「離婚後の住宅ローンの支払い義務はどちらにあるの？」
「離婚後は不動産を売却すべきか住み続けるべきかわからない」
離婚時に住宅ローンの残った持ち家やマンションがある場合、上記のような疑問が浮かぶ方も多いのではないでしょうか。離婚によって生じる経済的な不安は少しでも早く解消したいですよね。
この記事では、以下のようなことについて解説しています。
- 住宅ローンの残った不動産の確認事項
- 離婚後の住宅ローン支払い義務
- 財産分与で売却する方法や住み続ける場合の注意点
離婚後の住宅ローンについて疑問点がある方はぜひ最後までご覧ください。
離婚時に住宅ローンがある場合の支払い義務は誰？確認すべき3項目
離婚時に住宅ローンの支払いが残っている場合、どちらが支払うのか気になりますよね。下記にて確認すべき3つの項目を詳しく解説していきます。
項目1：不動産の名義人
まずは不動産の名義人が誰なのかを確認しましょう。
調べるためには、法務局で土地と建物の登記簿謄本を取得し、正確な名義人（所有者）を確認する必要があります。
この謄本には、所有者の氏名や住所、登記された抵当権や負担物件などの情報が記載されており、謄本を取得することで、現在の不動産情報が確認できます。
売却を検討している場合、名義人が自分であることを確認するだけでなく、共有名義や共有者の同意など、複雑な所有構造がある場合もありますので注意してください。
このような場合は、専門不動産や弁護士に相談することをおすすめします。名義人の正確な確認は、財産分与において重要なステップです。
項目2：住宅ローンの残債
次に現在の住宅ローンの残債額を把握しましょう。
売却価格が残債を上回っているのか、下回っているのかによって対応が異なるため重要です。
多くの金融機関では、ウェブサイトのマイページにログインすれば残債額を確認することができ、そこでは、ローンの現在の残高や返済状況が表示されます。
また、金融機関から送られてくる住宅ローンの「返済予定表」も重要な情報源です。返済予定表には、現在の残債額や月々の返済額が記載されています。
返済予定表は、将来の返済スケジュールを示しており、返済残高の推移を把握するのに役立つでしょう。定期的に返済予定表を確認することで、残債の変動や返済状況を把握できます。
これらの方法を活用して、売却時の残債額を正確に把握しましょう。
項目3：不動産の価値
不動産の現在の価値を知ることも重要です。購入時の価値ではなく、現在の市場価値を把握する必要があります。
なぜなら、以下のような理由があるからです。
- ローンを組んでいた場合、オーバーローンになっている可能性がある
- 離婚時の財産分与に大きく関係する
- 名義変更してローンを引き継ぐかどうかの判断基準になる
現在の価値を知るため、不動産業者に査定を依頼しましょう。不動産業者は専門知識と市場動向を踏まえて、不動産の適正な価値を評価してくれます。
不動産の査定を行いたい方は、「すまいステップ」の査定サービスをご活用ください。すまいステップでは、信頼できる不動産業者と提携しており、簡単な入力で無料査定を受けることができます。
適切な査定結果を得て、不動産の価値を正確に把握しましょう。
離婚後の住宅ローン支払い義務が生じる人3パターン
住宅ローンの名義人が単独名義の場合、離婚後も支払い義務は名義人にあることに注意しましょう。
ここでは、離婚後の住宅ローン支払い義務が生じる人についてそれぞれ解説していきます。
パターン1：連帯保証人になっている場合
名義人が住宅ローンを支払えない場合、連帯保証人に支払い義務が生じます。
離婚後であっても、例えば夫が名義人で配偶者が連帯保証人になっていた場合、夫が住宅ローンの支払いを滞った場合は配偶者に支払う義務が発生します。
連帯保証人として契約に署名・同意した場合は、その契約の一部として責任を負うことになりますので注意しましょう。
離婚後も連帯保証人としての責任は残りますので、連帯保証人になることについては慎重に考える必要があります。
パターン2：連帯債務者になっている場合
連帯債務者とは、一方が主債務者でありもう一方が連帯債務者となる関係であり、主債務者が支払い義務を負うのと同様に、連帯債務者も同じく支払い義務を負います。
つまり、連帯債務者はローンの債務を共同で負担することになるのです。
例えば、夫が主債務者で配偶者が連帯債務者の場合、夫が支払いを滞った場合でも配偶者も同様に支払い義務を負うことになります。
