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相続した不動産の売却で確定申告は必要?発生する税金や節税ポイントも解説!

  • 更新日:2024年1月12日
相続した不動産の売却で確定申告は必要?発生する税金や節税ポイントも解説!

相続不動産には複雑な手続きがいくつも存在します。

相続後に相続不動産を売却した場合でも、適切な手続きをしなければトラブルに発展するケースも少なくありません。

相続した不動産を売却した場合の確定申告の必要性から、手続きの流れ、節税に使える控除制度までポイントをおさえてご紹介します。

あらかじめ理解しておいて、スムーズに相続不動産の売却と確定申告を進められるようにしましょう。

もくじ

相続した不動産の売却で確定申告が必要か判断するポイント

相続した不動産を売却した場合に、どのようなケースならば確定申告が必要・不要なのでしょうか。

判断するためには、売却した不動産の売却に対する損益と、特例や控除を利用したかどうかがポイントです。

相続不動産の売却で確定申告が必要な場合と不要な場合、判断するポイントの売却益である譲渡所得と特例・控除について解説します。

相続した不動産の売却で確定申告が必要な場合

相続した不動産の売却で確定申告が必要なケースは以下の2点です。

  • 譲渡所得が発生して納税義務がある場合
  • 納税義務はなくても特例や控除を利用した場合

そもそも「譲渡所得」とはどういう意味なのでしょうか。

また、特例や控除とは何に対する控除や特例なのでしょうか。

ひとつずつ掘り下げて解説するので、理解を深めましょう。

その1:譲渡所得がプラス

不動産を売却して得た利益を譲渡所得と呼びます。

譲渡所得は売却した金額から購入した金額を差し引くという単純なものではなく、不動産の取得費や減価償却費、購入時の諸経費や売却時の諸経費を計算して算出します。

譲渡所得は給与所得や事業所得のように所得として扱われます。

譲渡所得は会社が税金を計算して徴収する源泉徴収とは異なり、譲渡所得が発生した場合には自分で計算して税額を求め、自ら納税する義務があります。

税額を申告する手続きを「確定申告」と言います。

確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の一カ月間で手続きをしなければなりません。

土日祝日によって期日も変わるため、必ず国税庁のホームページをチェックしましょう。

余裕を持って手続きを進めるために、まずは仕組みや流れを確認しておいてください。

その2:特例や控除を利用する

譲渡所得が発生し特例や控除を利用して税金を計算した場合には、確定申告する必要があります。

通常、特例や控除を利用すると税金が抑えられたり、納税義務が無くなることもあります。

「納税義務がなければ確定申告も不要なのでは?」と考えてしまうでしょう。

しかし、特例や控除を利用した結果、譲渡所得がゼロ円になり、納税義務が無くなったとしたら、「特例や控除を利用して計算した結果、譲渡所得が無くなりました」ということを申告しなければなりません。

