【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

住宅ローンありの家はどうやって財産分与する?売却方法や名義変更について解説!

  • 更新日:2024年2月26日
住宅ローンありの家はどうやって財産分与する?売却方法や名義変更について解説!

離婚をするときには夫婦で持っている資産を財産分与する必要があります。

不動産も資産の一つとして財産分与の対象です。

しかし、住宅ローンを組んでいる不動産がある際はローンが残っているために悩まれる方も少なくありません。

  • どのように財産分与をするのか
  • 住宅ローンがあっても売却可能か
  • 片方が住み続ける場合、名義の変更はできるのか

上記のような疑問が出てくることも多いのではないでしょうか。

この記事では住宅ローンがある不動産の財産分与の方法と、売却方法、名義変更などについて解説いたします。

是非最後までご覧いただき、参考にしてみてください。

もくじ

財産分与とは?住宅ローンのある家も対象になる?

財産分与とは、今まで夫婦が共に築いてきた財産を離婚のタイミングで分けることです。

原則として、財産分与は夫婦で半分に分けます。

財産分与の対象となるものは残っている預貯金・有価証券・車・保険・退職金など多岐にわたり、夫婦で協力して築いたものが対象です。

したがって不動産も財産分与の対象です。

夫婦共有の名義の財産は財産分与の対象です。

どちらか一方の名義になっている財産でも夫婦で協力して得た財産であるなら、夫婦の財産と考えて財産分与をします。

共有の財産があれば、離婚の際に財産分与を必ず行わなければなりません。

財産分与の期限は、正式に離婚が成立してから2年間です。

離婚時の財産分与は3種類

離婚時に置ける財産分与には、離婚のケースに応じて3つの方法があります。

  • 清算的財産分与
  • 扶養的財産分与
  • 慰謝料的財産分与

の3つの方法です。

それぞれについて、詳しく解説していきます。

その1:清算的財産分与

一般的に離婚時の財産分与とは、清算的財産分与のことを示します。

清算的財産分与は夫婦でいる間に共に築いてきた共有の財産を、お互いの貢献度に応じて公平に分ける方法です。

この場合、離婚の原因については関係ありません。

一方が仕事をしておらず収入がなくても、家事労働をしていれば貢献していると考えます。

その2:扶養的財産分与

離婚後に元配偶者が、今まで専業主婦であったり病気であったりという理由で収入が少なく、生活の自立が難しい場合があります。

元配偶者を養うために渡す財産分与が、扶養的財産分与です。

経済力のある片方が元配偶者に対して、定期的に一定の金額を支払うことになります。

その3:慰謝料的財産分与

離婚する際、不倫やDVなどの理由で片方に原因があった場合、慰謝料の意味を含めて行う財産分与が慰謝料的財産分与です。

本来であれば、財産分与と慰謝料は分けて考えるものです。

しかしこれを分けて考えず、財産分与のときに慰謝料分もまとめて相手に渡したり、請求したりすることがあります。

慰謝料の意味を含めているので、慰謝料的財産分与と呼ばれます。

住宅ローンのある不動産は財産分与の対象になる?

