所有権移転登記にかかる費用について｜必要書類もあわせて解説

不動産取引を行う際には、所有権移転登記という手続きが必要な場合があります。所有権や登記などの単語は不動産取引ではよく出てくるものの、所有権移転登記という手続きとなると、どのようなものか分からないという人は少なくありません。

所有権移転登記がどのような手続きで、いかなる時に行うのか、基礎知識を身につけておきましょう。

所有権移転登記とは不動産所有者が変更した際に行う登記

所有権移転登記とはどのようなものなのか、これは簡単にいえば不動産の所有権登記情報を、別の人に変更する手続きです。土地や建物などの所有権は登記簿に登録されており、これを確認することで、誰がどの土地を持っているか判別できます。

登記簿は所有権を含む、不動産についての各種情報をまとめたものであり、ここに登録されている所有者が、その不動産の実際の所有者となります。つまり、売買契約を結んでお金を払い、不動産を引き渡したとしても、それだけで所有者が変更になるわけではありません。

不動産の引き渡しは単に土地や物件を他の人に明け渡しただけであり、登記上の実際の所有者を変更するには、所有権移転登記を行い、登録されている所有権ごと書き換える必要があります。

不動産の所有権移転登記が必要な場合はどんな時か

不動産取引では所有権移転登記はよく行われますが、実際にどのようなシーンで必要なのか、知らない人は多いです。所有権移転登記が必要なケースは、主に次の3つが挙げられます。

• 土地や建物を売買した時
• 土地や建物を遺贈や贈与された時
• 土地や建物を離婚で財産分与した時

簡単に売買と相続、財産分与の3パターンで手続きが必要と考えてもよいでしょう。

土地や建物を売買した時

不動産の売買をした時には、所有権の移転登記を行い、実際に引き渡しとなります。例えば家の鍵を渡しても、それだけでは登記上の所有権は変更になっておらず、購入者が所有権を主張できなくなるため注意しなければなりません。

所有権移転登記は売買時に必要なため、自分が買う側でも売る側でも、どちらの場合でも手続きが必要です。特約によって別日程を定めることもありますが、基本的には売買の当日に所有権移転登記も行います。

引き渡し当日のスケジュールとしては、決済や鍵の引き渡しと一緒に、所有権移転登記も行うと覚えておきましょう。

土地や建物を遺贈や贈与された時

不動産を遺贈や贈与された時、つまり相続などによって取得した場合も、所有権の移転登記を行います。不動産は口約束だけで簡単に遺贈、贈与できるわけではなく、登記簿の情報を書き換えて、法的に所有者を移動させなければなりません。売買だけに限らず、所有権が正式に移動する場合は、所有権の移転登記が必要です。

土地や建物を離婚で財産分与した時

不動産は財産であり、離婚やその他の理由で分与する際にも、所有権移転登記をしなければなりません。財産分与も遺贈や贈与と同じで、口約束だけでお互いの取り分を決めることは難しいです。

仮に口約束だけで不動産を分与してしまうと、所有権自体は変更になっていないため、実際にその土地や建物に住んでいる人に関係なく、所有権者が自由に不動産を処分してしまえます。

財産分与のようにそれぞれの取り分をきちんと分けなければならないなら、移転登記を行い、登記簿の登録上から所有権を変更しなければなりません。

所有権移転登記にかかる費用

実際に手続きを行う場合に向けて、所有権移転登記にはどれくらいの費用がかかるのか、知っておくことも大切です。

所有権移転登記の際には複数の項目で費用がかかるため、それぞれの内訳を知っておく必要があります。

登録免許税

所有権の移転登録では登録免許税という税金がかかり、これは売買や相続など、ケースによって税率が異なります。

売買の場合は、土地と建物それぞれ軽減税率が適用されるため、登録免許税は若干安くなります。

登録免許税の金額は固定資産税評価額に、それぞれ該当する税率をかけて計算します。

必要な書類を揃えるための費用

印鑑登録証明書や資格証明書、固定資産評価証明書などは、市区町村の役場などで発行でき、地域によって若干費用が異なります。地域ごとの違いはあるものの、大抵300～500円程度であることが多いです。そのため、それぞれ1部ずつ集めると、900～1,500円程度が相場です。

