「離婚をするときの住宅ローンってどうしたらいいんだろう」
離婚を考えるとき、住宅ローンの残債がどのような扱いになるのか気になりますよね。
共有財産として折半しなければいけないのか、それともどちらか一方だけが払い続けなければならないのか……専門的な知識がないと判断が難しいと思います。
この記事では、「離婚時に住宅ローンが残っている場合、どのような処理方法をとればいいのか」「離婚の際の財産分与に住宅ローンの残債が含まれるのか」を詳しく解説しています。
よくあるトラブル・質問などもまとめているので、離婚に向けて動き出す前にぜひ一度確認してみて下さい。
- 監修齋藤 健博
数多くの離婚・不倫事件を扱う。今日も離婚調停や離婚協議で全国を飛び回る弁護士。ラインで連絡先を公開し、ただちに連絡を取り合うLINE弁護士の先駆け的存在。
【保有資格】弁護士
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離婚時に住宅ローンが残っているときに確認すること
一番初めに、離婚時に住宅ローンが残っている場合に確認しなければならないことを見ていきましょう。
住宅ローンの名義人・残債を調べる
まず、住宅ローンの名義人と残債を確認しましょう。
これらの２つを確認することで、誰に住宅ローンの支払い義務がある状態なのか、そしていくら返済する必要があるのかを知る事が出来ます。
これらの情報は、今後家を売却する際にもどちらかが家を引き継ぐ際にも必ず必要になってくるので絶対に飛ばさず確認しましょう。
基本的には住宅ローンを組んだ金融機関に確認をとればすぐにわかります。
注意しなければいけないのは、住宅ローンの名義人と家の名義人は異なるものであるという事です。
調べなくてもわかる、と思っていたものが実は家の名義人で、住宅ローンの名義人は違う人だったという事もしばしば起きていますので、必ず機関に確認しましょう。
現在の家の価値を調べる
住宅ローンの名義人と残高を確認できたら、次は現在の家の価値を調べましょう。
住宅ローンの残っている家について、家を売却するか、もしくはどちらかがローンを引き継いで月々返済していくか、判断をする必要があります。
その判断をする為に重要になるのが現在の家の価値です。
ローンの残債と現在の家の価値の両方を知ることによって、自身の住宅ローンを家の売却で清算できるのかどうかが分かります。
家の価値判断の方法はいくつかありますが、最もお勧めする方法は「不動産の一括査定サイト」の利用です。
一括査定サイトとは、物件の築年数や立地など基本的な情報をインターネット上のフォーマットに入力すると、実際の不動産会社がある程度の査定額を提示してくれるようなサービスです。
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住宅ローンの残債は離婚時の財産分与に含まれる？
例えば、不動産査定をした結果、今の家を売却しても住宅ローンを返しきれないと判明した場合、その住宅ローンの残債は離婚時の財産分与の対象に当てはまるのでしょうか。
離婚の際、夫婦のあらゆる共有財産についてそれぞれの貢献度に応じて分配を行うことはよく知られていますが、ローンなどの負債もこの対象に含まれるのかどうかは、意外と知らない方が多いです。
住宅ローンは負債なので財産分与の必要はない
結論から言うと、住宅ローンは離婚時の財産分与の対象ではありません。
そのため、仮に残債が1000万円残っていたとしても、元夫と元妻が500万ずつ折半して払う必要はありません。
これは、財産分与の対象に原則として負債が含まれないためです。
とはいえ、後述するように、債務が残る場合には夫婦間での負担が一般です。
プラスを分けてもらえる分、マイナスに関しては双方で負担することが離婚にあたっての清算だということです。
夫婦共同の負債がある場合には、夫婦共同の財産の総額から夫婦共同の負債の総額を引き、その残額を折半するのが通例となっています。
では、住宅ローンの残債を支払う義務は誰に発生するのでしょうか。
住宅ローンの返済義務はローンの名義人にある
住宅ローンの返済義務は、ローンを組んでいる家の名義人・居住者ではなく、ローンの名義人に課せられます。
住宅ローンの名義人は、ローンを組んだ金融機関で確認する事が可能なので、家の名義人と混同しないようしっかりと確認をとりましょう。
また、基本的には名義人に支払い義務があるとお伝えしましたが、ローンを組む時は必ず「連帯保証人」が必要となります。
そして夫婦間で住宅ローンを組む場合、かなり多くのケースで夫が名義人、妻が連帯保証人になっています。
