【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンション査定の注意点は?6つの注意点と高く売却するためのポイントを解説

  • 更新日:2024年2月14日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
マンション査定の注意点は?6つの注意点と高く売却するためのポイントを解説

「マンション査定の注意点は?」

「マンションを高く売りたいけど、査定時には何に気をつけたらいいんだろう?」

マンション査定では不動産会社の担当者が室内を実際に見て査定額を算出しますが、減点を食らって査定額が低くならないか不安に思う方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事ではマンション査定を受けるにあたっての注意点を6つ紹介します。

マンション査定の注意点!
  1. 自分に合った方法を選ぶ
  2. 複数社から査定を受ける
  3. 自分でも相場を調べておく
  4. 必要書類をできるだけ取りそろえる
  5. 最低限の掃除をする
  6. 故障箇所や不具合箇所を把握しておく

またマンションを高く売るために査定後に気をつたいことも解説しているので、ぜひ最後までお読みください。

マンション査定の6つの注意点

マンション査定では、特に下記の6つのポイントに注意しましょう。

  1. 自分に合った方法を選ぶ
  2. 複数社から査定を受ける
  3. 自分でも相場を調べておく
  4. 必要書類をできるだけ取りそろえる
  5. 最低限の掃除をする
  6. 故障箇所や不具合箇所を把握しておく

自分にあった査定方法を選ぶ

マンション査定を受けるにあたって、自分に合った方法を選びましょう。

マンション査定には2つの方法があります。

  • 机上査定
    地価などの指標や直近の売買実績などからマンションのおおよその売却相場を算出する
  • 訪問査定
    データに加えて、不動産会社の担当者がマンションを訪れて状態を加味して査定額を算出する

マンションの売却を少しでも検討している方は、「訪問査定」を受けることをおすすめします。

訪問査定では、日当たりや眺望、室内の管理状況が加味されて査定額が算出されるため、正確な査定額が分かるためです。

訪問査定を受けるなら、すまいステップからの申し込みがおすすめです。下記のフォームから1度の申し込みで最大4社まで査定申し込みができます。

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複数社から査定を受ける

マンション査定は複数の不動産会社から受けましょう

マンションの査定額は、不動産会社によって100万円以上の差が出ることも珍しくないためです。

下のグラフは、株式会社Speeeが不動産を売却した1,500人に「不動産会社によって査定額にどの程度差が出たか」を尋ねた結果です。

査定額の差

約7割の人が「100万円以上差が出た」と答えています。

すまリス
どうして不動産会社によって査定額に差が出るの?
マンションの査定額は、不動産会社が過去の売却実績や直近の相場動向を加味して「直近3カ月以内に売却するとしたらマンションがいくらで売れそうか」を算出した金額です。
そのため、不動産会社の直近の実績などによって査定額が異なります。
すまリス
ということは、高い査定額を出す不動産会社ほどマンションが高く売却できるの?
ただし、根拠のない高すぎる査定額を出してくる不動産会社には注意が必要です。
マンションの査定額通りに売却できるとは限らないため、高すぎる査定額を鵜呑みにすると資金計画が狂ってしまう可能性があるからです。
高すぎる査定額を出してくる不動産会社を見抜くためにも、複数から査定を受けて査定額根拠を比較しましょう。
不動産一括査定サイト「すまいステップ」では、一度の入力で複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができます。下記のバナーからお申込みください。
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自分でも相場を調べておく

マンション査定を受けるにあたって、自分でも相場を調べおきましょう

先述の通り、高すぎる査を鵜呑みにするとその価格通りに売れないことがあるため、自分で相場感覚を身につけておくことが重要です。

マンションの売却相場を調べるには、すまいステップの「マンション売却データベース」がおすすめです。

マンション売却データベース「過去の売却実績」

近隣のエリアの相場や、売却事例が閲覧できるので自分のマンションの売却相場が分かります。

自分でも相場感覚を身につけ、適切な査定額を見極めましょう。

【2024年最新】マンション売却相場は今いくら?売り時や注意点まで徹底解説!