司法書士への報酬

所有権移転登記は司法書士に依頼することができ、代理で行ってもらった場合は報酬を支払わなければなりません。報酬は司法書士によって、該当不動産の固定資産税評価額によって変わることが多いものの、30,000～50,00円程度が相場です。

該当する不動産の価値によっては、70,000円程度することもあり、どこに依頼するか、どの不動産の所有権移転登記を行うかで、費用相場は大きく違ってくるでしょう。

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所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記を滞りなく行うためには、その時々のケースで必要な書類を把握しておくことが大切です。売買や財産分与、相続や遺贈などで要件が異なるように、手続き時に必要な書類も違っています。それぞれのケースごとの必要書類を知っておくと、どのような場合でもスムーズに対処しやすいでしょう。

相続や遺贈による所有権が移転した場合

相続や遺贈で所有権移転登記を行う場合は、次の書類が必要です。

書類ごとに誰が用意するのか、作成するのかが異なるため、それぞれの違いを把握しておくことが大切です。

全員分が必要な書類

相続や遺贈される人が複数人になる場合は、本籍地を記載した全員の住民票が必要です。住民票は市区町村の役場で発行でき、1部300～500円程度がほとんどです。遺贈や相続を受ける人全員分が必要であるため、不動産を受け取る予定の人は忘れずに用意しておきましょう。

不動産を所持していた側のみ揃える書類

不動産を所有する側、つまり遺贈や贈与をする側の人は、次の3つの書類が必要です。

• 印鑑登録証明書
• 固定資産評価証明書
• 身分証明書

印鑑登録証明書や固定資産評価証明書は、300～500円程度で発行できます。印鑑登録証明書は有効期限があり、原則発行から3カ月以内のものとなっているため、適切な時期に用意するようにしましょう。身分証明書は顔写真付きが基本であるため、免許証やパスポート、写真付きマイナンバーなどを用意しておきましょう。

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司法書士に作成してもらう書類

所有権移転登記を代行してもらうための委任状や、登記原因証明書などは司法書士に依頼して作成してもらいます。委任状は無料のケースが多いですが、登記原因証明書は1部で10,000円程度かかることが多いです。所有権の移転登記は、必ずしも司法書士に依頼しなければならないわけではありません。

費用を節約したいなら、自分で書類を準備することも可能です。自分で行う場合は委任状の作成は不要であり、登記原因証明書は、登記の移動を示す書類であるなら、問題はありません。

そのため、自分で用意する際は、売買契約書のコピーを取り、それに売主自身が印鑑を押して、登記原因証明書とすることもあります。作成は難しくないため、少しでも費用を節約したいなら、書類は自分で用意するとよいでしょう。

土地や建物を売買した場合

不動産売買の所有権移転登記では、次の書類が必要です。

売主と買主で必要書類が異なるため、それぞれの違いを知っておかなければなりません。

売り主側が揃える書類

不動産を売却する売主は、次の書類を用意しなければなりません。

• 不動産売買契約書
• 登記識別契約書もしくは登記済証
• 印鑑登録証明書
• 資格証明書
• 固定資産評価証明書

各種証明書類は300～500円程度で発行できるため、問題はないでしょう。不動産売買契約書は、売買契約を締結した際に発行される書類であり、売却価格によって印紙税がかかります。取得費用自体はかからないものの、収入印紙の代金まで考慮するなら、それが取得費用となります。

印紙税は売却価格によって異なりますが、一般的な不動産売買では10,000～60,000円までが多いでしょう。登記識別契約書や登記済証は不動産取得時に発行されている書類であり、基本的には費用はかかりません。