ほかにも、「連帯債務」といって、債務を二人で負担している状態もあり得ます。
住宅ローンの連帯保証人は、名義人が支払いを滞ったり、支払能力がなくなったときに、名義人に代わって返済をする人を指します。
住宅ローンの連帯保証人になっている人は、名義人の支払いが滞った時には代わりにローンの返済を行わなければならないことを理解しておきましょう。
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連帯債務者と連帯保証人の違い
ローン契約の内容を確認した時、自分が「連帯債務者」に指定されているということがあるかもしれません。
例えば、ローン名義人である夫の収入だけでは住宅ローンが組めなかった場合などに、妻が「連帯債務者」となって住宅ローンの審査を受けているというケースが稀にあります。
この「連帯債務者」は「連帯保証人」とは返済義務の重さが異なるので注意して下さい。
連帯保証人はあくまで「名義人がローンの返済不能となった場合にのみ返済義務を負う」という決まりですが、連帯債務者はローン名義人と同等の支払い義務があります。
連帯債務者になっている場合は夫が返済不能に陥っていない場合にも返済義務があるので、金融機関から支払いの通知が届きます。
住宅ローンの返済中に連帯債務を外すことは非常に難しいので、自身が連帯債務者になっている場合は、トラブルになる前に金融機関・弁護士などに相談して住宅ローンを今後どのように返済していくのかを話し合いましょう。
相談の前には、まずすまいステップなどの不動産一括査定サイトで自宅の査定額を調べておくことをおすすめします。
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離婚時に住宅ローンが残っている場合の処理方法
離婚時に住宅ローンが残っている場合の処理方法を大まかにまとめると、以下のフローチャートのようになります。
離婚する際に住宅ローンの残債を処理する方法としては、「どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法」と「家を売却する方法」の2つが一般的です。
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法
1つ目の方法は「どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法」です。
物件を売却するのではなく、一方が住宅ローンと家の権利をすべて引き受け、家にそのまま住み続けます。
この方法を選択する場合、売却したときのようにローンの一括返済が出来ないので、これまで通り月々で住宅ローンを返済していく形になります。
この場合、ローンの名義人と家に住み続ける人が同じケースと異なるケースで必要な手続きが変わります。
以下では、ローン名義人を夫、連帯保証人を妻と仮定して、それぞれが家に住み続けるための手続きを確認しましょう。
夫が住み続ける場合の手続き
ローンの名義人である夫が離婚後も家に住み続け、ローンの返済も行うのであれば、大きな問題は生じません。
ただし、住宅ローンの契約の際に連帯保証人・連帯債務者として、ご夫婦のうち名義人ではない方が指定されていることが多いので、その点は両者で確認しておきましょう。
なお、夫の住宅ローンの返済が滞れば、連帯保証人である妻に債務が発生します。
このような状態を避けたいのであれば、ローンを借りた金融機関に連帯保証人の変更を了承してもらう必要がありますが、基本的には難しいと考えましょう。
住宅ローンは「審査時の申請内容と返済能力」を前提に貸されているものなので、ローン・不動産の名義人や連帯保証人の変更を了承してもらえないことがほとんどです。
また、家の名義が夫婦の共有名義になっている場合、「住宅ローンの完済後は不動産の名義をローン名義人の単独名義に変更する」という合意を形成しておきましょう。
共有名義のままだと、将来家を売却したくなった時に元配偶者の許可も必要になってしまい、手続きが煩雑になります。
妻が住み続ける場合の手続き
夫が住宅ローンを支払いながら妻が家に住み続けることも可能ですが、大きなリスクが伴います。
それは、「夫の住宅ローンの支払いが滞った場合に家を強制立ち退きさせられる」というリスクです。
例えば、「離婚後は妻と子供のみが家に住むが、ローンの名義人は夫になっており、夫が養育費代わりに住宅ローンも支払う」というようなケースで、夫がローンの支払いを滞納すると、家を追い出されるのは妻と子供です。
