【マンション査定ガイド】査定前の準備・注意点と高額査定のポイント

マンションの売却価格を知るためには、何らかの方法で「査定」を行う必要があります。

とはいえ、はじめてのマンションの査定を受ける方は、様々な不安を抱いているかと思います。

マンションの査定ってどこまで見られるんだろう……」「今すぐ売る気はないけど査定を受けて大丈夫なの?

できるだけ高い査定額を出したいけどどうすればいいの?

このような不安を抱いている方のために、本記事では「マンション査定の流れ」「マンション査定の準備」「マンション査定で見られるポイント」「高額査定のコツ」「マンション査定の注意点」などを詳しく解説していきます。

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査定前の注意点を知って、自宅マンションの高額売却を実現しよう!

なお、まずはマンションの査定を依頼したいという方は、以下のバナーから査定を依頼することができます。

マンションの売却を検討している方は「マンション売却の失敗体験談10選ーよくある失敗から見る注意点」の記事も参考になります。

マンションの買い替えの場合には、「マンション買い替えの流れーローン残債有りでも売る方法」を確認してみてください。

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マンション査定の流れ

査定とはマンション売却する場合の「売却できそうな価格」を不動産会社に算出してもらう手続きのことです。

売主は算出された査定価格を参考にマンションの「売り出し価格」を決定していきます。

マンション査定の流れを把握しておくと安心して査定を依頼できるようになるので、査定の流れを確認して査定の全体像を把握しましょう。

マンション査定は5ステップ

マンション査定がどのような流れで進んでいくのかを解説します。

手順やること
ステップ1査定依頼をする
ステップ2机上査定を受ける
ステップ3訪問査定の日時を決める
ステップ4不動産会社にマンションを見てもらう
ステップ5訪問査定の結果をきく

ステップ1.査定依頼をする

まずは、不動産会社のホームページや不動産一括査定サイトから査定依頼をします。

査定はどこに頼んでも原則無料なので、ご自身の基準で自由に依頼先を選んで問題ありません。

ただし、査定価格は不動産会社によって大きく変わるので、必ず複数の不動産会社に査定依頼するということは徹底しましょう。

自分で不動産会社を探すのが大変!」「どこに依頼していいか分からない!」という方は、すまいステップなどの不動産一括査定サービスがおすすめです。

また、査定依頼時には以下のような情報が求められます。

【査定依頼時の必要情報】

  • 物件所在地(都道府県・市区町村・町名・字/丁目)
  • 査定希望の物件詳細(住所・広さ・間取り・築年数・査定物件との関係・番地・現在在住か否か・専有面積・間取り・築年数・物件の状況・依頼理由)
  • 査定依頼者の個人情報(名前、年齢、メールアドレス、電話番号)
正しい情報を伝えないと正確な査定ができなくなるので、査定依頼までに上記の情報を調べておきましょう。
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ステップ2.机上査定を受ける

マンションの査定には、訪問無しで簡易的な査定額を算出する「机上査定簡易査定と、実際にマンションを見た上で正確な査定額を出す「訪問査定があります。

まずは、複数の会社から机上査定をもらい、自分のマンションがおおよそいくらほどなのかを確認しましょう。

机上査定の際には、査定額だけでなく、担当者の対応をよく見ておきます。

さらに、机上査定を受けた上で「より詳しく査定額を知りたい」「机上査定を受けた不動産会社と話をすすめたい」と感じた場合には、次のステップにすすみます。

ステップ3.訪問査定の日時を決める

机上査定を受けた会社の中から対応の良かった会社を選び、訪問査定を受けたいという旨を担当者に伝えます。

その際に、実際にマンションに訪問してもらう日取りを決めましょう。

訪問査定には立ち合いが必要となっており、一社あたり大体30分~1時間ほどかかります。

ステップ4.不動産会社にマンションを見てもらう

依頼した日時に不動産会社の担当者が訪問し、室内の状況などを確認しながらマンションの査定に必要な情報を収集します。

不動産会社が査定時に見ているポイントはこちらで解説しています。

なお、訪問査定の際には担当者と積極的に会話し、「近隣での不動産売却の実績」「マンションの所在する地域に関する知識」などを確かめておきましょう。

また、査定時には不動産会社の担当者からマンションについて質問されることが多々あります。

都合の悪いことはつい誤魔化したくなりますが、あとあと重大なトラブルに繋がることもあるので正直に質問に答えましょう。

ステップ5.訪問査定の結果をきく

不動産会社の訪問から3~4日後に、訪問査定の結果が「不動産査定書」として届きます。

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまで聞くことをおすすめします。

もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと、信用できない担当者の可能性が高いです。その不動産会社と話をすすめるのは避けましょう。