しかし、紛失している場合は司法書士に依頼して再発行してもらわなければならず、この時高額な費用がかかってしまうことも多いです。

状況によって費用は異なるものの、再発行に10万円程度かかることも少なくありません。登記識別契約書や登記済証は重要な書類であるため、紛失しないよう大切に保管しておく必要があります。

買主側が揃える書類

不動産の買主は、委任状や身分証明書などを用意します。委任状は不動産会社が作成してくれることが多く、基本的には無料です。

身分証明書は免許証などで構わないため、これも費用として考える必要はありません。買主は必要書類が少なく、所有権移転登記の費用もかからないことがほとんどです。

ただし、場合によっては買主が所有権移転登記の費用を負担することもあるため、詳しくは不動産会社の担当者の指示を仰ぎましょう。

土地や建物を離婚で分与する場合

財産分与の際には、次の書類が必要です。

財産分与でも、分与する側と分与を受ける側で必要な書類が異なります。

不動産を分与する側

財産分与を行う側は、次の書類を用意します。

• 離婚日の入った戸籍謄本
• 登記識別情報もしくは登記済証
• 印鑑登録証明書
• 委任状
• 固定資産評価証明書

基本的にはどれも数百円程度の書類であり、登記識別情報などの再発行が必要な場合だけ、高額な費用がかかると考えましょう。また、離婚日の入った戸籍謄本は、分与する側とされる側のどちらが用意しても構いません。

不動産を分与される側

財産分与をされる側は、住民票と離婚日の入った戸籍謄本の2つを用意するだけです。発行手数料は1,000円以内に収まることが多く、ほとんど費用をかけずに所有権の移転登記を行えます。分与する側が戸籍謄本を用意する場合は、分与される側は住民票を用意するだけで済みます。

所有権移転登記の手続きの流れ

司法書士に依頼して代行してもらうことも可能ですが、費用が高額になることも少なくありません。そのため、少しでも安く手続きを済ませたいなら、自分で所有権移転登記を行うことがおすすめです。

• 必要な書類を集める
• 移転登記申請

手順は大きく分けて2つあり、手順通りに進めることで自分でも所有権の移転登記ができます。

必要な書類を集める

まずは所有権移転登記に必要な書類を集めます。必要な書類はケースによって異なり、同じケースでも立場によって違うため注意しなければなりません。

売買や分与、遺贈や相続のどれに該当するか、受け取る側と渡す側のどちらなのかを考え、それぞれに対応する書類を用意しましょう。

移転登記申請

必要書類を揃えた後は、該当する不動産を管轄する法務局へ行き、窓口にて所有権移転登記を行います。法務局は平日の8時30分～17時15分まで窓口での取り扱いがあるため、この時間内に受付をし、申請を完了させる必要があります。

また、窓口の受付時間で都合を合わせることが難しいなら、登記・供託オンライン申請というサイトの利用もおすすめです。

オンライン申請なら、平日の8時30分～21時まで受け付けています。申請してから完了までは1週間程度かかることも多いため、所有権の移転はスケジュールに余裕を持って行うことが大切です。

参考：登記・供託オンライン申請

不動産売却を検討している場合はまず一括査定サイトを利用

不動産売却の際の所有権移転登記に困っているなら、一括査定サイトで各種手続きに強い不動産会社を探すことがおすすめです。一括査定サイトでは複数の不動産会社からの査定結果を比較できるだけではなく、それぞれの特徴もチェックできます。

また、好条件を提示する不動産会社なら優良業者であることも多く、不動産売買についての手続きも、任せられることが多いでしょう。

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不動産の所有権移転が決まったら速やかな変更を行おう！

売買や相続、財産分与など、所有権が移転するケースは複数ありますが、どの場合でも権利の移動が決まり次第、速やかに変更手続きを行うことが大切です。所有する不動産の権利を明確にし、所有者を明らかにするためにも、所有権移転登記は素早く、かつ正しく行いましょう。