連帯債務者は契約上の立場が主債務者と同じですので、支払い能力やリスクについて慎重に考える必要があるでしょう。
パターン3：ペアローンを組んでいる場合
ペアローンとは、夫婦が共同でローン契約を結ぶ形態です。この場合、夫婦それぞれが債務者となり、返済義務を負うことになります。
つまり、どちらの配偶者もローンの返済に責任を持つことになるのです。夫婦が共同でローンを組んでいるため、離婚後でも夫婦双方が返済義務を負います。
離婚後においても、ペアローンの返済は継続されるため、返済計画や財務状況の確認が重要です。ペアローンを組んでいる場合は、離婚による変化や将来のリスクを考慮しながら、返済義務を遂行していく必要があります。
離婚時に住宅ローンが残った不動産は財産分与できる？
住宅ローンが残った不動産の財産分与は「売る」か「住み続ける」の2択となるでしょう。
アンダーローンかオーバーローンかによって財産分与の対象になるかどうかが決まります。
それぞれのケースについて詳しく解説していきます。
アンダーローンの場合は財産分与の対象
アンダーローンとは、住宅の価値が残債よりも高い状態を指します。つまり、売却すれば残った残金が生じる状態です。
財産分与の方法として、以下の2つが考えられます。
残った残金を折半して財産分与する
売却後に生じる残金を元夫婦間で折半する方法です。売却後、残債を返済した後に残った金額を半分ずつ分けることで公平な分与を行います。
住み続けて折半分を受け取る
離婚後も片方が住み続け、その相当分の価値をもう一方が現金として受け取る方法です。
住宅の価値を算定し、その半分の金額を現金として分与します。
アンダーローンの場合は財産分与の対象となるため、残った残金を適切に分配することで離婚後の財産分与を行います。
オーバーローンの場合は財産分与にならない
オーバーローンとは、住宅の価値が残債よりも低い状態を指します。つまり、マイナスの資産となるため、財産分与の対象とはなりません。
離婚後も名義人が住宅ローンを負担することとなります。
財産分与は、資産の価値を分け合うための手段ですが、オーバーローンの場合は資産がマイナスとなるため、分与の対象外になってしまうのです。
そのため、名義人である夫（配偶者）が住宅ローンの支払い義務を負った状態で、住み続けるか売却するか選択を迫られるでしょう。
オーバーローンの場合、財産分与の対象とはならないため、その点を考慮して離婚後の住宅ローンの負担方法を決める必要があります。
財産分与で残った住宅ローンの折半はできない
財産分与において、マイナスの負債である住宅ローンは折半することができません。
なぜなら、マイナスの負債は財産とはみなされず、分与する必要がないからです。
たとえ夫が名義人であり、名義人でない配偶者が住み続ける場合でも、住宅ローンの返済義務は名義人である夫に帰属します。金融機関は債務者に対して返済を要求するため、配偶者に直接返済を求めることはできません。
配偶者が住宅ローンの返済を引き継ぎたい場合は、住宅ローンを配偶者の名義に変更する必要があります。
しかし、配偶者に安定した収入がない場合は、名義変更が難しいかもしれません。このような状況に対処する方法として、以下の対処法が考えられます。
- 慰謝料の代わりに配偶者が住宅ローンの返済を引き継ぐことで合意する。
- 配偶者が相手方にローン支払い額を渡し、完済後に公正証書を作成して名義変更を約束する。
ただし、具体的な解決方法は個々の状況によって異なるため、専門不動産や弁護士の助言を受けることが重要です。
離婚に伴う住宅ローンの取り扱いは複雑な問題であり、法的なアドバイスを受けることで適切な解決策を見つけることができるでしょう。
離婚後に住宅ローンが残っている不動産を売却する3つの方法
離婚後に住宅ローンが残っている不動産を売却する方法を3つご紹介します。
方法1：仲介
仲介は不動産業者に依頼して不動産を売りに出し、買主との売買に仲介してもらう方法であり、希望に近い価格で売却することができるメリットがあります。
一方、デメリットとしては、売却までに時間がかかることや内覧などで近隣住民に知られる可能性がある点が挙げられます。
ただし、不動産業者のプロフェッショナルなサポートを受けることで、スムーズな売却手続きを進めることができます。ご自身で買主を探す手間やリスクを避けたい場合には、仲介を検討する価値があるでしょう。
