使っていない土地を売却したいとお考えの方のなかには
「何から始めていいか分からない」
「誰に相談していいんだろう」
といった不安を抱え売却への一歩が踏み出せていない方もいらっしゃるでしょう。
土地は所持しているだけで維持費や固定資産税がかかるので、活用していない土地を早く手放したいと考えるのは普通のことです。
ここでは、土地売却の流れ、高く売るコツ、費用や税金など、土地を売却するために必要な情報を解説していきます。
この記事を読めば、土地売却が初めての方でも安心して売却に踏み切ることができるでしょう。
- 監修逆瀬川 勇造
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。
【保有資格】AFP(2級FP技能士)／宅地建物取引士／相続管理士
あなたの不動産の
土地の売却方法は2通り
土地の売却には以下の2種類の方法が存在します。
- 更地での売却
- 古家付き土地での売却
土地売却と聞くと更地での売却を想像される方のほうが多いと思いますが、それ以外にも建物を土地に残した状態で、建物付きの土地として売却する事も可能です。
方法１：更地での売却
一つ目の方法は更地での土地の売却です。
一般的に、木造住宅の一軒家は築20年を超えると資産価値がほとんどゼロになると言われているため、土地に残っている建物の価値がなくなった状態である場合は更地に戻して売却するケースも多いです。
更地に戻すと、価値がない建物がついている状態よりも土地の利用用途が大幅に広がるために、より高値で売却する事が可能となります。
ただしここでの建物の解体費用は売り主が負担する事になるため、売却前に多額の費用がかかってしまうのは避けられません。
建物の解体費用は決して安くはないため、更地での売却を選択する場合はその負担をしっかりと考慮する必要があります。
解体費用の一坪あたりの相場は以下の通りです。
| 構造 | 相場（坪あたり） |
| 木造 | 3万円 |
| 鉄骨 | 4万円 |
| RC | 6万円 |
50坪の木造の古家を解体する時は大体150万円かかる、といった計算になります。
更地にすると固定資産税が高くなる
更地にした場合固定資産税が古家付きの土地よりも高くなる事があります。
建物が建っている土地には、住宅用地の軽減措置特例が適用され固定資産税が最大で6分の１にまで抑えられています。
建物を解体すると住宅用地の軽減措置特例が外れるため、建物が建っている場合に比べて6倍の固定資産税がかかるのです。
更地にするタイミングは時期や売れやすさをしっかりと考慮して決めましょう。
売却が長引いてしまった場合は高い固定資産税を払い続けなければいけないからです。
メリット
- 使用用途が多いため売却しやすい
- 売却価格が古家付きの場合より高い
デメリット
- 解体費用がかかる
- 更地の状態で置いておくと固定資産税が高くなる場合がある
方法②：古家付き土地での売却
古家付きの土地売却とはその名の通り、古い家が建っている土地を建物を解体せずにそのままの状態で売却する事を言います。
ここでの古家とは、築年数がかなり経過している価値がない建物の事を指し、『建物単体では資産価値がないが土地の一部として一緒に売却する』というニュアンスです。
更地にする解体費用等をかけずに済みますが、その古家が残っていると土地の利用用途の幅が狭くなってしまうため需要は低くなってしまいます。
また、その建物を失くしたい場合は買主自身で解体しなければならないため更地と比較すると売却が難しくなります。
買主が古家を解体したい場合には、その解体費用を要求される場合があるので注意が必要です。
メリット
- 解体費用の負担がない
- 更地の場合と比較して固定資産税が高くならない
デメリット
- 更地よりも使い勝手が悪く売却しづらい
- 建物の解体費用を請求されることがある
土地売却の流れと期間
土地を売却する際は主に7つのステップがあり売り出してから売却完了まで6カ月程度かかります。
各ステップについて詳しく解説していきます。
step1：事前準備をする
何より始めに準備を始めましょう。
売却に向けた準備をしていくことで、より高く満足のいく売却を達成することができます。
この段階では必要な書類をそろえたり、土地の境界線を確認したりします。
周辺相場の情報などを調べておくことも、高い価格で売却するために効果的な準備です。
売却活動前の事前準備については次の章で詳しく解説いたします。
Step2：不動産会社に査定依頼をする
まずはご自身の土地がいくらで売れそうか目安を立てるために、不動産会社から土地の査定を受けましょう。
査定とは、不動産会社が土地の立地、形状、市場の動向などをもとに売却価格の目安を算出する作業のことです。
査定で算出した価格を査定額といい「その価格で市場に出した場合、概ね3カ月以内に成約するであろう価格」と定義されています。
土地をスムーズに売るには売却価格が相場と見合っていることが大切です。そのために必ず不動産のプロである不動産会社から査定を受けましょう。
