【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

離婚時に住宅ローンが残っている場合の財産分与!2つの方法を詳しく解説

  • 更新日:2024年2月26日
離婚時に住宅ローンが残っている場合の財産分与!2つの方法を詳しく解説

夫婦が離婚することになった場合、財産分与はトラブルの原因になりやすい大きな問題です。

ただでさえ精神的につらい状態であるにも関わらず、住宅ローンなど複雑な財産分与の問題があると心身ともに大きなダメージを受けてしまいますよね。

この記事では、以下の内容について詳しく説明します。

  • そもそも財産分与とは何か
  • 分与の対象・対象外となる財産にはどんなものがあるか
  • 財産分与の手順
  • 住宅ローンが残っている場合の財産分与はどうしたらよいか

財産分与について理解し、双方が納得できる結果が得られるようにしましょう。

財産分与は離婚の手続きの1つ

財産分与とは、離婚した夫婦の一方が他方に対して財産の分配を請求できる制度です。

夫婦が共同生活を送りながら形成した財産を公平に分けることが基本とされ、離婚後の生活保障や損害賠償も考慮されます。

財産分与の額は当事者間の協議によって決定されますが、協議がまとまらない場合は家庭裁判所に調停や審判を申し立てることも検討しましょう。

裁判では、夫婦の財産を2分の1ずつに分ける判決が出される傾向があります。

財産の分与対象は夫婦共有名義のものだけでなく、たとえば夫の単独名義であっても実際は夫婦の協力によって形成された財産も含まれます。

時期としては、離婚成立までに協議して分与する場合や、離婚後に請求する場合が考えられるでしょう。

しかし、離婚後2年を過ぎると家庭裁判所に申し立てができなくなる点に留意してください。

(参考:「法務省」)

3種類の財産分与

財産分与には以下の3つの種類があります。

  • 清算的財産分与
  • 扶養的財産分与
  • 慰謝料的財産分与

それぞれ詳しく説明していきます。

その1:清算的財産分与

清算的財産分与は、夫婦が共同で所有している財産を離婚によって公平に分ける方法であり、夫婦が共同で取得した不動産や預金、投資などの財産を評価し、その価値を基に分配します。

清算的財産分与は、夫婦の共同生活を通じて形成された財産を適正に分けることで、離婚後の経済的な公正さを確保するための方法です。

そのため、仮にどちらかが専業主婦(夫)で収入がなかった場合でも家事や育児という形で貢献したとして、その貢献度に応じた財産分与を受けられると考えられています

また、清算的財産分与は離婚に至った原因は考慮せず、あくまでも2人で形成・維持した財産を2人で分けるという考え方でもあります。

つまり離婚の原因を作ってしまった側であっても、財産分与の請求が認められることがあるのが特徴と言えるでしょう。

その2:扶養的財産分与

扶養的財産分与は、離婚によって生活保障を必要とする側に対して一定期間にわたって財産を提供する方法です。

具体的には、離婚によって収入や資産が減少し自立が困難な状況にある配偶者に対し、もう一方の配偶者が一定期間、一定額の財産を提供するものです。

例えば配偶者が病気を患っていたり、就業していなかったりすると「自立が困難な状況にある」と見なされるでしょう。

扶養的財産分与の期間や金額は、離婚の原因や夫婦それぞれの経済的な状況、子供の有無などを考慮して決定されます。

扶養的財産分与は、離婚後の経済的な均衡を保つ目的があり、公平な経済的配慮を提供することで、配偶者の生活保障の確保が可能です。

その3:慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与は、離婚における精神的苦痛や損害の補償を目的とした財産分与の一種です。

