【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンション査定の注意点は?査定で見られるポイントも合わせて解説

  • 更新日:2024年4月22日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
マンション査定の注意点は?査定で見られるポイントも合わせて解説

「マンション査定の注意点は?」「査定時はどんなことに気を付けたらいいんだろう」と疑問を持っている方は少なくないでしょう。

マンション査定の注意点
相場感を把握して提示される査定額が適正なものか判断できるようにしておく
売却を急いでいる素振りは見せず隙を与えないようにする
担当者が「信頼できそうかどうか」を見極める場として有効活用する

マンション売却を考えている方にとって欠かせないものが「マンション査定」です。

マンション売却では、適正価格でマンションを売り出すために、査定を受けてマンションの正しい価値を知ることが大切です。

正しい査定額を算出してもらうために、注意点をしっかり押さえて査定に臨みましょう。

この記事では、「マンション査定の注意点について徹底解説します。

マンション査定でよく見られるポイントも紹介しているので、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。

マンション査定の流れ

すまリス
マンション査定を受けると、どんな流れで査定結果が分かるの?

マンション査定の流れは以下の5ステップです。

  1. マンション査定を申し込む

  2. 机上査定の結果を受け取る

  3. 訪問査定の日程を調整する

  4. 現地調査に立ち会う(必要書類を提出する)

  5. 査定結果を聞く

マンション査定は、主に以下の2つの方法があります。自分に合った方法を選びましょう。

  • 机上査定:地価などの指標や直近の売買実績データからマンションのおおよその売却相場を算出する
  • 訪問査定:データに加えて、不動産会社の担当者がマンションを訪れて実際のマンションの状態を加味して査定額を算出する

詳しいマンション査定の方法や流れについては、以下の記事も参考にしてみてください。

マンションの売却を少しでも検討している方は、訪問査定を受けることがおすすめです。

訪問査定では、日当たりや眺望・室内の管理状況などが加味されて査定額が算出され、正確な査定額が分かるからです。

訪問査定を受けるなら、すまいステップ」の不動産一括査定がおすすめです。

下記のフォームから一度の申し込みで最大4社まで査定依頼できます。

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マンション査定で見られるポイント

すまリス
ところで、マンション査定では何が見られるの?査定額が下がってしまうことは避けたいけど…。
この章では、公益財団法人「不動産流通推進センター」の「既存住宅価格査定マニュアル」を参考に、マンションの査定額に影響が出ることが多いポイントを紹介します。
マンション査定で見られるポイントには以下のようなものがあります。
  • 室内の状態
  • 共有部分の管理状況
  • 日当たり・眺望
  • 建物の構造
  • 間取り
  • 築年数
  • 駅までの距離
  • 市況

(参考:不動産流通推進センター『既存住宅価格査定マニュアル』2023/2/22閲覧)

それぞれ詳しく見ていきましょう。

室内の状態

マンション査定では、まずの室内の状態がチェックされます。

具体的には以下のようなポイントが見られます。

  • 室内の維持管理状況
  • 柱・梁・天井の状態
  • 収納の有無
  • インターネットへ接続状況
  • 騒音・振動の有無
すまリス
壁紙の傷や汚れ程度で査定額が下がることはほぼないよ!

大掛かりなハウスクリーニングや査定前のリフォームは不要ですが、不動産会社の担当者が状態を確認しやすい程度に最低限の掃除をしておきましょう。

日当たり・眺望

日当たりや展望は査定額に影響を与えます。

下のグラフは、査定したい部屋の階数と査定における評価を表したグラフです。

中古マンション査定 階数

(引用:不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル」)2022.02.22閲覧

査定での評価は、高い階層になるほど高くなることが分かります。

また日当たりについては、南向きの部屋ほど評価が高くなります。

すまリス
訪問査定では、カーテンなどを全て開けて十分に採光を取ることがおすすめ!

