マンション査定はどこまで見る？正しい査定額を知るために知るべき知識と準備

マンションの売却価格を知るためには、何らかの方法で「査定」を行う必要があります。

とはいえ、はじめてのマンションの査定を受ける方は、様々な不安を抱き、査定を受けること自体をためらっている方も多いと思います。

「どこに査定を依頼したらいいんだろう……」「今すぐ売る気はないけど査定を受けて大丈夫なの？」

「営業は受けたくないけどマンションの査定額を知りたい！」

このような不安を抱いている方のために、本記事では「マンション査定の流れ」「マンションの査定依頼方法」「マンション査定の準備」「マンション査定の注意点」などを詳しく解説していきます。

なお、まずはマンションの査定を依頼したいという方は、以下のバナーから査定を依頼することができます。

マンションの売却を検討している方は「マンション売却の失敗体験談10選ーよくある失敗から見る注意点」の記事も参考になります。

マンション査定無料シミュレーションをやってみた！おすすめの方法や注意点を解説

マンション査定の流れ

査定とはマンション売却する場合の「売却できそうな価格」を不動産会社に算出してもらう手続きのことです。

売主は算出された査定価格を参考にマンションの「売り出し価格」を決定していきます。

マンション査定の流れを把握しておくと安心して査定を依頼できるようになるので、査定の流れを確認して査定の全体像を把握しましょう。

マンション査定がどのような流れで進んでいくのかを解説します。

ステップ1.査定依頼をする

まずは、不動産会社のホームページや不動産一括査定サイトから査定依頼をします。

査定はどこに頼んでも原則無料なので、ご自身の基準で自由に依頼先を選んで問題ありません。

ただし、査定価格は不動産会社によって大きく変わるので、必ず複数の不動産会社に査定依頼するということは徹底しましょう。

「自分で不動産会社を探すのが大変！」「どこに依頼していいか分からない！」という方は、すまいステップなどの不動産一括査定サービスがおすすめです。

また、査定依頼時には以下のような情報が求められます。

ステップ2.机上査定を受ける

マンションの査定には、訪問無しで簡易的な査定額を算出する「机上査定（簡易査定）」と、実際にマンションを見た上で正確な査定額を出す「訪問査定」があります。

まずは、複数の会社から机上査定をもらい、自分のマンションがおおよそいくらほどなのかを確認しましょう。

机上査定の際には、査定額だけでなく、担当者の対応をよく見ておきます。

さらに、机上査定を受けた上で「より詳しく査定額を知りたい」「机上査定を受けた不動産会社と話をすすめたい」と感じた場合には、次のステップにすすみます。

ステップ3.訪問査定の日時を決める

机上査定を受けた会社の中から対応の良かった会社を選び、訪問査定を受けたいという旨を担当者に伝えます。

その際に、実際にマンションに訪問してもらう日取りを決めましょう。

訪問査定には立ち合いが必要となっており、一社あたり大体30分~1時間ほどかかります。

ステップ4.不動産会社にマンションを見てもらう

依頼した日時に不動産会社の担当者が訪問し、室内の状況などを確認しながらマンションの査定に必要な情報を収集します。

不動産会社が査定時に見ているポイントはこちらで解説しています。

なお、訪問査定の際には担当者と積極的に会話し、「近隣での不動産売却の実績」「マンションの所在する地域に関する知識」などを確かめておきましょう。

また、査定時には不動産会社の担当者からマンションについて質問されることが多々あります。

都合の悪いことはつい誤魔化したくなりますが、あとあと重大なトラブルに繋がることもあるので正直に質問に答えましょう。

ステップ5.訪問査定の結果をきく

不動産会社の訪問から3~4日後に、訪問査定の結果が届きます。

査定額が提示されたら「何故その価格になったのか」の理由を納得できるまで聞くことをおすすめします。

もし、その質問に対して曖昧な返答をするようだと、信用できない担当者の可能性が高いです。その不動産会社と話をすすめるのは避けましょう。

なお、もらった査定額に不満があればマンションを売る出す必要はありません。

以上がマンション査定の流れとなります。

マンション査定後の流れ

マンションを査定をした後の流れも把握しておきましょう。

マンションを売るには査定依頼から売却完了までに6つのステップがあり、売却完了まで2~6カ月程かかります。

以下にて、ステップ毎の目安期間も記載しておきます。

以上がマンション査定から売却完了までの流れです。より詳しくマンション売却の流れについて知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

マンション売却の流れ8ステップ【専門家が分かりやすく解説】

マンション査定前にやるべき３つの準備

マンション査定をスムーズに受けるには、事前準備が大切です。

この章ではマンション査定前にどのような準備が必要か解説していきます。

マンションの相場を調べておく

査定依頼をする前に自分でマンションの相場価格を調べておきましょう。

相場価格を知らずに査定依頼をしてしまうと、算出された査定価格が低いのか高いのかを把握することができません。

それでは不動産会社選びが難しいので、まずは自分の出来る範囲で相場を調べ、売却価格のイメージを掴んでおくことをおすすめします。

過去の取引事例を参照できる「レインズマーケットインフォメーション」や、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を確認するのがよいでしょう。

