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家を貸したい!メリットや注意点は?家を貸す手順まで徹底解説

  • 更新日:2024年2月14日
家を貸したい!メリットや注意点は?家を貸す手順まで徹底解説

「家を貸したい」と考える方の中には、「実家を相続したから賃貸したい」「急な転勤が決まったから2年間だけ家を貸し出したい」など、様々な理由を抱えているでしょう。

そもそも個人で家を貸すことができるのか、分からないことだらけで不安もあるはずです。

そんな方に向けてこの記事では、「家を貸すメリット・注意点」「契約方法」「家を貸す手順」などを解説します。

これから家を貸したいと考えている方はぜひ参考にしてみてください。

一軒家を貸したい人必見!賃貸の手順と5つの注意点!

家を貸したい!個人でもできる?

様々な理由から「家を貸したい」と考える方は少なくないと思います。

最初に出る疑問は、「そもそも個人でも家を貸せるの?」ということだと思いますが、答えは「個人でも家の貸し出しはできる」です。

すまリス
家を貸すために特別な資格や免許は必要ないよ!
しかし、家を貸すには難しい手続きが多く、専門的な知識が必要になる場面が多々あります。
個人で行うとトラブルなどのリスクも高いため、不動産会社に依頼してサポートしてもらうことが一般的です。
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家を貸すメリット

まずは家を貸すメリットをご紹介します。

家を貸すメリット
  • 定期的に家賃収入を得られる
  • 期間を定めて貸せる
  • 家の劣化を防げる

定期的に家賃収入を得られる

家を貸し出すことで、入居者から毎月家賃収入を得られます。

家の管理や入居者対応が必要となりますが、不労所得として安定した収入を確保できるメリットがあります。

ただし、修繕や入居者対応、空室対策などを行わなければならないため、必要であれば管理会社に委託しましょう。

期間を定めて貸せる

転勤などの場合は、2年後3年後に戻ってくることもあります。

「家を2年間だけ貸し出したい」という方もいることでしょう。

そんな方は、「定期建物賃貸借契約」で貸し出すことで一定期間だけ貸せるメリットがあります。

この契約方法は、借主の更新ができないため、「よい家だからもう少し住みたい」と思われても確実に家を明け渡してもらえる点が特徴です。

期間の決まった転勤がある方は参考にしてみてください。

家の劣化を防げる

家は長い間だれも住んでいないと換気や掃除などをしていないため、劣化してしまいます。

悪臭や空き巣などの原因にもなり、近隣にも迷惑をかける可能性があります。

また、空き家として置いておいても「固定資産税」を払わなければならず、支出の面に関してもデメリットといえます。

しかし、貸し出すことで入居者が家の掃除などの管理をしてくれるため、これらのリスクを防げます。

すまリス
空き家の放置はリスクが高いから、貸し出して誰かに住んでもらうことは大きなメリットだね!

家を貸す時の2種類の契約方法

家を貸す際には2種類の契約方法があり、それぞれ特徴が異なります。

自分の状況に合う方法で貸し出しましょう。

普通借家契約

普通借家契約とは、借主から解約の申し出がない限り自動で更新される契約方法です。

アパートやマンションを借りる際には、基本的にこの契約方法で締結します。

契約期間は一般的に2年が多く、長期間貸し出したい際に適した契約方法といえます。

定期借家契約

定期借家契約とは、契約の更新がない契約方法です。

契約時に定められた契約期間が満了したら、借主から確実に家を明け渡してもらえます。

期間限定の転勤などの際に適した契約方法といえます。

ただし、一般的に借主は、長期間住むことを前提に借りたいと思っている傾向にあります。

そのため、期間限定の定期借家契約では借主が見つからない可能性もあります。

みんなの不動産売却体験談

北海道帯広市 / 50代

査定価格1,200万円売却価格1,200万円

不動産会社の決め手
昔からの付き合いが有り、本音で駆け引きなしで取り引きが出来た事と、遠隔地だったので、信頼して任せられることを重視した。また、業者によって提示金額があまりにも安価だったので、相場なりの提示がされる事も重視した
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北海道中川郡幕別町 / 40代

査定価格300万円売却価格270万円

不動産会社の決め手
売却価格が見積り他社より高く、担当者の説明も明確でわかりやすく、売却条件による上限や下限を明確な金額で示していただけた点が決め手となりました。
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大阪府堺市西区 / 40代

査定価格2,480万円売却価格2,430万円

不動産会社の決め手
売却査定手続きをインターネットでしてから連絡が早かった。担当者の方は経験豊富で、売却事例も多かったし、売れるための明確なアドバイスも頂いたので、お任せできると思いました。
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京都府京田辺市 / 60代

