【離婚】住宅ローンの支払いはどうなる？

「離婚をするときの住宅ローンってどうしたらいいんだろう」

離婚を考えるとき、住宅ローンの残債がどのような扱いになるのか気になりますよね。

共有財産として折半しなければいけないのか、それともどちらか一方だけが払い続けなければならないのか……専門的な知識がないと判断が難しいと思います。

この記事では、「離婚時に住宅ローンが残っている場合、どのような処理方法をとればいいのか」「離婚の際の財産分与に住宅ローンの残債が含まれるのか」を詳しく解説しています。

よくあるトラブル・質問などもまとめているので、離婚に向けて動き出す前にぜひ一度確認してみて下さい。

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離婚後の支払い義務は「住宅ローンの名義人」にある

結論、住宅ローンの支払い義務は住宅ローンの名義人にあります。

そのため、仮に残債が1000万円残っていたとしても、元夫と元妻が500万ずつ折半して払う必要はありません。

これは、住宅ローンは離婚時の財産分与の対象でないためです。

とはいえ夫婦共同の負債がある場合には、夫婦共同の財産の総額から夫婦共同の負債の総額を引き、その残額を折半するのが通例です。

そのため、離婚前に話し合いによってお互いの支払額を決めるのが一般的です。

また、住宅ローンの名義人と家の名義人は異なります。

家の名義を変更することは比較的簡単ですが、ローンの名義人や連帯保証人は変更が難しい場合があります。

住宅ローンの名義人が誰か確認する場合は、家の名義人と混同しないようにしましょう。

連帯保証人の場合はどうなる？

妻の収入を合算するためやその他の理由により、妻が夫の借り入れの連帯保証人になっているというケースもあります。

連帯保証人は、名義人に支払能力がなくなり返済が滞った場合、名義人に代わって残債の全額を1人で返済しなければなりません。

「相手のローンのことは相手に請求してください」と抗弁することはできないのです。

ペアローン（共同債務者）の場合はどうなる？

共働きの家庭では、夫婦それぞれが債務者となって二人でローンを組む「ペアローン」を選択している場合があります。

ペアローンは夫婦それぞれでローンが組めるため、どちらか一人が単独でローンを組むより多くの借り入れが可能で住宅ローン控除も夫婦で適用を受けられることが人気の理由です。

しかし、「離婚することになったのでローンをどちらか一方の単独借入に変更したい」という場合でもペアローンから単独借入への変更は難しいことが多いです。

なぜなら、ペアローンの借入総額は2人分の年収に応じて借入できる金額となっているためです。

例えば、年収400万円の夫が単独で借りられる限度額が3000万円だったとします。

しかし、買いたいマンションは5000万円。そこで年収300万円の妻も2000万円のローンを組み「ペアローン」としました。

この二人が離婚するにあたり、「ローンの債務者を夫の単独名義にしたい」と考えても、金融機関には年収400万円の夫が5000万円のローンを単独で返済していくのは難しいとみなされます。また、そもそも妻の債務を単純に夫が引き受けることはできません。

妻がローンの債務者から外れる方法としては、以下のような選択肢があります。

ただし、借り換えができる前提として、まず夫が単独で借り換えできるだけの年収が必要となります。

離婚時に住宅ローンが残っているときに確認すること

自分がローンの名義人や連帯保証人である場合、少し気まずかったとしても離婚前に住宅ローンの支払いについて相手と話し合っておくことが後々のトラブルを避けるために有効です。

家の名義をどうするか

離婚後もどちらかが家に住み続ける場合、家の名義は単独名義にしておくことをおすすめします。

単独名義に変更しないと、例えば以下のようなトラブルに遭う可能性があります。

※「yahoo!知恵袋」より要約。

対策

前提として、家を売ったり子供に相続させることができるのは家の名義人のみです。また共有名義の場合は、共有名義の相手の同意が必要です。

⇒離婚時に共有名義の不動産売却について詳しくはこちら

離婚時に財産分与の取り決めをしていたとしても、所有権の移転登記をせずに済み続ける場合、非常に不安定な立場に置かれてしまいます。なぜなら家の名義人は家を売ることができる上、名義人に万が一のことがあった際にはその相続人に家が相続されてしまうためです。

