【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

土地売却の解体費用はいくら?更地にすべきかを費用の違いや節税方法から決めよう

  • 更新日:2024年6月13日
山田 幸平
監修山田 幸平
慶應義塾大学経済学部在学中に公認会計士第二次試験に合格。大手監査法人の金融部や会計コンサル会社にて会計監査・IPO・M&Aなどを担当。現在はLR会計の代表を務める。
【保有資格】公認会計士、税理士
【URL】 LR会計
土地売却の解体費用はいくら?更地にすべきかを費用の違いや節税方法から決めよう

土地売却のために建物の解体を検討中だけど、解体費用っていくらになるの?」

こんな悩みはありませんか?

解体費用は高額なイメージなので、いくらかわからないと解体すべきか決められない方は多いと思います。

土地売却の解体費用は建物の構造と面積によって異なり、おおまかな相場は次のようになります。

▼土地売却の解体費用相場

坪数木造鉄骨造鉄筋コンクリート造
単価2万~4万円3万~4万円4万~6万円
20坪40万~80万円60万~80万円80万~120万円
40坪80万~160万円120万~160万円160万~240万円
60坪120万~240万円180万~240万円240万~360万円
100坪200~400万円300~400万円400~600万円

この記事では、土地を売却するために築年後数十年経っている古い家を解体すべきか悩んでいる方に向けて、「解体費用の相場」と「解体すべきかどうかを決める基準」について解説しています。

土地売却で解体費用はいくらかかる?

建物解体にかかる費用は①解体工事費用②付帯工事費用にわけることができます。

①解体工事費用とは、建物自体を取り壊すための費用です。解体する建物の坪単価に建物全体の面積をかけ合わせて算出します。
②付帯工事費用とは、残置物を処分・撤去する費用です。残置物とは、建物敷地内のブロック塀や樹木、室内における家電等をさします。

詳細は以下で解説しています。

戸建の解体工事費用相場は約200万円程度

2018年に実施されたフラット35による土地面積調査を参考にすると、全国における戸建ての平均坪数は約38坪となっています。このことから、全国の平均的な戸建てにおける解体工事費用の相場は約200万円程度と見積もることができます。

戸建(38坪)の解体費用

・木造:117~247万円

・鉄骨造:129~266万円

・鉄筋コンクリート造:133~304万円

→建物の構造にもよりますが、100万~300万円の中央値である200万円が相場といえます。

また、以下はリフォーム会社紹介サービスのヌリカエによる、戸建解体工事経験者711人を対象とした費用に関するアンケート結果になります。

家・住宅解体工事をした711人の平均費用

建築面積や延床面積により異なりますが、ここからも戸建解体工事費用・価格相場はおおよそ100万円~200万円とわかります。

①解体工事費用の相場

解体工事費用は坪単価に建物の敷地面積(坪数)をかけ合わせて算出できます。

坪単価は構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)によって異なります。

検討している建物の工事費用がいくらか確認してみましょう。

▼木造の解体費用

坪数木造
20坪62万〜130万円
30坪93万~195万円
40坪124万~260万円
60坪186万~390万円
80坪248万~520万円

▼鉄骨造の解体費用

坪数鉄骨造
20坪68万~140万円
30坪102万~210万円
40坪136万~280万円
60坪204万~420万円
80坪272万~560万円

▼鉄筋コンクリートの解体費用

坪数鉄筋コンクリート造
20坪70万~160万円
30坪105万~240万円
40坪140万〜320万円
60坪210万~480万円
80坪280万~640万円

②付帯工事費用の相場

付帯工事費用は敷地内における付帯物の多さによって左右されます。

一概に相場が提示できませんが、最低10万~最高100万かかるといわれています。

内訳は以下のようになっています。

種類平均単価平均物量 平均相場
残置物の処分8,000円~1万円/㎥約4t~20t15万~25万程度
樹木撤去1万円~5万円/樹木1本約3本~4本15万~20万程度
ブロック撤去2,000円~3,000円/㎡約200~300㎡40万~90万程度
門扉・フェンスの撤去2万円前後約1件 2万程度
倉庫・物置の撤去2万円~3万円/個約1個 2万~3万程度
庭石の撤去1万円/庭石1t約10t~20t 10万~20万程度
井戸や池の埋め戻し工事3万円~5万円約1件 3万~5万程度

