買った時よりも高く売れるマンションの条件とは？ポイントやタイミングなどについても解説

マンションを売却する理由は、住み替えや転勤、ライフイベントの発生などさまざまですが、売却するならばより高く売却したいものです。

この記事では買った時より高く売れるマンションの条件を整理し、ポイントやタイミングなど「高く売るコツ」について分かりやすく解説します。

また、高く売れた場合、損をしてしまった場合の税金についても触れています。

ぜひ最後までお付き合い頂き、マンションを高く売るコツを把握して、マンション売却の際の参考にしてください。

購入価格よりも高く売れるマンションの特徴5つ

購入価格より高く売れるマンションには5つの特徴があります。

このうちのひとつでも該当していれば売却価格が期待でき、複数該当していれば売却の検討を始めたほうが良いと言えるでしょう。

それぞれ、具体的にどういうことなのか解説します。

特徴その1：築10年未満のマンション

2023年現在、築10年以内の物件のマンションは注目を集めていて、買った時より高く売れるマンションは少なくありません。

その理由のひとつに過去10年前の状況と、10年前に決定した東京オリンピック開催があります。

東京オリンピック開催が決定した2013年以降、マンション価格は徐々に上昇しました。

大規模なインフラ整備や大型商業施設、競技用施設の開発が相次いだため、東京都心部のマンション価格が上昇し、それに釣られる形で全国のマンション価格が上昇しています。

また、アベノミクスによる金融緩和政策の影響で、住宅ローン金利が低くなり、不動産を購入しやすい状況がマンション価格の上昇に拍車をかけました。

近年でも原油価格や資材価格の高騰に合わせて不動産価格が上昇、依然としてマンション価格も上昇しています。

しかしながら、景気減退や増税の影響もあるため、高値になりすぎた新築マンションに対する需要が落ち着きました。

その結果、<b>値ごろ感のある築浅の中古マンションに注目</b>が集まっているのです。

価格が上がりすぎた新築マンション購入をやめて中古マンションを検討している層は、築10年以内のできるだけ築浅の物件を探しています。

一方で中古マンションの売却を検討している層は、マンション売却益に課税される税率の影響で最低でも5年以上所有してからの売却が一般的です。

売却益に対する税率は以下の表をご覧ください。

※所得税率には復興特別所得税の2.1%相当が上乗せされています。

参考：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡した時）」

したがって、中古マンションは築5年から築10年程度のマンション価格が、需給バランスが取れて高くなっています。

特徴その2：立地が恵まれているマンション

マンションに限らず不動産は立地が良い物件ほど高く売れる傾向にあります。

「アクセスが良い」「周辺に利便施設が多い」など、通勤や日常生活に便利なほど、立地に恵まれていると言えるでしょう。

「アクセスが良い」ことには2つの意味があります。

通勤や通学、買い物など日常生活を送るうえで交通手段の確保は欠かせません。

そして、より利便性の高い都心部までの所要時間もポイントです。

アクセスの良い立地はニーズが高く、周辺に利便施設が多い立地は資産価値が低下しづらいと考えられます。

つまり、立地が恵まれているマンションは高く売れるマンションと言えるでしょう。

特徴その3：角部屋や高階層のマンション

同じマンションでも角部屋や高層階のマンションなどは高く売れる傾向にあります。

なぜなら、物件に希少性があることと、一般的にマンションは高層階ほど人気があるからです。

高層階のマンションには、一般的なマンションにはない以下のメリットがあります。

これらのメリットは高層階だからこそ得られるもので、キレイな景色によって開放感を得られるので、需要も高く資産価値があると言えます。

また、角部屋、ルーフバルコニー、専用庭付きなど、一般的なマンションでは見られない特徴を持った物件も需要がニーズが高いため、高額での売却が期待できます。