査定価格3,000万円売却価格2,800万円

不動産会社の決め手
京阪電鉄の不動産会社であり安心できるのと京阪ローズタウンという京阪電鉄が計画的に街作りをしている為京阪不動産の成約率が非常に高く安心して任せられると判断した
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大阪府東大阪市 / 30代

査定価格100,000,000万円売却価格150,000,000万円

不動産会社の決め手
高い信頼を持ってお願いできるところ。ご相談がしやすく知識の高い担当さんかどうか、親身になって考えてくださるかどうかでお任せするところを選びました。
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家を貸す手順

家を貸す際は以下の手順で進めていきましょう。

家を貸す手順

  1. 賃貸物件を扱う不動産会社探し
  2. 不動産会社との契約を結ぶ
  3. 賃料や入居条件を決めて入居者を募集
  4. 内覧後に賃貸契約を結ぶ

ステップ①:賃貸物件を扱う不動産会社を探す

まず初めに、賃貸物件を扱う不動産会社を探しましょう。

不動産会社によって売買や買取、賃貸など得意分野が異なるため、事前にホームページなどで確認しておきましょう。

また、賃貸物件に強くても、戸建てかマンションかで得意不得意もあるため、併せて確認する必要があります。

ステップ②:不動産会社と契約を結ぶ

不動産会社を選んだら契約を結びます。

契約方法には「媒介契約」「代理契約」大きく分けて2種類あります。

【媒介契約とは】
不動産の売買や賃貸などの際に契約し、契約した不動産会社は依頼者の取引を成立させるために営業努力をすること
【代理契約とは】
不動産が入居者の募集から入居者の選定まで行う契約

※代理契約の場合は、不動産会社が代理で入居者の選定まで行ってくれますが、仲介手数料の上限額が媒介契約時の2倍となるデメリットがあります。

ステップ③:賃料や入居条件を決めて入居者を募集

不動産会社と契約を結んだら入居者を募集します。

特に賃料に関しては、適正な価格に設定しないと問い合わせすら来ない可能性もあるため、注意が必要です。

高く設定すればそれだけ利益も得られますが、入居者の負担も増えるため、ハードルは高いといえます。

一方で賃料を低くすれば入居者を獲得しやすくなりますが、利益を上げづらくなるデメリットがあります。

エリアによって相場は異なるため、不動産会社と相談して決めましょう。

ステップ④:内覧後に賃貸契約を結ぶ

入居希望者から問い合わせがきたら内覧してもらいましょう。

内覧後に各条件を確認してもらい、納得できたら契約を結びます。

内覧時は家の中を見られるため、部屋の掃除や水回りを綺麗にしておくことで、内覧者に好印象を与えられます。

家を貸す時にかかる費用

家を貸す際には以下の費用がかかるため、準備しておきましょう。

家を貸す際にかかる費用

  • 修繕費用
  • 仲介や管理のための費用
  • 税金
  • 現状回復費用

修繕費用

貸主は居住に関して必要な修繕をする必要があります。

例えば、備え付けのエアコンや給湯器が故障した場合などは貸主が修繕しなければなりません。(借主に責任がある場合を除く)

また、雨漏りや外壁の劣化などの際も貸主が負担します。

修繕は突然起こりえる場合もあるため、修繕費用を準備しておきましょう。

仲介や管理のための費用

入居者が決まれば、仲介してもらった不動産会社へ仲介手数料を支払います。

手数料は、「家賃1ヶ月分+消費税」が一般的です。

また、定期的な清掃や管理などにも費用はかかります。

なお、管理会社への委託料は1ヶ月1万円程度のため、手間を省きたい方は委託しましょう。

税金

家賃収入を得ると「不動産所得」として扱われ、不動産所得の金額に対して所得税と住民税を納めなければなりません。

また、賃貸しても引き続き不動産を所有することになるため、固定資産税や都市計画税なども払う必要があります。

詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

現状回復費用

賃貸契約が満了した後は、原状回復をする必要があります。

日常生活において発生した壁の汚れや消耗はもちろん、タバコのヤニにより黄ばみなども貸主が負担しなければなりません。

黄ばみが気にならなければ原状回復させなくてもよいですが、再度賃貸に出すことになる可能性もあるため、原状回復しておいた方が良いといえます。

すまリス
入居者との間で原状回復に関する取り決めをしておくと、後々のトラブルを避けられるよ!