離婚の原因となった配偶者の不貞行為やその他行為によって、他方の配偶者が精神的な苦痛や損害を被った場合に、その補償として一定の財産を受け取ることがあります。

慰謝料的財産分与では、被害を受けた配偶者が心の傷を癒やすために必要な経済的な援助を受けることが重視されるのです。

具体的な金額や財産の割合は、離婚の原因や損害の程度、配偶者の経済的状況などを考慮して決定されます。

慰謝料的財産分与は、被害を受けた配偶者に公平な補償を提供することで、精神的な苦痛の癒やしや再出発のための経済的な支援を行う制度です。

財産分与の対象になる共有財産

財産分与の対象になる共有財産には、夫婦が共同で所有しているさまざまな資産が含まれます。

以下は共有財産の具体例です。

  • 家屋・不動産:夫婦が結婚後に共同で購入した持ち家や建物、土地やマンションなど
  • 貯金・預金口座:夫婦共同の貯金など
  • 投資・株式:夫婦が共同で行った投資や所有している株式
  • 車両・オートバイ:夫婦が共同で所有している自動車やオートバイなど
  • 事業・会社株式:夫婦が共同で事業を経営している場合、その事業や会社株式など

また、借入などの「マイナスの財産」も分与の対象になります。

しかし、どちらかが個人的に作った借入である場合は共有財産に含まれません。

財産分与の対象にならない特有財産

財産分与の対象にならない特有財産は、一方の配偶者が個別に所有している財産です。

以下が特有財産の具体例です。

  • 結婚前から所有していた財産:結婚前に独自で購入した土地や不動産、株式や投資資産、貯金や預金口座など
  • 相続や贈与によって得た財産:配偶者の親からの相続や贈与によって得た土地や不動産、金銭、宝飾品、株式など

