土地売却の流れを徹底解説!|6つのステップとスムーズに売るコツ

初めて土地を売却する人なら、売却の流れを把握しておきたいですよね。
誰しも人生で土地を売却する機会は多くはないので、土地を売る際にどんな流れで進めていくのか分からない人が大半だと思います。

この記事では土地を売却する流れを6つのステップに分けて網羅的に紹介していきます。合わせて売却をスムーズに進めるためのコツや土地を売却する際にかかる費用についても解説していきます。

土地売却の流れと期間~6つのステップ~

不動産売却の流れ

土地売却の流れは6つのステップに分かれており、土地を査定しから売却が完了するまで6カ月程かかるのが一般的です。
それでは、各ステップについて詳しくみていきましょう。

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【Step1】不動産会社から査定を受ける

まずは、不動産会社に土地を査定してもらいましょう。
査定を受ける目的は2つあります。1つ目は売却額の目安を知るためです。不動産会社に査定してもらうと市場の動向や過去の事例を踏まえ、あなたの土地はいくらで売れそうか査定額を算出してくれます。
土地をスムーズに売るには売り出し価格が相場とみあっていることが大切です。不動産会社が算出してくれた査定額が売り出し価格の目安になります。

2つ目の目的は仲介を依頼する不動産会社を選ぶためです。査定を受ける際に不動産会社から査定額だけでなく、販売戦略を提案を受けられます。その提案内容や査定までの過程を見て、信頼できる不動産会社かを見極めましょう。

査定依頼をする方法

不動産会社に電話やメールで連絡するのが一般的です。不動産会社に直接連絡をするのが手間な人は、一括査定サイトを使えば、簡単にフォームを入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼ができるのでおススメです。

なお、特別な理由がない限りは会社の雰囲気をつかむため一度は会社へ訪問しておくとよいです。その際に、殺伐とした雰囲気だったり、担当者以外の対応が悪いと感じるなら、その会社に仲介を依頼しない方がよいです。また、訪問するなら木曜日か金曜日がオススメです。不動産会社の多くは水曜日が定休日で土日に商談が集中します。土日明けの月火も商談の手続きが忙しいため、ゆっくり相談したいなら時間的に余裕がある木金がねらい目です。

査定には2つの方法がある

土地査定の方法には、土地の面積や立地条件をもとに算出する机上査定と
実際に現地でに出向いて査定を行う訪問査定があります。土地の売却を積極的に検討している場合は訪問査定を選びましょう。土地は個別性が強いもので、隣接している建物や全面道路の状況によって査定額が大きく変わってきます。そのため直接訪問して査定しないと正確な査定額が算出できないのです。

【Step2】不動産会社と媒介契約を締結

仲介を依頼したい不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約を結び事は、不動産会社が依頼者に「売却に向けての努力」を約束する意味合いがあります。

また、媒介契約を結んだ時点で費用は発生しません。あくまで売買契約が成立してから、成果費用という形で支払いが発生します。

媒介契約は3種類ある

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞの契約の特徴を以下の表にまとめました。

媒介契約種別複数社との契約売却活動の報告
一般媒介契約無期限
(通常3ヶ月)
専属専任媒介契約3ヶ月
専任媒介契約3ヶ月

 

「一般媒介契約」は、他の媒介契約に比べると制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。
逆に「どうしてもこの会社に依頼したい!」という会社がいるなら専任媒介契約がオススメです。不動産会社としては自社だけに頼ってくれているので、気持ちの上で頑張って成約させようとしてくれるでしょう。

媒介契約について詳しく知りたい方はこちら

【Step3】土地を売り出す

媒介契約を結んだら、いよいよ土地を売り出すために必要書類の準備や売り出し条件を決めていきます。

告知書の準備

売主が知りうる土地やその周辺の騒音等の状況、さらには土地に付随する設備を引渡しの際に置いていくかを報告書に記入していきます。報告書のフォーマットは不動産会社がもらえます。

この報告書は買主に交付されるものです。買主にとっては購入前に現地で実物を確認しますが、それだけだと土地周辺の状況を理解するのは難しいため、売買契約時にこの報告書を提出し、状況に問題がないかを確認してもらいます。

売り出し条件や案内方法の決定

不動産会社の査定額を参考に、売り出し価格を決めます。また、購入希望者が現れた場合の連絡方法や案内方法を不動産会社の営業マンと決めておきましょう。電話連絡なのかメールなのか、何時ごろだと対応しやすいのかといった内容です。

見学は立ち合い不要

売り出し後に、購入検討者があなたの土地を見学に来ます。その際は不動産会社が対応をしてくれるので、基本的に売主の立ち合いは不要です。しかし、見学に向けて購入検討者の購買意欲を上げるため、草刈りやごみ拾いなど土地をきれいに保つような管理を定期的に行っておきましょう。

【Step4】買主と条件交渉

購入希望者が現れれば、土地をいくらでいつ頃売買するか条件を決めていきます。
一般的には買主側からいくらであれば購入しますといった価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を詰めていくことが必要です。
交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同時で話し合うことは控えましょう。

