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更地にする費用はいくら?節約方法や解体すべきか決める基準を解説

  • / 更新日:2022年8月17日
更地にする費用はいくら?節約方法や解体すべきか決める基準を解説

古家つき土地を更地にする場合、解体費用がかかります。
解体費用がいくらかかるかによって、更地にすべきか決めようと考えている方もいるでしょう。

この記事では古家を解体して更地にする際にかかる費用や、費用を節約する方法、解体時に利用できるローンを解説します。

もくじ

更地にする費用はいくら?

まずは「古家を解体するにはいくらかかるか?」についてみていきましょう。

更地にする費用は約200万円

一般的な40坪の戸建ての場合、更地にする費用は約200万と見積もることができます。

40坪の戸建てを更地にする費用

  • 木造:117~247万円
  • 鉄骨造:129~266万円
  • 鉄筋コンクリート造:133~304万円

建物構造にもよりますが、100万~300万円の中央値である200万円が相場といえます。

また、リフォーム会社紹介サービスのヌリカエによる調査によると、戸建解体工事経験者1,339人の平均解体費用は100万~200万となっています。(2022年8月時点)

このことから、解体費用の相場は100万~200万と見積もっておくとよいでしょう。

更地にする費用の内訳と相場

更地にする費用は「解体工事費用」「廃材処分費用」「整地費用」の3つにわけることができます。

①解体工事費用とは、建物自体を取り壊すための費用です。解体する建物の坪単価に建物全体の面積を掛けて算出します。
②廃材処分費用とは、解体工事で発生した廃棄物(木くずや金属くず、瓦礫や家具の残骸)の除去にかかる費用です。
③整地費用とは、解体後に土地を平らにならすための費用です。解体後の凹凸下土地を整え、新しい建物を建てやすくします。

以降ではそれぞれの相場を解説します。

解体工事費用の相場

解体費用は、建物の構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)と面積(坪数)によって異なります

より頑丈な構造の建物(木造よりも鉄骨)のほうが、取り壊しに時間がかかるので相場が高くなります。

同様に、坪数が大きい建物のほうが小さい建物より解体期間が延びるので費用が高額になります。

構造別の解体工事費用の相場は以下になります。

木造の解体費用

坪数木造
20坪62万〜130万円
30坪93万~195万円
40坪124万~260万円
60坪186万~390万円
80坪248万~520万円

鉄骨造の解体費用

坪数鉄骨造
20坪68万~140万円
30坪102万~210万円
40坪136万~280万円
60坪204万~420万円
80坪272万~560万円

鉄筋コンクリートの解体費用

坪数鉄筋コンクリート造
20坪70万~160万円
30坪105万~240万円
40坪140万〜320万円
60坪210万~480万円
80坪280万~640万円

土地売却の解体費用の相場は?損しない税金の注意点

廃材処分費用の相場

廃材処分費用は地域差がありますが、4tダンプ1台分の処分費用(運搬費用+処分費用)で60,000円~80,000円、1㎥で3,000円~8,000円が相場となります。

廃材処分費用は、建物構造や残置物(建物内外に残されている不用品の量)によって異なります。鉄骨造のほうがくずが出やすく重量もあるので、木造よりも処分費用は高くなります。また、古家に残されている家具や家電、生活のゴミが多いほど費用がかかります。

自分で不用品を処分しておくことと節約できますが、詳しくは以降の章「更地にする費用を節約する方法」で解説しています。

整地費用の相場

整地費用の相場は1㎡あたり300~600円が一般的です。ですので、30坪の土地では30,000~60,000円という見積もりになります。

ただし、土地に雑草が生い茂っていたり、庭木の根がはっていたり、廃材が埋設されている場合は、撤去するために費用が別でかかります。例えば庭木の伐採は1本あたり2,000円~7,000円伐根は1本あたり5,000円程度です

