「離婚で不動産を財産分与することになったけど、オーバーローンだった」
「持ち家がオーバーローンだった場合、財産分与はどのように行えばいいの？」
離婚の際の財産分与は分からないことだらけで不安が大きいですよね。
この記事では、離婚時に持ち家がオーバーローンだった場合の対応方法やポイントについて詳しく解説します。対応方法について理解し、自分にとって最善の方法を選べるようにしましょう。
離婚の際に持ち家がオーバーローンだった場合、財産分与する方法
離婚時に住宅がオーバーローンだったとしても、財産分与する方法は以下の通り存在します。
- 持ち家を売却して、残った残債は自己資金で返済する
- 夫（配偶者）の単独名義にして、名義人が返済を続ける
- 配偶者である妻が居住し、夫がローン返済を続ける
- 借入先と相談し任意売却、その後ローンを完済する
1つずつ詳しく解説していきます。
方法1：持ち家を売却して、残った残債は自己資金で返済する
自己資金がある場合、持ち家を売却することは1つの有効な方法であり、住宅を売却することで、残債を完済することができ、将来の返済の心配を減らすことができます。
借金の心配がなくなることで、生活費や将来の投資などに自由に資金を使うことができるでしょう。
さらに、離婚後のパートナーとの面倒な交渉や連絡を避けられるといったメリットもあります。
住宅を売却する方法を選ぶことで、面倒な交渉や連絡をする必要がなくなり、離婚後の新たなスタートを切ることができるでしょう。
持ち家を売却することは借金返済の負担を軽減し、将来の経済的な安定感を高めるだけでなく、離婚後のパートナーとの関わりを減らすこともできます。
自己資金がある場合は持ち家の売却を検討してもいいでしょう。
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方法2：夫の単独名義にして、名義人が返済を続ける
夫または配偶者である妻が単独で住宅ローンの借り入れ名義人となっている場合、名義人が住み続けながらローンの返済を続ける方法があります。
名義人が住宅ローンの返済を負担し、住み続けることで、借り入れの責任を果たすことができるでしょう。
夫または配偶者が単独名義人の場合、返済を続けるためには収入の安定性が重要です。
名義人は自身の収入でローン返済を行い、同時に住み続けることで居住権を維持します。
この方法の利点は、名義人が住み続けることで居住環境を維持できることです。
ただし、夫または配偶者が単独でローンの責任を負うことになるため、返済能力や将来のリスクを考慮する必要があることに注意してください。
万が一返済に困難が生じた場合、連帯保証人の変更などの対策が必要になる可能性もあります。
結論として、夫または配偶者が単独で名義人となり、名義人が住み続けながらローンの返済を続ける方法は、収入の安定性がある場合に有効な選択肢です。
方法3：配偶者が居住し、夫がローン返済を続ける
配偶者である妻が住み続けながら、夫が住宅ローンの返済を続けるという方法もあります。
子供の環境を変化させずに、普段の生活を保つための手段として有効な方法です。
配偶者である妻が住み続けながら、夫が住宅ローンの返済を続けるという方法の利点は、子供の環境を安定させることができるということです。
学校や地域の変更を回避し、子供の生活や教育に与える影響を最小限に抑えることができます。
安定した環境は子供の成長にとって重要であり、この方法は非常に有効です。
しかし、非借り入れ名義人が居住し、借り入れ名義人が返済するという方法には注意点も存在することに注意しましょう。
夫がローンを払えないような状況になった場合、非借り入れ名義人が困難に直面する可能性があります。
ローン返済が滞ると、借入先金融機関からの取り立てや差し押さえのリスクが生じます。
返済に関しては夫との信頼関係と明確な合意が必要であり、将来の不測の事態に備えるべきです。
また、配偶者である妻が住み続けながら、夫が住宅ローンの返済を続けるという方法を実行する際には借入先金融機関との相談が必要です。
夫が引き続きローンを返済するためには、金融機関との円滑なコミュニケーションが欠かせません。
結論として、配偶者である妻が居住し、夫がローン返済を継続するという方法は、子供の環境を安定させるための有効な方策です。
ただし、夫が返済をやめた場合や、金融機関との相談が必要な点に留意する必要があります。
方法4：借入先と相談し任意売却、その後ローンを完済する
借入先金融機関との相談を通じて任意売却を行い、売却後に残った残債を支払う方法もあります。
任意売却後にローンを支払う方法は、債務を解消するために協力的な借入先との連携が必要です。
借入先金融機関との相談による任意売却は、物件を市場に出して売却し、その売却代金を元に残債を支払う手段です。