また、特例や控除を使う条件を満たしていることも申告しなければならないでしょう。

特例や控除の一つである3,000万円控除を例としましょう。

3,000万円控除とは、マイホームを売却した場合に譲渡所得から3,000万円差し引いて所得を計算できる控除のことです。

不動産売却した際には大きな節税効果を期待できるものが多いので、特例や控除を利用する場合には確定申告が必要だと覚えておきましょう。

相続した不動産の売却で確定申告をしなくても良い場合

相続した不動産を売却して、売却益である譲渡所得が出なかった場合には確定申告の義務はありません。

所得が発生していないのに、控除も納税義務も発生しないからです。

しかし、譲渡所得が出なかった場合にも確定申告をしたほうが良いケースが存在します。

事例を用いて確定申告をしたほうが良い理由の説明をします。

2つの不動産を相続して同じ年に両方とも売却しました。

片方は2,000万円の譲渡所得を、もう一方は3,000万円の譲渡損失が発生した場合には確定申告が必要なのでしょうか。

これまでの解説どおりだと、1件は譲渡所得が出ているから確定申告が必要で、もう一方は損益なので確定申告が不要だと考えてしまいます。

しかしながら、同一年度の所得は損益を合算して考えられ、それを損益通算と呼びます。

損益通算した場合、この年の譲渡所得は1,000万円のマイナスですが、損益通算するためには確定申告しなければなりません。

譲渡所得が出なかったとしても確定申告するケースがあることも覚えておきましょう。

確定申告が必要か判断する時の注意点3つ

相続不動産の売却で、確定申告が必要かどうか判断する時に気をつけたい、3つの注意点があります。

  • 相続不動産の取得費
  • 建物の減価償却
  • 相続税を支払った場合の売却諸費用

具体的にどういうことなのか解説します。

なお、確定申告が必要にもかかわらず、確定申告しなかった場合は「無申告加算税」「延滞税」というペナルティが課税されるので注意しましょう。

注意点その1:取得費は被相続人が取得した費用で算出

相続不動産を売却して譲渡損益を計算する際には、取得費は故人である被相続人が取得した費用で算出します。

被相続人が購入した時の金額を、売却金額から差し引いて譲渡損益を計算するということです。

しかしながら、相続した不動産では取得費が不明なことも多く、譲渡損益の計算ができないこともあるでしょう。

その時は、売却金額の5%を概算取得費として譲渡損益を計算できます。

しかし、概算取得費の計算では譲渡所得額が大きくなってしまい、納税する譲渡所得税も高額になってしまうデメリットがあるのです。

相続不動産の売却において、多くの場合では取得費を調べて計算したほうが、譲渡所得額が小さくなり、納税額も少なくなります。

注意点その2:建物の減価償却は新築された日から計算

譲渡所得を計算するためには、取得費から減価償却費を差し引きますが、減価償却費は建物が新築された日が起算日になります。

そもそも減価償却費とは、経年劣化により減少した建物の価値を金額として数値化したもので、土地には減価償却が適用されず、建物にのみ減価償却が適用されるものです。

減価償却は建物に対して計算されるものなので、誰がいつ取得したかなど所有者の移り変わりは無関係です。

被相続人が新築で建物を取得した場合でも、新築日が設定してあれば、取得した日が起算日になります。

建物が新築された日から、相続し、売却した日までの減価償却費を計算し、取得費から差し引きましょう。

注意点その3:相続から3年10カ月以内の売却は取得費に相続税を加算できる

相続が発生して相続税を支払い、その後、相続した不動産を売却した場合、相続税を取得費に加算できます。

相続税を取得費に加算できる期間は、相続が発生した翌日から10か月以内の相続税納付期限の翌日+3年が期限です。

この特例を「相続財産を譲渡した場合の取得費特例」と呼び、取得費に加算できるので、譲渡所得税の節税になります。

この特例は居住用財産の3,000万円特別控除や買換え特例などは併用できますが、相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除については選択制になっているので、併用できません。

どちらが有利か慎重に検討して判断しましょう。

確定申告をしないと発生する税金

確定申告が必要にもかかわらず、確定申告しなければ課税される税金は以下の2種類です。

延滞税期日から2か月以内に納付した場合は、納付すべき税額に対し年7.3%、2か月以降に納付した場合は年14.6%の日割り計算
無申告加算税納付すべき税額に対し、50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の割合を乗じて計算した金額

200万円の納税が必要であったにもかかわらず、確定申告せずに期日から3か月後に納税した場合には、無申告加算税が約100,000円、延滞税が約12,000円課税される計算です。

これらの税金は確定申告をしなかったことへのペナルティなので、申告の要・不要をしっかりと見極めましょう。

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相続した不動産の売却にかかる費用は?