もし仲介を検討する場合にはすまいステップの一括見積りサービスを活用して複数の不動産業者から見積もりを取り、比較検討するようにしましょう。
方法2：買取
買取は、不動産業者に物件を買い取ってもらう方法です。不動産業者が買主となるため、買主を探す手間が省け、比較的短期間で現金化することができます。
この方法のメリットは迅速な売却が可能な点ですが、一方でデメリットとしては、買取価格が相場よりも3～4割ほど低くなる場合があることが挙げられます。
ただし、手間や時間を省いて確実に現金化したい場合には有効な方法と言えます。適切な査定を受けるために複数の不動産業者から見積もりを取るようにしましょう。
方法3：オーバローンの場合は任意売却
オーバーローンの場合、仲介による売却が難しいため、任意売却を選択する必要があるでしょう。
任意売却とは、金融機関の承諾を得て不動産を売却し、抵当権を抹消する方法です。
この方法のメリットは、残債分を月々返済していくことで毎月の返済負担が軽減されることや、市場価格に近い金額で売却できる可能性があるということです。
ただし、任意売却には注意点もあります。売却後も残債が残る場合や、信用情報に借入情報が残るため、他のローン申し込み時に悪影響があります。
また、金融機関の承諾を得る必要があるため、手続きが複雑で時間がかかる場合もあります。
オーバーローンの場合は、早めに専門不動産や金融機関に相談し、自身の状況に合った最適な方法を選ぶことが重要だと言えるでしょう。
離婚後に住宅ローンが残った不動産に住み続ける場合のケース別の注意点
ここでは、住宅ローンが残った不動産に住み続ける場合をケース別に解説していきます。
ケース1：夫が名義人で夫が住み続ける場合
夫が名義人であり、離婚後も夫が住み続ける場合はトラブルが少なく手続きも不要です。ただし、配偶者が連帯保証人になっている場合には注意が必要です。
配偶者が連帯保証人になっている場合、夫が住宅ローンの返済を滞ったり支払いを停止した場合、金融機関は配偶者に支払いを求めることがあります。
配偶者は連帯保証人として返済義務を負っているため、夫の返済不履行によって配偶者の信用情報にも悪影響が及ぶかもしれません。
配偶者が連帯保証人である場合は、夫が住宅ローンの返済を継続して行っているか定期的に確認するようにしましょう。もし返済に問題が生じた場合は、早めに金融機関と相談し、適切な対応をとる必要があります。
離婚後も適切な連絡や情報共有を行い、住宅ローンに関する問題が起きないようにしましょう。
ケース2：夫が名義人で配偶者が住み続ける場合
子どもの転校や環境の変化を避けるため、非名義人である配偶者と子どもが継続的に住まなければいけないケースもよくあるでしょう。
その場合のローンの支払方法について、1つずつ解説していきます。
方法1：夫が住宅ローンを支払う
慰謝料や養育費の代わりに夫が住宅ローンを支払い、配偶者と子どもが住み続けるケースもあります。
しかし、夫が住宅ローンの支払いを滞らせると、競売が行われ、強制的に退去させられる可能性がある点に注意が必要です。
夫が住宅ローンを支払う場合、細かい条件や期間などを明確にすることが重要です。公正証書や離婚協議書などを作成し、夫婦間の合意を文書化することで将来的なトラブルをなるべく回避できるようにしましょう。
夫が住宅ローンを支払う選択肢を選ぶ際には、金融面や法的な側面を十分に考慮し、将来的なリスクを最小限に抑えることが大切です。
方法2：現在の住宅ローンを名義変更する
不動産の名義変更だけをすると、金融機関の契約違反になり一括返済を求められる可能性があります。
名義を変更する場合は、住宅ローンの名義変更も同時に行うことでリスクを回避できます。金融機関へ相談し、手続きの方法や条件を確認するようにしましょう。
ただし、元夫が住むことを前提とした融資を受けているため、配偶者に同等以上の返済能力が求められることに注意が必要です。
配偶者の収入や信用状況などが考慮されますので、十分な返済能力がない場合は名義変更が難しいこともあります。
方法3：住宅ローンを借り換える
もし配偶者側に資産があり、または慰謝料などで繰り上げ返済が可能な場合、他の金融機関で住宅ローンを借り換える方法も考えられます。
ただし、別の銀行でローンを組むには、配偶者に返済能力が求められることに留意してください。
新たな金融機関での借り換えでは、配偶者の収入や信用状況が審査されます。返済能力が十分でない場合は、借り換えが難しいこともあります。