特徴その4：TVや雑誌で注目されている地域のマンション

TVや雑誌で注目を集めているエリアのマンションは高く売れます。

エリアが注目されるにはいくつかの理由があります。

新駅ができる、再開発される、急行が停まるようになるなど利便性の向上にともないマンションが増加し、その流れのなかで注目が集まる

「住みたい街」のアンケートなどで注目が集まっている

公園も多く、街並み全体がリゾート地のような雰囲気になっていることで、根強い人気がある湾岸エリア

これらの理由から、注目されている地域にあるマンションは高く売れる傾向があります。

しかし、注目エリアには注意点があり、極端に価格相場が上昇して適正価格から離れ過ぎている場合は注意が必要です。

注目を通り越して、投資や投機対象になってしまっているため、どこかのタイミングで価値が暴落する懸念があります。

特徴その5：再開発予定のマンション

都市再開発予定があるエリア、または再開発に組み込まれているマンションは高く売却できます。

再開発とは、都市中心部において、旧来の建物や構造物を取り壊して、計画的にまちづくりをやり直すことです。

再開発された街並みは街区が整って整然とするだけではありません。

エリア一帯を開発するために地域のブランド価値が上がり、地価やマンション売却価格にも大きな影響を与えます。

再開発は治安の向上、防災機能の向上など安心・安全に暮らすためのまちづくりにも直結するので、街の資産価値向上にも一役買うでしょう。

再開発は「注目エリア」にもなるので、前項のメリットも享受できます。

再開発予定があるマンションはタイミングを見極めて売却することで、より高く売却できるでしょう。

購入した時よりも高く売るポイント3つ

購入した時よりも高く売る3点のポイントがあります。

これらを意識することで、より高く売却できる可能性が高まります。

マンションに限らず不動産売却の際に大切なことで、相場確認、査定依頼、タイミング見極めは売却の基本です。

売却を検討している方は参考にしてみてください。

ポイントその1：物件価格のエリア相場をチェック

不動産売却・マンション売却の検討を始める際に、最初に取り組むことは自ら相場を確認することです。

周辺の物件は「いくらで売却が始まり」「いくらで売却でき」「どれくらいの期間がかかったのか」が分かれば、言うことはありません。

相場確認することには以下のメリットがあります。

地価の推移を予測し、需要の有無が確認できれば売却のタイミングを検討することに役立ちます。

また、売却価格の目安を知ることは売却の収支にも関わりますが、相場を知らなければ査定結果が正しいのかどうか判断できません。

相場を知らないまま売却を始めるデメリットは、相場より安い価格設定では損をしてしまうことで、相場より高い価格設定ではいつまでも売却できないことです。

マンションを高く売るためにも、自分で相場を確認することはとても大切です。

ポイントその2：複数の不動産会社に査定を依頼

売却価格を決定するために不動産会社による査定は必須ですが、その際は必ず<b>複数の不動産会社に依頼</b>するようにしましょう。

複数の不動産会社に依頼することで、査定結果を比較して売却価格の目安を確認できます。

極端に査定価格が安い不動産会社は売却に自信がないので、安い査定価格を設定します。

一方で、極端に査定価格が高い不動産会社は、売却依頼のノルマが課せられていることがあり、売却依頼を受けるためだけに高い査定結果を提示してくる可能性があります。

複数の不動産会社に依頼することでこれらのリスクを回避できるメリットがあります。

査定額の提示を受ける際は査定根拠の説明があり、周辺の取引事例や販売中の物件などの根拠について説明されます。

その説明が分かりやすいか、具体的か、納得できるかが重要です。

実際に売却する不動産会社を決定するためにも、複数の不動産会社から査定の説明を受けることをおすすめします。

