【土地売却の成功に向けて】注意点とコツを知って高く売ろう

相続した土地や使用していない土地の維持に困り売却を決断する方は少なくありません。

使っていない間にも固定資産税は発生しますし、古家を放置しておくのはトラブルの原因にもなりかねません。

どうしても複雑に考えてしまう土地の売却ですが、順を追って理解していけば難しいことはありません。

監修逆瀬川 勇造

大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社。新築や土地の仕入れ、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

【URL】P.D.Pの金融・不動産情報ブログ

どうしても理解できないことは、不動産会社に相談しながら進めていきましょう。
下のフォームから売却に強い不動産会社に査定を依頼することができます。
査定時の際にわからないことを何でも質問してみましょう。

こんな土地でも売却できる?

すまリス
土地を売却したいけど、うちの土地なんて買いたい人いるのかな?

はじめての土地売却で、土地がきちんと売却できるかを気にしている人も多いのではないでしょうか。

率直に言って、売却が難しい土地もあります。

それは、下記のような土地です。

  • 確定測量が行われていない
  • 田舎の土地
  • 法令上の制限があり、新しい建物を建てられない
  • 土地が面している道路が私道である

あなたの土地が売却しにくい土地ではないかのチェック方法と合わせて見ていきましょう。

確定測量が行われていない

土地をめぐって、よくあるのが「境界線をめぐるトラブル」です。

例えば、自分の敷地だと思って塀を建設したら、となりの人に「うちの土地に勝手に塀を立てないでください!」と言われて揉め事になるなどです。

土地の購入希望者も、境界線をめぐるトラブルにあう可能性を懸念します。

そのため、土地を売却する前に確定測量を行っていない土地は売却を行うことが難しいです。

確定測量とは、隣の家の人の立ち合いのもとに行う測量のことで、正確な面積を測定し境界線を確定します。

チェック方法:確定測量図があるか探す

すまリス
確定測量を行ったかどうかわからないよ!どうやったらチェックできるの?

確定測量を行うと、下の写真のような「確定測量図」がもらえます。

確定測量図

三井住友トラスト不動産より

自宅などに保管されていないか探してみましょう。

確定測量図がないと土地の売却価格に影響を及ぼす可能性があります。

もし紛失してしまった場合は売却前に作成することをおすすめします。費用は60万円~80万円ほどかかります。

媒介契約を結ぶ不動産会社によっては、測量をサービスで行ってくれる会社もあるので不動産会社の担当者に相談してみましょう。

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田舎の土地

人口が少ない田舎の土地は売却できるまでに時間がかかる傾向があります。

特に、農村部山間部河川の近くなどに多い「市街化調整区域」内の土地を売る場合は、売却価格が相場より安くなったり購入希望者が見つかりにくい可能性が高いです。

市街化調整区域とは、土地の利用用途を制限する地域のことです。

市街化調整区域内の土地を売却するには、都道府県知事に対して開発申請を行う必要があります。

チェック方法:Map Expertの「用途地域マップ」で調べる

Map Expertの「用途地域マップ」を使うと、売りたい土地が市街化調整区域かどうかを簡単に調べることができます。

例えば、東京都の市街化調整区域は以下の赤色の範囲です。

市街化調整区域

情報は2005~2006年のものと少し古いため注意が必要ですが、売却前に軽く情報収集を行う際に役立ちます。

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法令上の制限があり、新しい建物を建てられない

火災の際の消火活動のしやすさを考えた都市計画の一環として、新しく家を建てる際には法令上の制限を受ける土地がある場合があります。

その原因の一つが、「接道義務を果たしていない土地」です。

接道義務とは、幅4メートル以上の行動に2メートル以上接していなければ新しい建物を建てられないという制限のことです。

接道義務とは

新しい建物を建てられない場合、不便な土地であるため購入希望者が見つかりにくいです。

他にも、土地が幅4メートル以上の道路に面していない場合、道路の中心から2メートルは建物を建てられないといった制限を受けます。

セットバックとは

チェック方法:土地の前の道路を測る

実際に土地の前の道路を測り、以下の2点を満たしているか確認してみましょう。

  • 道幅が4メートル以上か
  • 土地と道路が2メートル以上接しているか
すまリス
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土地売却の2つの方法

すまリス
ボクの土地も売却できるかも…!ところで、どうやって土地を売却するの?
土地売却でよくあるのが、売りたい土地の上に戸建て小屋などが建っているケースです。
その場合、下記の2つの方法のいずれかで売却します。
  • 更地として売却する
    …建物を解体し、更地にして土地を売却する
  • 古家付き土地として売却する
    …建物を解体せずに土地として売却する

