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マンション査定の注意点は?9つの注意点と良い査定結果を得る方法を解説

  • 更新日:2022年9月19日
マンション査定の注意点は?9つの注意点と良い査定結果を得る方法を解説

マンションの売却に際しては、マンション査定を不動産会社に依頼し、物件価格を知るところから始まります。

一方で、マンション査定の際にはさまざまな注意点があります。

本記事では、マンション査定や売却で後悔しないための注意点や、良い査定結果を得る方法について解説します。

マンション査定の種類

マンションの売却を検討する場合、まず不動産会社にマンション査定を依頼し、査定額やサービス内容に納得できれば、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、マンションの売却活動を不動産会社に依頼する契約のことです。

ここでは、マンション査定の種類と選び方について解説します。

3種類の査定方法のメリット・デメリット

査定には「机上査定」「訪問査定」の2種類に加え、近年では「AI査定(匿名査定)」を含めた3種類の方法があります。

各査定方法のメリット・デメリットは下記の通りです。

メリットデメリット
机上査定
  • 担当者が訪問しない
  • 掃除が不要
  • 手軽に依頼ができる
  • 詳細な査定額は分からない
  • 査定結果は当日〜3日程度
  • 担当者に質問ができない
  • 営業の連絡が入るリスクがある
訪問査定
  • 詳細な査定額がわかる
  • 担当者の対応がわかる
  • 担当者に質問ができる
  • 具体的なサービスがわかる
  • 査定結果は約1週間〜10日後
  • スケジュール調整の手間がある
  • 掃除の手間がある
  • 営業の連絡が入るリスクがある
AI査定
(匿名査定)
  • 担当者が訪問しない
  • 掃除が不要
  • 入力の手間のみ
  • すぐに査定額が分かる
  • 査定額はあくまで概算
  • 担当者に質問ができない
  • 不動産会社の対応が見られない
  • 地域によって対応が不可能

査定方法の選び方

査定を依頼する理由が、マンションの売却のためであれば、まずは机上査定を複数の不動産会社に依頼し、不動産会社を選定した後に訪問査定へと進むステップが一般的です。

一方で、とりあえず査定額を知ってみたい、という場合であれば、匿名で瞬時に査定額が算出されるAI査定をおすすめします。

なお、すまいステップでは「匿名簡易査定シミュレーション」のサービスを行なっています。無料で簡単に行えるので、お気軽にお試しください。

査定が無料の理由

不動産会社によるマンション査定は無料で行ってもらえます。

査定後に媒介契約を結び、売却時には報酬(仲介手数料)を得るための営業活動の一環だからです。

一方で、不動産鑑定士による査定は、有料で時間がかかります。不動産鑑定評価基準という、法律で定められた手順に沿って査定額を出すためです。

不動産会社による無料査定は営業活動の一環のため査定額が高めになり、不動産鑑定士による有料査定は現実的かつ信頼性を重視するため、査定額が低めになるケースが多くなっています。

マンション査定に伴う9つの注意点

不動産会社にマンション査定を依頼する際、事前に注意点を把握しておくことで、失敗しない査定につながります。

ここでは、査定依頼(机上査定・訪問査定)をする際の次の9つの注意点を紹介します。

  1. 査定依頼は複数社に依頼し相場を把握する
  2. 査定から売却までは3ヶ月〜6ヶ月程度を予定する
  3. 地域によって対応できない場合がある
  4. 査定日までに掃除・簡単な修繕をしておく
  5. 査定に必要な書類を準備する
  6. 査定額の高さだけに捉われない
  7. 不動産会社との連絡はメール以外でも行う
  8. 傷や不具合などのマイナス面を隠さない
  9. 評価されやすい時期に行う

