固定資産税評価額について|税金の計算方法や減税措置などを解説

所有する土地や建物にかかる税金の金額は「固定資産税評価額」によって決まります。これから家を購入しようと考えている方は、固定資産税評価額を知ることで、家選びの参考にしていただけることでしょう。

この記事では、固定資産税評価額とはなにか、影響する税金の種類や税額の計算方法などを紹介しています。また、記事の後半では減税措置についても解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

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固定資産税評価額とは固定資産税額を決定する際に用いる評価額

マンションや住宅、土地などを取得した場合、固定資産税という税金を支払う必要があります。固定資産税は土地と建物のそれぞれにかかりますが、税額は「不動産の評価額」によって決まることがポイントです。

土地や建物を所有している方は、毎年固定資産税を納めます。なお、事業を営んでいる方は、事業のために必要な機械や工具、構築物などの償却資産にも、固定資産税がかかることにも注意しましょう。

税額がいくらになるか気になる方は、後述で計算方法を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。すでに不動産を持っている方は、毎年送られてくる納税通知書や明細書で確認することができます。

固定資産税評価額は各自治体によって決定する

固定資産税評価額は、評価基準に基づいて各市町村の担当者が個別に決定します。東京23区の場合は各区です。

土地や建物がどのような状態かによって評価額が変わります。土地の場合は場所や広さ、形状、道路の接し方など、状態はさまざまです。建物の場合は築年数や構造、規模などで評価が変わります。

土地は公示価格の70%など、目安となっている数字はありますが、あくまでも目安です。同じ状況の土地や建物はないため、各市町村の担当者が1つずつ見てから評価額を決定します。

納税するタイミング

1月1日時点の土地や建物の所有者のもとに、4月~6月頃に納付書が送付されます。納税するタイミングは、納付書に期限が記載されているので、確認しましょう。

なぜ納付書の送り先が「1月1日時点の所有者」と日にちが限定されているかというと、年の途中で所有者が変わったときのための対策です。

なお、所有者が途中で変わった場合の税金の負担は場合によるため、よく確認しましょう。ほとんどの場合が、所有権を移転するまで売主が負担し、所有権の移転後は買主が負担します。

ただし、納税者は売主です。年の途中で所有権が変わり買主が負担することになった分は、現金で売主に支払います。

3年に1度評価される

最初に評価された金額がずっと続くわけではなく定期的に見直しがあることに注意しましょう。評価を見直すことを「評価替え」といいます。

評価替えは3年に1度で、前回は2018年(平成30年)に行われました。評価をするのは、各市区町村から指名された不動産鑑定士です。そして、その結果に基づいて、最終的には各市区町村が決定します。

もし固定資産税評価額の結果に納得できない場合、不服申し立てをすることも可能です。ただし、不服申し立てができるのは評価替えがあった年のみで、納税通知書を受け取った翌日から3カ月以内という期限があることに注意しましょう。

固定資産税評価額の決定方法

土地評価と家屋評価では、決定方法が異なります。どちらも「基準となるもの」に70%を掛けることがポイントです。基準となるものがなにかを次に解説しますので確認してください。また、同じ住宅でも設備によって金額が変わることにも注意してください。

土地評価の場合

土地評価の場合は、「土地の地価」に70%を掛けた金額が目安です。ただし、あくまでも目安であり、土地の形状などをみて最終的に各市区町村の担当者が評価額を決めることは前述でも伝えました。しかし実際は、ほとんどのケースで、おおむね土地の地価の70%になるように調整されています。

土地の地価とは、公示価格や公示地価、地価公示価格とも呼ばれているものです。毎年1月1日における標準地を全国から選定し、国土交通省が標準価格を判定して公示します。

家屋評価の場合

建築中の場合と新築すぐの場合で変わります。建築中の場合は、「費用原価」の70%です。新築すぐの場合は、「再建築価額」に70%を掛けます。

費用原価とは、課税するまでの期間にかかった建築費用を、価額にした金額です。建築費用は具体的な金額ですが、価額は価値ちに相当する金額を意味します。

例えば、建築費用に3,000万円かかったとしても、2,000万円の価値しかないと評価されたら、費用原価は2,000万円です。この金額に70%を掛けた額となる1,400万円が、固定資産税評価額となります。

