ネットで住宅ローンの審査についてみていくと「A銀行は審査に厳しい」「B銀行は審査に甘い」といった情報が流れていますがこれらの情報は本当なのかと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
政府系の「フラット35」などは住宅政策推進などの観点から、大手金融機関よりは条件が緩やかな傾向であるのは事実です。この記事では今あげたようなローンについてや、審査の甘い銀行が本当にあるのかなど紹介します。
住宅ローンの審査に通りやすいといわれる「フラット35」
この「フラット35」は民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅信用公庫)が提携・提供しているものです。特徴は長期固定金利が民間の金融機関を下回っている点と、審査方法が物的審査という、これから建てる家が担保になりえるのかを判断する審査を重視している点です。
これらに関してはこちらが、住宅購入を支援するために創設されたローンであるからです。そのため、他の民間の住宅ローンと比較すると審査に通りやすいといわれ、かつては「審査が甘い」ともいわれていました。
しかし、現在は審査の方法が改善され、そういわれなくなったのです。ここでは、「フラット35」を申し込むにあたりどのような条件や、申し込みの際のポイントがあるのかを解説しています。
利用者が申し込みしやすい条件設定
この「フラット35」は住宅購入を支援する目的で作られた住宅ローンであり、利用者が申し込みしやすくなっています。こちらに関しては勤務状況などをみていく人的審査よりも、これから建てる家が担保になりえるのかを判断する物的審査を重視している点からもわかるでしょう。
また、前者の人的審査においても通常は雇用形態や勤続年数に制限が設けられていますが、こちらではどんな雇用形態や勤続年数であっても制限はないです。さらに、保証人が不要であったり、団信に加入できなくても借りられます。
（なお、団信とは万が一事故などで返済できない場合にそれを保険で補う保障。「フラット35」では団信に加入しないため、相続を行った際には生命保険などに加入していなければ負債が相続されることがある。）
ただし、投資用物件の取得には利用できません。（虚偽の申告をした場合には発覚時にすべての返済を求められます）それでは、具体的な申し込み条件がどんなものかみていきましょう。基本的には以下の3点になります。
- 申込時に満70歳未満である(親子リレー返済の場合は満70歳以上でも可)
- 日本国籍もしくは永住許可を受けている者、または特別永住者
- 総返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合)が年収400万円未満の場合は30%以下、年収400万円以上の場合は35%以下
多少デメリットなどがありますが住宅ローンを組めないのであれば、こちらを検討してみましょう。
複数の金融機関に事前審査を申し込むことがポイント
なぜ、これがポイントであるのかといえば、同じ「フラット35」であってもその審査基準は金融機関ごとに差があるからです。例えばA銀行では事前審査が通らなくても、B銀行では通ったということが起こり得るのです。
したがって、こちらで借り入れを決めたのであれば、複数の金融機関に申し込みを行えば成功率が上がります。
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住宅ローンの審査に通りやすいといわれる「地方の金融機関」
「フラット35」以外の住宅ローンでも審査に通りやすいといわれるものはあります。それは「地方の金融機関」を利用する方法です。
こちらなら大手の金融機関に比べて柔軟な対応をしてくれたり、利用者のニーズにあわせたキャンペーンを実施していたりと、審査以外の点でメリットがあります。ここでは、これらを詳しく解説していきます。
地域に根ざした柔軟な対応
「地方の金融機関」とは地方銀行、信用金庫(しんきん)、労働金庫(ろうきん)のことです。これらでは全国各地の多くの人が利用する大手の金融機関とは違い、地域の住民が主な顧客であるので柔軟な対応を取ってくれるのです。
例えば大手では申し込みを行っても基準に達していなければ審査に通らず、融資できないという結果で終わってしまいます。しかし、こちらなら審査に通らなくても、保証会社などにもう一度審査を行うように働きかけてくれるのです。
ただし、再度審査を行うに足る材料を顧客が持っていたり、長年その金融機関と取引があるなどの理由で信用がある必要があります。したがって、大手の審査に受からない場合や普段給料の振込先などでこちらを利用しているなら、一度審査を受けてみましょう。
申込時に開示する情報量が少ない
大手の銀行であれば審査に必要な情報は膨大です。例えば顧客がどこの企業にどのような形態で務めており、どれくらいの年収があるのか。
