「土地を相続したけどすぐ売却したほうがいい？」
親から土地を相続しても使い道がない場合に「すぐ売却したほうがいいのか」悩む方は多いと思います。
土地は所有しているだけで固定資産税がかかりますし、定期的な清掃など手間もかかりますので、すぐ売ってしまうのも得策といえるでしょう。
また、相続した土地はすぐ売ることで、控除によって売却後の利益にかかる税金を節税できる可能性があります。
本記事では、「相続した土地をすぐ売却したほうがいいか」迷っている方に向けて、早期売却することで利用できる特別控除や、その他のメリットについて解説します。
土地売却にかかる税金はいくら？節税対策や相続時の税金もわかりやすく解説
相続した土地をすぐ売却すると特例が受けられる
冒頭で解説しましたが、相続した土地はすぐ売却すると、売却後の利益にかかる税金を控除によって節税できます。
【相続した土地をすぐ売却すると受けられる特例】
| 適用要件（売却期限） | 種類 | 控除額 |
|---|---|---|
| 相続税納税から3年以内 | 取得費加算の特例 | 相続税額の一部 |
| 相続開始から3年以内 | 相続空き家の3,000万円特別控除 | 3,000万円 |
相続した土地を売るタイミングは？相続税や譲渡所得税、固定資産税を節税するなら
相続税納税期限から3年以内に売るなら『取得費加算の特例』
『取得費加算の特例』とは【相続税納税期限から3年以内】に売却する場合に利用できる特例制度です。
課税金額となる売却益（譲渡所得）を算出する際に計上する取得費に、相続税額の一部を加算する（＝譲渡所得から相続税額の一部を差し引く）ことで譲渡所得を軽減できます。
譲渡所得税
＝ （譲渡所得 – 相続税額の一部）×税率
本特例は適用要件のひとつに【相続税納税期限から3年以内】に売却することが含まれています。期限内に売却することで、適用要件を満たし、本特例で節税することが可能です。（ちなみに、相続税納税の期限は相続開始から10カ月以内なので、【相続開始から3年10カ月以内に売る】とも解釈できます。）
【相続税納税期限から3年以内に売却することが適用要件】
【適用要件】
- 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
- その財産を取得した者に相続税が課税されていること
- 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）から3年を経過する日までに売却すること
相続開始から3年以内に売るなら『相続空き家の3,000万円特別控除』
被相続人が生前一人で住んでいた家屋が建っていた土地を、【相続開始から3年以内】に売却する場合は『相続空き家の3,000万円特別控除』を利用できます。（被相続人が住んでいた家屋が建っていた土地であれば、現状は更地であっても適用可能です。）
本特例は、利用する場合に譲渡所得から最大3,000万円の控除額をさしひくことができ、譲渡所得が3,000万円未満の場合は非課税することができます。
譲渡所得税
＝ （譲渡所得 – 3,000万円）×税率
適用要件のひとつに【相続開始から3年以内に売却すること】があります。売却するまでに誰かが住んだり、人に貸していないことも適用要件に含まれているのでご注意ください。
【相続開始から3年以内に売却することが適用要件】
詳細は以下の通りです。内容を確認して、該当するかチェックしてみてください。
【適用要件】
- 相続開始直前まで土地に建っている家に被相続人が1人で住んでいたこと
- 被相続人が直前に老人ホームなどに入所していた場合も含む
- 相続した家屋を取り壊した土地の売ること
- 相続から取り壊し、または売却までに居住や事業（貸し付け）の用に供されていないこと
- 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの売ること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること
- 売却相手が親子や配偶者など特別な関係にある人（法人含む）でないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却した土地について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、他の収用に関する特別控除の適用を受けていないこと
参考｜国税庁公式 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
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特例以外で、相続した土地をすぐ売却したほうがよい理由
特例が受けられる以外で、相続した土地をすぐ売却したほうがよい理由を解説します。
▼特例以外で、相続した土地をすぐ売却したほうがよい理由
- 相続税の納税資金を確保できる
- 相続税を節税できる可能性がある
- 現金で遺産を分割できる
- 固定資産税を支払わずに済む
- 維持管理の費用を支払わずに済む
理由①相続税の納税資金を確保できる
相続前（相続開始から10カ月以内）に売却すると、相続税の納税義務が発生した場合、売却代金を相続税の納税資金にあてられます。
ただし、自分が相続税納税の対象者になるかは事前に確認するようにしましょう。国税庁の「令和3年分相続税の申告事績の概要」によれば、相続が発生した全人口のうち納税者の割合は約9.3％で、相続税はごく一部の資産家に課される税金といえます。
なお、相続税の納税期日は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」です。納税期限までに売却する場合は、比較的短期間での売却になることに注意しましょう。
