「住み替えをしたいけど、住み替えについて詳しく知りたい」
「住み替えを考えてはいるが、費用はどのくらいかかるのか知りたい」
「物件探しや引っ越しの手配、荷造りにはどれくらい時間がかかるものなの？」
上記のようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
住み替えには、家の売却と購入の両面の知識が必要です。
この記事では、初めて住まいの売買をする方でも理解できるように、具体的な費用や手続き、注意点、失敗例を紹介します。
最後まで読み終える頃には、住み替えに必要な基礎知識を理解できていることでしょう。
住み替えに関する5つの基礎知識
住み替えを行うにあたって必要な基礎知識には、以下の5つがあります。
- 住み替えとは何か？
- ローンがあっても住み替えできる
- 住み替えの費用
- 住み替えに必要な期間
- 住み替えを考える4つの理由
住み替えの意味をはじめ、住み替えを円滑にできるように基本的な知識をまとめて解説します。
基礎知識その1：住み替えとは
住み替えとは、現在住んでいる住居を手放し、別の住居に引っ越すことを指します。
例えば、賃貸アパートから持ち家への引っ越しや、住宅ローンで購入した家から別の住宅ローンで購入した家へ引っ越すための行動が該当します。
【住み替えに該当するもの】
- 賃貸アパートから持ち家への引っ越し
- 住宅ローンで購入した家から別の住宅ローンで購入した家に引っ越し
【住み替えに該当しないもの】
- 賃貸アパートから持ち家への引っ越し
- 住宅ローンで購入した家から別の住宅ローンで購入した家に引っ越し
住み替えは、自分自身や家族の状況に合わせて、より快適な生活を送るための手段です。
一定のメリットがある一方で、引っ越しには一定のコストや手間が生じるため、慎重に検討してください。
住み替えを検討する場合は、自分のライフスタイルや予算、将来の計画などを考慮して慎重な判断が大切です。
基礎知識その2：ローンがあっても住み替えできる
住宅ローンを抱えている場合でも、住み替えはできます。ただし、住宅ローンの残債が新しい住宅の購入価格よりも高い場合、住宅ローンの借り換えが必要になります。
この場合、新しい住宅を買うためには、住宅ローンの残債と新しく借り入れる住宅ローンを合わせて、新しい住宅の購入価格を負担しなければなりません。
住宅ローンの借り換えには、手数料や金利の変更など様々な費用がかかるため、事前に詳細な見積もりを取ることが重要です。
また、住宅ローンの借り換えに対する審査が必要になる場合があります。そのため、事前に必要書類などを確認して用意しておくことが重要です。
住宅ローンの借り換えにかかる費用は、住宅ローンの残債や借り換え先の金融機関によって異なる傾向にあります。多くの場合、手数料や金利の変更など様々な費用が発生するため、住み替えを検討している場合は、事前に詳細な見積もりを取ることをおすすめします。
基礎知識その3：住み替えの費用
住み替えには、以下のような費用がかかります。
- 新しい物件の購入費用（物件価格、仲介手数料、登録免許税、印紙税、司法書士費用など）
- 引っ越し費用（荷物の量や運搬距離によって費用が変わる）
- 新しい家に必要な家具や家電製品を購入する必要がある場合もある
- 新しい住所に変更するための手続き費用
- 新しい家で必要な光熱費、通信費など
住み替えには、複数の費用が必要になります。中でも、新しい家の購入費用が特に高額になります。
例えば、仲介手数料、登録免許税、印紙税などがあり、各費用についてみていきましょう。
| 費用名 | 費用 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%〜4%程度 |
| 登録免許税 | 物件価格に応じて変動 |
| 印紙税 | 一般的には数万円程度 |
| 司法書士費用 | 数万円〜十数万円程度 |
これらの費用は、不動産業者や司法書士に直接聞くか、不動産ポータルサイトの購入費用シミュレーションツールを利用することで、ざっくりとした見積もりを知ることが可能です。
