土地の譲渡にかかる譲渡所得税を理解して無駄な税金を回避しよう

土地を売却する際は、売却益の有無によって税金が発生する場合があります。税金が発生した場合は、確定申告をする必要がありますが、譲渡費用を抑えたり特別控除を利用することにより、課税金額を安くすることが可能です。

今回は土地譲渡をする際に、事前に必要な手続きの流れを解説するので、事前に把握して必要な準備を行いましょう。

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土地の譲渡にかかる税金

土地の譲渡を行うと必ず税金が発生します。
状況により異なりますが、主にかかる税金は3つです。

1.譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地を譲渡した際に発生した利益(譲渡所得)に対して課せられる税金です。
その内訳は住民税、所得税(2037年まで復興特別所得税が含まれる)であり、税率が非常に高い税金です。

譲渡所得税の税率は、物件の所有期間により異なります。(2章で詳しく解説)

支払いのタイミング

まずは所得税を、土地を売却した次の年に行う確定申告のタイミングで支払います。(売却翌年の2月15日~3月16日。休日などの関係で誤差あり。)
住民税は確定申告後、6月ごろから4期にわたって支払いの通知がきます。一括で納税してしまうことも可能です。

2.印紙税

売買契約書を作成する際に印紙税が発生します。
収入印紙を購入し契約書に張り付けることで納税したことになります。

印紙税の額は、契約書に書かれている正式な売却金額をもとに決定します。
安くて200円から。もしも土地の売却金額が1億円に迫っても3万円程度なので、そこまで危険視する税金ではないでしょう。

支払いのタイミング

売買契約書を作成する際に発生します。
厳密には収入印紙を購入する際に支払いが発生します。
収入印紙は郵便居で購入することができるので、購入の前にいくらの印紙税を買うべきか不動産会社に聞いておきましょう。

3.登録免許税

相続し土地を入手した際は、譲渡する前に土地の名義をあなたに変更しなければいけません。
相続後の名義変更を相続登記といい登録免許税という税金が発生します。

土地の固定資産税評価額の0.4%が登録免許税額になります。

支払いのタイミング

売却活動前に法務局にて相続した土地の名義変更を行います。
この名義変更の申請と同時に支払いましょう。

相続登記自体に期限が設けられていないため、登録免許税の支払い期限もまた明確に決められていません。
申請のタイミングで支払ってしまうと間違いがないでしょう。

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譲渡所得税を詳しく解説

先ほど記述したように、譲渡所得税は利益によって決まります。
その利益のことを譲渡所得といい、以下のように計算します。

譲渡所得=土地の売却金額ー土地の購入にかかった金額(取得費)ー売却にかかった経費
土地の購入にかかった金額は、土地の購入費と購入のために使った経費で、これを取得費といいます。
この金額がわかる書類が残されていればいいのですが、もし紛失してしまった場合は概算法を利用します。
概算法は、売却金額の5%を取得費として計算する方法で、もし書類で証明できる金額よりも概算法で計算した金額の方が高い場合もこの方法を利用することができます。
譲渡所得に税率をかけると譲渡所得税を算出することができます。

税率が所有期間により変動する

譲渡所得税の税率は土地の所有期間により変動するので気をつけましょう。
所有期間5年を境に短期譲渡所得、長期譲渡所得と名称が異なります。

所有期間名称税率
5年以下短期譲渡所得39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
5年超え長期譲渡所得20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

例えば所有期間6年、譲渡所得1,000万円の土地の場合は以下のような計算となります。

1,000万円×20.315%(長期譲渡所得)=203万1,500円

所有期間10年超えると軽減税率が利用できる

物件の所有期間が10年を超えると軽減税率が適用でき、譲渡所得税を大きく抑えることができます。
ただし、この軽減税率は自己の居住用財産(自分が住んでいるマイホーム)であることが前提とされているため、土地のみの所有や、相続・贈与により取得した土地には適応されません。

