日本の不動産業界は、アメリカなどの不動産先進国と比較すると不透明であるとよく言われます。
日本は、不動産会社が入手可能な情報と個人の入手可能な情報に差があり、不動産会社が客を騙しやすい環境なのです。
もちろん誠実な営業を行っている不動産会社もたくさんいますが、なかにはこの環境を利用して不当に利益をあげようとする悪徳不動産会社もいます。
適当に不動産会社を選んでしまうと、大金を失う結果につながることも……。
この記事では、そんな悪徳不動産会社に騙される方を減らすために、不動産会社の選び方を10個ご紹介します。
失敗しない不動産会社の選び方
不動産会社選びで失敗しないためには、様々な観点で不動産会社をチェックし、総合的に判断をするのが大切です。
まずこの章では、不動産会社の選び方を観点別に10個見ていきましょう。
【失敗しない不動産会社の選び方】
- 都市部は大手、郊外は中小の不動産会社を選ぶ
- 宅建業免許の更新が1回以上の不動産会社を選ぶ
- 得意な物件・エリアを確認して選ぶ
- 行政処分を受けていない不動産会社を選ぶ
- ネットの口コミを確認して選ぶ
- 営業の身だしなみ・言葉遣いを確認して選ぶ
- 査定額の根拠が説明できる不動産会社を選ぶ
- 物件数No.1広告を出さない不動産会社を選ぶ
- 連絡のつきやすい不動産会社を選ぶ
- 親身になって話をきいてくれる不動産会社を選ぶ
それぞれどのようなことを意識して選ぶべきなのか、以下で確認していきましょう。
選び方①都市部は大手、郊外は中小の不動産会社を選ぶ
売却したい不動産が都市部などの人気エリアにある場合は、大手不動産会社がおすすめです。
大手の不動産会社は人気のエリア内であれば常にたくさんの購入希望者を抱えているので、よほど条件が悪くなければ、すぐに不動産の買い手が見つかります。
一方、売却する不動産が郊外や地方にある場合は、大手不動産会社だとおざなりな対応をされる可能性があります。
これはなぜかというと、不動産会社の儲けは成約報酬であり、不動産が売れないと一円も売上が立たないからです。
郊外や地方の不動産は、人気のエリアと比較すると需要が低く売れにくいので、売上の効率が悪いといえます。
大手不動産会社は放っておいても案件が次々に舞い込んでくるので、売れにくく効率の悪い郊外・地方の案件はどうしても後回しになってしまうのです。
そのため、人気エリア以外の不動産は、中小の不動産会社に相談するのがおすすめです。
中小の不動産会社は大手不動産ほどの案件数がないので、売れにくい不動産でも比較的丁寧に対応してくれます。
また、その地域特有の事情などにも詳しいので、大手不動産にはない売却戦略を提案してくれることがあります。
選び方②宅建業免許の更新が1回以上の不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶときは、不動産会社の宅地建物取引業免許の更新回数を参考にしてみてください。
宅地建物取引業免許とは、不動産仲介業を営むのに必要な免許で、5年に1度の更新が必要となっています。
そのため、宅地建物取引業免許の更新回数が多いほど、長く続く不動産会社であると分かるのです、
宅地建物取引業免許は、不動産会社の店舗内に掲げてあるほか、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認することができます。
宅地建物取引業免許には「国土交通大臣免許（★）○○号」、「東京都知事免許（★）○○号」といった形で数字が書かれています。
そのうち、★の部分が免許の更新回数、○○の部分が免許番号となります。
最低でも1度以上の更新が行われている不動産会社を選ぶのがおすすめです。
ただ、個人事業主が法人化したタイミングや、事業譲渡をしたタイミングで免許の更新回数は白紙になるので、更新回数の少ない会社＝5年未満の営業歴とは一概には言えません。
選び方③得意な物件・エリアを確認して選ぶ
不動産会社には、「マンションが得意」「○○市の不動産に強い」など、それぞれの強みがあります。
不動産会社を選ぶ際には、売却したい不動産について強みのある不動産会社を選びましょう。
例えば、八王子市のマンションを売りたい場合には、八王子付近エリアでマンション中心に売却を行っている不動産会社を選ぶということです。
不動産会社の強みを見る方法としては、「営業に直接自社の強みを聞いてみる」「過去の売却実績を確認する」という2つの方法があります。
特に過去の売却実績の確認は、得意な不動産やエリアが件数で明確に分かるのでおすすめです。
選び方④行政処分を受けていない不動産会社を選ぶ
