土地の譲渡方法(売却・贈与・相続)の違いは?失敗しない譲渡をしよう

安価な『モノ』と違って、土地の譲渡には税金が発生します。
そのため、どういった方法をとると税金がいくら、誰に対し発生するのかをよく理解しておく必要があります。

今回は、土地を譲渡する方法を解説していきますが、まず売却や贈与・相続などそれぞれ譲渡方法の違いから把握していきましょう。

監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定

そもそも『譲渡』とは?

譲渡とは、有償・無償に関わらず財産や権利を受け渡すことを言います。
土地の譲渡方法には3通りの方法があり、『売却』『贈与』『相続』に分かれます。

土地の譲渡方法(売却・贈与・相続)の違い

まずは、『売却』『贈与』『相続』のそれぞれの意味を確認しましょう。

譲渡方法解説特徴
売却金銭と引き換えに財産を譲渡する行為有償譲渡
贈与無償で財産を譲渡する行為無償譲渡
相続死後、財産や権利・義務を相続人に継承する行為継承

売却は、『金銭と引き換えに財産を譲渡する行為』ですので有償譲渡とも呼ばれます。

一方で、贈与と相続は相手から金銭を受け取らず、無償で譲渡する行為になります。
そのため、贈与は無償譲渡と呼ばれます。(相続は正確には継承なので別)

譲渡の方法により利益を得る人が変わるため税金なども変わってきます。

譲渡の解説

発生する税金の違い

有償で譲渡する場合(売却)、譲渡した側の人に対し譲渡所得税が課せられます(利益が出たとき)。

一方で、無償での譲渡に当たる贈与と相続の場合、譲渡された側に贈与税や相続税が課せられます。

譲渡方法かかる税金誰が払うのか
売却譲渡所得税譲渡した側(売主)
贈与贈与税譲渡された側(受贈者)
相続相続税譲渡された側(相続人)

一般的に同額の資産を譲渡する場合に贈与税が一番高くなりがちですが、相続の場合は相続財産すべてを合算して税率(10~55%)を決定するので一概にそうとは言い切れません。

売却の場合も、売却資金を自分で使わずに、家族などに譲る予定で貯蓄するならば、結果的に贈与税や相続税がかかることになります。

譲渡のタイミングの違い

売却や贈与の場合は、自分の意図したタイミングで手続きを進めていくことができますが、相続の場合だけは被相続人の死亡したタイミングになります。

さらに贈与では、贈与先が決まっている場合が多いため、両者の合意が取れ次第すぐに名義変更を行うことができます。
一方で、売却の場合は購入希望者の募集から始めるのが一般的です。

土地の売却完了までには、およそ3~6カ月の期間を要します。(購入希望者が見つかっている場合、不動産会社に買取してもらう場合は別。)

土地を譲渡するまでの流れ

相続に関しては別の記事で詳しく解説しているので、今回は売却と贈与の流れを解説していきます。

売却する流れ

すでに売却する相手が決まっている場合なら別ですが、一般的に買主募集が必要になる土地の売却は譲渡完了までに最短約3ヶ月を要します。

土地売却の流れ

1.事前準備を始める

相続したような古い土地では、まず権利関係の書類を集めたり、土地の境界の確認を行います。
よくわからないようであれば、先に不動産会社に査定を依頼し相談するとよいでしょう。

必要になる書類

  • 身分証明書、印鑑、実印、印鑑証明者
  • 登記済権利書(または、登記識別情報)
  • 固定資産税納税通知書、(または、固定資産税評価額証明書)
  • 土地測量図、境界確認書
  • 建築確認済証、検査済証(建物がある場合)

2.不動産会社に査定依頼

不動産会社に土地を査定してもらいます。この価格が売り出し価格の参考となります。

ここでは不動産会社選びが非常に重要となります。
査定価格は不動産会社によって大きく異なり、その差が300万円以上開くことも珍しくありません。

後に後悔を残さないためには、複数社から査定をうけ比較検討して決めていく必要があります。

一括査定サイトすまいステップなら、3分程度の入力で最大4社の厳選された優良企業に査定を行うことができます。ぜひご活用ください。

査定に関してさらに深く知るには『土地査定って売却に必要?査定の流れや不動産会社の選び方』をご覧ください。

3.媒介契約を結ぶ

売却をする際は、一般的に不動産会社に仲介(売却の手助け)をしてもらい進めていきます。
その際に不動産会社と結ぶのが、媒介契約です。

媒介契約は大きく分けて、複数社と契約する一般媒介契約と、1社のみと契約する専任媒介契約専属専任媒介契約があります。
1社に絞る『専任』の契約は不動産会社からのバックアップが手厚くなりやすい傾向にありますが、専属専任媒介契約になると自分で買主を発見することができないなどデメリットもあります。