再建築価額とは、課税する時期に、その財産を新たに建築したり、設備を必要とした際にかかった金額です。

設備によって金額が変わる

建物は、新築時に請負工事金額に50~60%ほどを掛けた金額が目安だとされています。ただし、同じ広さの住宅の場合でも、設備によって変わることに注意しましょう。また、家の規模や築年数、構造などで評価額は変わります。

また、門や塀などの付帯設備、庭木や庭石などの庭園設備は、家屋とは評価が別です。例えば、門や塀などの付帯設備は、再建築した場合の再建築価額から、経過年数による減価を引いた金額が評価額となります。

庭木や庭石などの庭園設備は、課税時期において、その財産を取得したときにかかった金額の70%が評価額です。

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額は、自分で調べることができます。計算するには複雑な面もあるため、具体的な金額を知りたい場合は、下記の方法で調べましょう。

  • 固定資産税課税明細書を見る
  • 固定資産税評価証明書を取得する
  • 固定資産課税台帳を見る

それぞれの方法について次に詳細を解説します。

固定資産税課税明細書を見る

1月1日時点の所有者のもとには、各市区町村から「固定資産税課税明細書」が送られてきます。毎年4月頃に納税通知書と一緒に明細書も届くので、ご確認ください。様式は各市町村によって異なり、納税通知書と明細書が一体型になっているところもあります。

明細書に記載のある「価格」もしくは「評価額」が固定資産評価額です。記載方法も様式により異なるため、見方が分からない場合は、各市区町村に問い合わせましょう。

また、年の途中で売却し、所有権が買主に移った場合は、売却時に買主に明細書を渡す必要があります。届いた明細書は大切に保管しておきましょう。

固定資産税評価証明書を取得する

固定資産税課税明細書を紛失した場合は、役所や税事務所へ行き、証明書を取得して確認することができます。役所へ行く場合、資産税課、市民税課、税務課など、各市町村役場により問い合わせ先の名称が異なりますが、不明な場合は受付窓口で聞きましょう。

取得には運転免許証などの本人確認書類が必要です。また、不動産会社に仲介を依頼する場合には、不動産会社が代理で取得をすることもあります。所有者以外の方が代理で取得する場合は、委任状を用意していきましょう。

取得する際には、手数料として300円~400円ほどかかりますが、手数料の金額も各市町村により異なります。

固定資産課税台帳を見る

固定資産税評価額は、各市町村の役場に保管されている固定資産課台帳に記載されています。評価額のほかに、所有している土地や家屋の所在地や所有者の記載もあり、毎年4月頃の一定期間は無料で閲覧が可能です。

毎年4月頃になると、自分の所有地や家屋と、近隣の土地や家屋の評価額に差がないかを比較できる縦覧制度があります。この期間中は無料で閲覧できますが、期間外になると手数料がかかるので注意しましょう。

固定資産税評価額から税額が決まる税金の種類と計算方法

固定資産税評価額から決まる税金の種類は4つです。

固定資産税評価額から決まる税金の種類計算方法
固定資産税固定資産税評価額×1.4%(標準税率)
都市計画税固定資産税×最高0.3%(制限税率)
登録免許税固定資産税評価額×税率(税率は登記の種類による)
不動産取得税固定資産税評価額×税率(2021年度末まで税率は3%)

それぞれ、固定資産税評価額をもとにどのように税額を算出するのかを解説します。

固定資産税

土地や建物などの固定資産を所有している方が年に1回納める地方税です。1月1日時点の所有者に課税されます。毎年4月頃に送られてくる納税通知書を使って納税しましょう。

一括払いと、年4回に分けて納税する分納のいずれかを選ぶことができます。

固定資産税の計算方法

下記は、固定資産税を求める計算式です。

固定資産税額=固定資産評価額×1.4%(標準税率)

標準税率とは、地方税率法で決められている税率ですが、地方公共団体は自由に税率を決めることができます。そのため、必ずしも1.4%を掛けるとは限りません。正確な税率を知るためには、所有する不動産を管轄する地方公共団体で確認しましょう。