住宅ローンのある不動産は、財産分与の対象になる場合とならない場合があります。

どのような違いで対象になる場合とならない場合があるのでしょうか。それぞれ解説していきます。

対象になる場合

不動産のローンがアンダーローンの場合は、財産分与の対象となります。アンダーローンとは、不動産の売却価格がローンの残額より大きい場合のことです。

家の売却をする場合は、売却価格からローンの残額を差し引けば残ったお金が財産分与の対象となります。

実際には売却にかかる諸費用も引かれますが、残った金額を夫婦で折半して分け合えば終了です。

一方が不動産を取得する場合も、売却価格からローンの残額を差し引いて残った金額が財産分与の対象となることは変わりません。

その場合には不動産を取得する側が取得しない側に不動産の財産分与するべき分を現金で支払う必要があります。

対象にならない場合

住宅ローンのある不動産が財産分与の対象とならない場合があります。

  • オーバーローンの場合
  • 夫婦の共有財産ではない場合

の2種類です。

オーバーローンの場合

ローンがオーバーローンの場合は、資産でないと判断されるため財産分与の対象ではなくなります。

オーバーローンとは、不動産の売却価格よりも住宅ローンの残額の方が多い場合のことです。

不動産を売却したとしても住宅ローンを完済できないので、借金が残ります。

住宅ローンの残額の部分は夫婦で折半することはできません。

家庭裁判所での離婚調停に発展しても、住宅ローンの残った金額を夫婦で分けることはできません。

原則として離婚後は、不動産の名義人が住宅ローンの支払い義務を負うことになるため注意が必要です。

共有財産ではない場合

共有財産とは結婚期間中に夫婦で築いた財産のことです。

離婚した際、共有財産は夫婦の資産と考えられるため、夫婦片方の名義になっていたとしても財産分与の対象となります。

共有財産ではなく特定の方が所有する財産として、特有財産という言葉があります。

特有財産とは、夫婦どちらかが所有する財産のことで、配偶者が関与せず所有しているものが当てはまります。

特有財産の例として、

  • 独身の頃から保有している財産
  • 結婚後に相続で受け継いだ財産
  • 結婚後に両親から贈与された財産
  • 独身の頃の貯金を使って購入した家

などが当てはまります。

特有財産は配偶者の関与がなく、財産構築に貢献していないため、財産分与の対象となってしまうと不公平です。

そのため、特有財産に当てはまるものは財産分与の対象となりません。

みんなの不動産売却体験談

female

兵庫県明石市 / 60代

査定価格1,180万円売却価格1,100万円

不動産会社の決め手
こちらの話を丁寧に聞いてくれ、親身になって売却活動をしてくれると信頼性を感じられる人。              強みと弱みをきちんと説明してくれる人。        経過や進捗状況をきちんと報告してくれる人。
この口コミをもっと見る
female

東京都板橋区 / 40代

査定価格5,280万円売却価格4,980万円

不動産会社の決め手
最初から対応が丁寧でした。一括査定で依頼し、メールと電話対応でしたが、特にしつこさもない感じで適度な距離感でした。担当の方は、新人?か、とても頼りない感じでしたが、憎めない人柄で、きちんとここぞという時は上司同席…
この口コミをもっと見る
female

愛知県北名古屋市 / 60代

査定価格2,500万円売却価格2,400万円

不動産会社の決め手
相続する半年ほど前から売却して欲しいと言われていたが、まだ母が生きており入院していて判断できる状況ではなかったので売却できず、亡くなって相続したので売却した。
この口コミをもっと見る
male

福岡県久留米市 / 60代

査定価格1,400万円売却価格1,650万円

不動産会社の決め手
知り合いの個人の不動産からの紹介でしたが、とても親身になっていただき、連絡も頻繁にあって他の不動産も結構お客様を連れてきてもらったのですが、イースマイルさんの絶対の自信が契約につながりました。
この口コミをもっと見る
male

東京都中野区 / 70代

査定価格5,580万円売却価格5,180万円

不動産会社の決め手
売却予定の不動産の査定を三社に依頼して的確適切な価格と判断して、担当者の説明も適切と感じ、熱意も感じ最終的にここだと判断したのと、過去に2物件の分譲住宅のお世話になった経緯もあり安心してお任せできると判断致しました…
この口コミをもっと見る