必要書類をできる限り取り揃える

マンション査定を受ける前に、できる限り必要書類を揃えておきましょう。

査定時に必要な書類の中に、マンションを高く売るためのアピールポイントになる情報が見つかることがあるためです。

例えばマンション査定時に必要になる書類に、マンションの管理状況が分かる「マンションの管理規則」や「修繕計画」があります。

これらのきちんと管理されているマンションは、購入希望者が見つかりやすいため高く査定されやすくなります。

マンション査定時に必要な書類の一例としては以下の通りです。

必要書類書類の内容
登記事項証明書
(登記簿謄本)
マンションの登記情報が記載されたもの
登記済権利証・登記識別情報
(登記識別情報通知書)
登記識別情報(12桁の暗証番号)などが記載されたもの
間取り図・購入時のパンフレット間取りや分譲時のセールスポイントが分かるもの
固定資産税納税通知書毎年届く固定資産税の納税通知書
マンション管理規約マンション利用に伴う共用部分の使用方法などが記載されたもの
マンション管理に伴う重要事項調査報告書管理費や積立金の総額、耐震調査の内容など、管理情報が記載されたもの

正確な査定額を知るためにも、なるべく準備するようにしましょう。

マンション売却に必要な書類と入手方法を解説(チェックリスト付き)

最低限の掃除をする

マンション査定を受ける前に必要最低限の掃除を行いましょう。

部屋の散らかり具合自体や床や壁紙の傷自体は査定額に直接的には影響を与えません。しかし、あまりに汚れがひどいと「室内の管理状態が悪い」として査定額が下がる可能性があります。

掃除をする際には、特に下記の項目に気をつけましょう。

  • ニオイが出ないよう、タバコの吸い殻を捨てたりペットのトイレを清掃したりする
  • キッチンの設備の型が確認しやすくなるよう、キッチンの油汚れや水垢は取り除く
  • トイレやお風呂の水回りは清潔にする

基本的には、きちんと維持管理ができていることが伝わる程度に清掃がされていれば問題ありません。

安心して査定申し込みをしましょう。

マンション売却にハウスクリーニングは必要?価格や注意点を解説

故障箇所や不具合箇所を把握しておく

室内に故障している設備不具合箇所があればまとめておき査定時に不動産会社の担当者に伝えましょう。

売却したマンションに不具合箇所があると、買主から「契約不適合責任」を問われ最悪の場合損害賠償などを求められる可能性があるためです。

契約不適合責任とは、買主が契約に適合してない不具合(瑕疵)に対し損害賠償修繕費用の補填を請求できる民法上の権利のことです。

売却後にトラブルに遭わないためにも、不具合箇所を把握し必ず不動産会社の担当者に申告しましょう。

マンション査定の流れ

すまリス
実際にマンション査定を受けるとしたら、どんな流れで査定結果が分かるの?
この章では、マンションの査定結果が出るまでの流れを簡単に紹介します。
マンション査定は以下の6つの流れに沿って行います。
  1. 査定申し込みをする
  2. 訪問査定の日程を調整する
  3. 必要書類を提出する
  4. 訪問査定を受ける
  5. 査定結果を聞く

詳しいマンション査定の評価項目や流れについては、以下の記事で解説しています。

マンション査定の方法を紹介!査定時の計算も紹介

マンションの査定額が下がってしまうポイント

すまリス
ところで、マンション査定では何が見られるの?査定額が下がってしまうことは避けたいけど…。
この章では、公益財団法人「不動産流通推進センター」の「既存住宅価格査定マニュアル」を参考に、マンションの査定額が下がってしまうことが多いケースを紹介します。
以下の条件に当てはまると、マンションの査定額は下がってしまいます。
  • 室内の状態が悪すぎる
  • 共有部分の管理状況が良くない
  • 日当たり・眺望が悪い
  • 建物の構造に問題がある
  • 間取りが特殊
  • 築年数が古い
  • 駅から遠い
  • 市況が良くない

不動産流通推進センター『既存住宅価格査定マニュアル』(2023/2/22閲覧)を参考に編集部作成

なぜ査定額が下がってしまうのか、詳しく見ていきましょう。

室内の状態が悪すぎる

査定したいマンションの室内の状態が悪すぎると

具体的には以下のようなポイントがチェックされます。

  • 室内の維持管理状況
  • 柱・梁・天井の状態
  • 収納の有無
  • インターネットへ接続できるか
  • 騒音・振動の有無
すまリス
壁紙の傷や汚れ程度で査定額が下がることはほぼないよ!