ポイントその3：売却タイミングを見極める

自分で周辺相場を調べ、複数の不動産会社に査定依頼して価格の根拠を聞いたら、売却のタイミングを見極めます。

売却価格は築年数や周辺環境、競合物件の有無で変動し、特に築年数が経過すると売却価格は安くなってしまいます。

マンションの資産価値は建物の比率がとても大きいため、経年劣化の指標になる築年数の影響はとても大きいものです。

また、築年数が与える印象も異なります。

築5年ならばまだまだ新築と感じますが、築9年だと四捨五入されて「10年前に建てられたマンション」という印象を与えます。

マンションを探している方は築年数を重視するので、売却を決めたのならば早めの行動が高く売るためのポイントです。

早めの行動により、高く売れる売却タイミングを逃さないようにしましょう。

マンションを売却するベストタイミング

築年数から判断した、マンションを高く売るためのベストタイミングは築1年から築5年、築5年から築10年の2パターンです。

築1年から築5年での売却はまだまだ新築同様の価格で売れる可能性が高いタイミングです。

デメリットとしては売却益が発生した場合の税金が高額になることでしょう。

築5年から築10年では多少マンション価格が下がるものの、建物は新しく、資産価値も充分に残っている状態です。

売却益が出ても税金を抑えられるメリットがあります。

築年数だけでも売却の結果が変わるほどタイミングが重要なので、マンション売却のタイミングを逃さないようにしましょう。

ただし、マンションに限らず不動産は必ず売れるとは限りません。

また、諸経費や税金を計算すると売却損になる場合もあります。

マンション売却する場合には相場を把握したら、売却収支もシミュレーションが必要です。

そのためにはどんな税金が課税されるのか、どんな諸費用がかかるのかをしっかりと把握しておきましょう。

マンションを売却して税金が発生する場合がある？！

マンションを購入した際には不動産取得税や登録免許税などさまざまな税金を支払いますが、マンションを売却した場合にも税金が課税されます。

契約に用いる印紙税は必ず課税されますが、それ以外の税金にはどのようなものがあるのでしょうか。

マンションを売却して税金が発生する場合としない場合、税金の種類について解説します。

発生する場合

マンションを売却して税金が発生するのは、売却益が発生した場合です。

売却益に対して、表にして説明した「長期譲渡所得」または「短期譲渡所得」の税率を掛けて計算します。

課税される税金は譲渡所得税で、具体的な内容は以下のとおりです。

税金が発生した場合にはマイホームを売った時の特例など、売却益が控除される場合があります。

該当すれば特例を用いることで<b>税金を押さえる、ゼロにすることも可能</b>です。

発生しない場合

マンションを売却して売却損が出た場合には、<b>印紙税以外の税金は発生しません。</b>

そもそも売却損とはどのような状態かというと、売却価格から取得費や諸経費を差し引いた時にマイナス以下になる場合です。

加えて特例など控除が用いられるとさらに差し引かれます。

以下の計算式で計算します。

譲渡所得税＝｛売却価格－（取得費－減価償却費）－諸経費－控除費用｝×税率

ここで言う取得費とは、マンションを購入した時の価格で、減価償却費は建物の経年劣化を数値で示した金額です。

諸経費は仲介手数料や印紙税が含まれます。

この計算をして、0円以下の計算結果になる場合には、譲渡所得税は発生しません。

この計算は税金計算するための重要な計算式ですが、専門知識が必要なものでもあります。

自信がない場合には専門家である税理士や不動産会社に相談しましょう。

マンションを売却した際に発生する費用

マンション購入で諸費用が発生したように、<b>マンション売却でも諸費用が発生</b>します。

その諸費用の内訳は仲介手数料や、場合によってかかる税金などです。

譲渡所得税の計算に必要なものが含まれているので、諸費用の計算方法や相場の確認はマンション売却を成功させるために必要な知識です。