※土地の査定方法や査定ポイントに関しては以下の記事もご覧ください。
「土地売却を検討しているけどまずは査定をしてもらいたい！」そのように考えている方も多いのではないでしょうか。査定は売却を検討する上で非常に大切な工程です。この工程をおろそかにしてしまうと、売却までの過程の中でトラブルや不満に[…]
Step3：媒介契約の締結
査定を受けた不動産会社の中から、売却をサポートしてくれる会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶ事は、不動産会社が依頼者に「売却に向けての努力」を約束する意味合いがあり、不動産会社はその土地に対して営業活動を始められます。
媒介契約の形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つあります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | 〇 | × | × |
| 売主も買主を探せる | 〇 | 〇 | × |
| 不動産会社からの 活動報告 | 報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | なし | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 契約期間 | 規定なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
一般媒介契約は複数の会社に依頼できる契約です。また、依頼者は不動産会社を通さずに自分で取引相手を探す「自己発見取引」も可能です。他の媒介契約に比べると制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。
専任媒介契約は1社だけに任せるタイプの契約です。また、自己発見取引も可能です。
専属専任媒介契約は1社だけの契約に加え自己発見取引も禁止されています。
これら専任契約は、一般媒介契約に比べ不動産会社が勢力的な売却活動をしやすいため、売れにくい土地を所持している方におすすめです。
媒介契約時に料金が発生することはなく、土地が売れた場合に成果報酬で仲介手数料が発生します。
土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。媒介契[…]
Step4：売却活動開始
売却活動で必要な書類を記入し、売り出し価格を決めれば土地を売り出していきます。
売り出し価格が決まったら、不動産会社がREINSと呼ばれる不動産会社のみが使えるポータルサイトに土地の情報を公開します。
REINSの情報は全国の不動産会社が閲覧できるので、全国の購入希望者を抱えている不動産会社から、あなたが依頼している不動産会社に連絡があり、土地の見学へとつながっていきます。
Step5：売買条件の交渉
購入希望者が現れると、土地をいくらで売買するか条件を決めていきます。
一般的には買主側から価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を詰めていくことが必要です。
交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同時で話し合うことは控えましょう。
Step6：売買契約の締結
売買契約の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。
また、売買契約のタイミングで手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の10%程度です。
※売買契約書の書き方や書くときの注意点に関しては以下の記事もご覧ください。
土地を売却するためには、売買契約書が必須ですが、なぜそうなのかご存じでしょうか。このページでは、売買契約書が売却時に必要な理由や売買契約書に記載されている内容とチェックポイント、締結する時の注意点などについて解説します。土地売買契約書の内容[…]
Step7：土地の引渡し
買主から手付金を除いた代金を支払ってもらえば、土地の引き渡しを行います。代金決済日は法務局で登記変更を行います。
登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、晴れて引渡しが完了です。
不動産を売却する際には、引き渡し時期に注意が必要です。引き渡し時期は売主と買主で相談して決めますが、期日に関する決まりは多く、お互いに正しく理解できていないとトラブルに発展することもあります。不動産売却は無事に引き渡しまでできて完了するため[…]
売却が無事終了したら確定申告
売却が終了したら、翌年の2月15日～3月16日（多少の変動あり）の間に確定申告を行います。
売却益が出た場合は確定申告をし、納税をすることが義務化されいます。
