「土地を売却したら確定申告は不要？」
土地売却で売却益（譲渡所得）が発生しない場合、確定申告は不要となります。
そもそも確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税等を計算して確定させる手続きのことです。
土地売却で得た譲渡所得は、給与所得とは別で課税（分離課税）されるため、譲渡所得が発生した場合、給与所得とは別で税金が発生します。
しかし、譲渡所得が発生しない場合は、そもそも税金自体がかからないため確定申告は不要になるのです。
本記事では、土地売却における確定申告の必要性と、申告しなかった場合のペナルティ、特別控除による節税対策について解説します。
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土地売却で譲渡所得がゼロ以下なら確定申告は不要
冒頭で解説したとおり、土地売却で譲渡所得が発生しなければ確定申告は不要となります。
所得税と住民税は譲渡所得に課税されるため、譲渡所得がゼロ以下の場合、確定申告によって税額を確定させる必要がなくなるためです。
譲渡所得がゼロ以下になるケース
「譲渡所得」と「取得費」の合計額が売却代金を上回る場合、譲渡所得がゼロ以下になり確定申告は不要となります。
▼譲渡所得がゼロ以下になるケース
「譲渡費用」とは【土地の売却にかかった費用】、「取得費」とは【土地の購入にかかった費用】をさします。
前提として、譲渡所得は「売却代金」から「譲渡費用」と「取得費」を差し引いて計算されます。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 売却代金 – (譲渡費用 ＋ 取得費）
譲渡所得がゼロ以下になる場合、確定申告は不要になります。
つまり、売却代金から譲渡費用と取得費の合計を差し引いてゼロ以下になる場合は、譲渡所得がマイナスとなり確定申告は不要となります。
【確定申告が不要となるケース】
譲渡所得 ＝ 売却代金 – (譲渡費用 ＋ 取得費）≦0
「売却代金」「譲渡費用」「取得費」の内訳と詳細については以降で解説していきます。
「売却代金」の求め方
「売却代金」は、『土地の売買金額』に『固定資産税と都市計画税の清算金』を加えて計算します。
売却代金 ＝ 土地の売買金額 ＋ 固定資産税と都市計画税の精算金
通常、土地の売買では固定資産税および都市計画税の精算を行います。
「譲渡費用」の求め方
「譲渡費用」（土地の売却にかかった費用）の具体的な内訳は以下のとおりです。
いずれの場合も領収書は保管して確定申告時に漏れなく計上できるようにしておきましょう。
【譲渡費用の内訳】
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売却のために広告した場合の広告料
- 売却のために測量した測量費
- 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
- 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
- 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
- 土地を売るために、その土地の上の建物を取り壊した場合、建物の取得費と取り壊し費用
- すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
- 売却のために行った建物の補修費
- 買主との交渉のために要した交通費、通信費等
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
土地売却の費用はいくら？手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介
ただし、以下は加えることができないため注意してください。
【譲渡費用として認められない費用】
- 抵当権抹消費用
- 遺産分割のために要した支出
- 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
- 譲渡資産の維持管理費等
- 引越代
「取得費」の求め方
「取得費」（土地の購入にかかった費用）の具体的な内訳は以下のとおりです。
費用がわかる資料（領収書など）が保管されていないか探し、できる限り揃えるようにしましょう。
【取得費の内訳】
- 相続の際の不動産の登記費用(売却のために行った名義変更費用)
- 取得時の仲介手数料
- 取得時の売買契約書に貼付けした印紙代
- 取得時の登録免許税
- 取得時に司法書士へ支払った手数料
- 取得時の不動産取得税
- 取得に際して支払った立退料・移転料
- 取得のための測量費
- 取得のための建物の取り壊し費用
- 購入時の整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用
相続した土地などでは、取得費がわかる書類が残っていないケースが多いです。
取得費が不明な場合は、「概算取得費」（売却代金×4%）を代わりに用いて計算します。
概算取得費 ＝ 売却代金 × 4%
ただし、「概算取得費」を利用すると取得費が実際より少額となるため、譲渡所得が発生する可能性が高くなります。
取得費は正確に申告したほうが、譲渡所得を減らせるため、取得費がわかる資料は漏れなく揃えることがおススメです。
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特別控除で譲渡所得がゼロ以下になる場合に確定申告は不要？
特別控除とは、譲渡所得から控除額を差し引いて課税譲渡所得を減額できる節税制度になります。
【課税譲渡所得の計算式】（特別控除を利用する場合）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 – 控除額
本章では、特別控除を利用する場合の確定申告の必要性を解説します。
特別控除を利用するなら確定申告は必要
前提として、特別控除を利用するなら確定申告が必要です。
特別控除をするにあたって確定申告時に税務署に申請をする必要があるためです。
なお、申請する場合は特例ごとに必要な書類を、確定申告の必要書類とは別で揃える必要があります。