また、借り入れの有無や遅延がなかったかなどを詳しくみていきます。しかし、これが地方の金融機関であれば申込時に開示する情報量が少なく、簡潔になっています。
したがって、地方の金融機関であればプライベートな情報を詮索されずに申し込みができ、情報の少なさから審査も通りやすくなっているのです。
利用者のニーズにあわせたキャンペーンを実施
地方の金融機関は審査の通りやすさだけでなく、キャンペーンを実施している点もメリットです。多くの場合で住宅ローンは融資額が大きいため、その返済期間は長くなってしまうものです。
そして、返済期間が長くなれば火事が起こったり、不慮の事故などで契約者が返済前に亡くなってしまうこともあり得ます。大手の場合ではこれらのリスクは顧客が個々に保険契約などを結んで回避しますが、こちらではローンとセットで利用できる保険プランが紹介されていることがあります。
そのため、こちらを利用すれば保険を選ぶ手間をなくすことができるのです。保険などをあわせて契約するのなら、この利用者のニーズにあわせたキャンペーンを利用してみるのはどうでしょうか。
特に労働金庫はメリットが大きい
地方の金融機関の中でも労働金庫は金利や手数料の面でメリットが大きいです。これは大手の銀行が利益を上げることを目的としてるのに対して、労働金庫は労働者が相互の利益を分かち合うために設立されたものだからです。
そのため、金利は労働者にとって負担の軽い低金利となっており、返済手数料や事務手数料も安く設定されています。
住宅ローンの審査の基準
住宅ローンに申し込むなら審査基準については知っておくべきです。ここでは、審査の基準や審査が厳しい金融機関などについて以下で解説していきます。
あなたが住宅ローンの審査の基準を満たせているのか考えてみましょう。
金融機関個別の審査基準は公表されていない
住宅ローンを借りるには金融機関共通の必須条件を満たし、金融機関個別の審査基準をクリアする必要があります。ただし、金融機関個別の審査基準については公表されておらず、以下の2つの金融機関共通の必須条件というものがわかっています。
- 定職に就いている
- 安定的な収入がある
これらは建設費用を貸した場合に、顧客にその額を返済できる能力があるのかをみるための条件です。また、個別の審査では勤務先や勤続年数、申込者の属性などを総合的に判断して貸し付けを行うのかを決めていきます。
なお、こちらは以下のどれかに該当してしまうと審査に通りにくくなってしまいます。
- 職業が自営業や契約社員、派遣社員の場合
- 持病や病歴がある人
まず、1に関してはこれらの職業では収入が不安定であったり、定職とは呼べないものからです。次に、2に関しては基本的に団信(団体信用生命保険)に加入する必要があり、その際には3ヵ月以内の病歴や過去3年以内を告知する必要があります。
しかし、持病や病歴がある場合には団信に入れないので審査に受からないのです。この他、団信に関しては年齢制限もあるので注意が必要です。
住宅ローンの審査が厳しいのは大手金融機関
大手金融機関とはいわゆるメガバンクや第一地銀、信託銀行などです。これらの金融機関では利益を重視しているので、万が一貸し倒れないようにリスクを避ける傾向が強くなっており、審査は厳しくなっています。
具体的には正社員で1年以上勤務や、年収が400万円以上などの細かな設定がなされているのです。なお、この大手金融機関に含まれないネット銀行などであっても。額により審査は厳しくなっていきます。これは貸し付ける額が大きくなればそれに比例してリスクが増えるからです。
そのため、審査では金融機関と融資額の大きさで厳しさが変わっていくと覚えておきましょう。
家を売りたい方は不動産会社に相談しよう
家を売りたい方はまず、売る家の査定額を確認して、不動産会社に相談をしましょう。
査定額は、不動産会社によって査定のポイントや得意分野の差もあって査定額に数百万円の差が出ることも。
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住宅ローンの審査にパスするための2つのポイント
住宅ローンの審査は審査条件を満たしておく以外に、以下で解説していく2つのポイントを押さえておくことが大切です。これらは金融機関が顧客に信用があるのかをみる際に重視するものや、貸し倒れるリスクを回避するためにみるものです。
そのため、あなたの場合でそれらがどうなっているのかを確認し、改善すべき点があればすぐに対処しましょう。
信用情報を確認しできるだけ債務を返済する
この信用情報とはあなたの債務状況や返済履歴、公共料金の支払いなどがどうなっているのかを記録したものです。審査では顧客に資金を融資しても問題ないかを調べるために、こちらを確認して判断材料とします。
この際に、お金を借りてない場合や返済をまじめに行っていた場合には問題ないですが、現在債務(借金)があったり、債務の滞納や未払いがあった場合には信用がないとみなされ、ローンの審査が厳しくなってしまいます。