相場を調べる方法は、以下の記事で詳しく解説しています。

【2023】不動産の売却相場まとめ。購入価格・エリア・築年数からすぐに相場を調べる方法

また、以下の記事では、最新のマンションの売却相場を確認することができます。

【2023年3月最新】マンションの売却相場はいくら？調べ方や最新の価格動向を解説

査定に必要な書類を準備する

ネット査定などの机上査定で必要な書類は特にありませんが、訪問査定時にはいくつか書類が必要になってきます。

依頼する不動産会社によって必要書類が違う場合がありますが、最低限以下の書類は揃えておくとよいでしょう。

なかには、再発行ができず役所での手続きが別途必要になる書類などもあるので、慌てて準備することにならないよう注意してください。

マンション売却活動全般で必要な書類については以下の記事で詳しく記載されています。

不動産売買の必要書類と入手方法｜早めの準備でスムーズな取引を

最低限の清掃を行う

マンションの査定の前には、清掃は必須です。

多少部屋が散らかっているからといって査定額が変わることはありませんが、度を超えた内装の汚れなどは「リフォームが必須」と判断されて査定額が落ちる可能性もあります。

また、物件の設備に故障などがある場合にも査定額は下がります。

理想としては、まだ誰も住んだことのない感じを匂わせるような、いわば「モデルルーム」を意識した部屋にすることです。

具体的には「ここは見られる」というポイントの清掃や、必要最低限の箇所の修繕などを行うとよいでしょう。

特にしっかり清掃すべき箇所

汚れや目立つマンションに高額査定は実現しません。査定時に見られやすいポイントとしては以下になります。

特に水回りは生活感が出やすい場所で汚れも目立ちます。徹底的に清掃するようにしましょう。

しつこい汚れであればハウスクリーニングを業者に依頼するなどの対応も考えられます。

【ハウスクリーニングの実施前後の比較画像】

また、マンションの場合バルコニーの状態が戸建てよりも重視される傾向にあるので、できるだけ綺麗にしておくことをおすすめします。

必要最小限の設備は修理する

浄水器や浴室乾燥機のフィルター交換、扉の開け締めの調整など、そのまま使用できそうなものでも安価な費用負担で済むのであれば修理や交換を行っておきましょう。

よくある修繕の費用相場は以下の通りです。

なお、不動産会社と結ぶ媒介契約のうち「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結んでいるのであれば、無償で設備修理がついている場合があります。