夫からすれば自身は居住していない家なので、生活が苦しくなれば支払いを放棄してしまう可能性も十分考えられます。
このような状態を避けるには、「ローンの名義人を妻へと変更する」「ローンの名義人は夫のまま、実質的には妻がローンを返済する」「ローンの支払いを養育費として公正証書に記載する」などの対応をする必要があります。
先述の通り住宅ローンの名義人変更は了承されづらいので、それ以外の対応が現実的な対応といえるでしょう。
ただし、妻に安定的な収入があり、かつ住宅ローンを払うだけの経済力があると金融機関に判断してもらえれば、ローンの名義人変更に応じてもらえる可能性もあります。
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家を売却する方法
2つ目の方法は「家を売却する方法」です。
物件を売却した上で、その売却価格を住宅ローンの返済に充てることを指します。
この方法を取る場合、まず不動産査定を依頼して不動産会社から査定額（売却の見込額）をきき、その査定額が住宅ローンの残債を上回るか下回るかでその後の対応を変える必要があります。
家の査定額がローンの残債を上回っている状態の事を「アンダーローン」と呼びます。
アンダーローンの場合は、家の売却価格で住宅ローン分を完済し、残った売却益を二人で折半するのが一般的です。
一方で、家の査定額がローンの残債を下回っており、ローン返済に全て売却益を充てたとしても負債が残るケースを「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンの場合、残る負債額が軽微な額であれば互いの自己資金で完済することもできますが、多くの場合は自己資金での解決ができない負債額が残るため、「任意売却」という特殊な方法での売却を検討します。
あるいは、売却を諦めてどちらか一方がローンを引き受けてその家に住み続けることも多いです。
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オーバーローンの家を売却する場合の手続き
オーバーローンとは、家の査定額が住宅ローンを下回ってしまい、家を売って全て返済に充てたとしても負債が残ってしまう状態です。
オーバーローンの場合、残る負債の額を自己資金で解決できなければ、仲介や買取などの普通の売却は出来ません。
これは、住宅ローンのある不動産には一般的に「抵当権（担保物権の一種）」が設定されており、住宅ローンを完済してこの抵当権を外さないことには不動産の売却はできないという原則があるからです。
抵当権のほかにも、「譲渡担保」というものがありますが、基本的には抵当権が設定されてるケースがほとんどです。
オーバーローンの負債は自己資金で解決できない金額にのぼる事が多いので、オーバーローンの場合には家を売る事はせずに、どちらかがローンを引き受けて、居住しながら月々の返済を行っていく方法をとることが多いです。
しかし、「どうしても離婚のタイミングで家を手放したい」「収入の減少でローンを支払っていくのが困難」というような場合には、「任意売却」という特殊な売却方法をとる選択肢も存在します。
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任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の合意のもとで、オーバーローンの不動産を売りに出す売却方法です。
任意売却の場合は、売却価格で住宅ローンを完済できなくても抵当権を外してもらうことができるので、オーバーローン状態でも自己資金なしで家を売却することができます。
任意売却は住宅ローンを滞納して競売にかけられる場合よりも家を高く売れますし、確実に家を手放すことができるのがメリットです。
デメリットととしては、金融機関の許可が下りないと実施できないこと、残債の支払い義務は免除されないことなどが挙げられます。
自宅を購入する際には想定できなかったアクシデントによって、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方は少なくありません。ただし、住宅ローンの残債がある物件を売却したい場合には、残債を完済して抵当権を外してもらう必要があ[…]
アンダーローンの家を売却する場合の手続き
前章でお話した通り、アンダーローンとは家の売却見込み額が住宅ローンの残債を上回っている状態です。