共有部分の管理状況

マンションの共有部分の管理状況が悪いと、査定額が安くなってしまいます。

例えば、以下のような項目が見られます。

  • エレベーターの有無
  • 駐車場・駐輪場の有無
  • エントランスの設備
  • セキュリティ設備
  • 管理人の勤務体系
  • 保守・清掃の状況
  • 修繕が計画通りに行われているか
  • 修繕積立金の納付額
すまリス
「マンションは管理で買え」という言葉があるように、管理状況が良いマンションは高く売れやすいよ!
マンションの査定時には管理規則など書類の提出が求められることがあります。手元にあれば事前に準備しておくとよいでしょう。

建物の構造

建物の構造、特に耐震性などの安全にかかわる部分に問題がある場合は査定額が下がってしまいます。

下のグラフは、耐震性が査定額の評点に与える影響を示したものです。

耐震基準

(引用:不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル」2022.02.22閲覧)

新耐震基準(現行の耐震基準)に準拠していない物件は、査定額が下がってしまうことが分かります。

反対に、「長期優良住宅」に相当される場合は査定額が上がります。

すまリス
住宅性能評価などを受けている場合は、書類を準備しておくとプラスの評価を受けられることもあるよ!

間取り

マンション査定では、「間取り」は重要度が高く、どの不動産会社も注意して見ているポイントです。

多くの人の生活スタイルに合わないような特殊な形をしていて、生活動線を確保しにくい間取りは査定額が低くなりやすい傾向です。

築年数が古いマンションやワンルームなどの場合は、マンションの購入希望者のうち多くの人のニーズに合わないケースが多いと言われています。

特に、以下のようなケースに当てはまる場合は査定額が下がってしまうケースが多いです。

  • バス・トイレが一緒
  • 和室がある

しかし、上記のケースに該当したとしても査定前のリフォームはおすすめできません。

そのままの状態で査定してもらい、リフォームをしてから売り出すべきかを含めて不動産会社の担当者に相談しましょう。

築年数

マンションの査定額は、築年数が経つにつれて低くなっていくことが一般的です。

下のグラフは、首都圏で売却された不動産の平均価格を築年数ごとにまとめたものです。

中古不動産の築年数による価格下落率

(参考:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」)

上のグラフを見ると、マンションは築年数が経つごとに成約価格が下落しています。

中古マンションの成約価格である緑色の線を見ると、築25年を超えたマンションの価格は新築時のおよそ半額となることが分かります。

マンションが高く売れるよう、少しでも築年数が新しいうちに査定を受けることをおすすめします。

駅までの距離

マンションは、立地条件の良さが査定額に大きく影響します。

そのため、駅までの距離が遠いマンションは査定額が低くなる傾向です。

下のグラフは、不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」をもとに駅からの徒歩分数と評点の関係をグラフに表したものです。

駅遠マンション売却

(参考:不動産流通推進センター「価格査定マニュアル」)

上のグラフを見ると分かるように、駅までの距離が遠くなるほど評価点が下がっています。

つまり、駅までの距離が遠くなればなるほどマンションの査定額は低くなると言えるでしょう。

以下の記事では、売れるマンションの条件について詳しく解説しています。

市況

マンションの査定額は、その時の市況によっても左右されます。

そのため、中古マンション売買市場の市況が良くないタイミングであれば、マンションの査定額は安くなってしまうでしょう。

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産価格指標です。

不動産価格指標(2023/2/28発表)

マンションの価格を表す緑色の線は上昇を続けています。

すまリス
いつでも「今が売り時」と言えるかも!?
マンションの売り時について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

マンション査定の注意点

マンション査定を受けるにあたって、以下の3つの注意点をしっかり頭に入れておきましょう。

この章では、それぞれの注意点を詳しく解説し、対策も合わせて紹介します。

  • 査定は1社だけで済ませない
  • 高い査定額を鵜呑みにしない
  • 独断でリフォームしない

査定は1社だけで済ませない

マンション査定を受ける時、1社の査定だけで済ませることは避けましょう。

マンションの査定額は不動産会社によって異なり、100万円以上の差が出ることも珍しくないからです。

下のグラフは、株式会社Speeeが不動産を売却した1,500人に「不動産会社によって査定額にどの程度差が出たか」を尋ねた結果です。

査定額の差

グラフを見ると分かるように、約7割の人が「100万円以上の差が出たと答えています。

すまリス
どうして不動産会社によって査定額に差が出るの?