また、傾斜が強い土地は作業が難しく特殊な技術が必要になるため通常よりも高額になります。1㎡あたり10,000円~20,000円を目安としておきましょう

更地にする費用が変わる要因

更地にする費用は、ほとんどが前述した費用の合計で決まります。

しかし、建物の種類(庭付きかどうか)や立地によって金額が変わることもあります。

本章では建物構造や面積以外に、更地にする費用が変わる要因を解説します。

▼更地にする費用の決まり方

  1. 付帯工事費用が発生するか
  2. 重機が入れるか
  3. 解体工事期間がどれくらいか
  4. アスベストが含まれているか

付帯工事費用が発生するか

付帯工事費用とは敷地内における庭・倉庫・物置などの「付帯物」を撤去するための費用です。

付帯物によって異なるので一概に相場が提示できませんが、1坪あたり50,000円~60,000円かかり工事費用が跳ね上がることがあります。
付帯工事費用の目安は以下のようになっています。

内容費用
庭木・庭石の撤去地面から上の部分のみ伐採(1本10,000円)
地下の根まで除去する伐根(1本50,000円)
庭石1tにつき10,000円
ブロック塀の撤去1㎡あたり2,000円~3,000円
門・フェンスの除去1組につき20,000円
倉庫の撤去1個あたり20,000円~30,000円
井戸や池の埋め戻し1式あたり30,000円~50,000円

重機が入れるか

重機が入れる立地環境であるかも、更地にする費用に影響します。

建物を解体するためには重機(パワーショベルやクレーン車など)が必要です。特に鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物は頑丈なため、重機を利用できると工事期間を短縮できます。

しかし、重機が入れない土地は、手作業が増えるためそのぶん時間がかかり、費用がかさみます。
例えば、次のような土地は重機の使用が難しいため、費用が高額になる傾向にあります。

▽重機が入れない土地の特徴

  • 住宅密集地
  • 旗竿地や狭い小土地
  • 傾斜地
  • 敷地上に電線が張っている土地(重機のアームがぶつかる)

解体工事期間がどれくらいか

解体工事期間が長引くほど、人件費がかかるため高額になります。

解体作業員の人件費は日給制となっており、1日あたり15,000円が平均的な水準です。

重機が入れず手作業が増えたり、悪天候で工事が中止となったり、廃材の除去に時間がかかる場合は工事期間が延びるため、そのぶんだけ費用が増えていきます。

アスベストが含まれているか

アスベストとは天然にできた鉱物繊維のことです。2006年(平成18年)までは建材として使用されていました。しかし、人体に有害であると認められてから使用禁止となり、特殊な講習をうけた解体業者でなければ解体工事ができなくなりました。

アスベストは含まれている建物を解体する場合、専用の技術が必要になるため費用が上乗せされます。例えば、天井や柱は2万~9万/㎡内壁や配管は1.5万~4.5万/㎡、外壁の場合は30坪二階建てで30万~40万の費用が追加でかかります。

アスベストの使用がピークだった1970~1990年の建築物は、含有されているリスクが高いです。しかし、含まれているかを一般人が判断するのは難しいため、解体前に専門の業者に調べてもらうようにしましょう。

更地にする費用の実例

本章では更地にする費用の実例を紹介します。

▼更地にする費用の実例

実例の種類費用総額
木造二階建て(20坪)約100万円
木造二階建て(40坪)約160万円
鉄骨二階建て(30坪)約170万円
鉄骨二階建て(40坪)約250万円

木造二階建て(20坪)

以下はすまいステップが2022年7月に実施したアンケート調査による、20坪の木造二階建ての解体工事費用の実例です。

所在地茨木県
解体方法手壊しと重機による解体
更地にする費用の総額約100万円
解体期間6日

各費用の内訳は以下のようになります。

内訳費用相場
解体工事費用297,840
廃材処分費用519,780
重機回送費用10,000
仮設工事費用111,030
諸経費40,000

※「重機回送費用」とは重機の輸送にかかる費用で1式あたりで計算されます。
※「仮説工事費用」は解体作業員が工事期間中に利用する足場などの施設を設営する費用です。
※「諸経費」は解体工事に伴う事務作業にかかる費用となります。

木造二階建て(40坪)

以下はすまいステップが2022年7月に実施したアンケート調査による、40坪の木造二階建ての解体工事費用の実例です。

所在地千葉県
解体方法手壊しと重機による解体
更地にする費用の総額約160万円
解体期間9日

各費用の内訳は以下のようになります。

内訳費用相場
解体工事費用1,233,000
付帯工事費用92,650
重機回送費用42,000
仮設工事費用163,800
諸経費40,000

鉄骨二階建て(30坪)