手間や費用がかかっても土地を高く売却したい場合にが、更地での売却を検討してみてはいかがでしょうか。

更地として売却する

建物を解体して更地として土地を売却すると、値下げ交渉がされにくくなることです。
建物を解体せずに土地を売り出すと、購入希望者に解体費用分の値下げ交渉などをされることがあります。
購入を希望する人から見れば、土地の利用用途が広い上に形や広さの確認が容易で購入後のイメージがつきやすい点も魅力です。
しかし、更地として売却する場合には費用が多くかかることがデメリットです。
  • 解体費用がかかる
    …木造の一戸建ての場合、1坪あたり3~5万円の解体費用がかかる
  • 固定資産税が多くかかる
    …更地にすると、家が建っていた時の6倍の固定資産税がかかる

古家付き土地として売却する

建物の立っている土地を売却する際は、解体せず「古家付き土地」として売却することが基本的にはおすすめです。

古家付き土地」とは、築年数が古い家など住宅としての価値がない家が建っている土地のことを指します。

古家付き土地として土地を売却するメリットは下記の2つです。

  • 解体費用がかからない
  • 売却するまでの期間にかかる固定資産税の税額が、更地の6分の1

さらに土地の購入を考えている人にとっては、古家付き土地を購入すると住宅ローンを使えるというメリットがあります。

そのため、購入希望者が早く見つかる可能性が高いです。
まずは、あなたの地域で売却実績のある企業のみを厳選して紹介するすまいステップで不動産会社に査定依頼をしましょう。
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土地売却の流れと期間

土地を売却する際は主に6つのステップがあり、売り出してから売却完了まで6カ月程度かかります。

【参考記事】土地の売却にかかる期間は?売却までの流れと期間内に売るコツ
土地を売却する流れと期間

それでは各ステップについて詳しく解説していきます。

Step1:情報と書類を集める

相続して入手して入手したような比較的古い土地では、権利関係などの情報集めから始める必要があります。

また、隣地との境界線が確定されていないことがあるため、それらの確認も必要です。
境界線が定まっていない場合は、境界線を確定させる測量を行ってから売却を始めるのが一般的です。

土地売却に必要な書類

  •  身分証明書、印鑑証明、実印、住民票
    ⇒本人確認書類(住民票は発行から3ヶ月以内のものを使用)
  • 登記済権利書(または、登記識別情報)
    土地の真の所有者を証明する書類
  • 固定資産税納税通知書、固定資産税評価額証明書
    固定資産税の納税額を確認するために必要(最新のものが必要)
  • 土地測量図、境界確認書
    境界線の確認、売買価格の算出に必要
  • 建築確認済証、検査済証
    建築基準法に適合した物件である証明

それぞれの書類の優先度や入手方法を細かく解説した記事:【一覧表付き】不動産売却の必要書類の取得方法を解説

相続で入手した土地は相続登記が必須

相続で入手した土地の所有者はなくなった被相続人のままです。
そのため、売却前には所有権をあなたに変更するための相続登記が必要です。

相続登記に必要な書類

  • 被相続人の住民票(除票)・戸籍謄本
  • 相続人の住民票
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明
  • 登記事項証明書
  • 固定資産税評価額証明書

相続登記の際は、固定資産税評価額の0.4%が登録免許税として徴収されます。

Step2:査定依頼

まずはご自身の土地がいくらで売れそうか目安を立てるために、不動産会社から土地の査定を受けましょう。
査定とは、不動産会社が土地の立地、形状、市場の動向などをもとに売却価格の目安を算出する作業のことです。

査定で算出した価格を査定額といい「その価格で市場に出した場合、概ね3カ月以内に成約するであろう価格」と定義されています。

土地をスムーズに売るには売却価格が相場と見合っていることが大切です。そのために必ず不動産のプロである不動産会社から査定を受けましょう。

※土地の査定方法や査定ポイントに関しては以下の記事もご覧ください。

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Step3:媒介契約の締結

査定を受けた不動産会社の中から、売却をサポートしてくれる会社を選び、媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶ事は、不動産会社が依頼者に「売却に向けての努力」を約束する意味合いがあり、不動産会社はその土地に対して営業活動を始められます。

媒介契約の形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つあります。

媒介契約種別複数社との契約売却活動の報告
一般媒介契約無期限
(通常3ヶ月)
専属専任媒介契約3ヶ月
専任媒介契約3ヶ月

一般媒介契約複数の会社に依頼できる契約です。また、依頼者は不動産会社を通さずに自分で取引相手を探す「自己発見取引」もできます。他の媒介契約に比べると制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。