大掛かりなハウスクリーニングや査定前のリフォームは不要ですが、不動産会社の担当者が状態を確認しやすい程度に最低限の掃除をしておきましょう。

日当たり・眺望が悪い

日当たりや展望は査定額に影響を与えます。

下のグラフは、査定したい部屋の階数と査定における評価を表したグラフです。

中古マンション査定 階数

※引用:不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル」(2022.02.22閲覧)

高い階層になるほど、査定での評価も高くなることが分かります。

また日当たりについては、南向きの部屋ほど評価が高くなります。

訪問査定を受ける場合は、カーテンなどをすべて開け十分に採光を取りましょう。

共有部分の管理状況がよくない

マンションの共有部分の管理状況が悪いと、査定額が安くなってしまいます。

例えば、以下のような項目が見られます。

  • エレベーターの有無
  • 駐車場・駐輪場の有無
  • エントランスの設備
  • セキュリティ設備
  • 管理人の勤務体系
  • 保守・清掃の状況
  • 修繕が計画通りに行われているか
  • 修繕積立金の納付額
すまリス
マンションは管理で買え」という言葉があるように、管理状況が良いマンションは高く売れやすいよ!
マンションの査定時には管理規則など書類の提出が求められることがあります。手元にあれば事前に準備しておくとよいでしょう。

建物の構造に問題がある

建物の構造、特に耐震性など安全にかかわる部分に問題がある場合は査定額が下がってしまいます。

下のグラフは耐震性が査定額の評点に与える影響を示したものです。

耐震基準

※引用:不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル」(2022.02.22閲覧)

新耐震基準(現行の耐震基準)に準拠していない物件は、査定額が下がってしまうことがわかります。

反対に、「長期優良住宅」に相当される場合は査定額が上がります。

住宅性能評価などを受けている方は書類を準備しておくとプラスの評価を受けられることもあるでしょう。

間取りが特殊

間取りが特殊で、多くの人の生活スタイルに合わないマンションは査定額が低くなります。

築年数が古いマンションやワンルームなどの場合は、マンションの購入希望者のうち多くの人のニーズに合わないケースが多いと言われています。

特に、以下のようなケースに当てはまる場合は査定額が下がってしまうケースが多いです。

  • バス・トイレが一緒
  • 和室がある

しかし、上記のケースに該当したとしても査定前のリフォームはおすすめできません。

そのままの状態で査定してもらい、リフォームをしてから売り出すべきかを含めて不動産会社の担当者に相談しましょう。

築年数が古い

一般的に、築年数が経つにつれてマンションの査定額は低くなってしまいます。

下のグラフは、首都圏で売却された不動産の平均価格を築年数ごとにまとめたものです。

中古不動産の築年数による価格下落率

東日本不動産流通機構発表の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」のデータをもとに、すまいステップ編集部が作成

中古マンションの成約価格である緑色の線を見ると、築25年を超えたマンションの価格は新築時のおよそ半額となることが分かります。

マンションが高く売れるよう、少しでも築年数の新しいうちに査定を受けることをおすすめします。

駅から遠い

駅から遠いマンションも、査定額が低くなってしまいます。

下のグラフは、不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」をもとに駅からの徒歩分数と評点の関係をグラフに表したものです。

駅遠マンション売却

参考:不動産流通推進センター「価格査定マニュアル

不動産流通センターの「価格査定マニュアル」では、評点が高いほど査定額も高くなる仕組みを取っています。

つまり、駅から遠くなるほどマンションの査定額は低くなってしまいます。

市況が良くない

中古マンション売買市場の市況が良くないタイミングでも、マンションの査定額は安くなってしまいます。

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産価格指標です。

不動産価格指標(2023/2/28発表)

