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「離婚をするときの住宅ローンってどうしたらいいんだろう」
離婚を考えるとき、住宅ローンの残債がどのような扱いになるのか気になりますよね。
共有財産として折半しなければいけないのか、それともどちらか一方だけが払い続けなければならないのか……専門的な知識がないと判断が難しいと思います。
この記事では、「離婚時に住宅ローンが残っている場合、どのような処理方法をとればいいのか」「離婚の際の財産分与に住宅ローンの残債が含まれるのか」を詳しく解説しています。
よくあるトラブル・質問などもまとめているので、離婚に向けて動き出す前にぜひ一度確認してみて下さい。
- 監修齋藤 健博
数多くの離婚・不倫事件を扱う。今日も離婚調停や離婚協議で全国を飛び回る弁護士。ラインで連絡先を公開し、ただちに連絡を取り合うLINE弁護士の先駆け的存在。
【保有資格】弁護士
【URL】銀座さいとう法律事務所
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離婚後の支払い義務は「住宅ローンの名義人」にある
結論、住宅ローンの支払い義務は住宅ローンの名義人にあります。
そのため、仮に残債が1000万円残っていたとしても、元夫と元妻が500万ずつ折半して払う必要はありません。
これは、住宅ローンは離婚時の財産分与の対象でないためです。
とはいえ夫婦共同の負債がある場合には、夫婦共同の財産の総額から夫婦共同の負債の総額を引き、その残額を折半するのが通例です。
そのため、離婚前に話し合いによってお互いの支払額を決めるのが一般的です。
また、住宅ローンの名義人と家の名義人は異なります。
家の名義人は比較的簡単ですが、ローンの名義人や連帯保証人は変更が難しい場合があります。
住宅ローンの名義人が誰か確認する場合は、家の名義人と混同しないようにしましょう。
連帯保証人の場合はどうなる？
ローンを組む時は必ず「連帯保証人」が必要となります。
そして夫婦間で住宅ローンを組む場合、かなり多くのケースで夫が名義人、妻が連帯保証人になっています。
連帯保証人は、名義人が支払いを滞ったり、支払能力がなくなったときに、名義人に代わって残債全額を1人で返済しなければなりません。
ペアローン（共同債務者）の場合はどうなる？
共働きの家庭では、夫婦それぞれが自分の名義でローンを組む「ペアローン」を選択している場合があります。
ペアローンは夫婦それぞれでローンが組めるため、どちらか一人が単独名義でローンを組むより多くの借り入れが可能なことが人気の理由です。
しかし、「離婚することになったので単独名義に変更したい」という場合でも名義の変更は難しいことが多いです。
なぜなら、ペアローンの借入金額は2人分の年収に応じて借入できる金額だからです。
例えば、夫が年収700万円の単独名義で借り入れられる限度額が3000万円だったとします。
しかし、買いたいマンションは5000万円。そこで年収500万円の妻も2000万円のローンを組み「ペアローン」としました。
この二人が離婚するにあたり、「ローンの債務者を夫の単独名義にしたい」と考えても、金融機関には年収700万円の夫が5000万円のローンを単独で返済していくのは難しいとみなされます。
つまり、主債務者の属性がよほど良い場合でなければ、ペアローンを単独名義への変更ができません。
ローンを単独名義にしたいなら、選択肢は以下2つのどちらかです。
- 家を売却するなどして、ローンを完済する
- ローンの借り換えを行う
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離婚時に住宅ローンが残っているときに確認すること
自分がローンの名義人や連帯保証人である場合、少し気まずかったとしても離婚前に住宅ローンの支払いについて相手と話し合っておくことが後々のトラブルを避けるために有効です。
- 家の名義をどうするか
- ローンの支払い割合をどうするか
- ローンの連帯保証人をどうするか
- 確実にローンを支払ってもらうためにはどうするか
- ローンの支払い方法はどうするか
家の名義をどうするか
離婚後も家に住み続ける場合も、売却する場合も、家の名義人はどちらの単独名義にしておくことをおすすめします。
単独名義に変更しないと、例えば以下のようなトラブルに遭う可能性があります。
トラブル事例：旦那名義の家を売却できない
旦那と連絡がつかないので 私の所に連絡をしたと銀行から電話が来ました。
家は旦那名義です 。私は収入合算で連帯保証ですが、名義が旦那な以上家を売る権利はないでしょうか？