この場合、家を売却して得た売却価格で住宅ローンの一括返済を行うのが最もトラブルが起こりにくい対応になります。
アンダーローンの場合にやることは以下のリストの通りです。
- 不動産会社と媒介契約（仲介契約）を結び、家を売りに出す
- 家の売却先探しと同タイミングで引越し先を探す
- 家を売却して引き渡す
- 売却価格で住宅ローンを一括返済する
- ローンを返済後の残金から家の売却にかかった諸経費を引き、残った金額を夫婦で折半して取得する
なお、家を売る方法には「仲介」と「買取」の2種類が存在します。
それぞれ特徴があるので、ご自身の状況にあっているのはどちらの売却方法か考えてみてください。
仲介による家の売却
仲介による家の売却とは、不動産会社と売り主が媒介契約（仲介契約）を結び、不動産会社に家の売却活動を委託して購入希望者を募る方法です。
この仲介による家の売却の中でも更に「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約が存在し、それぞれにメリット・デメリットがあります。
| 契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 内容 | 複数の不動産会社へ仲介の依頼をする媒介契約 | 特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約 | 特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約 |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 販売活動の報告頻度 | × | 14日に1回 | 7日に1回 |
| 売却までにかかる時間 | 長い | 短い | 短い |
これらの仲介による家の売却には、市場の相場価格で物件を売却できるというメリットがあります。
一方で、買い主が見つからなければ売却ができないため、売却完了までにかかる時間が長くなりやすいというデメリットも。
「売却を急いでいない」「時間がかかっても高く売りたい」という方におすすめの売却方法です。
「家を売りたいときどうするの？」「初めて家を売るので失敗しないか不安・・」家を売ることは人生で何度も経験することではありません。いざ「売りたい！」と思っても何から手を付けていいか分からず不安ですよね。この記事では、家を売る流[…]
買取による家の売却
買取による家の売却とは、不動産会社に家の買主となってもらう方法を指します。
買取は、不動産会社が再販を目的として物件を購入する方法である為に、再販にかかる費用などを差し引いた額が売却価格になります。これはおおよそ相場価格の70%程度です。
買取による家の売却は、条件の合う購入希望者が現れるのを待つ必要がないので、短期間で家の売却を完了できるというメリットがありますが、相場価格よりも3割程度安い売却価格になってしまうというデメリットもあります。
例えば、2000万円が相場の家を買取で売却した場合、売却価格は1400万円ほどにしかならず、仲介の場合と比べて600万円前後も損をすることになります。
「安くても出来るだけ早く現金化したい」という場合には、買取による家の売却も検討してみましょう。
不動産の買取価格は仲介による売却相場より安いということは知っているけど、実際にどれくらい安くて、なぜ安いのかその理由をご存じの方は少ないのではないかと思います。この記事では 不動産買取額の相場 不動産買取相場の調べ方[…]
いずれの場合もまずは不動産査定を依頼する
家を売却してローンを完済する場合も、どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける場合も、まずはじめにやることは「不動産会社に査定を依頼すること」です。
現在の住宅ローンがオーバーローンになっているのかアンダーローンになっているのかを知らなければ、家を売却すべきか住み続けるべきかの判断ができません。
不動産の査定は無料なので、離婚に向けて動き始める前に情報収集の一環として依頼しておくのがよいでしょう。
もちろん、査定を依頼したからと必ず売らなければならないものではありませんし、配偶者にバレるのが気になるのであれば、机上査定という訪問のない査定も可能です。
なお、この時注意してほしいのが、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するということです。