以下はすまいステップが2022年7月に実施したアンケート調査による、20坪の鉄骨二階建ての解体工事費用の実例です。

所在地滋賀県
解体方法手壊しと重機による解体
更地にする費用の総額約170万円
解体期間8日

各費用の内訳は以下のようになります。

内訳費用相場
解体工事費用1,340,000
付帯工事費用216,780
重機回送費用50,000
仮設工事費用111,030
諸経費100,000

鉄骨二階建て(40坪)

以下はすまいステップが2022年7月に実施したアンケート調査による、40坪の鉄骨二階建ての解体工事費用の実例です。

所在地埼玉県
解体方法手壊しと重機による解体(アスベスト含有)
解体費用約250万円
解体期間10日

各費用の内訳は以下のようになります。

内訳費用相場
解体工事費用1,520,000
付帯工事費用512,500
重機回送費用50,000
仮設工事費用135,800
諸経費50,000

更地にする費用を節約する方法

更地にする費用は高額なので、どうにか安くできないかは、考えものですよね。
本章では更地にする費用を節約する方法をお伝えします。

▼更地にする費用を節約する方法

  1. 解体業者に直接依頼する
  2. 複数の解体業者から見積もりをとる
  3. 自分で処分できる廃材は処分しておく
  4. 自治体の補助金を利用する
  5. 解体業者の繁忙期(12月~3月)を避ける
  6. 解体費用を買主と折半する

解体業者に直接依頼する

解体業者を選ぶ際は、ハウスメーカーや不動産会社に仲介を経由せず、自分から直接依頼するようにしましょう

ハウスメーカーや不動産会社から紹介された場合、解体業者は仲介した業者に仲介手数料を支払っています。よって、仲介手数料が発生するぶん、自分で直接解体を依頼するよりも、2割~3割費用が高くなります。

しかし、自分で直接解体業者に依頼すると、仲介手数料をカットできるため、解体業者から請求される費用総額を抑えられます。

複数の解体業者から見積もりをとる

更地にする費用の見積もりは解体業者によって異なります。

複数の解体業者に見積りを依頼することで、より安い費用で請け負ってくれる解体業者に依頼できます。

解体業者によって更地にする費用を200万円以上抑えることができるケースもあります。

【体験談】最も見積もりが安い業者に解体を依頼した

●所在地:高知県
●物件条件:木造二階建て(27坪)

自宅と同じ条件のご近所が300万円で持ち家を解体していました。同じように300万円かかるかなと思っていたら、建て替えのハウスメーカーさんからは170万円、高知の解体業者さんからは108万円の見積もりが提示されました。結局、108万円の一番安い解体業者に依頼をしました。「安すぎて大丈夫?」と不安もありましたが、無事に解体工事を終えることができました。

※「解体業者のスタッフブログ」より

一つの解体業者に依頼すると高額な解体費用を提示されることに気づけないため、必ず複数社から見積もりをとりましょう

自分でできる廃材は処分しておく

前述したとおり、更地にする費用には、解体時に放置されていた家庭ごみや不用品などの廃材処分費用が含まれます。これらの処分費用は、一般的な家庭ゴミの処分費用よりも高く設定されており、廃材が多いほど解体費用が高くなるため注意が必要です。

費用を安く抑えるためには、家庭ゴミや不用品はできる限り自分で処分しておくことがおススメですす。

一戸建てあたりの木造使用料の平均は約24㎥といわれています。よって、廃材処分費用が3,000円~8,000円/㎥であることを基準にすると、屋内の不用品を自己処分することで、7万円~20万円相当分の費用は節約できるといえます。

自治体の補助金を利用する

解体費に対して、補助金を出す自治体は多くありませんが、補助金を用意している自治体も複数あります。補助金の支給要件や支給額は自治体ごとに異なります。

以下にいくつかの市区町村の例を紹介しています。

市町村補助金額上限
北海道札幌市工事費用の3分の150万円
群馬県高崎市工事費用の5分の4100万円
愛知県名古屋市工事費用の2分の160万円
兵庫県神戸市工事費用または補助対象基準額の低い方の3分の1100万円
福岡県福岡市一律20万円20万円

