「古民家を売りたい！」と考える人の中には、親から古民家を相続したものの使い道がなく、どうしようか困っている人もいるのではないでしょうか？
そもそも古民家とは？
明確な定義はないが、一般的には築50年以上の一戸建てを指す。
古民家は、新築と比べると非常に売りにくい傾向です。
そのため、古民家を売る時は、事前にしっかり計画を立てる必要があります。
この記事では、古民家を売る方法や流れ、注意点、使える税制度までを解説します。
古民家を売る方法①古民家をそのままの状態で売る
まず考えられる売却方法は、「古民家をそのままの状態で売る」です。
古民家をそのままの状態で売れば、解体やリフォーム費用がかからないため、費用的には1番負担のかからない売却方法であると言えます。
この売却方法は1番オーソドックスですが、古民家の状態や不動産会社によっては「古家付き土地」として売り出されることがあります。
しかし、古家付き土地で売り出すと、土地を買いたい買主からは敬遠され、買主が見つかりにくいことがあります。
解体費用分の値下げを要求され、売却価格が相場よりも低くなる可能性が考えられます。
また、買主にとってはリフォーム後のイメージが付きにくい可能性があります。
古民家の状態によってはリフォームして売ることも視野に入れておくとよいでしょう。
瑕疵担保保険を付保して売り出せば、買主が安心して購入できるため、他の物件と比べて購入しやすい古民家になります。
瑕疵担保保険があることで、万が一瑕疵が見つかった場合でも、買主・売主ともに補修費用を負担する必要がありません。
古民家は通常の物件に比べると、特に耐震性などの安全性や、雨漏り・シロアリなどの被害を心配する方が多くいます。
古民家を売る方法②古民家を解体して更地にして売る
古民家をそのまま売る方法とは対照的に、「古民家を解体して更地にしてから売る方法」もあります。
更地にする場合、古民家の解体費用がかかりますが、比較的買主が見つかりやすい方法す。
なぜなら、更地は流動性が高く、買主は新しい家を建てたり土地活用がしやすくなり、解体にかかる手間や費用の負担もありません。
建っている古民家が、住んだり貸したりすることができない状態であれば、更地にして売る方法も有効です。
ただし、更地にしたとしても必ず売却できるわけではありません。
更地にしてから売却できない期間が長引くと、固定資産税が高くなるデメリットがあるので、更地する場合は慎重に検討しましょう。
古民家を売る方法③古民家をリフォームして売る
古民家を売る前に、リフォームしてから売ることもできます。
リフォーム費用がかかりますが、近隣に似たような古民家が多い場合は価格以外での差別化に繋がって売れやすくなります。
また、リフォームして売り出せば、相場より高い価格で売れる可能性が高まります。
古民家を売る方法④不動産会社による買取を利用して売る
古民家を売りたい時は、不動産会社による「買取」を利用するのもおすすめです。
買取は、一般の買主を探す必要がなく、依頼した不動産会社に直接買い取ってもらえるので、早く・確実に売却できます。
しかし、不動産会社に買い取ってもらうと、相場より安い価格での買取になることが多く、物件によっては買い取ってもらえない可能性があるので注意が必要です。
また、買取を利用する時は、複数の不動産会社に査定を申し込んで買取価格を比較しましょう。
買取について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
古民家を売る流れ
古民家の売却を不動産会社に依頼すると、以下のような流れで行われます。
不動産会社に査定依頼する
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却活動を行う
買主と条件交渉・売買契約を結ぶ
決済・古民家を引き渡す
古民家を売りたいと考えたら、まずはいくらで売れるのか知ることが大切です。
そのためには、不動産会社に査定依頼して査定額を算出してもらいましょう。
また、不動産会社への査定依頼は一括査定サイトを利用すると便利でおすすめです。
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古民家を売る時の注意点
古民家を売る際は、以下の5つのことに注意する必要しましょう。
- 家財を撤去しておく
- 耐用年数や建築基準法に注意する
- 複数の不動産会社の意見を聞く
- リフォームは最低限に留める
- 補助金を活用する
古民家を売る際、方法を間違えてしまうと売りにくなったり、金銭的な負担が大きくなってしまったりする可能性があります。
家財を撤去しておく
古民家を売る際は、あらかじめ家財を撤去しておきましょう。
家財はの処分は自治体に粗大ゴミとして出すだけでなく、不用品回収やリサイクルショップなども活用できます。
家財の処分では、各自治体で粗大ゴミの回収日が決まっていたり、不用品回収も回収に来てくれるまで時間を要したりするため、計画的に動く必要があります。
耐用年数や建築基準法に注意する
古民家を売却する際は、売却に出す物件の耐用年数や、建築基準法を満たしているかを確認しておくようにしましょう。
耐用年数は住宅の種類や構造によって異なります。
例えば、木造の戸建ての耐用年数は22年と決まっています。
また、築年数が経っている物件の場合、現在の建築基準法を満たしていない場合があります。
古民家や古家を相続した場合、その物件の確認済証や検査済証があるか確認する必要があります。
物件の確認済証や検査済証がない場合は専門家に確認してもらいましょう。
複数の不動産会社の意見を聞く
物件を売却する際は、複数の不動産会社の意見を聞くようにしましょう。
1社のみで売却を検討していると、相場より低い価格で買取されてしまう場合があります。
また、解体したほうが良いのか、リフォームしたほうが良いのかなどの判断がしにくいケースがあります。
複数の会社からさまざまな意見を聞き、後悔のしないように、最良の選択肢を選べるようにしておく必要があります。
リフォームは最低限に留める
古家や古民家をリフォームして売却する際は、最低限のリフォームに留めましょう。
中古物件は、買い手は購入をしてから自分たちが暮らしやすいようにリフォームを行うのが一般的です。
大幅なリフォームをしても、そこまで差別化になりません。