相続した不動産を売却する際にかかる費用には、税金や諸経費があります。

税金としては以下のものがあります。

  • 譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)
  • 印紙税
  • 登録免許税(相続登記)

税金以外にかかる費用は以下のものがあげられます。

  • 仲介手数料
  • 測量費
  • 解体工事費

相続した不動産を売却するにも売却の方法により諸経費が変わり、売却のタイミングでも税金が変わります。

売却を成功させるためには諸経費のシミュレーションが必要なので、しっかりと内容を把握しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は譲渡所得に課税される税金で、相続不動産を売却した際に売却益が出たら課税される税金です。

税金の内容と税率は以下のとおりです。

所得税住民税合計
短期譲渡所得(所有期間5年以下)30.63%9%39.63%
長期譲渡所得(所有期間5年超)15.315%5%20.315%

※所得税率には復興特別所得税の2.1%相当が上乗せされています。

参考:国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡した時)」

そして、譲渡所得税の計算方法は以下の計算式で求めます。

譲渡所得税={売却金額-(取得費-減価償却費)-譲渡費用-控除費用}×税率

譲渡所得税は売却して手元に残る資金に影響するので、シミュレーションのために事前に確認しておきましょう。

それ以外に発生する費用

相続不動産を売却する際に、税金以外にも売却方法などで必要になる費用を紹介します。

仲介手数料測量費解体工事費登記費用
  • 不動産会社に払う売却成功報酬
  • 「(売却金額×3%+6万円)×消費税」の計算で算出
  • 売却する不動産の面積が明確でない場合
  • 隣地との境界を確定する「確定測量」
  • 土地の面積を測量する「現況測量」
更地で売却する時に必要な解体工事費用
  • 相続登記(相続後の名義変更)
  • 滅失登記(建物解体時)
  • 地積更正登記(測量して土地面積が変わる場合)

売却方法によって変わる諸経費ですがどの費用も高額なので、必要があれば事前に見積もりを取得することをおすすめします。

注意点|所有期間5年を区切りに税金が変わる

譲渡所得税の税率の表でも説明したとおり、譲渡所得税の税率は5年を境に変わります。

所有期間が5年以下で売却する場合には短期譲渡所得の税率で計算し、所有期間が5年を超えて売却する場合には長期譲渡所得の税率で計算します。

また、10年を超えて居住していたマイホームを売却する場合、「10年超所有軽減税率の特例」の条件を満たします。

税率はさらに下がり、14.21%の税率で譲渡所得税を計算します。相続不動産の所有期間は5年ごとに税率が低くなるので、売却を検討する際の節目として考えると良いでしょう。

確定申告手続きの流れ

確定申告の手続きの流れは以下のとおりです。

  1. 必要書類の準備
  2. 申告書を作成
  3. 申告書を提出
  4. 納税

確定申告の注意点は3点あります。

1点目は確定申告の時期で、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間で手続きしなければなりません。

2点目は確定申告先で、住民票がある市区町村を管轄している税務署にて手続きします。

3点目は税務署での申告は非常に混雑し、特に締め切り間際になると手続きそのものに時間がかかります。

余裕を持って手続きを進めるようにしましょう。

以下は確定申告に必要な書類です。

戸籍の附票所有期間、居住実績の確認
取得時の売買契約書取得費を確認するために必要
取得時の諸経費が分かる領収書取得費を確認するために必要
売却時の売買契約書譲渡所得計算に必要
売却時の諸経費が分かる領収書譲渡所得計算に必要
売却したマンションの全部事項証明書法務局、インターネットで取得
源泉徴収票勤務先などで取得
確定申告の用紙申告書B・申告書第三表/分離課税用
譲渡所得の内訳書確定申告書付表兼計算明細書

何が必要なのか把握して、時間に余裕を持たせて準備することをおすすめします。

節税に使える7つの特例

相続不動産を売却し、譲渡所得税を節税するためには特例や控除を利用しますが、合計7種類の特例や控除があります。

併用できるものやできないものもありますが、いずれかを利用すれば大幅に譲渡所得税を節税できるでしょう。

それぞれの特例や控除の特徴や、条件などを具体的に解説するので、相続不動産を売却するためのシミュレーションにお役立てください。

特例その1:マイホーム(居住用)を売却した場合

マイホームを売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

適用には以下の条件を満たす必要があります。

  • 居住用財産を売却する
  • 売主と買主の関係が配偶者や親子ではない
  • 売った年の前年、及び前々年に3,000万円の特別控除など、他の特例を受けていない
  • 住まなくなった日から3年目の年末までに売却する
  • 建物を解体しているならば、解体した日から1年以内で、住まなくなってから3年目の年末までに契約する
  • 家屋や土地を賃貸や貸駐車場として利用していない

