土地を売却したら確定申告は不要？特別控除を受ける場合は？しないとどうなるかのペナルティも解説

譲渡所得を軽減できる特別控除の種類

本章では、譲渡所得を減額できる特別控除を紹介します。

受けるには適用要件を満たす必要がありますので、自分が利用できる制度がないか確認してみてください。

居住用財産を売却した場合の【3,000万円控除】

居住用財産（自分が住んでいる家）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。また特例を利用することで、譲渡所得が3,000万円以下になる場合は、譲渡所得税を非課税にできます。

なお、ここでいう「居住用財産」とは【実際に住んでいた家、または家が建っていた土地】のことで、仮すまいや別荘、賃貸用の家等は該当しません。家屋を取り壊している場合は、住まなくなってから3年以内に売却することも適用要件ですので注意してください。

適用要件の内容は以下のとおりで、利用時は全てに該当していることが必要です。

参考｜国税庁公式「マイホームを売ったときの特例」

相続空き家を売却した場合の【3,000万円控除】

被相続人が生前1人で住んでいた土地を相続開始から3年以内に売却する場合、譲渡所得に対して最大3,000万円の控除を受けられます。
ただし、相続から売却までの間に、居住や貸付用に土地が利用されていないことが適用要件の一つになります。

その他の適用要件は以下のとおりで、利用時は全てに該当していることが必要です。

参考｜国税庁公式「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

取得費加算の特例で【相続税額の一部を控除】

「取得費加算の特例」とは、譲渡所得を計算する際の取得費に、土地にかかった相続税の一部を加算できる特例です。

相続税納税者が相続開始から3年10カ月以内に土地を売却する場合に利用できる特例制度になります。

適用要件は以下のとおりで、利用時は全てに該当していることが必要です。

参考｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

※相続税の申告期限は相続開始（被相続人が死去した日）から10か月以内です。つまり、特例を利用するためには「相続開始から3年10か月以内」に土地を売却することになります。

平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の【1,000万円控除】

平成21年に取得した土地（及び権利）を平成27年以降に売却、または平成22年に取得した土地（及び権利）を平成28年以降に売却した場合、最大1,000万円の控除を受けられます。

適用要件を整理すると以下のとおりで、全てに該当する必要があります。

参考｜国税庁公式「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」

低未利用土地を売却した場合の【100万円控除】

令和2年7月1日から令和4年12月21日までに個人が都市計画区域内にある低未利用土地等を売却した場合、最大100万円を控除できます。

適用要件を整理すると以下のとおりで、全てに該当する必要があります。

参考｜国税庁公式「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

譲渡所得がプラスなのに確定申告しないとどうなる？

譲渡所得が発生しているのにかかわらず、確定申告を怠った場合には、以下のようなリスクやペナルティがあります。

1つずつ、詳しく解説していきます。

税務署が調査に来る

そもそも「なぜ確定申告をしていないことがバレるのか」ですが、これは不動産取引で大きなお金が動いた場合は、税務署にチェックされる可能性が高いからです。

大きな金額が動いた形跡があるのに確定申告がなされていないと、無申告の可能性があるとして調査されることが多いです。

税務署からの調査を受け、不動産売却の実態やそこで得た利益、無申告の事実などが明るみに出ると、税務署によって納めるべき税額を決められてしまいます。

税務署が決定する税額は、厳格な基準で定められているため、自分で申告した場合よりも課税額が大きくなる可能性があります。

基本的な税額に加えてその他にもペナルティがあるため、普通に申告した場合の何倍や、何十倍もの金銭の支払いが必要なことは覚えておきましょう。

延滞税が課される

確定申告の期限を過ぎ、納税の期限を超過してしまうと、超過した日数に対して延滞税が課せられます。

延滞税は納税期限から2カ月は約7%、2カ月以降は約14%と高税率になります。

延滞税は、申告をしても期限までに納付しないと課税されてしまうため、申告後は素早く納めることが大切です。

また、仮に期限を超過してしまった場合でも、より短期間で納付したほうが金銭的な負担は軽く済みます。

納付をあとに伸ばすほど納税額も多くなるため、延滞してしまったことに気付いたなら、素早く精算することを心がけましょう。

無申告加算税が課される

そもそも、確定申告をしていないことに対してのペナルティもあります。これを「無申告加算税」と呼びます。

無申告加算税は税額によって変化します。
50万円までの部分には15%、それ以上の場合は20%の税率が加算されます。

たとえば、200万円の譲渡所得税を納税する必要があった場合、無申告加算税額は次のように計算します。

この場合、本来納税すべき200万円とは別に、37.5万円分を追加で納税する必要があります。

譲渡所得がある状態で確定申告をしないと、その時点で確実に15%以上も税負担が増えることになります。

金額が大きくなるほど加算税も高くなるため、少なくとも無申告にはならないように、きちんと期限までに申告するように心がけましょう。

事前申請をすれば無申告加算税は軽減できる

税務調査を受ける前に自ら申告すれば、無申告加算税率が5％に軽減できます。
期限内に確定申告をしていなかったとしても、気づいたうちに早めに確定申告をおこないましょう。

無申告加算税がかからない場合もある

確定申告する期限を過ぎていても、以下の条件をすべて満たせば無申告加算税は5％すらかかりません。

「意思がある」の定義は国税庁が定めており、次のいずれにも該当する場合です。

悪質な隠蔽には重加算税が課される

「悪質な隠蔽をした」と判断された場合には「重加算税」が課せられます。

「悪質な隠蔽」については、明確に定義が決まっているわけではありません。

しかし、故意に確定申告をせずに所得を隠そうとした場合など、申告の必要性を分かっていながら無視したときには、重加算税の対象になりやすいです。

重加算税の税率はケースによって異なりますが、35～40%となっています。
課税される場合には、非常に重たい税負担が待ち受けています。