瑕疵保険で中古住宅でも安心！仕組みとメリットを解説

『新築住宅は無理でも、中古住宅だったらこのエリアに家が買えるのになぁ…』という風に思ったことはありませんか？

しかし、いざ中古住宅の購入を検討してみると、『実は雨漏りがあったらどうしよう…』『内見じゃわからない部分に問題があったりしないかな…』と、不安な点がいくつも出てきてしまうものです。

そんな不安を解消する助けとなってくれるのが、「瑕疵保険付きの中古住宅」です。

瑕疵保険について詳しく知ることで、住宅購入の選択肢を広げ、理想の住まい探しを実現させましょう！

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瑕疵保険とは？中古住宅の売買でも使える？

瑕疵保険とは、消費者に対して、購入する住宅の性能を保証するための制度です。

新築住宅と中古住宅では、加入する保険の種類が異なります。

中古住宅向けの瑕疵保険は、中古住宅の建物部分の性能検査と保証がセットになった保険制度です。正式名称を「既存住宅売買瑕疵保険」といいます。

中古住宅購入後に、保証対象となっている部分の瑕疵が発覚した場合、保険金で補修を受けられます。
（保険の仕組みの詳細は次章で解説します。）

国土交通省に認可された5つの保険法人が、それぞれ独自の名称で保険を提供しています。

中古住宅向けの瑕疵保険の性能検査と保証の対象となるのは、以下の部分です。

（株式会社住宅あんしん保証「あんしん既存住宅個人間売買瑕疵保険（仲介事業者コース）の各種資料と保険概要説明動画」パンフレットより引用）

保険によっては、特約を付けることで、給排水管や引き渡し後の補修工事箇所など、保証の対象を追加できます。

中古住宅の瑕疵保険の仕組み

中古住宅の瑕疵保険は、売主が個人か、宅建業者（不動産会社・買取再販業者）かによって、保険の加入者や保険期間が異なります。

この章では、それぞれのケースについて、瑕疵保険の仕組みを解説していきます。

売主が個人の場合

売主が個人の場合、瑕疵保険に加入するのは「住宅の性能検査（インスペクション）をする検査機関」です。

買主が住宅購入後、保険期間に瑕疵を発見した場合、保険法人が検査機関に保険金を支払います。

検査機関は、保険法人から受け取った保険金で、発見された瑕疵の補修を行います。

保険期間と保険の支払限度額は、以下の表の通りです。

売主が宅建業者の場合

売主が宅建業者（不動産会社・買取再販業者）の場合は、中古住宅を販売する宅建業者自体が瑕疵保険に加入します。

買主が住宅購入後、保険期間に瑕疵を発見した場合、保険法人が販売元の宅建業者に保険金を支払い、宅建業者が住宅を補修します。

保険期間と保険の支払限度額は、以下の表の通りです。

中古住宅購入における瑕疵保険のメリット

中古住宅を購入する際に、瑕疵保険がついている住宅を選ぶメリットは、以下の通りです。

基礎的な品質が保証される

瑕疵保険に加入するためには、まず住宅の性能検査（インスペクション）を受けなければなりません。

つまり、瑕疵保険に加入している中古住宅は「建物の構造の基礎的な部分に瑕疵がないこと」と「雨漏り被害がないこと」が事前に検査済みであるということです。

購入した住宅をリフォームして居住する場合でも、高額になりやすい基礎部分のリフォームをせずに使えるというのは、メリットといえるでしょう。

購入後に瑕疵が発覚しても保険金で補修してもらえる

万が一、入居後に保険の対象となる部分の瑕疵が発覚した場合でも、保険金額の範囲内で補修を受けられます。

基礎のヒビ割れや、家屋の歪みなどは、自費で直すとなると高額になってしまいます。

瑕疵保険に加入してる住宅を選べば、購入した後に問題が発生・発覚したとしても、想定外の出費に泣き寝入りするリスクを抑えられます。

住宅ローン控除が受けられる

2022年の税制改正によって、1982年1月1日以降に建築された住宅であれば、各種証明書類の提出なしに住宅ローン控除を受けられるようになりました。

しかし、1981年12月31日以前に建築された住宅が住宅ローン控除を受けるには、新耐震基準に適合している必要があります。

瑕疵保険に加入している住宅を選べば、すなわち新耐震基準に適合した住宅を選んでいることになるため、築古でも住宅ローン控除を受けられます。

何故なら、中古住宅の瑕疵保険に加入するには、住宅が新耐震基準に適合していなければならないからです。

中古住宅の瑕疵保険加入は買主が依頼できる？

買主にとってメリットの大きい瑕疵保険ですが、実際に売りに出されている中で、瑕疵保険に加入している家はまだまだ少ないのが実情です。

購入を検討している家が瑕疵保険に加入していない場合、買主側から加入を依頼することはできるのでしょうか。

加入の依頼は売主・買主どちらも可能

個人の売主が不動産会社に仲介を依頼して売りに出している家なら、中古住宅の瑕疵保険への加入は買主側からも依頼可能です。

間に入っている不動産会社に希望を伝えて、交渉してもらいましょう。

ただし、瑕疵保険に加入するためには、まず住宅の性能検査を行わなければなりません。

実施には売主の協力が必要であることを、留意しておきましょう。

費用の負担は協議して決める

費用の支払いは売主が行いますが、実際の費用負担の割合は売主と買主で協議して決められます。

瑕疵保険にかかる費用の相場は、検査と保険料を合わせて6～15万円です。

また、自治体によっては、瑕疵保険の加入費用に補助金を受けられます。

もしも売主側が、費用を理由に保険加入に乗り気でない場合は、買主側で費用を負担することを申し出てみるのも1つの手段です。

瑕疵保険の活用で住宅購入の選択肢が広がる

近年、国や自治体は中古住宅の流通を促進させるために、瑕疵保険の制度の他にも、住宅ローン控除の基準の緩和や、インスペクションへの補助、リフォームへの補助などを拡充しています。

新築住宅には新築住宅の良さがありますが、中古住宅まで候補を広げると、住まい探しの可能性が広がります。

中古住宅の瑕疵保険は、保険期間や支払額に限りはありますが、中古住宅の基本的な品質を保証してくれるものです。

買主が要望して瑕疵保険に加入してもらうことも可能なので、ぜひ検討してみてください。