これらは一部の例であり、特有財産の種類はケースによって異なることにご注意ください。

財産分与の割合は原則2分の1

財産分与の割合は、夫婦の財産や状況に基づいて個別に決定されます。

実務上は、財産分与の割合は、原則として2分の1とされています。

しかし、必ずしもその割合にしなければならないわけではありません。

夫婦がお互いに合意すれば、2分の1とは異なる割合で財産分与が可能です。

離婚時に住宅ローンが残っている家を財産分与する方法

離婚時に住宅ローンが残っている場合、財産分与はより複雑な問題を抱えます。

財産分与の対象になるのは、夫婦が共有名義で所有している家や、片方の名義であっても実質的に夫婦の共有財産として扱われる家です。

例えば、婚姻中に共同で購入した家や、婚姻期間中に共同でローンの返済を行った家などが該当します。

財産分与の方法には以下の2つがあります。

  • 家を売却して分与する
  • 家を売却せず夫婦のどちらかが住み続ける

詳しく解説していきます。

離婚時に住宅ローンが残っている家を売却する場合の財産分与

家を売却して現金化する財産分与の方法では、まず家の査定を行います。

査定では、家の立地や広さ・建物の状態・周辺環境などが考慮され、家の時価を確認します。

査定結果を基に家の売却価格を決定します。

次に、売却代金から住宅ローンの残債を返済し、残った金額を財産分与します。

家を売却して現金化する財産分与は、比較的スムーズな手続きが求められますが、査定やローンの残債返済には時間や手間がかかる場合があります。

適切な専門家の助言や法的なアドバイスを受けながら、円滑な財産分与を進めることが重要です。

一括査定を利用すると、複数の不動産会社に査定を依頼し、最も適切な査定価格を得ることができます。

不動産一括査定の詳細や、利用するメリットとデメリットを知りたい方は以下の記事もチェックしてください。

【関連記事】不動産一括査定とは?メリット・デメリットや利用する時の注意点を解説

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が家の売却価格を下回る状態を指します。

つまり、住宅ローンの残債が家の売却時に完全に清算され、利益が生じる状況です。

利益は出る場合、利益分が財産分与の対象となり、夫婦の合意や法的な規定に基づいて分配されることになります。

例えば、夫婦が共同で購入した家の売却代金が1,000万円で住宅ローンの残債が800万円の場合、差額の200万円が財産分与の対象です。

家を売却して住宅ローンを返済し、余った現金を財産分与の割合に応じて夫婦で分けることで財産分与が完了します。

そのため、アンダーローンは比較的手続きがスムーズであると言えます。

不動産を売却する際の流れや手続きを知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

【関連記事】【図解】不動産売却の流れを7ステップで解説!必要な手続きをわかりやすく解説

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が家の売却代金を上回る状態を指します。

つまり、住宅ローンの残債が家の売却時に完全に清算されずに、売却によって債務超過が生じている状況です。

夫婦で築いた財産がマイナスの負債となった場合は、財産分与しないケースが多く、住宅ローンの名義人がローンの支払いを続けていくことが多いです。

しかし、財産分与では住宅ローン以外の財産も合わせて考慮されます。

例えば、夫婦が共有している預金や投資資産、車両などの財産がある場合、それらの価値を加えることで総合的な財産の状況が見えてきます。

その結果、住宅ローンの債務超過を他の財産で相殺できてプラスが生じることもあるのです。

また、住宅ローンの不足分を自己資金で相殺できない場合は、任意売却して離婚後も住宅ローンの支払いを続けていく選択肢もあります。

任意売却とは、家を市場に売り出して買主を探し、売却代金で住宅ローンの返済を行う方法です。

本来、家の売却代金で住宅ローンの残債を完済できなければ抵当権を解除できないので、家の売却も行えません。

しかし、任意売却の場合は、債権者である金融機関の了承を得られれば一定の条件下で抵当権の解除が可能です。

任意売却を行うにはまず、債権者である金融機関への相談が必要です。

その後、売却する家の査定を不動産会社に依頼し、査定結果を踏まえて金融機関と連携を取りながら売却に移ります。

オーバーローンの場合は、債務超過の解消などの様々な要素や条件が関与するため、アンダーローンよりも手続きが煩雑であると言えるでしょう。

みんなの不動産売却体験談

female

兵庫県明石市 / 60代

査定価格1,180万円売却価格1,100万円

不動産会社の決め手
こちらの話を丁寧に聞いてくれ、親身になって売却活動をしてくれると信頼性を感じられる人。              強みと弱みをきちんと説明してくれる人。        経過や進捗状況をきちんと報告してくれる人。
この口コミをもっと見る
female

東京都板橋区 / 40代

査定価格5,280万円売却価格4,980万円

不動産会社の決め手
最初から対応が丁寧でした。一括査定で依頼し、メールと電話対応でしたが、特にしつこさもない感じで適度な距離感でした。担当の方は、新人?か、とても頼りない感じでしたが、憎めない人柄で、きちんとここぞという時は上司同席…
この口コミをもっと見る
female

愛知県北名古屋市 / 60代

査定価格2,500万円売却価格2,400万円

不動産会社の決め手
相続する半年ほど前から売却して欲しいと言われていたが、まだ母が生きており入院していて判断できる状況ではなかったので売却できず、亡くなって相続したので売却した。
この口コミをもっと見る
male

福岡県久留米市 / 60代

査定価格1,400万円売却価格1,650万円

不動産会社の決め手
知り合いの個人の不動産からの紹介でしたが、とても親身になっていただき、連絡も頻繁にあって他の不動産も結構お客様を連れてきてもらったのですが、イースマイルさんの絶対の自信が契約につながりました。
この口コミをもっと見る
male

東京都中野区 / 70代

査定価格5,580万円売却価格5,180万円

不動産会社の決め手
売却予定の不動産の査定を三社に依頼して的確適切な価格と判断して、担当者の説明も適切と感じ、熱意も感じ最終的にここだと判断したのと、過去に2物件の分譲住宅のお世話になった経緯もあり安心してお任せできると判断致しました…
この口コミをもっと見る