都市計画税

1月1日時点で都市計画区域内に住宅を所有している方は「都市計画税」を納税します。都市計画区域とは、整備や開発、保全して、10年以内をめどに市街化する計画を立てている場所です。市街化区域以外の調整区域や、非線引き区域にある不動産は非課税となります。

税額の軽減措置が適用される場合は、個人で申請しなくても各市区町村が手続きをしてくれるので心配いりません。なお、納税した都市計画税は、都市計画の事業や土地の区画整理事業の資金となり活用されます。

都市計画税の計算方法

下記は、都市計画税を求める計算式です。

都市計画税額=固定資産税×最高0.3%(制限税率)

制限税率とは、超えてはいけない税率を示すものです。この場合、税率は0.3%が最高限度と決められています。また、軽減措置を設けていることもあるので、税率の確認とあわせて、軽減の特例についても各市区町村に問い合わせましょう。

登録免許税

不動産の所有権移転登記の際にかかる税金です。登記には種類があり、それぞれかかる税金は異なります。固定資産税に関する登記は、売買や相続などにより土地や家屋の所有者が変わるときに行う「所有権移転登記」です。

なお、課税は国に対して行います。

登録免許税の計算方法

下記は、登録免許税を求める計算式です。

登録免許税額=固定資産税評価額×税率

税率は、登記の対象や内容などの種類により異なることに注意しましょう。対象は、土地と建物で税率が異なります。内容は、相続や贈与、収容、交換など、さまざまなケースがありますが、それぞれ異なる税率が設定されているため、確認が必要です。

さらに軽減税率により、税率が引き下げになることもあり複雑なので、自分で判断することは難しいでしょう。詳しくは登記の専門家である司法書士や納税に詳しい不動産会社の担当者に相談するのが確実ですが、国税庁のホームページでも詳細が確認できます。

参考:国税庁「登録免許税の税額表」

不動産取得税

住宅、土地を売買や贈与で取得した場合にかかる税金です。家を新築したり、増築や改築をしたりした場合にも、不動産取得税がかかります。

税金は、役所や都税事務所から届く納税通知書を使って支払いましょう。

不動産取得税の計算

下記の計算方法は不動産取得税を求める計算式です。

不動産取得税額=固定資産税評価額×税率

税率は、標準税率は4%ですが、特例により2021年(令和3年)度末までは、土地家屋ともに3%となっています。

不動産取得税を含め、紹介したすべての税金で軽減税率が適用されるケースがあることも知っておきましょう。どのような減税措置があるのかを次に解説します。

固定資産税評価額の3つの減税措置

減税処置はいろいろありますが、おもに下記に紹介する3つの内容を知っておくとよいでしょう。

  • 取得した土地が200平米以下の場合の減税
  • 住宅を新築した場合の減税
  • 耐震改修した場合の減税

どれほど減税できるのかなど、詳細を確認していきましょう。

取得した土地が200平米以下の場合の減税

特例により、取得した住宅用の土地が200平米以下の場合、固定資産税が6分の1に減額されます。

例えば1,200万円で土地を取得した場合、本来支払うはずの固定資産税額は次の通りです。

本来支払うはずの固定資産税額=1,200万円×1.4%=16万8,000円

減税措置が適用された場合、次のように減額されます。

減税措置された固定資産税額=16万8,000円×1/6=28,000円

こちらの例では、10万以上と高額な減税になることがわかりました。

なお、広い土地の場合でも、200平米を超える部分は3分の1に減額されます。

住宅を新築した場合の減税

新築から5年もしくは3年間減税になる特例があります。住宅の種類により減税期間が異なることに注意しましょう。

【3階建て以上の耐火構造または準耐火構造の新築住宅の場合】

  • 新築から5年間、固定資産税が2分の1になる
  • 適用期間は2020年(令和2年)3月31日まで

【上記以外の一般住宅の場合】

  • 新築から3年間、固定資産税が2分の1になる
  • 適用期間は2020年(令和2年)3月31日まで

例えば1,000万円の建物を取得した場合、本来支払うはずの固定資産税額は次の通りです。

本来支払うはずの固定資産税=1,000万円×1.4%=14万円

減税措置が適用された場合、次のように減額されます。

減税措置された固定資産税額=14万円かける1/2=70,000円

この場合、70,000円も減額された税額が3年間または5年間続きます。

耐震改修した場合の減税

いくつかの条件を満たす必要がありますが、耐震のために改修工事をした場合は減税になります。120平米相当分の固定資産税が、翌年から1年間2分の1になるという内容です。