なお、もらった査定額に不満があればマンションを売る出す必要はありません。

以上がマンション査定の流れとなります。

マンション査定後の流れ

マンションを査定をした後の流れも把握しておきましょう。

マンションを売るには査定依頼から売却完了までに6つのステップがあり、売却完了まで2~6カ月程かかります。

売却の流れ

以下にて、ステップ毎の目安期間も記載しておきます。

やること目安期間
ステップ1査定依頼1~2週間
ステップ2媒介契約
ステップ3売却活動の開始1か月~
ステップ4内覧対応
ステップ5売買条件の決定1か月~
ステップ6引渡し

以上がマンション査定から売却完了までの流れです。より詳しくマンション売却の流れについて知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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マンション査定前にやるべき準備

マンション査定をスムーズに受けるには、事前準備が大切です。

この章ではマンション査定前にどのような準備が必要か解説していきます。

自分にあった査定依頼先を選ぶ

まずはじめにやるべきこととして、「自分にあった査定依頼先を選ぶ」ということがあります。

マンションの査定を依頼するときには、以下の3つの依頼方法が考えられます。

【マンション査定の依頼先】

  1. 不動産会社に直接査定依頼する
  2. 不動産一括査定サイトに依頼する
  3. AI査定(シミュレーター)を利用する

③のAI査定(シミュレーター)は、完全に匿名でご自身のマンションの相場を調べることができますが、マンション一つ一つの個別事由を評価に含まないため、査定額がブレてしまうというデメリットがあります。

そのため、「しっかりと自分のマンションの査定額を知りたい!」という方には向きません。

ご自分のマンションの正確な査定額が知りたいときは、①の不動産会社に直接査定依頼する方法か、不動産一括査定サイトに査定する不動産会社を選んでもらう方法がよいでしょう。

不動産会社に直接査定依頼する場合、自分で対応している不動産会社を探す必要があるほか、一社一社に査定依頼の連絡をしなければならないので、とにかく手間がかかります。

不動産一括査定サイトへの依頼であれば、一度の依頼だけでご自身のマンションのエリアに対応している不動産会社を複数紹介してもらえます。

不動産一括査定サイトの中でも、すまいステップであれば、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

マンションの相場を調べておく

査定依頼をする前に自分でマンションの相場価格を調べておきましょう。

相場価格を知らずに査定依頼をしてしまうと、算出された査定価格が低いのか高いのかを把握することができません。

それでは不動産会社選びが難しいので、まずは自分の出来る範囲で相場を調べ、売却価格のイメージを掴んでおくことをおすすめします。

過去の取引事例を参照できる「レインズマーケットインフォメーション」や、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を確認するのがよいでしょう。

相場を調べる方法は、以下の記事で詳しく解説しています。

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また、以下の記事では、最新のマンションの売却相場を確認することができます。

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査定に必要な書類を準備する

ネット査定などの机上査定で必要な書類は特にありませんが、訪問査定時にはいくつか書類が必要になってきます。

依頼する不動産会社によって必要書類が違う場合がありますが、最低限以下の書類は揃えておくとよいでしょう。

書類名称入手場所
権利書もしくは登記事項証明書マンション購入時に取得
間取り図と測量図マンション購入時に取得
固定資産税納税通知書市区町村役所
購入時の物件概要書(パンフレットや価格表など)不動産会社
メンテナンス証明書(メンテナンス会社)