自治体によっては20万~50万の補助金が得られることがわかります。

補助金額は自治体によって異なりますので、該当エリアにおける自治体の補助金制度を確認してみましょう。

解体業者の繁忙期(12月~2月)を避ける

解体業者の繁忙期(12月~2月)は解体工事の依頼が難しく、相場も高くなるので避けましょう

12月~2月の年末年始は公共工事が多くなるなどの事情から、通常の時期に比べて非常に忙しいのです。 工事を請け負ってもらえない可能性もありますし、忙しいぶん費用も高額になります。

逆に閑散期(11月~12月、2月~5月)であれば対応してくれる業者も多く、費用を安く抑えられます。解体を急いでいない場合や、解体時期を調整できる場合は、解体業者の繁忙期は避け、閑散期を狙って見積もりを依頼してみましょう

解体費用を買主と折半する

解体費用の一部を買主に支払ってもらうというのも、節約方法のひとつです。

古家つき土地の状態で「解体費用応相談」と売りに出し、買主とどう折半するか交渉しながら成約を結びましょう。

古家付きの土地の方が売れやすいのか、更地の方が売れやすいのかは家の状態や買主の状況で変わります。よって、いったん家を残したまま「解体費用応相談」とすることで、解体費用を折半する交渉がしやすくなるだけでなく、家があった方がよいという買主を逃すこともなくなります。

更地にすべきか判断する基準

更地にする費用の相場をみて「これだけの金額をかけてでも解体したほうがいいのか?」と迷うひとは多いでしょう。
本章では「本当に更地にしたほうがよいか?」を決めやすいように、判断の基準を解説しています。

▽更地にすべきか判断する基準

更地にした方が良い場合更地にしない方がよい場合
  • 立地が悪い
  • 建物の老朽化がひどい
  • 家に雨漏りやシロアリの不具合がある
  • 立地が良い
  • 費用総額が査定価格より高額
  • 再建築不可の土地

更地にした方がよい場合

以下に該当する場合、古家つきでは売りにくいため更地にすることがおすすめです。

  • 立地が悪い
  • 建物の老朽化がひどい
  • 古家に雨漏りやシロアリなどの不具合がある

立地が悪い

田舎の土地や交通の便が悪い土地、傾斜が強い土地などは人気がないため、古家付きのままでは売れにくいです。

古家つき土地の場合、古家つき土地でも許容できる買主に購入者が限定されるため、そのぶん売れにくくなってしまいます。しかし、更地にすればより多様な用途を希望する購入者に募集をかけられるので、需要はあがります。

立地が悪い土地はそれだけで購入希望者が少なくなってしまうので、更地にしたほうが売れる可能性が高くなります

建物の老朽化がひどい

一般的に戸建ての資産価値は築20年を超えとほぼゼロになるといわれています。途中でリフォームなどをしている場合は別ですが、そのまま老朽化して住むことが難しい家の場合、売れ残る可能性が高いです。

また、仮に売れることがあっても、買主は解体前提での購入を検討するため解体費用が差し引かれた金額で売却価格が決まります。よって、土地そのものの相場よりも安く引き渡すことになります。であれば、古家を解体したほうが用途が広がり、土地そのものの相場で売れるため、更地にする方が得策といえます。

古家に雨漏りやシロアリなどの不具合がある

古家に不具合(=瑕疵)がある場合は、更地にして売ることがおススメです。

瑕疵がある古家を売却する場合、買主に対して契約不適合責任を負わなくてはいけません。

契約不適合責任とは、物件について契約書内に記載されていない欠陥がみつかった場合、その欠陥に対して保証する責任を売り手は負わなくてはいけないというものです。例えば、雨漏りやシロアリ被害が売却後に判明した場合、修繕や改良の費用を負担をしなければいけません。

更地にする場合、建物は解体されるため、こうしたトラブルを未然に防ぐことができます。よって、買取り手とのトラブルになるリスクを少しでも減らしておきたいという場合は、建物を更地にして売却することがおススメです。

