マンション売却の失敗事例12個を徹底解説！損しないための対策は？

失敗③：マンション売却の実績の少ない不動産会社を選んでしまう

マンション売却の実績の少ない不動産会社にサポートを依頼してしまい、マンションがなかなか売れにくかったり、マンションの売却価格が安くなってしまったりして失敗するケースもよくあります。

そもそも、不動産会社によって「都市部が得意」「マンションが得意」「郊外の一戸建てが得意」といったように得意分野が異なります。

郊外の一戸建てが得意な不動産会社にマンションの売却を頼んでも、不動産会社にノウハウがなくマンションが売れないといった事態に陥ってしまいます。

不動産会社を選ぶ際には、下記のような観点で不動産会社の実績を確認することをおすすめします。

すまいステップではあなたのマンションのある市区町村での不動産会社の売買実績が確認できます。ぜひご活用ください。

失敗④：住宅ローン残高を把握していない

住宅ローンを借入して購入しているマンショの場合、ローンの残高をよく確認せずに売却に臨んでしまうと、失敗しやすいです。

ローンを借り入れている不動産を売却する場合、事前にローンの残債を完済するか、売却代金でまとめて残債を完済して、マンションにかけられている「抵当権」を抹消する必要があります。

つまり、ローンの残高が残った状態のマンションは、人に売却できません。

住宅ローンの残高をよく確認せずにマンションを売りに出した結果、想定よりも手取り額が少なくなり、住み替えに資金を充てられないという事態が起きたり、売却代金だけで残債を完済できない状況に陥ってしまうことがあります。

マンション売却中の失敗事例と対策

信頼できる不動産会社が決まってマンションを売り出すことになっても、油断は大敵です。

この章では、マンションの売り出し中に気をつけたい失敗と対策を紹介します。

失敗⑤：不動産会社から囲い込みを受けてしまう

不動産会社から囲い込みを受けると、売主にとってはマンションがなかなか売れずに困ってしまう原因となります。

「囲い込み」とは、あるマンションに対して他社から問い合わせがあっても「もう売れてしまいました」といって取り次がない行為を指します。

不動産会社は売主・買主から支払われる「仲介手数料」で利益を得ていますが、自社で囲い込んでいる売主と自社に来店した買主の間でマンションの売買が成立すると売主と買主両方から仲介手数料を得られます。これを両手仲介と言います。

不動産会社にとっては、他社から紹介された顧客との間でマンションの売買が成立する「片手仲介」と比べて「両手仲介」では2倍の仲介手数料が得られます。

そのため、ごく一部の不動産会社は他社からの紹介された顧客を売主に取り次がない「囲い込み」をしようとします。

しかし、囲い込みをされると売主は本来であれば売却できたはずの顧客からマンションを買ってもらえず、売却までの期間が延びて困ってしまいます。

マンションの売却を成功させるためには、囲い込みをしない不動産会社を選ぶことが重要です。

失敗⑥：マンションの売却相場以上に値下げをしてしまう

なかなかマンションが売れないからといって、相場以上の値下げを行ってしまうこともマンション売却でよくある失敗に挙げられます。

先述の通り、マンションは査定額通りに売れるわけではありません。査定額をもとに売り出し価格をきめ、それでも売却できない場合は値下げに踏み切ることもあります。

しかし、自分でもマンションの売却相場を把握していないと、相場以上の値下げ交渉に応じてしまい損をしてしまうことがあります。

下記の記事などを参考に、自分のマンションがおよそいくらで売れるのか売却相場を把握しておくようにしましょう。

失敗⑦：マンションが売れにくい時期に売り出してしまう

例年、2月から3月にかけては、マンションを含む不動産の需要が最も高まります。

（REINS_TOWER（東日本不動産流通機構）「月例マーケットウォッチ（2021年度）」を元にすまいステップ編集部が作成）

これは、4月からの新生活に向け、新居を購入して引っ越しをしようとする人が増えるためです。

需要が高まるタイミングは、売主側の希望条件が通りやすくなります。

反対に、8月はお盆の時期の帰省や暑さの影響もあり、不動産の需要が下がります。

もしも売却時期にゆとりのある場合は、不動産売買の繁忙期を狙ってマンションを売り出すことで、高額売却を目指すのがおすすめです。

失敗⑧：内覧前の準備がおろそかになる

掃除や片付けを怠った状態で購入検討者の内覧を迎えるのも、マンション売却で失敗する要因です。

内覧は、マンションの購入検討者が購入の意志を固める場です。

掃除が行き届かずに水垢や埃が溜まっていると、見学者にどうしても「綺麗に住まれていない」という印象を与えてしまいます。

また、ごちゃごちゃと物が溢れていると、部屋が狭く見えてしまったり、見たいところを十分に見られず、こちらも見学者の印象を下げてしまいます。

是非とも内覧の前日までに徹底的に片付けや掃除を行い、当日はお客様を出迎えるようなつもりで内覧者を迎えて、マンションの魅力を最大限にアピールできるようにしましょう。