専任媒介契約1社だけに任せるタイプの契約です。また、自己発見取引も可能です。専属専任媒介契約は1社だけに任せるタイプで自己発見取引が禁止されている契約です。専任契約は「どうしてもこの会社に依頼したい!」という会社がいるならオススメです。不動産会社としては自社だけに頼ってくれているので、気持ちの上で頑張って成約させようとしてくれるでしょう。

媒介契約を結んだ時点で費用は発生しません。あくまで売買契約が成立してから成果費用という形で支払いが発生します。

ここで媒介契約を締結した不動産会社が契約期間内で売却をサポートしてくれるので、契約を結ぶ不動産会社は慎重に選びましょう。

※媒介契約の種類や種類ごとのメリットデメリットは以下の記事もご覧ください。

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Step4:売却活動開始

売却活動で必要な書類を記入し、売り出し価格を決めれば土地を売り出していきます。
売り出し価格が決まったら、不動産会社がREINSと呼ばれる不動産会社のみが使えるポータルサイトに土地の情報を公開します。

REINSの情報は全国の不動産会社が閲覧できるので、全国の購入希望者を抱えている不動産会社から、あなたが依頼している不動産会社に連絡があり、土地の見学へとつながっていきます。

Step5:売買条件の交渉

購入希望者が現れると、土地をいくらで売買するか条件を決めていきます。
一般的には買主側から価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を詰めていくことが必要です。

交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同時で話し合うことは控えましょう。

Step6:売買契約の締結

売買契約の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。

また、売買契約のタイミングで手付金が支払われるのが一般的です。手付金は、売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の10%程度です。

※売買契約書の書き方や書くときの注意点に関しては以下の記事もご覧ください。

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Step7:土地の引渡し

買主から手付金を除いた代金を支払ってもらえば、土地の引き渡しを行います。代金決済日は法務局で登記変更を行います。

登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、晴れて引渡しが完了です。

※土地の引き渡しの手続きや流れに関しては以下の記事もご覧ください。

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土地売却でかかる費用・税金

古家がついた土地では、必要に応じて解体費用。古い土地では、場合によって測量費用などがかかります。

ローンを払い終えても抵当権はついたままなので、売却前には抹消手続きが必要です。

カテゴリー項目費用の解説
売却費用仲介手数料売却を仲介してもらった不動産会社に支払う手数料

目安:(売却価格×3%+6万円)+消費税

抵当権抹消費用住宅ローンによる抵当権が残っている場合に抹消するための費用

目安:2万円程度

繰り上げ返済手数料ローンの一括返済にかかる手数料

目安:1~3万円

解体費用古家の解体にかかる費用

目安:100万円前後

測量費用境界線を確定させるための測量費用

目安:35万円~45万円
官有地の場合60万円~80万円

税金譲渡所得税売却で得た利益分にかかる税金

税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315%

印紙税売買契約書の作成にかかる税金

1000円∼6万円

登録免許税相続後、所有権を移転させる手続き(相続登記)時にかかる税金

固定資産税評価額×0.4%

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土地売却の注意点

売却を成功させるためには、なにに注意すべきかを把握している必要があります。

売却活動の前に以下の項目を把握しておき、売却をよりスムーズに達成しましょう。

  • ローンは売却時までに完済する
  • 共有名義の土地を売るには、全員分の同意が必要
  • 土地に瑕疵がある場合には隠さずに話す
  • 自分で相場を調べておく
  • 査定は複数社から受ける

土地にローンが残っている場合は、売却時に完済する

売却したい土地にローンが残っている場合、土地に抵当権が設定されていることがほとんどです。

抵当権とは、ローンの支払いが滞ったときに金融機関が土地を差し押さえられる権利のことです。

抵当権とは

抵当権がついたままの土地はいつ差し押さえられるか分からないため、購入希望者が現れず売却できません

抵当権を外すには、土地の売却時にローンを返済することが必要です。

土地の売却代金の一部を、ローンの返済費用に充てることも可能です。

ただし、土地の売却価格がローンの残高よりも安くなってしまう場合は自己資金などで補う必要があります。

すまリス
ローンの残っている土地を売却するには、土地がいくらで売れそうか正確に掴んでおくことが重要なんだね!
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共有名義の土地を売却するには、全員の同意が必要

この記事を読んでいる人の中には、共有名義の土地を売却したいと考えている方もいるかもしれません。

しかし、共有名義の土地を売却するには相続人全員の同意が必要です。

相続人の中に1人でも売却に反対する人がいた場合、土地を売却するために行える行動は下記のいずれかです。

  • 売却に反対している人を説得する
  • 持分を他の人に売却する
    …例えば、兄が1000万円、弟が500万円の持分があるとき、弟が兄に500万円で自分の持分を売却する
  • 土地を分けて(=分筆)売却する
    …兄が所有する部分と弟が所有する部分に分けてから、弟が所有する土地を売却する