離婚によって家の財産分与をする場合は、登記もきちんと変更しておくことをおすすめします。ただし、住宅ローンが残っている場合は、そのままでは所有権の移転登記ができないので注意が必要です。

そもそも家の名義人が分からないという場合は、事前に法務局で調べておくと話し合いがスムーズになるでしょう。

ローンの支払い割合をどうするか

離婚時のローンの支払い割合は原則、夫婦で折半することになります。

ただし、慰謝料や養育費などとの相殺により、住宅ローンの実際の支払額には夫婦で差が出ることが多いようです。

例えば、ある夫婦が住宅ローンの残債が1000万円ある状態で離婚するとします。原則は夫が500万円、妻が500万円ずつローンの残債を支払います。

ところが、この夫婦には子どもが1人いて、子供が成人するまで夫が妻に支払う養育費は500万円です。

この場合、夫は養育費の支払いを妻のローン返済分と相殺することもできます。

夫が養育費を支払う代わりに、妻の住宅ローンの支払い分に当たる500万円を肩代わりし、住宅ローンの全額を支払っていく方法です。

ローンの連帯保証人をどうするか

「夫が単独で住宅ローンを借りており、返済の全部を支払い続ける」ケースでも、妻が連帯保証人になっている場合は注意が必要です。

夫が住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人である妻に住宅ローンの支払い義務が発生するからです。

※「yahoo!知恵袋」より

対策

離婚前に「連帯保証人をどうするか」は必ず話し合うようにしましょう。

場合によっては、金融機関に相談して連帯保証人の変更ができる場合があります。ただし、すでに滞納をしてしまっている状態での連帯保証人の変更は非常に難しいです。

また、新たに返済能力のある連帯保証人を立てないと連帯保証人の変更が認められないケースもあります。

いずれにしても、離婚の際には、一度金融機関に住宅ローンの契約内容について相談をしておくのが大切です。

確実にローンを支払ってもらうためにはどうするか

住宅ローンを抱えた状態で離婚するケースでは、「相手が突然ローンを払ってくれなくなった」というトラブルが起こることがあります。

公正証書を作成する

公正証書とは、公正役場の公正人が作成し内容を証明する契約書類のことです。

証拠としての公信力が高いだけでなく、「約束が破られたときは給料や資産から差し押さえを行います」という内容の特例をつけておくことも可能です。

ローンを返す側にとっても、きちんと公正証書を残しておくことで、後から追加のローン支払いや養育費の支払いを請求されないで済むメリットもあります。

一括で残債分を支払ってもらう

一括で残債分を支払ってもらうことも、きちんと支払いを行ってもらうという意味では有効です。

また、相手と早く関係を絶ちたいと考えている人にもおすすめです。

ただし、相手の資力によっては一括での支払いが難しい場合もあります。

ローンを借り換え単独債務にし、連帯保証人を外れる

ローンを夫婦二人で借りている場合、もしくは配偶者が連帯保証人・連帯債務者になっている場合は、相手方の持ち分を移転し、ローンを借り換えて単独借入にすることや連帯債務・連帯保証を外すことができる場合があります。

この場合、一括で残債を支払うことができない人もローンを整理することができるというメリットがあります。

ただし、ローンを借り換えると方法次第では返済額が増えるケースもあります。相手とよく話し合ってお互いに納得できる方法を考えましょう。

離婚時に住宅ローンが残っている場合の処理方法

離婚時に住宅ローンが残っている場合の処理方法を大まかにまとめると、以下のフローチャートのようになります。

離婚する際に住宅ローンの残債を処理する方法としては、「どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法」と「家を売却する方法」の2つが一般的です。