更地にしない方がよい場合

以下に該当する場合、古家つきでも高く売れる、または更地にすると損失が出るリスクがあるので解体は控えましょう。

  • 立地が良い
  • 費用総額が査定価格より高額
  • 再建築不可の土地

立地が良い

立地が土地は、古家つきのままでも高く売れます

駅や高速道路へのアクセスがよかったり、都心に近い土地、スーパーや学校などの生活利便施設が周りある土地は利便性が高く、そのままでも人気があります。古くからの高級住宅地に位置する土地も需要が高いので、更地にせずとも高く売ることは可能です。

前述のとおり解体には高額な費用がかかるため、そのままでも商品価値が十分ある土地は、更地にせずにまずは売り出してみましょう。

費用総額が査定価格より高額

土地売却全体にかかる費用総額が査定価格を上回る場合は更地にすべきではありません。

前提として、解体費用は売却価格に上乗せはできません。解体費用を上乗せすると相場より高額になってしまう場合でも、相場で売るしかなくなります。

解体費用が加わると売却費用がかさみ、場合によっては赤字になってしまうことがあります。赤字になるかは、解体業者による解体費用と、不動産会社による査定価格と仲介手数料の見積もりを取得することで大まかに予想できます。

収支がマイナスになる場合は、解体せずにそのまま売ったほうが損失を出さずに済みます。自分で計算すると誤る場合が多いので、解体業者の見積もりをもって、不動産会社に更地にしてよいか相談するようにしましょう

再建築不可の土地

再建築不可物件とは、「国や自治体によって新築が禁じられている土地」に建てられている建物のことです。

こうした建物は一度取り壊してしまうと二度と建物が建てられなくなってしまうので、土地の用途が限定されてしまい売り手がつきづらくなります。

高額な解体費用を支払っても売れない場合は損失になってしまうので、この場合は解体しないようにしましょう。再建築不可の土地は再建築不可の土地の売却に詳しい、専門性が高い不動産会社に相談するのがおススメです。

更地にせずに売れない古家を売却する方法

「家も古いし、田舎にあるから売れるまで時間がかかりそう。費用はかかるけど、早く売るにはやっぱり更地にした方がいいのかな」

一見、仲介ではなかなか売れにくそうな家でも、更地以外に売却する方法はあります。
本章では更地にせずに売れない古家を売却する方法を解説します。

▼更地にせずに売れない古家を売却する方法

  1. まずはそのまま仲介で売り出す
  2. 空き家バンクを利用する
  3. 簡単なリフォームをして仲介を依頼する
  4. 不動産会社に買い取ってもらう
  5. 解体費用を買主と折半する
  6. 不動産会社に買い取ってもらう

まずはそのまま仲介で売り出す

売却に焦っていないのであれば、まずはそのままの状態で売りにだしてみましょう

土地の売却は「売主と買主のマッチング」なので、どんなに人気がなさそうな土地でも、1人でも欲しいと思うひとがいれば買主は見つかります。

近年はDIYの人気で古民家を自分好みにリフォームして住みたいという需要が増えてきています。また、建物付きの方が住宅ローンが利用しやすいため、買主から購入しやすいという利点もあります。

更地にしなければ絶対に売れないというわけではないので、まずはそのまま古家つきのままで売りに出してみて、いったん反応を見てみるのもありでしょう。

空き家バンクを利用する

古家が空き家の場合、自治体が運営する「空き家バンク」を活用することで、古い家を売却できます。

空き家バンクとは、空き家を売却したい人と買いたい人をマッチングさせるために自治体などが運営しているサイトのことです。

空き家バンクに家を掲載すると、興味を持った人から問い合わせが来て売買を行えます。売主と買主の間に不動産会社が挟まずに売却することもできます。

ただし全ての自治体に空き家バンクがある訳ではないので、利用したい人は国土交通省のホームページを見て確認してみましょう。

簡単なリフォームをして仲介を依頼する

古家を一部だけリフォームして売り出す方法もあります。

近隣エリアで築古のライバル物件が多いと、価格以外での差別化が難しく売れ残るリスクが高まります。同じ築年数の物件でも、お風呂やトイレ、キッチンなど水回りなど一部だけでもリフォームされていると買主に家が魅力的に映ります

