「実家を相続したから賃貸したい」
「急な転勤が決まったから2年間だけ貸し出したい」
上記のような理由で所有している家を貸したいと思っている方もいるのではないでしょうか。
この記事では、そのような方のために家を貸すメリットやデメリット、契約方法などを解説します。
これから家を貸そうと思っている方はぜひ参考にご覧ください。
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家を貸すメリット
まずは家を貸すメリットをご紹介します。
- 定期的に家賃収入を得られる
- 期間を定めて貸せる
- 家の劣化を防げる
定期的に家賃収入を得られる
家を貸し出すことで、入居者から毎月家賃収入を得られます。
家の管理や入居者対応が必要となりますが、不労所得として安定した収入を確保できるメリットがあります。
ただし、修繕や入居者対応、空室対策などを行わなければならないため、必要であれば管理会社に委託しましょう。
期間を定めて貸せる
転勤などの際は、2年後3年後に戻ってくることもあります。
「家を2年間だけ貸し出したい」という方もいることでしょう。
そんな方は、「定期建物賃貸借契約」で貸し出すことで一定期間だけ貸せるメリットがあります。
この契約方法は、借主の更新ができないため、「よい家だからもう少し住みたい」と思われても確実に自分に明け渡してくれる点が特徴です。
期間の決まった転勤がある方は参考にしてみてください。
家の劣化を防げる
家は長い間だれも住んでいないと換気や掃除などをしていないため、劣化してしまいます。
悪臭や空き巣などの原因にもなり、近隣にも迷惑をかける可能性があります。
また、空き家として置いておいても「固定資産税」を払わなければならず、支出の面に関してもデメリットといえます。
しかし、貸し出すことで入居者が家の掃除などの管理をしてくれるため、これらのリスクを防げます。
家を貸すデメリット
- 借主が見つかりづらい場合がある
- 空室リスクがある
- 確定申告の手間がかかる
借主が見つかりづらい場合がある
借主はすぐに見つかるとは限りません。
利便性や周辺環境などが良ければ需要があるため、すぐに見つかる可能性は高いです。
しかし、需要のない立地に建てられている家だと、借主がすぐに見つからないかもしれません。
戸建てかマンション、ファミリー向けか一人暮らし向け、などでも需要は異なります。
貸し出す際は、期間がかかることを想定してスケジュールを立てましょう。
空室リスクがある
貸し出しても、空室の場合は家賃収入は得られません。
収入が得られないだけでなく、建物の維持や管理費、固定資産税なども支払わなければならず、収支がマイナスになることも考えられます。
また、入居者がいつまでも住み続けてくれるとも限らず、退去されると新たな入居者を見つける必要もあります。
確定申告の手間がかかる
年間の家賃収入が20万円を超えると確定申告が必要となり、税金を納めなければなりません。
会社員の方だと基本的に確定申告が不要なため、手間だと感じるかもしれません。
面倒だと感じる場合は税理士に依頼もできますが、5万円程度の費用がかかります。
確定申告の方法がわからない方は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用してみましょう。
家を貸す際の２種類の契約方法
家を貸す際には2種類の契約方法があり、それぞれ特徴が異なります。
自分の状況に合う方法で貸し出しましょう。
普通借家契約
普通借家契約とは、借主から解約の申し出がない限り自動で更新される契約方法です。
アパートやマンションを借りる際には、基本的にこの契約方法で締結します。
契約期間は一般的に2年が多く、長期間貸し出したい際に適した契約方法といえます。
定期借家契約
定期借家契約とは、契約の更新がない契約方法です。
契約時に定められた契約期間が満了したら、借主から確実に家を明け渡してもらえます。
期間限定の転勤などの際に適した契約方法といえます。
ただし、一般的に借主は、長期間住むことを前提に借りたいと思っている傾向にあります。
そのため、期間限定の定期借家契約では借主が見つからない可能性もあります。
家を貸す手順
家を貸す際は以下の手順で進めていきましょう。
家を貸す手順
- 賃貸物件を扱う不動産会社探し
- 不動産会社との契約を結ぶ
- 賃料や入居条件を決めて入居者を募集
- 内覧後に賃貸契約を結ぶ
ステップ①：賃貸物件を扱う不動産会社を探す
まず初めに、賃貸物件を扱う不動産会社を探しましょう。
不動産会社によって売買や買取、賃貸など得意分野が異なるため、事前にホームページなどで確認しておきましょう。
また、賃貸物件に強くても、戸建てかマンションかで得意不得意もあるため、併せて確認する必要があります。
ステップ②：不動産会社と契約を結ぶ
不動産会社を選んだら契約を結びます。
契約方法には「媒介契約」と「代理契約」大きく分けて2種類あります。
不動産の売買や賃貸などの際に契約し、契約した不動産会社は依頼者の取引を成立させるために営業努力をすること
不動産が入居者の募集から入居者の選定まで行う契約
※代理契約の場合は、不動産会社が代理で入居者の選定まで行ってくれますが、仲介手数料の上限額が媒介契約時の2倍となるデメリットがあります。