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4.売却活動を開始する

査定価格を参考に売り出し価格を決定し、実際に売却活動を開始します。
ここでは主に不動産会社が買主の募集を行うので、目立って忙しくなることはありませんが、購入希望者が現れた場合は現地見学の対応が必要になります。

5.売買条件の交渉

不動産の売買では、値段交渉が行われることが多々あります。
事前に値段交渉があることを考慮して、売り出し価格を高く設定するという戦略も考えられますが、その分買い手が見つかるのが遅くなる場合もあります。
売却相場に見合った範囲にしましょう。

6.売買契約を結ぶ

交渉が無事終了したら売買契約を結びます。
この時点で、買主から手付金が支払われます。

【参考記事】不動産売却の手付金とは?相場や支払い時期などを徹底解説

7.土地の引き渡し

買主からの残金の決済が完了したら、土地の引き渡しを行います。代金決済日は法務局で登記変更を行います。

贈与する流れ

贈与の場合は基本的に貰い手が決まっているので、売却ほど時間はかかりません。

贈与の流れ

  1. 贈与契約書を作成する
  2. 法務局で登記をする

1.贈与契約書を作成する

贈与は口約束でも行うことができますが、後々のトラブルにつながりかねないのでしっかり贈与契約書を作成するようにしましょう。親族であっても同様です。

贈与契約書に記載する事項例

  • 日付
  • 贈与者の氏名・住所
  • 受贈者の氏名・住所
  • 両者の贈与合意の旨、署名捺印
  • 土地を特定する情報

2.法務局で登記をする

贈与する場合は必ず法務局での登記(名義変更)が必要になります。
最寄りの法務局で手続きを行いましょう。(郵送による手続きも可能です。)

その際に、登録免許税が発生するため、贈与する不動産の固定資産税評価額の2%を支払う必要があります。

▶法務局:不動産登記手続き

その後財産をもらった人は贈与税の申告をする必要があります。贈与を受けた翌年の2月1日~3月15日に確定申告を行いましょう。

こういった登記手続きは司法書士に、確定申告等税金に関わることは税理士に依頼することも可能です。

土地の譲渡にかかる税金

売却(有償譲渡)の場合

1.譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地を売却した際に発生した利益(譲渡所得)に対して課せられる税金です。
その内訳は住民税所得税(2037年まで復興特別所得税が含まれる)であり、税率が非常に高くなります。

譲渡所得税の税率は、物件の所有期間により異なります。(2章で詳しく解説)

支払いのタイミング

まずは所得税を、土地を売却した次の年に行う確定申告のタイミングで支払います。(売却翌年の2月15日~3月16日。休日などの関係で誤差あり。)
住民税は確定申告後、6月ごろから4期にわたって支払いの通知がきます。一括で納税してしまうことも可能です。

2.印紙税

契約書の作成に対しかかる税金です。
収入印紙を購入し契約書に張り付けることで納税をしたことになります。

印紙税の額は、契約書に書かれている正式な売却金額をもとに決定します。
安くて200円から。土地の売却金額が1億円超えても6万円程度です。(令和4年3月31日までの軽減税率)
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

支払いのタイミング

売買契約書を作成する際に発生します。
厳密には収入印紙を購入する際に支払いが発生します。
収入印紙は郵便局で購入することができるので、購入の前にいくらの印紙税を買うべきか不動産会社に聞いておきましょう。

贈与(無償譲渡)の場合

贈与の場合は、譲渡する側(贈与者)に税金はかかりません。
譲渡された側(受贈者)に対して贈与税が発生します。

贈与税

贈与税には、特例贈与と一般贈与があり、特例贈与の方が税率が安くなります。

  • 特例贈与…直系尊属(祖父母や父母)から20歳以上の子・孫などへの贈与
  • 一般贈与…特例贈与に該当しない贈与

贈与には年間110万円の基礎控除があるため、110万円を超えた額で税額を計算します。
税率は以下の様になり、税率をかけてから、図右端の『控除額』を差し引きます。

贈与税率表

譲渡所得税の詳しい計算方法

先ほど記述したように、譲渡所得税は利益によって決まります。
その利益のことを譲渡所得といい、以下のように計算します。

譲渡所得=土地の売却金額ー土地の購入にかかった金額(取得費)ー売却にかかった経費
土地の購入にかかった金額は、土地の購入費と購入のために使った経費で、これを取得費といいます。
この金額がわかる書類が残されていればいいのですが、もし紛失してしまった場合は概算法を利用します。
概算法は、売却金額の5%を取得費として計算する方法で、もし書類で証明できる金額よりも概算法で計算した金額の方が高い場合もこの方法を利用することができます。
譲渡所得に税率をかけると譲渡所得税額を算出することができます。