ただし、正確な金額は物件価格によって変動するため、具体的な物件を決めてから詳細な見積もりを取ることが必要です。
これらの費用は、物件価格に加えて、10%程度の費用が必要になることが多い傾向にあります。
住み替えで家を売却する際は、売却価格から次の費用を差し引いた金額が手元に残ります。
費用名 | 概要 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬。 「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が上限額。 |
| 譲渡所得税 | 売却した不動産の譲渡益に対して課税される。税率は所有期間によって異なる（約40％または約20％） |
| 住宅ローンの一括返済手数料 | 住宅ローンの残債を一括返済する場合にかかる。金融機関によって金額は異なる。 |
これらの費用は、物件価格によって変動するため、具体的な物件を決めてから詳細な見積もりを取ることが必要です。
売却価格から上記の費用を差し引いた金額が手元に残る点、意外と見逃されやすいので売却価格を決める際には注意しましょう。他にも、引っ越し費用や新しい家に必要な家具や家電製品の購入費、新しい住所への変更手続き費、光熱費、通信費などもかかる場合があります。
引っ越し後も継続的にかかるもので、ある程度の予算を用意しておく必要があります。
基礎知識その4：住み替えに必要な期間
住宅売却から新居購入までの期間についての調査結果によると、半年以上1年以内に住み替えを完了した人が最も多かったことが明らかになりました。
基礎知識その5：住み替えを考える4つの理由
住み替えを考える理由には、現在の住まいが不十分に感じられたことをきっかけに、様々な理由があります。
住み替えを検討する代表的な理由をご紹介します。
理由その1：環境を変えたい
住環境の改善には、より広いスペースや設備の改善をはじめとしたより良い生活を求めることにあります。
例えば、家族が増えた場合、より広いスペースが必要になります。
他にも、職場や学校へのアクセスがこれまでの住まいよりも便利な場所に住むことで、交通時間を短縮し、ストレスを減らすことが可能です。
住環境が改善されることで、より快適で健康的な生活を送れます。
理由その2：家族構成の変化
住み替えを考える理由に家族構成の変化がある場合、新しい家族構成に合わせた住まいに引っ越す必要があります。
例えば、子供が生まれた場合、一人暮らしをしていた場所では手狭になってしまい新しい家族構成に合わせた生活をするには、広い家やベビールームがある家が必要になるでしょう。
また、親の介護などで家族構成が変わった場合、バリアフリーの住まいが必要になるかもしれません。この場合、介護の負担を軽減できます。
住み替えをするには、物件探しや引っ越しの手配、荷造りなどに時間がかかることが予想されます。
特に、家族構成の変化によっては、引っ越し先での生活環境や周辺環境も重要になってきます。そのため、住み替えを考えるときは、時間に余裕を持って物件探しや引っ越しの手配を進めることが大切です。
数週間から数か月の期間が必要になる場合がありますので、早めに準備をはじめることをおすすめします。
理由その3：家の老朽化
家の老朽化が進むと建物の構造が劣化し、断熱性や耐震性が低下することがあります。
リフォーム費用が高額になる場合や、耐震性や断熱性が改善されない場合は、住み替えの検討も必要です。
住み替えによって、新しい家を買い、より快適な生活を送ることが可能です。ただし、住み替えには多くの手続きや費用が生じるため、計画的に進める必要があるでしょう。
理由その4：経済的な要因
収入が増えた場合には、より広い住まいや、住環境の良い場所に住みたくなるのが一般的な考えと言えるでしょう。
住み替えは、こうした欲求を満たし、より快適な生活を送る手段のひとつといえます。しかし、収入が減った場合は家賃や光熱費などの費用が負担になることがあり、より安い住まいに引っ越すリスクも考えられます。