この方法により、返済能力に応じて借金を整理することができるでしょう。
相談の過程では、借入先金融機関との協力が重要となります。
債務整理や売却手続きに関する詳細な情報やアドバイスを提供してもらうようにしましょう。
金融機関は債務者の状況を考慮し、柔軟な対応をしてくれる可能性があります。
任意売却後、残った残債は支払う必要がありますが、相談を通じて借入先金融機関と合意した支払いプランや返済期間を設定することができます。
※参考メディア：一般社団法人 住宅ローン問題解決支援機構
住宅ローンの残債も折半すればいいのでは？
「住宅ローンの残債も折半すればいいのでは？」という疑問をもった方もいるのではないでしょうか。
住宅売却で利益が出たときは財産分与の対象となりますが、残債は財産分与の対象になりません。
残債が財産分与の対象にならない点について詳しく解説していきます。
マイナスの財産は財産分与の対象外である
財産分与では、売却利益が出た財産を分割することが通常です。
マイナスの財産は実質的な財産ではなく、むしろ債務ですので、分与の対象外となります。
債務は個別に解決される必要があり、財産分与には含まれません。
住宅ローンの名義人を変更するには金融機関の同意が必要である
住宅ローンの名義人を変更する場合、金融機関の同意が必要です。
なぜなら、住宅ローンを組む際には金融機関が審査を行っており、名義人が変更になる場合は再び審査をする必要があるからです。
金融機関は、住宅ローンの名義人を変更することに対して慎重な判断を下します。
新しい名義人の信用力や返済能力を評価し、ローン返済の安定性を確保するための審査が行われます。
この審査は、元の名義人の債務責任を新しい名義人に移すため、責任を負う能力を確認するものです。
また、審査においては変更後の返済計画や担保状況も考慮されます。
名義人変更に関する審査は時間を要する場合があるので注意しましょう。
住宅売却で利益が出た場合は財産分与の対象となる
住宅売却で利益が出た場合、その利益は財産と見なされます。
財産分与では、通常、夫婦の共有財産を分割することが対象となります。
したがって、住宅売却で得た利益も共有財産の一部として扱われ、財産分与の対象となります。
結婚前に住宅を購入していた場合はどうなるのか？代表的な3つのケース
結婚後の財産は分与の対象となりますが、結婚前に住宅を購入していた場合はどうなるのでしょうか。
ケースごとに詳しく解説していきます。
ケース1：結婚前に住宅購入済み（ローンなし）の場合
結婚前に住宅を購入していた場合、その住宅は名義人の特有財産となります。特有財産とは、結婚前に取得された財産であり、個別の所有権が認められているものです。
したがって、財産分与の対象にはならないのが一般的です。
結婚前に住宅を購入していた場合には、その住宅は購入者の所有権が明確に認められています。
結婚後も住宅ローンの返済などに関して、個人の義務として処理されます。
したがって、離婚や財産分与の際には、結婚前に購入した住宅は特有財産として扱われ、分与の対象にはなりません。
ただし、例外的なケースや特定の法律によって異なる場合もありますので、具体的な法的アドバイスを受けることが重要です。
結婚前に住宅を購入している場合でも、離婚や財産分与において、状況を正確に把握することが大切です。
ケース2：結婚前に住宅購入して、ローンありの場合
結婚前に住宅を購入し、その後ローンを組んだ場合、結婚後に支払った住宅ローンの割合に応じて共有財産となることがあります。
共有財産とは、夫婦の共同で所有される財産のことです。
結婚後に住宅ローンの返済に家事や子育てといった形で貢献した場合には、その返済額や期間に応じて共有財産として認められることがあります。
つまり、夫婦の財産として共同で貢献した部分は、財産分与の対象となる可能性がありますので、よく確認しましょう。
ただし、ローンの残高が住宅の実際の価値を上回っているオーバーローンの状況では、その差額は財産分与の対象にはなりませんので注意が必要です。
ケース3：結婚後に住宅購入して、ローンありの場合
結婚後に住宅を購入し、ローンを組んだ場合、いくつかの要素が財産分与の対象に影響を与えます。
住宅売却で利益が出るアンダーローンの場合は、その利益は財産分与の対象になります。
しかし、オーバーローンの場合、負債超過状態であるため、財産分与の対象にはなりません。
また、住宅売却には時間がかかる場合があります。
利益が出そうであっても、売却までに時間がかかり、その間に夫婦間でお金の解決をすることもあるでしょう。
例えば、売却予定額からローン残債を差し引いた金額を先に夫婦で分け合ったり、別の資産や財産を調整したりといったことが考えられます。
持ち家を売却して財産分与するときの流れ
持ち家を売却して財産分与するときの流れは以下の通りです。