※残置物とは、建物に住んでいた住人が残した不用品(家具や家電製品、布団や衣類、本や雑誌等の全て)を指します。

費用相場は、建物の「構造」「坪数」「老朽化の度合い」「立地」によって異なります。

詳細に知りたい場合は、不動産会社に解体業者を紹介してもらい、解体業者から見積もりを出してもらいましょう。

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解体で土地の売却費用はどれくらい変わる?

土地の売却を前提とした場合、解体する場合と解体しない場合で、売却全体にかかる費用総額はどのように変わるのでしょうか?

以下の物件を例にみていきましょう。

▼物件

  • 売却価格:3,000万円
  • 建物構造:木造
  • 建物坪数:60坪
  • 築年数:20年

まず、土地売却自体にかかる費用を計算しましょう。

今回は以下の土地売却費用(合計327万円)がかかります。

※土地売却にかかる費用について詳しく知りたい方は「土地売却に費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介」の記事もご確認ください。

▽土地売却自体にかかる費用

費用名費用
仲介手数料103万円
印紙税6万円
抵当権抹消費用(司法書士に依頼)5万円
住宅ローン返済手数料3万円
ハウスクリーニング費用10万円
測量費用80万円
譲渡所得税90万円(譲渡所得600万で計算)
住民税30万円(譲渡所得600万で計算)
土地売却合計費用327万円

.次に、解体費用を計算します。

坪単価が6万円の場合、60坪×6万円/坪=360万円

つまり、約360万円の解体費用がかかります。

土地売却において解体する場合と解体しない場合で費用を比較すると、解体する場合は解体費用分(約360万円)多くの費用がかかることがわかります。

▽土地売却を解体する場合と解体しない場合の費用

土地売却で解体する場合の費用土地売却で解体しない場合の費用
・土地売却の費用:327万円

・解体費用:360万円

土地売却全体の費用:687万円

・土地売却の費用:327万円

・解体費用:なし

土地売却全体の費用:327万円

以上から、解体する場合は土地売却にかかる費用負担が大きく増えることがわかります。

 

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

土地売却で解体すべき場合

これまで解体費用の相場と、解体によって土地売却費用の総額がいくら異なってくるかについて解説してきました。

しかし、土地を売却する際、解体費用が安価であるかで解体すべきかを決めることはおすすめしません。

状況によっては解体したほうが条件よく売れる場合があるためです。

▼土地売却で解体すべき場合

  • 建物に経済的価値がない
  • 早く売却したい
  • 買い主とのトラブルを避けたい

各詳細を順に見ていきましょう。

建物に経済的価値がない

老朽化がひどく建物自体に経済的価値が存在しない「古家付き土地」の場合解体しないと売却することができない可能性があります。

「古家付き土地」とは居住や賃貸などの経済的価値がない物件のことで、買い取り手が購入後に解体することを前提に値付けされるため、土地価格から解体費用が差し引かれた額で売却されることが一般的です。

しかし、ほとんどの買い取り手はわざわざ業者を探して解体することを嫌がるため、価値がない古家付き土地は、その時点で売れない可能性が高いです。

よって、価値がない古家付き土地は解体によって更地として売ることがおすすめです。

早く売却したい

早く土地を売却したい人は、解体してから売却することがおすすめです。

更地は古家付き土地と比較して、以下の点で買い主にとってメリットがあるため、買取り手が見つかりやすく短期間で売却することができます。

  • 土地の状態を確認できるので安心して購入できる(※)
  • すぐに新築を建てることができるので解体工事の手間がかからない

※新築を建てるには土地が硬い必要があり、仮に土地が緩くなっている場合、30万~50万ほどかけて地盤を改良をしなくてはいけません。

古家付き土地は地盤が固まっている可能性が高く、更地にすることでその土地の状態は確認しやすくなります。購入後の出費を抑えたい買い取り手にとって、土地の状態を購入時に確認できることは大きな判断材料になります。