また、転職や職場の変更に伴い、通勤時間や交通費が増えるような場合にも、住み替えを検討する場合もあるでしょう。
ただし、住み替えには多くの手続きや費用が生じるため、費用や手続きの面だけでなく住環境や生活スタイル、将来のライフプランなど、様々な観点から考えて慎重な判断をしてください。
住み替えは購入と売却のどちらが良いか？メリットデメリットも解説！
「住み替えは購入と売却のどちらが良いか？」という疑問について、メリットやデメリットを解説しています。
住み替えを検討する場合には、新たに物件を購入するか、今の物件を売却してから引っ越すかのどちらかを選択する必要があります。
買い先行で住み替えるメリット
買い先行での住み替えメリットは、次の3つがあります。
- 新居を探す期間が短縮される
- 仮住まいなく引っ越せる
- 交渉がしやすい
それぞれ紹介しましょう。
メリットその1：新居を探す期間が短縮される
買い先行で住み替える場合、新居を探す期間が短縮されて仮住まいをする必要がなく、交渉がしやすいメリットがあります。
新居を探す期間が短縮されるため、引っ越し先が決まったらすぐに引っ越せ、仮住まいの手配が不要なので引っ越しの手間が軽減されるでしょう。
また、物件を探す期間が短いため、交渉がしやすく、希望の条件に近い物件を見つけられる可能性が高くなります。
ただし、買い先行で住み替えるとき、今の住まいを売却するまでの期間に家賃やローンの支払いを続ける必要があるうえ、新居が見つからなかった場合に仮住まいを探す必要があります。
住まい探しには思ったよりも精神的な負担が生じる傾向にあり、仮住まいにかかる費用も家計に圧迫感を与えてしまう可能性があるでしょう。
メリットその2：仮住まいなく引っ越せる
新居を探す期間が短縮されるため、引っ越し先が決まったらすぐに引っ越せます。
買い先行では、仮住まいの手配が不要なので引っ越しの手間が軽減されます。そのため、物件を探す期間が短くなり、交渉がしやすい状況を整えやすいので希望の条件に近い物件を見つけられる可能性が高まります。
メリットその3：交渉がしやすい
物件探しの期間が短いと、希望の条件に近い物件を早く見られるため、交渉の余地が生まれる可能性が高くなります。
物件価格以外にも条件面での交渉が可能になるため、より理想的な住まいを手に入れる期待が持てるでしょう。
交渉がしやすい状況は、新居が見つかり次第すぐに引っ越せるため、手間が軽減されます。
また、買い先行なら、希望する条件に近い物件を見られるため、理想の住まいを手に入れる確率が高くなります。
物件価格以外にも条件面での交渉が可能になるため、より理想的な住まいを手に入れられるでしょう。
買い先行住み替えるデメリット
買い先行においてのデメリットは、以下の3つがあります。
- ダブルローンの支払いに困る場合がある
- 予算をこえる可能性がある
- 売却が思うようにいかない
買い先行での住み替えの場合、事前の準備が大切です。物件探しから引っ越しの手配まで時間がかかるため、時間に余裕を持って進めることが大切です。
デメリットその1：ダブルローンの支払いに困る場合がある
買い先行で住み替えるときのデメリットは、ダブルローンによる支払いに困ることが挙げられます。
今住んでいる物件を売却する前に新しい物件を購入するため、2つの住宅ローンの支払いが重なるとローン返済負担が大きくなり、支払いに困る可能性があります。
また、売却できなかった場合、経済的な負担が大きくなる傾向にあるでしょう。
買い先行で住み替えるときは、住まいを売却する見通しやローンの返済計画をしっかりと立てることをおすすめします。
デメリットその2：予算をこえる可能性がある
買い先行で住み替えた場合、予算を超える可能性があります。
新居の探し方や引っ越し費用の見積もりが甘いため、予算以上の費用が生じてしまう傾向にあります。
特に、新居の探し方が不十分な場合、希望する条件に合わない物件を選んでしまったり、高額な物件を選んでしまったりする場合に費用が不足してしまいがちです。