それぞれ順に解説します。

査定依頼は複数社に依頼し相場を把握する

マンション査定は、できれば複数の3社以上に依頼して相場を把握しましょう。

査定方法や判断の基準が不動産会社ごとに異なるため、査定額に300万円〜500万円ほどの差が生まれることも珍しくありません。

また、ご自身で手軽に相場観を掴むには、国土交通省の 「土地総合情報システム」の閲覧もおすすめです。

過去の取引価格を閲覧できるため、査定物件の周辺の取引価格を確認してみましょう。

査定から売却までは3ヶ月〜6ヶ月程度を予定する

先述のように、マンション査定にかかる期間は、机上査定で当日から3日、訪問査定で1週間から10日ほどですが、売却までに必要な期間は、おおむね3ヶ月〜6ヶ月程度です。

買主がすぐに見つからない場合には、6ヶ月以上が必要になるケースも珍しくありません。

地域によって対応できない場合がある

物件の地域によっては、希望した不動産会社に査定依頼ができない場合があります。

例えば、都心部から離れた地方のマンションを査定するケースです。

不動産会社の対応エリア外になってしまうこともあるため、その場合には希望した不動産会社の査定を受けられないこととなってしまいます。

査定日までに掃除・簡単な修繕をしておく

訪問査定の場合、査定日には不動産会社の担当者が訪れるため、査定日までには掃除と簡単な修繕を済ませておきましょう。

汚れた部屋よりも、きれいな部屋の方が査定もしやすく、高評価につながるからです。

修繕といっても、リフォームは不要です。例えば、破れている網戸や障子を交換したり、開閉しづらい扉を修理したりといったものでも、評価は良くなります。

査定に必要な書類を準備する

訪問査定に向けては、次の必要書類も準備しておくと安心です。

必要書類書類の内容
1身分証明書運転免許証・健康保険証
マイナンバーカード・パスポートなど
2実印・印鑑証明発行3ヶ月以内の印鑑証明
3登記事項証明書
(登記簿謄本)
マンションの登記情報が記載されたもの
4登記済証・権利証
(登記識別情報通知書)
登記識別情報(12桁の暗証番号)などが
記載されたもの
5固定資産税納税通知書毎年届く固定資産税の納税通知書
6マンション管理規約マンション利用に伴う共用部分の使用方法などが記載されたもの
7マンション管理に伴う
重要事項調査報告書
管理費や積立金の総額、耐震調査の内容など、管理情報が記載されたもの

なお、AI査定や机上査定では不要ですが、訪問査定を受ける際には、必要書類が多いので、早めに準備をしておきましょう。

査定額の高さだけに捉われない

査定結果は不動産会社によって異なりますが、査定金額の高さだけで不動産会社を判断するのはやめましょう。

査定金額が売却金額になるとは限らないからです。

査定額を高めにして媒介契約を結んだ後、売れないからと、価格を下げてくる不動産会社も少なくありません。

また、売却期間が長引いたり、買主が見つかったとしても価格交渉を受けて、価格を下げる場合もあります。したがって、売却価格は査定額通りにならないことが多くあります

そのため、査定額だけに捉われず、不動産会社の対応や担当者の信頼性など、質も重視して選びましょう。良い不動産会社を選ぶには、次のような目安が挙げられます。

  1. マンション仲介実績が豊富な不動産会社
  2. 良い口コミの多い不動産会社
  3. 行政処分を受けていない不動産会社
  4. 売主に寄り添った提案をしてくれる、販売力のある担当者
  5. 宅建士の資格を持つ担当者

不動産会社との連絡はメール以外でも行う

マンション査定を依頼すると、不動産会社から連絡が入ります。

その際、メールだけで対応するのではなく、電話などで直接話してみることがおすすめです。

不動産会社との実際の対話により、担当者の人柄や相性、不動産会社の信頼性などの質を推測できます

勤務中に電話に出られない場合や、頻繁に連絡されると怖いといった理由から、メールのみでやり取りを希望する方は多くいます。

ですが、販売能力が高く実績の多い不動産会社を選ぶことが、納得できるマンション売却につながるため、連絡が取れるスケジュールを確保し、説明を受ける時間を設けましょう。

なお、営業の連絡がしつこくて困る場合には、一括査定サイトに相談することで対応してもらえるケースがあります。「すまいステップ」では、厳しい審査に通過した優良な不動産会社と提携しているため安心です。

