【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【離婚】住宅ローンどうなるの?誰に支払い義務がある?

  • 更新日:2024年5月31日
監修平井 美穂

金融機関で資産運用相談および融資業務に従事。出産を機に独立系ファイナンシャルプランナーとして活動をはじめる。現在は、住宅購入相談、資産運用相談業務を専門とするコンサルタント業務をなども務める。

【保有資格】ファイナンシャルプランナー

【URL】平井FP事務所
【離婚】住宅ローンどうなるの?誰に支払い義務がある?

「離婚したら残っている住宅ローンどうなるの?」

このような疑問を持っている方がいらっしゃると思います。離婚を考えた時、住宅ローンの残債がどのような扱いになるのか気になりますよね。

この記事では、「離婚時に住宅ローンが残っている場合どうなるのか」「何から手を付ければいいか」などを詳しく解説しています。

すまリス
離婚に向けて動き出す前にぜひ一度確認してみて下さい!

離婚すると住宅ローンどうなるの?

すまリス
離婚したら住宅ローンどうなるんだろう…?

こんな疑問を持っている方も多いと思います。本章では、離婚したら残っている住宅ローンを誰がどう対処するのかを解説していきます。

アンダーローンとオーバーローンによって変わる

離婚時の住宅ローンの残債の対処法は、アンダーローンかオーバーローンかで変わってきます。家の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。逆に、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンとアンダーローン

すまリス
住宅ローンの残債がいくら残っていて、売却価格はいくらなのかを確認し、アンダーローンかオーバーローンかを判断しましょう。

家の正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。家の査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。

しかし、高すぎる査定額を信じ込んでしまうと査定額どおりに家が売れず事前に立てた資金計画が狂ってしまうかもしれません。『すまいステップ』なら、厳選された不動産会社の精度の高い査定が受けられます。下記のフォームを入力して、査定を受けてみましょう。

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アンダーローンの場合は財産分与する

家の売却価格が住宅ローンの残債を上回っているアンダーローンの場合、住宅ローンの残債から家の売却予想価格を差し引いた結果発生した利益を財産分与する必要があります。利益の部分が婚姻生活中に夫婦で築いた資産と見なされるからです。

財産分与とは?
結婚生活の中に夫婦で築き上げてきた財産を離婚時に公平に分配する制度です。住宅ローンと家は財産分与の対象内となります。

不動産や住宅ローンの名義人が誰であっても、原則、プラスの部分を夫婦で2分の1ずつ折半します。財産分与は、離婚の原因に関係なく公平に分配されます。ただし、お互いの合意があれば2分の1とは限らず、割合は夫婦間で自由に決められます。

以下の記事で、離婚時の財産分与について詳しく解説しているので参考にしてください。

オーバーローンの場合は名義人が支払い義務を負う

家の売却価格が住宅ローンの残債を下回っているオーバーローンの場合、名義人が支払い義務を負い住宅ローンを支払い続けます。例えば、夫が必ず住宅ローンの名義人となっている契約内容を想定した時、「名義人」となっている方に支払い義務があります。

契約内容の種類契約内容
単独ローンどちらか片方が借入(この場合は夫が名義人と想定)債務者(※返済義務あり)
収支合算(連帯保証)どちらか片方が借入(この場合は夫が名義人と想定)債務者夫の連帯保証人(※夫が滞納した場合、返済義務あり)
ペアローン(連帯債務)それぞれが住宅ローンの契約を行い、お互いが連帯保証人になっている債務者

妻の連帯保証人

債務者

夫の連帯保証人

共有名義同一の住宅ローンの名義人にどちらもなっている債務者債務者
▼単独ローン
夫または妻は1人で住宅ローンを借り入れしているケース。返済義務は、住宅ローンを借り入れた人が負うため、もう1人の配偶者には返済義務がない。
▼収支合算(連帯保証)
夫または妻が1人で住宅ローンを借り入れして、もう1人の配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっているケース。
▼ペアローン(連帯債務)
夫婦がそれぞれが別々の住宅ローンの借り入れを行っているケース。2つの住宅ローンからお金を借り入れていて、お互いが連帯保証人になっている。
▼共有名義
1つの住宅ローンを夫婦共同で借り入れるケース。

単独名義の場合は、名義人1人で返済し続ける必要があります。ただし、共有名義や連帯債務者がいる場合は、住宅ローンの残債を夫婦で分配できます。

連帯債務者の場合は名義人とともに負担する

住宅ローンの名義人の連帯債務者(ペアローン)の場合、住宅ローンの残債を名義人とともに負担することになります。連帯債務者になっている場合、名義人と同じ立場で支払い義務を負う必要があります。