子供を引き取り生活がギリギリなのに、何故更にこんな状態に追い込むのか・・・ 私の自己破産案まで出てきているのですが・・・
※「yahoo!知恵袋」より要約。
対策
前提として、家を売ったり子供に相続させられたりするのは家の名義人のみです。
また共有名義の家の場合は、売却や相続の際には共有名義の相手の同意が必ず必要です。
離婚後しばらく住み続けた後どこかに引っ越す必要が出てきても、「相手と連絡が取れなくなり家が売却できない！」という事態を避けるためにも、基本的には住み続ける側の単独名義に変更するのが一般的です。
場合によっては、法務局などで名義変更などが必要になるので、名義人が分からない場合は事前に調べておくと話し合いがスムーズになるでしょう。
納税通知書やクレジットカードが手元にあるとスムーズ！
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ローンの支払い割合をどうするか
離婚時のローンの支払い割合は5:5で半々にするのが通例です。
ただし多くの場合、慰謝料や養育費と相殺するなどで住宅ローンの実際の支払額には差が出ることが多いようです。
例えば、ある夫婦が住宅ローンの残債が1000万円ある状態で離婚するとします。通例では夫が500万円、妻が500万円ずつローンの残債を支払います。
この夫婦には子どもが1人いて、子供が成人するまで夫が妻に支払う養育費は500万円です。
この場合、夫は住宅ローンと養育費の支払いを相殺することもできます。
妻の住宅ローンの支払い分に当たる500万円を夫が肩代わりし住宅ローンの全額を支払っていく代わりに、夫が実際に支払う養育費は500万円にするのです。
ローンの連帯保証人をどうするか
ただし、上記のような「ローンの名義人が住宅ローンを全部支払う」ケースでも、妻が連帯保証人の場合は注意が必要です。
夫からの住宅ローンの支払いが滞ったら、ただちに連帯保証人である妻に住宅ローンの支払い義務が発生するからです。
トラブル事例：元夫が自己破産。連帯保証人の私に請求が
10年前に離婚した元夫が自己破産をして、当時、購入した家の住宅ローンを組んでいた銀行より連帯保証人として、返済請求及び住宅任意売却申立書の封書が送られてきました。
離婚後は元夫からの連絡は全くなく、もちろん、今回の件でも連絡はなく、寝耳に水でパニック状態です。
※「yahoo!知恵袋」より
対策
離婚前に「連帯保証人をどうするか」は必ず話し合うようにしましょう。
ただし、すでに滞納をしてしまっている状態での連帯保証人の変更は非常に難しいです。
加えて、連帯保証人として新たに指定する相手に経済力が認められないと金融機関の了承は得られません。
離婚の際には、一度金融機関に住宅ローンの契約内容について相談をしておくのが大切です。
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確実にローンを支払ってもらうためにはどうするか
住宅ローンを抱えた状態で離婚するケースでは、「相手が突然ローンを払ってくれなくなった」というトラブルが起こることがあります。
- 公正証書を作成する
- 一括で残債分を支払ってもらう
- ローンを借り換え、名義を単独にし連帯保証人を外れる
公正証書を作成する
公正証書とは、公正役場の公正人が作成し内容を証明する契約書類のことです。
通常の覚書などに加え書類の証拠能力が高いだけでなく、「約束が破られたときは給料や資産から差し押さえを行います」という内容の特例をつけておくことも可能です。
ローンを返す側にとっても、後から追加のローン支払いや養育費の支払いが請求されないというメリットもあります。
一括で残債分を支払ってもらう
一括で残債分を支払ってもらうことも、きちんと支払いを行ってもらうという意味では有効です。
また、相手と早く関係を絶ちたいと考えている人にもおすすめです。
ただし、相手の年収などによっては一括での支払いが難しい場合もあります。
ローンを借り換え、名義を単独にし連帯保証人を外れる
ローンが共有名義・もしくは自分が連帯保証人になっている場合、ローンを借り換えて返済義務を外れるということもできます。
この場合、一括で支払うことができない人も毎月少しずつ返していけるというメリットがあります。
ただし、ローンを借り換えると方法次第では利息が増えるケースもあります。相手とよく話し合ってお互いに納得できるのか考えましょう。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の処理方法
離婚時に住宅ローンが残っている場合の処理方法を大まかにまとめると、以下のフローチャートのようになります。