- 住宅の残債と契約内容を確認する
- 住宅の売却査定を依頼する
- 住宅を売却する
- 財産分与する
順番に解説していきます。
ステップ1：住宅の残債と契約内容を確認する
まず、住宅の残債と契約内容を確認しましょう。確認方法は2つあります。
一つは、金融機関から送られてくる「住宅ローン年末残高証明書」を確認することです。
住宅ローン年末残高証明書は、現在のローン残高や返済状況が詳細に記載されています。
もう一つの方法は、直接金融機関に連絡して確認することです。
金融機関の担当者に連絡し、ローンの残債や返済に関する情報を求めることができます。
担当者は契約内容や返済計画についても詳しく説明してくれるでしょう。
契約内容を確認する際には、借り入れ名義人や連帯保証人などの重要な要素にも目を向ける必要があります。
借り入れ名義人は、ローンの借り主であり、連帯保証人は返済に対する連帯保証を行う人です。
これらの情報は、将来の責任や財産分与の際に重要な役割を果たしますので、契約内容をしっかり確認しましょう。
住宅の残債と契約内容を正確に把握することは、離婚や財産分与において重要なステップです。
確実な情報を得るために、金融機関とのコミュニケーションを大切にし、必要に応じて専門不動産の助言を受けながら進めましょう。
ステップ2：住宅の売却査定を依頼する
ローンの残債額や契約内容の確認が完了したら、次のステップとして住宅の売却査定を依頼しましょう。
売却査定では、不動産業者や専門の査定会社に依頼し、売却予想価格を算出してもらいましょう。
査定の結果を通じて、オーバーローンかアンダーローンか、ある程度の判断ができます。
オーバーローンの場合、売却後にローン残債を完済するための資金が不足する可能性があります。
一方、アンダーローンの場合は、売却益が出るため、財産分与の対象になる可能性があります。
ただし、査定額や売却益は市場の変動や物件の状態によって影響を受けるため、査定結果は予想値であり確定的ではありません。
また、売却には時間がかかる場合もありますので、夫婦間での話し合いや解決策を検討する必要があります。
住宅の売却査定は、将来の選択肢や解決策を考える上で重要な情報を提供してくれます。
複数の不動産業者や査定会社に依頼し、専門不動産の意見を参考にしながら慎重に進めましょう。
ステップ3：住宅を売却する
不動産会社が決まったら、次のステップとして媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専任専属媒介契約
一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼することができます。不動産会社同士が競争するため、より広範なマーケティングや査定の提案が期待できます。
不動産会社は通常、独占的に契約を結びたがる傾向がありますが、複数の不動産会社に依頼する場合は一般媒介契約が適しています。
専任媒介契約
売主（貴方）が特定の不動産会社と契約を結びますが、他の不動産会社にも売却を依頼することができます。
ただし、専任契約を結んだ不動産会社が売却手続きを進める優先権があります。
専任専属媒介契約
売主（貴方）が特定の不動産会社とのみ契約を結び、他の不動産会社には売却を依頼できません。
不動産会社は独占的に売却を進めることができ、より積極的に取引を行う傾向があります。
各契約のポイントを十分に理解し、売主のニーズや状況に応じて最適な契約形態を選びましょう。
媒介契約を結んだ後は、不動産会社と協力して売却の手続きを進めていきます。
信頼できる不動産会社との密なコミュニケーションを保ちながら、スムーズな売却を目指しましょう。
ステップ4：財産分与する
住宅の売却が完了したら、財産分与を行います。
アンダーローンでは、売却益を現金として分けることが一般的です。
売却益を適切に分配し、夫婦間で合意することが重要です。
一方、オーバーローンでは、前述した方法に従って対処します。
例えば、夫婦間で残債の負担を再調整することや、売却益を利用して残債を完済することが考えられます。
ただし、具体的な対処方法は個別の状況によって異なるため、専門不動産や金融機関と相談することをおすすめします。
財産分与は夫婦間の合意と法的手続きが必要な重要なステップです。
公平な分与を確保するためにも、専門不動産の助言や法的なサポートを受けながら進めることが重要です。
売却価格を少しでも上げてオーバーローンを防ぐ方法3選
不動産査定は無料ですが、いくつかのコツを知っておくと売却価格を少しでもあげるのに役立つ可能性があるでしょう。
ここでは売却価格を少しでも上げてオーバーローンを防ぐための方法を３つお伝えします。
なお、査定方法には「机上査定」と「訪問査定」があります。