離婚してからも名義人が住宅ローンを完済するまで、連帯債務者の関係は崩れません。また、家の名義人でなくても連帯債務者であることは変わりません。

連帯保証人の場合支払い義務が発生する可能性がある

連帯保証人の場合、名義人が返済が滞ったら名義人に代わって残債の全額を返済する義務が発生します。住宅ローンの名義人の支払いが滞ったらいつでも一括返済請求が届きます。離婚してからも名義人が住宅ローンを完済するまで、連帯保証人の関係は崩れません

「相手のローンのことは相手に請求してください」と抗弁することはできないです。連帯保証人・連帯債務者であることを忘れてしまっていて、離婚をきっかけに思い出すケースが非常に多いです。

例えば、夫名義で住宅ローンを借りていて、夫が離婚後も返済を支払い続ける予定でも妻が連帯保証人になっていると、夫が住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人である妻に住宅ローンの支払い義務が発生します。

トラブル事例:元夫が自己破産。連帯保証人の私に請求が

10年前に離婚した元夫が自己破産をして、住宅ローンを組んでいる銀行より連帯保証人である私のところに返済請求及び住宅任意売却申立書の封書が送られてきました。

離婚後は元夫からの連絡は全くなく、もちろん、今回の件でも連絡はなく、寝耳に水でパニック状態です。

引用:「yahoo!知恵袋

また、上記のケースで妻が離婚後も家に住み続けている場合住宅ローンの滞納分を返済できないと、住宅ローンの残債全ての一括返済と家の差押えが行われてしまいます。

すまリス
住宅ローンの名義人でなくても連帯保証人になっている場合、住宅ローンの支払い義務が発生する可能性があることを把握しておきましょう!

支払い内容は話し合いによって決められる

住宅ローンの残債の支払い内容は、基本的には名義人間で折半する形(5:5)になりますが、話し合いによって決められます

例えば、住宅ローンの名義人が養育費を支払う場合、住宅ローンと相殺でき、住宅ローンの支払い割合を減らせます。相殺できるのは、住宅ローンの残債を支払い続ける家に住宅ローンの名義人以外が住み続ける場合です。

例えば、夫が住宅ローンの名義人である場合を想定してみます。

住宅ローンの名義人家に住み続ける人養育費との相殺
妻・子ども
×

しかし、養育費を住宅ローンの残債と相殺する場合、トラブルになりやすいので、弁護士などの専門家に相談しましょう。養育費と住宅ローンの残債を相殺する場合について、以下の記事で詳しく解説しているので参考にください。

離婚時に住宅ローンが残っているときに確認すること

離婚の話が上がったら、住宅ローンと家に関する問題を把握・整理することが大切です。トラブルにならないために、離婚前に残っている住宅ローンや家がどのような権利関係になっているか確認しておきましょう。

確認するポイント
  • 家の購入時の状況
  • 家の名義人・価値
  • 住宅ローン契約内容
  • 住宅ローンの残債

家の購入時の状況

家を購入した時の状況をしっかりと把握しておきましょう。

家を購入した時の状況を把握するためのチェック項目
  • 家の取得時期はいつだったか
  • 家の購入時、頭金は支払ったか
  • 家の購入時に頭金を支払った場合、誰が支払ったのか
  • 家の購入時に頭金を支払わずフルローンで組んだのか

特に、家の購入時に頭金を誰がどれくらい支払ったのかを確認することが重要です。

頭金をご自身が結婚する前から持っていた資金や親から贈与を受けた資金で支払っている場合、頭金分の金額は、財産分与の対象外になる可能性があります。離婚時に分配されるお金が大きく変わるので、しっかりと確認しましょう。

家の名義人・価値

家の名義人が誰になっているか、事前に法務局で調べましょう。

基本的に、家を売却できるのは名義人なので、仮に家を売却するとなった場合に誰が家の名義人なのか知っておく必要があります。また、どちらかが家に住み続ける場合、住み続ける人と名義人を一致していないと家の名義人を変更する必要が出てきます。

すまリス
家の名義人以外の人が住み続けると様々なリスクが発生するので、変更しましょう!

