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AI不動産査定ツールの仕組みとは?信頼性やメリット・デメリットを解説

  • 更新日:2024年1月12日
AI不動産査定ツールの仕組みとは?信頼性やメリット・デメリットを解説

AI不動産査定ツールをご存知でしょうか。

これまで、不動産の査定は、不動産会社が査定する方法が主流でした。

しかしIT技術やAI技術の進歩で、AIで不動産の査定をするサービスが次々に誕生しています。

パソコンやスマホでデータを入力するとその場ですぐに査定額を計算してくれるAIツールですが、その信頼性はどのくらいあるのでしょうか。

この記事では、AI査定の仕組みを解説します。

AI査定のメリット・デメリットを理解すれば、不動産の査定において、役立つツールになるでしょう。

不動産のAI査定とは

最新技術のAIで不動産の査定ができる時代になりました。

不動産会社では、人の手でデータや知識に基づいて査定をしますが、AI査定は人工知能のAIが膨大なデータを下に学習しながら、査定金額を算出する方法です。

AI査定の大きな特徴は、査定金額がすぐわかるということです。

マンションの情報さえ入力すれば、個人情報を不動産会社に伝える必要はないため、自宅などですぐ査定額を知りたい場合などには、AI査定は便利なツールと言えるでしょう。

AI査定の仕組み

不動産のAI査定は、物件に関するデータを入力するだけで、蓄積されたデータからAIが瞬時に査定金額を算出します。

AIのデータベースには、過去の膨大な物件データが蓄積されています。

物件データの中から、AIが類似物件をピックアップして、照合や比較計算することにより、査定額が算出される仕組みです。

入力する項目は主に以下の項目です。

  • 物件の立地
  •  木造や鉄骨などの構造種別
  • 使用用途用途
  • 土地や建物の面積
  • 建築年数
  • 入居しているかどうか

これらのデータを基に査定金額を算出するプロセスは、人が査定する場合と変わりません。

人が算出する場合は、1件ずつデータを確認しながら過去のデータと照らし合わせるので時間がかかります。

同じプロセスでも短時間で査定できるのがAI査定の仕組みです。

AI不動産査定の信頼度

簡単に短時間で不動産の査定金額がわかるAI査定はとても便利なツールと言えます。

利用者も増え、最近では無料でできるAI査定サイトも増えました。

大手不動産会社もAIツールを導入するなど、新しい査定方法として確立されてきています。

便利なことは十分理解できた方でも、気になるのは査定金額の信頼度でしょう。

AI査定を行い、高額な査定結果になったのにも関わらず、実際に不動産会社複数に査定してもらうと、金額が全く違うというパターンはないのでしょうか。

戸建の場合とマンションの場合に分けて、AI査定の特徴について解説しますので、判断の参考にしてください。

戸建ての場合

一戸建て住宅の場合、AI査定で算出された査定金額の精度は低いと言えるでしょう。

理由として、AI査定でに入力した項目だけでは、正確な査定はできないからです。

一戸建てを施工しているハウスメーカーや工務店は全国に数えきれないほどあり、構造種別や面積などだけでは、建物の価値を判断できません。

大手ハウスメーカーは工務店と比べ、同じ面積でも新築時の価格が2倍になることも珍しくないです。

太陽光発電が設置されていたり、全館空調が搭載されているなど、詳細情報で査定額は変わるでしょう。

しかし、AI査定では、詳細情報を加味して判断することができません。

マンションの場合

分譲マンションの場合は、一戸建てに比べAI査定の精度は高いと考えられています。

特に都市部では、マンションの建設数に比例して、AIに蓄積されているデータが多いためです。

蓄積されているデータが多いほど、AIの学習能力も向上し、より精度の高い査定額を算出できるようになります。

また、マンションは一戸建てほど建設業者が多くなく、また構造や内装などもシリーズ商品になるでしょう。

人が査定する時にも立地条件と築年数でおおよその査定が可能なため、AI査定が行う入力されたデータだけの査定でも、高い精度になります。

マンションの中でも、地方は物件数が少ないため、都市部ほどの精度はないことに注意が必要です。

【AI不動産査定】3つのメリット

不動産の査定をAIですることにどのようなメリットがあるのでしょうか。