所有期間名称税率
10年超え10年超え軽減税率の特例14.21%(所得税10.21%、住民税4%)
*譲渡所得6,000万円以上の部分は20.315%

譲渡所得税の計算方法

3つのステップに分けて実際に計算していきましょう。

step1:計算に必要な金額を確認する

計算するために必要な各種の金額を確認しましょう。

  • 譲渡金額(売買契約書に記載されている)
  • 取得費(取得費を証明する書類がなければ概算法)
  • 譲渡に際しかかった金額(交通費や仲介手数料などの経費)
  • 所有期間(相続している場合は親の所有期間を含める)

今回すぐに確認できない場合は、覚えている限りのおおよその数字と概算法で進めていきましょう。

ここでは、譲渡金額4,000万円取得費2,500万円譲渡にかかった経費300万円。所有期間15年の土地でシミュレーションしていきます。

step2:譲渡所得を計算する

まずは譲渡所得(利益)を求めます。

譲渡所得=譲渡金額取得費譲渡に際しかかった金額
譲渡所得=4,000万円2,500万円300万円=1,200万円

step3:譲渡所得税額を計算する

ここでは所有期間を15年としているので、長期譲渡所得(20.315%)で計算します。
また、土地のみなので先ほど紹介した「所有期間10年越え軽減税率」は適用されません。

譲渡所得税額=譲渡所得×譲渡所得税率
譲渡所得税額=1,200万円×20.315%=243万7,800円

土地を譲渡する際に使える特別控除

大金の動く土地譲渡では、税金もまた高額になることがわかりました。

誰もが先ほどのシミュレーション通り言い値で売却できるわけでもなく、なかなか売れず値段を下げていきその結果赤字になってしまうこともあります。

ここで、この大きな税金を浮かせる手立てがあればそのリスクも軽減するはずですね。
土地の譲渡には様々な状況を想定した特別控除があるので確認していきましょう。

相続した空き家やマイホームに適用できる3,000万円特別控除

相続開始まで親が一人で暮らしていて、相続後空き家になる家・土地を相続した場合。また、居住用のマイホームとして購入し利用していた家・土地を売却する際は最大3,000万円の特別控除を受けることができます。

3,000万円の特別控除とは、本来課税される譲渡所得の金額から3,000万円まで差し引くことができます。
つまり、譲渡所得3,000万円以下であれば課税金額は0以下になるため税金が発生しないことになります。

2,800万円(譲渡所得)ー3,000万円(特別控除)=0円以下(譲渡所得税かからない)
適用にはいくつかの条件を満たす必要があります。
この特別控除は、被相続人(この場合親)や自分などの居住用に使われていることが原則です。
もともと土地のみの場合は適用されませんので気をつけましょう。
その他詳しい条件はこちらをご参照ください。
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公共事業などのために土地を売却した場合

道路の建設や河川の工事など、公共事業のために土地を売却した場合は、5,000万円の特別控除の対象となります。適用にあたっては、土地が固定資産であることや買取の申し出から6カ月以内に売却するなど、いくつかの条件を満たす必要があります。

平成21年および平成22年に取得した土地を売却した場合

平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する場合、または平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する場合は、譲渡所得の金額から1,000万円を控除することが可能です。ただしこちらの特例にも、親子間や夫婦間などの取引の場合は適用されないなど、ケースによっては適用されない場合があるので注意しましょう。

特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合

国土交通省がが実施する土地区画整理事業において土地を売却した場合、最大2,000万円の特別控除の対象になります。

特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合

国や地方公共団体、独立行政法人などが特定事業の用地を買収する場合、最大1,500万円の特別控除の対象になります。

農地保有の合理化のために土地を売却した場合

農業振興地域内における農地を農業委員会の斡旋により売却した場合、最大800万円の特別控除の対象になります。

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確定申告の必要性と申告方法

譲渡所得が発生する場合は確定申告を行う必要があります。
また、確定申告を行わないと先ほど紹介した特別控除等を利用することができません。

確定申告の必要性

企業に勤めている方は通常自分で確定申告を行う必要はありません。

不動産の譲渡で発生する譲渡所得は分離課税であるため、確定申告の期間に自分で行う必要があります。
税理士に確定申告の代行を依頼することもできますが10~20万円ほどと高額になるため、できれば自分でやることをおすすめします。