売却益がでていない又は売却損がある場合も、確定申告を受けることで税制面の優遇を受けることができるので行っておきましょう。
不動産を売却して譲渡益への税金は確定申告により納めなければいけません。しかし、確定申告の経験がない人にとっては「どんな書類が必要か」「申告手続きはどうするのか」など分からない方が多いのではないでしょうか。リナビス[…]
土地売却前に準備しておくべきこと
土地を売却するにあたって、不動産会社に査定を依頼する前に準備しておくと良いものがいくつかあります。
スムーズに土地を売却するために、これから紹介する準備を早めに進めておくことをオススメします。
土地の相場を調べる
不動産会社が提示する査定額は100%正しい価格ではありません。
自分でも周辺地域の相場を把握しておくと査定額の信憑性を判断できるようになります。
土地の相場を調べる方法はいくつかありますが、今回は土地取引の指標になる公示地価から相場を調べる方法をご紹介します。
公示地価で相場を調べる
公示価格とは国土交通省が定めた1平方メートルあたりの価格のことです。公示価格を調べるには国土交通省が運営している土地総合情報システムがオススメです。
下記の手順で見ていくと、取引相場のデータベースを見ることができます。
1.「地価公示都道府県地価調査」を選択
2.該当の都道府県をマップから選択
3.該当の市区町村をマップから選択
4.検索条件指定を入力し、検索
上記の手順で進めていくと、下記のような一覧を見ることができます。該当エリアの公示価格を住所別に確認できます。
※その他の相場を調べる方法に関しては以下の記事に関してご確認ください。
所有している土地の相場を知りたい場合、実際の売買価格や税金など、調べる目的によって参考にする価格に差が生じます。また、不動産業者に査定を依頼する場合も、不動産業者によって査定額に差があるのが現状です。なぜ、このように同じ土地に対して[…]
必要書類を準備しておく
土地を売却するために必要な書類がいくつかあります。
不動産会社に相談すればどんな書類が必要か教えてくれますが、取得に時間がかかるものもあるため、早いうちから必要書類を把握しておき準備を進めておきましょう。
必要書類を一覧でまとめたので参考にしてください。
| No | 項目 | 目的 | 取得場所 |
|---|---|---|---|
| 1 | 登記済権利証 | 登記名義人の変更 | 市役所 |
| 2 | 測量図 | 物件情報の確認 | 市役所 |
| 3 | 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税の計算 | 市役所 |
| 4 | 実印、印鑑証明 | 書類への捺印と実印の証明 | 市役所 |
| 5 | 身分証明書 | 売主本人の確認 | 市役所 |
| 6 | 地積測量図、境界確認書 | 土地の大きさ等の確認 | （測量士に相談） |
※各項目の詳しい内容や書類の取得方法に関しては以下の記事もご覧ください。
不動産売買には法律上の手続きがかかわってくるため、多くの書類が必要になってきます。売り主側・買い主側がそれぞれ揃える必要のある書類について前もって知っておきましょう。契約を前にして慌てたり、手続きが滞ったりすることのないよう、十分に前もって[…]
土地の境界線を確認しておく
土地を売り出す時、境界線が定まっていないと隣人とのトラブルの元になるため売ることができません。
特に先祖代々受け継いでいる土地は境界線が不明確な場合もあるので注意してください。
境界の確認は法務局で入手できる確定測量図を見れば分かります。確定測量図は土地の境界を確定していることを証明する書類で、お近くの法務局の窓口で入手できます。
もし法務局に確定測量図がなく境界が定まっていなかった場合は、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」をしてもらいましょう。金額は50万円を超える場合もあるため、予算を多めに取っておくなど注意が必要です。
他にも、土地の境界線を調べるときの注意点などを詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
土地を売却する際、土地の境界が定まっていないと後々大きなトラブルにつながります。そのため境界が定まっていない土地を売却しようと考えているなら境界を定めるために「確定測量」が必要です。しかし、確定測量と言われても「そもそも確定測量[…]
土地売却成功のコツ
続いては、土地売却成功のコツを紹介します。土地を「高く」「早く」売却するためにこれから紹介するコツを実践していきましょう。
コツ①：複数の査定結果を比較する
土地を高く売却するには「土地の売却に強い」不動産会社に仲介してもらうことが大切です。
不動産会社が買主を探しから価格交渉まで売却業務全てを担うので、仲介を依頼した不動産の力量によって土地売却の結果が変わってくるからです。
