使う見込みがなくても、土地を所有していると固定資産税が掛かり、管理も必要です。
そのため「維持するのが大変」と感じている方も多いでしょう。
固定資産税や管理が大変だと感じるのなら、土地を売却するのもおすすめの方法です。
本記事では、土地売却での注意点や一般的な流れ、失敗しないためのコツを紹介します。
スムーズに土地売却を進めるために、どのような注意点があるかチェックしてみましょう。
また、土地売却の基礎知識については以下の記事で詳しく解説しています。
土地売却の全体を分かりやすく解説！流れ・費用・高く売るコツなど
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土地売却での注意点
土地を売却するのなら、まず注意点を確認しておく必要があります。
なぜなら土地売却は手続きが複雑なうえに、トラブルにもつながりやすいためです。
土地売却での代表的な注意点には次の6つが挙げられます。
- 土地や相場の現状を把握する
- 売却の流れを把握する
- 瑕疵担保責任がないか確認する
- 相続した土地は登記をおこなう
- 抵当権を抹消する
- 境界を明確にしておく
特に初めての土地売却であれば、注意しつつ進めていくのが大切です。
注意点それぞれの内容について確認していきましょう。
注意点1.土地や相場の現状を把握する
土地を売却するのなら、現状を把握しておくのが大切です。現状がわからないと、スムーズに売却を進めるのが難しくなります。
- 必要書類
- 土地の現状
- 現在の相場
売却を進めようとしても、書類が見当たらないと必要な手続きが進められません。
そこでまずは必要書類が手元にあるか確認しておきましょう。
登記済権利証(登記識別情報)・確定測量図・境界確認書・固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書などが必要です。
不動産売却に必要な書類はこれで全部！重要度や入手方法などわかりやすく解説
売却にあたっては、地下埋設物や残置物がないか土地の現状も確認しておきましょう。
また相場を知るために、複数の業者に見積もりを依頼する必要もあります。
注意点2.売却の流れを把握する
土地を売却するのなら、あらかじめ流れを把握しておきましょう。
売却方法により多少変わってくるものの、おおまかな流れは以下の通りです。
- 土地の査定
- 媒介契約の締結
- 売却活動
- 売買契約の締結
- 決済と引き渡し
- 確定申告と納税
不動産会社に依頼すると、まずは手続きの流れを説明されるはずです。
もちろん売却にあたっては、不動産会社がトータルでサポートしてくれます。すべてを完璧に覚えておかなくても必要な手続きを進めてもらえるので安心です。
それでもおおまかな流れを把握しておくと、不安なく売却活動を進められるでしょう。
土地売却の流れを図解で解説！基本の7ステップと相続した土地と古家つき土地の場合
注意点3.瑕疵担保責任がないか確認する
土地の売却にあたっては、瑕疵担保責任がないかの確認も必要です。
瑕疵担保責任とは「欠陥のあるものを売ったときに負う責任」を意味します。
そもそも瑕疵とは「傷・欠陥・不具合」などを意味する言葉です。
- 土地の地盤が弱い（物理的瑕疵）
- 土壌が汚染されている（物理的瑕疵）
- 事故物件である（心理的瑕疵）
- 権利関係でのトラブルがある（法律的瑕疵）
瑕疵があると、建物を建てられないなど重大なトラブルにつながる可能性があります。
トラブルを避けるには、瑕疵担保責任の期間を決めておくのも大切です。
ただし瑕疵を素人が判断するのは難しいでしょう。
そのため不動産会社に相談して、トラブルがないよう対策を行ってください。
不動産売却時の瑕疵担保責任とは？トラブルを起こさないための対策
注意点4.相続した土地は登記をおこなう
相続した土地を売却するのなら、まず「相続登記」をおこなう必要があります。
被相続人（亡くなった人）の名義になっている土地を、自分の名義に変えるのが相続登記です。
所有名義が亡くなった人のままだと、土地の売却は進められません。
なお、これまで相続登記には期限が設けられていませんでした。土地を相続したものの、名義を変えていなかった人も多いでしょう。
しかし、2024年からは過去の相続分も含めて、相続登記が義務化されます。
そのため売却の有無に関わらず、いずれは相続登記の手続きが必要です。
相続登記の手続きは法務局で行います。もし売却を考えているのなら、まずは相続登記の手続きを行ってください。
不動産売却時の瑕疵担保責任とは？トラブルを起こさないための対策
注意点5.抵当権を抹消する
土地の売却をするのなら、忘れずに抵当権の抹消をしておく必要もあります。
抵当権が残ったままでは土地の売却ができません。
抵当権とは、銀行などからお金を借りたときに、土地・家などの不動産を担保とするための権利です。
ローンを完済すると、銀行などから抵当権の抹消に必要な書類が届きます。
すぐに売却する予定がなくても、住宅ローン完済後は早めに抵当権抹消の手続きをしておきましょう。