不動産会社に宅建法への違反行為が認められた場合、その不動産会社は行政処分を受けます。
行政処分の具体的内容としては、宅建免許の取り消しや一定期間の営業停止などです。
行政処分を受けている会社がすべて悪徳業者というわけではありませんが、リスクを減らすためにも、行政処分歴のない不動産会社を選ぶことをおすすめします。
不動産会社の行政処分歴は、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で確認することができます。
選び方⑤ネットの口コミを確認して選ぶ
昨今は、多くの不動産会社の口コミをインターネットで確認できるようになっています。
「○○（不動産会社） 評判」「○○（不動産会社） 口コミ」とgoogle検索したり、不動産会社の口コミサイトをみるなどして、不動産会社のリアルな口コミを確認しておきましょう。
不動産会社を選ぶ際には、口コミの内容を参考にすることも重要です。
ただ、嘘の情報や誤った情報が書かれていることもあるので、すべてを鵜呑みにはしないようにしましょう。
不動産会社の口コミサイトとしては、「おうちの語り部」や「すまいステップ」などがおすすめです。
おうちの語り部の口コミ例
選び方⑥営業の身だしなみ・言葉遣いを確認して選ぶ
不動産会社を選ぶときは、営業担当の印象にも気を配りましょう。
具体的には、最低限の身だしなみが整っているかどうか、丁寧な言葉遣いができるかどうかを重視してみてください。
見た目や口調から受ける印象がすべてではありませんが、仕事のできる営業マンに清潔感のない人や失礼な言葉遣いの人はほぼいません。
特に不動産業界はこの傾向が顕著です。
不動産会社の営業マンは売主に代わって不動産の魅力を買主候補に伝える立場でもあります。
印象の悪い営業マンだと「不動産自体はいいけど、営業の感じが悪いから取引をすすめたくないな」と思われてしまうことも。
基本的には、営業マンの印象の悪い不動産会社は選ばないようにしましょう。
選び方⑦査定額の根拠が説明できる不動産会社を選ぶ
不動産会社から査定書をもらっている場合は、査定額の根拠をきちんと説明できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産には定価がないので、「相場は大体このくらいです～」と言いながら、相場とかけ離れた査定額を出してくる不動産会社もいます。
査定額は、相場と比較して高すぎても安すぎてもよくありません。
高すぎる場合、売り主の気分を良くして契約をとり、売り出し時に大幅な値下げを提案しようとしている可能性があります。
一方、安すぎる場合は、さっさと売り切って、手間をかけずに仲介手数料を得ようとしているかもしれません。
このような悪徳営業手法に騙されないために、査定額にきちんと根拠があることが重要なのです。
査定額を出されたときは、「どうしてこの金額なんですか？」と尋ね、納得できるまで話を聞いてください。
納得いく説明が出ないようであれば、その不動産会社を選ぶべきではありません。
選び方⑧物件数No.1広告を出さない不動産会社を選ぶ
不動産会社の中には「物件数No.1」といった広告をだしている会社もいます。
しかしこの「物件数No.1」という表現は必ずしも正しくはないので、注意をしてください。
というのも、不動産会社は物件情報をREINSというデータベースで共有しあっており、REINSに掲載されているすべての不動産を取り扱うことができるのです。
そのため、実質的にはどの不動産会社でも紹介できる物件数はほぼ同じであり、どこの不動産会社もほぼ「物件数No.1」なのです。
なかにはREINSに掲載していない自社物件もありますが、それはごくごく少数のみです。
「物件数No.1」という広告はいわば誇大広告的な側面を持っているので、この広告を用いる不動産会社には要注意です。
選び方⑨連絡のつきやすい不動産会社を選ぶ
不動産会社とは、不動産を売却して引き渡しを行うまで、頻繁に連絡を取り合うことになります。
一般的に不動産を売却するには半年ほどの期間がかかるので、不動産会社とのやりとりの数は想像以上の回数になると思ってよいでしょう。
そのため、不動産会社に連絡がつきにくいと非常に手間がかかります。
メールの返信に数日かかる不動産会社や、折り返し電話がかかってこない不動産会社だと、意思疎通もうまくいかず、かなりのストレスになります。
また、人気の不動産会社の場合、ほかの不動産を優先して後回しにされていることも考えられます。
契約前の段階から連絡がつきにくい不動産会社はなるべく選ばないことをおすすめします。