その上、大きな金額がかかってしまい、リフォームした分の費用を回収できない可能性があります。
補助金を活用する
不動産を売却する際は、国の補助金や税制優遇などの制度を上手に活用するようにしましょう。
国や自治体では、不動産にまつわるさまざまな補助金や税制優遇が用意されています。
例えば、低未利用地等を売却した際は、売却分の譲渡所得から100万円の控除を受けることができます。
これだけでなく、他にも売却の際に使えるさまざまな制度があるため、調べたり、不動産会社に聞くなどして、最大限に活用することをおすすめします。
古民家を売る時にかかる税金
古民家を売る時は、以下の3つの税金が発生します。
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 住民税
それぞれの税金について解説します。
印紙税
不動産の売買時には、契約した金額に応じた収入印紙が必要です。
収入印紙とは、売買契約書に貼る印紙です。印紙を貼ることで納税したとみなされます。
不動産売買契約書の印紙税には、軽減税率が適用されます。
例えば、3,000万円で物件を譲渡した場合は、軽減税率適用後の税額で10,000円の負担が発生します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を譲渡した際に出た利益「譲渡所得」にかかる税金です。
利益が出なかった際は納税する必要はありません。
譲渡所得は、次の式で求めることができます。
しかし、建物は減価償却が必要な資産のため、取得費用を算出する際は、減価償却をしたうえで取得費を算出します。
ここで出た譲渡所得に税率を掛け合わせると、譲渡所得税を算出できます。
譲渡所得税の税率は土地や建物の所有期間によって、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、税率も変動します。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となります。
税率の計算式はそれぞれ下記です。
- 税額＝短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
- 税額＝長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）
（参考：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
住民税
不動産を売却した際の住民税は、譲渡所得税と同じく短期譲渡所得か長期譲渡所得かによって税率が変動します。
それぞれの税率は以下の通りです。
- 短期譲渡所得：税率9％
- 長期譲渡所得：税率5％
住民税は確定申告の際に、単体で申告する必要がなく、所得税の申告をすると申告後に住民税納付書が送られてきます。
古民家を売る時に使える税制優遇
税制優遇を活用することで、控除が適用され、税金の負担を軽減できます。
古民家の売却の際に活用できる税制優遇は以下の3つです。
- 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
- マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
この章では、上記3つの特例・控除について解説します。
①低未利用地等の売却で100万円控除
古民家の売却の際に使える税制優遇に、低未利用地等を売却した際に100万円の控除を受けられる制度があります。
低未利用地とは、周辺地域の利用状況に比べて利用の程度（利用頻度、整備水準、管理状況など）が低い土地や、長期間に渡り利用されていない土地のことを指します。
都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売った場合には、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除できます。
（参考：国税庁「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」）
②住んでいた古民家の売却で3,000万円控除
マイホームを売却した際、「マイホームを売った時の特例」を利用することで、譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けられます。
これは、所有期間の長短に関係なく、マイホームや相続した居住用住居であれば特別控除の対象となります。
しかし、相続で受け継いだ不動産でも、建て替えを行ったり、賃貸として貸し出していたりすると、特別控除の対象外となってしまうため、注意が必要です。
また、以下のようなの場合も、特別控除の対象外となります。
- 特別控除を受けることを目的として購入した不動産
- 一時的な住まいとして利用した不動産
- 住居用以外の目的で入居していた不動産
- 趣味や娯楽、保養のために所有する不動産
（参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」）
その他、詳しい条件は国税庁のHPを参照してください。
相続した空き家の売却で3,000万円控除
被相続人が死亡して、空き家となった不動産を相続人が売却した時に3,000万円の控除ができます。
適用期間の要件は以下の通りです。
- 相続してから3年を経過する年の12月31日までに売却している
- 特例の適用期間である2016年（平成28年）4月1日から2027年（令和9年）12月31日までに売却している
（参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）
古民家を売りたい場合は条件をよく検討してから実行しよう
本記事では、古民家を売る際の方法や注意点、税制優遇について紹介しました。
古民家は一般の物件より売れずらいため、リフォームをしたり、解体するなどの工夫が必要な場合があります。
また、売却査定を依頼する際は、複数の不動産会社に問い合わせたり、税制優遇制度を活用することで、金銭的にも大きなメリットがあります。
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ぜひ、すまいステップを活用して、より良い条件での売却を実現してください。