▼相続開始から10カ月以内に売却すると相続税の納税資金を確保できる
理由②相続税を節税できる可能性がある
相続前（相続開始から10カ月以内）に売却すると、土地の相続税評価額よりも売却代金が安い場合、相続税を節税できる可能性があります。
相続税は【相続税の総額×(各相続人の課税価格÷課税価格の合計額)】で算出されます。相続税の申告期限内に土地を売ると、「土地の評価額」ではなく「土地の売却代金」が相続税の課税価格となります。
「土地の売却代金」が「土地の評価額」より安くなる場合、相続税の申告期限内に土地を現金化して相続すれば、相続税の課税価格が安くなります。
相続税の申告期限は「被相続人の死亡日から10カ月以内」です。予め相続税評価額と売却代金の見込み額を算出し、期限内に売ることで節税できそうか確認しましょう。
ただし、安く売るために、親族に売ったり、相場より明らかに低い価格で売却する場合は、節税が認められない可能性があるため注意してください。
相続した土地を売るタイミングは？相続税や譲渡所得税、固定資産税を節税するなら
▼相続開始から10カ月以内に売却すると相続税を節税できる可能性がある
理由③現金で遺産を分割できる
相続前（相続開始から10カ月以内）に土地を売却すると、現金で遺産を分割できます。
土地のみで相続する場合、相続人が2名以上なら共有名義での相続はおススメしません。土地を共有名義で相続した場合、いざ売却する際に共有名義人全員の合意が必要となり、手放しづらくなってしまいます。
また、共有名義の場合は世代が交代する度に雪だるま式で名義人が増えてしまう場合があります。例えば、最初は2人で共有名義にして相続しても、子供の代が相続する場合、相続する子供の人数分だけ名義人が増えてしまうリスクもあります。
共有名義の土地は売ったり、借りたりする際に名義人全員の合意が必要になるので、名義人間で合意が得づらい場合は、非常に扱いにくい土地になってしまいます。
使い道が決まっていない土地であれば、むやみに共有名義で相続せずに、すぐに売って現金化してしまったほうが遺産分割でトラブルがおこりにくいといえるでしょう。
▼相続開始から10カ月以内に売却すると現金で遺産分割できる
理由④固定資産税を支払わずに済む
相続後の土地は、翌年1月1日を迎える前に売却することで固定資産税を節税できます。
前提として、土地は所有しているだけで固定資産税がかかります。
固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」で算出されますが、例えば相続税評価額が2,000万円相当の土地の場合、年間28万円（2,000万円×1.4%）の固定資産税がかかります。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の名義人に課税されます。よって、相続後でも翌年1月1日を迎える前に売却することで、翌年以降の固定資産税を支払わずに済むことができます。
▼翌年1月1日を迎える前に売ると固定資産税が節税できる
理由⑤維持管理の費用を支払わずに済む
相続後の土地はできるだけ早めに売却すると、維持管理の費用を削減できます。
ここでいう「維持管理の費用」とは、雑草の除去や空き家の管理等、土地の定期的な清掃・整備にかかる費用のことです。空き家の維持管理サービスや光熱費、火災保険などの費用を含んでいます。
例えば、空き家の維持管理サービスを利用する場合、年間5～10万の利用料金がかかります。また光熱費は年間2～3万円、火災保険は年間1～3万円かかります。
解体して更地にしている場合でも、草刈り等に年間4～6万円がかかります。なお、遠方の土地の場合は、空き家に赴くための交通費用も別途かかります。
それぞれをざっと見積もっても、年間22万円以上の支出がかかることになります。
▼維持管理の内訳
| 費用の内訳 | 料金/年間 |
|---|---|
| 維持管理委託サービス | 5～10万円 |
| 光熱費 | 2～3万円 |
| 火災保険 | 1～3万円 |
| 草刈り | 4～6万円 |
| 交通費用 | 立地による |
| 総額 | 22万円以上 |
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相続した土地をすぐ売却する方法
本章では相続から売却後に納税するまでの流れを解説します。
相続開始：遺言書の有無を確認する
被相続人が亡くなり、相続が開始したら、まずは遺言書の有無を確かめましょう。
- 遺言書がある場合⇒基本的に遺言書に従って遺産分割する
- 遺言書がない場合⇒法定相続人で遺産分割協議をする
遺言書には「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」の3種類があります。
このうち「自筆証書遺言」と「秘密証書遺言」の場合は、開封する前に家庭裁判所で検認してもらう必要があります。
「公正証書遺言」の場合は、原本が公証役場に保管されているため、検認は不要です。
また、公正証書遺言は公証役場に原本が保管されており、お近くの公証役場のネット検索で保管先の公証役場を探せます。
遺言が遺されていることがわかったら、手続きをして正本・謄本の再発行の請求ができます。
相続する財産と相続人を確認する
次に、相続する全ての財産と相続人を確認しましょう。
財産には、不動産や預貯金、有価証券、保険金のような「プラスの財産」だけでなく、借金やローン残債、被相続人の葬儀費用といった「マイナスの財産」も合わせて相続します。
被相続人が財産目録を遺していない場合、所有している不動産を確認するには、市区町村で「名寄帳」の交付を申請するのがおすすめです。