不動産会社の提示する査定額は会社ごとに数百万円単位で変わるのが普通なので、損をしないためにも複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。
「不動産会社をいくつも探すのは面倒……」という方は、不動産の無料一括査定サービスの利用も検討してみて下さい。
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離婚時の住宅ローンに関するトラブル例
離婚の際、住宅ローンに関するトラブルはたびたび発生します。離婚をした相手とのトラブルは極力避けたいですよね。
そこで本章では、実際によく起こりうるトラブルのケースを紹介し、その対処法も同時にお伝えしていこうと思います。
名義人のローン返済が滞り、連帯保証人としてローンの返済義務が課せられる
住宅ローンの名義人がローンを支払うという約束をしていたにも関わらず支払を滞らせた場合、その連帯保証人が元配偶者であった際は元配偶者にローンの請求が行われます。
連帯保証人である以上は、法的にもその責任を免れるという事が出来ません。
そのため、このような場合には、離婚のタイミングで連帯保証人を外れられないか金融機関に相談しておきましょう。
例えば、連帯保証人をローン名義人側の親族などに変更しておくことで、滞納が起きてもその責任は連帯保証人に課せられるので安心です。
ただし、すでに滞納をしてしまっている状態での連帯保証人の変更は非常に難しいほか、連帯保証人として新たに指定する相手に経済力が認められないと金融機関の了承は得られません。
離婚の際には、一度金融機関に住宅ローンの契約内容について相談をしておくのが大切です。
マイホームの購入時に住宅ローンを利用される方が多いですが、住宅ローンの組み方を間違えると恐ろしいローン地獄に陥ってしまいます。一軒家を購入する費用は約4000万円と言われています。その金額を30年ほどかけて返済していきます。[…]
共有名義人の承諾を得られず、家の売却を行えない
不動産の名義が共有名義の場合、一方の承諾だけでは不動産の売却を行うことができません。必ず名義人両者の承諾が必要になります。
このルールが適用されて困るのは、不動産が夫婦の共有名義のままになっているのに元配偶者に私怨で売却を拒否されるケースや、元配偶者と一切の連絡がつかなくなるケースです。
金銭的な理由などから不動産を売却したいと考えても、元配偶者から承諾が得られない限りは一切の対応ができなくなります。
このような状況を避けるために、離婚の際には不動産の共有名義を必ず単独名義に変更しておきましょう。
住宅ローンに残債がある場合、金融機関に不動産の名義変更を受理してもらえない可能性がありますが、その場合は、離婚の話し合いの中で「住宅ローンの完済後には○○の単独名義とする」という旨の公正証書を作成しておくべきです。
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離婚時の住宅ローンに関するよくある質問
Q１：住宅ローンの名義人が夫で連帯保証人も自分ではない場合、ローンの返済義務はある？
A：法的には、住宅ローンの返済は「名義人」もしくは「連帯保証人」が支払うべきものとなっているので、支払う必要はありません。
ただし、住宅ローンの名義人である夫にローンの支払いを任せた状態で家に住み続けるのであれば、夫のローンの支払が滞った際に強制立ち退きをさせられる可能性があるので、注意して下さい。
もし夫による住宅ローンの支払いが慰謝料や子供の養育費代わりになっている場合には、その旨を離婚協議書に明記して公正証書にしておきましょう。
ローンの支払が滞った場合に、離婚協議書をもとに強制執行を行うことができます。
Q２：住宅ローンの名義人の変更は簡単に出来るの？
A：一般的には名義の変更は不可ですが、離婚時は例外的に名義の変更が可能です。
ただし、住宅ローンの返済義務が移り変わるという事なので、返済能力が認められた場合でないと適応されません。
その為、全てのケースで変更が可能というわけではない事を覚えておきましょう。
また、名義変更の際は以下の条件を満たしている必要があります。
- 物件の所有権を借り換えする人の単独名義（または父母・子との共有）とすること
- 借り換えする人が居住する不動産であること
- 離婚協議書等のコピーを提出すること
変更を考えている人はこれらの項目に当てはまっているか確認しておきましょう。
Q3：公正証書の作成にはどのくらい費用がかかる？