しっかりと確認して、マンションの検討に役立てましょう。

その1：仲介手数料

不動産会社にマンション売却の仲介を依頼した場合、成功報酬として仲介手数料を成功報酬として支払います。

一般的には決済引渡し時に支払いますが、不動産会社によっては買主が決定した売買契約時に半金を支払い、決済時にもう半金を支払う場合もあります。

仲介手数料は法律で上限が決まっていて、以下の速算式で計算することが一般的です。

仲介手数料＝（売買金額×3%＋6万円）×消費税

400万円以下の物件では計算方法が変わりますが、本記事では割愛します。

特別なことを依頼しない限り、仲介を依頼した不動産会社に支払う金額は仲介手数料だけです。

売却価格の3%程度ではありますが、不動産の価格は高額なので諸費用でも大きな割合を占めるのが仲介手数料です。

その2：印紙税

印紙税とは、売買契約書の作成に対し課税される税金です。

法務局や郵便局で収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて消印することで納税されます。

売買契約書に印紙を貼り忘れたり消印を忘れると、発覚した際にペナルティがあるので注意しましょう。

印紙税額は契約書で定められた売買金額により金額が変わります。

※10億円以上の印紙税表記は割愛しています

※令和6年3月31日までの印紙税軽減措置を適用した金額を記載しています

参考：国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

一般的に売買契約書は売主分と買主分の2部用意するので、収入印紙も双方で平等に負担します。

その3：登記費用

マンションを売却した場合、基本的に売主には登記費用がかかりません。

売買によって所有権の移転を登記する所有権移転登記の登記費用は買主が負担することが慣例です。

ただし、住宅ローンを組んでいて、売却により住宅ローンを完済し抵当権を抹消する場合には<b>「抵当権抹消登記」</b>の登記費用がかかります。

一般的には司法書士に依頼し、司法書士への報酬と登録免許税が課税されます。

以下の金額が相場です。

注意点として、抵当権の抹消登記費用は譲渡所得税を計算する際の売却諸経費に算入できません。

住宅ローンの契約は売却とは直接関係ないと考えられるためです。

その4：各種公的書類の取得費用

マンション売却に必要な公的書類は以下の3点です。

印鑑証明書は決済時に必要な書類です。

各市区町村の役所、マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアでも取得できます。

書類の目的は所有権移転登記をする際に、申請書類に売主の実印を押印しなければならないからです。

そして、司法書士と書類をやり取りする際には運転免許証など本人確認が必須なので用意しましょう。

固定資産税の評価証明書はマンションの固定資産税評価額が記された書類で、各市区町村の役所や東京23区ならば都税事務所にて取得できます。

1通あたり200円から400円程度、市区町村によって金額が変わります。

登記費用を計算するために必要です。

マンションを買った時より高く売れたら譲渡所得を計算しよう

マンションを売却する際に売却益が発生した場合には譲渡所得を計算しなければなりません。

計算は以下の流れで行います。

この流れを把握して計算しなければ譲渡所得税の計算ができず、売却後に必要な確定申告にも不備が出てしまいます。

万が一、確定申告に不備があった場合、修正申告や追徴課税などのペナルティが発生することもあるでしょう。

譲渡所得税の計算はマンション売却におけるとても大事な内容なので、しっかりと把握し、どんな流れで計算されているのかだけでも覚えてください。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは給与所得などと同じ所得の種類で、不動産や株式など資産を売却した際に発生するものです。