マンションの価格を表す緑色の線は上昇を続けています。

みんなの不動産売却体験談

千葉県柏市 / 50代

査定価格2,000万円売却価格1,890万円

不動産会社の決め手
絶対に担当者の説明力とオーバーなことを言わない、信頼感です。いくつかと比較して、とにかく専任契約欲しさがありありでこちらの成約は二の次に考えてると感じたところは避けました。
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京都府宇治市 / 50代

査定価格1,100万円売却価格1,240万円

不動産会社の決め手
不動産会社を決めるきっかけは、よく郵便ポストにチラシが投函されていたので電話をかけて、電話のやり取りも感じがよかったのと住友というネームバリューも決めてになりました。
この口コミをもっと見る

群馬県桐生市 / 70代

査定価格2,400万円売却価格1,800万円

不動産会社の決め手
テレビで宣伝していて上場企業で担当者がよく面倒見てお任せしました。司法書士の先生の紹介ですべて安心して取引ができました。対応も早くすぐ探していただきました
この口コミをもっと見る

宮城県亘理郡亘理町 / 60代

査定価格950万円売却価格750万円

不動産会社の決め手
担当の方が分かりやすく説明してくれた。他の三社は、悪く言えば足元を見てる感じがした。故人の借金を払う為の売却だったので、査定額が高い所にたのんだ。
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東京都東村山市 / 50代

査定価格700万円売却価格700万円

不動産会社の決め手
その会社の知名度と担当者の方が信頼出来ること、不動産価格の高い値をつけてくれること、秘密を守ってくれること、その会社の売買契約をする場所が綺麗で、トイレが綺麗に用意しておいていただけるところ、住んでいる物件から営…
この口コミをもっと見る

マンション査定で損をしないための対策

この章では、先程紹介したマンションの査定額が下がってしまうポイントに対する対策を紹介します。

マンション査定で損をしないための対策は以下のとおりです。

  • 掃除をする
  • カーテンを開けて採光を取る
  • 管理規則などの書類を用意する
  • 独断でリフォームしない
  • 築年数が新しいうちに査定を受ける
  • マンション売却の相場を調べておく

対策:掃除をする

マンション査定を受ける前に必要最低限の掃除を行いましょう。

1章で紹介したように、掃除をする際には、特に下記の項目に気をつけましょう。

  • ニオイが出ないよう、タバコの吸い殻を捨てたりペットのトイレを清掃したりする
  • キッチンの設備の型が確認しやすくなるよう、キッチンの油汚れや水垢は取り除く
  • トイレやお風呂の水回りは清潔にする

大掛かりなハウスクリーニングや査定前のリフォームは不要ですが、不動産会社の担当者が状態を確認しやすい程度に最低限の掃除をしておきましょう。

すまリス
壁紙の傷や汚れ程度で査定額が下がることはほぼないよ!

カーテンを開けて採光を取る

訪問査定を受ける場合は、カーテンなどをすべて開け十分に採光を取りましょう。

実際にマンションを売却する時には、部屋の写真を撮ることがあります。採光を十分に取ったきれいな写真を撮ることによって、買主から素敵な部屋だと思ってもらいやすくなります。

管理規則などの書類を用意する

マンションの査定時には管理規則など書類の提出が求められることがあります。あらかじめ準備しておくことによって、訪問査定だけではわからないプラスの評価が見つかるかもしれません。

手元にあれば事前に準備しておくとよいでしょう。

独断でリフォームしない

特殊な間取りを変えるためには、リフォームする必要があります。

しかし、上記のケースに該当したとしても査定前のリフォームはおすすめできません。なぜなら、リフォーム後のマンションに住むのは買主であり、買主が自分の好みでリフォームしたい可能性があるからです。