AI査定は、手軽に査定できるのが大きな特徴ですが、その他にも特徴があり、メリット次第では活用できる人が増えるでしょう。

AI査定のメリットについて3つのポイントを解説します。

メリットその1:すぐに査定価格が出る

AI査定の1番のメリットは、査定価格がすぐに算出されるということでしょう。

不動産会社に査定をしてもらう場合には、資料だけで査定してもらう「机上査定」だけでも、資料の準備やスケジュール調整で数日かかります。

また、机上査定後には最終の査定価格を算出するための「訪問査定」が行われます。

訪問査定で算出した査定金額が売買価格となるため、不動産会社の担当者が実際にマンションに来て、細かくチェックするのが訪問査定です。

結果、査定金額が算出されるのは数週間かかるのが一般的です。

AI査定なら必要項目をデータ入力するだけなので、パソコンやスマホがあれば、査定金額を知りたい時にすぐ査定することができます。

メリットその2:匿名で査定ができる

査定を不動産会社に依頼したいけど、査定後にしつこく営業されるのが煩わしく、査定依頼を躊躇っている方もいるでしょう。

不動産会社は物件売買の仲介で報酬をもらう会社なので、査定したら売買できるまで営業活動してくるのは仕方ないことでしょう。

一方、インターネット上で匿名で利用することができるAI査定は、その後に営業をかけられる心配はありません。

入力する情報は物件についてだけで、電話番号などの個人情報を入力する必要がありません。

今すぐ売るわけではないけど査定価格を知りたい方にとっては、AI査定は気軽に使えるツールでしょう。

メリットその3:売却目的でなくても利用できる

AI査定はマンションの売却を検討している方以外でも利用できます。

例えば、マンションを購入したい時に、相場を調べるツールとしても有効です。

離婚や財産分与などで、資産としての価値を知りたい方も利用できます。

今すぐ売却しないけど、値段が上がった頃に売却したい方も、度々不動産会社に査定依頼をするのは気が引けるでしょう。

AI査定なら売り時を判断するために使うのもおすすめです。

みんなの不動産売却体験談

京都府京都市山科区 / 40代

査定価格3,180万円売却価格2,980万円

不動産会社の決め手
購入希望のマンションを取り扱っていた業者で、事前に希望条件の部屋が空いたら連絡をしてもらうように登録していました。また近隣物件を高額で売却をした実績もあったこともお任せした理由でもあります。
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東京都杉並区 / 60代

査定価格3,200万円売却価格3,000万円

不動産会社の決め手
素早く動いて、現地の写真や設備点検などを数多くいち早く行い、物件掲載を速やかに行うことが他社との差別化にあたると思った。案内においても逐一連絡いただき、質問があれば速やかに答えて購買者の信頼を得ることが大切
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埼玉県三郷市 / 50代

査定価格2,100万円売却価格1,980万円

不動産会社の決め手
地元に強く親身になってくれる会社。色々な保証なども整っており、その説明も丁寧に分かりやすく説明してくれ信頼できた。最初の対応もしつこすぎず且つ早かった。
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不動産会社の決め手
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大阪府大阪市北区 / 30代

査定価格1,800万円売却価格1,900万円

不動産会社の決め手
知り合いの紹介が基本。信頼がないと依頼しないので、絞って連絡しました。ネットでさがすと碌なことがないので、しないようにしています。あとは担当者と会ってから判断します
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【AI不動産査定】5つのデメリット

手軽に査定ができるAI査定は、メリットがある反面、さまざまなデメリットもあります。

最もデメリットとなるのがAI査定の仕組みによる精度の低さです。

不動産会社の査定は細かい部分まで考慮できますが、AI査定は蓄積された過去のデータを元に、統計データとして査定する仕組みのため市場価格と大きく差がでることも少なくありません。