引っ越し費用の見積もりが甘い場合は、予想以上の費用が生じるリスクが高く、買い先行で住み替えをするときは、事前に調べた上で予算内で住み替えを進めましょう。
デメリットその3：売却が思うようにいかない
今の住まいを売却できないまま、新しい住まいを購入してしまうと2つの住宅ローンの支払いが重なり返済に支障が生じてしまう危険があります。
特に、売却価格が予想よりも低くなるとローン残高を完済できない状況を生み出してしまうリスクがあります。
このような場合、現金で返済する可能性があります。
現金での返済は経済的な負担が大きく、買い先行で住み替えをする場合は売却価格の見積もりを行い、予算内で住み替えを進めることが重要です。
売り先行で住み替える場合のメリット
売り先行で住み替えをする場合のメリットは、以下の2つがあります。
- 予算把握がしやすい
- 住宅ローンの負担を抑えられる
各メリットについて紹介していきましょう。
メリットその1：予算把握がしやすい
住み替えには、購入と売却のどちらが良いか検討する必要があります。
売り先行で住み替える場合、今の住まいを売却してから新しい住まいを購入するため、住宅ローンの支払いが重なることがなく、予算把握がしやすいメリットがあります。
今の住まいを売却できたとき、現金化された資産をもとに新しい住まいを購入できることは確かなのですが、売却が思うように進まないケースはゼロではありません。
そのため、余裕を持って計画を進めるように心がけてください。
メリットその2：住宅ローンの負担を抑えられる
売却してから新しい住まいを購入するため、新居購入時に必要な資金が手元にあるので資金の活用ができます。
今の住まいを売却すれば、次の住まいの予算を明確にでき、購入時の交渉に有利に働く場合があります。
ただし、売り先行で住み替えをするとき、なかなか売却が決まらず、ローン返済負担が増えてしまう可能性が考えられるので注意してください。
売り先行で住み替えるデメリット
売り先行でのデメリットを2つ紹介します。
- 仮住まいが必要になる
- 売却活動への負担が大きい
デメリットを理解して、住み替えで生じるリスク回避に役立てましょう。
デメリットその1：仮住まいが必要になる
売り先行で住み替える場合のデメリットは、仮住まいが必要になることです。
今住んでいる物件を売却する前に新しい物件を購入するため、引っ越し先が決まるまでの期間に仮住まいが必要になる場合があります。そのため、仮住まいの手配や費用が生じます。
仮住まいには家具や家電などの移動費用が発生するので費用がかさむ心配があります。
売却が思うようにいかない場合、新しい住まいを購入してしまうと2つの住宅ローンの支払いが重なり、費用負担が増してしまう恐れがあるでしょう。
売却価格が予想よりも低くなってしまった場合、ローンの返済に支障が出ることもあります。
買い先行で住み替えをする場合に比べて、売り先行で住み替える場合は売却の価格や期間をしっかりと見据え、計画的に進めるように心がけてください。
また、住まいを売却するには、不動産会社に依頼するか自分で売りに出すなど様々な方法がありますが、どの方法を選択しても手続きや費用が発生することに変わりはありません。
売却期間が長引けば、ローンの返済負担が大きくなることも考えられるでしょう。
売却に関する手続きや費用は、事前にしっかりと調べておくようにしましょう。
デメリットその2：売却活動への負担が大きい
売り先行で住み替えをする場合は、今の住まいを売却してから新しい物件を探す方法になるため、今の住まいの売却活動が必要です。
売却活動には、不動産会社に依頼するか自分で行うなどの選択肢がありますが、どちらの場合でも時間や労力が必要になります。
また、売却価格が思ったよりも低く、予算の都合などで住み替えを諦めなければならないケースも考えられるでしょう。そのため、売り先行で住み替えをする場合には、不動産会社に依頼するなど売却活動のサポートを募り、負担を軽減する方法を検討してください。
住み替えは購入と売却を同時進行は困難なことも
