「相続した土地を売却して得た利益には税金がどれだけかかるの？」
土地を相続して売却して利益が出る場合、所得税と住民税がかかります。
課税対象となる利益額を計算する際は、相続した土地の場合はいくつか注意が必要です。また、相続した土地だからこそ使える特別控除もあるため、節税のために利用するようにしましょう。
本記事では、相続した土地の売却にかかる税金がいくらになるかや、税額をおさえる方法について解説しています。
相続した土地の売却にかかる税金はいくら？特別控除や基本的な節税対策を解説！
相続した土地を売却した場合の譲渡所得と税率
土地売却で出た利益（＝譲渡所得）には譲渡所得税（所得税と住民税）がかかります。
税額は譲渡所得と税率によって決まり、譲渡所得は売却代金と費用、税率は土地の所有期間に応じて決まります。
譲渡所得税
＝ 譲渡所得 × 税率
譲渡所得は売却代金と費用によって決まる
譲渡所得
＝ 売却代金 ー 費用（譲渡費用 ＋ 取得費）
| 譲渡費用 |
|---|
土地を売るために使用した
|
| 取得費 |
|---|
土地を購入するために使用した
|
相続した土地の場合、被相続人がいくらで土地を購入したのかがわからない（＝取得費がわかる資料が残っていない）ケースが多いです。
取得費が不明の場合は、『概算取得費』（売却代金×5%）で計算します。
例えば、売却代金が3,000万円なら、概算取得費は「3,000万×5%＝150万」となります。
税率は所有期間が5年超えなら20.315%、5年以下なら39.63%
| 譲渡所得の種類 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （所有期間5年以下の場合） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超の場合） | 15.315% | 5% | 20.315% |
※所得税に関しては平成25年から24年間(令和19年)まで、復興特別所得税が加算されます。復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源に充てるため、2013年1月1日～2037年12月31日まで、通常の所得税に上乗せして徴収される特別税で、税率は2.1％です。
所有期間は被相続人から引き継ぐことができます。
例えば、被相続人が20年所有していた土地を相続から1年後に売却する場合、所有期間は21年とみなされ、長期譲渡所得の税率が適用されます。
なお、所有期間は「土地取得日から売却年の1月1日までの年数」です。
例えば、被相続人が2014年10月1日に取得した土地を相続人が2023年2月1日に売却した場合、所有期間は「2014年10月1日～2023年2月1日」で4年4カ月となります。
相続した土地売却における譲渡所得税の計算例
- 親（被相続人）の所有期間：20年
- 子供（相続人）の所有期間：1年
- 売却価格：3,000万円
- 譲渡費用：300万円
- 取得費：不明（概算取得費は3,000万×5%で150万）
例えば、親が20年所有した土地を相続して1年で売却する場合は、所有期間が21年とされ長期譲渡所得が適用されます。
所得税
＝（売却価格ー譲渡費用ー取得費）×税率
＝（3,000万ー300万ー150万）×0.15315
＝2,550万×0.15315
＝約390万円
住民税
＝（売却価格ー売却費用ー取得費用）×税率
＝（3,000万ー300万ー150万）×0.05
＝2,550万×0.05
＝約127.5万
相続した土地を売却する場合の基本的な節税方法
▼相続した土地を売却する場合の基本的な節税方法
- 取得費がわかる資料を取り揃える
- 譲渡費用を漏れなく計上する
- ふるさと納税を利用する
取得費用がわかる資料を取り揃える
取得費用がわかる資料を用意しましょう。
概算取得費で計算する方法もありますが、概算取得費で計算すると譲渡所得が大きくなってしまいます。よって、取得費用がわかる資料をみつけることが節税には有効です。
購入時の売買契約書が紛失している場合は、代わりに以下の方法で資料を取り揃えましょう。
【取得費用の参考になる資料の取得方法】
- 分譲地の場合、当時の販売ディベロッパーから購入当時の売買契約書の写しをもらう
- 当時仲介してくれた不動産会社や売主から購入当時の売買契約書の写しをもらう
- 通帳の出金履歴から購入額を推測する
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
- 抵当権設定額から購入額を推測する
- 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から土地の取得費を算定する
また、購入時の売買契約書以外を取得費とする場合には、事前に必ず税務署に相談するようにしてください。
また、取得時の費用が判明している場合、一部の費用について取得費用に加えることができます。
費用によって取得費用を若干大きくすることができますので、節税に繋がります。
取得費用に加えることができる費用は以下のような項目です。
【取得費用の参考となる資料の例】
- 相続の際の不動産の登記費用(売却のために行った名義変更費用)
- 取得時の仲介手数料
- 取得時の売買契約書に貼付けした印紙代
- 取得時の登録免許税
- 取得時に司法書士へ支払った手数料
- 取得時の不動産取得税
- 取得に際して支払った立退料・移転料
- 取得のための測量費
- 取得のための建物の取り壊し費用
- 購入時の整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用
該当するものがある場合には、ぜひ活用してください。
譲渡費用を漏れなく計上する
譲渡費用を漏れなく計上することも節税対策となります。
計上できるものは、以下のような項目です。
【譲渡費用に計上できる費用】
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売却のために広告した場合の広告料
- 売却のために測量した測量費
- 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
- 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
- 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
- 土地を売るために、その土地の上の建物を取り壊した場合、建物の取得費と取り壊し費用
- すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
- 売却のために行った建物の補修費
- 買主との交渉のために要した交通費、通信費等
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
土地売却の費用はいくら？手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介
ただし、以下は加えることができないため注意してください。
【売却費用（譲渡費用）として認められない支出】
- 抵当権抹消費用
- 遺産分割のために要した支出
- 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
- 譲渡資産の維持管理費等
- 引越代
ふるさと納税を利用する