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や不動産会社の対応を比較しながら信頼できる会社を選んでいきましょう。
大手だけでなく中小手の会社にも査定依頼しよう
知名度がある大手の不動産会社だけでなく、地元密着の中小企業にも査定を依頼しましょう。
不動産会社は自社の利益を上げるため、高く売れやすい物件を優先的に対応します。
土地はマンションや戸建てに比べて取引価格が安いので、多くの案件を抱えている大手不動産会社は優先順位が下げて熱心に対応してくれない可能性もあります。
土地売却を成功したければ、中小を含む複数の企業に査定依頼をしましょう。
しかし、複数の不動産会社に査定依頼するのは面倒だと思っていませんか？そんな時は複数会社に簡単に査定依頼ができる一括査定サイトが便利です。
簡単に複数会社に査定依頼できる「一括査定サイト」
不動産一括査定サイトとは、不動産の情報を入力するだけで全国の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスです。
土地の住所や面積など簡単な情報を入力するだけで、土地を高く売ってくれる不動産会社を自動的にマッチングし、複数の会社へ一度に査定依頼ができます。
1社1社不動産業者を探す必要がなく、24時間いつでもネットから査定依頼が可能です。しかも無、料で利用できるので土地の売却を検討している人にはオススメのサービスです。
一括査定サイトの代表格はすまいステップです。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。
少しでも土地の売却を検討している人は以下のバナーから査定を依頼してみましょう。
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コツ②：土地の売り時を逃さない
土地を高く売るには、相場が高いタイミングで売ることが大切です。そして、2020年現在は比較的に土地が高い時期だと言えます。
下のグラフをご覧ください。
こちらは、2010年を100とした場合の価格指数ですが、2016年頃から地価が上昇していることが分かります。
現在、日本は戦後最長の好景気と言われており都市部を中心に地価が上昇しています。この市況感に乗じて土地を売却している人が多くいます。
ただし、この傾向は長くは続かないでしょう。直近ですと、2022年問題の影響で相場が下がることが懸念されており土地を売るなら今すぐにでも売却した方が良いです。
2022年に相場が下がるかもしれない
2022年問題とは、2022年を目途に宅地が急増し土地の価格の下落や空き家が増える可能性があるという問題です。
1992年、市街化区域にある農地は「宅地化農地」と「生産緑地」に分類され、税金が優遇されていました。
しかし、三大都市圏の生産緑地1万3000ヘクタールのうち約80%は、2022年にその期限を迎えることになります。
高齢化が進み、後継者のいない農地では、一斉に売却を検討する可能性があります。その広さはおおよそ東京ドーム2200個分と言われており、これだけの土地が売りに出されれば、周辺の地価が下がることが感がられます。
相場が下がってから売却をしないように、早めに査定を依頼して高額売却を目指しましょう。
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コツ③：早く売りたいなら買取を選ぶ
土地を売るには６カ月以上の期間がかかることもあります。そのため、今すぐに売りたい方は「買取」を選んだ方が良いでしょう。
買取とは、土地を不動産会社側が直接買い取る手法のことを指します。
仲介で土地を売却する場合、買い手探し、現地の見学、条件交渉などやることが多く最短でも3カ月程度かかります。
一方、買取の場合は不動産会社直接買い取ってくれるので、買い手探しなどの手間が省け、最短で数日程度で土地を売却できます。
ただし、 買取金額は一般的な相場と呼ばれる売買価格の70%程度です。3000万で売れる土地であれば、買取価格は2100万円程度ということになります。
高く売るよりも早く売ることを優先したい人は不動産会社に買取を依頼してみましょう。
買取について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
土地の売却を検討していると「買取」という言葉をよく目にします。「短期間で売却できるメリットや金額面でのデメリットがあるそうだが、その実態をよく理解できていない。」そう悩まれる方も少なくないでしょう。実際、普通に買主を探し[…]
コツ④：土地はキレイな状態で現地案内をする
土地売却でかかる費用・税金
土地が売れたとしても、売却額がそのまま利益になるわけではなく、手数料や税金がなどの諸費用が引かれます。
