「離婚をするときの住宅ローンってどうしたらいいんだろう、、、」
離婚を考えてはいるけれど、住宅ローンの返済に対する不安がある、という方も少なくないかもしれません。
住宅ローンは夫婦の共有の負債の中で最も大きいものにあたると思います。その為、離婚するとなると、やはりその支払い方や割合などもしっかりと理解しておきたいポイントになりますよね。
そこで今回は、離婚時の住宅ローンの返済方法や割合の決まり方、また実際に起こった離婚時の住宅ローン関連のトラブルなども紹介していきたいと思います。
離婚時に住宅ローンが未返済の場合どうしたらいいの？
離婚時の住宅ローンは大きな不安の種になると思います。
しかし、正しい知識をもって手順通りに確認していけば、それほど難しいものではありません。
そこでまずは、未返済の住宅ローンがある時、返済方法の選択肢と、だれが返済を負担しなければいけないのかを明確にしていきましょう。
選択肢は「売却」か「物件の引継ぎ」
まず、離婚した際の住宅の扱いとしての選択肢は２つあり、それぞれ「売却」と「引継ぎ」です。
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
売却する方法
1つ目の方法は「家の売却」です。
売却とはそのままの意味の通り、物件を売却した上でその売却益を住宅ローンに充てて返済していくようなやり方を指します。
この時、売却価格が住宅ローンを上回っていた場合は、そこでローン分を完済し、残りを二人で折半するやり方が一般的です。
売却価格がローンを上回っている状態の事を「アンダーローン」と言います。この後も出てくる言葉なので、ぜひ覚えておいてください。
一方で、売却価格がローンを下回っている場合、ローン返済に全て売却益を充てたとしても負債がのこってしまいます。
この状態の事を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合は、預貯金で補填して残りの金額を返済する、もしくは負債を二人で折半し、それぞれが残りの負債分を支払うやり方が一般的です。
家を引き継ぐ方法
2つ目の方法は「家の引継ぎ」です。
家の引継ぎとは、物件を売却するのではなく、片方がその家を引継ぎ、家の評価価値の半額分をもう片方に渡すやり方です。
この方法を選択する場合、売却したときのように一括返済が出来ないので、これまで通り月々住宅ローンを返済していく形になります。
この場合は、名義人が誰であるかにもよりますが、基本的には旦那さんが名義人であるケースが多い為、奥さんの方が家を引き継ぐとなるとその後も関わりをもちつづける状態になります。
その為、売却し現金化してしまう状態と比較すると少しトラブルが起きやすい方法ともいえます。
完全にかかわりをなくしたい方や、極力トラブルを避けたいという方は現金化し、出来る限りのローンを返済して折半をする事をお勧めします。
住宅ローンの返済義務は名義人にある
前章でも少し触れましたが、住宅ローンの返済は住宅ローンの「名義人」に義務があります。
ここで注意してほしいポイントは、家の名義人とローンの名義人は別であるという事です。
住宅ローンの名義人は、ローンを組んだ金融機関で確認する事が可能なので、家の名義人とは勘違いしないようしっかりと確認をとりましょう。
また、基本的には名義人に支払い義務があるとお伝えしましたが、ローンを組む時は必ず「連帯保証人」が必要となります。
そして夫婦間で住宅ローンを組む場合、かなり多くのケースで旦那さんが名義人、奥さんが連帯保証人になっています。
この連帯保証人は、名義人が支払いを滞ったり、支払能力がなくなったときに変わりに返済をする人を指します。
その為、基本的には名義人に返済義務がありますが、連帯保証人になっている人は、返済を行わなければならない可能性も生まれてしまうという事を理解しておきましょう。
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離婚時の住宅ローンの返済方法
離婚時の住宅ローンの返済方法はいくつかありますが、先ほどお話したオーバーローンとアンダーローンで選択の幅も変わってきます。
そこで本章では、オーバーローンの場合とアンダーローンの場合に分けて、どのような選択肢があるのかをお伝えしていきたいと思います。
アンダーローンの場合
前章でお話した通り、アンダーローンとは家を売却した際の売却益が住宅ローンを上回っている状態で、一括返済をおこない負債をゼロにするケース事を言います。
アンダーローンになるかどうかを判断するためには、まず自分の家がどれほどの価値があるのかを査定してもらい、その価格とローン残債を見比べます。
