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相続した土地を売却したら確定申告は必要?判断条件と税金の計算方法を解説

  • 更新日:2023年3月7日
相続した土地を売却したら確定申告は必要?判断条件と税金の計算方法を解説

「相続した土地を売却したけど確定申告って必要になるのかな?」

土地を売却して譲渡所得(利益)がでる場合は確定申告が必要となります。

また、売却損がでたとしても、特例によって繰越控除や損益通算を希望する場合は、確定申告が必要です。

本記事では相続した土地を売却して確定申告が必要になる条件と、相続した土地の売却にかかる税金の計算方法とあわせて解説しています。

土地売却にかかる税金はいくら?節税対策や相続時の税金もわかりやすく解説

相続した土地を売却したら確定申告が必要になるケース

相続した土地を売却して確定申告が必要となるケースは以下です。

  1. 譲渡所得(譲渡益)が発生した場合
  2. 何らかの控除を受けたい場合

詳細について順番に解説していきます。

譲渡所得が発生した場合

まず、土地の売却によって譲渡所得(譲渡益)が発生した場合、必ず確定申告が必要です。

自分のケースで譲渡所得(譲渡益)が発生しているかどうかは、以下の計算式を用いて確認することができます。

【譲渡所得が発生するケース】
譲渡所得
= 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
> 0

上の式でいう【取得費】とは「売却した土地の取得にかかった費用」のことで、購入価格や仲介手数料などの諸費用のことです。また【譲渡費用】とは、土地の売却にかかった仲介手数料や測量費用などの諸経費を指します。

なお、【譲渡費用】と【取得費】の具体的な内訳は以下となります。

譲渡費用
土地を売るために使用した
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 解体費用
  • 測量費
取得費
土地を購入するために使用した
  • 土地の購入費用
  • 登録免許税
  • 測量費用
  • 相続税

なお、相続した土地の場合、被相続人がいくらで土地を購入したのかがわからない(=取得費がわかる資料が残っていない)ケースが多いです。
取得費が不明の場合は、『概算取得費』(売却代金×5%)で計算します。

例えば、売却代金が3,000万円なら、概算取得費は「3,000万×5%=150万」となります。

すまリス
「概算取得費」は実際の取得費よりも少額になるから注意だよ!

繰越控除や損益通算ができる・希望する場合

土地売却で譲渡所得が出なかった場合、確定申告は不要です。

ただし、売却損(譲渡損失)が出た場合は、損益通算繰越控除によって翌年に支払う税金を軽減できます。
損益通算・繰越控除は制度の適用要件を満たしている必要があり、利用の際は確定申告が必要となります。

「損益通算」とは、本業の所得(給与所得や事業所得)から、不動産の譲渡損失の金額を差し引くことです。本来、不動産の譲渡所得の計算と課税は、給与所得や事業所得とは別々に行いますが、損益通算することで不動産売却による損失を本業の所得と合算でき、所得税が節税できます。

また「繰越控除」とは、譲渡損失の金額が給与所得や事業所得を上回り差し引きし切れなかった場合に、残った金額を翌年に繰り越すことです。繰り越した金額は、翌年の所得から更に差し引くことができます。(最長3年間まで行えます。)

繰越控除や損益通算の要件については以下の記事で詳しく解説しています。

売却損は譲渡損失の繰越控除を利用しよう|損失を出さない方法も重要

相続した土地の売却で出る税金の計算方法

譲渡所得には譲渡所得税の税率が掛け合わされ、所得税・住民税・復興特別所得税が決まります。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税は譲渡所得と税率によって決まり、譲渡所得は売却代金と費用、税率は土地の所有期間に応じて決まります。

【譲渡所得税の計算式】
譲渡所得税
= 譲渡所得 × 税率

税率は所有期間によって決まる

譲渡所得是の税率は所有期間によって決まります。

具体的には、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」5年以下の場合は「短期譲渡所得」とされ、所得税と住民税で税率は以下のようになります。

譲渡所得の種類所得税住民税合計税率
短期譲渡所得
(所有期間5年以下の場合)
30.63%9%39.63%
長期譲渡所得
(所有期間5年超の場合)
15.315%5%20.315%

※所得税に関しては平成25年から24年間(令和19年)まで、復興特別所得税が加算されます。復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興財源に充てるため、2013年1月1日~2037年12月31日まで、通常の所得税に上乗せして徴収される特別税で、税率は2.1%です。

すまリス
相続した土地の場合、取得費と所有期間の決まり方に注意点があるよ!詳細は次章で解説するね

所有期間は被相続人から引き継ぐ

所有期間は被相続人から引き継ぐことができます。

例えば、被相続人が20年所有していた土地を相続から1年後に売却する場合、所有期間は21年とみなされ、長期譲渡所得の税率が適用されます。

なお、所有期間は「土地取得日から売却年の1月1日までの年数」です。

例えば、被相続人が2014年10月1日に取得した土地を相続人が2023年2月1日に売却した場合、所有期間は「2014年10月1日~2023年2月1日」で4年4カ月となります。

計算例①取得費不明の土地を相続して売却する

取得費不明の土地を相続して売却する場合は、『概算取得費』で計算します。

  • 親(被相続人)の所有期間:20年
  • 子供(相続人)の所有期間:1年
  • 売却価格:3,000万円
  • 譲渡費用:300万円
  • 取得費:不明

上のケースの場合、概算取得費は『3,000万×5%=150万』になります。

概算取得費を適用すると、所得税と住民税の計算式は以下のとおりです。

所得税
=(売却価格ー譲渡費用ー取得費)×税率
=(3,000万ー300万ー150万)×0.15315
=2,550万×0.15315
=約390万円

住民税
=(売却価格ー売却費用ー取得費用)×税率
=(3,000万ー300万ー150万)×0.05
=2,550万×0.05
=約127.5万

すまリス
『概算取得費』で計算する場合、税額は譲渡所得の約2割になることが多いよ!

計算例②取得費が3,000万の土地を相続して売却する

取得費が3,000万の土地を相続して売却する場合は、『概算取得費』で計算します。

  • 親(被相続人)の所有期間:3年
  • 子供(相続人)の所有期間:2年
  • 売却価格:4,000万円
  • 譲渡費用:300万円
  • 取得費:3,000万円

親と子供で合計所有期間が5年なので、短期譲渡所得の税率を適用して計算します。

所得税
=(売却価格ー譲渡費用ー取得費)×税率
=(4,000万ー300万ー3,000万)× 0.3063
= 700万× 0.3063
=約214万円

住民税
=(売却価格ー売却費用ー取得費)×税率
=(4,000万ー300万ー3,000万)× 0.09
=700万× 0.09
=約63万円

相続した土地を売却した後の確定申告を忘れずに

確定申告は、売却した翌年の3月15日までと期限が決まっています。
スムーズに手続きを完了させるために、不動産の売却した後は、必要書類のチェックなど、あらかじめ準備を進めておくのがおすすめです。

ご自身が確定申告をする必要があるかどうか不安な場合は、不動産売却を担当してくれた不動産会社の担当者にも相談してみるのもよいでしょう。

確定申告を忘れてしまったり、怠ってしまった場合は、ペナルティとして更なる税金が課されます。
自分で書類を作成するのが難しい場合は、税理士に依頼するなどして、必ず済ませるように気をつけましょう。

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