親から古民家を相続をしたものの、どうしようか困っている人や、売れずに困っている人も多くいます。
古民家は売りにくい不動産の1つです。
古民家は新築の家と比べて売りにくい傾向にあるため、古民家を売却する際は、しっかりと考えて計画を建てる必要があります。
本記事では古民家を売却しやすくするための方法や、売却の際の注意点、使える補助金や制度を紹介します。
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古民家を売りたい！売る方法は？
古民家は新築の家に比べて、売りにくい傾向にあります。
古民家を売るには下記、6つの方法があります。
- リフォームせず現状維持で売る
- 取り壊して更地にして売る
- リフォームして売る
- 瑕疵担保保険を付保して売る
- 買取を活用する
- 空き家バンクを活用する
古民家は立地や築年数などの状態によって、売れやすさが異なりるため、最適な売り方が異なります。
この章では、古民家を売る方法から、売れにくい古民家を売りやすくする方法までを解説します。
リフォームせず現状維持で売る
古民家を売る際に、リフォームをせずに現状維持で売る方法があります。
これは、1番オーソドックスな方法であると言えます。
古民家をそのまま売る方法は、解体やリフォームの費用がかからないため、費用的には1番負担のかからない売り方であるといえます。
しかし、一方で価格が相場より低くなったり、なかなか買い手が付きにくく、売るまでに時間がかかったりする可能性があります。
また、買い手にとってはリフォーム後のイメージが付きにくい可能性があります。
現状の様子を見て、買い手が付くのかを、費用と相談して決める必要があります。
取り壊して更地にして売る
古民家を売る際に、今ある家を取り壊して、更地にして売る方法があります。
更地にして売る際は、今の家の解体費用がかかりますが、流動性が高く、買い手も自分の好きな家を建てることができるので、買い手がつきやすくなります。
建っている家が、住んだり、貸したりすることができない状態であれば、更地にして売る方法も有効です。
リフォームして売る
古民家を売る際に、リフォームをして売る方法があります。
リフォームをするには、リフォーム費用がかかります。しかし、近隣に似たような古民家が多い場合、価格以外での差別化につながります。
リフォームをして売り出せば、相場より高い価格で売れる可能性が高まりますが、必ずしもリフォーム費用以上に高く売れるという保証はありません。
リフォームにかかる費用と相場を比較して、価格設定をする必要があります。
瑕疵担保保険を付保して売る
瑕疵担保保険を付保して売ることで、買い手が安心して購入できるため、他の物件と比べ、購入しやすい物件になります。
瑕疵担保保険とは、中古物件を売買する際に加入できる保険で、買い手が物件を購入した後に、瑕疵が見つかった場合に補修費用が支払われる保険です。
瑕疵担保保険があることで、万が一、瑕疵が見つかった場合でも、買い手も売り手も補修費用を負担する必要がありません。
古民家は通常の物件に比べて、特に耐震性などの安全性や、雨漏り、シロアリなどの被害を心配する方が多くいます。
瑕疵担保保険を付保することで、他の古民家との差別化につながります。
買取を活用する
古民家を売る際に買取を活用することもできます。
不動産業者に買い取ってもらうことで、売りに出す際と比較して、下記2点のメリットがあります。
- 確実に売れる
- 早く売ることができる
しかし、不動産業者に買い取ってもらう際は、相場より安い価格での買取になることが多く、物件によっては買い取ってもらえない可能性があるので、注意が必要です。
また、買取を活用する際は、複数の不動産業者に売却査定を申し込むなどして、比較検討する必要があります。その分、手間もかかってしまうということも把握しておきましょう。
空き家バンクを活用する
古民家を売る際は、空き家バンクを活用するのも1つの手です。
空き家バンクとは、自治体が主体となって運営しているサービスです。
空き家を売りたい人や買いたい人が登録できるようになっています。
売り手は持っている物件の情報を登録し、買い手はその中から、自分の条件に合う物件を見つけて購入や賃貸ができます。
空き家バンクを活用することで、自分で買い手を見つけたり、不動産屋にお願いするよりも、早く、好条件で売却できる場合があります。
古民家を売る際の注意点
古民家を売る際は、下記の5点に注意する必要があります。
- 家財を撤去しておく
- 耐用年数や建築基準法に注意する
- 複数の不動産会社の意見を聞く
- リフォームする際は最低限に留める
- 補助金を活用する
古民家を売る際、方法を間違えてしまうと売りにくなったり、金銭的な負担が大きくなってしまったりする可能性があります。
家財を撤去しておく
古民家を売る際は、あらかじめ家財を撤去しておきましょう。
家財はの処分は自治体に粗大ゴミとして出すだけでなく、不用品回収やリサイクルショップなども活用できます。
家財の処分では、各自治体で粗大ゴミの回収日が決まっていたり、不用品回収も回収に来てくれるまで時間を要したりするため、計画的に動く必要があります。
耐用年数や建築基準法に注意する
古民家を売却する際は、売却に出す物件の耐用年数や、建築基準法を満たしているかを確認しておくようにしましょう。
耐用年数は住宅の種類や構造によって異なります。
例えば、木造の戸建ての耐用年数は22年と決まっています。
また、築年数が経っている物件の場合、現在の建築基準法を満たしていない場合があります。
古民家や古家を相続した場合、その物件の確認済証や検査済証があるか確認する必要があります。
物件の確認済証や検査済証がない場合は専門家に確認してもらいましょう。
複数の不動産会社の意見を聞く
物件を売却する際は、複数の不動産会社の意見を聞くようにしましょう。
1社のみで売却を検討していると、相場より低い価格で買取されてしまう場合があります。