また、併用ができない特例や控除には以下のものがあります。

  • 住宅ローン控除(3,000万円控除を利用した前後2年間)
  • 買換え特例
  • 譲渡損失の損益通算

相続した不動産で本制度を適用するには、被相続人と相続人が同居していれば適用されます。

必要書類は不動産売却時の確定申告に用いた書類と同様です。

特例その2:所有期間10年を超える不動産を売却した場合

所有期間が10年を超える不動産を売却した場合「10年超所有軽減税率の特例」が適用され、譲渡所得税の税率が引き下がります。

適用には以下の条件を満たす必要があります。

  • 売却した年の1月1日時点でマイホームの所有期間が10年を超える
  • 売主と買主の関係が配偶者や親子ではない
  • 3,000万円の特例を使っていない
  • 住まなくなった日から3年目の年末までに売却する
  • 建物を解体しているならば、解体した日から1年以内で、住まなくなってから3年目の年末までに契約する
  • 過去3年間に軽減税率の特例を使っていない

また、併用ができない特例や控除には以下のものがあります。

  • 住宅ローン控除(新居を購入した場合、住み始めた年とその前後2年間)
  • 買換え特例

軽減税率の特例と住宅ローン控除などを比べた場合、どちらのほうが有利になるのかよく検討してから適用するようにしましょう。

また、本特例は10年間という日数のカウントが必要です。

カウントを間違えないように気をつけてください。

特例その3:特定のマイホーム(居住用財産)を買い換えた場合

居住用財産であるマイホームを売却し、代わりの新居に買い替えた場合、「特定の居住用財産の買換え特例」が適用され、売却したマイホームにかかる譲渡所得税を将来に繰り延べられます。

適用には以下の条件を満たす必要があります。

  • 2023年末までの居住用財産の売却
  • 居住しなくなってから3年以内に売却
  • 国内にある
  • 直近2年間に他の控除制度を利用していない
  • 売却代金が1億円以内
  • 10年以上居住
  • 買主が配偶者や親族ではない

購入する家は以下の条件を満たす必要があります。

  • 国内にある
  • 延床面積が50㎡以上
  • 売却の前年から翌年までの3年間で買い替えしている
  • 新耐震基準を満たしている
  • 中古住宅ならば取得日から25年以内に建築されている
  • 2024年1月1日以降に建築確認を受ける住宅は一定の省エネ基準を満たす必要がある

本制度は他の特例や控除制度と併用できないことが特徴です。

特例その4:マイホームを買い換え、譲渡損失が生じた場合

5年を超える期間居住していた住まいを買い替えるためにマイホームを売却し、譲渡損失が生じた場合、売却損をその他の所得と損益通算できます。

譲渡損益を給与所得や事業所得等と相殺し、所得税や住民税を抑えられます。

相殺しきれなかった部分については、翌年から3年間繰り越しが可能です。

この制度を「居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例(買い替え)」と呼びます。

適用には以下の条件を満たす必要があります。

  • 1998年1月1日から2023年末までに譲渡の年の1月1日において、土地建物の所有期間がいずれも5年を超えていること
  • 譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に、住居を買い換えること
  • 取得した年の翌年末までに引越す、または引越す見込み
  • 譲渡損失が発生している
  • 買い換え資産を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において、「買い換え資産」に関わる10年以上の住宅ローンがある
  • 購入する物件の床面積が50㎡以上
  • 売却した家の買主が配偶者や親族ではないこと

