を買おうとする人がいません。）
売却後すぐにローンを完済できない場合は通常の売却方法を利用することができず、任意売却という手段をとる必要があります。
任意売却は、ローンを組んでいる金融機関に承諾を得たうえで売却する方法で、一定の条件が存在します。
接道義務を満たさない土地
接道義務は建築基準法で定められたもので、幅4m以上の道路に土地の一部が2m以接していることが建物を建てることができません。
土地を活用する人のほとんどは建物を建てることを前提としているため、接道義務を満たさない土地の需要は極めて少なく、土地の価値も低くなります。
市街化調整区域内の土地
市街化調整区域は、過剰に市街化が進まないよう制限を受けた地域のことです。
この区域内では建物の建設も制限されるため、土地を活用する際は地方自治体に申請を提出する必要があります。
もちろん却下されるケースも少なくない為、買い手はなかなか見つからず、土地の価値も低い傾向にあります。
共有名義の土地
名義人が複数いる共有名義の土地は、共有者全員の同意がないと売却することができません。
ただし、共有者にはそれぞれ権利の『持分』が割り当てられているため、自信の持分のみであれば同意なしに売却できます。
詳しくは次の記事をご参照ください。
何世代にもわたる古い土地であったり、一部を畑として利用していた土地などには、今現在は利用していない部分があることがよくあります。もちろんその部分にも税金や維持費が発生します。そこで、「全部とは言わず、使わない一部の土地だけを売却[…]
住宅需要のない田舎の土地
都市部に比べて買い手を見つけることは難しいでしょう。
とはいえ、売れる場合も十分にあります。
住宅需要のない田舎の土地では、以外と隣人に声をかけて売れる場合もしばしば。また、買い手が見つからなかったとしても駐車場利用など土地を有効活用する方法もあります。
田舎の土地売却について知りたいかはこちらの記事をご覧ください。
「田舎の土地を相続する予定だけど使いどころがない、、、」 「持っている土地の管理が大変だからどうにかして手放したい、、、」このような悩みを抱えている人は少なくないと思います。田舎の土地は、活用方法が難しく、売却を検討するケー[…]
売れない土地に関して詳しくは次の記事をご覧ください。
いま、使う予定がなく長い間ただ所有している状態になってしまっている土地はありませんか。売れない土地を放置し続けておくと余分に税金や費用がかかってしまったり、売れない土地が原因で周辺住民とのトラブルに発展する恐れもあります。そのた[…]
売却する際の注意点
売却を成功させるためには、なにに注意すべきかを把握している必要があります。
売却活動の前に以下の項目を把握しておき、売却をよりスムーズに達成しましょう。
- 査定の前に必ず相場を確認しておく
- 一つの不動産会社だけで決定しない
- 買取を使えば早く売れるが安い
- 現地案内時の土地状況が早期購入に関わる
- 個人間での土地売買は非常に難しい
査定の前に必ず相場を確認しておく
現在は、ネットで近しい条件の土地売却相場を確認することができます。
査定の前には必ずこの作業を行いましょう。
不動産会社が行う査定には、なにか法律で決められた基準があるわけではないので、査定担当者によって査定額が大きく異なります。
中には、契約欲しさに相場に釣り合わない査定額を提示してくる悪い業者も存在します。
売却相場を事前に調べておけば、異様に吊り上がった査定額に気づくことができます。
実際にそんな担当者に出会ったら、相場と価格差が出る理由、査定額の根拠を問いただしましょう。
相場の確認は「全国地価マップ」や「土地総合情報システム（国土交通省）」で行えます。
所有している土地の相場を知りたい場合、実際の売買価格や税金など、調べる目的によって参考にする価格に差が生じます。また、不動産業者に査定を依頼する場合も、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。なぜ、このように同じ土地に対して[…]
一つの不動産会社だけで決定しない
前述したとおり、不動産会社の査定額は決まったものではありません。
不動産会社やその担当者によって、査定額に300万円以上もの差が出ることも少なくありません。
そのため、好条件で売却を進めるには、不動産会社を複数社比較する必要があります。
査定依頼は必ず2社以上で行うようにして、査定額や担当者が信頼できるかを基準に判断しましょう。
複数社に査定依頼する場合は一括査定サイト
複数社に査定を依頼する際、不動産会社に一社一社申し込むのは相当骨が折れるでしょう。
どの不動産会社がいいかもわからないし、毎度ながながと情報を記入したり、書類を提出したり…
そんなときには一括査定サイトのすまいステップが効果的です。
すまいステップは、たった1～3分の入力で最大4社に査定を依頼できるサービスです。
