「相続した土地を売却する場合に使える特例控除を知りたい！」
土地を売却して利益（譲渡所得）がでると譲渡所得税がかかります。特に相続した土地の場合、譲渡所得税とあわせて相続税も支払うため、負担額が大きくなってしまい心配ですよね。
しかし、相続した土地の場合、相続した土地であるからこそ使える特例控除があります。
本記事では、特例控除による節税の仕組みや、相続した土地の売却で使える特例控除、その他の節税方法について解説します。
【2023年3月最新】土地売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税のための特例控除を解説
相続した土地を売却すると控除で節税できる
本章では、譲渡所得税の課税の仕組みと、控除によって譲渡所得を軽減させる方法を解説しています。
譲渡所得税の課税の仕組み
土地売却で出る利益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得には譲渡所得税と呼ばれる税金がかかります。
▼譲渡所得税の課税の仕組み
譲渡所得は売却代金から譲渡費用と取得費を差し引いて計算します。
譲渡費用とは「土地の売却にかかった費用」、取得費とは「土地の購入にかかった費用」のことです。（具体的な内訳は以下）
| 土地の売却にかかった費用 | 土地の購入にかかった費用 |
|---|---|
|
|
なお、相続した土地の場合、取得費は被相続人から引き継ぐことができます。
取得費がわかる資料（領収者等）が残っていない場合は、『概算取得費』（売却代金×4%）で置き換えて計算します。
例えば、土地を4,000万円で売却する場合、実際の取得費が1,000万円でも、概算取得費は160万円（4,000万円×4%）となります。
なお、税率は土地の所有期間によって決まり、土地の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超えの場合は「長期譲渡所得」となります。
▼短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率
| 税率 | 所有期間5年以下 （短期譲渡所得） | 所有期間5年超 （長期譲渡所得） |
|---|---|---|
| 所得税率 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税率 | 9% | 5% |
| 合計税率 | 39.63% | 20.315% |
相続した土地の場合は被相続人から所有期間を引きつげます。例えば、被相続人が所有している期間が10年で、相続人が所有から3年後に売却する場合は、所有期間は13年で「長期譲渡所得」となります。
譲渡所得から控除額を軽減できる
特例制度を利用すると、課税対象となる譲渡所得から控除額を差し引くことができ、節税が可能です。
▼譲渡所得から控除額を差し引く
なお、控除額が譲渡所得を上回る場合は譲渡所得がゼロになるため、非課税となります。
なお、控除額は利用できる特例の制度によって異なります。各特例には適用要件があるため、利用できそうな制度を選んで積極的に活用し、節税につなげましょう。
（以下に特例制度を控除額が大きい順に一覧化しています）
| 控除額 | 適用要件 | 特例名 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 相続人が生前1人で住んでいた土地を相続開始から3年以内に売る | 相続空き家の3,000万円控除 |
| 相続税額の一部 | 相続税納税者が相続開始から3年10カ月以内に売る | 取得費加算の特例 |
| 1,000万円 | 平成21年・22年に取得した土地を売る | 平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の1,000万円特別控除 |
| 800万円 | 農業委員会の斡旋により農地を売る | 農地保有の合理化のために売却した場合の800万円控除 |
| 100万円 | 用途が限定された未使用地を売る | 低未利用土地を売却した場合の100万円特別控除 |
相続開始から3年以内に土地を売ると利用できる控除
控除を利用するなら、【相続開始から3年以内】がおススメです。『相続開始から3年以内に土地を売る』ことが適用要件となっている控除があるためです。特に『相続空き家の3,000万円控除』は、相続開始から3年10カ月以内に売却すれば最大3,000万円を控除できるためおススメです。
▼相続開始から3年以内に売却することで使える特例控除
| 種類 | 適用要件となる売却期限 | 控除額 |
|---|---|---|
| 相続空き家の3,000万円控除 | 相続開始から3年以内 | 3,000万円 |
| 取得費加算の特例 | 相続開始から3年10カ月以内 | 相続税額の一部 |
※両者は併用不可となっています
譲渡所得から3,000万円控除できる【相続空き家の3,000万円控除】
『相続空き家の3,000万円控除』とは、譲渡所得から最大3,000万円分を控除できる特例制度です。被相続人が相続開始直前まで住んでいた家屋を取り壊し、売るまでに住んだり貸したりしておらず、相続開始から3年以内に売却する場合に利用できます。
【適用要件】
- 相続開始直前まで土地に建っている家に被相続人が1人で住んでいたこと
- 被相続人が直前に老人ホームなどに入所していた場合も含む
- 相続した家屋を取り壊した土地の売ること