マンションの査定額は、不動産会社が過去の売却実績や直近の相場動向を加味して「マンションを3か月以内に売却するとしたらいくらで売れそうか」を算出した金額です。

そのため、不動産会社の実績や経験、査定基準とするポイントが異なれば査定額にも差が付いて当然です。

査定を1社だけで済ませてしまうと、提示された査定額が高いのか低いのか判断できません。

マンションは高く売り出しても売れ残り、低く売り出しても損することになるため、適正価格で売り出す必要があります。

マンションの適正価格を見極めるための対策として、以下のことを実施しましょう。

  • 複数社に依頼して査定額を比較する

対策①複数社に依頼して査定額を比較する

マンションの適正価格を見極めるために、最低でも2~4社に査定依頼して査定額を比較しましょう。

提示された査定額を比較すれば、マンションの適正価格が見えやすく、売り出し価格の決定にも役立ちます。

また、マンション売却では、担当者との相性の良さも非常に重要なポイントです。

ただし、いくら不動産会社の担当者と共通の話題などで盛り上がったとしても、その場で媒介契約を結ぶことは絶対にしてはいけません。

「この人は信頼できる!」という直感も大事ですが、その場では媒介契約を結ばずに、複数社の査定結果が出そろうのを待ちましょう。

すまリス
不動産会社によって考え方や対応も違うから、それぞれ話を聞いて査定額以外のところもしっかり比較しよう!

これからマンション査定を申し込む方や、複数の不動産会社への問い合わせの手間を省きたい方は、すまいステップ」の不動産一括査定がおすすめです。

一度の申し込みで最大4社までの査定を無料で受けられ、独自の基準で厳選した優良企業のみと連携しているので、初めての方でも安心して利用できます。

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高い査定額を鵜呑みにしない

マンション査定を受ける時は、複数社に依頼して提示される査定額を比較することが大切です。

すまリス
ということは、高い査定額を出す不動産会社ほどマンションを高く売却できるってこと?

ただし、根拠のない高すぎる査定額を出してくる不動産会社には注意が必要です。

マンションは査定額通りに売却できるとは限らないため、高すぎる査定額を鵜呑みにすると資金計画が狂ってしまう可能性があるからです。
マンションの査定額は、あくまでも「このくらいなら売却できるだろうと予想した価格」にすぎないため、明らかに高すぎる査定額を提示されても鵜呑みにしてはいけません。

数ある不動産会社の中には、高すぎる査定額を提示して売主を囲い込んだあと、しばらくしてから「やっぱりこの価格では売れないので値下げしましょう」と値下げ交渉する不動産会社があります。これを業界用語で「高預かり」と言います。

高預かりとは

高預かりをされると結局は値下げすることになり、希望の価格でマンションを売却できない可能性があります。

高い査定額を鵜呑みにせず、正しい査定額を知るためには、以下の対策が効果的です。

  • 自分でも相場を調べておく
  • 書類はできる限り取り揃えておく
  • 査定額の根拠や販売戦略を聞く

対策①自分でも相場を調べておく

マンション査定を受けるにあたって、自分でも相場を調べおきましょう。

相場感を身に付けることで、適正価格を提示している不動産会社、明らかに高すぎる査定額を提示している不動産会社を見極められるようになります。

そのため、自分でも事前に相場を調べておき、いくらで売却できそうなのか目安を付けておくことが非常に重要です。

すまリス
提示された査定額が相場と大きくかけ離れていないかどうか判断できることが大切!

マンションの売却相場を調べるには、すまいステップの「マンション売却データベース」がおすすめです。

マンション売却データベース「過去の売却実績」

近隣のエリアの相場売却事例が閲覧できるので、自分のマンションの売却相場が分かります。

適切な査定額を見極めるために活用してみましょう。

対策②書類はできる限り取り揃えておく

マンションを正しく評価して適正な査定額を出してもらうために、できる限り必要書類を揃えておきましょう。

査定時に必要な書類の中に、マンションを高く売るためのアピールポイントになる情報が見つかることがあるためです。

例えばマンション査定時に必要な書類に、マンションの管理状況が分かる「マンションの管理規則」や「修繕計画」があります。

きちんと管理されているマンションは、購入希望者が見つかりやすいため、高く査定されやすくなります。

マンション査定時に必要な書類の一例としては以下の通りです。

必要書類書類の内容
登記事項証明書(登記簿謄本)マンションの登記情報が記載されたもの
登記済権利証・登記識別情報(登記識別情報通知書)登記識別情報(12桁の暗証番号)などが記載されたもの
間取り図・購入時のパンフレット間取りや分譲時のセールスポイントが分かるもの
固定資産税納税通知書毎年届く固定資産税の納税通知書
マンション管理規約マンション利用に伴う共用部分の使用方法などが記載されたもの
マンション管理に伴う重要事項調査報告書管理費や積立金の総額、耐震調査の内容など、管理情報が記載されたもの

正確な査定額を知るためにも、書類はできるだけ準備するようにしましょう。

対策③査定額の根拠や販売戦略を聞く

不動産会社から査定額を提示されたら、「なぜこの査定額になったのか」をしっかり尋ねてみましょう。

たとえば、「築年数はやや古いがファミリー層に人気のエリアで使いやすい間取りである」など、査定額が上がる具体的なポイントがあるはずです。

すまリス
こちらが納得できる根拠があれば信頼できそう!