家を貸す時のポイント

家を貸すことになったら、以下の3つのポイントは押さえておきましょう。

家を貸す時のポイント
  • 自分に合った契約形態を選ぶ
  • 相場に合った家賃設定をする
  • 借主は慎重に選ぶ

自分に合った契約形態を選ぶ

家を貸す出すには「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類の契約方法があるとお伝えしました。

一般的に普通借家契約で契約する場合が多いですが、期間限定で賃貸したいときは定期借家契約がおすすめです。

自分の状況に合った契約形態を選ばないと、不利益を被ることもあるため、しっかりと理解しておきましょう。

相場に合った家賃設定をする

周辺の地域の相場よりも高い価格で家賃を設定すると、利益は得られる一方で借主が見つかりにくくなってしまいます。

そもそも借主が見つからなければ収入は得られないため、周辺の相場に合わせた家賃設定をしましょう。

また、相場だけではなく、広さや間取り・築年数など、家の状態に合わせて家賃設定することも大切です。

反対に家賃を安くしすぎると、借主は見つかりやすいですが利益は少なくなり、後から必要になってくる修繕費などの費用が捻出できなくなってしまいます。

すまリス
家の状態や周辺環境、相場、収支のバランスをしっかり考えて家賃設定しないといけないね。

借主は慎重に選ぶ

家を貸したいと考えても、懸念されることの1つとして入居者とのトラブルが挙げられます。

家賃の滞納や家の扱いなど、トラブルが起こさない入居者であるかどうかしっかり見極めることが大切です。

借主は保証会社を付けることが義務になっていますが、家賃の滞納に関するトラブルは裁判になるケースも考えられます。

トラブルが起きると他の入居者や近隣住民にも迷惑がかかる可能性があるので、安心して家を貸し出せる借主を選びましょう。

すまリス
誰でもいいから家を貸したいというのは危険!どんな借主なのか人となりはしっかり確認しよう。

家を貸す時の注意点

家を貸す時は、以下の注意点をしっかり理解しておきましょう。

家を貸す時の注意点

  • 借主が見つかりにくく空室リスクがある
  • 管理の手間がかかる
  • 確定申告の手間がかかる
  • 住宅ローンが残っている場合は要注意!

借主が見つかりにくく空室リスクがある

家を貸し出したとしても、借主がすぐに見つかるとは限りません。

利便性や周辺環境などが良ければ需要があるため、すぐに見つかる可能性は高いです。

しかし、需要の少ない立地に建てられている家であれば、借主がすぐに見つからない可能性があります。

戸建てかマンション、ファミリー向けか一人暮らし向けなどでも需要は異なります。

家を貸し出す時は、借主が見つかるまで期間がかかることを想定してスケジュールを立てましょう。

また、家を貸し出しても、空室であれば家賃収入は得られません。

家賃収入が得られなくても、建物の維持・管理費や固定資産税などは支払わなければならないので、収支がマイナスになることも考えられます。

すまリス
入居者がいつまでも住み続けてくれるとも限らないから、退去されると新たな入居者を見つける必要もあるね。

管理の手間がかかる

家を貸しても建物自体の管理は貸主が行います。

修繕、入居者対応、空対策、設備交換、などの管理を行うため、手間がかかります。

自分でできるのであれば問題ありませんが、初めて賃貸に出す方であれば、管理方法が分からないことでしょう。

そんな時は、管理会社へ管理を委託することをおすすめします。

費用はかかりますが、管理の手間が省けるため、空いた時間を有効活用できます。

すまリス
状況に応じて委託することも検討してみよう!

確定申告の手間がかかる

年間の家賃収入が20万円を超えると確定申告が必要となり、税金を納めなければなりません。

会社員の方だと基本的に確定申告が不要なため、手間だと感じるかもしれません。

面倒だと感じる場合は税理士に依頼もできますが、5万円程度の費用がかかります。

確定申告の方法がわからない方は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用してみましょう。

住宅ローンが残っている場合は要注意!

住宅ローンが残っている場合は、事業用ローンに切り替える必要があります。

住宅ローンは、住む家を購入するために組んだローンです。

しかし、賃貸に出してしまうと事業用とみなされてしまうため、切り替えなければなりません。

住宅ローンの切り替えは、住宅ローンを組んだ金融機関の承認が必要なので、必ず連絡しましょう。

まとめ

家を貸したい人に向けて、家を貸すメリット注意点などを解説しました。

家を貸したいと考える理由は「転勤」「相続」「同居」など、人によって様々です。

家を貸すには、2つの契約方法から自分の状況に合わせた契約方法を選ぶことが大切です。

  • 普通借家契約長期間貸し出したい時におすすめ
  • 定期借家契約期間限定で貸し出したい時におすすめ

また、家を貸すには費用や税金がかかり、大きなリスクも伴います。

 

すまリス
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