ステップ③：賃料や入居条件を決めて入居者を募集
不動産会社と契約を結んだら入居者を募集します。
特に賃料に関しては、適正な価格に設定しないと問い合わせすら来ない可能性もあるため、注意が必要です。
高く設定すればそれだけ利益も得られますが、入居者の負担も増えるため、ハードルは高いといえます。
一方で賃料を低くすれば入居者を獲得しやすくなりますが、利益を上げづらくなるデメリットがあります。
エリアによって相場は異なるため、不動産会社と相談して決めましょう。
ステップ④：内覧後に賃貸契約を結ぶ
入居希望者から問い合わせがきたら内覧してもらいましょう。
内覧後に各条件を確認してもらい、納得できたら契約を結びます。
内覧時は家の中を見られるため、部屋の掃除や水回りを綺麗にしておくことで、内覧者に好印象を与えられます。
家を貸す際にかかる費用
家を貸す際には以下の費用がかかるため、準備しておきましょう。
家を貸す際にかかる費用
- 修繕費用
- 仲介や管理管理のための費用
- 税金
- 現状回復費用
修繕費用
貸主は居住に関して必要な修繕をする必要があります。
例えば、備え付けのエアコンや給湯器が故障した場合などは貸主が修繕しなければなりません。（借主に責任がある場合を除く）
また、雨漏りや外壁の劣化などの際も貸主が負担します。
修繕は突然起こりえる場合もあるため、修繕費用を準備しておきましょう。
仲介や管理のための費用
入居者が決まれば、仲介してもらった不動産会社へ仲介手数料を支払います。
手数料は、「家賃1ヶ月分＋消費税」が一般的です。
また、定期的な清掃や管理などにも費用はかかります。
なお、管理会社への委託料は1ヶ月1万円程度のため、手間を省きたい方は委託しましょう。
税金
家賃収入を得ると「不動産所得」として扱われ、不動産所得の金額に対して所得税と住民税を納めなければなりません。
また、賃貸しても引き続き不動産を所有することになるため、固定資産税や都市計画税なども払う必要があります。
詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
家を貸したら税金はいくら？税額の計算や確定申告のやり方を解説！
現状回復費用
賃貸契約が満了した後は、原状回復をする必要があります。
日常生活において発生した壁の汚れや消耗はもちろん、タバコのヤニにより黄ばみなども貸主が負担しなければなりません。
黄ばみが気にならなければ原状回復させなくてもよいですが、再度賃貸に出すことになる可能性もあるため、原状回復しておいた方が良いといえます。
家を貸す際の注意点
家を貸す際は以下の注意点を理解しておきましょう。
家を貸す際の注意点
- 自分に合った契約形態を選ぼう
- 住宅ローンが残っている場合は要注意！
- 手間や費用がかからない管理方法を選択する
- 入居者の選定は慎重に！
自分に合った契約形態を選ぼう
家を貸す際には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類の契約方法があるとお伝えしました。
一般的に普通借家契約で契約する場合が多いですが、期間限定で賃貸したいときは定期借家契約がおすすめです。
自分の状況に合った契約形態を選ばないと、不利益を被ることもあるため、しっかりと理解しておきましょう。
住宅ローンが残っている場合は要注意！
住宅ローンが残っている場合は、事業用ローンに切り替える必要があります。
住宅ローンは、住む家を購入するために組んだローンです。
しかし、賃貸に出してしまうと事業用とみなされてしまうため、切り替えなければなりません。
切り替えの際は、住宅ローンを組んだ金融機関の承認が必要なため、必ず連絡しましょう。
手間や費用がかからない管理方法を選択する
家を貸しても建物自体の管理は貸主が行います。
修繕、入居者対応、空対策、設備交換、などの管理を行うため、手間がかかります。
自分でできるのであれば問題ありませんが、初めて賃貸に出す方であれば、管理方法が分からないことでしょう。
そんなときは管理会社へ管理を委託するのをおすすめします。
費用はかかりますが、管理の手間が省けるため、状況に応じて委託してみてもよいのではないでしょうか。
まとめ
家を貸したい人に向けて家を貸すメリットやデメリット、注意点などを解説しました。
人によって家を貸す理由は「転勤」「相続」「同居」などさまざまです。
また、長期間貸したいのか、期間限定で貸したいのかも異なります。
家を貸す目的に応じて契約方法を決めることが大切ですので、この記事を読んで理解しておきましょう。
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記事のおさらい
家を貸すメリットは？
家を貸すメリットは以下の3点です。
- 定期的に家賃収入を得られる
- 期間を定めて貸せる
- 家の劣化を防げる
詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
家を貸すときの契約方法は？
家を貸すときの契約方法には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。詳しくはこちらをご覧ください。