税率が所有期間により変動する

譲渡所得税の税率は土地の所有期間により変動するので気をつけましょう。
所有期間5年を境に短期譲渡所得、長期譲渡所得と名称と税率が異なります。所有期間は、土地を売却した年の1月1日時点で判断します。

所有期間名称税率(所得税には復興特別税を含む)
5年以下短期譲渡所得39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
5年超え長期譲渡所得20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

例えば所有期間6年、譲渡所得1,000万円の土地の場合は以下のような計算となります。

1,000万円×20.315%(長期譲渡所得)=203万1,500円

所有期間10年超えると軽減税率が利用できる

物件の所有期間が10年を超えると軽減税率が適用でき、譲渡所得税を大きく抑えることができます。
ただし、この軽減税率は自己の居住用財産(自分が住んでいるマイホーム)であることが前提とされていいますが、住まなくなってから3年目の年末までに建物を取り壊して土地を売却する場合にも適用できます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

所有期間名称税率
10年超え10年超え軽減税率の特例14.21%(所得税10.21%、住民税4%)
*譲渡所得6,000万円以上の部分は20.315%

譲渡所得税の計算方法

3つのステップに分けて実際に計算していきましょう。

step1:計算に必要な金額を確認する

計算するために必要な各種の金額を確認しましょう。

  • 譲渡金額(売買契約書に記載されている)
  • 取得費(取得費を証明する書類がなければ概算法)
  • 譲渡に際しかかった金額(交通費や仲介手数料などの経費)
  • 所有期間(相続している場合は親の所有期間を含める)

今回すぐに確認できない場合は、覚えている限りのおおよその数字と概算法で進めていきましょう。

ここでは、譲渡金額4,000万円取得費2,500万円譲渡にかかった経費300万円。所有期間15年の土地でシミュレーションしていきます。

step2:譲渡所得を計算する

まずは譲渡所得(利益)を求めます。

譲渡所得=譲渡金額取得費譲渡に際しかかった金額
譲渡所得=4,000万円2,500万円300万円=1,200万円

step3:譲渡所得税額を計算する

ここでは所有期間を15年としているので、長期譲渡所得(20.315%)で計算します。
また、土地のみなので先ほど紹介した「所有期間10年越え軽減税率」は適用できないものとして計算してみます。

譲渡所得税額=譲渡所得×譲渡所得税率
譲渡所得税額=1,200万円×20.315%=243万7,800円

土地を譲渡する際に使える特別控除

土地譲渡には大きな税金が発生することがわかりました。

ここからは、この大きな税金を大幅に減らすことができる特別控除を解説いたします。

マイホームの土地譲渡にも適用される3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、居住用財産を売却した時に譲渡所得額から3,000万円分差し引いて計算することができる特例です。

この特例は居住用財産(主な住居として使用している家)であることが前提ではありますが、条件を満たせば土地のみの売却にも適用することができます

1.家屋が災害により滅失し土地だけを譲渡

災害などにより家屋が滅失していた場合は、災害のあった日から3年後の12月31日までにその敷地だけ譲渡することで3,000万円の特別控除を受けることができます。

2.居住用の家屋を取り壊してから譲渡

家屋を取り壊してから土地部分だけを売却する場合は以下2つの条件を満たすことで適用されます。

  1. 家屋を取り壊してから1年以内に譲渡契約が締結され、住まなくなってから3年後の12月31日までに譲渡したもの
  2. 家屋の取り壊し後、譲渡契約が結ばれるまでに貸付その他に使用していない土地であること

土地を取り壊してからの1年という期間は、土地を譲渡するために十分な期間だとされているからです。
あくまでも譲渡のために取り壊した敷地に適用されるので、期間に制約あることは仕方ないでしょう。

3.譲渡契約後に居住用の家屋を取り壊して譲渡

買主の要望により、譲渡契約の際に取り壊しの約束がされることはよくあります。
この場合、実際に取り壊すのは譲渡契約後になるため先ほどと同等に扱われるか難しいところではありますが、3,000万円特別控除を利用することは可能だと考えられます。

4.相続した居住用の家屋を取り壊して譲渡

相続した家である場合、相続以前にあなた自身がその場を居住用として使用していたかが重要です。
相続した場合でも、居住用の家屋と判断されれば、取り壊してから敷地を譲渡しても問題ありません。