更地は買取り手にとって人気が出やすいため、土地を早く売却したい場合は、解体してから売却するようにしましょう。

買い主とのトラブルを避けたい

売却後に買い取り手とのトラブルを避けたい場合は、更地として売却することがおすすめです

古家付き土地で売却する場合、買取り手に対して「契約不適合責任」を負わなくてはいけません。

契約不適合責任とは、物件について契約書内に記載されていない欠陥がみつかった場合、その欠陥に対して保証する責任を売り手は負わなくてはいけないというものです。

例えば、建物で雨漏りやシロアリ被害、土地で地盤沈下や埋没物が存在することが売却後に判明した場合、修繕や改良の費用を売り手は負担をしなければいけません。

更地として売却する場合、建物は解体され、土地は売却前に地盤調査を行うことができるため、こうしたトラブルは未然に防ぐことができます。

よって、買取り手とのトラブルになるリスクを少しでも減らしておきたいという場合は、建物を解体し、事前に土地調査を行ってから売却することがおすすめです。

みんなの不動産売却体験談

male

京都府京田辺市 / 50代

査定価格3,980万円売却価格3,980万円

不動産会社の決め手
売却相談を始めてからの対応が早く、ご担当者に熱意が感じられたことと、売却したマンションができた時に販売していた会社だったため、他社に比べて取り扱い数や理解に優れているのではないかと思ったため。
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male

大阪府大阪市北区 / 40代

査定価格7,500万円売却価格7,900万円

不動産会社の決め手
担当者の会話内容や販売プランには重きを置きました。間違った情報を伝えてくる会社などは、早々に検討から外しました。また販売価格を希望額に近いところで一緒に頑張って頂ける姿勢が決め手になりました。
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male

東京都墨田区 / 20代

査定価格3,600万円売却価格3,650万円

不動産会社の決め手
スピード感と買取価格が決め手になりました。まずスピード感については、売却を決めてから決済まで1ヶ月半の短納期で進めてくれました。買取価格も交渉して希望より高く売れました。
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male

大阪府高槻市 / 40代

査定価格1,980万円売却価格1,425万円

不動産会社の決め手
購入したのも、同じ福屋不動産販売。担当者は異なるが、スピードと対応力で、即決した。非常に感じのよく、丁寧に対応してくれた担当者だった。
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male

東京都大田区 / 60代

査定価格9,300万円売却価格9,300万円

不動産会社の決め手
東急リバブルから提示された金額がほぼ妥当であり、その価格と同等で、多少他の条件も良かった。東急リバブルよりナイスの担当者のほうが多少感じが良かった。
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土地売却で解体すべきでない場合

反対に解体すべきでない場合をみていきましょう。

以下の条件に該当する場合、解体しないで売却することがおすすめです。

  • 再建築不可物件である
  • 費用総額が売却価格を上回る
  • 建物自体に価値がある

各詳細を順に見ていきましょう。

再建築不可物件である

再建築不可物件とは、「国や自治体によって新築が禁じられている土地」に建てられている建物のことです。

こうした建物は一度取り壊してしまうと二度と建物が建てられなくなってしまうので、土地の用途が限定されてしまい売り手がつきづらくなります。

高額な解体費用を支払っても売れない場合は損失になってしまうので、この場合は解体しないようにしましょう。

費用総額が売却価格を上回る

土地売却全体にかかる費用が売却価格を上回る場合は解体すべきではありません。

解体によって土地売却費用が増加する要因として、①解体費用②固定資産税・都市計画税があげられます。

まず、解体費用は前述した通り、解体することで発生する費用になります。特に以下では解体費用が高額になりやすいので注意が必要です。

▼解体費用が高額になるケース

  • 敷地内に重機が入らない・隣接住戸と近接し重機が使えないため、手で壊す作業が多くなる
  • 前面道路が狭く搬出用のトラックが現場に横付けできない
  • 近くに通学路があり、ガードマンを多く配置しなければならない
  • 道路と敷地との高低差が大きい

