【マンション査定ガイド】査定前の準備・注意点と高額査定のポイント

マンションの売却価格を知るためには、何らかの方法で「査定」を行う必要があります。

とはいえ、はじめてのマンションの査定を受ける方は、様々な不安を抱いているかと思います。

マンションの査定ってどこまで見られるんだろう……」「今すぐ売る気はないけど査定を受けて大丈夫なの?

できるだけ高い査定額を出したいけどどうすればいいの?

このような不安を抱いている方のために、本記事では「マンション査定の流れ」「マンション査定の準備」「マンション査定で見られるポイント」「高額査定のコツ」「マンション査定の注意点」などを詳しく解説していきます。

リナビス
査定前の注意点を知って、自宅マンションの高額売却を実現しよう!
監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定

なお、まずはマンションの査定を依頼したいという方は、以下のバナーから査定を依頼することができます。

マンション査定の流れ

マンション査定がどのように行われるのか全体像を把握するため、まずは流れを確認しましょう。

マンション査定の流れ

手順やること
ステップ1査定依頼をする
ステップ2机上査定を受ける
ステップ3訪問査定の日時を決める
ステップ4不動産会社にマンションを見てもらう
ステップ5訪問査定の結果をきく

基本的に、マンション査定は無料で行えます
また、査定依頼をしたからと言って、必ず売却しなければいけない訳ではないので安心してください。

査定方法は2種類あります。
  • 机上査定 … 過去の取引事例などの大まかなデータからマンションの大まかな査定額を算出する。早ければその日のうちに査定結果が出る。
  • 訪問査定 … マンションを実際に訪れ、データのみではわからない情報を加味し正確な査定額を算出する。訪問調査にかかる時間は1~2時間ほど。2~3日で査定結果が出る

おすすめは、複数の不動産会社の机上査定を受け、対応の良し悪しや相性を見て訪問査定を受けることです。

訪問査定では正確な査定額を知ることができまが、結果が出るまでに時間がかかったりアポイント調整の手間がかかったりするためです。

査定額は不動産会社によって異なり、時には100万円以上の差が出ることも。

必ず複数社から査定を受けましょう。

関連記事

マンション売却を検討するなら、まず不動産会社に「マンションがいくらで売れるか」査定してもらうことになります。ただし、マンションの査定方法を知らずに依頼すると数百万円査定額が下がってしまう場合もあります。この記事ではマンションの査定方[…]

マンション査定完全ガイド
関連記事

「査定をしたいけど、訪問査定か机上査定どちらを選べばよいかわからない」「訪問査定をする時って何から始めたら良いの?」このような疑問をいだいている方いませんか?不動産を売却する際には必ず「査定」という工程を踏みます。訪[…]

マンション査定完全ガイド

マンションの査定で見られるポイント

マンションの査定で一番多い質問が「マンションの査定額は何に影響されますか?」というものです。

査定で不動産会社が着目するポイントを知っておけば、不動産会社との話zし合いがスムーズになるので、査定時の評価ポイントを把握しておきましょう。

項目内容重要度
築年数築年月から査定年月までの年数★★★
立地条件駅までの徒歩距離、バス便の利便性、周辺環境、店舗・公共施設へのアクセス★★★
住戸位置所在階、開口部の方位、日照・通風の良否★★
室内状況室内の状況、住戸のゆとり、騒音振動、眺望景観等
マンション全体の状況修繕計画、修繕積立金負担額、管理費負担額
耐震性耐震性、マンションの建築構造★★

※参考:「価格査定マニュアル」(参考:公益財団法人 不動産流通推進センター)

マンションの査定額を算出する際には、「取引事例比較法」という計算方法が用いられます。

これは、近隣の類似物件の過去の取引事例と査定する物件を比較して査定額を算出する方法です。

取引事例比較法では、上記の評価ポイントにそれぞれ評点をつけ、類似したマンションの評点と比較した上で、査定額を算出します。

【例】面積50平米のマンションの査定額を求めたい場合

●平米単価30万円で売れたマンションの評点:評点100点
●査定したいマンションの評点:評点150点

査定マンションの査定額
= 平米単価 ×(査定マンションの評点÷過去事例の評定
)× 面積
= 30万円 × (150点÷100点) ×50平米
=2250万円

簡単に言うと、評点が1.5倍になれば査定額も1.5倍となります。

以下では、不動産流通センターの「価格査定マニュアル」をもとに、査定時に評価されるポイントと、高額査定されるマンションの特徴をみていきましょう。

なお、ここでご紹介する評点は一例ですので、不動産会社によって判断が分かれる可能性があります。

関連記事

「マンションの査定で評価されるポイントは何だろう・・?」マンションを売却する際に、査定時に見られているポイントを知っている方は少ないと思います。リナビス不動産会社が何をチェックするか知らず査定を受けるのは心配。[…]