- 相続から取り壊し時までに居住や事業（貸し付け）の用に供されていないこと
- 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの売却ること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること
- 売却相手が親子や配偶者など特別な関係にある人（法人含む）でないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却した土地について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、他の収用に関する特別控除の適用を受けていないこと
参考｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
【計算例】
実際に『相続空き家の3,000万円控除』を利用する場合の譲渡所得税の計算例をみていきましょう。土地を4,000万円で売却した場合、譲渡費用が400万、取得費が1,000万円なら、譲渡所得が2,600万円となり、控除額3,000万円を差し引くと課税金額はゼロ（＝非課税）になります。
譲渡費用：400万
取得費：1,000万円
譲渡所得：2,600万円
控除額：3,000万円
⇒課税金額が0円となり非課税となる
相続税額の一部を取得費に上乗せできる【取得費加算の特例】
『取得費加算の特例』とは、譲渡所得を計算する際の取得費に、土地にかかった相続税を加算できる特例です。相続税納税者が、相続開始から3年10カ月以内に土地を売ると、譲渡所得算出時に計上する取得費に相続税額の一部を加算でき、譲渡所得を軽減できます。
＝売却した土地の相続税課税価格 / 相続税全体の課税価格 × 納めた相続税額
【適用要件】
- 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
- その財産を取得した者に相続税が課税されていること
- 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）から3年を経過する日までに売却すること
相続開始から3年経過しても要件を満たせば利用できる控除
前章では【相続開始から3年以内に売却】すると利用できる特例控除について解説しました。本章では、相続開始から3年経過しても要件を満たせば利用できる特例控除を解説します。
▼相続開始から3年以内に売却することで使える特例控除
| 種類 | 適用要件となる売却期限 | 控除額 |
|---|---|---|
| 平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の1,000万円特別控除 | 平成21年・22年に取得した土地を売る | 1,000万円 |
| 農地保有の合理化のために売却した場合の800万円控除 | 農業委員会の斡旋により農地を売る | 800万円 |
| 低未利用土地を売却した場合の100万円特別控除 | 用途が限定された未使用地を売る | 100万円 |
※いずれも併用不可となっています
平成21年・22年に取得した土地を売却する場合の【1,000万円控除】
平成21年に取得した土地（及び権利）を平成27年以降に譲渡した場合、または平成22年に取得した土地（及び権利）を平成28年以降に譲渡した場合、得られる譲渡益に対して最大1,000万円の控除を受けることができます。
また、その譲渡益の金額が1,000万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。
ただし、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、または特殊な関係の法人など特殊な間柄にある人から取得した土地・相続や贈与された土地に対しての控除は適応されません。
控除を受けられる要件は以下の通りです。
【適用要件】
- 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること
- 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること
- 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと
- 特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる
- 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと
- 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと
参考｜平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
農地保有合理化のために売却した場合の【800万円控除】
個人または農業生産法人が保有する農地区域内の農地を、農業委員会の斡旋により認定農業者などへ売却した場合に、最大800万円の控除を受けられます。
ただし、農業の効率化を行う政策のための特例であるため、通常の農地売買（農地法第3条許可に基づく）には適用されません。
適用要件を整理すると以下のとおりで、いずれかに該当する必要があります。
【適用要件】
- 農業委員会の勧告に係る協議、調停又は斡旋により売却した
- 農地中間管理機構に売却した