特例ごとの必要書類は国税庁の公式ページにまとめられています。受ける特例を決めた後に確認するようにしましょう。
特別控除で譲渡所得がゼロ以下になっても確定申告は必要
特別控除で譲渡所得がゼロ以下（＝非課税）になっても、確定申告は必要です。
【特別控除を利用して譲渡所得がゼロ以下になるケース】
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 – 控除額 ≦ 0
特別控除を利用すると控除をゼロ以下にできる場合、「（控除によって）譲渡所得がゼロ以下になったから確定申告しなくていいや」と確定申告をしなくなる方がいらっしゃいます。
ただし、前述したとおり、確定申告で申請しなければ控除は適用されないので、忘れずに確定申告をするようにして下さい。
不動産売却後に確定申告が不要なケースとは？必要なケースも合わせて解説！
譲渡所得を軽減できる特別控除の種類
本章では、譲渡所得を減額できる特別控除を紹介します。
受けるには適用要件を満たす必要がありますので、自分が利用できる制度がないか確認してみてください。
居住用財産を売却した場合の【3,000万円控除】
居住用財産（自分が住んでいる家）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。また特例を利用することで、譲渡所得が3,000万円以下になる場合は、譲渡所得税を非課税にできます。
なお、ここでいう「居住用財産」とは【実際に住んでいた家、または家が建っていた土地】のことで、仮すまいや別荘、賃貸用の家等は該当しません。家屋を取り壊している場合は、住まなくなってから3年以内に売却することも適用要件ですので注意してください。
適用要件の内容は以下のとおりで、利用時は全てに該当していることが必要です。
【適用要件】
- 居住用財産（自分が住んでいた家が建っていた土地）の売却であること
- 別荘や賃貸用の家、仮住まい用の住宅に使用していた土地は不可
- 家屋を取り壊している場合、取り壊しから1年以内に土地の売買契約が結ばれていること
- かつ、取り壊し前の家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊した土地を売却までに別の用途（貸駐車場など）に使用していないこと
- 家屋が災害によって滅失した場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却相手が親子や配偶者などの特別な関係にある人（法人含む）ではないこと
- 売った年の前年・前々年に以下の特例の適用を受けていないこと
- 同じ特例（ただし相続空き家を売却した場合に適用される3000万円特別控除は除く）
- マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
- マイホーム買い換えによる特例
- その他土地収用による控除などの特例
- 住宅ローン控除
相続空き家を売却した場合の【3,000万円控除】
被相続人が生前1人で住んでいた土地を相続開始から3年以内に売却する場合、譲渡所得に対して最大3,000万円の控除を受けられます。
ただし、相続から売却までの間に、居住や貸付用に土地が利用されていないことが適用要件の一つになります。
その他の適用要件は以下のとおりで、利用時は全てに該当していることが必要です。
【適用要件】
- 相続開始の直前まで被相続人が1人で住んでいたこと
- 被相続人が直前に老人ホームに入所していた場合も含む
- 被相続人から相続した家屋を取り壊した土地の売却であること
- 相続から取り壊し時までに、取り壊した家屋や土地が居住や事業（貸付け等）の用に供されていないこと
- 平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売ること
- 相続開始から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること
- 売却相手が親子や配偶者など特別な関係にある人（法人含む）でないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、他の収用に関する特別控除の適用を受けていないこと
参考｜国税庁公式「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
取得費加算の特例で【相続税額の一部を控除】
「取得費加算の特例」とは、譲渡所得を計算する際の取得費に、土地にかかった相続税の一部を加算できる特例です。
相続税納税者が相続開始から3年10カ月以内に土地を売却する場合に利用できる特例制度になります。
適用要件は以下のとおりで、利用時は全てに該当していることが必要です。
【適用要件】
- 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
- その財産を取得した者に相続税が課税されていること
- 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）から3年を経過する日までに売却すること
※相続税の申告期限は相続開始（被相続人が死去した日）から10か月以内です。つまり、特例を利用するためには「相続開始から3年10か月以内」に土地を売却することになります。
平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の【1,000万円控除】
平成21年に取得した土地（及び権利）を平成27年以降に売却、または平成22年に取得した土地（及び権利）を平成28年以降に売却した場合、最大1,000万円の控除を受けられます。
適用要件を整理すると以下のとおりで、全てに該当する必要があります。
【適用要件】
- 平成21年に取得した土地（及び権利）を平成27年以降に売る、または平成22年に取得した土地（及び権利）を平成28年以降に売る
- 特殊な間柄（親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、または特殊な関係の法人など）にある人から取得した土地ではない
- 以下を適用していない
- 土地収用に関する特別控除
- 事業用資産の場合の課税の繰り延べ