費用を正しく把握してから土地を売却しないと「思ったより手元にお金が残らなかった」となりかねません。以下に「何に対して、いくらかかるか」を一覧表にまとめましたので確認しておきましょう。
| カテゴリー | 項目 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 売却費用 | 仲介手数料 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税 |
| 抵当権抹消費用 | 2万円程度 | |
| ローン返済費用 | 1~3万円 | |
| その他 | 引越し費用など項目によって異なる | |
| 税金 | 譲渡所得税・住民税 | 譲渡所得金額×税率 ※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315% |
| 印紙税 | 1000円∼6万円 |
ここでは主に支払いが発生する仲介手数料、印紙税、譲渡所得税を詳しく説明していきます。
仲介手数料
仲介手数料とは、売買が売主と買主との間で成立した地点で不動産会社に支払う費用です。土地売るときは、不動産会社に依頼して買主を見つけてもらうのが一般的なため、ほとんどの場合で発生する費用です。
仲介手数料に含まれるのは通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの営業活動を指します。ただし、通常で行わない測量や建物の解体など特別な活動をしてもらうと別途費用が請求されます。
また、仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」によって以下の通りに定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | (売却価格×5％)+消費税10％ |
| 200万円を超え400万円以下の場合 | (売却価格×4％+2万円)+消費税10％ |
| 400万円を超える場合 | (売却価格×3％+6万円)+消費税10％ |
例えば、土地の売却価格が2000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。
(2000万円×3％（税率）+6万円)+9.6万円（消費税）＝75.6万円
定められているのはあくまで「上限」なので、その範囲内で不動産会社と売買当事者が任意で決めることができます。
ただし、仲介手数料を下げすぎるのはオススメしません。不動産会社はあなたの土地以外にも多数の仲介案件を持っているので、仲介手数料が安いとあなたの土地を売る優先順位が下がり土地が売れない原因になります。
印紙税
印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売却価格によって決められた金額を納税する必要があります。郵便局などで収入印紙を購入し、不動産売買契約書に貼って印鑑で消印します。
売却価格によって印紙税は以下のように変わります。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 6万円 |
例えば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。なお、印紙を貼り忘れると、払うべき印紙税の3倍の過怠税が課せられます。
譲渡所得税
土地を売却して譲渡益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
売却して得られた金額に対し、購入時の金額だけでなく、購入時や売却時の手数料など諸費用を除いて算出します。計算した結果、譲渡益がマイナスなら譲渡所得税はかかりません。
また、譲渡所得税は土地を所有したいた期間によって税率が異なり、長く保有したいたほうが税率が低くなります。
| 所有期間 | 所得の分類 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
所有期間の判定基準は売却した年の1月1日時点という点に注意が必要です。例えば、令和1年10月1日に取得した土地を、令和6年10月1日に売却した場合、令和6年1月1日時点の所有期間は4年以下なので短期譲渡所得、令和7年10月1日であれば令和7年1月1日時点で5年超となるため長期譲渡所得となります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、2倍程税率に開きがあるので、節税したい人は注意が必要です。
以上が土地を売る際に必ず発生する費用となります。より詳しく費用や節税対策について知りたい方は以下の記事をご覧ください。
土地のような高額なものを売却する際は、より多くの税金が発生します。これらはどれくらい発生して、いつ支払わなければいけないのでしょう…？実際に土地を売却しておく前にある把握しておくと、安心して売却活動を行うことができそうです！[…]