机上査定は情報提供のみで価格を算出しますが、訪問査定では不動産業者が物件を直接見て査定するため、より正確な評価が得られます。
訪問査定によって物件の魅力やポテンシャルを伝えることで、売却価格を上げる可能性が高まりますので、おすすめです。
方法1：複数の不動産会社に査定をお願いする
不動産の査定は会社によって異なることがあります。
一つの会社だけに依頼すると、その会社の事情によって査定額が極端に高くなったり安くなったりする可能性があります。
そのため、複数の不動産会社に査定をお願いするようにしましょう。
複数社の査定をとることで、それぞれの査定額を比較することができます。
査定額の平均値や相場を把握することができるため、適切な売却価格を見極めることができるでしょう。
また、査定比較表を使用するとわかりやすく、査定額の違いや理由を一目で確認することができます。
例えば、A社の査定額が100万円、B社が120万円、C社が110万円だった場合、平均値は110万円となります。
また、相場が120万円程度ということもわかり、物件の適正な価格が把握できます。
複数の査定を取ることで、不動産の査定額の幅や相場を知ることができます。納得のいく取引をするために、複数の不動産会社に査定をお願いするようにしましょう。
方法2：信頼性の高い不動産会社に査定をお願いする
不動産の査定を依頼する際には、信頼性の高い不動産会社に頼むことが重要です。
信頼できる会社に査定をお願いすることで、正確かつ適正な査定結果を得ることができます。
一つの方法として、一括査定サイトを利用することが挙げられます。一括査定サイトは複数の不動産会社と提携しており、信頼できる会社が選ばれています。
サイトに登録して物件情報を入力すると、複数の不動産会社から査定依頼を受けることがで可能です。提携している会社は事前に厳しい審査を通過しており、信頼性や実績があることが保証されています。
そのため、安心して査定をお願いすることができます。
信頼性の高い不動産会社に査定を依頼することで、専門知識や経験を持ったプロフェッショナルが適切な評価を行い、物件の実際の価値を正確に把握することができるでしょう。
これによって、売却時の判断や交渉も有利になる可能性があります。
大切な資産である住宅の売却において、信頼できるパートナーとの提携は安心感と成功への近道となるでしょう。
方法3：売却前に持ち家を整理整頓しておく
売却前に持ち家の整理整頓をしておきましょう。
不動産会社の査定の時は必要最低限の対応でもいいですが、内覧会では潜在的な購入者が実際に不動産を見るため、綺麗な状態が重要です。少しでも良い印象を与えられるようにしましょう。
整理整頓された不動産は、広々とした印象を与え、より魅力的に映ります。売却前には、部屋の掃除や片付けを徹底的に行いましょう。
また、可能な限り壁や床などの汚れや傷も修繕し、美観を保つことも大切であり、家具の配置なども考慮しておくと良いです。
内覧会では、購入者が自分の暮らしをイメージするため、清潔感や使い勝手を重視され、整理整頓されていると、購入者が理想の生活イメージを持ちやすくなります。
結果として売却価格を引き上げることにも繋がるため、時間をかけてでも綺麗にしましょう。
離婚する際に持ち不動産がオーバーローンだった場合に注意するポイント
離婚する際に住宅がオーバーローンだった場合、注意するポイントは以下の通りです。
- 支払い名義人を確認する
- 連帯保証人の有無を確認する
- 連帯保証人を変更する
- 現在の収入と今後の支払額を確認する
- 離婚公正証書を作成する
1つずつ解説していきます。
ポイント1：支払い名義人を確認する
住宅ローンの支払い義務は、借り入れ名義人にありますので、支払い名義人を確認することは非常に重要です。
特に離婚後の場合は、名義人変更による支払い義務の移転が必要となる場合があり、離婚後の名義人変更には、金融機関の承認が必要です。
夫婦が共同で借りた住宅ローンの場合、どちらか一方が名義人から外れる場合にも、金融機関の承認が必要となります。
夫婦で話し合い、協力して名義人の変更手続きを進めるようにしましょう。
ポイント2：連帯保証人の有無を確認する
連帯保証人がいるかどうか、いる場合は誰が連帯保証人であるかを確認することは非常に重要です。
連帯保証人は、借り主がローンの返済に困った場合にその責任を共にする立場です。
連帯保証人がいる場合、返済能力や信用状況を確認することで、ローンの審査や条件に影響を与えることがあるので注意が必要です。
したがって、連帯保証人の有無を確認するだけでなく、連帯保証人がいる場合には誰が連帯保証人であるかも確認するようにしましょう。
連帯保証人の情報を把握することで、離婚時のトラブルや問題を回避するための対策が可能となるでしょう。
もし連帯保証人がいる場合は、連帯保証人との関係を確認し、変更があった場合には金融機関との連絡や手続きを行う必要があります。