ハウスクリーニング相場はいくら？場所や間取り別に費用を解説

リフォームの判断は慎重に行う

室内で壊れた箇所をなおしておくことは大切なことですが、わざわざリフォームを行う必要はありません。

なぜなら、中古マンションを購入する人は「自分の好きなようにリフォームを行いたい」というニーズを抱えている場合が多いからです。

そのため、数百万の費用をかけてリフォームをしたけれど査定額はそこまであがらなかった、ということは珍しくありません。

直近での売却を考えているわけではなければ、最悪査定後にリフォームをして売却するという選択をすることもできるので、査定前にリフォームをするのはお勧めしません。

マンション売却前にリフォームは基本不要！築古でも売れる理由と高く売るコツを解説

マンションの査定価格に影響するポイント

マンションの査定で一番多い質問が「マンションの査定額は何に影響されますか？」というものです。

査定で不動産会社が着目するポイントを知っておけば、不動産会社との話し合いがスムーズになるので、査定時の評価ポイントを把握しておきましょう。

※参考：「価格査定マニュアル」（参考：公益財団法人 不動産流通推進センター）

以下では、それぞれの項目と高額査定されるマンションの特徴を解説します。

築年数

築年数とは、マンションが建築された年月から査定年月までの日数のことをさします。

築年数が査定に与える影響は大きく、築年数が新しいほど評点は高くなります。

※築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年｜東日本不動産流通機構）を基に編集部が独自作成

上記のグラフは中古マンションの築年数と平均価格の相関性を示したグラフです。

築年数が上がるほど価格が下がっていくことが分かると思います。

築5年以内の「築浅マンション」の売却価格を100とした場合、築10年経つと87%、築20年を超えると51%と推移していきます。

築20年を過ぎると、築浅物件の半分以下の価値になってしまうということです。

査定の際には、築10年以内の物件が高評価されやすいです。

築年数ごとのマンション売却の特徴。売り時と高く売るポイントを解説

立地条件

立地条件とは、最寄り駅までの距離や交通手段、マンションの周辺環境や店舗・学校や病院などの公共施設への利便性のことをさします。

築年数と並んで査定に与える影響が大きく、特に駅に近ければ近いほど評点が上がります。

物件の売り込み文句などで「駅チカ」という言葉を聞くことがあると思いますが、特に駅から10分以内にあるマンションは需要が高いです。

最寄り駅を通る路線の人気具合やバスの運行状況も評点に影響を与える要因の一つです。

また、徒歩10分以内（800m)にコンビニやスーパーなど利用頻度の高い店舗があると高い評価を受けやすいです。

住戸位置

住戸位置とは、マンションのなかで部屋が所在する階、窓などの配置されている方角、日当たりや風通りの良さのことをさします。

所在階はエレベーター付きのマンションだと階が上がるほど評点はあがり、評価額は高く査定されます。

なお、階段のみのマンションだと、3階を基準としてそれ以上の階層だと評価額が下がります。

また、窓の方角・ベランダの方角は、マンションの中でも特によく見られる部分です。

方角が南東か南西かだけの違いでも日の入り方が変わり、評価に差がでます。

室内状況

室内の状況や間取り、騒音・振動の有無、眺望・景観などもマンションの査定に影響するポイントです。

室内が著しく汚れていたり、壁などが壊れていると査定額が下がります。

また、専用の庭やテラスなどの有無・バリアフリーへの対応状況も細かな項目のひとつです。

なお、近くに高速道路や新幹線があるマンションは、窓を閉めていても騒音や振動を生じると判断され、評価を下げられます。

眺望や景観については、周囲を見渡せるような高地に所在していたり、自然に囲まれていたりすると高評価を受けやすいです。

マンション全体の状況

マンションは売却する一戸分の評価だけでなく共用部の評価も査定に含まれます。

この項目は具体的にいうと、「修繕・管理」「保守・清掃の状況」「管理員の勤務形態」「設備状況」の4つに分けて評価されます。

修繕・管理の項目は修繕積立金・管理費の価格が見られており、住民負担額が高いと評点が悪くなります。

保守・清掃の状況は、実際にマンションの共用部分がきれいに清掃されている状態かを見られます。

管理員の勤務形態は、勤務頻度を中心に評価がつけられています。

設備状況は、マンション全体の外観、エントランス、セキュリティシステム、インターネットの対応可否が主に評価されます。

耐震性

1981年6月1日以降に施工されたマンションは「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前の古いマンションは「旧耐震基準」のため、売れにくい傾向があります。

そして、「旧耐震基準」のマンションは、「新耐震基準」を新たに満たす工事が行われない限り、耐震性の面において評価を下げられます。

また、マンションの構造が「鉄筋コンクリート造」か「鉄骨造」「木造」でも査定価格が変わってきます。

一番査定価格が高く出やすいのは、耐震性・遮音性に優れた「鉄筋コンクリート造」のマンションです。

マンション査定の注意点

初めてのマンション売却で失敗しないために、マンションの査定に際しての注意点を把握しておきましょう。

査定依頼前に必ずチェックするようにしてください。

査定は複数の不動産会社に依頼する

おすすめの査定の流れは、机上査定の一種であるインターネットの不動産一括査定サービスを使い複数の業者から出た査定額を比較し、その後に一番高い見積もり額を出した不動産会社に訪問査定依頼をする、です。

査定のステップを2段階踏むことで、おおよその査定額を掴んだ後に部屋の状況を加味した具体的な査定価格を算出することが出来ます。

不動産一括査定サイトなら「すまいステップ」がおすすめ！

不動産一括査定サイトは世の中に数多くありますが、高い査定価格を出してくれる会社を選ぶためには売買に強い不動産を選ぶべきです。

上記を考慮するとすまいステップがおすすめです。

大手から中小まで、全国の優良不動産会社のみ査定依頼でき、簡単な入力だけで最大4社から見積もりを受け取ることが出来ます。

例え「不動産一括査定サイト」をうたっていても、優良企業に査定依頼で着なければ、良い一括査定サービスとは言えません。

不動産一括査定サイトの特徴や利用時の注意点については以下の記事をご覧ください。

【宅建士監修】不動産一括査定サイトのランキングを公開！厳選12サイトの特徴を解説

高額な査定価格が出ても鵜呑みにしない

不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社に依頼すると、思わぬ高額な査定額が提示されることがあります。

嬉しいことではある反面、不動産会社側が仲介手数料欲しさに実際には売れもしない価格を提示しているケースがあります。

このような最悪の事態にならないために、査定価格を鵜呑みにせず、査定額の根拠を遠慮せずに聞くようにしましょう。

根拠がしっかりと説明できるのであれば問題ないですが、根拠が曖昧な場合は契約を見送った方が賢明です。

査定時に瑕疵を正直に伝える

査定に悪影響が出そうな情報でも包み隠さず不動産会社に伝えるということを意識しましょう。

なぜなら、仮に査定結果をもとに売却をする流れになった際にトラブルのもとになる可能性があるためです。

査定に悪影響が出そうな情報なもので代表的なものは、「心理的瑕疵」に関する情報です。

心理的瑕疵とは、買主が購入を躊躇するような抵抗感や嫌悪感を抱いてしまうようなことがらのことをさします。

具体的には以下のようなことを指します。

瑕疵保証ってどんなサービス？新築と中古で変わる保証期間に注意

同マンションが売りに出てると査定額が下がりやすい

上記のような事態を避けるためには、売却繁忙期の半年前には売却準備を進めておきましょう。

マンションが売れやすいのは例えば、4月の新生活に向けた期間であるため、2月頃から売り出し物件が増える傾向があります。

よって、1カ月程売り出しの時期をずらし1月までには売り出しをしておいたほうがよいです。

そこから逆算し、査定依頼は12月頃から始めておきましょう。