両親や兄弟との同棲や死別など、様々な理由から空き家となってしまう家の増加が近年社会問題となっています。
相続した側の人が空き家の処分に悩むのも無理はありませんが、「面倒だから…」という理由で空き家のまま放置を続けると後々トラブルの原因になりかねません。
結論から言うと、空き家は今すぐ処分するべきです。放置してても損をすることしかないでしょう。
この記事では、主に以下の点について解説しています。
- 空き家処分の方法など基礎知識
記事を最後まで読めば、空き家の売却について深く理解し、安心して売却に臨めるはずです。是非最後までご覧ください。
空き家処分の２つの選択肢
空き家を処分する場合、方法として以下の2つの選択肢に分かれます。
- 更地にして土地だけを売却する
- 家を残したまま売却する
以下ではそれぞれの選択肢についてのメリット・デメリット、また状況によって二つの内どちらがおすすめなのかを解説します。
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① 更地にして売却する
メリット：買い手が付きやすい
1つ目は古家を解体し、更地にしてから売却する方法です。メリットとしては買い手が付きやすいという点が挙げられます。
建物の劣化が進んでいる場合は家を解体して更地にした方が結果的に早く買い手が見つかったり、高値で売却できる可能性が高いです。
更地は不動産会社や新築購入を検討している個人からの需要が高く、家付きの物件よりニーズが高い傾向があり、家を解体しているので犯罪やトラブルに巻き込まれる危険性もなくなります。
デメリット①：解体費用がかかる
デメリットとしては、やはり更地にするための解体費用がかかってしまうことでしょう。
空き家の解体費用は基本的にその建物の構造が何なのか（木造や鉄筋など）で一坪辺りの費用が決まります。また、地下に浄化槽があるかどうかで撤去の費用が上乗せされます。
以下は建物の構造と1坪あたりの費用をまとめた表です。
| 建物の構造 | 1坪あたりの費用 |
|---|---|
| 木造 | 40,000円 |
| 鉄骨造 | 60,000円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70,000円 |
| 浄化槽 | 0～80万円（1個あたり） |
家の解体費用はいくら？相場価格より安く抑える方法や解体の必要性を解説
デメリット②：固定資産税が高くなる
2つ目として、古家付きと比べて固定資産税が高くなってしまうデメリットも存在します。
固定資産税はその土地に家などの建物が載っている場合、敷地面積の200平米までは6分の一になり、200平米声までの部分については3分の一にすることができます。
買い手がなかなか見つからなそうな立地の悪い条件の場合、すぐに更地にしてしまうと売却できるまでの期間は高額な固定資産税を払い続けることになるので注意が必要です。
空き家を更地にする場合のおすすめのケース
更地にした状態の売却におすすめのケースは以下です。
- 空き家の劣化が進んでいる
- 建物の立地条件が良く、1年以内の売却が想定できる
- 駐車場経営などの土地活用を想定できる
カビの繁殖など空き家の劣化が進んでいる場合は買い手が見つかる見込みがかなり薄いので、解体して更地にした方が良いです。
また、売却までの固定資産税を如何に抑えれるかが更地売却のカギとなります。言わずもがなですが建物の立地条件が良ければ、新築を購入したい人の目に留まりやすいので早期に売却できる分、固定資産税を抑えることができます。
また、更地を駐車場や農地として有効活用したりすると、その利益だけで固定資産税を上回ることもあります。
駐車場にした場合には、需要がある地域にとってはある程度の固定収入が見込め、土地活用としてはメリットが多いです。土地活用について更に詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。
② 家を残したまま売却する
メリット：解体費用がかからない
築年数が浅く耐震性能を満たしていれば、家を残したまま空き家を売却することができます。
家を残したまま売却するメリットとして、更地にする場合にかかる解体費用が一切かからないことです。
解体費用は一般的に30坪×4~5万円かかるので、30坪の木造建物を解体しようとすると、120万円～150万円と結構な金額を支払うことになります。
デメリット：契約不適合責任を問われる可能性がある
デメリットとして、契約不適合責任を問われる可能性があるということです。
契約不適合責任とは、買主が購入した物件に瑕疵（見えない欠陥）が見られたときに、その欠陥に対しての補修費用を支払う責任です。場合によっては解約や損害賠償請求をされたりするので注意が必要です。
法律上、買主が瑕疵を知った時から1年間の間は瑕疵担保責任を追及できることになっています。
家を残したまま売却する場合のおすすめのケース
家を残したままの空き家売却におすすめな人は以下の条件に該当する場合です。
- 立地条件が良い（土地自体に需要がある）
- 建物が魅力的（築年数が浅い、デザイナー物件等）
そもそもの立地条件が良いと、わざわざ解体費用を支払わずに次の入居者がそのまま住むなり解体して建て替えたりする場合が多いです。
また、立地条件が多少悪くて築年数が浅いや綺麗な物件であると、分譲住宅を購入するようなイメージで売却することが出来ます。
優良な不動産会社を選んで空き家を賢く処分しよう
空き家の処分は、建物の状態や立地条件によっては、なかなか売れないケースもあります。しかし、更地にするにしても解体費用が発生するため、解体に踏み切れないという人も多いのではないでしょうか。
また、空き家を上手に売却するには、空き家の売却に強い優良な不動産会社を選ぶことが重要だと言えます。インターネットの一括査定サイトを活用し、空き家を賢く売却しましょう。
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たしかに手数料は無料ですが、現状は空き家バンクを使って処分できるとはいいきれません。
なぜなら、空き家バンクの利用率が低く、空き家の利用希望者がなかなかみつからないのが大きな課題になっています。
また、見つかったとしても個人で交渉や契約を進めていくため、現時点では不動産会社に依頼をして売却するほうが良いといえます。
補助金はありますが、空き家のある自治体によって利用条件や補助金制度が異なるため、一度自治体の空き家対策の補助金制度に関して調べてみましょう。
主に使えるのは、①空き家の除去（解体費用・撤去処分の費用）②空き家の改修（リフォーム・改修工事）のどちらかです。うまく利用して空き家の処分を進めていきましょう。
また、特定の空き家の固定資産税に対する税制優遇も最近では適用されるようになってきたので、一度国土交通省のHPで確認してみましょう。
記事のおさらい
空き家の処分方法って？
更地にして土地だけを売却する方法、家を残したまま売却する方法の2種類があります。詳しく知りたい方は空き家処分の2つの選択肢をご覧ください。
更地にして売却するメリット、デメリットは？
メリットは「買い手が付きやすい」こと、デメリットは「解体費用がかかる」「固定資産税が高くなる」の２つです。
詳しくは①更地にして売却するをご覧ください。
家付で売るメリット、デメリットは？
メリットは「解体費用がかからない」、デメリットは「瑕疵担保責任を問われる可能性がある」事です。
詳しく知りたい方は②家を残したまま売却するをご覧下さい。
賢く空き家を処分するには？
優良な不動産会社を選択する事が非常に大切です。詳しくは優良な不動産会社を選んで空き家を賢く処分しようをご覧ください。
