土地売却で確定申告しないとどうなる？罰金が科せられるってほんと？

「土地売却の確定申告ってしないとどうなるの？」

土地を売却して利益（譲渡所得）が出る場合、売却した翌年2月16日から3月15日の期間に確定申告をしなければいけません。
とはいえ、面倒なので「できればやりたくない」、税金を納めるのが嫌で「できれば申告したくない」と考える方は多いのではないでしょうか？

必要であるにかかわらず確定申告をしなかった場合、罰金が科せられたりとペナルティをうける可能性があります。

そこで本記事では、確定申告をしない場合のペナルティやリスクについて解説しています。

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土地売却で確定申告が必要なケース

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税等を計算して確定させる手続のことです。

個人の所得は、給与所得や譲渡所得、不動産所得、事業所得、雑所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得と呼ばれる10種類の所得があります。
このうち、土地等の不動産を売却したときに生じる所得は「譲渡所得」です。

サラリーマンのような給与所得者は普段は確定申告を行う必要がありませんが、サラリーマンであっても譲渡所得が発生した場合には、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

譲渡所得とは売却額のことではなく、売却益(利益)のことです。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。

※1　譲渡価額とは、売却価額です。
※2　取得費とは、土地の購入額になります。
※3　譲渡費用は、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことです。

譲渡所得は売却益であるため、例えばバブル時代に高い金額で購入した土地を売却するようなケースでは、計算結果がマイナスとなることもあります。
プラスの譲渡所得のことを譲渡益、マイナスの譲渡所得のことを譲渡損失と呼びます。

譲渡損失が発生する場合には、譲渡所得が発生していないことになるため、土地を売却しても確定申告は不要です。

また、サラリーマンのような給与所得者は土地売却で発生する譲渡所得が20万円以下である場合、例外的に税務署に対する所得税の確定申告は不要となります。
ただし、譲渡所得が20万円以下であっても市町村に対して住民税の申告は必要です。

20万円ルールは1ヶ所から給与所得を受けている給与所得者に対して適用されるルールであるため、例えば個人事業主の場合には、譲渡所得が20万円以下でも所得税の確定申告は必要となります。

一方で、一定の要件を満たす土地の売却では、節税特例を利用できるケースがあります。
節税特例を適用した結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスの場合もゼロ円)となれば、土地売却に関する所得税は発生しません。
ただし、特例を使って税金が発生しない場合でも、特例を使うために確定申告が必要です。