離婚する際に住宅ローンの残債を処理する方法としては、「どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法」と「家を売却する方法」の2つが一般的です。
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法
1つ目の方法は「どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法」です。
物件を売却するのではなく、一方が住宅ローンと家の権利をすべて引き受け、家にそのまま住み続けます。
この方法を選択する場合、売却したときのようにローンの一括返済が出来ないので、これまで通り月々で住宅ローンを返済していく形になります。
この場合、ローンの名義人と家に住み続ける人が同じケースと異なるケースで必要な手続きが変わります。
以下では、ローン名義人を夫、連帯保証人を妻と仮定して、それぞれが家に住み続けるための手続きを確認しましょう。
夫が住み続ける場合の手続き
ローンの名義人である夫が離婚後も家に住み続け、ローンの返済も行うのであれば、大きな問題は生じません。
ただし、住宅ローンの契約の際に連帯保証人・連帯債務者として、ご夫婦のうち名義人ではない方が指定されていることが多いので、その点は両者で確認しておきましょう。
なお、夫の住宅ローンの返済が滞れば、連帯保証人である妻に債務が発生します。
このような状態を避けたいのであれば、ローンを借りた金融機関に連帯保証人の変更を了承してもらう必要がありますが、基本的には難しいと考えましょう。
住宅ローンは「審査時の申請内容と返済能力」を前提に貸されているものなので、ローン・不動産の名義人や連帯保証人の変更を了承してもらえないことがほとんどです。
また、家の名義が夫婦の共有名義になっている場合、「住宅ローンの完済後は不動産の名義をローン名義人の単独名義に変更する」という合意を形成しておきましょう。
共有名義のままだと、将来家を売却したくなった時に元配偶者の許可も必要になってしまい、手続きが煩雑になります。
妻が住み続ける場合の手続き
夫が住宅ローンを支払いながら妻が家に住み続けることも可能ですが、大きなリスクが伴います。
それは、「夫の住宅ローンの支払いが滞った場合に家を強制立ち退きさせられる」というリスクです。
例えば、「離婚後は妻と子供のみが家に住むが、ローンの名義人は夫になっており、夫が養育費代わりに住宅ローンも支払う」というようなケースで、夫がローンの支払いを滞納すると、家を追い出されるのは妻と子供です。
夫からすれば自身は居住していない家なので、生活が苦しくなれば支払いを放棄してしまう可能性も十分考えられます。
このような状態を避けるには、「ローンの名義人を妻へと変更する」「ローンの名義人は夫のまま、実質的には妻がローンを返済する」「ローンの支払いを養育費として公正証書に記載する」などの対応をする必要があります。
先述の通り住宅ローンの名義人変更は了承されづらいので、それ以外の対応が現実的な対応といえるでしょう。
ただし、妻に安定的な収入があり、かつ住宅ローンを払うだけの経済力があると金融機関に判断してもらえれば、ローンの名義人変更に応じてもらえる可能性もあります。
「離婚したら共有名義の不動産はどうしたらいいの？」「住宅ローンが残ってる状態で離婚する時の対処法って？」夫婦間で不動産を購入する際、共有名義で購入したり住宅ローンを借りたりする事は珍しい事ではありません。しかし、離婚をすると[…]
家を売却する方法
2つ目の方法は「家を売却する方法」です。
物件を売却した上で、その売却価格を住宅ローンの返済に充てることを指します。
この方法を取る場合、まず不動産査定を依頼して不動産会社から査定額（売却の見込額）をきき、その査定額が住宅ローンの残債を上回るか下回るかでその後の対応を変える必要があります。
一方で、家の査定額がローンの残債を下回っており、ローン返済に全て売却益を充てたとしても負債が残るケースを「オーバーローン」と呼びます。
離婚において、住宅ローンの残債と不動産価格の関係は非常に重要で、オーバーローン状態とアンダーローン状態に区別することができます。
住宅ローンの残債は金融機関から送られる残高証明書や金融機関窓口などで確認できるよ！不動産の価格を知るには不動産会社による査定を受ける必要があります。
アンダーローン
家の査定額がローンの残債を上回っている状態の事を「アンダーローン」と呼びます。
「不動産の売却金額でローンを完済することができる状態」といえます。
アンダーローンの場合は、家の売却価格で住宅ローン分を完済し、残った売却益を二人で折半するのが一般的です。