また、査定額の根拠と一緒にどんな販売戦略があるのかも聞いておきましょう。

より具体的な販売戦略を持っているなら、実績があり信頼できる不動産会社と言えるでしょう。

独断でリフォームしない

マンションの査定前は、独断でリフォームしないようにしましょう。

なぜなら、リフォームしたことでかえって売却しにくくなる可能性があり、リフォームしたからといって必ずしも査定額に影響するとは限らないからです。

すまリス
リフォームも何もしないまま査定に出すのも不安。

そんな方は、以下のような対策を行いましょう。

  • 簡単な掃除や片付けは行う
  • 故障や不具合があれば必ず伝える

対策①簡単な掃除や片付けは行う

マンション査定を受ける前に必要最低限の掃除や片付けを行いましょう。

部屋の散らかり具合や床や壁紙の傷自体は、査定額に直接的な影響を与えません

ただし、あまりに汚れがひどいと「室内の管理状態が悪すぎる」として査定額が下がる可能性があります。また、売主に対して「雑でいい加減」といった印象を持たれてしまいます。
人間が査定しにやって来る以上は、少なからず心理的に影響する可能性があります。
そのため、大がかりなリフォームはしなくてよいですが、人に見せられる程度の掃除はマナーとして行うべきだと言えるでしょう。

掃除する際には、特に以下の項目に気を付けましょう。

  • タバコの吸い殻を捨てたりペットのトイレを掃除したりする
  • キッチンの設備の型を確認しやすいように油汚れや水垢は取り除く
  • トイレやお風呂・洗面台などの水回りは特に清潔にする
すまリス
自分では気付きにくい「臭い対策」も忘れずに!査定当日も十分に換気しよう。

対策②故障や不具合があれば必ず伝える

マンションの室内に故障している設備や不具合箇所(瑕疵)があれば事前にまとめておき、査定時に不動産会社の担当者に伝えましょう。

マンション査定では、不動産会社から「故障や不具合箇所はないか?」と尋ねられます。

この時、査定額が低くなることを恐れて、故障している設備や不具合が起きている部分を隠してしまうことは絶対にやってはいけません。

売却したマンションに瑕疵が発覚すると、売主は「契約不適合責任」に問われ、最悪の場合は損害賠償などを求められる可能性があるからです。

契約不適合責任とは、契約に適合してない瑕疵に対して、買主が損害賠償修繕費用の補填を売主に請求できる民法上の権利のこと。

マンション売却後のトラブルを避けるためにも、把握している瑕疵は必ず不動産会社の担当者に申告しましょう。

すまリス
瑕疵を伝えた上で、リフォームしたほうがよいかどうか適切なアドバイスを受けよう!

瑕疵には以下のようなものがあります。

  • 物理的瑕疵:住むことに影響の出る要因。雨漏り、シロアリ被害、耐震性、設備の故障など。
  • 心理的瑕疵:住むには問題ないが、心理的に住むことがためらわれる要因。殺人事件、住人の自殺や孤独死など。
  • 環境的瑕疵:マンションの周辺環境による要因。近隣に嫌悪施設(暴力団施設や廃棄物処理場、パチンコなど)があるなど。
  • 法律的瑕疵:法律上問題となる要因。接道義務を果たしていないなど。
みんなの不動産売却体験談

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千葉県柏市 / 50代

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まとめ

マンション査定では、いくつか注意点があります。

注意点を事前に把握しておけば、良い査定結果やスムーズな売却活動に繋がるため、知見を深めておいて損はありません。

マンション売却で損しないため、良い不動産会社をパートナーとするためにも、マンショ査定時は入念な準備をしておきましょう。

なお、マンション査定を検討中なら、すまいステップ」の不動産一括査定がおすすめです。

マンションとお客様の情報を入力するだけで、厳選された売却実績多数の不動産会社(最大4社)から査定結果を受け取れます。

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