また、自分でリフォームを依頼するよりも、専門的な知見がある不動産会社経由で依頼した方が費用が安く済むことが多いです。

そのままの状態で査定してもらい、リフォームをしてから売り出すべきかを含めて不動産会社の担当者に相談しましょう。

築年数が新しいうちに査定を受ける

マンションを高く売るためには、少しでも築年数の新しいうちに査定を受けることをおすすめします。

特に、マンションは築年数が15年~30年の間の価格下落率が大きいため、該当する方は早めに査定を受けておきましょう。

マンション売却の相場を調べておく

グラフのとおり、マンションを含む不動産の売却価格は年々上昇していますが、このまま上昇し続けるとは限りません。

特にマンションは市場の影響を受けやすく、地域によっても上昇率や下降率が大きく変化します。

マンション売却の相場や市況を調べておくことによって、ベストのタイミングで売却することができます。

マンションを高く売るための査定後の注意点

ここまでマンション査定を受ける際の注意点を見てきました。

マンションを高く売るには、査定後にもいくつか注意点があります。

この章で紹介する査定後の注意点を参考に、マンションを高く売却しましょう。

マンション査定後の注意点!
  • 高額な査定額を鵜呑みにしない
  • 査定額の根拠を聞く
  • 査定額より売り出し価格は10%上げる
  • 査定額でローン残債を返済できるか考える

高額な査定額を鵜呑みにしない

不動産会社に明らかに高すぎる査定額を提示されても、鵜呑みにしないようにしましょう。

高額な査定額を提示されても、その価格通りに売却できるとは限りません

なぜならマンションの査定額は、不動産会社がデータなどから「直近3カ月以内にマンションを売るとしたらいくらで売れるのか」を算出した価格だからです。

数ある不動産会社の中には、高すぎる査定額を提示して売主を囲い込んだあと、しばらくしてから「やっぱりこの価格では売れないので値下げしましょう」と値下げ交渉をする会社があります。これを業界用語で「高預かり」と言います。

高預かりとは

高預かりをされると、希望の価格通りにマンションを売却できない可能性があります。

相場と比べて高すぎる査定額を提示してくる不動産会社には注意しましょう。

査定額の根拠を聞く

査定額の正確性をはかるために、査定結果が届いたら査定額だけでなくその根拠を確認しましょう。

先述の通り、高すぎる査定額を信じ込むとその価格で売却できず資金計画に狂いが出るおそれがあるからです。

査定額の根拠を聞く際には、下記のポイントに注意しましょう。

高すぎる査定額を見極めるための注意点

  • 比較されている取引事例は適切か
  • 直近の相場動向やデータが加味されている価格か
  • 不明点などを質問したら、分かりやすく・誠実に回答してくれるか

正確な査定額を知るために、査定の根拠を必ず確認しましょう。

査定額よりも売り出し価格は10%上げる

マンションを売却する場合、査定額よりも10%高く売り出し価格をつけましょう

稀に、査定額よりも高くマンションを売却できるケースがあるためです。

すまリス
どうして10%なの?高く売れるならなるべく高い売り出し価格をつけたほうがいいんじゃないの?
高すぎる売り出し価格をつけると、マンションが割高に映って売れ残ってしまう可能性があるためです。

実際に過去に不動産を売却した人を対象としたアンケートでも、査定額と売却価格の差が10%以内だったと答えた人が9割を占めました。

査定額と売却価格の差(マンション)

査定額より高く売り出し価格を設定する場合は、上限を10%として設定しましょう。

査定額でローンを返済できるか考える

マンションの査定額を提示されたら、査定額でローンを返済できるか考えましょう。

ローンを残っているマンションを売却する場合にはマンションの売却代金などでローンを返済する必要があるからです。

例えば、マンションが4,500万円と査定されたとします。このマンションには4,300万円のローンが残っています。

ところがマンションを売り出してみるとなかなか売却できず、結局4,000万円で売却することになりました。

この場合、マンションの売却代金ではローンが完済できないので手持ち資金などから300万円を捻出しなければなりません。

本当に査定額でローン残債を完済できるのか・最低でもいくらで売却しなければいけないかを考えるためにローン残債を把握しておくことをおすすめします。

まとめ

マンション査定にはさまざまな場面で注意点があります。

事前に把握しておくことで、良い査定結果や、スムーズな売却活動につながるため、知見を深めておいて損はありません。

マンション売却で損しないため、良い不動産会社をパートナーとするためにも、マンショ査定の際には入念な準備をしておきましょう。

なお、マンション査定をご検討中なら一括査定できる「すまいステップ」をお試しされてはいかがでしょうか。

マンションとお客様の情報を入力するだけで、厳選された売却実績多数の不動産会社(最大4社)から査定結果を得られます。

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