また、ポータルサイトや広告に掲載する写真にこだわったり、ホームステージングや、バーチャルホームステージングを活用するという手段もあります。

買主の印象を高めて、成約を勝ち取りましょう。

失敗⑨：内覧当日に購入希望者からの信頼が得られない

先述のとおり、内覧時の印象はマンション売却の成否を左右すると言っても過言ではありません。

小さなお子様やペットがいる場合はどこかに預け、購入希望者が落ち着いて室内を見学できるように配慮しましょう

内覧の当日は臭いや空調にも気をつけ、部屋中の電気をつけておくことをおすすめします。

居住用のマンションの場合、購入を決める前に内覧する人がほとんどです。

そのため、現在住んでいるマンションを売却している方は、できる限り内覧の受け入れができるようにスケジュールを調整しましょう。

失敗⑩：不動産会社とのコミュニケーション不足

マンション売却後の失敗事例と対策

マンションを売却した後も税金の支払いなどやるべきことがあります。

最後に失敗しないよう、気を抜かずに対策していきましょう。

失敗⑪：想像以上に税金がかかる

マンションが売却できても、売却代金の全てが手元に残る訳ではありません。

一般的に、マンションの売却代金の5~7％は仲介手数料などの費用や税金の支払いに充てられます。

特に、マンション売却の利益にかかる「所得税」「住民税」（この2つの税金を合わせて「譲渡所得税」と呼びます）は売却の翌年に自分で確定申告をしたうえでお住まいの自治体などに納める必要があります。

売却代金をうっかり使い込んでしまうと、所得税・住民税などが払えなくなってしまう可能性があるため、あらかじめどのぐらいの税金がかかるのか把握しておきましょう。

失敗⑫：契約不適合責任を負わされる

マンションの構造上の欠陥などに気付かずに売却してしまい、売却後に買主に対して「契約不適合責任」を負わなければならなくなる事態も避けたいものです。

契約不適合責任とは、雨漏りなどの欠陥や建てつけ・ライフラインなどに欠陥があるマンションを売却した場合に、売主が買主に対して損害賠償や修繕の費用負担などを行わなければならないとする民法上の責任のことです。

しかし、もし雨漏りなどの欠陥があっても、売買契約時などに告知した上で買主が納得してマンションを購入すれば、売主が契約不適合責任に問われることはありません。

つまり、把握している物件の欠陥箇所は不動産会社を通し買主に共有しておくことが重要です。

契約不適合責任を負わずに済むよう、現在把握している不具合のある箇所などは必ず不動産会社に報告しましょう。

>>参考：契約不適合責任とは何ですか？

マンション売却経験者が語るリアルな失敗談

マンション売却に失敗しないためにも、実際に売却するイメージを具体的にしながら、どんな状況でどんな失敗する可能性があるのか知っておきましょう。

本章では、マンション売却の経験者が語るリアルな失敗談3つを紹介していきます。

失敗談①売却額を住み替え先の資金に回せなかった

神奈川県に住むAさんは築31～築35年(50代・女性)のマンションを売却しました。

Aさんは、思っていた売却額でマンションを売却できず、売却額を住み替え先の購入にかかる費用に充てられませんでした。

この体験談について詳しく解説していきます。

売却のきっかけ

田舎の母を呼んで同居する際に、エレベーターがないことがキッカケです。自分もいずれ歳を取るため、4階まで登るのは辛くなるだろうと考えて住み替えをしました。

不動産会社を選んだ際の決め手

住み替え先の物件を担当していた不動産にそのままお願いしました。購入の方はスムーズでしたが売却はかなり適当にされたので(勝手に大幅な値引きに応じようとするなど)正直失敗したかなと感じました。

売却の結果

当初提示された期間よりなかなか売れず、新規ローンのお金に充てられず大変でした。銀行も許可してくださったのでまさかここまで売れないとは…。大変でした。

売却額に関して、協議はせずかなりおまかせな部分が多かったように思います。何社ともやり取りするのが大変なため一社だけとやりとりしてしまいました。なかなか売れず大変でした。

これからマンションを売却する人へのアドバイス

担当者との相性を大事にされた方がいいと思います。かなり高圧的だったり、馬鹿にしたような態度を取られる不動産の方々がまだまだ多いように思われました。

失敗談②満足のいく売却額で売却できなかった

福岡県に住むBさんは築41～築45年(30代・女性)のマンションを売却しました。

Bさんは、満足のいく売却額でマンションを売却できず結果的に失敗したと言っていました。

この体験談について詳しく解説していきます。

売却のきっかけ

入居が3ヶ月以上決まらず管理費・修繕積立金の支払いが負担でした。また大規模修繕費用が足りず不足金の支払いを要求されたため早急に売却しました。管理組合の理事長が違法行為を行っていたこともあり早く手放したかったです。

不動産会社を選んだ際の決め手

知り合いから紹介されて売却を依頼したが、結果的には失敗でした。対応が遅く、連絡もくれないためどんな客づけをしてくれているのか全く分からりませんでした。こちらから月一で状況確認していたが、やる気を感じられませんでした。

売却の結果

すぐに売れると言われたため安心していたが、実際に売れたのは依頼してから10ヶ月後だったため。家主の焦る気持ちに寄り添ってくれず、やる気の無さが明らかだったため二度と関わりたくないと感じています。

売却を依頼した当時は、立地が良いため200万円以上で売れるだろうと言われていたが、実際の売却金額に唖然としました。早く手放したかったため承諾したが、全く満足いく金額ではありませんでした。

これからマンションを売却する人へのアドバイス

不動産会社に騙されて金銭的な不利益を被らないように、不動産取引に関する知識をできるだけ身につけておく方が良いです。宅建の勉強がお勧めです。不動産投資で利益を得ている知り合いを見つけ、相談したりアドバイスを貰えると尚良いと思います。

失敗談③売却を依頼した不動産会社が頼りなかった

愛知県に住むCさんは築1～築5年(30代・女性)のマンションを売却しました。

Cさんは、売却を依頼した不動産会社が自社の利益を優先していると感じ頼りにならなかったと言っていました。

この体験談について詳しく解説していきます。