住宅ローンのある家を財産分与する方法

離婚して不動産を財産分与したい場合、どのような方法があるのでしょうか。

具体的には不動産を売却するか、片方が住み続けるかの2択になります。

それぞれの方法について解説していきます。

売却する

不動産を財産分与する場合は、売却して現金化してから財産分与する方法が一般的です。

売却方法は

  • 仲介
  • 買取
  • 任意売却

の方法があります。

それぞれどのように売却をするのかご説明します。

仲介

売却方法として最も一般的な方法が「仲介」です。不動産会社に依頼をして、不動産を売却します。

不動産会社の店舗に来店したお客様に紹介したり、インターネットなどへの広告を通じて購入者を探したりして、購入したい方が見つかれば仲介してもらいます。

買い手が見つかるまで時間はかかりますが、希望に近い価格で売りに出すことができるでしょう。

売却する際には不動産会社に対して仲介手数料などを支払う必要があります。

買取

不動産を不動産会社に「買取」してもらうことで売却する方法です。

不動産会社に査定をしてもらい、売却の金額にお互い同意すれば売ることができます。

仲介と比較して早く売却できるため、時間をかけたくない方に合う方法といえるでしょう。

買取の場合、仲介手数料はかかりません。

しかし、不動産会社は買取をした後にハウスクリーニングをしたりリフォームしたりして家を綺麗にする必要があるため、買取する金額は必要経費を差し引いた金額になります。

売却価格は仲介に比べると6~7割まで下がる傾向にあるため、注意が必要です。

オーバーローンで残債を支払えない場合は任意売却

不動産の売却価格よりもローンの残債が上回る場合は、オーバーローンといいます。

残債を支払うために自己資金を調達できれば問題ないでしょう。

しかし、住宅ローンを一括売却できなければ仲介で売りに出すことができません。その場合は任意売却となります。

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関に許可をもらい、不動産を売却することです。

オーバーローンのときにのみ選択できる売却の方法です。

任意売却は約束した住宅ローンを完済できなかったことになるため、信用情報に傷がつくというデメリットがあります。

金融事故を起こしたと認識されるため、注意が必要でしょう。

今後しばらくの間はさまざまなローンの審査を通ることが厳しかったり、クレジットカードを作れなかったりする可能性があります。

任意売却を検討する際は、任意売却の実績がある信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

いくつかの不動産会社で比較してみると良いでしょう。

すまいステップの一括見積りサービスでは、複数の不動産会社に一括で見積りを依頼できます。是非ご利用してみてください。
すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4

どちらかが住み続ける

不動産を売却せずに、どちらかが住み続ける方法も財産分与として有効です。

住宅ローンの名義人が居住し続けるか、名義人でない方が住み続けるかの2パターンが考えられるでしょう。

夫が名義人だとして、それぞれ解説していきます。

夫が名義人の家に夫が住み続ける場合

特に問題はありません。

新たな手続きも不要でそのまま住み続けられます。

アンダーローンの場合は、不動産を売却するとした場合の現在価値から残りの住宅ローンを差し引いた残額が財産分与の対象となります。

残額の半分を配偶者に渡し、残りの住宅ローンは夫が払いましょう。

オーバーローンの場合は、基本的に財産分与の対象となりません。

住宅ローンの名義人が住み続けて住宅ローンを払うことが、トラブルが少なく話が円滑にまとまる方法といえます。

離婚を期に新しい不動産を購入して移ると、新しい不動産の支払いとローンの返済が重複することになるでしょう。

支払いと返済の重複を避けるためにも、住み続ける選択をする場合が多いです。

夫が名義人の家に妻が住み続ける場合

子どもを配偶者が引き取ることになり、子どもに転校をさせたくないといった理由で配偶者と子どもが住み続ける場合もあるでしょう。

配偶者と子どもが住み続ける場合、不動産の名義人が異なる際には、名義人をそのままにせずローンの借り換えや名義人を変更する手続きが必要です。

名義人を変更しなかった場合は支払いが滞る可能性や、住宅ローンの名義人が住んでいないなどの理由から後々トラブルに発展する恐れがあります。

しかし、離婚を理由に住宅ローンの名義を変更することはできないため注意しなければなりません。

名義変更の方法と注意事項を解説

住宅ローンの名義人ではない配偶者が住み続ける場合、さまざまなリスクが伴います。

リスクを回避するためには住宅ローンの名義を変更をすることが必要です。

名義変更をする方法と注意事項について、詳しく解説していきます。

名義人を夫から妻に変更する方法

離婚する際、住宅ローンの名義を住み続ける配偶者に変更しないのは大きなリスクを伴います。

なぜなら、住み続けない名義人が支払いをしない可能性があり支払いが滞る恐れがあるからです。

支払いが滞ると最悪の場合競売にかけられるリスクがあるため、名義の変更は行いましょう。

住宅ローンの名義変更

住宅ローンの名義変更は、現在のローンを配偶者で再審査することになります。

夫婦の間だけで決められるものではありません。

離婚が理由での名義変更は、取り扱いをしていない金融機関があります。

もともとは名義人の収入で審査をした住宅ローンの配偶者への名義変更は、収入の違いで審査が通らない可能性があるので注意が必要です。

住宅ローンを借り換える

別の金融機関から住宅ローンを借り、借りたお金で現在の金融機関のローンを完済する方法があります。

住宅ローンの名義を変更するのは難しいため、借り換えを行い名義を変える方法が基本です。

しかし、住宅ローンを借り換える方が今まで専業主婦であったり収入が少なかったりといった理由で審査に通らないことがあります。

また、住宅ローンの借り換えの取り扱いがない金融機関があります。

住宅ローンの借り換えを考えている場合はまず、借り換えができるのかどうか問い合わせをしてみましょう。

名義をそのままにするとどうなる?