AI査定を行う上で気をつけておかなければならないデメリットをそれぞれ解説します。

デメリットその1:過去の事例のみで算出するため誤差が大きい

不動産のAI査定は蓄積されたデータから自己学習し査定金額を算出します。

蓄積するデータは、量と項目が多いほど、出てくる査定金額に誤差がなくなります。

しかし、現在のAI査定は物件データが蓄積された「レインズ」が利用できません。

「レインズ(REINS)」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。

レインズには、宅地建物取引業者が利用する過去の売買価格の情報が掲載されています。

売買価格の情報だけではなく、AI査定のデータベースの情報だけではない、建物の細かい情報も掲載されています。

不動産会社に依頼した場合には、レインズに掲載されている、売買価格のデータや建物の情報を参考にできるため、より市場価格に近い査定が可能です。

一方、AI査定に蓄積されるのは、一部の不動産会社が取り扱う情報に限られます。

その結果、レインズの情報に比較して、少なくなってしまうため、算出する金額に誤差が大きくなる可能性が高いです。

デメリットその2:正確さは担保されていない

不動産のAI査定で確認できるのはあくまでも参考金額でしかありません。

不動産会社は、宅地建物取引業の資格を持つ土地売買の専門家です。

知識も豊富にあり、算出する金額に責任があるので、細かい部分まで確認して査定を行ってくれるでしょう。

AI査定は、一部のデータのみを使った査定方法で正確さは担保されておらず、サイト運営者に責任もありません。

算出される金額に大きな差があり、信憑性に欠けるサイトもあるので、AI査定で算出された金額だけで判断することはできません。

AI査定の誤差について理解し、査定金額を鵜呑みにして売却を進めないようにしましょう。

デメリットその3:リフォームなど現地確認でしか得られない情報は反映できない

AI査定は、実際の物件を訪問しないとわからない部分を査定金額に反映することができません。

同じ物件でも、住んでいる家族構成や使い方によって経年劣化の度合いは異なるでしょう。

直近でリフォームをした物件は、一度もリフォームをしていない物件と比較しても査定金額は高額になるはずです。

AI査定は、実際に見ないとわからない物件の状態を査定金額に反映できないため、査定精度には限度があるでしょう。

デメリットその4:売主の希望は反映しない

AI査定は、売主の立場や状況を考慮して査定をすることはできません。

買い替えのため、急いで売却したい場合、不動産会社なら相場よりも少し安い金額でも早く売却できるように調整してくれるでしょう。

一方、今すぐ売らなくてもいい売主の場合には、相場よりも高めに設定して売却することを提案してくれるかもしれません。

不動産会社は人が査定するため、売主の希望を考慮することができます。

AI査定では売主の希望は反映されず、データのみで査定が行われるのは、AI査定のデメリットの一つでしょう。

デメリットその5:売却を依頼する不動産会社を選べない

AI査定では、査定金額だけ知ることができ、どの不動産会社に売却を依頼するか決めることはできません。

不動産会社に査定依頼をする場合は、査定金額を知り、その不動産会社に売却を依頼するか決めることができます。

また、不動産会社の販売実績や担当営業の人間性なども、不動産会社を選ぶポイントになるでしょう。

AI査定は情報データから査定金額を算出することはできても物件の売却はできません。

早急な売却のため査定する必要がある場合には、最初から不動産会社に査定依頼した方がスムーズでしょう。

AI査定に適したマンションの条件

前述のとおり、AI査定には戸建て物件は不向きでマンションの方が相性がよいということが分かりました。

AI査定に適したマンションの条件を3つご紹介します。

その1:築10年を超えていること

築10年を超えるマンションはAI査定の信頼度も上がる可能性があります。

マンションは住み替えも少なくないため、10年を超えると過去の売買データも蓄積されていると考えていいでしょう。

築年数が古いほど売買データも増えるため、築年数が浅いマンションに比較して精度は高くなります。

その2:200戸以上の大規模マンションであること

過去の売買実績が多くなる大規模マンションはAI査定に適しています。

50戸のマンションと200戸のマンションを比較したときには、200戸のマンションの方が過去の販売実績が多くなるでしょう。

200戸のマンションでも、角部屋以外の部屋は間取りが同じ場合も多いです。

売却しようとしているマンションと、同じ間取りのマンションが過去に売買されている可能性があります。

AIはデータ量が多いほど精度が上がるので、大規模マンションの売却ではAI査定もある程度は信頼してもいいと言えるでしょう。

その3:リフォームをしていないこと

AI査定は現物を見ないとわからない内容を価格に反映することができません。

人が査定する場合には住宅設備や内装なども査定額に反映されます。

AI査定でリフォームをしたことを査定金額に反映する場合には、リフォームした時期や、箇所、設備のグレードなど、細かな部分までデータが蓄積されている必要があります。

マンションの場合でもAI査定は参考程度にしかならないでしょう。

【まとめ】AI不動産査定ツールを利用して所有不動産の相場を知りましょう

不動産の査定方法の一つであるAI査定について、人の手で行う査定方法との違いやメリット・デメリットについて説明してきました。

パソコンやスマホでデータを入力するだけですぐに所有している物件が査定できるAI査定は、査定金額をすぐ知りたい方に便利なツールです。

限られたデータから査定するAI査定では細かな部分や、売主の希望を反映できないため、査定金額を鵜呑みにするのは危険です。

利用する場合は、あくまでも相場の参考程度と理解しておきましょう。

物件を売却する場合には、複数の不動産会社に査定をしてもらい、査定金額や会社の実績などを比較してください。

一括査定サイトならすまいステップがおすすめです。

すまいステップは、【完全無料】で不動産会社に一括査定できるサイトです。

信頼できる不動産会社が多く登録されているので、AI査定では決められない不動産会社を選ぶ目的でも利用できます。

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