住み替えを検討する場合、複数の理由があるかもしれませんが、同時進行は慎重に検討しましょう。
多忙なスケジュールのなか、買い先行で住み替える場合、新居を探す期間が短縮されるので仮住まいする必要がなく、交渉がしやすいというメリットがあります。しかし、新しい住居が決まった場合でも、今の住居の売却が思ったよりも早く進まず、予期せぬ出費が生じることがあるため、同時進行には注意が必要です。
同時進行をする場合は、十分なリスクマネジメントを行い、計画的に進めてください。
千葉県鎌ケ谷市 / 40代 査定価格1,850万円売却価格1,800万円 埼玉県所沢市 / 60代 査定価格1,000万円売却価格880万円 岩手県盛岡市 / 30代 査定価格180万円売却価格180万円 神奈川県横浜市神奈川区 / 40代 査定価格3,200万円売却価格3,080万円 千葉県柏市 / 30代 査定価格3,200万円売却価格3,200万円 
住み替えする際の3つの注意点とは？
住み替えには、以下の3つの注意点があります。
- 住み替えに必要な諸費用が発生する
- 売却査定額を過信しない
- 買い替え特約
売却査定額を過信せず、現実的な判断をし、住み替えを検討する場合は、買い替え特約などの保険商品も検討し、不安要素を軽減することが望ましいでしょう。
それぞれについて、詳しく解説します。
注意点その1：住み替えに必要な諸費用が発生する
住み替えする際の注意点として、物件探しから引っ越しの手配まで時間が必要です。
時間に余裕を持って物件探しや引っ越しの手配を進めましょう。
住み替えによって、新しい物件を手に入れ、より快適な生活を送れますが、住環境や生活スタイル、将来のライフプランなど、様々な観点から考えて慎重な判断をしてください。
マンション住み替えの流れを詳しく解説！住み替えに適した時期や失敗しない方法
注意点その2：売却査定額を過信しない
住み替えに際して、売却査定額を過信することは避けた方が良いでしょう。
売却査定額は、現時点での不動産市場の動向や需要・供給のバランスなどによって変動するため、過去の相場価格に基づいて判断するのではなく、現在の市場状況を踏まえた査定を行う必要があります。
査定額は、物件の状態や立地、周辺環境などによっても影響を受けるでしょう。
物件の魅力を最大限に引き出すために、物件の整備や清掃などの準備を事前に行い、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。
売却力の高い不動産会社に厳選して紹介しているため、信頼できる不動産会社を探す時にオススメです。
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注意点その3：買い替え特約
住み替えをする際に、買い替え特約があるかどうかは非常に重要です。
買い替え特約がある場合には、住み替えの際に現在の住宅ローンを解約し、新しい住宅ローンを組めます。これにより、住宅ローンの解約返済費用を支払う必要がなくなり、手数料を削減できます。
一方、買い替え特約がない場合には、住宅ローンを解約して新しい住宅ローンを組む必要があります。
また、住宅ローンの解約返済費用や手数料などが発生するため、費用が余計にかかる心配があるため、住宅ローンを解約する際には手続きが複雑で時間が必要になります。
買い替え特約がない場合には、住み替えをする際に費用コストと手間が生じるので買い替え買い替え特約があるか必ず確認しましょう。
住み替えによくある4つの失敗例とは？
住み替えにによくある失敗例を4つに絞り、紹介します。
- 買い替え特約を付けない
- 希望物件が売れてしまう
- 仮住まい期間の長期化
- 新居探しを妥協する
買い替え特約を付けなかったことによる不測の出費や、希望の物件が売れてしまったことによる失望など、失敗例から学び、理想の住まいを手に入れましょう。
失敗例その1：買い替え特約を付けない
住み替えにおいて、買い替え特約を付けない場合には、新しい住宅ローンを組むために現在の住宅ローンを解約しなければなりません。