そこで売却益が上回っていると分かればアンダーローンになると判断することが出来ます。
アンダーローンになる場合は、家を売る方法として「仲介」と「買取」の2種類から選択する事が出来ます。
それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。
売却方法は買取と仲介の２つ
仲介とは、家の売主（ご自身）と買主を不動産会社が仲介して不動産の売却を行う方法を指し、買取は不動産会社が不動産の買主となって物件を購入する方法を指します。
仲介の特徴は、買取と比較して高い価格で物件を売却できるところにあります。
買取は、不動産会社が再販を目的として物件を購入する方法である為に、再販にかかる費用などを差し引いた額が売却価格となります。
一方の仲介は市場価格で売却する事が出来るので、買取と比較すると高い価格で売る事が出来るのです。
しかし、取引のスピード感としては仲介は買取と比べて非常に遅いです。
仲介は実際にその物件を利用する特定の人を見つけなければならないため、買い手が見つかるまでに時間がかかる事が多いです。
一方の買取は、数ある不動産会社の中から買い取ってくれる業者を１つ見つけるだけでいいので圧倒的にスピード感があります。
つまり、「時間がかかってでも高く売りたい人は仲介」「安くても出来るだけ早く現金化したい人は買取」が向いている売却方法であるといえるでしょう。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、家の売却価格が住宅ローンを下回ってしまい、家を売って全て返済に充てたとしても負債が残ってしまう状態の事を言います。
オーバーローンの場合、基本的には前述した仲介や買取などの普通の売却は出来ません。
その為、一般的には家を売る事はせずに、家を残して月々の返済を行っていく方法をとる人が多いです。
しかし、家を手放してしまいたいという人も中にはいると思います。
そんな方にも、売却の方法が全くないわけではありません。
オーバーローンで家を売却したい時は「任意売却」という選択肢があります。詳しく説明していきましょう。
任意売却とは
任意売却とは、ローンの際にお金を借りている金融機関に合意をもらい、ローン未返済の状態で売却を行う事を言います。
この方法は金融機関の承諾が絶対条件なのですが、金融機関としてはリスクのある方法になるので、許可がすぐに出るとは限りません。
しかし、どうしても売却を検討したいという人は一度金融機関に話を聞きに行き、事情を説明してみてもよいでしょう。
離婚時の住宅ローン返済についての確認ステップ
ここまでで、住宅ローンのおおまかな知識は得られたのではないでしょうか。
ここからは、実際に離婚をする際に住宅ローン返済について確認しておくべきポイントを3つのステップに分けて説明していきたいと思います。
ステップ①：住宅ローンの名義、残債を調べる
まずは必ず、住宅ローンの名義と残債を確認しましょう。
これらの２つを確認することで、誰に住宅ローンの支払い義務がある状態なのか、そしていくら返済する必要があるのかを知る事が出来ます。
これらの情報は、家を売却する際にも家を引き継ぐ際にも両方必ず必要なってくるので絶対に飛ばさず確認しましょう。
基本的には住宅ローンを組んだ金融機関に確認をとればすぐにわかります。
前章でもお話していますが、注意しなければいけないのは、住宅ローンの名義と家の名義は別であるという事です。
調べなくてもわかる、と思っていたものが実は家の名義人で、住宅ローンの名義人は違う人だったという事もしばしば起きていますので、念のため必ず機関に確認しましょう。
ステップ②：不動産の価値を調べる
次のステップは不動産の価値を調べる事です。
前述した通り、住宅ローンの返済方法を、家を売却するか、もしくは引き継いで月々返済していくかで選ばなければいけません。
その判断をする為に非常に重要になってくるので現状の家の価値です。
ローンの残債と家の価値の両方を知る事によって、自分は売却を選択した場合オーバーローンなのか、アンダーローンなのかも判断する事が出来ます。
家の価値判断の方法はいくつかありませすが、最もお勧めする方法は「一括査定サイト」の利用です。
一括査定サイトとは、物件の築年数や立地など基本的な情報をインターネット上のフォーマットに入力すると、実際の不動産会社がある程度の査定額を提示してくれるようなサービスになっています。
この一括査定サイトの中でも特にお勧めするサイトは「すまいステップ」です。
すまいステップは、全国の業者と提携している信頼のおける一括査定サイトで、完全無料で利用する事が出来ます。
また、一度に最大4社に査定依頼をする事が出来るので、1社の見解にとどまらず、一度のいくつかの業者からの意見を聞く事が出来、とても効率的に情報をあつめられるサイトとなっています。