そのため、消費者金融やキャッシングによる債務は優先的に返済したほうがよいです。なお、信用情報はCICやJICCなどの信用情報センターでPCやスマートフォンなどから確認できます。気になった場合には確認してみるとよいでしょう。
借入希望額は年収とのバランスをみて決める
借入希望額が大きすぎると審査に通らない場合があります。これは年収と返済額のバランスが悪いことで返済が遅れたり、最悪返済できないといったリスクを回避したいからです。
そのため、これに当てはまると年収が基準をクリアしていても審査に通らないこともあるので、借入希望額が年収と比較して問題ないかを一度考えてみましょう。なお、バランスが悪いと思ったのであれば、住宅建設計画についても一度考え直してみてください。大切なのは長期に渡る返済が行えるバランスのとれた額で申し込みを行うことです。
審査が通らなかった場合に備えて知っておくべき3つのこと
審査というものはやり方を変えると一度落ちてしまっても通ることがあります。また、あなたと他人では状況が異なるので、比較しても意味はないでしょう。
そして、審査は複数の金融機関に申し込めますが、そこには条件もあります。ここでは、これらの3点について解説していきます。
給与振込口座がある支店から申し込む
実は同じ金融機関であっても支店ごとで審査結果が異なることがあるのです。したがって、ある場所で一度審査が通らなくても、別の場所で申し込みを行えば場合によっては通ることがあります。
なお、こちらに関しては給与振込口座がある支店から申し込むのがおすすめです。この場合には定期的な給料の振り込みによって信用の積み重ねを行っているため、これが審査にプラスと働くことで通る可能性を上げてくれるからです。
ネットの成功報告を鵜呑みにしない
ネットで住宅ローンについての書き込みなどを検索してみると、自身と同じような融資額で審査に通ったという成功報告を目にする機会があるでしょう。しかし、このような書き込みを鵜呑みにすることは意味がないです。
なぜなら、審査を行うのは金融機関であり、顧客側ではないからです。また、金融機関によって審査条件というのは異なりますし、申し込み時の状況が他人と同じであることはありません。
したがって、いくら他人と比較しても意味はないのです。そのため、審査に通らなかった場合にはネットの成功報告について気にするのではなく、あなた自身に何の問題があったのかを考えましょう。
他社の金融機関に申し込むのは可能
ある住宅ローンの申請が通らなかったからといって、住宅の購入をあきらめる必要はないです。なぜなら審査は他社に申し込むことも可能だからです。
一般的にはメガバンクなどの大手では審査条件が厳しいため、通らないこともよくあります。しかし、あきらめずに地方の金融機関などに申し込めば、そちらでは受かるということがよくあります。
したがって、ダメだったら別の金融機関で申し込んでみましょう。ただし、以下で解説することを守った上で申し込みをしてください。
多数の金融機関にほぼ同時に申し込むことはしない
多数の金融機関にほぼ同時に申し込んでしまうと、それが審査においてマイナスとなってしまいます。これは審査で金融機関が信用情報を確認した際に、その履歴が6ヶ月間残ってしまうからです。
例えばある金融機関Aに申し込みを行って審査に落選した場合、6ヶ月以内に他社の金融機関Bに申し込みを行うと金融機関Aが照会を行ったことを金融機関Bがしってしまいます。そうなると金融機関によってはその顧客を避けることもあり、結果的に審査に通らないことがあるのです。
したがって、一度審査に落ちたなら期間をおいて他社に申し込みましょう。
住み替えでの不動産売却を検討している場合は一括査定サイトがおすすめ
住み替えで新しい住宅などを手に入れようとしているのなら、現在住居として所有している不動産などは売却してしまうのがよいです。そうすればある程度のまとまった資金を手にすることができ、それを元手にして新しい住居などを購入できます。
また、その際には一括査定サイトを利用するのがよいでしょう。これは一括査定サイトからなら複数の業者に簡単に査定を依頼でき、その中から最も高く評価してくれた業者に売却をお願いできるからです。
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住宅ローンの審査が甘い銀行を探すより、まず自分に最適なローンを考えよう
住宅ローンの審査に通りやすいといわれているのは「フラット35」や「地方の金融機関」です。一方でメガバンクなどの大手の金融機関ではそれらよりも審査が厳しいといわれています。
しかし、審査基準は明確なものはなく金融機関によって異なります。また、顧客それぞれで信用情報などが異なってくるので、審査が甘い銀行はないと思ったほうがよいでしょう。
大切なのは「審査が甘い」といわれている金融機関を選ぶことではなく、自分にとってどんなローンが最適なのかを考えることです。