土地を売却するときには、さまざまな費用がかかります。なかでも仲介手数料は、土地の売却価格にもよりますが、高額になることもあります。売却で利益が出ると所得税や住民税の支払いがあり、そのほかにも手続きに関する支払いもあります。考えている[…]
土地を売却したら確定申告が必要
土地を売って譲渡益が出たら税金を支払う必要があるため確定申告しましょう。確定申告とは、1年間に得た所得の合計金額を管轄の税務署に申告し、所得に応じた税金を納税をする手続きを指します。
確定申告の時期は、毎年2月16日〜3月15日と決められており、必要事項を申告書に記入して必要書類を税務署に提出します。申告書は税務署で入手することができます。
譲渡益があるにもかかわらず、期限に遅れて申告した場合は無申告加算税と延滞税が課せられるので注意しましょう。
確定申告について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産を売却して譲渡益への税金は確定申告により納めなければいけません。しかし、確定申告の経験がない人にとっては「どんな書類が必要か」「申告手続きはどうするのか」など分からない方が多いのではないでしょうか。リナビス[…]
また、譲渡益利益が出ていなくても確定申告をすることで税金を控除できる可能性もあります。
土地売却時に利用できる節税対策について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
「不動産売却時に支払う税金を安く抑えたい！」「税金対策のためにどんな手続きが必要なの？」不動産を売却して得た譲渡所得に対して税金がかかりますが、税金の控除特例を利用すれば税金を安く抑えることができます。しかし、どんな特例[…]
【状況別】土地売却の注意点
土地売却の際に
- 相続した土地を売却
- ローンが残っている土地を売却
- 個人間で土地を売却
という、二つはよくある状況だと言えます。
そのため、鉄則を確認する前にご自分の土地の置かれている状況によって念頭においておかなければならないことは何かをきちんと確認したうえで
相続した土地売却時の注意点
遠方に住んでいる親が亡くなり土地を相続したけど、自分はその土地を利用する予定場合はよくあります。
土地は、持っているだけで維持管理の手間や費用がかかってきます。土地を相続しても利用予定がない場合、売却を検討することは多いでしょう。
相続した土地を売却するにはどのような注意点があるのでしょうか？
被相続人名義のままでは売却できない
土地を売却できるのは、その土地の名義人だけです。もし自分以外に相続人がいない単独相続の場合は、親が残した土地親が残した土地は相続放棄しない限り、自分が相続することになります。
相続した後に忘れずに行っておく必要があるのが、所有権を被相続人から相続人に移す相続登記です。
相続登記には期限がないため忘れてしまいがちですが、後々のトラブルを避けるためにも早い段階で手続を済ませておきましょう。
登記は自分だけで手続できますが、司法書士などに依頼する場合は数万円ほど費用がかかります。
※詳しくはこちらの記事もご覧ください。
不動産を取得するプロセスは様々です。遺産相続、生前贈与、離婚による財産分与、あるいは不動産売買などがありますが、どのような手順で取得した不動産であれ、その所有権を主張するには名義を移しておかなくてはなりません。名義変更のためには、法[…]
相続人全員の合意をとろう
相続対象の土地が1つで相続人が何人かいる場合、土地を売却をするには相続人全員の合意が必要です。
また、全員の合意が取れたら「換価分割」と言って、土地の売却金額を相続人を分配するのが一般的です。
したがって、相続人が複数いる場合は、代表者が関係者の意思を取りまとめ土地を売却し、売却金額を土地の共有者で分け合うとよいでしょう。
相続してから3年10カ月以内に売ろう
相続した土地を3年10カ月以内に売却すると、「取得費加算の特例」という節税制度を利用できます。
この特例は、相続税の一部を取得費に換算し譲渡所得税が安くするというものです。
特例を受けるためには、土地を相続してから3年を経過するまでに土地を売却しなければいけません。できるだけ早く売却をしましょう。
ただし、この特例を利用するには以下の条件を満たしておく必要があります
▶ 相続によって財産を取得したものが売却したこと
▶ その財案を取得したものが相続税を支払ったこと
「相続した土地を売却すると特別な税金はかかるの？」「土地売却後の確定申告のやり方が分からない・・・」相続した土地の売却を検討している人はこのような疑問がある方も多いのではないでしょうか。土地を売却する上でかかる費用はいくつか[…]
ローン残債がある土地売却時の注意点
ローン返済が残っている土地には抵当権が付いているため、勝手に売ることができません。
抵当権とは「担保」にする権利のことです。ローンの返済が滞ってしまった場合に、銀行が担保にした不動産を売却する権利を持っています。