傷や不具合などのマイナス面を隠さない

雨漏りや天井・床・壁の内部の腐食といった目に見えない部分に不具合がある場合、隠さず正直に伝えましょう

後のトラブルを避けるためです。

不具合を知りながら、隠して不動産を売却したことが発覚した場合には、買主から瑕疵担保責任を問われてしまいます。

瑕疵不適合責任(瑕疵担保責任)とは、買主が契約に適合してない部分(不具合)に対し、修繕を請求できるという、民法上に定められた権利です。

不動産会社からの信用も失ってしまうので注意しましょう。

評価されやすい時期に行う

マンションの需要は、2月から3月にかけて最も高まります

4月からの新生活に向けた引越しを検討する方が多いためです。

もし売却のためにマンション査定を依頼する場合は、2月・3月に間に合うよう、11月・12月頃からはマンション売却に伴う査定依頼を始めましょう

2月から3月にかけて広告活動を始められれば買主を見つけやすく、スムーズな売却が見込めます。

なお、真夏の8月は最も需要が下がる時期なので注意しましょう。

マンション査定で確認される主な箇所

マンション査定で確認される箇所を事前に把握しておけば、良い査定結果にもつながります。

ここでは、査定で確認される箇所や注意点について解説します。

査定で確認される具体的な項目

マンションの訪問査定時に確認される主な部分は、下記の通りです。

確認される箇所内容
1築年数築年数が浅く、10年未満位の物件は評価されやすい
2立地・周辺へのアクセス駅や商業施設へのアクセス・交通の便など
3共有部分の管理・清潔さゴミ捨て場や駐車場などの状態
4管理状態修繕積立金や大規模修繕の履歴など
5耐震性現行の耐震基準を満たしているかなど
6周囲からの騒音・環境車や工場、住人などからの騒音・臭いなど
7部屋の向き・階数日当たりが良く、階数が高いほど評価されやすい
8部屋からの眺望部屋やバルコニーからの眺望の良さ
9間取り部屋の広さや動線の良さ・生活のしやすさ
10内装の設備設備が壊れていないか・備え付け収納の状態
11窓の向き・数・大きさ日当たりや風通しに影響
12水回りの設備・給湯器水回りの環境や状態・給湯器の交換時期
13傷や不具合ドアの故障や壁の傷み・欠陥部分などの確認

マンション査定に際しては、専有部分だけではなく、外観や共有部分も評価に含まれる点に注意しましょう。

ブランドマンションか

売却するマンションがブランドマンションである場合、高評価となります。

ブランドマンションとは、大手の不動産開発会社が販売している、知名度の高い高級マンションです。

例えば、野村不動産のプラウド、三菱地所レジデンスのパークハウス、東京建物のブリリア、三井不動産レジデンシャルのパークホームズなどのシリーズが挙げられます。

他にも、好立地や隅々まで行き届いたメンテナンス、築年数を重ねることで味わいが増したヴィンテージマンションも、高い評価を得やすくなります。

美しいエントランスや充実した設備・サービスなど、快適な空間を提供してくれるため、富裕層や居住意識が高い方からの支持を集めやすいマンションです。

マンション査定は全体のスタートライン

これまで解説したように、査定にも種類があるため、ご自身に合った査定方法を選びましょう。

また、マンション査定にはさまざまな場面で注意点があります。

事前に把握しておくことで、良い査定結果や、スムーズな売却活動につながるため、知見を深めておいて損はありません。

マンション売却で損しないため、良い不動産会社をパートナーとするためにも、マンショ査定の際には入念な準備をしておきましょう。

なお、マンション査定をご検討中なら一括査定できる「すまいステップ」をお試しされてはいかがでしょうか。マンションとお客様の情報を入力するだけで、厳選された売却実績多数の不動産会社(最大4社)から査定結果を得られます。AI査定(匿名査定)にも対応していますので、お気軽にご利用してみてください。

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