なかには、再発行ができず役所での手続きが別途必要になる書類などもあるので、慌てて準備することにならないよう注意してください。

マンション売却活動全般で必要な書類については以下の記事で詳しく記載されています。

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最低限の清掃を行う

マンションの査定の前には、清掃は必須です。

多少部屋が散らかっているからといって査定額が変わることはありませんが、度を超えた内装の汚れなどは「リフォームが必須」と判断されて査定額が落ちる可能性もあります。

また、物件の設備に故障などがある場合にも査定額は下がります。

理想としては、まだ誰も住んだことのない感じを匂わせるような、いわば「モデルルーム」を意識した部屋にすることです

具体的には「ここは見られる」というポイントの清掃や、必要最低限の箇所の修繕などを行うとよいでしょう。

特にしっかり清掃すべき箇所

汚れや目立つマンションに高額査定は実現しません。査定時に見られやすいポイントとしては以下になります。

  • 玄関
  • キッチン・浴室・洗面・トイレなどの水回り
  • 設備
  • 窓・バルコニー

特に水回りは生活感が出やすい場所で汚れも目立ちます。徹底的に清掃するようにしましょう。

しつこい汚れであればハウスクリーニングを業者に依頼するなどの対応も考えられます。

【ハウスクリーニングの実施前後の比較画像】

キッチンリフォーム

また、マンションの場合バルコニーの状態が戸建てよりも重視される傾向にあるので、できるだけ綺麗にしておくことをおすすめします。

リフォームの判断は慎重に行う

室内で壊れた箇所をなおしておくことは大切なことですが、わざわざリフォームを行う必要はありません

なぜなら、中古マンションを購入する人は「自分の好きなようにリフォームを行いたい」というニーズを抱えている場合が多いからです。

そのため、数百万の費用をかけてリフォームをしたけれど査定額はそこまであがらなかった、ということは珍しくありません。

直近での売却を考えているわけではなければ、最悪査定後にリフォームをして売却するという選択をすることもできるので、査定前にリフォームをするのはお勧めしません。

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リナビス
査定前の清掃は必須だけど、リフォームをすると売却益で見るとマイナスになる可能性が大きいんだね!

マンションの査定で見られるポイント

マンションの査定で一番多い質問が「マンションの査定額は何に影響されますか?」というものです。

査定で不動産会社が着目するポイントを知っておけば、不動産会社との話し合いがスムーズになるので、査定時の評価ポイントを把握しておきましょう。

項目内容重要度
築年数築年月から査定年月までの年数★★★
立地条件駅までの徒歩距離、バス便の利便性、周辺環境、店舗・公共施設へのアクセス★★★
住戸位置所在階、開口部の方位、日照・通風の良否★★
室内状況室内の状況、住戸のゆとり、騒音振動、眺望景観等
マンション全体の状況修繕計画、修繕積立金負担額、管理費負担額
耐震性耐震性、マンションの建築構造★★

※参考:「価格査定マニュアル」(参考:公益財団法人 不動産流通推進センター)

マンションの査定額を算出する際には、「取引事例比較法」という計算方法が用いられます。

これは、近隣の類似物件の過去の取引事例と査定する物件を比較して査定額を算出する方法です。

取引事例比較法では、上記の評価ポイントにそれぞれ評点をつけ、類似したマンションの評点と比較した上で、類似したマンションの売却実績を基に査定額を算出します。

●取引事例比較法によるマンションの査定額計算の一例

※事例マンション:評点110点 平米単価30万円 / 査定マンション:評点105点 専有面積70㎡の場合

査定マンションの査定額 = 30万/㎡ × (110÷105) × 70㎡ × 1.00(流通性比率) ≒ 2,200万円

もっと簡単に言うと、評点が合計150点の近隣物件(100㎡)が3000万円で売れたなら、評点100点の物件(100㎡)は2000万円で売れる……といった計算になります。

以下では、不動産流通センターの「価格査定マニュアル」をもとに、査定時に評価されるポイントと、高額査定されるマンションの特徴をみていきましょう。

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ビル群

築年数

築年数とは、マンションが建築された年月から査定年月までの日数のことをさします。

築年数が査定に与える影響は大きく、築年数が新しいほど評点は高くなります。

マンションの資産価値と築年数の相関

築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年|東日本不動産流通機構)を基に編集部が独自作成

上記のグラフは中古マンションの築年数と平均価格の相関性を示したグラフです。

築年数が上がるほど価格が下がっていくことが分かると思います。

築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合、築10年経つと87%、築20年を超えると51%と推移していきます。