放置していると手続きが面倒になったり、費用がかかったりするおそれがあります。
なお住宅ローンが残っている土地は、基本的には完済が売却の条件です。
残債がある場合には売却代金や自己資金で完済する必要がありますので、まずは確認してみましょう。
不動産売却時の瑕疵担保責任とは？トラブルを起こさないための対策
注意点6.境界を明確にしておく
土地を売却するときは、隣地との境界を明確にしておく必要もあります。
なぜなら売主には「境界明示義務」があるからです。
また土地の売却では土地測量図や境界確認書なども必要になります。
土地の境界が不明確だと、売却後に近隣とトラブルになる可能性もあるでしょう。
トラブルを避けるためにも、専門家に相談して土地の売却時は境界を明確にしておくのが大切です。
確定測量ってなに？確定測量が必要なケースや費用感についても解説！
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土地売却の流れ
スムーズに売却を進めるために、土地売却の流れもチェックしておきましょう。
流れを知ると土地売却のイメージも掴みやすくなります。
土地売却は以下の流れで進められるのが一般的です。
- 土地の査定
- 媒介契約の締結
- 売却活動
- 売買契約の締結
- 決済と引き渡し
- 確定申告と納税
それぞれの項目を解説しますので、トラブルを避けるためにも内容を確認してみましょう。
1.土地の査定
土地を売却するのなら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。
納得がいく売却のためには、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼する必要があります。なぜなら業者によって、土地の査定金額や対応には違いがあるからです。
また複数の業者に依頼することにより、土地の相場がどのくらいなのかを把握できます。
査定の依頼にあたっては、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定依頼を送ると、各社から相場をもとにした簡易的な査定金額を伝えられます。
結果を見たうえで、訪問査定を依頼する不動産会社を決め、日時を調整してください。
現地調査によって、実際の販売価格に近い査定額が算出されます。
査定結果が出るのは1週間後が目安です。
査定結果や対応を見て、安心して任せられると感じた会社を選んで、土地の売却を任せましょう。
土地査定│価格のシミュレーション、不動産会社による査定の流れや評価ポイントなどを解説
2.媒介契約の締結
一括査定や現地調査で信頼できる不動産会社を見つけたら、土地売却のために媒介契約を締結します。
不動産の媒介契約は次の3種類です。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
複数の業者と重複して契約できるのが、一般媒介契約です。
自分でも購入希望者を見つけられるため、自由度の高い方法だといえます。
不動産会社を1社に限定しつつ、自分でも購入希望者を探せるのが専任媒介契約です。
一般媒介契約よりも手厚く宣伝してもらえるため、購入希望者が見つかりやすくなります。
専属専任媒介契約とは、1つの不動産会社に販売を任せる方法です。
自分で購入希望者を見つけることはできないものの、手厚いサポートが受けられます。
どの方法が良いか慎重に検討したうえで契約を締結しましょう。
媒介契約とは？契約の種類や手数料、注意点までわかりやすく解説
3.売却活動
媒介契約が締結されると始まるのが売却活動です。
売却価格が決まると、不動産会社では「REINS」に土地の情報を登録します。
REINS（レインズ）とは、国土交通省の指定を受けた「不動産流通機構」が運営するシステムです。
全国の不動産会社が加入しており、不動産物件情報交換を行っています。
REINSに登録すると、全国の不動産会社が土地情報を確認できるようになる仕組みです。
ただし一般媒介契約の場合は、REINSへの登録義務がありません。
売却活動では、不動産ポータルサイト・雑誌・チラシなども活用されるのが一般的です。
購入希望者が見つかると、不動産会社が条件の交渉や調整などを行います。
4.売買契約の締結
条件の交渉や調整が終わって双方の合意が得られると、売買契約の締結へと進みます。
売買契約は売主・買主が対面しておこなうため、まずは日程の調整が必要です。
契約時は、宅地建物取引士と重要事項説明書の内容を確認しながら進めます。
契約書への署名押印・手付金の授受によって、売買契約の締結完了です。
代金の決済および土地の引き渡しをするタイミングは契約書に明記されます。
5.決済と引き渡し
土地売却では「手付金を除いた残額の決済」と「引き渡し」を同時におこなうのが基本です。
決済および引き落としは、売買契約書で決めた日付で行われます。