譲渡所得では所得税と住民税が発生しますので、ふるさと納税を利用することで節税を行う方法もあります。
ふるさと納税とは、自治体へ寄附をすることで、原則として寄附金額から2,000円を引いた金額が翌年の住民税から控除および所得税から還付される制度です。
ふるさと納税は節税だけでなく、寄付した自治体から返礼品がもらえるという点が最大のメリットです。
ふるさと納税には税金を控除できる「ふるさと納税控除上限額」が存在します。
控除条件額は所得が高くなるほど増えるため、譲渡所得が発生した年はふるさと納税控除上限額も増えることになります。
ふるさと納税控除上限額が増えれば、少ない自己負担で高額な返礼品をもらえるメリットが出てくるため、普段ではできないような自治体へも寄付できるようになります。
相続した土地を売却した場合の特別控除
相続税の納税者なら「取得費加算の特例」
「取得費加算の特例」とは、譲渡所得を計算する際の取得費に、土地にかかった相続税を加算することができる特例です。
▼特例を受けるための条件（一部）
- 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
- その財産を取得した者に相続税が課税されていること
- 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）から3年を経過する日までに売却すること
ポイントは、相続税の納税者でなければ利用ができないということです。
相続税は約8%程度のひとしか納税義務がありません。つまり、ほとんどの人は取得費加算の特例を利用できないこととなっています。また、利用するには「相続税の申告期限から3年を経過する日まで（＝相続開始から3年10か月以内）に売却」する必要があります。
相続税の申告期限は相続開始（被相続人が死去した日）から10か月以内です。つまり、特例を利用するためには「相続開始から3年10か月以内」に土地を売却することになります。
▼取得費加算の特例を適用したときの譲渡所得の計算式
＝売却価格－取得費－譲渡費用－取得費に加算する相続税額
また、取得費に加算する相続税額は、以下の計算式で求めます。
＝売却した土地の相続税課税価格 / 相続税全体の課税価格 × 納めた相続税額
No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 をご覧ください。
相続空き家を取り壊した場合は「3,000万円特別控除」
3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円分を控除できる特例です。
▼特例を受けるための条件（一部）
- 被相続人の居住の用に供されていた家屋や土地であること
- 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日に属する年の12月31日までに売却すること
- 相続から売却までのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
- 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 建物を取り壊している場合、相続から取り壊しまでのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと
注意したいのは、昭和56年5月31日以前に建築された建物に限定されることと、相続から売却まで、居住用に利用されていない土地であるということです。
新しい建物が建っていた土地や、一度でも住んだりしてしまうと、特例はうけられないため気をつけましょう。
▼3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式
＝売却価格－取得費－譲渡費用－3,000万円（特別控除）
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 をご覧ください。
平成21年・22年に取得した土地を売却したなら1,000万円控除
平成21年に取得した土地（及び権利）を平成27年以降に譲渡した場合、または平成22年に取得した土地（及び権利）を平成28年以降に譲渡した場合、得られる譲渡益に対して最大1,000万円の控除を受けることができます。
また、その譲渡益の金額が1,000万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。
ただし、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、または特殊な関係の法人など特殊な間柄にある人から取得した土地・相続や贈与された土地に対しての控除は適応されません。
控除を受けられる要件は以下の通りです。
- 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること
- 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること
- 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと
- 特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる
- 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと
- 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと
No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
低未利用土地を売却したなら100万円控除
令和2年7月1日から令和4年12月21日までの間に個人が都市計画区域内にある低未利用土地等を売却した場合、譲渡所得から最大100万円を控除することができます。
また、譲渡所得の金額が100万円に満たない場合には、譲渡所得がゼロになるため非課税となります。
居住や事業、その他の用途に利用されていない土地（及び権利）、利用されていても周辺地域の同じ用途の土地に比べて利用の程度が著しく劣っている土地（及び権利）のこと
たとえば空き地、空き家・空き店舗、耕作放棄地、管理を放棄された森林など
控除を受けられる要件は以下の通りです。
- 令和2年7月1日から令和4年12月21日までの間における都市計画区域内にある土地の売却であること
- 売った年の1月1日において所有期間が5年を超えること
- 売却相手が親子や夫婦など特別な関係にある人でないこと（法人も含む）
- 土地にある建物なども含めた売却価格が500万円以下であること
- 売却後に土地の利用がされること
No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除 をご覧ください。
分筆された土地である場合、一筆であった土地から分筆された他の土地が前年・前々年にこの特例の適用を受けている場合は適用を受けることができません。
また、これ以外の土地収用に関する控除（後の節で紹介します）や課税の繰り延べなど、他の譲渡所得に関する課税の特例との併用はできません。
なお、土地売却で受けられる控除については、次の記事でより詳しく解説しています。
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