離婚時に住宅ローンがある家に住み続ける場合の財産分与

財産分与の方法には「どちらかが住み続ける」という選択肢もあり、離婚後も夫婦のどちらかが引き続き家に住み続けることができます。

特に子供のいる場合や住環境の維持が難しい場合に適していると言えるでしょう。

ただし、具体的な手続きやローンの返済方法などの条件を明確にすることが重要です。

場合によってはローンを借り換えたり、返済が滞った場合に備えて公正証書を作成する必要があります。

ケースごとに詳しく解説していきます。

名義人の夫が住むケース

離婚時の財産分与において、所有権や名義が夫に帰属している持ち家やマンションに、夫が引き続き住むケースがあります。

名義人である夫が住むケースでは、まず夫婦間で居住権や住まいの利用条件について合意を形成します。

具体的には、住居の維持や修繕に関する責任・家賃や光熱費の負担・将来的な財産分与の条件などを考える必要があるでしょう。

夫が住み続ける場合、妻が新たな住居を探す必要が生じるため、新居探しや引っ越し費用、手続きについても考慮する必要があります。

また、名義人である夫の判断で将来的に家の売却や他の目的で利用される可能性もあることに注意しましょう。

離婚協議の過程で明確な合意を得ることや法的な手続きを経ることが重要です。

名義人ではない妻が住むケース

名義人である夫ではなく、妻が引き続き住むケースについても解説します。

妻が住み続ける場合、住宅ローンの名義を夫から妻へ変更する可能性があります。

住宅ローンの名義を夫から妻へ変更する手順は、以下のステップに従うことが一般的です。

  1. 夫婦の協議と同意:夫婦が協議し、住宅ローンの名義変更について合意します。
  2. 金融機関への連絡:金融機関に連絡し、名義変更の手続きを始める意思を伝えます。
  3. 書類の提出:金融機関から要求される書類を準備し提出します。
  4. 審査と承認:金融機関は提出された書類を審査し、名義変更の承認可否を判断します。
  5. 名義変更手続きの完了:金融機関からの承認後、名義変更手続きが完了します。

上記のような流れを経て、住宅ローンの債務者として妻の名前が登録されます。

具体的な手続きは地域や金融機関の要件によって異なる場合がありますので、最終的な手順は担当の金融機関に確認することをおすすめします。

共同名義のケース

夫と妻が連帯債務となっている住宅ローンが残っているケースもあります。

その場合、共同名義のローンを、その家に引き続き住む人の単独名義に書き換えたいと思う夫婦は多いです。

その場合は上述の通り、ローンの借り換えを行うことをおすすめします。

金融機関への連絡なしに名義を変更した場合、最悪のケースだと契約違反としてローンの一括返済を求められることがあります。

トラブルを避けるためにもまずは必ず金融機関に承認をもらうようにしましょう。

(参考:「日本再生支援機構」)

離婚時の住宅ローンを含めた財産分与をスムーズにするためにまずは不動産査定【まとめ】

離婚時の財産分与において、住宅ローンを含む不動産の公正な評価は重要です。

そのためにはまずは不動産査定を行うことが推奨されます。

不動産査定は、専門家によって不動産の市場価値を評価するプロセスであり、不動産査定を行うことで公正な評価額が明確になります。

財産分与において公平な分割を促進し、対立や論争を回避するのに役立ちます。

適切な不動産査定を行うためには信頼できる専門家を選ぶことが重要です。

不動産会社選びに迷ったら、すまいステップ不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

手間も時間もかからず信頼できる不動産会社の査定結果を知れるので、持ち家や購入マンションの評価を検討している方は利用してみてはいかがでしょうか。

記事のおさらい

財産分与って何?

離婚手続きの1つです。財産分与には、清算的財産分与・扶養的財産分与・慰謝料的財産分与の3つあります。詳しく知りたい方は財産分与は離婚の手続きの1つをご覧ください。

住宅ローンが残ったの家の財産分与はどうする?

売却する場合は売却代金を分ける、どちらかが住み続ける場合は家をもらう代わりに片方に代償金を支払うことで財産分与できます。詳しくはオープンハウスの特徴をご覧ください。

都道府県ごとの不動産売却情報

お住まいの地域の売却相場・不動産会社をチェックしよう

すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4
1000社以上の優良不動産会社が参画

不動産会社選びで、
数百万円も
売却額が変わる

不動産会社選びで、数百万円も売却額が変わる
【完全無料】うちの価格いくら?