次に、固定資産税は、更地にすることで3倍~6倍ほど増加します。つまり、売却期間が長くなるほど固定資産税がかかり、売却費用は高額になっていきます。

以上の理由から売却費用が売却価格を上回る場合、解体しないことがおすすめです。

建物自体に価値がある

建物自体に高い価値がある場合は解体しないことがおすすめです。以下に該当する場合は建物自体の価値が高い可能性があるので、解体を決める前に不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

  • 築25年未満の建物である場合
  • 古民家としての価値がある場合

築25年未満の物件は、建物としての経済的価値があると判断されて高値で売却できる可能性があります。

また、最近は古民家として”趣がある”物件をリフォームして自分達らしく生活をしたいという需要が若年層を中心に高まっており、古家でも懐かしい雰囲気や落ち着く空間がある物件は評価され、高値で売却できることがあります。

古家付き土地を売却する場合は解体して更地にすべき?そのまま売却した方がよい?

土地売却で解体費用を節約するには

本章では土地売却で解体費用を節約するコツについて解説します。

不用品は自分で処分しておく

解体費用の内訳には、解体の際に発生したコンクリートや木材などの廃棄物処理費が含まれます。

これらの処理費用は、一般的な家庭ゴミの処分費用よりも高く設定されており、廃棄物が多いほど解体費用が高くなるため注意が必要です。

解体費用をできるだけ安く抑えるためには、家庭ゴミや不用品などは、できる限り解体業者に任せず自分で処分して、不用品の量を少なくすることをおすすめします。

例えば、10,000円/㎥を基準にすると、一般的な間取りの残置物撤去費用の上限は50万円になります。

つまり、残置物を自己処分することで、20万~50万円程度の費用は節約できるといえます。

解体業者の閑散期を狙う

12〜3月は、固定資産税の節税対策や年度末の区切りとして、建物や事務所の解体依頼が多くなる傾向があります。

そのため、解体費を安く抑えたいのであれば、4〜6月の閑散期を狙って依頼することがポイントです。

この時期は解体の需要が低く、解体料金も比較的安くなる傾向があります。

また、閑散期であれば予約も多くないことから、依頼者側が希望する日程で、解体作業が実施されやすいメリットもあります。

自治体の補助金が利用できるか調べる

解体費に対して、補助金を出す自治体は多くありませんが、補助金を用意している自治体も複数あります。

補助金の支給要件や支給額は自治体ごとに異なります。

以下にいくつかの市区町村の例を紹介しています。

 

市町村補助金額上限
北海道札幌市工事費用の3分の150万円
群馬県高崎市工事費用の5分の4100万円
愛知県名古屋市工事費用の2分の160万円
兵庫県神戸市工事費用または補助対象基準額の低い方の3分の1100万円
福岡県福岡市一律20万円20万円

自治体によっては20万~50万の補助金が得られることがわかります。

補助金額は自治体によって異なりますので、該当エリアにおける自治体の補助金制度を確認してみましょう。

複数の解体業者に見積もりを依頼する

解体費用の見積もりは解体業者によって異なります。

複数の解体業者に見積りを依頼することで、より安い費用で解体を請け負ってくれる解体業者に依頼できます。

解体業者によって解体費用を200万円以上抑えることができるケースもあります。

口コミ

所在地:高知県
物件条件:木造二階建て、27坪、 前の道幅は4㍍、樹木や外構等はなく付帯工事は不要
自宅と同条件のご近所が300万円で持ち家を解体していました(地元の解体業者から提示されたそうです)。同じ300万円かかるのかなと思っていたら、建て替えのハウスメーカーさんからは170万円、高知の解体業者さんからは108万円の見積もりが提示されました。結局、108万円の一番安い解体業者に依頼をしました。「安すぎて大丈夫?」と不安もありましたが、無事解体工事を終えることができました。

※「解体業者のスタッフブログ」より

一つの解体業者に依頼すると高額な解体費用を提示されることに気づけないため、注意するようにしましょう。

土地売却で解体費用がかかる場合の節税方法

解体後に土地を売却する場合、①譲渡所得税②固定資産税に注意する必要があります。

不要に納税しないためのポイントを解説しています。

解体費用で譲渡所得税を節税する

土地売却で譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税を支払う必要がありますが、解体費用によって節税することが可能です。