住宅ローンにおいては、借り主だけでなく連帯保証人も関係者として重要な役割を果たします。より安心してローンを管理するためには、連帯保証人の有無と情報を正確に確認することが必要です。
ポイント3：連帯保証人を変更する
離婚して不動産を離れる際にもし連帯保証人になっていた場合は、必ず連帯保証人の変更を行うようにしましょう。
連帯保証人は、元配偶者が住宅ローンの返済に関する責任を共有している立場です。
しかし、離婚後に元配偶者が住宅から離れる場合、その連帯保証人としての役割を継続することは望ましくありません。連帯保証人の変更手続きは、金融機関との間で行われる必要があります。
新たな連帯保証人として、元配偶者以外の信頼できる人物を指定することが求められるでしょう。連帯保証人の変更手続きは、離婚後のスムーズなローン管理や将来的なトラブル回避のために重要です。
変更手続きには金融機関の同意が必要となるため、早めに連絡し手続きを進めるようにしましょう。
連帯保証人の変更手続きを適切に行うことで、離婚後の住宅ローンに関する責任やリスクを適切に管理することができます。
ポイント4：現在の収入と今後の支払額を確認する
離婚に伴って住宅ローン以外にも新たな出費が発生する可能性があるため、現在の収入と今後の支払額を確認することが重要です。
離婚によって生活費等の状況が変化することがあります。住宅ローンの返済に加えて、新たな住居や生活費、子供の養育費などの支払いも考慮する必要があるでしょう。
そのため、まずは現在の収入を把握しましょう。具体的には、自身の収入だけでなく、離婚によって変動する可能性のある収入や養育費なども含めて確認します。
これによって、将来の支払い能力を正確に評価することができます。
次に、今後の支払額を把握しましょう。住宅ローンの返済額や子供の養育費などの補償金の金額を計算し、現在の収支バランスを確認することで将来的な経済負担を把握することが可能です。
現在の収入と今後の支払額を正確に把握することで、自身の経済状況を客観的に判断し、将来的な負担を見据えた計画を立てることができます。
ポイント5：離婚公正証書を作成する
離婚の際にパートナーと取り決めた内容については、行政書士を交えて離婚公正証書を作成しておくことがおすすめであり、下記にて詳しく解説していきます。
離婚公正証書とは
離婚公正証書とは、離婚手続きにおいて作成される公的な文書であり、離婚した夫婦間の合意内容や条件を明確にし、法的な効力を持たせます。
この証書は離婚手続きの際に提出され、離婚の条件や取り決めに基づいて後日の紛争を避けるための重要な役割を果たします。
公正証書には公証人の署名と印鑑が押され、その後の法的な手続きにおいても参照されることがあります。
離婚公正証書に書く内容
離婚公正証書には以下のような項目が含まれます。
- 離婚の日付や離婚申立者の氏名
- 離婚の原因や手続きの経緯
- 財産分与や婚姻費用の取り決め
- 養育費や子供の親権・面会交流の内容
- 配偶者扶養義務の有無
- その他離婚に関する合意事項
ただし、内容は各ケースにおいて異なることがあることに注意しましょう。
離婚公正証書作成費用の相場
離婚公正証書作成にかかる費用は地域や公証人事務所の基準によって異なる場合がありますが、おおよそ数万円程度のことが多いです。
正確な費用については、地域の公証人事務所に直接問い合わせることが最も確実です。
離婚公正証書の作成にかかる主な費用
離婚公正証書作成の一般的な金額は以下のとおりです。
| 費用項目 | 費用 |
|---|---|
| 公正証書作成料 | 30,000円〜100,000円程度 |
| 印紙代 | 5,000円〜20,000円程度 |
| 登録手数料 | 無料〜数千円程度（一部地域で必要） |
公証人手数料は離婚給付の額や公正証書に盛り込む内容によって金額が異なります。
ここでは、一般的な公証人手数料をご紹介します。
| 費用項目 | 費用 |
| 1,000万円を超え3,000万円以下 | 23,000円 |
| 3,000万円を超え5,000万円以下 | 29,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 43,000円 |
離婚時に持ち家がオーバーローンだった場合の財産分与は？解決方法とポイントを解説！【まとめ】
離婚時に持ち家がオーバーローンだった場合も、売却等の対応によって財産分与ができる可能性があります。
売却の際には複数の不動産会社から見積もりをとるようにしましょう。
一括査定サイトなら信頼できる不動産会社と提携しているので、安心して査定を依頼できることができておすすめです。対応策や注意点についてよく理解し、納得のできる選択ができるようにしましょう。