マンション査定完全ガイド

築年数

築年数とは、マンションが建築された年月から査定年月までの日数のことをさします。

築年数が査定に与える影響は大きく、築年数が新しいほど評点は高くなります。

マンションの資産価値と築年数の相関

築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年|東日本不動産流通機構)を基に編集部が独自作成

上記のグラフは中古マンションの築年数と平均価格の相関性を示したグラフです。

築年数が上がるほど価格が下がっていくことが分かると思います。

築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合、築10年経つと87%、築20年を超えると51%と推移していきます。

築20年を過ぎると、築浅物件の半分以下の価値になってしまうということです。

ただし、2013年以降、中古マンション相場は右肩上がりに上昇しているため、売却のタイミングしだいではこれほど価値が下がらない可能性もあります。

査定の際には、築10年以内の物件が特に高評価されやすいです。

関連記事

初めてのマンション売却で「自分のマンションの築年数だと、相場はどれぐらいだろう....」「築年数何年ぐらいまでが高く売れるんだろう」と誰もが気になるのではないでしょうか?マンションの築年数は売却価格を左右する大きな要因の一つです。[…]

マンション査定完全ガイド

立地条件

立地条件とは、最寄り駅までの距離や交通手段、マンションの周辺環境や店舗・学校や病院などの公共施設への利便性のことをさします。

築年数と並んで査定に与える影響が大きく、特に駅に近ければ近いほど評点が上がります。

物件の売り込み文句などで「駅チカ」という言葉を聞くことがあると思いますが、特に駅から10分以内にあるマンションは需要が高いです。

最寄り駅を通る路線の人気具合やバスの運行状況も評点に影響を与える要因の一つです。

また、徒歩10分以内(800m)にコンビニやスーパーなど利用頻度の高い店舗があると高い評価を受けやすいです。

住戸位置

住戸位置とは、マンションのなかで部屋が所在する階、窓などの配置されている方角、日当たりや風通りの良さのことをさします。

所在階はエレベーター付きのマンションだと階が上がるほど評点はあがり、評価額は高く査定されます

基準は3階となっており、3階より下は評点がマイナス、3階より上は評点がプラスになります。

また、窓の方角・ベランダの方角は、マンションの中でも特によく見られる部分です。

方位は、南を基準とすると、南(0点)>西=東(-5点)>北(-10点)の順で評価が高いです。

角部屋の場合、上記の点数に2~5点の加点がされます。

室内状況

室内の状況や間取り、騒音・振動の有無、眺望・景観などもマンションの査定に影響するポイントです。

室内が著しく汚れていたり、壁などが壊れていると査定額が下がります。

普通の状態を0点とし、特に優れたものは15点、特に悪いのは-10点の評点がつけられます。

また、専用の庭やテラスなどの有無・バリアフリーへの対応状況も細かな項目のひとつです。

なお、近くに幹線道路や線路があるマンションで、窓を閉めていても騒音や振動が感じられると判断されるときは、評価を下げられます。

眺望や景観については、周囲を見渡せるような高地に所在していたり、自然に囲まれていたりすると高評価を受けやすいです。

マンション全体の状況

マンションは売却する一戸分の評価だけでなく共用部の評価も査定に含まれます。

この項目は具体的にいうと、「修繕・管理」「保守・清掃の状況」「管理員の勤務形態」「設備状況」の4つに分けて評価されます。

修繕・管理の項目は修繕積立金・管理費の価格が見られており、近隣の同種のマンションと比較して負担額が高いと評点が悪くなります。また、修繕計画が適切に立てられていない場合も減点されます。

保守・清掃の状況は、実際にマンションの共用部分がきれいに清掃されている状態かを見られます。

管理員の勤務形態は、週5日以上勤務や24時間管理は加点されます。

設備状況は、マンション全体の外観、エントランス、セキュリティシステム、インターネットの対応可否が主に評価されます。

耐震性

1981年6月1日以降に建築確認を受けて施工されたマンションは「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前の古いマンションは「旧耐震基準」のため、売れにくい傾向があります。

そして、「旧耐震基準」のマンションは、「新耐震基準」を新たに満たす工事が行われない限り、耐震性の面において評価を下げられます。

具体的には、新耐震基準で設計されたものを基準として、長期優良住宅相当なら加点され、旧耐震基準で設計されたものは減点されます。

また、マンションの構造が「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」でも査定価格が変わってきます。