オーバーローンの場合、残る負債額が軽微な額であれば互いの自己資金で完済することもできますが、多くの場合は自己資金での解決ができない負債額が残るため、「任意売却」という特殊な方法での売却を検討します。
あるいは、売却を諦めてどちらか一方がローンを引き受けてその家に住み続けることも多いです。
オーバーローンの家を売却する場合の手続き
オーバーローンとは、家の査定額が住宅ローンを下回ってしまい、家を売って全て返済に充てたとしても負債が残ってしまう状態です。
つまり、「不動産の売却金額をもってしても、住宅ローンを完済できない状態」です。
オーバーローンの場合、残る負債の額を自己資金で解決できなければ、仲介や買取などの普通の売却は出来ません。
これは、住宅ローンのある不動産には一般的に「抵当権（担保物権の一種）」が設定されており、住宅ローンを完済してこの抵当権を外さないことには不動産の売却はできないという原則があるからです。
抵当権のほかにも、「譲渡担保」というものがありますが、基本的には抵当権が設定されてるケースがほとんどです。
オーバーローンの負債は自己資金で解決できない金額にのぼる事が多いので、オーバーローンの場合には家を売る事はせずに、どちらかがローンを引き受けて、居住しながら月々の返済を行っていく方法をとることが多いです。
しかし、「どうしても離婚のタイミングで家を手放したい」「収入の減少でローンを支払っていくのが困難」というような場合には、「任意売却」という特殊な売却方法をとる選択肢も存在します。
2020年は、コロナウィルスによる外出自粛などの影響で経済的な打撃を受けた方も少なくなかったと思います。住宅ローンを扱う住宅金融支援機構のコールセンターに寄せられたコロナウイルス関連の相談の件数は、2月が15件だったのに対し、3月2[…]
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の合意のもとで、オーバーローンの不動産を売りに出す売却方法です。
任意売却の場合は、売却価格で住宅ローンを完済できなくても抵当権を外してもらうことができるので、オーバーローン状態でも自己資金なしで家を売却することができます。
任意売却は住宅ローンを滞納して競売にかけられる場合よりも家を高く売れますし、確実に家を手放すことができるのがメリットです。
デメリットととしては、金融機関の許可が下りないと実施できないこと、残債の支払い義務は免除されないことなどが挙げられます。
自宅を購入する際には想定できなかったアクシデントによって、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方は少なくありません。ただし、住宅ローンの残債がある物件を売却したい場合には、残債を完済して抵当権を外してもらう必要があ[…]
アンダーローンの家を売却する場合の手続き
前章でお話した通り、アンダーローンとは家の売却見込み額が住宅ローンの残債を上回っている状態です。
この場合、家を売却して得た売却価格で住宅ローンの一括返済を行うのが最もトラブルが起こりにくい対応になります。
アンダーローンの場合にやることは以下のリストの通りです。
- 不動産会社と媒介契約（仲介契約）を結び、家を売りに出す
- 家の売却先探しと同タイミングで引越し先を探す
- 家を売却して引き渡す
- 売却価格で住宅ローンを一括返済する
- ローンを返済後の残金から家の売却にかかった諸経費を引き、残った金額を夫婦で折半して取得する
なお、家を売る方法には「仲介」と「買取」の2種類が存在します。
それぞれ特徴があるので、ご自身の状況にあっているのはどちらの売却方法か考えてみてください。
仲介による家の売却
仲介による家の売却とは、不動産会社と売り主が媒介契約（仲介契約）を結び、不動産会社に家の売却活動を委託して購入希望者を募る方法です。
この仲介による家の売却の中でも更に「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約が存在し、それぞれにメリット・デメリットがあります。
| 契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 内容 | 複数の不動産会社へ仲介の依頼をする媒介契約 | 特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約 | 特定の不動産会社一社にのみ仲介を依頼する媒介契約 |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 販売活動の報告頻度 | × | 14日に1回 | 7日に1回 |
| 売却までにかかる時間 | 長い | 短い | 短い |