また、以下の場合では本制度を利用できません。

  • 10年超所有軽減税率の特例を利用
  • 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除を利用

所得金額が3,000万円を超える場合、2年目以降の繰越控除が適用されないため、注意しましょう。

必要書類は確定申告の書類に加えて、住宅ローンの残高証明と損益通算の計算書が必要になります。

特例その5:住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合

住宅ローンが残っているマイホームを売却して住宅ローンと譲渡損失が残っている場合には、その他の所得と損益通算できます。

損益通算できる金額は売却によって発生した譲渡損失と、「住宅ローン-売却価格」の計算で算出した金額の、どちらか小さい方が採用されます。

給与所得や事業所得と損益通算されるので、所得税や住民税などを節税できます。

適用には以下の条件を満たす必要があります。

  • 居住用のマイホームを売却した
  • 不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年以上
  • 契約締結日の前日に住宅ローンが残っている
  • 売却した家の買主が配偶者や親族ではないこと

また、以下の場合では本制度を利用できません。

  • 10年超所有軽減税率の特例を利用
  • 居住用財産の譲渡所得の000万円の特別控除を利用している

マイホームを買い替え、譲渡損失が発生した場合の特例と同様に、所得金額が3,000万円を超える場合、2年目以降の繰越控除が適用されないため注意しましょう。

必要書類も確定申告に必要な書類に加えて、住宅ローンの残高証明と計算書が必要です。

特例その6:相続不動産を売却して譲渡益が出た場合

相続が発生した際に相続税を納税し、その後相続不動産を売却した譲渡所得が発生した場合、取得費から計算した相続税額を差し引けます。

この特例を「取得費加算の特例」と呼びます。

適用には以下の条件を満たす必要があります。

  • 相続や遺贈により不動産を相続した相続人
  • 相続により相続税を納税している
  • 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却している

本制度は3,000万円の特別控除と併用できますが、相続空き家の特例とは選択制になっているために併用できません。

また、相続税を納税した相続人のみに適用されるため、相続税の控除制度などを利用して節税し、相続税が課せられなかった場合は、取得費加算の特例は対象外です。

本制度を利用するための必要書類は、確定申告に必要な書類に加えて、相続税の申告書の写しや計算明細書が必要です。

控除される相続税の額の計算は複雑なため、詳しくは国税庁のホームページを参照して確認しましょう。

参考:国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

特例その7:被相続人の居住用財産(空き家)を売った場合

相続で得た空き家を売却した場合、条件を満たせば譲渡所得から控除可能なのが「相続空き家の3000万円特別控除」です。

適用には以下の条件を満たす必要があります。

  • 被相続人が居住していた建物、またはその敷地
  • 相続により空き家になった土地を取得した相続人が売却した
  • 被相続人が一人暮らしをしていた
  • 新築年月日が昭和56年5月31日以前であること
  • 区分所有建物でないこと(一戸建てである)
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 耐震基準に適合する耐震リフォームをする、または解体して更地で売却する
  • 相続後、譲渡するまでに未利用であること
  • 相続開始から相続開始日以後3年経過する日の年末までに売却したこと
  • 買主が親族や配偶者などの特別関係者でないこと
  • 重複適用ができない特例の適用を受けていない

本制度を申請するためには確定申告書類に加えて以下の書類が必要です。

  • 市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 【家屋がある場合】耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し

本制度の詳細は国税庁のホームページにて確認してください。

参考:国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例」

【まとめ】相続した不動産を売却する際は確定申告が必要か必ずチェックしよう

相続不動産を売却する際に、どんなケースで確定申告が必要なのか解説しました。

譲渡所得が発生した場合や、特例や控除を利用して譲渡所得税を節税した場合に確定申告が必要です。

一方で、譲渡損失の損益通算など、損失が出ても確定申告により、所得税や住民税の節税ができるので、相続不動産を売却する際には確定申告したほうが良いでしょう。

また、不動産を売却する際には査定が必要ですが、査定依頼することや不動産会社を選定することには労力がかかるものです。

一括査定ならばそういった労力がかからずに、信頼できる不動産会社に査定依頼できるので、一括査定を活用することをおすすめします。

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