決済が完了したら、その日のうちに司法書士が法務局で所有権移転登記の申請を行って、引き渡しの成立です。
決済手続きの完了後には、売主が不動産会社や司法書士への報酬を支払います。
不動産会社に支払うのは仲介手数料です。
一般的に、仲介手数料は売買契約時・決済時に分けて支払います。
ただし不動産会社による違いもありますので、あらかじめ確認をしておきましょう。
土地の売却による利益がなければ、手続きは引き渡しが済めば売却完了です。
売却で利益が出た場合は、確定申告をする必要がありますので注意してください。
不動産売却の決済とは？当日に必要なものや決済前にやっておくべきことを徹底解説
6.確定申告と納税
土地を売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です。
また売却で利益が出なくても、特例を利用するなら確定申告が必要になります。
売却益の計算式は以下の通りです。
確定申告は、土地を売却した次の年の2月16日から3月15日のあいだに行います。
自分でも確定申告の手続きはできますが、サラリーマンなら慣れていない人も多いでしょう。
費用はかかりますが、確定申告は税理士に依頼することも可能です。
不動産売却後の確定申告に必要な書類一覧。入手方法や控除申請の添付書類まで解説
土地売却で失敗しないためのコツ
土地売却で失敗しないために覚えておきたいコツを紹介します。
紹介するコツは以下の5つです。
- 測量図を準備しておく
- 複数の業者に査定を依頼する
- 自分で相場を調べておく
- 信頼できる業者を選ぶ
- 土地を綺麗にしておく
いずれも、それほど難しいコツではありません。
土地を売却するのなら、ぜひ実践してみましょう。
1つずつ紹介していきますので、ぜひ内容をチェックしてみてください。
測量図を準備しておく
土地を売却するのなら、まずは測量図を準備しておきましょう。
売却にあたって測量図を用意するのは、土地面積から床面積を知るためです。
面積がわかると、容積率から建築可能な建物の床面積を算出できます。
面積があいまいな状態だと、査定額が下がってしまうので注意が必要です。
測量図は法務局で、450円分の収入印紙を貼った専用の請求書を提出すると入手できます。
査定額を上げるためにも、忘れずに測量図を準備しておくのがおすすめです。
複数の業者に査定を依頼する
土地の売却では、複数の業者に査定を依頼するのも失敗しないための大切なコツです。
複数の業者とやり取りをするのは面倒だと感じられるかもしれません。
しかし査定を依頼する不動産会社が1社だけだと、正確な査定額を把握するのが困難です。
実績が少なく、正しい相場を把握していない不動産会社もあります。
その場合は本来よりも低い査定額になってしまう可能性もあるので注意が必要です。
自分で相場を調べておく
土地売却では、業者に任せきりにせず、自分で相場を調べておくようにしましょう。
- 国土交通省が提供している「不動産取引価格情報検索」で実勢価格を調べる
- 路線価から調べる
- 固定資産税評価額から調べる
実勢価格とは、実際に取引された価格を意味します。
なるべく多くの情報から、相場を把握しておくのがおすすめです。
土地売却相場の調べ方！いくらで売れるか自分で調べる方法をわかりやすく解説！
信頼できる業者を選ぶ
大切な土地を売却するのなら、信頼できる業者を選びましょう。
次のようなポイントをもとに、任せられるか判断してみてください。
- 査定の結果をわかりやすく説明してくれる
- 些細な質問にも丁寧に答えてくれる
- 相場を把握している
査定後に現地調査を依頼すると、担当者にも直接会えます。
わかりやすく丁寧で、知識が豊富な営業のいる業者に依頼すると安心です。
たとえ大手であっても、不安要素がある業者への依頼は避けましょう。
土地を綺麗にしておく
売却するのなら、可能な限り土地を綺麗にしておくのも大切なコツの1つです。
どんな土地なら査定額が高くなり、購入意欲がかきたてられるかイメージしてみてください。
「購入するなら綺麗な土地が良い」と感じる人が多いはずです。
ゴミなどの残置物が多かったり雑草で荒れていたりすると、見た人にマイナスの印象を与えてしまいます。
残置物を処分する・雑草を除去するなど、可能な範囲で手を入れて綺麗にしておきましょう。
土地売却なら注意点を確認しておくのが大切
頻繁に売却するものではないため、土地売却にあたって不安を感じる人も多いでしょう。
そんな不安を解消するためには、事前に注意点を確認しておくのが大切です。
またスムーズに進めるなら、一括査定を活用して信頼できる不動産会社を見つけてください。
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会社ごとの口コミや実績も確認できるため、しっかりと比較をしたうえでの依頼が可能です。
土地売却を成功させるためにも、ぜひすまいステップを利用してみてください。
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