ただし、次に紹介する要件を満たさないと、減税対象はなりません。

  • 1982年(昭和57年)1月1日以前に建てた住宅であること
  • 耐震改修が現行の耐震基準に合っていること
  • 耐震改修費用に掛かった費用が50万円を超えていること

いずれにしても、減税措置が適用されれば納税の負担が軽くなります。しかし、適用条件などは複雑な内容もあり、素人では判断が難しいです。わからないことがあれば、司法書士や税理士などの専門家、または納税に詳しい不動産会社の担当者に相談しましょう。

固定資産税評価額以外の3つの土地評価額

土地評価額には、固定資産税評価額以外にも3つあります。

  • 取引された価格の実勢価格
  • 1年に1回評価される公示地価
  • 道路に面した価格の路線価

これらはすべて自分で調べることが可能です。土地の相場を調べる際にも役立つため、それぞれどのようなものか知っておきましょう。

取引された価格の実勢価格

実際に取引された金額や、周辺の取引事例を参考にした金額のことで、「時価」ともいいます。実勢価格は、国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」で無料で調べることが可能です。土地の相場を調べる際に役立つので、売買を検討している方はホームページでチェックしてみましょう。

参考:国土交通省「土地総合情報システム」

1年に1回評価される公示地価

国土交通省が設置した土地鑑定委員会が、1月1日の時点の土地の標準的な価格を評価します。その価格を「公示地価」といい、土地取引の指標となるものです。

土地鑑定委員会には2名の不動産鑑定士が指名され、評価された価格は毎年3月下旬に公示されます。水準は実勢価格とほぼ同じです。公示地価も、国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」で閲覧できるので、確認してみましょう。

参考:国土交通省「土地総合情報システム」

道路に面した価格の路線価

決められた道路に面した土地で評価する価格が「路線価」です。毎年1月1日時点の価格を評価し、7月に公表します。路線価は、相続税や贈与税の課税の際に基準となる価格です。

公表されている路線価を参考に、土地の面積を掛けて、相続税額を算出できます。路線価がない土地もあり、その場合は固定資産税評価額を参考に、土地ごとの倍率を掛けて算出することが可能です。

価格の目安は、実勢価格や公示地価の80%ほどが目安だとされています。なお、路線価は国税庁のホームページから調べることができるので、チェックしてみましょう。

参考:国税庁「路線価図・評価倍率表」

不動産の売却を検討している場合は一括査定サイトを利用しよう

より良い条件で不動産を売却したいなら、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトは、優秀な不動産会社をスムーズに見つけられることが、利用するメリットです。また、複数の査定を比較できるため、適正価格が判断できます。

また、一括査定サイトもいろいろあり、多様化しているのが現状です。特定のエリアのみ得意としているサイトもあれば、大手の不動産会社に特化しているサイトもあるなど、それぞれに特徴があります。おすすめの一括査定サイトは、大手も地域密着型の不動産会社も多数提携しているすまいステップです。

すまいステップでは、全国の不動産会社と提携しています。査定を依頼した不動産のエリアや特徴に強い不動産会社を最大6社厳選し、査定を比較することが可能です。優秀な不動産会社のみの査定の中からより良い一社を選べるため、好条件の売却につなげることができます。

参考:すまいステップ

固定資産税評価額のことを理解して不動産の価値を調べよう

固定資産税評価額は、所有する土地や建物の評価を示す金額であり、固定資産税などの税金の基準となります。不動産を取得すると、毎年4月頃に納税通知書と明細書が届くので、内容をよく確認しましょう。

家を購入する前の段階でも、いくら税金がかかりそうか調べることが可能です。そのためには、固定資産税評価額をもとにした計算式にあてはめて目安となる金額を算出します。

ただし、減税措置があるなど、複雑な面もあるため、わからないことがあれば司法書士や税理士などの専門家や、知識豊富な不動産会社の担当者に相談するとよいです。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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