金融機関によって異なる条件や手数料を比較検討し、返済負担が軽減できるような適切なプランを選ぶことが重要です。
離婚後も住宅ローンが夫名義のまま配偶者が住み続けるリスク3選
離婚後も住宅ローンの名義人が夫（配偶者）のまま、非名義人である配偶者（夫）が継続的に住みたい場合、どのようなリスクが考えられるでしょうか？
代表的なリスクを3つ解説していきます。
リスク1：支払いが滞る
夫が経済的に返済が厳しくなった場合、住宅ローンの支払いが滞る可能性があります。
最悪のケースでは、金融機関が抵当権を行使して強制退去させるリスクも考えられます。このような状況に備えるために、離婚協議書の作成が重要です。
離婚協議書には、住宅ローンの負担や返済方法について具体的な取り決めを盛り込むことができます。
例えば、夫が支払いを滞った場合の責任分担や代替の支払い方法などを明記することで、リスクを軽減することができるでしょう。
離婚協議書の作成は、専門不動産の助言を仰ぎながら進めることがおすすめです。
これにより、夫婦間の約束事を明確にし、将来的なトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
リスク2：勝手に売却されてしまう
不動産の売却は名義人であれば法的に可能ですので、不動産所有者の夫が勝手に不動産を売却する可能性があります。
このようなリスクに備えるためには、離婚協議書で明確に無断での売却を禁止することが重要です。
離婚協議書には、夫が無断で不動産を売却しない旨を明記することができます。これにより、双方が合意した範囲内での売却手続きが行われることを確保することができるでしょう。
また、名義変更や抵当権の設定など、不動産に関する手続きについても明確に取り決めることが重要です。
これにより、不動産の管理や売却に関する権限や手続きについて、紛争を避けることができるでしょう。
リスク3：配偶者が連帯保証人の場合は支払い義務を負う
配偶者が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、夫が支払いを滞った際には配偶者が返済義務を負うことになります。
このような状況では、配偶者が負担を強いられる可能性があります。対処法として、連帯保証人から外れることを検討しましょう。これには金融機関との協議や手続きが必要となります。
また、離婚協議書を公正証書として作成することも有効です。公正証書によって、夫婦間の約束や取り決めを法的に確認することができます。
具体的には、配偶者の連帯保証人としての責任を解消する旨を明記することが重要です。
ただし、連帯保証人から外れるかどうかや公正証書の効力については法的な手続きやアドバイスが必要です。
専門の方と相談し、適切な措置を取るようにしましょう。
【トラブル回避】離婚後に住宅ローンを支払ってもらう方法
離婚後もトラブルなく夫に住宅ローンを支払ってもらうためにはどうすればいいでしょうか。ここでは具体的な方法4つをご紹介します。
方法1：養育費と相殺する
夫が住宅ローンを支払い、配偶者が不動産に住み続ける場合、お互いが合意していれば養育費と住宅ローンを相殺する方法もあります。
この方法では、夫が養育費として支払うべき金額を、住宅ローンの支払いに充当することで相殺します。
ただし、この方法を選ぶ場合は、夫婦間で合意が成立していることが重要です。養育費と相殺する場合は、具体的な金額や支払いの方法、相殺に関する合意事項を明確にするようにしましょう。
また、離婚協議書や公正証書に記載することで法的な保護を受けることもできます。
方法2：夫婦間の賃貸借契約
ローンの借り換えや名義変更が難しい場合や、一括返済が難しい場合は、夫婦間で賃貸借契約を結ぶ方法もあります。
夫は不動産の所有者として住宅を賃貸として貸し出し、配偶者が賃貸契約という形で家賃を支払うことで一般的な賃貸住宅と同様に扱う方法です。
この方法では、夫が住宅ローンの返済を継続する一方で、配偶者は家賃を支払うことで住み続けることができます。家賃の金額や支払い方法を明確にするようにしましょう。
賃貸借契約を結ぶ場合は、通常の賃貸契約と同様に契約書を作成し、適切な手続きを行う必要があります。契約書には家賃の金額や支払い期間、解約条件などを明記し、いざという時には法的な保護を受けられるようにしておきましょう。
方法3：公正証書の作成