条件は『2.居住用の家屋を取り壊してから譲渡』と同様です。

もし、居住用としていない家を相続した場合は、別の控除を利用します。

相続した空き家に適用される3,000万円特別控除

あなたが居住用に使用していない家を相続したのなら、その家が相続後空き家となる(被相続人が相続開始まで一人暮らしをしていた被相続人の居住用財産)場合に3,000万円の特別控除を利用することができます。

この場合も、先ほどのマイホームで受けられる3,000万円特別控除と同様、譲渡のために取り壊しを行い更地として譲渡することで、土地のみでも控除を受けることができます。

その他詳しくはこちらをご参照ください。
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3000万円特別控除とは?マイホーム売却で利用したい制度と適用要件

10年超所有軽減税率

その家を10年以上所有していた場合に、譲渡所得6,000万円以下の部分に関して譲渡所得税率が低くなる特例です。

5年以上所有している場合は、長期譲渡所得で計算されるため、税率20.315%が通常です。
この特例を使用することで、譲渡所得6,000万円以下の部分は 税率14.21%になります。

通常3,000万円特別控除は他の特例と併用することができませんが、この『10年超所有軽減税率』は同時に適用することができます。
どちらも、適用するには確定申告が必須になります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は相続した不動産などに生じた相続税の一部を、譲渡する際の取得費に加算することができる特例です。
相続税を支払った人が、譲渡所得税も支払うとあまりにも負担が大きすぎるのでこの特例が用意されています。
譲渡所得の計算で出てきた取得費ですが、この額が大きくなればその分、課税される譲渡所得を小さくすることができます。

複雑な計算式にはなってしまいますが、もろもろの数字が決まったら実際に計算してみましょう。

相続税額×{相続税の課税価格の計算の基礎とされた譲渡した財産の価額÷(相続税の課税価格+債務控除額)}=取得費に加算する相続税額

その他譲渡した状況に応じて利用できる控除

公共事業などのために土地を売却した場合

道路の建設や河川の工事など、公共事業のために土地を売却した場合は、5,000万円の特別控除の対象となります。適用にあたっては、土地が固定資産であることや買取の申し出から6カ月以内に売却するなど、いくつかの条件を満たす必要があります。

平成21年および平成22年に取得した土地を売却した場合

平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する場合、または平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する場合は、譲渡所得の金額から1,000万円を控除することが可能です。ただしこちらの特例にも、親子間や夫婦間などの取引の場合は適用されないなど、ケースによっては適用されない場合があるので注意しましょう。

特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合

国や地方公共団体などがが実施する土地区画整理事業において土地を売却した場合、最大2,000万円の特別控除の対象になります。

特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合

国や地方公共団体、独立行政法人などが特定事業の用地を買収する場合、最大1,500万円の特別控除の対象になります。

農地保有の合理化のために土地を売却した場合

農業振興地域内における農地を農業委員会の斡旋により売却した場合、最大800万円の特別控除の対象になります。

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譲渡する際の注意点

著しく安い価格で譲渡すると『みなし贈与』になる

売却においても贈与においてもより安い値段で取引したほうが税金の負担は安くて済みます。
そこで、土地を著しく安い値段で売却しようとする方がしばしばいらっしゃいますが、こうした取引はみなし贈与とされて贈与税が課せられる恐れがあります。

みなし贈与とされる例

息子に贈与税の負担をさせたくないAさんが、実際の価値2,000万円の土地を、値引きという名目で100万円で売却したとします。
この場合、息子さんに贈与税の負担はありませんし、Aさんもほとんど税金がかかりません。

上記のような取引の場合、実際の価値よりも安すぎる価格で取引していることになるので、差額の1,900万円分を贈与したとみなされます(みなし贈与)。
結果、息子さんに1,900万円に対する贈与税が課せられるのです。

明確な基準があるわけではありませんが、判例によると時価の80%未満の売却はみなし贈与に該当する恐れがあるので、事前に税理士に相談することをおすすめします。

親族間の売買はローンが通りにくい

親族間の売買では住宅ローンの審査が通りにくくなっています。
その際は、分割払いを利用することを考えましょう。
分割払いを利用する際は、支払い方法等を売買契約書に明記する必要があります。

親子への譲渡では3,000万円特別控除が利用できない

3,000万円特別控除は「親子や夫婦などの特別な関係でない」人への譲渡での際に利用することができます。
要するに、親族間の売却では3,000万円特別控除を利用することができません。

他に、10年超所有軽減税率の特例なども利用することができません。

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不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
不動産会社B 1400万円
不動産会社C 1280万円

これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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