買い替え特約は、将来的に住宅ローンの借り換えを行う際に、特別な手数料を支払うことなく、住宅ローンを借り換えられるようにする特約です。
住宅ローンは長期間にわたって返済するため、金利の変動が見込まれます。
金利が下がった場合には返済額が減少するため、銀行側は利益が減る一方、金利が上がった場合には返済額が増加するため、借り手側の負担が増加する可能性があるでしょう。
このリスクを補填するために解約返済費用や手数料が発生する可能性があります。
解約返済費用は、住宅ローンの残高によって異なりますが数百万円に達することも考えられます。
買い替え特約を付けないと多額の費用が発生する危険性があり、住み替えによるメリットが減少してしまうでしょう。そのため、買い替え特約を付けることで、費用を抑えて住み替えによるメリットを最大限に引き出せます。
失敗例その2：希望物件が売れてしまう
住み替えで失敗する事例として、希望物件が売れてしまうことが挙げられます。
買い先行で住み替えると物件探しの期間が短くなり、希望する物件を見つけたらすぐに行動する必要があるでしょう。しかし、その物件が他の人に先に購入されてしまった場合、住み替えの計画が頓挫してしまう可能性があります。
このような事態を避けるためには、数多くの物件をリサーチして希望する条件に近い物件を複数選択肢として用意すると安心材料となるでしょう。
失敗例その3：仮住まい期間の長期化
住み替えで失敗する事例として、仮住まい期間が長期化してしまうことが挙げられます。
買い先行で住み替える場合、新居を探す期間が短縮されるので仮住まいをする必要がなく、交渉がしやすいというメリットがある反面、売り先行で住み替えると売却期間が長引く可能性があり、仮住まい期間が長期化します。
仮住まいにかかる費用で負担が大きくなってしまい、家族の生活環境が不安定になることでストレスになってしまうでしょう。
このような事態を避けるためには、売却期間の目安を把握して費用や生活環境の面でも慎重に検討することが重要です。
失敗例その4：新居探しを妥協する
住み替えには多くの手続きや費用が必要になり、希望条件に合う物件を見つけられない場合、妥協につながるリスクがあります。
妥協して選んだ物件は、将来的な生活に影響を与える可能性があるため住み替えを考えているなら、慎重な判断が必要です。
妥協しない新居探しを実現するためには、住環境や生活スタイル、将来的なライフプランなど、様々な観点から考えて自分にとって最適な住まいを選びましょう。
また、不動産会社に物件探しを任せる場合でも、希望条件をしっかり伝えてください。
住み替えを検討するなら相場の把握は必須
住み替えをする場合、売却したい物件や購入したい物件の価格をあらかじめ把握しておきましょう。特に、売却する物件の場合は、市場価格を把握して適正な価格で売却することがポイントです。
売却する予定の物件の相場を知るためには、同じ物件や同じエリアで売却された物件の価格を調べると有効です。
また、購入する物件予定の場合は、同じ物件やエリアで価格を比較して適正な価格で購入すると良いでしょう。
不動産会社に依頼することで、相場価格を調べることが可能です。
売却物件の場合は不動産会社によって査定額が異なることがあるため、複数の不動産会社に査定依頼してください。
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【まとめ】住み替えとは不動産取引のひとつだから慎重に！
住み替えは、新しいライフスタイルを手に入れるために必要な手続きですが、同時に大きな不動産取引でもあります。
多額の費用や多くの手続きが生じるため、慎重な判断が求められるでしょう。
新しい住まいを購入する場合は、将来的なライフプランを考慮して慎重に選ぶことが大切です。
売却する場合は、市場価格を把握して適正な価格で売却することが必要です。
住み替えは、新しい環境で新しい生活をはじめるための大きな一歩。より良い住み替えを実現するために慎重な判断と準備を怠らないようにしましょう。