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

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土地に瑕疵がある場合は、隠さずに話す

杭や浄化槽などの埋設物があったり土壌が汚染されているなど、土地に何らかの欠陥があると分かっている時は、不動産会社に正直に伝えましょう。

土地の欠陥のことを「瑕疵」と呼びます。

もし瑕疵があることを言わずに売却してしまった場合、売主は瑕疵に気付いていたかに関わらず、買主に対して補償を行わなければいけません(=契約不適合責任)。

補償額は数百万円に及ぶこともあるため、気づいている場合には必ず不動産会社に伝えることをオススメします。

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自分で相場を調べておく

現在は、ネットで近しい条件の土地売却相場を確認することができるので、査定の前には必ずこの作業を行いましょう。

相場を調べることには以下3つのメリットがあります。

  • 売り出し価格の失敗をしなくなる
  • 値段交渉に対応できる
  • 査定価格が適正でないことに気付ける

相場にそぐわない売り出し価格を設定してしまうと、いつまでもたっても買い手が見つからず値下げを余儀なくさてれしまいます。

買主から値段交渉をされることも多いため、こういった場面で適切に対応する相場感が身に付きます。

さらに、不動産会社の中には相場に釣り合わない高額な査定結果で契約をとろうとする不誠実な会社もあります。
相場を知っているとこういった異変にきずくことができるので、気になったらさて額の根拠を問いただしてみましょう。

土地の相場価格を調べるには『土地総合システム』で同じような条件の不動産取引価格を調べましょう。
全国地価マップ』では土地の評価額を調べることができます。

詳しい記事:土地の売却相場を知りたい|調べる方法や目的を押さえよう

査定は複数社から受ける

前述したとおり、不動産会社の査定額は決まったものではありません。
不動産会社やその担当者によって、査定額に300万円以上もの差が出ることも少なくありません。

そのため、好条件で売却を進めるには、不動産会社を複数社比較する必要があります。

査定依頼は必ず2社以上で行うようにして、査定額や担当者が信頼できるかを基準に判断しましょう。

複数社に査定依頼する場合は一括査定サイト

複数社に査定を依頼する際、不動産会社に一社一社申し込むのは相当骨が折れるでしょう。
どの不動産会社がいいかもわからないし、毎度ながながと情報を記入したり、書類を提出したり…

そんなときには一括査定サイトのすまいステップが効果的です。

最短1分の入力で、最大4社に無料の査定依頼をおくることができます。

査定担当者は、「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。

すまいステップは以下フォームよりご利用いただけます。

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不動産売却の費用について気になる方は「不動産売却でかかる費用は?費用の一覧と節約する方法を解説!」も参考になります。

専門家

親から相続した土地を所有している場合など、活用していない土地を所有していると、持っているだけで毎年草を刈る必要があったり、高い固定資産税を支払わないといけなかったりなど、負担だけが残ってしまいます。将来的に活用する見込みがないのであれば、早めに売却を検討するとよいでしょう。土地を売却する際には、土地売却に強い不動産会社に売却を依頼することをおすすめします。特に更地を所有している場合、新築住宅を建てる住宅会社と強いパイプを持っている不動産会社か、自社で新築住宅建築にも取り組んでいる住宅会社に依頼するのがおすすめです。場合によっては、買取の打診を受けることもあるかもしれません。

しかし、逆に住宅販売をメインに行なっている会社だと、土地売却には強くないといった可能性もある点には注意が必要です。

記事のおさらい

土地売却の流れは?

  1. 査定依頼
  2. 媒介契約
  3. 売却活動開始
  4. 売買条件の交渉
  5. 売買契約締結
  6. 不動産の引き渡し

この間、約6カ月ほどかかります。詳しく知りたい方は土地売却の流れと期間をご覧ください。

土地の売却方法はどんなものがある?

土地を売却する方法は大きく分けて2つです。土地を売却する方法は大きく分けて2つです。

  • 更地での売却
  • 古家付き土地での売却

それぞれにメリット、デメリットがあるのでしっかり確認しておきましょう。詳しくは土地売却の2つの方法をご覧ください。

そもそも売れにくい土地ってある?

売却までに特別な手続きが必要な土地や、購入者がほとんど見つからない土地がいくつかあります。需要の少ない土地は価値自体も下がる傾向にあるので注意が必要です。詳しく知りたい方は 売る前に注意が必要な土地をご覧下さい。

土地を売るときの注意点は?

  • 査定の前に必ず相場を確認しておく
  • 一つの不動産会社だけで決定しない
  • 買取を使えば早く売れるが安い
  • 現地案内時の土地状況が早期購入に関わる

詳しくは売却する際の注意点をご覧ください。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップを使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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