【Step5】売買契約の締結

売買契約の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。

売買契約までの流れ

物件周辺状況の報告や覚書、合意書等の説明を受け内容を確認していきます。特に、覚書や合意書の記載内容は取引上お重要なので、慎重に確認していきましょう。

ここまで来て契約内容の納得すれば契約書へ署名押印をします。また、書類への署名押印が終われば、顔写真付きの身分証明書などを用いて本人確認の手続きを進めます。なお、この手続きは不動産会社によって順番が前後することがあります。

最後に、買主からの売主へ手付金を支払い、一連の手続きは終了となります。

【Step6】土地を引き渡す

買主から手付金を除いた代金を売主に支払えば、土地を引き渡します。

手続きの日程調整

まずは残金決済と登記手続きの日程と場所を調整します。これらの手続きは法務局や金融機関が開いている平日に行います。必要な場合はこの場で抵当権抹消や、住所変更登記もやっておきます。手続きは長くても2時間程で終わります。
登記手続きの際は申請書や委任状の記入等専門的な知識が必要なので、司法書士にサポートを依頼しておくとよいでしょう。

土地売却をスムーズに進めるためのコツ

ここまで土地売却の流れを一通り説明してきましたが、この流れをスムーズに進めるのコツがあります。この章では土地売却をスムーズに進めるコツを4つご紹介していきます。

必要書類を早めに準備しておこう

土地を売却するために必要な書類はいくつかあります。
不動産会社に相談すればどんな書類が必要か教えてくれますが、取得に時間がかかるものもあるため
予め必要な書類を把握しておき、書類の準備を進めておきましょう。

必要な書類を一覧でまとめたので参考にしてください。

No項目目的取得場所
1
登記済権利証登記名義人の変更市役所
2
間取り図と測量図物件情報の確認市役所
3
固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
4
実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
5
身分証明書売主本人の確認市役所
6
建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
7
地積測量図、境界確認書土地の大きさ等の確認(測量士に相談)

土地の売却で必要な書類について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

境界が定まっているか確認しよう

境界が曖昧な土地を売り出すと、後々トラブルにつながります。最近購入した土地であれば、境界が確定している可能性が高いですが、先祖代々所有していた土地は境界が定まっていないかもしれません。
境界の確認は法務局で入手できる確定測量図を見れば分かります。

万が一境界が決まっていなければ、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」をしてもらいましょう。
確定測量について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

確定測量図は土地の境界を確定していることを証明する書類で、お近くの法務局の窓口で入手できます。

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瑕疵担保責任に注意

瑕疵担保責任とは買主が土地を購入した時点では明らかになっていない隠れた瑕疵があった場合に、売主が損害賠償などの責任を負うことです。

土地売却で瑕疵担保責任が問われる場合よくあるものとして
・土地の土壌が汚染されている
・地盤の強度が弱かった
があります。

瑕疵担保責任を問われないために次のような条件の土地を売却する場合は調査を依頼しましょう。

土壌汚染調査が必要な場合

売却したい土地が
・昔ガソリンスタンドがあった
・工場の跡地だった
・焼却施設があった
など、汚染物質が出る施設があった場合は、不動産会社に調査を依頼しましょう。費用は5万円~はかかります。

地盤調査が必要な場合

今まで一度も建物が立てられてこなかった土地であれば、土地の強度が弱い可能性があるので調査をしておくと良いでしょう。費用は5万円~はかかります。

複数の不動産会社を比較して選ぼう

土地売却をスムーズに進めるためには力量のある不動産会社に仲介してもらうことが大切です。

これまで紹介してきたように土地を売るには様々な手続きが必要で、すべて自分で行うことは難しいです。不動産会社はこれらの手続きをサポートしてくれるので、専門知識や実績が豊富な不動産会社にサポートしてもらえれば、スムーズに土地を売却できるのです。ではどうしたら良い不動産会社に出会えるのでしょうか?

そのために複数の不動産会社に査定依頼をし、査定結果や営業マンの態度を比較して、最も信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

でも複数の不動産会社に査定依頼するが面倒だと思っていませんか?そんな時は一括査定サイトを使ってみましょう。

簡単に複数企業に査定依頼ができる「一括査定サイト」

一括査定サイトとは、不動産の情報を入力するだけで全国の不動産会社に一括で査定依頼ができるサービスのことです。一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産業者を探す必要がなく、24時間いつでも査定依頼が可能です。しかも無料で利用できるので、査定依頼をしたい人は使わない理由はありません。

土地売却にかかる費用を知っておこう

土地の売却を検討しているなら、費用がいくらかかるか把握しておきたいと人もいるでしょう。
そこで以下の表に土地売却で発生する費用をまとめたので、参考にしてください。だいたい土地売却額の5~7%が費用がかかります。

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カテゴリー項目費用目安
売却費用仲介手数料(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用2万円程度
ローン返済費用1~3万円
その他司法書士や建物の解体費用など
税金譲渡所得税・住民税譲渡所得金額×税率

※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315%

印紙税1000円∼6万円

まとめ

この記事では土地売却の流れを説明していきました。土地を売却するには多くのステップがありますが、不動産会社があなたをサポートしてくれるので、土地売却を検討している人は早めに不動産会社に相談してみましょう。

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不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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