物件の価値を知りたいと考えている人にはぜひ利用していただきたいお勧めのサイトです。
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ステップ③：住宅ローンの返済方法を選択する
ローンの名義、残債、そして家の価値を把握したら、どのような方法でローンの返済を行うかを選択します。
前章でお話した通り、売却する場合は、ご自身がオーバーローンなのか、アンダーローンなのかによって選択できる幅も大きく変わってきます。
金銭面と、優先すべき事項を判断して、家を引き継ぐのか、売却するのか、また売却するならどのような方法で行うのか、という事をしっかりと話し合って決めましょう。
離婚時の住宅ローンに関するトラブル例
離婚時の住宅ローンにおけるトラブルはたびたび起きてしまうものです。
離婚をしてしまった相手とのトラブルは極力避けたいですよね。
そこで本章では、実際によく起こりうるトラブルのケースを紹介し、その対処法も同時にお伝えしていこうと思います。
ケース①：名義人である夫が音信不通
一つ目は、夫が住宅ローンの名義人である状態で、妻が住宅を引き継いだ場合に起こりうるトラブルです。
ローンの名義人は支払能力が認められた人しかなれない為、しばしば奥さんが専業主婦などであった場合にローンの名義人になれず、旦那さんが名義人の状態のまま住宅を引き継ぐ場合があります。
その際、夫が住宅ローンを返済すると約束したにも関わらず、その返済を滞り、気づいたころには音信不通で逃げられてしまうというケースがあります。
こうなってしまった場合、家は競売にかけられ、奥さんは家を失ってしまう事にもなりかねません。
このような事態を防ぐためには、「公正証書」を作成し、書面に約束を起こす事をお勧めします。
いくら口約束をしていても、その約束の証拠がなければ法的な拘束力はありません。
なにかあってからでは遅いので、約束の段階でしっかりと証拠を残すようにしましょう。
ケース②：連帯保証人としてローンの返済義務が課せられる
2つ目は、上記のケースに＋して奥様が連帯保証人であった場合に起こりうるトラブルです。
1つ目のケースのように、名義人である夫がローンを支払うという約束をしていたにも関わらず支払を滞らせた場合、その連帯保証人が妻であった際は妻にローンの請求が行われます。
連帯保証人である以上は、法的にもその責任を免れるという事が出来ません。
その為、このような場合は連帯保証人をあらかじめ外れる事をお勧めします。
例えば、夫側の親族や新しい妻などに変更しておくことで、滞納が起きてもその責任は連帯保証人に課せられるので安心です。
ただし、滞納をしてしまっている状態での連帯保証人の変更は非常に難しいです。
その為、この作業は話し合いを行う段階で必ず確認しておきましょう。
離婚時の住宅ローンに関するよくある質問
最後に、離婚時の住宅ローンに関してよく上がる質問をまとめたので、一つずつ見ていきましょう。
Q１：名義人が夫で連帯保証人も自分ではない場合返済義務はある？
A：法的には、住宅ローンの返済は「名義人」もしくは「連帯保証人」が支払うべきものとなっているので、支払う必要はありません。
しかし、本来、離婚時の財産分与とはプラスの財産だけでなくマイナスの財産も折半する事が基本になっています。
法律では支払い義務がないにしろ、他の財産を折半している状態で借金だけは返済しない、というのも倫理的にどうなのか、といった意見もあるようです。
実際にどうしていくかは、夫婦間での話し合いで決めるべき部分であると言えるでしょう。
Q２：名義人に変更は簡単に出来るの？
A：一般的には名義の変更は出来ませんが、離婚時は例外的に名義の変更が可能です。
ただし、住宅ローンの返済義務が移り変わるという事なので、返済能力が認められた場合でないと適応されません。
その為、全てのケースで変更が可能というわけではない事を覚えておきましょう。
また、名義変更の際は以下の条件を満たしている必要があります。
- 物件の所有権を借り換えする人の単独名義（または父母・子との共有）とすること
- 借り換えする人が居住する不動産であること
- 離婚協議書等のコピーを提出すること
変更を考えている人はこれらの項目に当てはまっているか確認しておきましょう。
まとめ
今回は離婚時の住宅ローンについてお話してきました。住宅ローンは離婚の際に最もトラブルになりやすい部分でもあります。
正しい知識を持って、トラブルなく話し合いを終えられるようにしましょう。
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