査定価格が高く出やすいのは、耐震性・遮音性に優れた「鉄骨鉄筋コンクリート造」または「鉄筋コンクリート造」のマンションです。

関連記事

地震大国といわれている「日本」。歴史をさかのぼっても周期的に大地震が発生しており、ここ数年でも震度5以上の地震が頻発しています。そんな状況のなか、マンションの購入や賃貸を検討している人で、建物の耐震について不安や疑問を抱いている人もいるので[…]

マンション査定完全ガイド

同じマンションからの売り出し状況

大型マンションでは複数の部屋が売りに出ていることがあります。

同じマンション内で売り出しが競合してしまうと、間取りや立地が同じなので「価格の安さ」で人気が集まりやすく、必然的に査定額が下がってしまう可能性があります。

上記のような事態を避けるためには、売却繁忙期の半年前には売却準備を進めておきましょう。

マンションが売れやすいのは例えば、4月の新生活に向けた期間であるため、2月頃から売り出し物件が増える傾向があります。

よって、1カ月程売り出しの時期をずらし1月までには売り出しをしておいたほうがよいです。

そこから逆算し、査定依頼は12月頃から始めておきましょう。

関連記事

「マンションを売りたい!」と思った時、そもそも何から始めればよいか迷ってしまう人も多いと思います。情報を調べようにもインターネットにはたくさんの情報が溢れていて、何を参考にすべきか困ってしまいますよね。この記事では、「マンシ[…]

マンション査定完全ガイド

マンション査定の準備

マンション査定をスムーズに受けるには、事前準備が大切です。

この章ではマンション査定前にどのような準備が必要か解説していきます。

マンションの相場を調べておく

査定依頼をする前に自分でマンションの相場価格を調べておきましょう。

相場価格を知らずに査定依頼をしてしまうと、算出された査定価格が低いのか高いのかを把握することができません。

それでは不動産会社選びが難しいので、まずは自分の出来る範囲で相場を調べ、売却価格のイメージを掴んでおくことをおすすめします。

過去の取引事例を参照できる「レインズマーケットインフォメーション」や、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を確認するのがよいでしょう。

相場を調べる方法は、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事

不動産を売却する前に相場を把握しておくことは非常に大切です。事前に相場価格を把握しておくと、売却価格の交渉を行う際に話し合いを有利に進める事ができます。しかし、「不動産の相場価格ってどうやって調べるの?」と疑問に思っている人[…]

マンション査定完全ガイド

また、以下の記事では、最新のマンションの売却相場を確認することができます。

関連記事

マンション売却を検討し、不動産会社へ相談する前に自宅の相場価格を知っておきたい人は少なくありません。マンション売却にあたって、自分で相場価格を把握することは今後の売却を成功させる上で重要です。相場を把握しておくことで、後々の[…]

マンション査定完全ガイド

査定に必要な書類を準備する

ネット査定などの机上査定で必要な書類は特にありませんが、訪問査定時にはいくつか書類が必要になってきます。

依頼する不動産会社によって必要書類が違う場合がありますが、最低限以下の書類は揃えておくとよいでしょう。

書類名称入手場所
権利証または登記識別情報マンション購入時に取得
売買契約書と重要事項説明書マンション購入時に取得
間取り図マンション購入時に取得
固定資産税納税通知書もしくは評価証明書市区町村役場
購入時の物件概要書(パンフレットや価格表など)マンション購入時に取得
管理規約管理組合

見当たらない書類があれば、査定を受ける不動産会社に相談してみてください。

マンション売却活動全般で必要な書類については以下の記事で詳しく記載されています。

関連記事

不動産売買には法律上の手続きがかかわってくるため、多くの書類が必要になってきます。売り主側・買い主側がそれぞれ揃える必要のある書類について前もって知っておきましょう。契約を前にして慌てたり、手続きが滞ったりすることのないよう、十分に前もって[…]

マンション査定完全ガイド

最低限の清掃を行う

マンションの査定の前には、最低限の清掃は必須です。

不動産会社はマンションそのものの傷みぐあいを見て査定するので、多少部屋が散らかっているからといって査定額が変わることはありませんが、度を超えた内装の汚れなどは「リフォームが必須」と判断されて査定額が落ちる可能性もあります。

また、物件の設備に故障などがある場合にも査定額は下がりますので、必要最低限の箇所の修繕などを行うとよいでしょう。

理想としては、まだ誰も住んだことのない感じを匂わせるような、いわば「モデルルーム」を意識した部屋にすることです

具体的には「ここは見られる」というポイントの清掃や、必要最低限の箇所の修繕などを行うとよいでしょう。

内覧までに特にしっかり清掃すべき箇所

査定時には日常的な清掃を行えば十分ですが、購入希望者がマンションを見に来る「内覧」までには徹底的な清掃が必要です。理想としては、快適な暮らしをイメージできるような、いわば「モデルルーム」を意識した部屋にすることです。