築20年を過ぎると、築浅物件の半分以下の価値になってしまうということです。

査定の際には、築10年以内の物件が特に高評価されやすいです。

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立地条件

立地条件とは、最寄り駅までの距離や交通手段、マンションの周辺環境や店舗・学校や病院などの公共施設への利便性のことをさします。

築年数と並んで査定に与える影響が大きく、特に駅に近ければ近いほど評点が上がります。

物件の売り込み文句などで「駅チカ」という言葉を聞くことがあると思いますが、特に駅から10分以内にあるマンションは需要が高いです。

最寄り駅を通る路線の人気具合やバスの運行状況も評点に影響を与える要因の一つです。

また、徒歩10分以内(800m)にコンビニやスーパーなど利用頻度の高い店舗があると高い評価を受けやすいです。

住戸位置

住戸位置とは、マンションのなかで部屋が所在する階、窓などの配置されている方角、日当たりや風通りの良さのことをさします。

所在階はエレベーター付きのマンションだと階が上がるほど評点はあがり、評価額は高く査定されます

基準は3階となっており、3階より下は評点がマイナス、3階より上は評点がプラスになります。

1階の評点が-5点、4階からはおおよそ1階上がるにつき0.5点ずつの加点です。

また、窓の方角・ベランダの方角は、マンションの中でも特によく見られる部分です。

方位は、南が基準となっており、南(0点)>西=東(-5点)>北(-10点)の順で評価が高いです。

角部屋の場合、上記の点数に5点の加点がされます。

室内状況

室内の状況や間取り、騒音・振動の有無、眺望・景観などもマンションの査定に影響するポイントです。

室内が著しく汚れていたり、壁などが壊れていると査定額が下がります。

普通の状態を0点とし、特に優れたものは15点、特に悪いのは-10点の評点がつけられます。

また、専用の庭やテラスなどの有無・バリアフリーへの対応状況も細かな項目のひとつです。

なお、近くに高速道路や新幹線があるマンションは、窓を閉めていても騒音や振動を生じると判断され、評価を下げられます。

眺望や景観については、周囲を見渡せるような高地に所在していたり、自然に囲まれていたりすると高評価を受けやすいです。

マンション全体の状況

マンションは売却する一戸分の評価だけでなく共用部の評価も査定に含まれます。

この項目は具体的にいうと、「修繕・管理」「保守・清掃の状況」「管理員の勤務形態」「設備状況」の4つに分けて評価されます。

修繕・管理の項目は修繕積立金・管理費の価格が見られており、住民負担額が高いと評点が悪くなります。

保守・清掃の状況は、実際にマンションの共用部分がきれいに清掃されている状態かを見られます。

管理員の勤務形態は、勤務頻度を中心に評価がつけられています。

設備状況は、マンション全体の外観、エントランス、セキュリティシステム、インターネットの対応可否が主に評価されます。

耐震性

1981年6月1日以降に施工されたマンションは「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前の古いマンションは「旧耐震基準」のため、売れにくい傾向があります。

そして、「旧耐震基準」のマンションは、「新耐震基準」を新たに満たす工事が行われない限り、耐震性の面において評価を下げられます。

具体的には、新耐震基準に合格するものが0点、「長期優良住宅」に認定されるものが+4点、旧耐震基準が-1点、旧耐震基準に満たないものが-3点の評価を受けます。

また、マンションの構造が「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」「木造」でも査定価格が変わってきます。

一番査定価格が高く出やすいのは、耐震性・遮音性に優れた「鉄筋コンクリート造」のマンションです。

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マンションを高く査定してもらうコツ

高額な費用を出して購入したマンションを売るのであれば、やはりできるだけ高く売りたいのが本音ですよね。

高く売りたいのであれば、査定の段階からできるだけ良い評価をもらえるように工夫しましょう。

実は、成約したマンションの売却価格は、平均に査定額の-3%程度となっています。

査定価格と成約価格の差

つまり、査定額が高ければそれだけ売却価格も高くなる傾向があるということです。

この章では、マンションの査定額を高くするコツを解説していきます。

査定は複数の不動産会社に依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼することで、ご自身のマンションにより高い査定額をつけてくれる不動産会社を選ぶことができます。

マンションの査定額は、取引事例比較法による計算だけでなく、不動産会社の強みや弱みも考慮した上で決められます。

マンションの所在するエリアに多くの実績のある不動産会社や、マンションの売却に強みのある不動産会社の場合、査定額を高めに出すことができます。

ご自身のマンションを高く売ることのできる不動産会社を探すためにも、複数の不動産会社から査定額をききましょう。

不動産一括査定サイトなら「すまいステップ」がおすすめ!

