「マンションを相続することになったが、今後どうすればよいのかわからない」と頭を悩ませていませんか。マンションを相続する際の流れは、ある程度決まっていますので、この記事をご覧になれば、今後の手続きや方法がわかります。
そのほかに、マンション相続にかかる税金や相続をした場合の控除、評価方法や必要な書類なども取り上げます。マンションを相続することになった方や、相続の可能性のある方は参考にしてください。
マンションの相続にかかる税金
マンションの相続にかかる税金の種類と費用は、二種類あり控除額や税率の算出方法をご説明します。
| 税金の種類 | 費用 |
| 相続税 | 遺産総額から基礎控除額を差し引く |
| 登録免許税 | 不動産の価格ｘ税率0.4％ |
上記、2種類の税金について詳しく見ていきましょう。
相続にかかる相続税
相続にかかるおもな税金は相続税です。その計算方法は、遺産総額から基礎控除額を差し引くだけで、控除額以内ならば相続税の支払いは不要です。
相続税は、遺産総額に対してかかるため、マンション・金融資産など別々にかかってくるわけではありません。また相続税の申告や支払いには期限があり、手続きを怠っていると課税のペナルティを受ける可能性もあるため、注意が必要です。マンションを相続した場合の控除額については、次の章で詳しく解説します。
名義変更した際に支払う登録免許税
マンションなどの不動産を相続した場合、所有者を変更しなければなりません。そのため、所有者移転登記の手続きは必須です。
不動産の所在地や面積、所有者情報を登録することを「登記」と言います。この名義変更する登記に発生する税金が、登録免許税です。その計算式は以下の通りで、100円未満は切り捨てです。
不動産の価格×税率0.4％＝登録免許税
マンションを売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。
税金・費用などは売却額によって変わるので、手取り額を知るためには、適正な査定額を把握する必要があるからです。
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マンションを相続した場合の控除
マンションを相続した場合の控除は、主に3種類あります。
| 控除の種類 | 内容 |
| 基礎控除 | 3,000万円＋相続人の数×600万円 |
| 小規模宅地等の控除 | 条件によって減額割合が異なる |
| 配偶者控除 | 1億6,000万円、あるいは配偶者の法定相続分相当額 |
控除を利用すれば相続税の支払いがなくなる可能性もありますので、参考にしてください。
基礎控除
相続人の数が多いほど基礎控除額は高くなります。また「基礎控除額を超えた」という場合でも、特定条件を満たすことによって、別の控除を受けられるケースがあります。基礎控除額の計算方法は、以下の通りです。
3,000万円＋相続人の数×600万円＝基礎控除額
小規模宅地等の控除
小規模宅地等の控除は、相続したマンションが故人の宅地として利用されていた場合に適用されます。厳密にいうと、故人と同居の親族が相続人であるときに受けられる制度です。
減額割合は、宅地の土地面積が330平米以下の部分に対して、相続した土地の評価額の80％です。事業用として使われていた際、土地面積が400平米以下の部分まで80％の控除を受けられます。賃貸物件であれば、200平米以下の土地に50％の控除が適用されます。
配偶者控除
被相続人死亡後の配偶者の立場は手厚く保護され、相続税を大幅に軽減できる制度も整備されています。軽減額は1億6,000万円までですが、オーバーしても法定相続分までであれば相続税は必要ありません。
この制度も、マンションの相続に対して有効です。また、配偶者控除を受けるためには、確定申告する必要があります。
マンションを相続する際の流れ
マンションを相続する際の流れは、次の通りです。
- 遺言書の確認
- 相続人と相続財産の確定
- 遺産分割協議をして相続内容を確定する
- 相続登記の手続きを行う
- 相続したマンションをどうするか決定する
こうした相続する際の流れの詳細を見ていきましょう。
遺言書の確認
マンションを相続する際、最初に遺言書を確認します。遺言書は、生前に被相続人が遺産の分割方法などを記した書類のことです。遺言書が見つかり、マンションを引き継ぐ人が指定されている内容であった際は、その人が相続することになります。
遺言書が見つからなかった場合は、誰がマンションを相続するのか協議する「遺産分割協議」で決めましょう。このように、遺言書の有無によって手続きが大きく異なりますので、初めに遺言書を見つけることは非常に重要なプロセスです。
さらに遺言書には、公正証書遺言と公正証書遺言以外の遺言（自筆遺言）の2種類があり、公正証書遺言は、被相続人が弁護士・税理士などの専門家にアドバイスを受けながら作成していることが一般的です。
公正証書遺言を見つけられなかった際は、自筆遺言がを探してみましょう。自筆遺言は、銀行の貸金庫に保管されていることが多く、執行するには家庭裁判所の検認が求められます。
相続人と相続財産の確定
遺産を相続する人数が何人なのか調査することも、マンションを相続する際の流れのひとつです。民法では、故人の財産を相続できる人（法定相続人）の範囲と優先順位が決められており、故人やその家族の戸籍を遡ることによって、法定相続人を確定させます。
それと同時に、借金なども含めた相続財産がいくらなのかも調査します。そして、どのように故人の財産を分割するのかは、「遺産分割協議」によって取り決めることになります。
遺産分割協議の後に、他に相続人がいることが発覚したり、新たな財産が見つかったりすれば、協議が無効になる可能性もあるため、相続人と相続財産の確定は、遺産分割協議の前に完了させておきましょう。
遺産分割協議をして相続内容を確定する
遺産分割協議をして相続内容を確定する際、不動産の場合は、預貯金のように分けやすいものではありません。具体的には、以下の4種類の分割方法があります。
- 相続人1人が取得する「現物分割」
- 1人が取得し、他の相続人に対して金額を支払う「代償分割」
- 相続人で共有する「共有」
- 売却してその代金を相続人で分ける「換価分割」
相続内容を確定したら、相続人すべてが署名捺印する「遺産分割協議書」を作成しましょう。
相続登記の手続きを行う