選び方⑩親身になって話をきいてくれる不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶときは、親身になって話を聞いてくれる営業マンがいる不動産会社を選んでください。
これは最も重要といっても過言ではありません。
不動産売却は、不動産会社選び以上に担当者選びによって結果が変わります。
定価のない商品を売る以上、どれだけ熱意をもってその魅力を伝えられるかが重要だからです。
親身になって話を聞いてくれる営業マンのほうが、その不動産に対して真摯に向き合ってくれる確率が高いです。
少なくとも、「この不動産ならこの金額が限界です」「それは無理です」と売り主の要望を強く否定する担当マンは避けるべきです。
こういった場合、不動産会社はすでにその不動産に見切りをつけている部分があるので、最大限高く売ろうといった努力は見られないでしょう。
不動産会社選びに失敗したらどうすればいい？
ここまでで、失敗しない不動産会社の選び方を詳しく解説してきました。
では、もうすでに不動産会社選びに失敗してしまっている場合はどう対処すればいいのでしょうか？
結論から言うと、契約期間満了を待って別の会社と媒介契約を結び直すか、不動産会社に落ち度がある場合は中途解約します。
以下で詳しく見ていきましょう。
契約期間内の媒介契約解除は違約金がかかる
不動産会社に売却を任せる場合、売り主は不動産会社と「媒介契約」という契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、いずれの場合も契約期間は原則3ヶ月とされています。
（3ヶ月以上の契約期間を設けるのは違法です）
一般媒介契約の場合は契約する不動産会社の数に縛りがないので、ほかの不動産会社と契約する際に1社目の媒介契約を解除する必要はありません。
しかし、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、契約できる不動産会社は1社のみなので、不動産会社を変えたいときには1社目の契約を解除する必要があります。
媒介契約の解除には違約金が課せられる契約になっていることがほとんどなので、不動産会社選びに失敗した場合でも、途中解約はおすすめしません。
契約期間の満了の前に契約更新しない旨を伝えましょう。
なお、契約解除の理由が不動産会社にある場合（連絡が全くない、契約内容通りに売却活動が行われていないなど）は、違約金はかかりません。
契約更新日より前に解除の意思を伝えておく
現在の不動産会社の媒介契約を更新したくない場合、契約期間が満了する前に「契約更新はしない」という意思を伝えることが大切です。
法律上、媒介契約の自動更新は禁じられていますが、売り主に知識がないのを良いことに自動更新であるかのように振る舞う不動産会社もいます。
このような不動産会社にはめられないために、事前に契約解除の意思を伝えておくのが重要なのです。
もし知らない間に自動更新をされていた場合は、法律違反であることを伝え、契約の途中解除を申し出ましょう。
新しい不動産会社は相見積もりして選ぶ
不動産会社選びに失敗し、不動産会社を新たに選ぶときは、かならず相見積もりをしましょう。
相見積もりとは、同じ条件で複数の不動産会社から提案を受けることです。
複数の不動産から査定を出してもらい、本記事でお伝えした不動産会社の選び方なども参考にしながら、不動産会社を厳選しましょう。
どの不動産会社に声をかけていいか分からないときは、不動産一括査定がおすすめです。
不動産一括査定では悪徳業者を事前に排除してご紹介をしているので、不動産会社選びに失敗する可能性も下がります。
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まとめ
不動産の売買は、大金の動く重要な契約です。
悪徳不動産会社に騙されて損をすることがないよう、信頼できる不動産会社をしっかりと選び抜いて話をすすめましょう。
不動産会社を選ぶ際には、本記事でご紹介した10個の選び方を参考にしてみてください。
なお、「自分で不動産会社を探すのは不安……」という方は、すまいステップの不動産一括査定サービスがおすすめです。
すまいステップでは以下のような加盟基準を設け、信頼できる優良不動産会社のみご紹介しています。
【すまいステップの加盟基準】
- 宅地建物取引士の資格保有者
- 不動産売買仲介営業歴5年以上
- 累計100件以上の売買仲介実績
- 市場相場よりも高値で販売した経緯あり
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