譲渡所得税とは、譲渡価格から譲渡費用や取得費(土地の購入額)を差し引いた譲渡所得に課税される税金のことで、以下のように計算することができます。

譲渡所得税 = (譲渡価格 ー 譲渡費用 ー 取得費)× 税率

土地の解体費用は譲渡費用(土地や建物を売るために直接かかった費用)に含まれるため、解体費用によって譲渡費用が大きくなれば課税対象となる譲渡所得が小さくなり、譲渡所得税を抑えることができます。

確定申告時に解体費用を譲渡費用として忘れずに申告し、譲渡所得税を節税しましょう。

マイホームを解体するなら3,000万円特別控除の適用規制を守る

マイホームを解体して売却する場合、3,000万円特別控除を利用するにはいくつかの規制を守る必要が出てきます。

3,000万円特別控除とは「譲渡所得が発生する場合、3,000万円までなら税額を控除できる」という特例です。課税対象から3,000万円も控除できる=適用するとほとんどのケースで譲渡所得税をゼロにできることから、税金免除のためには積極的に活用したい制度になります。

しかしマイホームを取り壊す場合、利用するためには以下の条件を守らなければいけません。

▼マイホーム解体後に3,000万円特別控除を利用するための条件

  • 転居後に解体する場合は、①住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までかつ、②解体後の1年以内までに売却をする
  • 売却するまでの間に更地を貸付などの事業に利用してはならない

※条件に関する詳細は国税庁HPから確認できます。

更地にしてすぐに売却するのであれば問題はありませんが、期間が開くのであれば売却期限を超えないように、また売却期間内に更地で事業活動を行わないように注意しなければいけません。

3,000万円特別控除の申請期限

固定資産税と都市計画税を増やさないタイミングで取り壊す

住宅の場合、固定資産税と都市計画税を増額させないタイミングで解体することが必要です。

なぜなら、更地の場合、住宅付き土地と比較して固定資産税は3倍~6倍、都市計画税は1.5倍~3倍多くなるからです。

住宅付き土地は「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税は本来支払うべき額から1/6倍~1/3倍、都市計画税は1/3倍~2/3倍ほど控除できます。

「住宅用地の特例」・・・住宅一戸分に対し固定資産税と都市計画税で受けられる減税措置です。200㎡までの小規模住宅地に対して、固定資産税は課税標準の1/6に軽減、都市計画税は1/3に軽減されます。住宅用地が200㎡を超える場合は、200㎡を超えた分に対して固定資産税が課税標準の1/3に軽減、都市計画税は2/3に軽減されます。

しかし、更地にすると特例の対象外になるため各税金を満額支払うことになってしまいます。

ただし、特例対象であるかどうかは毎年1月1日の状態で判断されますので、1月1日を過ぎたタイミングで取り壊して、1年以内に売却すれば、税金が安いまま売却することができます。

住宅を取り壊して売却する場合は、固定資産税と都市計画税を増額させないために1月1日を過ぎたタイミングで取り壊して売るようにしましょう。

固定資産税が高くなるケースと固定資産税が高くならないケース

 

解体を迷う場合は一括査定サイトを利用しよう

解体費用はどのように算出されているのか分かりにくい面があり、場合によっては不当に高額な請求をされる可能性もあります。また、古家の査定は専門的な見識が求められるため、売却価格の相場を独力で見積もることも難しいです。

よって、不動産会社に依頼して解体費用や売却価格を見積もってもらうことがおすすめです。

しかし、提示される解体費用や査定額は不動産会社によって異なります。解体費用や売却価格をできるだけ正しく把握するためにも、複数の不動産会社に見積もりや査定を依頼するようにしましょう。

不動産の一括査定サービスを活用することで、条件のよい不動産会社に出会える可能性が高くなります。好条件で土地売却できるだけでなく、優良な買取業者を紹介してくれるケースもあることから、利用価値は高いといえます。

おすすめの一括査定サービスは「すまいステップ」です。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

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