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法

1つ目の方法は「どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法」です。

物件を売却するのではなく、一方が住宅ローンと家の権利をすべて引き受け、家にそのまま住み続けます。

この方法を選択する場合、売却したときのようにローンの一括返済が出来ないので、これまで通り月々で住宅ローンを返済していく形になります。

この場合、ローンの名義人と家に住み続ける人が同じケースと異なるケースで必要な手続きが変わります。

以下では、ローン名義人を夫、連帯保証人を妻と仮定して、それぞれが家に住み続けるための手続きを確認しましょう。

夫が住み続ける場合の手続き

ローンの名義人である夫が離婚後も家に住み続け、ローンの返済も行うのであれば、大きな問題は生じません。

以下では、すまいステップでアンケートで実際に「夫が住み続けた」方の体験談になります。

ただし、妻が連帯債務者・連帯保証人になっている場合は注意が必要です。

夫の住宅ローンの返済が滞れば、連帯債務者や連帯保証人となっている妻に返済の義務があるためです。

このような状態を避けたいのであれば、ローンを借りた金融機関に連帯保証人の変更を了承してもらう必要がありますが、基本的には難しいと考えましょう。

住宅ローンは「審査時の申請内容と返済能力」を前提に貸されているものなので、ローン・不動産の名義人や連帯保証人の変更を了承してもらえないことがほとんどです。

また、家の名義が夫婦の共有名義になっている場合、「住宅ローンの完済後は不動産の名義をいずれかの単独名義に変更する」という合意をしておくのも一法です。

共有名義のままだと、将来家を売却したくなった時に元配偶者の許可も必要になってしまい、手続きが煩雑になります。

妻が住み続ける場合の手続き

以下では、すまいステップでアンケートで実際に「妻が住み続けた」方の体験談になります。

夫が住宅ローンを支払いながら妻が家に住み続けることも可能ですが、大きなリスクが伴います。
それは、「夫の住宅ローンの支払いが滞った場合に家を強制立ち退きさせられる」というリスクです。

例えば、「離婚後は妻と子供のみが家に住むが、ローンの名義人は夫になっており、夫が養育費代わりに住宅ローンも支払う」というようなケースで、夫がローンの支払いを滞納すると、家を追い出されるのは妻と子供です。

夫からすれば自身は居住していない家なので、生活が苦しくなれば支払いを放棄してしまう可能性も十分考えられます。

このような状態を避けるには、「家の名義とローンの名義人を妻へと変更する」「ローンの支払いについての取り決めを公正証書に残しておく」などの対応をする必要があります。

家を売却する方法

2つ目の方法は「家を売却する方法」です。

以下では、すまいステップでアンケートで実際に「売却した」方の体験談になります。

上記の体験談では、物件を売却した上で、売却価格を住宅ローンを完済することができました。

この方法を取る場合、まず不動産査定を依頼して不動産会社から査定額（売却の見込額）をきき、その査定額が住宅ローンの残債を上回るか下回るかでその後の対応を変える必要があります。

離婚時に家を売るタイミングを見極めたい方はこちらもご覧ください。

オーバーローンの家を売却する場合の手続き

オーバーローンとは、家の査定額が住宅ローン残高を下回ってしまい、家を売って全て返済に充てたとしても負債が残ってしまう状態です。

オーバーローンの場合、残る負債の額を自己資金で支払うことができなければ、一般的な売却活動はできません。

これは、住宅ローンを返済中の不動産には「抵当権」が設定されており、住宅ローンを完済してこの抵当権を外さないことには不動産の売却はできないという原則があるからです。

オーバーローンの残債は自己資金で払いきれない金額にのぼる事も多く、結果として家を売る事はできずに、どちらかがローンを引き受けて、居住しながら月々の返済を続けて借金を減らしていく方法を取る人も少なくありません。

しかし、「どうしても離婚のタイミングで家を手放したい」「収入の減少でローンを支払っていくのが困難」というような場合には、「任意売却」という特殊な売却方法をとる選択肢も存在します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の合意のもとで、オーバーローンの不動産を売りに出す売却方法です。