清潔感のないマンションでは売買は成立しにくいものです。「ここは見られる」というポイントを絞ってしっかり清掃しましょう。内覧時に見られやすいポイントとしては以下になります。

  • 玄関
  • キッチン・浴室・洗面・トイレなどの水回り
  • 設備
  • 窓・バルコニー

特に水回りは生活感が出やすい場所で汚れも目立ちます。徹底的に清掃するようにしましょう。

しつこい汚れであればハウスクリーニングの専門業者に依頼するなどの対応も考えられます。

【ハウスクリーニングの実施前後の比較画像】

キッチンリフォーム

また、マンションの場合バルコニーの状態が戸建てよりも重視される傾向にあるので、できるだけ綺麗にしておくことをおすすめします。

関連記事

住宅はよりきれいな状態のものほど高値で売れるため、売却に向けてハウスクリーニングを行うのは大切なことです。しかし、ハウスクリーニングには費用がかかり、相場がいくらか分からないために、やるべきか迷ってしまう人は多いです。ハウスクリーニ[…]

マンション査定完全ガイド

故障箇所の修繕を行う

マンションの査定を受ける際には、以下の「付帯設備表」をもとに故障箇所を確認し、低予算で修理が可能なら査定前に直しておきましょう。

故障箇所があると、その分だけマンションの評点がマイナスになります。

設備付帯表

引用:千葉市中央区不動産鑑定事務所グロープロフィット

ただし、修理が高額になる場合には、査定前に修理する必要はありません。これは、修理した分だけ必ず査定額が上がるとは限らないためです。

無理なく直せる範囲で設備を整えて査定を受けましょう。

また、浄水器や浴室乾燥機のフィルター交換、扉の開け締めの調整など、そのまま使用できそうなものでも安価な費用負担で済むのであれば修理や交換を行っておきましょう。

よくある修繕の費用相場は以下の通りです。

修繕修繕費用の相場
畳の張替1.3万円/枚
障子の張替2000円/枚
ドアの修繕5万円/枚
壁紙の張替1000円/㎡
給湯機の修繕2万円

なお、不動産会社と結ぶ媒介契約のうち「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結んでいるのであれば、無償で設備修理がついている場合があります。

リフォームの判断は慎重に行う

室内で壊れた箇所をなおしておくことは大切なことですが、わざわざリフォームを行う必要はありません

なぜなら、中古マンションを購入する人は「自分の好きなようにリフォームを行いたい」というニーズを抱えている場合が多いからです。

そのため、数百万の費用をかけてリフォームをしたけれど査定額はそこまであがらなかった、ということは珍しくありません。

査定前にリフォームをしてしまうのではなく、リフォームしたほうが有利かどうか不動産会社に相談してみることをお勧めします。

関連記事

「マンション売却前にリフォームした方がいいの?」特に、築年数が古いマンションの売却を考えている方のなかには、売却前にリフォームするか迷っている人がいるでしょう。結論から言うと、売却を目的としたリフォームはオススメしません。[…]

マンション査定完全ガイド
リナビス
査定前の清掃は必須だけど、リフォームをすると売却益で見るとマイナスになる可能性が大きいんだね!

まとめ

マンション査定で見られるポイントと、事前準備について見てきました。

マンションの査定を受けるにあたって、リフォームを行う必要まではありません。

しかし、不動産会社の担当者に「築年数の割に劣化しているな」と思われないよう、最低限の掃除を行って査定を受けましょう。

【関連記事】
マンション売却の失敗体験談10選ーよくある失敗から見る注意点
マンション買い替えの流れーローン残債有りでも売る方法
【マンション査定の完全版】正しい査定方法を解説!査定額に影響する事は?

記事のおさらい

訪問査定の前にやるべき準備は?訪問査定の前には以下のような準備を行っておきましょう。詳しく知りたい方はマンション査定前にやるべき3つの準備をご覧下さい。

  • マンションの相場を調べておく
  • 査定に必要な書類を準備する
  • 最低限の清掃を行う

査定ではどんなポイントを見られる?マンションの査定では、主に以下のような点で評点をつけられます。詳しくはマンションの査定価格に影響するポイントをご覧ください。

  • 築年数
  • 立地条件
  • 住戸位置
  • 室内状況
  • マンション全体の状況
  • 耐震性


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップを使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?