しかし、リフォームには費用や手間がかかります

▼参考:水回りのリフォームにかかる費用

リフォーム箇所相場
キッチン50~150万円
トイレ10~50万円
洗面所20〜50万円
浴室50〜100万円

リフォームしない場合よりも高く売却できる可能性があってもリフォーム費用以上に高く売れるとは限りません

古い家をリフォームして売りたい場合は、自己判断をせず不動産会社に相談して決めましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

できる限りすぐに手放したいのであれば、不動産会社に買い取ってもらう(=買取で売却する)のもひとつです。

買取とは、不動産会社が直接あなたの家を買い取る方法です。

不動産会社が買主となるため、買主を探したり内覧対応の手間を省くけるため早いと1週間で古い家を売れます。

物件を購入した後に不動産会社がリフォームを行うため、解体やリフォームも不要です。

ただし、不動産会社は再販売を目的に売却するため、家の売却価格は仲介での相場の7割程度になります。

売却価格は高くなくていいから、手間や費用をかけずに売却したい」方は買取の相談を不動産会社にしてみると良いでしょう。

土地買取のデメリットは?高く売るための業者選びと価格交渉のコツ

更地にする際の注意点

「いろいろ考えると、やっぱり更地にした方がいいのかも」そう考えている方は、更地にする際の注意点を抑えておきましょう。

実際に更地にする場合、税金や近隣への配慮などを考える必要があります。

▼更地にする際の注意点

  1. 更地にすると固定資産税が上昇する
  2. 解体工事期間中は近隣とトラブルがおこりやすい
  3. 瑕疵担保責任は土地にもかかる

更地にすると固定資産税が上昇する

更地にする場合、解体から翌年以降の固定資産税が上昇します。

建物付き土地には「住宅用地の特例」が適用されているため、固定資産税の税率が本来の1/3~1/6まで抑えられています。しかし、更地にすると特例が適用外となるため、翌年から固定資産税が跳ね上がることになります。

固定資産税の金額は1月1日時点に決まるので、解体しても売れずに年が明けた場合は上昇した固定資産税を支払うことになります。

対策として「①年明けに解体をする」か「②売買契約後の解体を条件に売り出す(更地渡し」をしましょう。

解体を年末に検討した場合は、工事を年明けに調整するなどして、売却期間に余裕をもたせましょう。また、成約後に解体する方法(更地渡し)は、解体後すぐに引き渡しができるので、上昇した固定資産税の支払いを確実に避けられます。

解体工事期間中は近隣とトラブルがおこりやすい

解体工事をすすめる前に、近隣住民に挨拶まわりを済ませておきましょう。

解体工事期間中は、騒音や振動が発生するため近隣住民に迷惑がかかる可能性が高いです。近隣住民からのクレームや騒動がおこると、工事が予定どおりすすまなかったり、売主が住みにくくなったりするかもしれません。

もともと親の持ち家で、自分が近隣と関わりがなかったとしても、トラブルを未然に防ぐために挨拶をし、関係を良好にしておきましょう。

瑕疵担保責任は土地にもかかる

古家にシロアリや雨漏りなどの瑕疵がある場合、解体して更地にすることで、建物の瑕疵担保責任はなくなります。

しかし、実は土地にも瑕疵担保責任はあります

更地にして埋設物が発見された場合、買主に告知してそれでも成約できないか交渉するか、撤去作業の費用を自分で負担して取り除く等しなくてはいけません。

ただし、売主が個人である場合、瑕疵担保責任には保証期間が設定できます。一般的には2~3カ月で設定されるケースが多いです。成約前に買主に交渉するなどして、できる限り期間を短めに設定してもらうことをおススメします。

更地にするか迷ったら不動産会社に相談

更地にすべきかは自分で判断するのは難しいため、プロである不動産会社に対処方法を相談しましょう。

不動産会社に相談する際には、まずは査定を受けて家や土地にどれくらいの価値があるかを調べます。査定を受けることで、よりよい選択肢を提案してもらえますが、査定結果は不動産会社によって異なるため、必ず複数社を比較しましょう

複数社から効率的に査定を受けるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。不動産一括査定サイトのすまいステップは、一度で最大4社から査定を受けることができるため、効率的に土地の価値を把握できます。

さまざまな地域の不動産会社から査定を受けられるため、古家の処分に困った際は利用してみることがおススメです。

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