任意売却の場合は、売却価格で住宅ローンを完済できなくても抵当権を外してもらうことができるので、オーバーローン状態でも自己資金なしで家を売却することができます。

任意売却は住宅ローンを滞納して競売にかけられる場合よりも家を高く売れますし、確実に家を手放すことができるのがメリットです。

デメリットととしては、金融機関の許可が下りないと実施できないこと、残債の支払い義務は免除されないことなどが挙げられます。

アンダーローン

家の売却価格がローンの残債を上回っている状態の事を「アンダーローン」と呼びます。

「不動産の売却金額でローンを完済することができる状態」といえます。

アンダーローンの場合は家の売却価格で住宅ローンを完済し、さらに手元に資金が残った場合にはその他の財産とあわせて2人で財産分与するのが一般的です。

アンダーローンの家を売却する場合の手続き

前章でお話した通り、アンダーローンとは家の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態です。

この場合、家を売却して得た売却資金で住宅ローンの一括返済を行うのが最もトラブルが起こりにくい対応になります。

アンダーローンの場合の売却手順は以下の通りです。

なお、家を売る方法には「仲介」と「買取」の2種類が存在します。

それぞれ特徴があるので、ご自身の状況にあっているのはどちらの売却方法か考えてみてください。

仲介による家の売却

仲介による家の売却とは、不動産会社と売り主が媒介契約（仲介契約）を結び、不動産会社に家の売却活動を委託して購入希望者を募る方法です。

この仲介による家の売却の中でも更に「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約が存在し、それぞれにメリット・デメリットがあります。

これらの仲介による家の売却には、市場の相場価格で物件を売却できるというメリットがあります。

一方で、買い主が見つからなければ売却ができないため、売却完了までにかかる時間が長くなりやすいというデメリットも。

「売却を急いでいない」「時間がかかっても高く売りたい」という方におすすめの売却方法です。

買取による家の売却

買取による家の売却とは、不動産会社に家を買い取ってもらう方法を指します。

買取は、不動産会社が再販を目的として物件を購入する為に、一般の仲介と比べて売却価格が低くなります。おおよそ仲介で取引されている相場価格の70%程度が目安です。

買取による家の売却は、条件の合う購入希望者が現れるのを待つ必要がないので、短期間で家の売却を完了できるというメリットがありますが、相場価格よりも3割程度安い売却価格になってしまうというデメリットもあります。

例えば、2000万円が相場の家を買取で売却した場合、売却価格は1400万円ほどにしかならず、仲介の場合と比べて600万円前後も損をすることになります。

「安くても出来るだけ早く現金化したい」という場合には、買取による家の売却も検討してみましょう。

いずれの場合もまずは不動産査定を依頼する

家を売却してローンを完済する場合も、どちらか一方がローンを引受けて家に住み続ける場合も、まずはじめにやることは「不動産会社に査定を依頼すること」です。

現在の住宅ローンがオーバーローンになっているのかアンダーローンになっているのかを知らなければ、家を売却すべきか住み続けるべきかの判断ができません。

不動産の査定は無料なので、離婚に向けて動き始める前にまずは情報収集として依頼しておくのがよいでしょう。

もちろん、査定を依頼したから必ず売らなければならないものではありませんし、配偶者にバレるのが気になるのであれば、机上査定という訪問のない査定も可能です。

なお、この時注意してほしいのが、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するということです。

不動産会社の提示する査定額は会社ごとに数百万円単位で変わることもあるので、損をしないためにも複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。

「不動産会社をいくつも探すのは面倒……」という方は、不動産の無料一括査定サービスの利用も検討してみて下さい。

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記事のおさらい

住宅ローンの支払い義務は誰にあるの？

住宅ローンの支払い義務は、住宅ローンの名義人が負います。
連帯債務者・延滞保証人の支払い義務については、住宅ローンの返済義務はローンの名義人にあるでご確認ください。

住宅ローンの残債は財産分与の対象になる？

住宅ローンは負債にあたるため、原則として財産分与の対象ではありません。しかし、債務が残る場合には夫婦間で折半して負担するのが一般的とされています。
詳しくは住宅ローンの残債は離婚時の財産分与に含まれる？をご覧ください。

離婚しても今の家に住み続けることはできる？

離婚しても現在の家に住み続けることは可能です。その場合、家に住み続けるのが住宅ローンの名義人かどうかで必要な手続きが変わります。
詳しく知りたい方は、どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法をご覧ください。

養育費は住宅ローンの支払いで相殺できる？

夫婦間で合意が形成されていれば、住宅ローンの返済を養育費代わりとすることも可能です。
詳しく知りたい方は、住宅ローンの返済は養育費として認められる？をご覧ください。

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