利用料に一切の料金はかかりませんし、不動産会社をわざわざ一社一社選ぶ必要がありません。
上場企業の株式会社Speeeが運営するすまいステップでは、独自の基準で厳選した優良不動産会社とのみ契約をしており、査定を担当するものも「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。
不動産会社は、売却できた際の成功報酬（仲介手数料）しか請求しませんので、査定時に別途費用が掛かることもありませんし、査定をしたからといって必ず売却する必要もありません。
すまいステップは以下フォームよりご利用いただけます。
あなたの家の適正価格が分かる
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買取を使えば早く売れるが安い
土地を売却する際、不動産会社に仲介してもらいがら購入希望者を探す『仲介』という方法と、不動産会社などの買取業者に売却する『買取』といった方法があります。
『買取』は早くて1週間程度で売却を完了することができるため、その後の維持費や何よりスピード面でメリットが大きいですが、価格相場は仲介市場の7～8割程度となります。
買取業者にとって『買取』とは、いわば仕入れです。
安く購入し、整備又は建築を施し高額で売却するのです。
そのため、『仲介』で売却した場合と同等の値段で売れることはほぼありません。
現地案内時の土地状況が早期購入に関わる
現地案内をする際の土地の見栄えにはよくこだわる必要があります。
購入希望者は、不動産会社で自分の条件に合った土地と理解したうえで現地に見学に来ますが、雑草が生い茂っていたり、老朽化した空き家があったりしては購買意欲は格段に下がります。
土地や家屋のできる限りの清掃が必要です。
もし更地化して売却する場合は、現地見学前に終わらせておくと、購入希望者が土地の全体感を掴みやすくより魅力が伝わります。
個人間での土地売買は非常に難しい
個人間で土地を売却することもできますがオススメはできません。
契約書の作成や重要事項説明書の作成・交付義務など、様々な厳しい規則の元で行われるので、個人での取引の場合、取引間の問題などは全て自己責任になります。
不動産会社の仲介がないとトラブルのもとになるので、不動産売買関連の仕事についているなどの経験者でない限り個人間での売買は控えましょう。
どうしても土地を個人間で売りたい方はこちらの記事が参考になります。
「不動産の個人売買って法律的に大丈夫なの？」 「不動産個人売買ってオススメ？」親戚同士や友人など、知り合い間で不動産の売買をする際、業者を挟まずに個人的に売買がしたいと考える人は少なくないと思います。しかし、正しい情報を知ら[…]
不動産売却の費用について気になる方は「不動産売却でかかる費用は？費用の一覧と節約する方法を解説！」も参考になります。
親から相続した土地を所有している場合など、活用していない土地を所有していると、持っているだけで毎年草を刈る必要があったり、高い固定資産税を支払わないといけなかったりなど、負担だけが残ってしまいます。将来的に活用する見込みがないのであれば、早めに売却を検討するとよいでしょう。土地を売却する際には、土地売却に強い不動産会社に売却を依頼することをおすすめします。特に更地を所有している場合、新築住宅を建てる住宅会社と強いパイプを持っている不動産会社か、自社で新築住宅建築にも取り組んでいる住宅会社に依頼するのがおすすめです。場合によっては、買取の打診を受けることもあるかもしれません。
しかし、逆に住宅販売をメインに行なっている会社だと、土地売却には強くないといった可能性もある点には注意が必要です。
記事のおさらい
土地売却の流れは？
- 査定依頼
- 媒介契約
- 売却活動開始
- 売買条件の交渉
- 売買契約締結
- 不動産の引き渡し
この間、約6カ月ほどかかります。詳しく知りたい方は土地売却の流れと期間をご覧ください。
土地の売却方法はどんなものがある？
土地を売却する方法は大きく分けて2つです。土地を売却する方法は大きく分けて2つです。
- 更地での売却
- 古家付き土地での売却
それぞれにメリット、デメリットがあるのでしっかり確認しておきましょう。詳しくは土地売却の2つの方法をご覧ください。
そもそも売れにくい土地ってある？
売却までに特別な手続きが必要な土地や、購入者がほとんど見つからない土地がいくつかあります。需要の少ない土地は価値自体も下がる傾向にあるので注意が必要です。詳しく知りたい方は 売る前に注意が必要な土地をご覧下さい。
土地を売るときの注意点は？
- 査定の前に必ず相場を確認しておく
- 一つの不動産会社だけで決定しない
- 買取を使えば早く売れるが安い
- 現地案内時の土地状況が早期購入に関わる
詳しくは売却する際の注意点をご覧ください。