住宅ローンが残っている場合、通常は金融機関の承諾なしに名義を変更することはできません。
しかし、住宅ローンを完済した後に不動産の名義を配偶者に変更することを確約するために、公正証書の作成を行う方法があります。
公正証書は、公証人を介して作成される正式な文書であり、法的な効力があります。この証書には、配偶者が住宅ローンの完済後に不動産の名義を受け取ることを明記しましょう。
公正証書は信頼性が高く、将来の紛争や問題を防ぐ上で非常に有効であり、公正証書を作成するためには、公証人に依頼し、所定の手続きを行う必要があります。
将来のトラブルを避けるためにも、公正証書の作成を検討しましょう。
方法4：他の財産と分配する
持ち家に住み続けたい場合、不動産の所有権を変更する代わりに、他の財産を活用して調整する方法もあります。
たとえば、預貯金や車など、不動産以外の資産を総合的に考慮して分配することで、配偶者が継続的に住むことができるようになるでしょう。
他の資産と分配する方法では、夫婦間での協議が重要です。不動産の価値と他の財産の価値を比較し、公平な分配を行うことが求められます。
配偶者が住宅を引き継ぐために、夫は他の資産に対する権利や所有権を調整することになるでしょう。
相互の合意と専門業者のアドバイスを得ながら、最善の方法を選択してください。
離婚後に住宅ローンの支払いで揉めないために
離婚後の住宅ローンの支払いは、夫婦間で揉めることの多い重要な問題です。ここでは、離婚後に住宅ローンの支払いで揉めないための解決策を3つご紹介します。
その1：専門不動産に相談する
離婚に伴う財産分与や住宅ローンの問題は、夫婦だけでは解決できない場合もあります。このような場合、弁護士や金融機関、税理士などの専門不動産に相談することが重要です。
弁護士は法的なアドバイスを提供し、離婚における財産分与や住宅ローンの問題について適切な解決策を助言してくれます。
金融機関はローンの条件や名義変更に関する手続きをサポートし、適切な選択肢を提供してくれるでしょう。
税理士は財産分与に伴う税務上の問題に対処し、最適な税金の扱いをアドバイスしてくれることが期待できます。
夫婦の状況や希望に基づいて最適な解決策を見つけるために、専門の方に相談することは非常に重要です。自分たちだけでは難しいと感じた場合は、専門不動産の助言を仰ぎながら、問題解決に向けて一歩を踏み出しましょう。
その2：夫婦が互いに納得できる取り決めをする
どちらかが住み続ける選択をする場合、将来的なトラブルを避けるためには、住居の利用や支払い責任、他の財産分与などについて夫婦が納得できる取り決めをすることが重要です。
具体的な話し合いを行い、合意を形成しましょう。取り決めた内容は、離婚協議書として文書化することが大切です。
この離婚協議書は公正証書として作成することが推奨されます。公正証書とすることで、法的な効力を持ち、将来的な紛争を防ぐことができるでしょう。
話し合いの際には、お互いの意見や希望を尊重し、公平かつ実現可能な取り決めを目指しましょう。
その3：売却し財産分与してスッキリさせる
住宅ローンのある不動産を売却することは、夫婦間のトラブルを最小限に抑え、スッキリと解決する方法だと言えるでしょう。売却により得られる資金を適切に分配することで、将来的な紛争を防ぐことができます。
高額での売却を目指すためには、複数の不動産業者に査定を依頼し、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
すまいステップの見積サービスを利用することで、複数の業者の査定を一度に受けることができるのでおすすめです。
専門の方やアドバイザーの助言を受けながら、円満な売却と財産分与を進めましょう。
離婚後の住宅ローンは名義人が支払う【まとめ】
離婚後も住宅ローンは名義人が支払い続ける必要があります。
ただし、名義人が居住しない場合はローン契約違反となり、最悪の場合はローンの一括返済を求められる可能性があることに注意しましょう。
離婚後も住宅に住み続けたい場合は、名義人変更やローンの借り換えを行うことも検討しましょう。
名義人変更やローンの借り換えが難しい場合は、売却も1つの有効な方法です。売却を検討する際は必ず複数の不動産業者から見積もりをとるようにしましょう。
必要に応じて専門不動産のサポートも受けながら、自分たちにとって後悔のない選択ができるようにしてください。