また、解体したほうが良いのか、リフォームしたほうが良いのかなどの判断がしにくいケースがあります。
複数の会社からさまざまな意見を聞き、後悔のしないように、最良の選択肢を選べるようにしておく必要があります。
リフォームする際は最低限に留める
古家や古民家をリフォームして売却する際は、最低限のリフォームに留めましょう。
中古物件は、買い手は購入をしてから自分たちが暮らしやすいようにリフォームを行うのが一般的です。
大幅なリフォームをしても、そこまで差別化になりません。
その上、大きな金額がかかってしまい、リフォームした分の費用を回収できない可能性があります。
補助金を活用する
不動産を売却する際は、国の補助金や税制優遇などの制度を上手に活用するようにしましょう。
国や自治体では、不動産にまつわるさまざまな補助金や税制優遇が用意されています。
例えば、低未利用地等を売却した際は、売却分の譲渡所得から100万円の控除を受けることができます。
これだけでなく、他にも売却の際に使えるさまざまな制度があるため、調べたり、不動産会社に聞くなどして、最大限に活用することをおすすめします。
古民家を売る際に使える税制優遇
税制優遇を活用することで、控除が適用され、税金の負担を軽減できます。
古民家の売却の際に活用できる税制優遇は以下の3つです。
- 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
- マイホームを売ったときの特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
この章では、上記3つの特例・控除についてと、不動産を売却した際の税金の計算の仕方を解説します。
不動産売却時の税金の計算の仕方
不動産を売却する時は、下記3つの税金が発生します。
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 住民税
それぞれの税金について計算の仕方を解説します。
印紙税
不動産の売買時には、契約した金額に応じた収入印紙が必要です。
収入印紙とは、売買契約書に貼る印紙です。印紙を貼ることで納税したとみなされます。
不動産売買契約書の印紙税には、軽減税率が適用されます。
例えば、3,000万円で物件を譲渡した場合は、軽減税率適用後の税額で10,000円の負担が発生します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を譲渡した際に出た利益「譲渡所得」にかかる税金です。
利益が出なかった際は納税する必要はありません。
譲渡所得は、次の式で求めることができます。
しかし、建物は減価償却が必要な資産のため、取得費用を算出する際は、減価償却をしたうえで取得費を算出します。
ここで出た譲渡所得に税率を掛け合わせると、譲渡所得税を算出できます。
譲渡所得税の税率は土地や建物の所有期間によって、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、税率も変動します。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となります。
税率の計算式はそれぞれ下記です。
- 税額＝短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
- 税額＝長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）
住民税
不動産を売却した際の住民税は、譲渡所得税と同じく短期譲渡所得か長期譲渡所得かによって税率が変動します。
それぞれの税率は下記です。
- 短期譲渡所得：税率9％
- 長期譲渡所得：税率5％
住民税は確定申告の際に、単体で申告する必要がなく、所得税の申告をすると申告後に住民税納付書が送られてきます。
低未利用地等を売却した際は100万円控除
古民家の売却の際に使える税制優遇に、低未利用地等を売却した際に100万円の控除を受けられる制度があります。
低未利用地とは、周辺地域の利用状況に比べて利用の程度（利用頻度、整備水準、管理状況など）が低い土地や、長期間に渡り利用されていない土地のことを指します。
都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売った場合には、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除できます。
マイホームの売却で3,000万円控除
マイホームを売却した際、「マイホームを売った時の特例」を利用することで、譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けられます。
これは、所有期間の長短に関係なく、マイホームや相続した居住用住居であれば特別控除の対象となります。
しかし、相続で受け継いだ不動産でも、建て替えを行ったり、賃貸として貸し出していたりすると、特別控除の対象外となってしまうため、注意が必要です。
また、下記の場合も、特別控除の対象外となります。
- 特別控除を受けることを目的として購入した不動産
- 一時的な住まいとして利用した不動産
- 住居用以外の目的で入居していた不動産
- 趣味や娯楽、保養のために所有する不動産
その他、詳しい条件は国税庁のHPを参照してください。
古民家を売りたい場合は条件をよく検討してから実行しよう
本記事では、古民家を売る際の方法や注意点、税制優遇について紹介しました。
古民家は一般の物件より売れずらいため、リフォームをしたり、解体するなどの工夫が必要な場合があります。
また、売却査定を依頼する際は、複数の不動産会社に問い合わせたり、税制優遇制度を活用することで、金銭的にも大きなメリットがあります。
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