家を共有名義にしている場合、単独名義にしておくことをおすすめします。家の名義人は、法務局が提供する登記情報提供サービスで確認できます。

登記情報提供サービスとは?
法務局が保有する不動産の権利関係などの情報をインターネット上で確認できる有料サービスです。

家を売却するつもりがなくても家を売却した時にいくらで売れるのか?を不動産会社に査定を依頼して調べておきましょう

家の正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。家の査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。

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住宅ローン契約内容

住宅ローンの契約内容を書類などで確認して、住宅ローン支払い義務がある名義人は誰なのかを把握しましょう。

契約内容の種類契約内容
単独ローンどちらか片方が借入(この場合は夫が名義人と想定)名義人
収支合算(連帯保証)どちらか片方が借入(この場合は夫が名義人と想定)名義人夫の連帯保証人(※夫が滞納した場合、債務負担あり)
ペアローン(連帯債務)それぞれが住宅ローンの契約を行い、お互いが連帯保証人になっている名義人

妻の連帯保証人

名義人

夫の連帯保証人

共有名義同一の住宅ローンの名義人にどちらもなっている名義人名義人

ここで注意なのが、住宅ローンの名義人と家の名義人は別だということです。

すまリス
住宅ローンの名義人が誰か確認する場合は、家の名義人と混同しないようにしましょう。

また、住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者の有無などを確認しておきましょう。連帯保証人の有無は住宅ローンを契約内容で、連帯債務者の有無は登記情報提供サービスで確認できます。

住宅ローンの残債

住宅ローンの残債を確認して、アンダーローンなのかオーバーローンなのかを確認しましょう。住宅ローンの残債は、以下の方法で調べられます。

  • 返済予定表で確認する
  • 残高証明書で確認する
  • 金融機関のWEBサイトで確認する

最も無難な方法は、返済予定表で確認する方法です。返済予定表は、借り入れている金融機関から郵送で送られてきます。

返済予定表の見本

引用:イオン銀行「返済予定表の見本」

なかには、金融機関に依頼しないと発行されない場合があるので、注意しましょう。

離婚時に残っている住宅ローンを返済する方法

すまリス
離婚時に残っている住宅ローンどうやって返済すればいいの?

こんな疑問を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。離婚時に住宅ローンが残っている場合、家にどちらかが住み続けて残っている住宅ローンを返済し続ける方法家を売却して売却代金で住宅ローンを完済する方法があります。

下記のグラフは、「離婚後残っている住宅ローンをどうやって返済したか」をすまいステップでアンケートを取った結果です。
離婚時に残っている住宅ローンの返済方法
5割以上の方が、「家に住み続けて残っている住宅ローンを返済し続ける」という選択を取っていました。
「家に住み続ける」理由としては、「子供の生活環境を変えたくない」「オーバーローンで引っ越せない」といった理由を挙げる人が多いです。一方、「家を売却した」理由としては、「住宅ローンは完済する予定なので、新生活したい」や「思い出ある家に住みたくない」などの理由が上がっていました。

家を売却して一括返済する

家を売却して売却代金で住宅ローンを完済する場合の住宅ローンの扱いについて解説していきます。この方法を取る場合、アンダーローンかオーバーローンかで対応を変える必要があります。

アンダーローンの家を売却する場合

家の売却価格が住宅ローンの残債を上回っているアンダーローンの場合、家を売却して得た売却代金で住宅ローンの残債を一括返済しましょう。また、住宅ローンを一括返済しても余った利益をどうやって財産分与するかなどを検討する必要があります。

検討事項
  • 売却費用は誰が負担するか
  • 売却益は誰にどれくらい分配するか
  • どんな売却方法を選択するか

すまいステップでは、2023年12月28日から2024年1月10日にかけて、マンション売却の経験者95名を対象に「家の売却にかかった費用(成約価格別)」についてアンケートを行いました。家の売却には、下記のような費用額がかかります。

マンション売却にかかった費用

家の売却にかかる費用は購入額によって大きく異なりますが、最も多くかかる場合で350万円未満です。

また、家を売る方法には「仲介」と「買取」の2種類が存在します。それぞれ特徴があるので、ご自身の状況にあっているのはどちらの売却方法か考えてみてください。以下の記事で「仲介」と「買取」について詳しく解説しているので参考にしてください。

手軽に家の査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。不動産一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンで家の物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

すまいステップ』なら、お家で24時間いつでも不動産会社に査定を依頼できます。

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オーバーローンの家を売却する場合

家の売却価格が住宅ローンの残債を下回っているオーバーローンの場合、残ってしまった住宅ローンの名義人が支払い続ける必要があります。

売却価格で返済し切れない住宅ローンの残債を自己資金等で支払えなければ、一般的な売却活動はできません繰り返しになりますが、住宅ローンを完済しない限り、家は売却できません。

売却価格で返済し切れない住宅ローンの残債は自己資金で払いきれない金額にのぼる事も多いです。そのため、家を売らず、住宅ローンの名義人が引き続き住宅ローンを返済して減らしていく方法を取る人も少なくありません。

しかし、「どうしても離婚のタイミングで家を手放したい」「収入の減少で住宅ローンを支払っていくのが困難」というような場合には、「任意売却」という特殊な売却方法をとる選択肢も存在します。

