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相続した土地を売るタイミングは?相続税や譲渡所得税、固定資産税を節税するなら

  • 更新日:2024年1月24日
相続した土地を売るタイミングは?相続税や譲渡所得税、固定資産税を節税するなら

結論からいうと、相続した土地を売るタイミングは節税したい税金の種類によって異なります。

相続した土地の場合、「相続税」「譲渡所得税」「固定資産税」が状況によってかかりますが、売るタイミングによって節税が可能です。

それぞれの具体的なタイミングは、以下のようになります。

  • 相続税」を節税したいなら【相続税の納税期限まで】に相続税評価額よりも安く売る
  • 譲渡所得税」を節税したいなら【相続開始または相続税納税から3年以内】に売却する
  • 固定資産税」を節税したいなら【相続した年内または空き家が荒廃する前】に売る

本記事では、相続した土地を、できるだけ節税して売るタイミングについて解説しています。

土地売却にかかる税金はいくら?節税対策や相続時の税金もわかりやすく解説

売るタイミング①相続税の節税なら相続税の納税期限まで

売却代金が土地の相続税評価額よりも安くなる場合相続税の申告・納税期限(=相続開始から10カ月以内)までに売れば相続税を節税できる可能性があります。

前提として、相続税は【相続税の総額×(各相続人の課税価格÷課税価格の合計額)】で算出されます。

土地を不動産のまま相続する場合、「相続税の総額」は『土地の相続税評価額』を基準に計算されます。しかし、土地を売却して現金で相続する場合、『土地の売却代金』が基準になります。

よって、「土地の売却代金<相続税評価額」となる場合、「相続税の総額」が少額となり、そのぶん節税が可能になります

ただし、安く売るために、親族に売ったり、相場より明らかに低い価格で売却する場合は、節税が認められない可能性があるため注意してください。

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売るタイミング②譲渡所得税の節税なら相続開始または相続税納税から3年以内

また、相続開始から3年以内に売る場合も、「相続空き家の3,000万円控除」によって譲渡所得税を節税できる可能性があります。

「相続空き家の3,000万円控除」とは被相続人が生前一人で住んでいた家屋が建っていた土地を売却する場合に適用できる特例です。(被相続人が住んでいた家屋が建っていた土地であれば、現状は更地であっても受けることができます。)

本特例は、課税譲渡所得から最大3,000万円の控除額をさしひくことができ、譲渡所得が3,000万円未満の場合は非課税にできます。

【譲渡所得税の計算式】
譲渡所得税
= (譲渡所得 – 3,000万円)×税率

売却タイミング以外の適用要件の詳細は以下の通りです。内容を確認して、該当するかチェックしてみてください。

【適用要件】

  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること
  • 相続開始直前まで土地に建っている家に被相続人が1人で住んでいたこと
    • 被相続人が直前に老人ホームなどに入所していた場合も含む
  • 相続した家屋を取り壊した土地の売ること
    • 相続から取り壊し、または売却までに居住や事業(貸し付け)の用に供されていないこと
  • 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの売ること
  • 売却相手が親子や配偶者など特別な関係にある人(法人含む)でないこと
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 売却した土地について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、他の収用に関する特別控除の適用を受けていないこと

参考|国税庁公式 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

なお、土地売却にかかる譲渡所得税の決まり方は以下の記事で詳しく解説していますので、必要がある方はご参照ください。

土地売却にかかる税金はいくら?節税対策や相続時の税金もわかりやすく解説


また、相続税納税期限から3年以内に売る場合、「取得費加算の特例」によって譲渡所得税(土地の売却益にかかる税金)が節税できる可能性があります。

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『取得費加算の特例』とは【相続税納税期限から3年以内】に売却する場合に利用できる特例制度です。

課税金額となる売却益(譲渡所得)から相続税額の一部を控除することができ、節税できます。

【譲渡所得税の計算式】
譲渡所得税
= (譲渡所得 – 相続税額の一部)×税率

なお、売却タイミング以外の適用要件は以下の通りです。前提として、相続税納税者でなければ利用できない点に注意してください。

【適用要件】

  • 相続税の申告期限(相続開始から10ヶ月以内)から3年を経過する日までに売却すること
  • 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
  • その財産を取得した者に相続税が課税されていること

参考|国税庁公式 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

売るタイミング③固定資産税の節税なら空き家が荒廃する前

相続した土地に空き家が建っている場合、空き家が荒廃して「特定空き家」に指定される前に売れば、固定資産税を節税できます。

「特定空き家」とは平成26年に『空き家対策特別措置法』に規定された、周辺の住環境や景観を著しく損ねると国や自治体から判定される空き家のことです。

▼空き家が荒廃する前に売る

とく

特定空き家に指定されると、その翌年から最大6倍まで固定資産税が跳ね上がってしまいます。

通常の空き家には「住宅用地の特例」という特別控除が適用されています。住宅用地の特例とは、「土地に対する固定資産税が課税される年の1月1日において、居住用の建物が建っている土地の税率を最大1/6軽減する」という控除制度です。

特定空き家は荒廃によって「居住用の建物」と法的にみなされなくなるので、最大1/6の軽減税率が解除され、税金負担が最大6倍に増えてしまうのです。

つまり、て特定空き家に指定される前に売却することで、上昇した固定資産税を支払うことを防ぐことができます

すまリス
相続した土地に空き家が建っている場合は、荒廃する前に売却しよう!
みんなの不動産売却体験談

male

京都府京田辺市 / 50代

査定価格3,980万円売却価格3,980万円

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male

大阪府大阪市北区 / 40代

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担当者の会話内容や販売プランには重きを置きました。間違った情報を伝えてくる会社などは、早々に検討から外しました。また販売価格を希望額に近いところで一緒に頑張って頂ける姿勢が決め手になりました。
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相続した土地は売るタイミングによって節税できる!

本章では、相続税と譲渡所得税を節税できる、相続した土地を売るタイミングについて解説しました。

土地の相続や売却にかかる税金を節税し、税金による支出を減らす工夫をしましょう。

なお、節税できる期限内に土地を売却するためのコツについての詳細は以下の記事で解説しています。

土地を早く売る5つの方法!売れない場合の対処法も解説

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