基本的には「抵当権が付いてる土地は売却できない」ので、ローンを完済して抵当権を抹消することが売却の条件になります。
土地の売却価格でローンを返済できればよいですが、それでも残債が残る場合は貯蓄を切り崩さなければいけません。
ローンが残っている土地の売却を検討している場合は、まずローン残債額の確認と土地の売却価格を調べることが大切です。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
転勤や離婚、家の維持費が負担になっているなど、さまざまな理由で家を売りたい人がいらっしゃいます。その時に気になるのが家の購入時に利用した住宅ローンです。家のローンが残っていることで売却を諦めてる方もいらっしゃいますが、実際は[…]
個人間で土地を売却する場合の注意点
個人間で土地を売却することもできますがオススメはできません。
契約書の作成や重要事項説明書の作成・交付義務など、様々な厳しい規則の元で行われるので、個人での取引の場合、取引間の問題などは全て自己責任になります。
不動産会社の仲介がないとトラブルのもとになるので、不動産売買関連の仕事についているなどの経験者でない限り個人間での売買は控えましょう。
どうして土地を個人間で売りたい方はこちらの記事が参考になります。
「不動産の個人売買って法律的に大丈夫なの？」 「不動産個人売買ってオススメ？」親戚同士や友人など、知り合い間で不動産の売買をする際、業者を挟まずに個人的に売買がしたいと考える人は少なくないと思います。しかし、正しい情報を知ら[…]
よくある質問
土地が売れない場合どうすればいいか？
6カ月以上売り出しているのに買い手が見つからない場合、何かしら売れない原因があります。
原因を解消しないまま放置しても売れ残る可能性が高いため、まずは売れない原因を把握することが大切です。
土地が売れない原因と対策について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
いま、使う予定がなく長い間ただ所有している状態になってしまっている土地はありませんか。売れない土地を放置し続けておくと余分に税金や費用がかかってしまったり、売れない土地が原因で周辺住民とのトラブルに発展する恐れもあります。そのた[…]
田舎の土地でも売れるのか？
都市部に比べて買い手を見つけることは難しいですが、売れる場合も十分にあります。
意外と隣人に声をかけて売れる場合も少なくありません。また、買い手が見つからなかったとしても駐車場利用など土地を有効活用する方法もあります。
田舎の土地売却について知りたいかはこちらの記事をご覧ください。
土地を持っている＝資産家でお金持ちとイメージされることも多いかもしれませんが、保有する土地がどこにあるのかで、意味合いは大きく違ってきます。都会の一等地の土地を持っているなら、イメージ通りの資産家と言えますが、田舎の土地だと、ただ土地を持っ[…]
不動産売却の費用について気になる方は「不動産売却でかかる費用は？費用の一覧と節約する方法を解説！」も参考になります。
親から相続した土地を所有している場合など、活用していない土地を所有していると、持っているだけで毎年草を刈る必要があったり、高い固定資産税を支払わないといけなかったりなど、負担だけが残ってしまいます。将来的に活用する見込みがないのであれば、早めに売却を検討するとよいでしょう。土地を売却する際には、土地売却に強い不動産会社に売却を依頼することをおすすめします。
特に更地を所有している場合、新築住宅を建てる住宅会社と強いパイプを持っている不動産会社か、自社で新築住宅建築にも取り組んでいる住宅会社に依頼するのがおすすめです。場合によっては、買取の打診を受けることもあるかもしれません。
しかし、逆に住宅販売をメインに行なっている会社だと、土地売却には強くないといった可能性もある点には注意が必要です。
記事のおさらい
土地売却の流れは？
土地売却の流れは以下の通りです。
- 査定依頼
- 媒介契約
- 売却活動
- 内覧の対応
- 売買条件の決定
- 引き渡し
詳しく知りたい方は土地売却の流れと期間をご覧ください。
土地売却前に準備しておくことって？
準備しておくべき事は以下の3点です。
- 土地の相場調べ
- 必要書類の準備
- 土地の境界線の確認
詳しくは土地売却前に準備しておくべきことをご覧ください。
土地売却成功のコツは？
売却成功のコツは以下の通りです。
- 複数の査定結果を比較する
- 土地の売り時を逃さない
- 早く売りたい場合は買取を選ぶ
- 綺麗な状態で現地案内をする
詳しく知りたい方は土地売却成功のコツをご覧下さい。
土地売却でかかる費用、税金は？
必要な費用や税金は以下のものがあげられます。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- ローン返済費用
- 譲渡所得税・住民税
- 印紙税
詳しくは土地売却でかかる費用・税金をご覧ください。