相続した不動産を相続人の名義に変更する必要があるため、相続登記・所有権移転登記の手続きも行います。司法書士などに依頼する人も多いですが、登記事項証明書を取得し、遺産分割協議書・相続登記申請書を作成し、申請する流れであれば、自身でも行えます。
また、トータルで1,000～10,000円程度、必要書類の取得費用がかかることを認識しておきましょう。司法書士に依頼するケースでは、数万円以上かかることが一般的です。
相続したマンションをどうするか決定する
マンションを相続した後、住み続けるかのか、賃貸に出すのか、あるいは売却するのか決める必要があります。そのまま住み続ける場合は、面倒な手続きはありません。登記の手続きと相続税の支払いだけで問題ありません。
賃貸に出したい場合は、一定の不労所得が得られるだけではなく、資産として残すこともできるメリットがあります。デメリットは、維持管理に費用がかかったり、賃貸収益に対する税金を支払ったり、空室リスクがあったりすることです。
マンションを売って現金化する方法もおすすめです。遺産相続の分割のために、売却しなければならないケースもあります。
まずは、簡単にマンションの査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。
不動産会社一括査定サイトは、インターネット上で物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
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マンションの2つの評価方法
マンションにかかる相続税を計算するために、あるいはマンションの価値を知るために、評価方法についても理解を深めておきましょう。マンションの評価方法は、土地と建物で異なりますので、詳しく解説します。
土地の評価
「路線価」は、実際に市場で取引されている額の70～80％程度で、その詳細を知りたい人は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」をチェックしましょう。土地の評価額の計算方法は、以下のとおりです。
| 路線価×面積×持分割合＝土地の評価額 |
「路線価図・評価倍率表」の使い方は、最初に都道府県を選択し、「路線価図」という項目をクリックして、市区町村を選びます。そこの道路に数字が書かれた地図が「路線価」です。1,000円単位で表示されているため、「数字×1,000円」で価格を導き出しましょう。
参考：路線価図・評価倍率表
建物の評価
建物の評価は、実際に市場で取引されている額60～70％程度の固定資産税評価額で判断できます。固定資産税評価額は、土地の評価のように計算する必要はなく、毎年市町村から送付されてくる固定資産税の「課税明細書」に記載されているため、一目でわかります。
「課税明細書」の「家屋」「建物」の項目の「価格」「評価額」の価格が固定資産税評価額ですので、チェックしておきましょう。
マンション相続に必要な書類
マンション相続に必要な書類は、役所で取得するものと自分で作成するものに分けられます。それぞれの書類の詳細と取得費用などについて紹介します。
役所で取得する書類
役所でないと取得できない書類は、次の通りです。
| 書類名 | 取得場所（取得方法） | 取得費用 |
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 法務局 | 480円～600円程度 |
| 被相続人の戸籍（除籍）謄本 | 市区町村役場 | 450円～750円程度 |
| 被相続人の住民票（除票） | 市区町村役場 | 300円程度 |
| 不動産を取得する人の戸籍謄本 | 市区町村役場 | 450円～750円程度 |
| 不動産を取得する人の住民票 | 市区町村役場 | 300円程度 |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村役場 | 400円程度 |
対象不動産の情報を正確に記すために必要な登記簿謄本（登記事項証明書）に関しては、郵送やインターネットで請求することも可能です。被相続人の戸籍（除籍）謄本や被相続人の住民票（除票）は、親族であったり、委任状を持っていたりすれば、本人ではなくても取得できます。
また、 遺産分割協議による相続の場合、印鑑証明書を添付した遺産分割協議書、 遺言による相続の場合、遺言証書もマンション相続に必要な書類です。
参考：東京法務局
自分で作成する書類
自分で作成しなければならない書類は、次の通りです。
| 書類名 | 取得場所（取得方法） |
| 登記申請書 | 法務省のホームページからダウンロード |
| 相続関係説明図 | 手書きでも問題なし |
| 委任状 | 無料のものを使っても問題なし |
登記申請書は、法務省のホームページからダウンロードできるため、費用はかかりません。しかもホームページには、書き方の説明もありますので、自分で作成することもできるでしょう。パソコンで作るのではなく、プリントアウトして手書きで作っても問題ありません。
登記申請書だけではなく、相続関係説明図や委任状といった自分で作成する書類に関しては、無料のもので問題ありません。しかし委任状は、手続き先によって指定の書式が用意されているケースもあり、内容が具体的でなければ受け付けてもらえない可能性もありますので、注意が必要です。
参考：法務局
事前に準備をしてマンションの相続を行う
マンションを相続した場合、さまざまな手続きが必要です。まずは、相続税や登録免許税といったマンション相続にかかる税金について知っておきましょう。マンションを相続した場合の控除は、大幅な減額を期待できるため、相続税を支払わないケースも珍しくありません。
マンションを相続する際の流れで重要なことは、遺言書の確認と遺産分割協議です。遺言書の有無によって手続きが大きく異なり、遺産分割協議によって、誰がマンションを相続するのか決定されるからです。マンションを相続した後、住み続けるかのか、賃貸に出すのか、売却するのかも決めましょう。
マンション相続に必要な書類は、役所でないと取得できない書類と自分で作成しなければならない書類に分けられます。取得する場所が異なり、費用がかかるときもあるため、事前に調べておくことをおすすめします。しっかりと準備して、正しいフローでマンションの相続を行いましょう。