これらの仲介による家の売却には、市場の相場価格で物件を売却できるというメリットがあります。
一方で、買い主が見つからなければ売却ができないため、売却完了までにかかる時間が長くなりやすいというデメリットも。
「売却を急いでいない」「時間がかかっても高く売りたい」という方におすすめの売却方法です。
「家を売りたいときどうするの？」「初めて家を売るので失敗しないか不安・・」家を売ることは人生で何度も経験することではありません。いざ「売りたい！」と思っても何から手を付けていいか分からず不安ですよね。この記事では、家[…]
買取による家の売却
買取による家の売却とは、不動産会社に家の買主となってもらう方法を指します。
買取は、不動産会社が再販を目的として物件を購入する方法である為に、再販にかかる費用などを差し引いた額が売却価格になります。これはおおよそ相場価格の70%程度です。
買取による家の売却は、条件の合う購入希望者が現れるのを待つ必要がないので、短期間で家の売却を完了できるというメリットがありますが、相場価格よりも3割程度安い売却価格になってしまうというデメリットもあります。
例えば、2000万円が相場の家を買取で売却した場合、売却価格は1400万円ほどにしかならず、仲介の場合と比べて600万円前後も損をすることになります。
「安くても出来るだけ早く現金化したい」という場合には、買取による家の売却も検討してみましょう。
不動産の買取価格は仲介による売却相場より安いということは知っているけど、実際にどれくらい安くて、なぜ安いのかその理由をご存じの方は少ないのではないかと思います。この記事では 不動産買取額の相場 不動産買取相場[…]
いずれの場合もまずは不動産査定を依頼する
家を売却してローンを完済する場合も、どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける場合も、まずはじめにやることは「不動産会社に査定を依頼すること」です。
現在の住宅ローンがオーバーローンになっているのかアンダーローンになっているのかを知らなければ、家を売却すべきか住み続けるべきかの判断ができません。
不動産の査定は無料なので、離婚に向けて動き始める前に情報収集の一環として依頼しておくのがよいでしょう。
もちろん、査定を依頼したからと必ず売らなければならないものではありませんし、配偶者にバレるのが気になるのであれば、机上査定という訪問のない査定も可能です。
なお、この時注意してほしいのが、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するということです。
不動産会社の提示する査定額は会社ごとに数百万円単位で変わるのが普通なので、損をしないためにも複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。
「不動産会社をいくつも探すのは面倒……」という方は、不動産の無料一括査定サービスの利用も検討してみて下さい。
↑こちらから査定を依頼できます！↑
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「査定をしたいけど、訪問査定か机上査定どちらを選べばよいかわからない」「訪問査定をする時って何から始めたら良いの？」このような疑問をいだいている方いませんか？不動産を売却する際には必ず「査定」という工程を踏みます。訪[…]
記事のおさらい
住宅ローンの支払い義務は誰にあるの？
住宅ローンの支払い義務は、住宅ローンの名義人が負います。
連帯債務者・延滞保証人の支払い義務については、住宅ローンの返済義務はローンの名義人にあるでご確認ください。
住宅ローンの残債は財産分与の対象になる？
住宅ローンは負債にあたるため、原則として財産分与の対象ではありません。しかし、債務が残る場合には夫婦間で折半して負担するのが一般的とされています。
詳しくは住宅ローンの残債は離婚時の財産分与に含まれる？をご覧ください。
離婚しても今の家に住み続けることはできる？
離婚しても現在の家に住み続けることは可能です。その場合、家に住み続けるのが住宅ローンの名義人かどうかで必要な手続きが変わります。
詳しく知りたい方は、どちらか一方でローンを引受けて家に住み続ける方法をご覧ください。
養育費は住宅ローンの支払いで相殺できる？
夫婦間で合意が形成されていれば、住宅ローンを養育費代わりとすることも可能です。
詳しく知りたい方は、住宅ローンの返済は養育費として認められる？をご覧ください。
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