参考｜国税庁公式「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」
低未利用土地を売却した場合の【100万円控除】
令和2年7月1日から令和4年12月21日までに個人が都市計画区域内にある低未利用土地等を売却した場合、最大100万円を控除できます。
【低未利用土地とは】
- 居住や事業、その他の用途に利用されていない土地（及び権利）
- 利用されていても周辺地域の同じ用途の土地に比べて利用の程度が著しく劣っている土地（及び権利）のこと
（空き地、空き家・空き店舗、耕作放棄地、管理を放棄された森林など）
適用要件を整理すると以下のとおりで、全てに該当する必要があります。
【適用要件】
- 都市計画区域内にある土地の売却であること
- 売った年の1月1日において所有期間が5年を超えること
- 売却相手が親子や夫婦など特別な関係にある人でないこと（法人も含む）
- 土地にある建物なども含めた売却価格が500万円以下であること
- 売却後に土地の利用がされること
- 分筆された土地の場合、分筆された他の土地が前年・前々年に本特例を受けていないこと
- 以下の特例と併用していないこと
- 土地収用に関する控除や課税の繰り延べ
- 他の譲渡所得に関する課税の特例
参考｜国税庁公式「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
東京都町田市 / 30代 査定価格3,000万円売却価格3,650万円 宮城県仙台市泉区 / 30代 査定価格3,000万円売却価格3,000万円 神奈川県茅ヶ崎市 / 60代 査定価格3,230万円売却価格2,950万円 東京都練馬区 / 60代 査定価格2,680万円売却価格2,650万円 長野県大町市 / 30代 査定価格150万円売却価格120万円 
譲渡所得がプラスなのに確定申告しないとどうなる？
譲渡所得が発生しているのにかかわらず、確定申告を怠った場合には、以下のようなリスクやペナルティがあります。
1つずつ、詳しく解説していきます。
税務署が調査に来る
そもそも「なぜ確定申告をしていないことがバレるのか」ですが、これは不動産取引で大きなお金が動いた場合は、税務署にチェックされる可能性が高いからです。
大きな金額が動いた形跡があるのに確定申告がなされていないと、無申告の可能性があるとして調査されることが多いです。
税務署からの調査を受け、不動産売却の実態やそこで得た利益、無申告の事実などが明るみに出ると、税務署によって納めるべき税額を決められてしまいます。
税務署が決定する税額は、厳格な基準で定められているため、自分で申告した場合よりも課税額が大きくなる可能性があります。
基本的な税額に加えてその他にもペナルティがあるため、普通に申告した場合の何倍や、何十倍もの金銭の支払いが必要なことは覚えておきましょう。
延滞税が課される
確定申告の期限を過ぎ、納税の期限を超過してしまうと、超過した日数に対して延滞税が課せられます。
延滞税は納税期限から2カ月は約7%、2カ月以降は約14%と高税率になります。
延滞税は、申告をしても期限までに納付しないと課税されてしまうため、申告後は素早く納めることが大切です。
また、仮に期限を超過してしまった場合でも、より短期間で納付したほうが金銭的な負担は軽く済みます。
納付をあとに伸ばすほど納税額も多くなるため、延滞してしまったことに気付いたなら、素早く精算することを心がけましょう。
無申告加算税が課される
そもそも、確定申告をしていないことに対してのペナルティもあります。これを「無申告加算税」と呼びます。
無申告加算税は税額によって変化します。
50万円までの部分には15%、それ以上の場合は20%の税率が加算されます。
たとえば、200万円の譲渡所得税を納税する必要があった場合、無申告加算税額は次のように計算します。
この場合、本来納税すべき200万円とは別に、37.5万円分を追加で納税する必要があります。
譲渡所得がある状態で確定申告をしないと、その時点で確実に15%以上も税負担が増えることになります。
金額が大きくなるほど加算税も高くなるため、少なくとも無申告にはならないように、きちんと期限までに申告するように心がけましょう。
事前申請をすれば無申告加算税は軽減できる
税務調査を受ける前に自ら申告すれば、無申告加算税率が5％に軽減できます。
期限内に確定申告をしていなかったとしても、気づいたうちに早めに確定申告をおこないましょう。
無申告加算税がかからない場合もある
確定申告する期限を過ぎていても、以下の条件をすべて満たせば無申告加算税は5％すらかかりません。
- 本来の申告期限から1月以内の自主申告である
- 期限内申告をする意思があったと認められる場合
「意思がある」の定義は国税庁が定めており、次のいずれにも該当する場合です。
・その期限後申告書を提出した日の前日から起算して5年前までの間に、無申告加算税又は重加算税を課されたことがなく、かつ、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていないこと
悪質な隠蔽には重加算税が課される
「悪質な隠蔽をした」と判断された場合には「重加算税」が課せられます。
「悪質な隠蔽」については、明確に定義が決まっているわけではありません。
しかし、故意に確定申告をせずに所得を隠そうとした場合など、申告の必要性を分かっていながら無視したときには、重加算税の対象になりやすいです。
重加算税の税率はケースによって異なりますが、35～40%となっています。
課税される場合には、非常に重たい税負担が待ち受けています。
不要な場合以外は土地売却後の確定申告を忘れずに
確定申告は、売却した翌年の3月15日までと期限が決まっています。
スムーズに手続きを完了させるために、土地の売却した後は、必要書類のチェックなど、あらかじめ準備を進めておくのがおすすめです。
ご自身が確定申告をする必要があるかどうか不安な場合は、土地売却を担当してくれた不動産会社の担当者にも相談してみるのもよいでしょう。
確定申告を忘れてしまったり、怠ってしまった場合は、ペナルティとして更なる税金が課されます。自分で書類を作成するのが難しい場合は、税理士に依頼するなどして、必ず済ませるように気をつけましょう。
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