不動産一括査定サイトは世の中に数多くありますが、高い査定価格を出してくれる会社を選ぶためには売買に強い不動産を選ぶべきです。

上記を考慮するとすまいステップがおすすめです。

大手から中小まで、全国の優良不動産会社のみ査定依頼でき、簡単な入力だけで最大4社から見積もりを受け取ることが出来ます。

例え「不動産一括査定サイト」をうたっていても、優良企業に査定依頼で着なければ、良い一括査定サービスとは言えません。

不動産一括査定サイトの特徴や利用時の注意点については以下の記事をご覧ください。

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査定の前に故障箇所の修繕を行う

マンションの査定を受ける際には、以下の「付帯設備表」をもとに故障箇所を確認し、低予算で修理が可能なら査定前に直しておきましょう。

故障箇所があると、その分だけマンションの評点がマイナスになります。

設備付帯表

引用:千葉市中央区不動産鑑定事務所グロープロフィット

ただし、修理が高額になる場合には、査定前に修理する必要はありません。これは、修理した分だけ必ず査定額が上がるとは限らないためです。

無理なく直せる範囲で設備を整えて査定を受けましょう。

また、浄水器や浴室乾燥機のフィルター交換、扉の開け締めの調整など、そのまま使用できそうなものでも安価な費用負担で済むのであれば修理や交換を行っておきましょう。

よくある修繕の費用相場は以下の通りです。

修繕修繕費用の相場
畳の張替1.3万円/枚
障子の張替2000円/枚
ドアの修繕5万円/枚
壁紙の張替1000円/㎡
給湯機の修繕2万円

なお、不動産会社と結ぶ媒介契約のうち「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結んでいるのであれば、無償で設備修理がついている場合があります。

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マンションの魅力を自分から担当者にPRする

マンションの査定に不動産会社の担当者が訪れた際には、自分から担当者に「査定するマンションの魅力」を伝えましょう。

不動産会社の担当者はプロなので、マンションの売却相場も見ただけでおおよそ判別が付きますが、高額査定を狙うなら付加価値をつけるための営業を自ら行うべきです。

マンションの魅力や強みや、やはり住んでいた本人が一番良くわかっています。

自分が住んでいて感じたマンションの魅力を事前に書き出しておき、不動産会社の担当者にしっかり伝えることで、マンションの価値に+αの価格を載せることができます。

マンション査定の注意点

最後に、初めてのマンション売却で失敗しないために、マンションの査定に際しての注意点を把握しておきましょう。

査定依頼前に必ずチェックするようにしてください。

高額すぎる査定額を鵜呑みにしない

不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社に依頼すると、思わぬ高額な査定額が提示されることがあります。

嬉しいことではある反面、不動産会社側が仲介手数料欲しさに実際には売れもしない価格を提示しているケースがあります。

これは「高預かり」と呼ばれ、なかなかマンションが売れない上に大幅な値下げを受けやすくなる危険なパターンです。

このような最悪の事態にならないために、査定価格を鵜呑みにせず、査定額の根拠を遠慮せずに聞くようにしましょう。

根拠がしっかりと説明できるのであれば問題ないですが、根拠が曖昧な場合は契約を見送った方が賢明です。

査定時に瑕疵を正直に伝える

査定に悪影響が出そうな情報でも包み隠さず不動産会社に伝えるということを意識しましょう。

なぜなら、仮に査定結果をもとに売却をする流れになった際にトラブルのもとになる可能性があるためです。

査定に悪影響が出そうな情報なもので代表的なものは、「心理的瑕疵」に関する情報です。

心理的瑕疵とは、買主が購入を躊躇するような抵抗感や嫌悪感を抱いてしまうようなことがらのことをさします。

具体的には以下のようなことを指します。

  • 過去、物件で殺人事件や事故などがあった物件
  • 過去、物件で自殺者がでた物件
すまリス
後々トラブルにならない為にも、マイナス情報もしっかりと申告するようにしよう!
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同マンションが売りに出てると査定額が下がりやすい

大型マンションでは複数の部屋が売りに出ていることがあります。

同じマンション内で売り出しが競合してしまうと、間取りや立地が同じなので「価格の安さ」で人気が集まりやすく、必然的に査定額が下がってしまう可能性があります。

上記のような事態を避けるためには、売却繁忙期の半年前には売却準備を進めておきましょう。

マンションが売れやすいのは例えば、4月の新生活に向けた期間であるため、2月頃から売り出し物件が増える傾向があります。

よって、1カ月程売り出しの時期をずらし1月までには売り出しをしておいたほうがよいです。

そこから逆算し、査定依頼は12月頃から始めておきましょう。

記事のおさらい

訪問査定の前にやるべき準備は?

訪問査定の前には以下のような準備を行っておきましょう。詳しく知りたい方はマンション査定前にやるべき3つの準備をご覧下さい。

  • マンションの相場を調べておく
  • 査定に必要な書類を準備する
  • 最低限の清掃を行う

査定ではどんなポイントを見られる?

マンションの査定では、主に以下のような点で評点をつけられます。詳しくはマンションの査定価格に影響するポイントをご覧ください。

  • 築年数
  • 立地条件
  • 住戸位置
  • 室内状況
  • マンション全体の状況
  • 耐震性

不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
不動産会社A1100万円
不動産会社B1400万円
不動産会社C1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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