遺言書がない場合や、遺言書の記載に漏れていた財産があった場合は、法定相続人で遺産分割協議をして財産を分け合います。
分け方を決めるために、まずは「誰が法定相続人か」を確認しましょう。
民法で定められている、遺産の相続人になれる人のこと。被相続人との関係に基づいて、優先順位が決まっている。
被相続人の配偶者は、必ず相続人になります。
更に、第一順位の人がいれば第一順位の人が、第一順位の相続人がいなければ第二順位の人が、第二順位の人もいなければ第三順位の人が、相続人となります。
また、相続人にあたる順位の人が先に亡くなっている場合は、直系卑属（子の場合は孫）が「代襲相続」をして、相続人となります。
遺産分割協議：財産の分け方を決める
相続する財産と相続人を把握できたら、遺産分割をします。
遺言書がない場合には、法定相続人全員で遺産分割協議を行います。
また遺言書と異なる遺産分割をしたい場合や、遺言書に記載のない財産を分ける場合も、遺産分割協議をします。
遺産分割協議は、必ずしも全員が同じ場に集まって話し合う必要はありません。
遠方の相続人がいる場合は、電話やLINE、Zoomなどのインターネット通話を活用して話し合いをしましょう。
ただし、遺産分割協議で決定する内容には、法定相続人全員の合意が必要です。
遺産分割の方法や相続する割合は、法定相続人の間で合意があれば、自由に決められます。
なお、遺産分割の方法には4つの種類があります。
| 遺産分割の方法 | 概要 |
|---|---|
| 現物分割 | 相続人が個別の遺産（不動産、証券、預貯金など）をそれぞれ相続する |
| 代償分割 | そのままでは分割できない遺産（不動産、預貯金、車など）を一部の相続人が相続し、他の人には相続分の金銭を代償として支払う |
| 換価分割 | そのままでは分割できない遺産（不動産、車など）を売却した代金を、相続人で分割する |
| 共有分割 | 遺産を共有名義にしたり、権利を等分して相続する |
相続登記：土地を名義変更する
遺産分割協議によって、不動産を相続する人が決まったら、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きをします。これを「相続登記」といいます。
不動産を換価分割する場合は代表者の名義に、共有名義で相続してから売却する場合は共有する人全員の名義に変更します。
手続きは自分でも行えますが、用意しなければならない書類が多いため、司法書士への依頼がおすすめです。
相続登記には、準備から法務局での手続きの完了までに数週間から長くて2ヶ月ほど時間がかかります。
不動産を売却する場合、名義変更が完了していないと買主との契約を行えないため、気をつけましょう。
相続した不動産の名義変更については、更に詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
相続した不動産の売却前には名義変更が必要！しないリスクと手続きを解説
相続税を申告・納税する
相続する財産の総額が、基礎控除額を超える場合には、相続税の申告と納税が必要です。
相続財産の総額が基礎控除額内であれば、申告は不要です。
- ▼相続税の基礎控除額の詳細はここをクリック
なお、配偶者控除やその他の特例を利用して基礎控除内に収まる場合は、申告が必要です。
相続税の申告と納税の期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
不動産も相続税の課税対象となりますが、計算をするためには「相続税評価額」を求める必要があります。
不動産の相続税評価額は、建物は固定資産税評価額を参照します。
土地の相続税評価額は「相続税路線価」を用いて算出します。
相続税評価額とは？計算対象とその方法、節税のポイントや注意点を解説
土地を売却する
相続した土地を、以下の方法のいずれかで売却します。
- 知人や親族に売却する（個人売買）
- 不動産会社に「仲介」を依頼して売却する
- 不動産会社に「買取」を依頼して売却する
不動産会社に依頼して売却する場合は、まず「土地査定」を受けることになります。
不動産がいくらで売れそうか、実際の状態を見ながら、売却予想額の見積もりをしてもらいます。
不動産査定は名義変更が完了する前でも受けられます。
スムーズな売却を目指したい場合は、早めに査定依頼をしておきましょう。
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確定申告・納税する
売却後に利益または損失が出た場合は確定申告を行います。
サラリーマンでも、確定申告をしなければなりません。
申告は、売却をした日の翌年2月16日から、3月15日までに行います。
また、売却益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税（所得税と住民税）が課税されます。
納税時期は、所得税が確定申告と同期間の3月、住民税は6月となっています。（口座振替で所得税を納付する場合、4月下旬に引き落としされます。）
不動産売却後に確定申告は必要？手続きの流れや必要書類を解説
その際、売却にかかった費用の領収書が必要になるので必ず全て保管しておきましょう
相続した土地をすぐ売却するならすまいステップがおススメ
相続した土地の売却をご検討中の方は、一括査定サイトの「すまいステップ」がおススメです。
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もちろん、査定自体は無料で行うことが可能であり、入力も非常に短い時間で行うことが出来るのでとてもおススメのツールになっています。
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