住宅ローンの名義変更は収入面で審査が通らないなどの理由によりハードルが高いでしょう。

名義変更ができなかった場合、やむを得ず名義人を変更しないで住み続けることがあります。

住宅ローンの名義変更をせず名義人ではない配偶者が住み続けるケースは、未払いになるなどのトラブルが後を絶ちません。

住宅ローンの返済がされず不動産が競売にかけられると住み続けることはできなくなり、強制退去になることもあるでしょう。

対策として、

  • 夫婦で取り決めたことを公正証書に定めておく
  • 夫婦間で賃貸契約をして、住み続ける方が支払う

などの解決策を講じてください。

連帯保証人になっている場合は要注意

夫が住宅ローンの名義人、配偶者の妻が連帯保証人になっている場合、支払いが滞ると妻が返済義務を負うことになります。

妻が不動産に居住せず連帯保証人になったままで、夫が返済を怠ると、住み続けていないにも関わらず妻に請求がいきます。

妻に支払い能力がないと自己破産してしまう可能性があるため、注意しなければなりません。

離婚後も義務を負い続けることになるので、事前に連帯保証人を外す手続きをする必要があります。

離婚することが決まった場合は、住宅ローンを借りている金融機関と相談しましょう。

別の不動産などの担保を用意して連帯保証人を外してもらう交渉や、名義人の親族などに連帯保証人を変更する交渉をすることが望ましいでしょう。

しかし、担保の価値が見合わなかったり、新たな連帯保証人が見つからないなど手続きが難航することも珍しくありません。

新たな連帯保証人の支払い能力を審査しなければならず、連帯保証人を外すのは難しいです。

別の金融機関で住宅ローンの借り換えを行うことで、連帯保証人から外れるという方法もあります。

しかし、好条件で借り換えの可能な金融機関が見つからない場合があるでしょう。

借り換えを行う場合も審査があるため、夫の収入面で借り換えが難しい可能性があります。

住宅ローンがある不動産を財産分与する4つの手順

住宅ローンがある不動産の財産分与の手順は以下の通りです。

  • 手順1:家の名義人を確認する
  • 手順2:住宅ローンの契約内容を確認する
  • 手順3:家の価値を算出する
  • 手順4:財産分与の割合と方法を話し合う