土地売却で確定申告をしないとどうなる？

冒頭でも述べましたが、土地を売却して利益（譲渡所得）が発生する場合、確定申告がかならず必要です。

もしも、確定申告が必要なのに怠った場合には、以下のようなリスクやペナルティがあります。

1つずつ、詳しく解説していきます。

税務署が調査に来る

そもそも「なぜ確定申告をしていないことがバレるのか」ですが、これは不動産取引で大きなお金が動いた場合は、税務署にチェックされる可能性が高いからです。

大きな金額が動いた形跡があるのに確定申告がなされていないと、無申告の可能性があるとして調査されることが多いです。

税務署からの調査を受け、不動産売却の実態やそこで得た利益、無申告の事実などが明るみに出ると、税務署によって納めるべき税額を決められてしまいます。

税務署が決定する税額は、厳格な基準で定められているため、自分で申告した場合よりも課税額が大きくなる可能性があります。

基本的な税額に加えてその他にもペナルティがあるため、普通に申告した場合の何倍や、何十倍もの金銭の支払いが必要なことは覚えておきましょう。

銀行の融資が受けられなくなる

事業をしている場合特有のリスクとしては、確定申告をしていないことで、銀行融資が受けられないことが挙げられます。

これは確定申告をしないと、その年の決算書が正しく作成されていないからです。

決算書がないと事業としての信頼度が低くなり、融資を断られたり、すでに受けている場合でも打ち切られてしまったりする可能性があります。

また、決算書を偽って作成していることがバレると、今後の取引は一切できなくなる危険性もあるでしょう。

加えて、銀行から税務署に通告がいき、無申告によるペナルティを課せられる可能性も上がるため、注意しなければなりません。

延滞税が課される

確定申告の期限を過ぎ、納税の期限を超過してしまうと、超過した日数に対して延滞税が課せられます。

延滞税は納税期限から2カ月は約7%、2カ月以降は約14%と高税率になります。

延滞税は、申告をしても期限までに納付しないと課税されてしまうため、申告後は素早く納めることが大切です。

また、仮に期限を超過してしまった場合でも、より短期間で納付したほうが金銭的な負担は軽く済みます。

納付をあとに伸ばすほど納税額も多くなるため、延滞してしまったことに気付いたなら、素早く精算することを心がけましょう。

無申告加算税が課される

そもそも、確定申告をしていないことに対してのペナルティもあります。これを「無申告加算税」と呼びます。

無申告加算税は税額によって変化します。
50万円までの部分には15%、それ以上の場合は20%の税率が加算されます。

たとえば、200万円の譲渡所得税を納税する必要があった場合、無申告加算税額は次のように計算します。

この場合、本来納税すべき200万円とは別に、37.5万円分を追加で納税する必要があります。

譲渡所得がある状態で確定申告をしないと、その時点で確実に15%以上も税負担が増えることになります。

金額が大きくなるほど加算税も高くなるため、少なくとも無申告にはならないように、きちんと期限までに申告するように心がけましょう。

事前申請をすれば無申告加算税は軽減できる

税務調査を受ける前に自ら申告すれば、無申告加算税率が5％に軽減できます。
期限内に確定申告をしていなかったとしても、気づいたうちに早めに確定申告をおこないましょう。

無申告加算税がかからない場合もある

確定申告する期限を過ぎていても、以下の条件をすべて満たせば無申告加算税は5％すらかかりません。

「意思がある」の定義は国税庁が定めており、次のいずれにも該当する場合です。

悪質な隠蔽には重加算税が課される

「悪質な隠蔽をした」と判断された場合には「重加算税」が課せられます。

「悪質な隠蔽」については、明確に定義が決まっているわけではありません。

しかし、故意に確定申告をせずに所得を隠そうとした場合など、申告の必要性を分かっていながら無視したときには、重加算税の対象になりやすいです。

重加算税の税率はケースによって異なりますが、35～40%となっています。
課税される場合には、非常に重たい税負担が待ち受けています。

申告内容を間違えたら過少申告加算税が課される

過少申告加算税は、過少に納税額を申告していた場合に課される税金です。

追加で10％の税金が課されますが、過少に申告した金額が大きかった場合には税率が上乗せされます。

ただし、自主的に申告誤りを修正した場合には、過少申告加算税は課されません。

土地売却後に確定申告を行う流れ

この章では、自分で確定申告する場合の手続きの流れを解説します。

課税譲渡所得を計算する

まずは課税譲渡所得を計算します。計算方法は次の通りです。

譲渡価格は、実際に不動産を売却した金額です。

取得費は、不動産を取得した当時にかかった費用から、建物部分についての減価償却費を差し引いた金額です。

譲渡費用は、不動産を売却するためにかかった費用です。
（たとえば仲介手数料や測量費用、建物取壊し費用、印紙税などが含まれます。）

課税譲渡所得の額に応じて課税額が変わってきます。

必要書類を揃える

次に、確定申告に必要な書類を揃えます。

必要書類には、税務署で用紙を入手する書類と、添付して提出書類があります。

税務署で用紙を入手する書類は、国税庁のホームページの確定申告作成コーナーで書類を作成することも可能です。

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確定申告書を作成・提出する

確定申告書の必要項目に記入をし、添付書類を揃えられたら、確定申告書を提出します。

提出期限は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

この期間に税務署に持参するか、郵送、もしくはe-Taxでの電子申告で提出しましょう。

自分で確定申告したくないなら税理士に相談

自分で確定申告の手続きをするのは面倒だと思う方もいらっしゃるでしょう。

そんな時は税理士に依頼すると、申告書の作成など必要な手続きを委任することができます。

費用は、申告書の作成と提出を依頼する場合は5万円程度、全ての手続きを依頼する場合は10万円程度です。

確定申告期間の2月~3月はどこの税理士も繁忙期なので、税理士への依頼を考えている方は、早めに相談しておきましょう。

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確定申告が必要な場合は必ず行うようにしよう

確定申告は、売却した翌年の3月15日までと期限が決まっています。
スムーズに手続きを完了させるために、不動産の売却した後は、必要書類のチェックなど、あらかじめ準備を進めておくのがおすすめです。

ご自身が確定申告をする必要があるかどうか不安な場合は、不動産売却を担当してくれた不動産会社の担当者にも相談してみるのもよいでしょう。

確定申告を忘れてしまったり、怠ってしまった場合は、ペナルティとして更なる税金が課されます。
自分で書類を作成するのが難しい場合は、税理士に依頼するなどして、必ず済ませるように気をつけましょう。