- 農用地利用集積計画により売却した
参考｜農林水産省公式「農地の譲渡に係る特例措置について知りたい
低未利用土地を売却したなら【100万円控除】
令和2年7月1日から令和4年12月21日までの間に個人が都市計画区域内にある低未利用土地等を売却した場合、譲渡所得から最大100万円を控除することができます。
また、譲渡所得の金額が100万円に満たない場合には、譲渡所得がゼロになるため非課税となります。
居住や事業、その他の用途に利用されていない土地（及び権利）、利用されていても周辺地域の同じ用途の土地に比べて利用の程度が著しく劣っている土地（及び権利）のこと
たとえば空き地、空き家・空き店舗、耕作放棄地、管理を放棄された森林など
控除を受けられる要件は以下の通りです。
【適用要件】
- 令和2年7月1日から令和4年12月21日までの間における都市計画区域内にある土地の売却であること
- 売った年の1月1日において所有期間が5年を超えること
- 売却相手が親子や夫婦など特別な関係にある人でないこと（法人も含む）
- 土地にある建物なども含めた売却価格が500万円以下であること
- 売却後に土地の利用がされること
分筆された土地である場合、一筆であった土地から分筆された他の土地が前年・前々年にこの特例の適用を受けている場合は適用を受けることができません。
また、これ以外の土地収用に関する控除（後の節で紹介します）や課税の繰り延べなど、他の譲渡所得に関する課税の特例との併用はできません。
なお、土地売却で受けられる控除については、次の記事でより詳しく解説しています。
相続した土地売却で使える控除以外の節税対策
本章では、土地売却自体で使える控除以外の節税対策について解説します。
【土地売却で使える控除以外の節税対策】
- 取得費がわかる資料を取り揃える
- 譲渡費用を漏れなく計上する
- ふるさと納税を利用する
取得費用がわかる資料を取り揃える
取得費用がわかる資料を用意しましょう。
概算取得費で計算する方法もありますが、概算取得費で計算すると譲渡所得が大きくなってしまいます。よって、取得費用がわかる資料をみつけることが節税には有効です。
購入時の売買契約書が紛失している場合は、代わりに以下の方法で資料を取り揃えましょう。
▼取得費用の参考になる資料と取得方法
| 参考資料 | 取得方法 |
|---|---|
| 購入当時の売買契約書の写し | 当時の販売ディベロッパーに問い合わせ |
| 購入当時の売買契約書の写し | 当時仲介した不動産会社に問い合わせ |
| 通帳における購入額の出勤履歴（購入額を推測） | 通帳の過去履歴を見直す |
| 住宅ローンの金銭消費貸借契約書（購入額を推測） | 融資先の金融機関に問い合わせ |
また、購入時の売買契約書以外を取得費とする場合には、事前に必ず税務署に相談するようにしてください。
また、取得時の費用が判明している場合、一部の費用について取得費用に加えることができます。
費用によって取得費用を若干大きくすることができますので、節税に繋がります。
譲渡費用を漏れなく計上する
譲渡費用を漏れなく計上することも節税対策となります。
計上できるものは、以下のような項目です。領収書を必ず保管しておきましょう。
【譲渡費用に計上できる費用】
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売却のために広告した場合の広告料
- 売却のために測量した測量費
- 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
- 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
- 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
- 土地を売るために、その土地の上の建物を取り壊した場合、建物の取得費と取り壊し費用
- すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
- 売却のために行った建物の補修費
- 買主との交渉のために要した交通費、通信費等
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
土地売却の費用はいくら？手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介
また、以下は譲渡費用として計上できないので注意してください。
【売却費用（譲渡費用）として認められない支出】
- 抵当権抹消費用
- 遺産分割のために要した支出
- 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
- 譲渡資産の維持管理費等
- 引越代
ふるさと納税を利用する
譲渡所得では所得税と住民税が発生しますので、ふるさと納税を利用することで節税を行う方法もあります。
ふるさと納税には税金を控除できる「ふるさと納税控除上限額」が存在します。
控除条件額は所得が高くなるほど増えるため、譲渡所得が発生した年はふるさと納税控除上限額も増えることになります。
ふるさと納税控除上限額が増えれば、少ない自己負担で高額な返礼品をもらえるメリットが出てくるため、普段ではできないような自治体へも寄付でき節税につながります。
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