所得なので所得税の対象になり、譲渡所得と呼ばれています。

譲渡所得を取得した翌年には確定申告が必要で、自分で計算して申告・納税しなければなりません。

譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝売却価格－取得費－減価償却費－諸費用

譲渡所得から該当する控除金額を差し引き、税率を掛けた数字が譲渡所得税額です。

譲渡所得税額は以下の2種類があります。

マンションの所有期間によって税率が異なり、短期譲渡所得は5年以内の売却、長期譲渡所得は5年を超えて所有している場合の売却で適用されます。

取得費の計算

譲渡所得の計算で出てきた<b>取得費は、不動産を購入した時の金額</b>のことです。

購入当時の売買契約書があればその金額を参照し、加えて購入にともなって発生した諸費用も含めることができます。

ただし、マンション購入で含められる諸費用は「登録免許税（登記費用）」「不動産取得税」「印紙税」です。

減価償却費とは建物の経年劣化により減少した価値を経費として算入し、築年数や構造によって計算が異なります。

取得費から売却時点の減価償却費を差し引くことで、同時点でのマンションの価値と売却価格を比較し、売却損益を算出するのです。

減価償却費は計算が難しいので、専門家の税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

なお、取得費は室内をリフォームした場合のリフォーム費用も算入できます。

譲渡費用

譲渡費用は<b>不動産売却時にかかった諸費用</b>のことです。

マンション売却では以下の費用が該当します。

その他にも諸経費がかかりますが、譲渡所得の計算で含められるものは以上です。

一方で含められないものは以下があります。

これらは売却のための諸経費とは認められません。

売却のために行ったリフォーム工事の費用は諸経費としては認められないものの、取得費として算入も可能です。

どの費用がどこに諸費用として該当するか一点ずつ確認し、金額が分かる契約書や領収書などを取り揃えて、譲渡所得の計算をすすめましょう。

特別控除額

適用されるならば大きな減税効果がある特別控除額なので、譲渡所得を計算する際は必ず確認しましょう。

控除にはいくつかの種類がありますが、自宅のマンションを売却した際に利用しやすい控除は「3,000万円の特別控除」です。

これはマイホームを売却した際に、譲渡所得から3,000万円を差し引いての所得税計算が認められている控除制度です。

ただし、この控除は条件を満たしたマイホームを売却しても、確定申告しなければ適用されないので注意しましょう。

またマンションを売って別の物件を購入する方は「居住用財産の買換え特例」を利用できます。

これは買い替えた物件を売却するまで、先に売却したマンションの譲渡所得税の納税を繰延できる制度です。

この控除は他の特例と併用できないので注意しましょう。

マンションを購入価格で売却する際の注意点4つ

マンションを購入価格で売却するためには4つの注意点があります。

いずれも難しいことではなく、心構えや準備についての注意点です。

マンションを売却する際に意識するだけで売却がスムーズに進むので、これからマンションを売却しようと検討している方は意識してみてください。

注意点その1：時間に余裕を持って売却を進める

マンション売却にかかる<b>平均的な期間は、売却開始してから90日から120日程度</b>で契約に至っているそうです。

これはあくまで売却期間の平均で、売却に至るまでには査定、不動産会社との媒介契約が必要です。

それだけでも1か月程度は必要でしょう。

契約後は引渡し・決済までに1か月から2か月程度かかります。

合計すると最低でも半年程度の時間が必要なので、スムーズにマンションを売却するためには時間に余裕を持って売却を始めることをおすすめします。

注意点その2：需要が高まる時期に売却

マンション売却に取り組む時期は注意が必要で、需要が高まる時期に売却活動することでマンションが売れやすくなる可能性が上がります。

一般的に不動産はお盆休みがある8月と師走の12月が閑散期、1月から年度末に向けた3月が繁忙期で取り引きが活発になります。

活発に取引されている時期ならば高く売れるということではありませんので注意しましょう。

売却開始の時期が8月から12月の間ならば、1月まで待って販売活動を始めることで早く売却できるかもしれません。

売却時期を検討することもマンション売却の注意点です。

注意点その3：内覧に備えて部屋をきれいにしておく

マンション売却を決めたら、室内の片付けや掃除をして、<b>部屋をきれいにしておく</b>ことが注意点です。

住みながら売却を進める場合には、多少の生活感は仕方ありません。

しかし、散らかっていたり室内が汚い場合には悪印象を与えてしまいます。

可能ならば、売却活動以前に、査定の段階で室内の掃除や荷物の片付け、不用品の処分をすすめておきましょう。

掃除や片付け以外のポイントとして、玄関やリビングに芳香剤を設置すると、内覧に来た買い手に対し印象が良くなる可能性があります。

注意点その4：売却にかかる費用の総額を計算しておく

マンションを売却する際には売却にかかる費用の総額を計算しておくことも注意点です。

最低でもこれだけの諸経費が必要です。

これ以外にも引越し費用や不用品の処分費、住宅ローンを組んでいれば抵当権抹消登記費用や金融機関に支払う事務手数料などがかかります。

事前に見積りをとって売却にかかる費用を把握し、表にして一覧で確認すれば、それらを踏まえた価格設定で売却活動を始められます。

【まとめ】タイミングを見計らって、マンションを高く売ろう！

マンションを高く売却するためには、高く売却できるマンションの特徴を把握し、高く売る要点を押さえてタイミングを見計らうことがポイントです。

そして、マンション売却にかかる費用を事前に調べ、売却時の注意点を把握することも大切です。

売却には長期間必要なので、売却に必要な査定をスムーズに行うことで、スケジュールにも余裕が生まれます。

本記事では複数の不動産会社に査定依頼することを進めていますが、必要な時間が気になる場合には一括査定をおすすめします。

一括査定では信頼と実績のある不動産会社に、少ない作業でまとめて査定依頼できます。

マンションを高く売却するために必要な査定についても、信頼できる査定結果が期待できるので、安心して任せられるでしょう。