離婚する際には、慰謝料・養育費・財産分与・住宅ローンの支払いなどの金銭に関する約束事を「離婚協議書」にまとめ、「公正証書」にしておくことが大事です。
公正証書は法務大臣によって任命される公証人によって作成される公文書で、法的に有効な文書です。
離婚協議書を公正証書にすることで、相手が内容を違えた際に裁判を起こすことなく強制執行を行えるという大きなメリットがあります。
この公正証書の作成にかかる費用は、公正証書に記載する金額ごとに以下のようになっています。
| 目的の金額 | 公正証書作成手数料 |
|---|---|
| 100~200万円 | 7,000円 |
| 200~500万円 | 11,000円 |
| 500~1000万円 | 17,000円 |
| 1000~3000万円 | 23,000円 |
| 3000~5000万円 | 29,000円 |
上記の金額を公証役場に現金で納入します。
Q4：住宅ローンの返済は養育費として認められる？
原則として住宅ローンの返済は養育費として勘定されませんが、養育費を請求する側が住む家のローンを養育費を支払う側が返済する場合には、養育費を請求する側の同意をもって養育費と認められることもあります。
養育費の計算については専門的な知識が必要になるので、可能であれば離婚の話し合いの段階で一度弁護士等の専門家の意見を聞いておきましょう。
なお、養育費を支払う側が住んでいる家の住宅ローンの返済は、養育費としては認められません。
Q5：住宅ローンの精算のために売却した家に住み続ける方法はある？
住宅のローンの精算のために売却する家に売却後も住み続ける方法としては、「セール＆リースバック」という不動産の売却手法が考えられます。
セール＆リースバックは、家を投資家などの買い主に売却し、売却と同時に投資家と当該物件の賃貸借契約を結ぶことです。
この買い主は親族・知人でも問題ありませんが、任意売却の場合は金融機関の承諾が得られない可能性があります。
「一旦は買い取ってもらうけれど、数年後に買い戻したい」などの希望がある場合には、「買い戻し優先権」付きの契約を交わすとよいでしょう。
売却予定の家を離れたくない場合は、このセール＆リースバックについて不動産会社に相談してみましょう。
Q6：離婚の際の住宅ローン関連の手続きは誰に相談すればいい？
ここまでで離婚の際の住宅ローンの処理方法などを見てきましたが、実際に離婚に向けて動く場合には一度専門家に相談してみることをおすすめします。
離婚時の住宅ローン周りの相談は、以下のような専門家が対応してくれます。
- 弁護士
- 離婚カウンセラー
- 不動産業者
- ファイナルシャル・プランナー
離婚後に金銭的なトラブルに巻き込まれないよう、専門家の意見を参考しつつ、ご自身でもしっかり知識をつけて、円満な離婚に向けて動いていきましょう。
まずは不動産の査定額を知りたい場合は、以下のフォームで簡単に一括査定を依頼することができます。
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離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには？財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。
記事のおさらい
住宅ローンの支払い義務は誰にあるの？
住宅ローンの支払い義務は、住宅ローンの名義人が負います。
連帯債務者・延滞保証人の支払い義務については、住宅ローンの返済義務はローンの名義人にあるでご確認ください。
住宅ローンの残債は財産分与の対象になる？
住宅ローンは負債にあたるため、原則として財産分与の対象ではありません。しかし、債務が残る場合には夫婦間で折半して負担するのが一般的とされています。
詳しくは住宅ローンの残債は離婚時の財産分与に含まれる？をご覧ください。
離婚しても今の家に住み続けることはできる？
離婚しても現在の家に住み続けることは可能です。その場合、家に住み続けるのが住宅ローンの名義人かどうかで必要な手続きが変わります。
詳しく知りたい方は、どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法をご覧ください。
養育費は住宅ローンの支払いで相殺できる？
夫婦間で合意が形成されていれば、住宅ローンを養育費代わりとすることも可能です。
詳しく知りたい方は、住宅ローンの返済は養育費として認められる？をご覧ください。
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