1.経費を計上し節税ができる

売却金額から売却にかかった経費を差し引けることは、前述した譲渡所得の計算方法でもご紹介しました。

例えば、土地を譲渡するまでに手続きのために赴いた交通費。不動産に支払う仲介手数料。譲渡前に土地を整備した費用。など、譲渡に必要なお金は経費として扱うことができます。

それも確定申告を行わないと利用できません。

譲渡に必要なお金だとわかる書類を必ず保管しておきましょう。領収書や契約書などが一般的で、経費として認められやすくあります。
レシートでも可能ですが、場合によってははじかれてしまうので注意が必要です。

2.確定申告しないと特別控除が使えない

先ほどご紹介した特別控除は、確定申告時に必要書類を提出することで適用させることができます。

確定申告の方法

確定申告は所得の種類によって提出する書類が異なりますので注意しましょう。
必要な書類から解説していきます。

確定申告の期間は所得が発生した次の年のおよそ2月16日~3月15日です。
休日の関係で期限が多少前後することがあるため、余裕を持った申告を行いましょう。

必要な書類

今回のような不動産譲渡による所得の申告は「申告書B」 「分離課税用」の2枚を用意しましょう。

申告書(分離課税用)

そのほかに特別控除や経費を適用するために必要な書類も記載しておきます。

  • 譲渡所得の内訳書(税務署にて入手)
  • 登記事項証明書(「登記ねっと・供託ねっと」にて入手)
  • 不動産売買契約書のコピー
  • 領収書

記載の流れ

申告書を2枚利用するような今回の記載は、申告書B→分離課税用→申告書Bの順に書いていきます。

step1:給与所得と合算し、合計の所得控除を計算する(申告書B)
step2:先ほどの数字を分離課税用に移し課税所得を計算(分離課税用)
step3:分離課税と総合課税の税額を求める(分離課税用)
step4:最終的な税額を計算(申告書B)
毎年、国税庁から書き方の解説(図説)が公表されているので、作成の際はご覧ください。

提出方法

提出の方法は2通りあります。

  • 記入を終えた書類を確定申告期間内に税務署に提出
  • 郵送または信書便で送付
  • e-taxで送信(オンラインで完結)

実は確定申告はe-taxというページからオンラインで行うことができます。
国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」で作成し、e-taxにて提出することが可能です。

ただし、e-taxを利用するには事前に個人のページを解説する必要があります。
マイナンバーカードをお持ちの方はパソコンから、お持ちでない方は税務署にて手続きを進めましょう。

記事のおさらい

土地の譲渡にかかる税金は?

土地の譲渡、売却にかかる税金は主に譲渡所得税と印紙税です。相続した土地を売却する場合は、譲渡の前に相続登記を行うのですが、その際に登録免許税が発生します。詳しく知りたい方は土地の譲渡にかかる税金をご覧ください。

譲渡所得税ってどのくらいかかるの?

譲渡所得税は、土地の所有期間により税率が変動します。所有期間5年以下の場合は39.63%。所有期間5年越えの場合は20.315%となります。所有期間が10年を超え、なおかつ諸条件を満たすと軽減税率が適用され14.21%となります。詳しくは譲渡所得税を詳しく解説をご覧ください。

土地を譲渡する際に3,000万円特別控除は利用できる?

不動産売却においてよく利用される3,000万円の特別控除は居住用の家が対象になります。今日重要に供したマイホーム、被相続人が相続の開始まで居住用とし一人暮らしをしていた場合が原則になります。もともと家がなく居住用ではなかった土地ではこの控除を利用することはできません。詳しく知りたい方は土地を譲渡する際に使える特別控除をご覧下さい。

確定申告は必ずしないといけないの?

譲渡による利益がでなかった場合は確定申告の必要性はありません。逆に譲渡による利益がある場合は確定申告をし納税を行う義務があります。確定申告をすることで、経費の計上や各種特別控除を利用することができるなど私たちにもメリットがあります。詳しくは土地を譲渡する際に使える特別控除をご覧ください。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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