任意売却とは?
住宅ローンを借りている金融機関の合意のもとで、オーバーローンの不動産を売りに出す売却方法です。

任意売却の場合は、売却価格で住宅ローンを完済できなくても自己資金なしで家を売却できます

任意売却は、市場価格と同じくらいの価格で売却でき、確実に家を手放せることがメリットです。デメリットとしては、金融機関の許可が下りないと実施できないこと、住宅ローンの残債の支払い義務は免除されないことなどがあげられます。

任意売却について、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

そのまま住み続けて返済し続ける

どちらかがそのまま住み続けて住宅ローンを返済する場合の住宅ローンの扱いについて解説していきます。

妻が住み続ける場合

妻が積み続ける場合、妻が住み続ける家の住宅ローンを夫が返済する方法と妻が住み続ける家の住宅ローンを妻が返済する方法が考えられます。

妻が住み続ける家の住宅ローンを夫が返済していく場合、住宅ローンの名義人(夫)と家に住み続ける人(妻)が異なるので事前に債権者である金融機関に相談しておく必要があります。

妻が住宅ローンを支払う場合、住宅ローンの名義人を変更して住宅ローンを返済していく形がほとんどになると思います。

ただし、住宅ローンが残っている場合は、基本的に住宅ローンの名義変更ができないので注意が必要です。家の名義を変更することは比較的簡単ですが、住宅ローンの名義人は変更が難しいです。

同一の住宅ローンの名義人に夫婦でなる「共有名義」を選択している場合があります。「離婚することになったので住宅ローンを共有名義からどちらか一方の単独名義に変更したい」という場合でも変更は難しいです。

また、妻が住み続ける家の住宅ローンを夫が払い続ける場合、「夫が突然ローンを払ってくれなくなった」というトラブルがよく発生します。トラブルを避けるために離婚前の話し合いで「住宅ローンが約束通りに支払われなかったらどうするか」を決められれば理想的です。

すまリス
相手に必ず住宅ローンを支払わせるにはどうしたらいいの?

トラブルを避けるために以下のようなことを行いましょう。

  • 公正証書を作成する
  • 住宅ローンの残債分を一括で支払ってもらう

公正証書とは、公正役場の公正人が作成し内容を証明する契約書類のことです。証拠としての公信力が高いだけでなく、「約束が破られたときは給料や資産から差し押さえます」という内容の特例をつけておくことも可能です。

また、住宅ローンの残債分を一括で支払ってもらうことも、きちんと支払いを行ってもらうという意味では有効です。相手と早く関係を絶ちたいと考えている人にもおすすめです。ただし、相手の資力によっては、住宅ローンの一括での支払いが難しい場合もあります。

夫が住み続ける場合

夫が家に住み続ける場合、残っている住宅ローンを名義人である夫が支払い続けることになります。同一の住宅ローンの名義人に夫婦2人でなる「共有名義」を選択している方は、住宅ローンの名義を夫の名義に変更する必要があります。

繰り返しになりますが、基本的に住宅ローンの名義変更ができません
また、妻が連帯債務者・連帯保証人になっている場合があると思います。その場合、連帯債務者・連帯保証人を変更する手続きを行いましょう。

住宅ローンの名義人・連帯保証人・連帯債務者を変更する方法

住宅ローンの名義人に変更する方法として、住み続ける方が相手方の持ち分を買い取り、住み続ける方の名義で新たな金融機関で住宅ローンの借り換えを行うという選択肢があります。

ただし、借り換えができる前提として、まず住み続ける方が単独で借り換えできるだけの年収が必要となります。もし、借り換えができない場合も名義人を相手方にしたまま住み続ける方が返済し続ける形を取れます。

連帯債務者・連帯保証人を外す方法として、住宅ローンを完済する以外に以下の方法があります。

同等の連帯保証人・連帯債務者を立てて金融機関からの同意を得る方法もありますが、金融機関から同意を得るハードルが非常に高いです。

住宅ローンは「審査時の申請内容と返済能力」を前提に貸されているものなので、住宅ローンの連帯保証人の変更も了承してもらえないことがほとんどです。そのため、離婚後も引き続き夫の連帯保証人・連帯債務者になる場合が多いです。

家の名義変更をしておこう

離婚後も誰かが家に住み続ける場合、家の名義は家に住み続ける方の名義にしておくことをおすすめします。

繰り返しになりますが、家を売ったり子供に相続させられるのは家の名義人のみです。共有名義にしている場合は、共有名義の相手の同意が必要です。離婚後、家の名義変更をせずに住み続ける場合、非常に不安定な立場に置かれてしまいます。

すまリス
離婚後、家に住み続ける場合は名義をきちんと変更しておくことをおすすめします!

離婚時の家の名義変更について、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてださい。

都道府県ごとの不動産売却情報

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