上記4つの手順により行います。

手順1:家の名義人を確認する

まずは不動産の名義人が誰になっているかを確認しましょう。登記簿謄本を見れば、正確な名義人を把握できます。

法務局に行けば登記簿謄本は誰でも取得できるので、確認してみましょう。

夫婦どちらかの名義になっている場合と、共有名義の場合と、親名義の場合などがあります。

また、不動産の土地や建物に金融機関が設定する権利である抵当権がついているかを確認する必要があります。

手順2:住宅ローンの契約内容を確認する

住宅ローンの契約内容を確認しましょう。

住宅ローンを組んだ時に金融機関との間で決めた契約書や、住宅ローンの返済予定表で確認できます。

名義人や連帯保証人が誰になっているか、借り入れ額や返済期間などの重要な項目が契約書には記載されています。

返済予定表を見れば、住宅ローンの残額がわかります。

もし紛失してしまった場合には、住宅ローンの契約をしている金融機関に問い合わせてみると良いでしょう。

手順3:家の価値を算出する

不動産は購入した時の価値ではなく、現在の価値で査定して財産分与を行います。

まずは、不動産会社に不動産の査定を依頼しましょう。

夫婦どちらか片方が独身のときから保有しているものや、片方の親や親族からの相続・贈与で取得したものなどは特有財産と呼ばれます。

特定財産は夫婦の協力で得たものではないため、片方のみの財産です。

不動産の特定財産の部分は財産分与の対象とはならないので、片方の親や親族からのお金で支払った部分などの金額は除外して考えなければいけません。

不動産の査定をする場合には、不動産会社によって金額が異なるため、複数の不動産会社に見積りしてもらうことをおすすめします。

また、査定をお願いする際は実績のある不動産会社を選ぶと良いでしょう。

すまいステップでは、実績が確かな複数の不動産会社に一括で見積りを依頼できます。

一括見積りサービスを是非利用してみてください。

手順4:財産分与の割合と方法を話し合う

不動産の査定をしてもらい現在の価格を算出できたら、財産分与の方法や割合を夫婦間で話し合いましょう。

アンダーローンなのかオーバーローンなのかを確認して、売却するのか居住し続けるのか不動産の処理方法を決めます。

アンダーローンで売却する場合は残ったお金を分け合うことで財産分与できます。

しかし、オーバーローンの場合はローンの残債が残っているため売却ができず、金融機関に任意売却の相談をする必要があります。

夫婦間の相談で解決しなければ、離婚調停となり家庭裁判所での話し合いが必要になる場合も念頭におかなければいけません。

住宅ローンの財産分与でトラブルを回避する方法3選

住宅ローンを組んでいる家の財産分与でトラブルにならないための方法は以下の3つです。

  • トラブル回避方法1:早めに話し合う
  • トラブル回避方法2:専門家に相談する
  • トラブル回避方法3:公正証書を作成する

それぞれの回避方法について解説します。

トラブル回避方法1:早めに話し合う

財産分与には期限があり、離婚が成立してから2年以内に行わなければなりません。

期限が近づいてから行動し始めると思うようにことが進まず焦ってしまったり、配偶者との関係が悪ければトラブルにつながったりします。

慌てて決断することがないように、夫婦で早めに話し合いましょう。

離婚することが決定した場合、財産分与以外にも親権や養育費など決めなければならないことが多く時間がかかります。

不動産を売却するにしても住み続けるにしても、できるだけ早く情報収集を始めることが大切です。

不動産の売却を検討している場合は、早めに動き出した方が良いでしょう。

なぜなら、不動産の査定のために複数の不動産会社に頼むのは大変な手続きだからです。

すまいステップの一括見積もりサービスを使えば、複数の不動産会社に一括で依頼ができます。是非利用してみてください。

トラブル回避方法2:専門家に相談する

離婚をすると財産分与の方法や住宅ローンをどうするかなどの話し合いが必要ですが、話し合いだけでは解決できないこともあるでしょう。

金融機関や不動産会社、弁護士、司法書士などにはそれぞれ専門家がいます。

住宅ローンの借り換えをする場合は住宅ローンを組んでいる金融機関に相談します。

売却する場合は不動産会社に相談ですが、オーバーローンで売却する場合は住宅ローンを組んでいる金融機関に相談してからです。

残った住宅ローンについて不安があり相談したいときには弁護士や司法書士に相談しましょう。

夫婦間で解決しない場合は専門家への相談を検討してください。

相談をする上で、いつ・何を・どこに相談したら良いか分からない場合もあるでしょう。

財産分与に詳しい不動産会社に相談することで、いつ・何を・どこに相談したら良いかアドバイスをもらえます。

1人で悩んでしまうよりも、アドバイスをもらうことでスムーズに財産分与を行うことができるでしょう。

トラブル回避方法3:公正証書を作成する

財産分与の方法や住宅ローンをどうするかなどが決定したり、どちらかが住み続けたりなど取り決めたことがあれば離婚協議書に記載します。

個人で作成するのが難しい場合には専門の機関に相談する方法があります。

公正証書として作成することが、今度のトラブルを回避するためにも重要です。

離婚時に公正証書にしておけば、2年経過後も権利を主張できます。

住宅ローンがある家の財産分与は慎重に【まとめ】

住宅ローンありの不動産はどうやって財産分与するのか、売却方法や名義変更について解説しました。

住宅ローンのある不動産において、アンダーローンで財産分与の対象になる場合と、オーバーローン或いは特有財産が理由で財産分与にならない場合があります。

財産分与する方法としては不動産を売却した際の売却益を分けるか、配偶者が住み続けることで不動産という財産を供与するかです。

名義人をそのままにしておくことは未払いにより競売にかけられるなどのリスクがあるため、焦らないよう早めに行動を始めましょう。

まずは不動産がアンダーローンかオーバーローンかを確認し、財産分与のため不動産会社に査定をしてもらうことがポイントです。

不動産の売却価格が知りたいときには、すまいステップの一括見積りサービスの利用をおすすめします。

同時に最大4社の不動産会社に無料で見積りを依頼することが可能なのでおすすめです。

都道府県ごとの不動産売却情報

お住まいの地域の売却相場・不動産会社をチェックしよう

すまいステップなら簡単に査定価格が分かる
リナビス
リナビス

一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応

リナビス
step1
リナビス
step2
リナビス
step2
リナビス
step3
リナビス
step4
1000社以上の優良不動産会社が参画

不動産会社選びで、
数百万円も
売却額が変わる

不動産会社選びで、数百万円も売却額が変わる
【完全無料】うちの価格いくら?